Tenor 1. Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten über den 23. März 2021 hinaus bis mindestens zum 28. Februar 2022 fortbesteht und insbesondere nicht durc

§ 307BGB stand.

a.) Die Klausel ist wirksam in den Mietvertrag einbezogen worden, namentlich handelt es sich bei § 2.4 MV auch in Kombination mit der Sortimentsbindung in § 2.1 und § 2.

1. MV nicht um eine überraschende oder mehrdeutige Klausel im Sinne des § 305c BGB. Weder der Standort der Klausel in § 2.4 MV noch der Inhalt der Klauseln in § 2 MV sind im Sinne des § 305c BGB ungewöhnlich bzw. für einen gewerblichen Mieter nicht zu erwarten. Konkurrenzschutzausschlussklauseln in Gewerberaummietverhältnissen sind gerade bei der Vermietung von Geschäftsflächen in einem Einkaufszentrum auch in Kombination mit einer – wie hier – weiten Sortimentsbindung üblich und gängig, weil die Attraktivität des Einkaufszentrums in besonderem Maße von dem Angebot einer großen Auswahl abhängt. Zwar ist die Verortung der Konkurrenzschutzausschlussklausel unter „§ 2 Mietzweck“ nicht ganz stimmig, weil es nicht um den Zweck der Vermietung an die Beklagte geht, sondern um einen Konkurrenzschutz. Für einen Kaufmann, um den es sich bei der Beklagten handelt, ist eine solche Klausel auch unter der Überschrift „Mietzweck“ jedoch nicht ungewöhnlich. Die Regelung findet sich an zentraler Stelle, nämlich gleich zu Beginn des Vertragstextes in § 2.
2. Der streitbefangene Gewerberaummietvertrag hat die Vermietung einer Fläche von 95 m 2 im Erdgeschoss des Einkaufszentraums über eine feste Laufzeit von zunächst 10 Mietjahren (§ 3.1 MV) zum Gegenstand. Für einen gewerblichen Mieter drängt sich auf, dass der Vermieter ein elementares Interesse daran hat, bei einer solch langfristigen Vermietung einer Fläche in einer attraktiven Lage des Einkaufszentrums einen Ausschluss von Konkurrenzschutz zu vereinbaren. Die Klausel steht an zentraler Stelle des Mietvertrags in § 2.
3. Zwar weist die Überschrift „Mietzweck“ auf den Ausschluss von Konkurrenzschutz nicht ausdrücklich hin, auch findet sich die streitbefangene Regelung erst in Absatz
4. Die dortigen Regelungen stehen jedoch in engem inhaltlichem und systematischen Zusammenhang mit dem in § 2.1.-2.3 MV geregelten Zweck der Vermietung zum Betrieb eines Modegeschäfts und einem bestimmten Sortiment. Der Vertragspartner des Verwenders, ein – wie hier – gewerblicher Mieter und Kaufmann, der ein Unternehmen betreibt und eine solche Fläche langfristig für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren zum monatlichen Mindestmietzins von 3.135,00 € (§ 5 MV) in einem Einkaufszentrum anmietet, muss mit einer Konkurrenzschutzausschlussklausel auch an einer solchen Stelle in § 2 MV ohne weiteres rechnen. Es darf erwartet werden, dass sich ein Kaufmann einen solchen auf eine langfristige Bindung angelegten, erhebliche finanzielle (und ggf. sonstige) Verpflichtungen auslösenden Vertrag gut durchliest (und ggf. sogar Berater vor Abschluss noch hinzuzieht). Die Frage des Konkurrenzschutzes ist – gerade auch in einem EKZ – ein für Vermieter wie Mieter elementarer Gesichtspunkt, sodass erwartet werden kann, dass die Beklagte beim Durchlesen des Vertrags darauf auch besonderes Augenmerkt setzt. Mit einem Ausschluss von Konkurrenzschutz muss der Mieter von Flächen zum Betrieb eines Modegeschäfts in einem Einkaufszentrum auch in Verbindung mit einer – wie hier – weiten Sortimentsbindung rechnen. Die Klausel ist nach alledem wirksam in den Vertrag einbezogen worden. b.) § 2.4 MV hält

§ 307BGB stand.

Gemäß § 307 Abs. 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach Absatz 2 der Vorschrift ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. aa.) Die Klausel genügt dem Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB), insbesondere ist der Konkurrenzschutzausschluss in § 2.4 MV hinreichend klar und verständlich gefasst. Die sich aus § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ergebenden Transparenzanforderungen dürfen nicht überspannt werden (BGHZ 112, 119; NJW 1993, 2054). Die Verpflichtung, den Klauselinhalt klar und verständlich zu formulieren, besteht nur im Rahmen des Möglichen (BGH NJW 1998, 3114, 3116). Für einen gewerblichen Mieter, auf den abzustellen ist (Palandt/Grüneberg, BGB,

1. Aufl. 2021, § 307 Rdn. 23), ergibt sich aus der Gesamtschau der Regelung deutlich, dass jeglicher Konkurrenz- und Sortimentsschutz ausgeschlossen sein soll. bb.) Die Klausel benachteiligt die Mieterin auch nicht aus anderen Gründen im Sinne des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB entgegen Treu und Glauben unangemessen. Unangemessen ist die Benachteiligung der Mieterin, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Bei der vorzunehmenden Prüfung bedarf es einer umfassenden Würdigung, in die die Interessen beider Parteien und Anschauungen der beteiligten Verkehrskreise einzubeziehen sind. Eine formularmäßige Abrede, die den Vermieter von einer Verpflichtung zum Konkurrenzschutz freistellt oder den Mieter an ein bestimmtes Sortiment bindet, ist für sich genommen im Regelfall nicht als eine im Sinne des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unangemessene Benachteiligung des Mieters zu werten (BGH, Urt. v. 06.10.2021, XII ZR 11/20, DE:BGH:2021:061021UXIIZR
2. 20.0, Rdn. 17). Nicht mehr angemessen ist zwar, wenn eine solche Ausschlussklausel bei einem langfristig intendierten Mietverhältnis mit einer Betriebspflicht des Mieters kombiniert und zusätzlich mit einer engen Sortimentsbindung verbunden wird (BGH, Urt. v. 06.10.2021, XII ZR 11/20, DE:BGH:2021:061021UXIIZR11.20.0, Rdn. 17; v. 26.02.2020, XII ZR 51/19, NJW 2020, 1507, 1509 Rdn. 30 ff.). Denn dadurch geraten bei Ansiedlung von Konkurrenzunternehmen in unmittelbarer Nachbarschaft des Mieters dessen Umsatz und Geschäftskalkulation in Gefahr, ohne dass dieser sich der Veränderung hinreichend anpassen kann. Solche Vertragsklauseln, die es in ihrer Kombination einseitig dem Vermieter ermöglichen, Konkurrenzsituationen herbeizuführen und dadurch den strengen Branchenmix aufzuweichen, ohne dass andererseits der Mieter darauf durch entsprechende Sortimentsanpassungen reagieren kann, benachteiligen den Mieter unangemessen (BGH, BGH, Urt. v. 03.03.2010, XII ZR 131/08, NJW-RR 2010, 1017, 1018 Rdn. 13; v. 06.10.2021, XII ZR 11/20, DE:BGH:2021:061021UXIIZR11.20.0, Rdn. 18). In diese Situation wird der Mieter allerdings nur dann gebracht, wenn der Vertrag eine strenge Sortimentsbindung enthält, die dem Mieter eine substantielle Veränderung des eigenen Angebots verbietet. Ein fehlender Konkurrenzschutz stellt demgegenüber auch im Zusammenspiel mit einer Betriebspflicht dann keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn sie mit keiner hinreichend konkreten Sortimentsbindung verbunden ist. Eine solche hinreichend konkrete Sortimentsbindung liegt bei der hier vereinbarten Nutzung „zum Betrieb eines Modefachgeschäftes mit angrenzenden Sortimenten“ nicht vor (vgl. BGH, Urt. v. 03.03.2010, XII ZR 131/08, NJW-RR 2010, 1017, 1018 Rdn. 13; v. 06.10.2021, XII ZR 11/20, DE:BGH:2021:061021UXIIZR11.20.0, Rdn. 18). Die vereinbarte Nutzung „zum Betrieb eines Modefachgeschäftes mit angrenzenden Sortimenten“ räumt der Mieterin ein breites Spektrum an Artikeln ein. Die im Umfang äußerst vage getroffene Sortimentsbindung ist nicht auf Bekleidungswaren beschränkt, sondern lässt auch die Einbeziehung von Hüten und Schirmen sowie angrenzenden Sortimenten wie Schuhen, Lederwaren und Accessoires zu. Eine weitergehende Beschränkung wird auch nicht durch die Auflistung „zentrenrelevanter Sortimente“ in der Anlage B8 zum Mietvertrag vorgenommen. Diese spricht im Gegenteil für einen weiten Sortimentsbegriff bzw. ein weites Verständnis von Nebensortimenten, werden doch dort „Modewaren inkl. Hüte und Schirme“ in einem Unterpunkt zusammen mit „Schuhen, Lederbekleidung, Lederwaren, Orthopädie, Accessoires“ aufgeführt. Die Vermieterin von zum Zwecke eines Modefachgeschäfts nebst angrenzender Sortimente langfristig und in zentraler Lage in einem Einkaufszentrum vermieteter Gewerberäume hat ein schützenswertes Interesse an einem Ausschluss von Konkurrenzschutz. und auch an einer Sortimentsbindung und Betriebspflicht. Das Einkaufszentrum als Gesamtheit ineinandergreifender Einzelbetriebe erfährt nur dann Kundenakzeptanz und prosperiert nur, wenn es dem Betreiber des Einkaufszentrums gelingt, ein aus Sicht der Kunden wohlausgewogenes Konzept verschiedener Einzelläden anzubieten, das sowohl Branchenvielfalt als auch ausreichend Auswahl und Angebot innerhalb der einzelnen Branche bzw. des einzelnen Sortiments bereitstellt. Gerade im Mode-/Bekleidungsbereich erwartet der Kunde eines Einkaufszentrums dabei auch ein großes Angebot mit einer breiten Palette unterschiedlicher wie auch gleicher oder ähnlicher Modeartikel, bei denen er unter Waren, Preisen und Dienstleistungen (Beratung/Bedienung) nach eigenem Gusto vergleichen und auswählen kann. Der Betreiber eines Einkaufszentrums muss dabei über einen größeren Handlungsspielraum verfügen als die Einzelbetriebe, weil er – bei natürlicher Fluktuation der Mieter – für eine stets volle Belegung der Mietflächen sorgen muss, wobei er darauf achten muss, dass geeignete und wirtschaftlich leistungsfähige Ladenbetreiber gefunden werden, welche die Angebotspalette in sinnvoller Weise komplettieren, um die Attraktivität des Einkaufszentrums jederzeit zu gewährleisten. Damit ist der Betreiber eines Einkaufszentrums zwangsläufig in erhöhtem Maße darauf angewiesen, in seiner Handlungsfähigkeit nicht übermäßig durch Konkurrenzschutzklauseln zugunsten bestehender Mieter eingeschränkt und dadurch in den Vertragsverhandlungen mit Neumietern beeinträchtigt zu sein. Im Umfang der hier äußerst vage getroffenen Zweck- und Sortimentsbestimmung ist es der Klägerin nicht zumutbar, der Beklagten Sortiments- und Konkurrenzschutz zu gewähren, und benachteiligen die Klauseln der § 2 MV die Beklagte nicht unangemessen (vgl. BGH, Urt. v. 03.03.2010, XII ZR 131/08, NJW-RR 2010, 1017, 1018 Rdn. 19). Hier besteht ausreichender Spielraum der Beklagten, auf Konkurrenz in – auch unmittelbarerer – Nähe des Modefachgeschäfts durch Ausweitung oder Veränderung des Sortiments zu reagieren. Hinzu kommt noch, dass Kundenströme gerade im Modebereich nicht nur durch die Ausrichtung des Sortiments geleitet werden können, sondern von weiteren Faktoren abhängig sind, u.a. von der Größe der Auswahl, der Bewerbung und dem Konzept, dass das Fachgeschäft bei der Beratung bzw. Bedienung der Kunden verfolgt. Die Klauseln in § 2 MV halten nach alledem

§ 307BGB stand.

Nichts anderes folgt auch aus der von der Beklagten zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26.02.2020 (XII ZR 51/19, NJW 2020, 1507). Diese betraf eine strenge Sortimentsbindung, bei der Mietzweck der „Betrieb eines hochwertigen Fastfood Restaurants der Marke …, welche im wesentlichen Kartoffelspeisen (Kartoffelpufferspezialitäten u.a.) auf hohem Niveau verkauft“ und den Mieter verpflichtete, das für diesen Zweck übliche Sortiment zu führen, wobei die Führung anderer Artikel die vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters bedurfte (vgl. BGH, Urt. v. 26.02.2020, XII ZR 51/19 sowie Vorinstanz KG, Urt. v. 11.04.2019, 8 U 147/17, juris). Der vorliegende Sachverhalt mit einer äußerst vagen und sehr weiten Sortimentsbindungsklausel ist damit nicht vergleichbar. 2.) Andere Umstände, die einen die außerordentliche Kündigung vom 23.03.2021 tragenden wichtigen Grund begründen könnten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Namentlich stellt die behauptete Konkurrenzsituation einen solchen Umstand nicht dar, denn das Risiko eines fehlenden Konkurrenzschutzes hat die Beklagte durch § 2 MV vertraglich übernommen. II.) Das Mietverhältnis hat auch nicht auf andere Weise im Zeitraum vor dem 28.02.2022 seine Beendigung gefunden. Es kann offenbleiben, ob § 314 BGB trotz der ihm grundsätzlich vorgehenden Sondervorschrift des § 543 BGB (vgl. Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 314 Rdn. 4, 5) bei einer nachträglichen unerwarteten Veränderung von für die Konkurrenzsituation maßgeblichen Umständen ausnahmsweise anwendbar bleibt, denn derartige Umstände trägt die Klägerin nicht vor. Es gibt mehr als 50 Geschäfte in dem EKZ, von denen 18 aus dem Bereich „Mode, Schmuck und Accessoires“ stammen. Das ist auch bei Abschluss eines Gewerberaummietvertrags über ein erst noch zu errichtendes Einkaufszentrum (vgl. Präambel zum MV) vorhersehbar, üblich und nicht zu beanstanden. Andere Beendigungsgründe liegen ebenfalls nicht vor. C.) Nach alledem ist festzustellen, dass das Mietvertragsverhältnis durch die außerordentliche Kündigung vom 23.03.2021 nicht beendet worden ist, sondern – vorbehaltlich künftiger Veränderungen – bis mindestens zum 28.02.2022 (vgl. Teil A. Punkt 2 des Nachtrags N1) fortbesteht. Dass die Kammer das Fortbestehen des Mietverhältnisses „bis zum 28.02.2022 lediglich auf der Grundlage der bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung bestehenden Sach- und Rechtslage zu bewerten hat, liegt in der Natur der Sache und bedarf daher keiner gesonderten Erwähnung im Tenor. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 S. 1 und 2 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE220002964