18). Ein wichtiger Grund für die Abberufung liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller – nicht notwendig von dem Verwalter verschuldeter – Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (Niedenführ/
104). Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliegt, steht der Eigentümergemeinschaft für ihre Entscheidung grundsätzlich ein Beurteilungsermessen zu (Niedenführ/
18). So kann die Bestellung eines hinsichtlich seiner begangenen Fehler einsichtigen und lernfähigen Verwalters durchaus, trotz in der Vergangenheit begangener Fehler, ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (Niedenführ/
18). Dieses ist aber dann nicht mehr der Fall, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie - etwa aus Bequemlichkeit - massive Pflichtverletzungen des Verwalters tolerieren will (BGH NZM 2012, 347; Kammer ZMR 2014, 904). Vorliegend hat der Verwalter nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts im Jahre 2016 zu drei verschiedenen Zeiten vom Konto der WEG Abbuchungen für seine Verwaltergebühren für andere Wohnungseigentümergemeinschaften vorgenommen. Bereits dies zeigt, dass der Verwalter für sein Amt ungeeignet ist, denn die Verwaltung fremden Vermögens ist eine der zentralen, wenn nicht die zentrale Aufgabe des Verwalters. Wenn – wie hier zudem mehrfach – der objektive Tatbestand der Untreue verwirklich ist, indem fremde Vermögenswerte für eigene Zwecke eingesetzt werden, liegt eine massive Pflichtverletzung vor, die – von Ausnahmefällen abgesehen – es als nicht mehr vertretbar erscheinen lässt, wenn die Gemeinschaft den Verwalter erneut bestellt. Ohne Relevanz ist insoweit, dass die Fehlbeträge vermeintlich gering waren – wobei die Kammer einen Betrag von 15 % der Abrechnungssumme eines Jahres nicht für gering hält - und wieder ausgeglichen wurden, denn das Handeln des Verwalters zeigt, dass die Gefahr besteht, dass dieser auch in Zukunft erneut auf Vermögenswerte der WEG für eigene Zwecke zugreift. Dies zeigt sich auch daran, dass die Beklagten anführen, die Entnahmen seien aufgrund „mangelhafter Konzentration und Aufmerksamkeit des mit der Buchhaltung beschäftigten Personals der Verwaltung“ erfolgt. Dies zeigt, dass keineswegs sichergestellt ist, dass derartige zweckwidrige Entnahmen nicht erneut erfolgen, zumal der Vortrag nahelegt, dass das Personal entweder nicht hinreichend ausgesucht oder überwacht ist, um sicherzustellen, dass Fehlentnahmen nicht erfolgen. Insoweit ist auch einhellig anerkannt, dass unberechtigte Zugriffe auf das Konto der WEG einer erneuten Verwalterbestellung entgegenstehen (vgl. statt Aller die Nachweise bei Niedenführ § 26 Rn. 105). Die Wahl eines derart ungeeigneten Verwalters muss ein Eigentümer gegen seinen Willen nicht hinnehmen, denn der Verwalter hat durch seine Tätigkeit Zugriff auf wesentliche Vermögenswerte der Eigentümer. Einen im Bereich der Vermögensverwaltung unzuverlässigen Verwalter muss ein Eigentümer auch dann nicht hinnehmen, wenn die Mehrheit der Eigentümer meint, ihm gleichwohl vertrauen zu können. Hinzu kommt, dass auch die Beschlusssammlung nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht, was für sich genommen ein Abberufungsgrund ist (§ 26 Abs. 1 S. 4 WEG). Auch hierbei handelt es sich um eine Kardinalpflicht des Verwalters, denn der Verwalter hat die Aufgabe durch eine Sammlung der Beschlüsse einem Erwerber, den Wohnungseigentümern oder einem späteren Verwalter in übersichtlicher Form Kenntnis von der aktuellen Beschlusslage und den damit zusammenhängenden Entscheidungen zu verschaffen (BT-Drucks. 16/887 S. 33). Dieser Aufgabe kommt – was gesetzlich in § 24 Abs. 1 S. 4 WEG betont wird – eine besondere Bedeutung zu, da selbst vereinbarungsändernde Beschlüsse ohne Grundbucheintragung Bindungswirkungen auf den Rechtsnachfolger entfalten (§ 10 Abs. 4 WEG) und daher der Beschlusssammlung zumindest teilweise Funktionen des Grundbuchs zukommt (vgl. nur Riecke in Riecke/Schmid, § 24 Rn. 94 mwN). Die Beschlüsse sind in die Sammlung fortlaufend nummeriert einzutragen, dies hat versammlungs- und jahresübergreifend zu erfolgen. Die Nummerierung muss sicherstellen, dass weder ein Beschluss entfernt, noch einer hinzugefügt werden kann (vgl. statt Aller Niedenführ § 24 Rn. 84). Bereits dies ist nicht beachtet, denn die Nummerierung beginnt in den Jahren 2014 und 2015 jeweils mit „1“, wodurch sich für einen Erwerber die Vollständigkeit der Sammlung nicht ergibt. Dies ist unzulässig (dazu Riecke in Riecke/Schmid § 24 Rn. 116). Die Beschlüsse von 2015 enden (Bl. 191 dA) zudem mit der Nummer „16“, sodann beginnt die Sammlung für das Jahr 2016 mit der Nummer „29“, bereits damit ist völlig unklar, welche Beschlüsse in der Zwischenzeit gefasst worden sind. Hierbei handelt es sich auch nicht um kleinere formale Fehler, denn die Nummerierung soll gerade sicherstellen, dass für den Erwerber erkennbar ist, welche Beschlüsse gefasst sind und eine nachträgliche Manipulation ausschließen. Hinzu kommt, dass als Beschlüsse auch Positionen aus dem Protokoll aufgeführt sind, die keine Beschlüsse, sind, etwa die Begrüßung durch den Verwalter, auch dies ist mit einer eigenen Nummer versehen und führt zur weiteren – unzulässigen – Verwirrung des Lesers. Nur ergänzend ist anzuführen, dass auch inhaltlich die Beschlusssammlung weitgehend nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt, da sich aus zahlreichen der vorgelegten Beschlüsse der vollständige Beschlusstext nicht aus der Sammlung ergibt, nämlich bei allen Beschlüssen, die, wie beispielsweise Abrechnungsbeschlüsse, auf weitere nicht bei der Sammlung befindliche Dokumente Bezug nehmen. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine derartige Bezugnahme zwar zulässig, wenn sie eindeutig ist (BGH NJW-RR 2016, 985 Rn. 9), dies führt aber dazu, dass Gegenstand des Beschlusses auch die Anlage ist, weshalb diese ebenfalls Eingang in die Beschlusssammlung finden muss (BGH aaO; Bärmann/Merle § 24 Rn. 165; Soergel/Skauradszun § 24 Rn. 65; Jennißen/Schultzky § 24 Rn. 175; aA Riecke in Riecke/Schmid § 24 Rn. 97; Niedenführ § 24 Rn. 85), um zu einem späteren Zeitpunkt Klarheit über den gefassten Beschluss zu haben. Dies ist bei abgeschlossenen Verträgen (etwa Beschluss 35 von 2016) zwingend, da sich nur so zu einem späteren Zeitpunkt ermitteln lässt, welchen Inhalt der – an sich inhaltsleere – Beschluss über die Genehmigung eines Vertrages hat, erfasst aber auch Abrechnungsbeschlüsse, da sich nur so etwa für einen Erwerber ermitteln lässt, welche Abrechnungsspitzen die Eigentümer beschlossen haben und wie in der Vergangenheit Verteilungen vorgenommen worden sind. Die Fehler beim Führen der Beschlusssammlung zusammen mit den Abbuchungen vom Gemeinschaftskonto führen jedenfalls in der Summe dazu, dass der Beschluss über die weitere Bestellung der Verwalterin nicht ordnungsmäßige Verwaltung entspricht, so dass es keiner Entscheidung zu der Frage bedarf, ob jeder Verstoß für sich genommen ausreichend gewesen wäre. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 708, 711, 713 ZPO. Gründe die Revision zuzulassen, liegen nicht vor. Die Streitwertfestsetzung folgt der nicht angegriffenen Festsetzung des Amtsgerichts (§ 49a GKG). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE200000179
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