/Elzer, 40. Ed. 1.2.2020,
OK
/Elzer, 40. Ed. 1.2.2020,
326 und Rn. 355; Hügel/Elzer, 2. Aufl. 2018,
122; Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018,
145). Eine Beschlusskompetenz zur Ansammlung getrennter Rücklagen haben die Wohnungseigentümer allenfalls, wo ohnehin eine getrennte Verwaltung vorgesehen ist (so etwa bei Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften) und die Teilungserklärung eine entsprechende Öffnungsklausel enthält (BayObLG, Beschluss vom
(„eine Instandhaltungsrücklage“). Auch der vergleichbare Wortlaut des § 28 Abs. 1 S. 1 Nr. 3
– welcher auf die Beitragsleistung zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung abstellt – kann insofern angeführt werden. Ansonsten sind den Vereinbarungen keinerlei Anhaltspunkte zu entnehmen, dass getrennte Instandhaltungsrücklagen anzusammeln seien. Insbesondere ist keine Trennung der Kosten für Instandhaltung/-setzung hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums an den Garagenstellplätzen und des Gemeinschaftseigentums im Übrigen vorgesehen. Insoweit übersieht der Kläger, dass § 10 Nr. 1 der Teilungserklärung nur die Kostentragung für Instandhaltung/-setzung des jeweiligen Sondereigentums regelt und insoweit ohnehin keine Rücklage gebildet wird. Was das Gemeinschaftseigentum angeht, so tragen nach § 10 Nr. 2 S. 1 der Teilungserklärung die Wohnungseigentümer die Kosten für Instandhaltung/-setzung und zwar ohne, dass hier zwischen einzelnen Bereichen des Gemeinschaftseigentums differenziert würde. Soweit in S. 2 eine Kostentrennung festgelegt wird, so betrifft dies nur laufende Kosten, wozu – auch insoweit ist dem Amtsgericht beizupflichten – Maßnahmen der Instandhaltung/-setzung gerade nicht gehören. Auch aus § 12 Nr. 2 der Teilungserklärung folgt keine getrennte Ansammlung zweier Rücklagen. Wenn es dort heißt, dass alle Bestimmungen der Teilungserklärung entsprechend für Teileigentumsrechte und Teileigentümer gelten, so ist auch unter Berücksichtigung des Regelungszusammenhangs dies nur als Klarstellung entsprechend § 1 Abs. 6
zu verstehen. Eine Aufteilung in Untergemeinschaften mit Wohnungseigentümern auf der einen und Teileigentümern auf der anderen Seite ist damit nicht verbunden. Eine unzumutbare Benachteiligung für den Kläger ist mit dem Systemwechsel hin zu einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage nicht verbunden. Zum einen ist damit noch keine Entscheidung über die Finanzierung zukünftiger Maßnahmen getroffen. Es ist nicht ausgeschlossen, sofern dies im Einzelfall ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, nur Garageneigentümer mit einer Sonderumlage heranzuziehen, wenn Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen allein den Garagen zu Gute kommen. Zum anderen – und dies ist entscheidend – ist die Annahme einer Benachteiligung schon deshalb ausgeschlossen, weil mit dem Beschluss wieder ein den Vereinbarungen entsprechender Zustand geschaffen wird. Mangels Vereinbarung hätten die Wohnungseigentümer separate Rücklagen nicht beschließen dürften (Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018,
145. Vielmehr ist mit dem Landgericht Düsseldorf festzuhalten: „Enthält die Teilungserklärung die Bestimmung, dass die Sondereigentümer „zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet“ sind, widerspricht dieser Regelung eine Differenzierung zwischen dem Sondereigentum an einer Wohnung und dem Sondereigentum an einem Pkw-Einstellplatz mit entsprechend getrennten Instandhaltungsrücklagen“ (LG Düsseldorf, Urteil v. 16.4.2014 − 25 S 141/13 = ZWE 2014, 316). In Ermangelung einer anderslautenden Vereinbarung gilt hier also: Die Zweckbindung der Instandhaltungsrückstellung folgt aus dem Gesetz. Sie bezieht sich allgemein auf Instandhaltungsbedarf. Eine Differenzierung nach unterschiedlichen Zweckbindungen sieht das Gesetz an keiner Stelle vor. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt grundsätzlich allen Sondereigentümern gemeinschaftlich. Diese müssen daher auch alle an den entsprechenden Kosten beteiligt werden. So bestimmt etwa § 16 Abs. 2
unter anderem, dass jeder Sondereigentümer den anderen Sondereigentümern gegenüber verpflichtet ist, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Die gesetzliche Wertung geht daher im Grundsatz dahin, dass alle Eigentümer an den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu beteiligen sind. Dem folgend ist daher auch eine allgemein auf die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zweckgebundene Rückstellung zu bilden. Eine Vervielfältigung durch unterschiedliche Zweckbindungen sieht das Gesetz nicht vor. Insbesondere auch nicht, dass die Rückstellung folgend ihrer Zweckbindung nur von einzelnen Sondereigentümern zu tragen wäre Folglich entspricht auch ein auf die (Wieder-)Herstellung rechtmäßiger Zustände gerichteter Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung (LG Düsseldorf, Urteil v. 16.4.2014 − 25 S 141/13 = ZWE 2014, 316). Die Schaffung rechtmäßiger Zustände im Einklang mit den Vereinbarungen hat damit auch Vorrang vor einer jahrelangen Übung. So der Kläger auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 verweist, ist zu bemerken, dass der Bundesgerichtshof hierin zwar auf ein Belastungsverbot erkennt. Jenes Belastungsverbot schützt aber die Wohnungseigentümer nur vor der Aufbürdung neuer (originärer) - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten. Dies ist hier nicht der Fall, denn die Pflicht zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage wird nicht losgelöst von Gesetz oder Vereinbarung durch den angefochtenen Beschluss originär begründet, sondern ergibt sich sowohl aus dem Gesetz (§ 21 Abs. 5 Nr. 4
) als auch aus Vereinbarung (§ 10 Nr. 3 der Teilungserklärung). Die Auszahlung eines geringen Teils der Instandhaltungsrücklage widerspricht ebenfalls nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der überschüssige Teil einer Instandhaltungsrücklage kann auf der Grundlage eines entsprechenden Mehrheitsbeschlusses für andere Zwecke verwendet werden, solange der verbleibende Rest das notwendige Mindestmaß der Rücklage („eiserne Reserve“) nicht unterschreitet (BeckOGK/Karkmann, 1.8.2019,
111; Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018,
N). Diese Grenzen sind hier nicht überschritten. Insgesamt werden weniger als 10% der Summe der Rücklagen ausbezahlt. Dass danach nur ein Betrag verbliebe, der unter der „eisernen Reserve“ liegt, hat der Kläger nicht dargelegt. ... Hinweis: Die Berufung ist auf den Hinweis zurückgenommen worden. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE210001532
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