LG Darmstadt Kammer für Baulandsachen 9 O (B) 27/99 Urteil § 45 Abs 1 BauGB, § 66 Abs 1 BauGB, § 46 Abs 1 BauGB, § 55 Abs 2 Nr 1 BauGB

Tenor Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung wird zurückgewiesen. Die Kosten des Verfahrens hat die Antragstellerin zu 2) zu tragen. Außergerichtliche Kosten des Antragstellers zu I) werden nicht erstattet. Das Urteil ist für den Antragsgegner gegen Sicherheitsleistung in Höhe von — DM vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Antragstellerin zu 2) ist im Grundbuch der Gemeinde A als Eigentümerin des Grundstücks Flur 2, Flurstück 2 Gemarkung A, […] eingetragen. Das Flurstück 2 entstand — ebenso wie die Flurstücke 1 und 3 - durch Aufteilung eines großen landwirtschaftlich genutzten Grundstücks, Flurstück 2754 einer Erbengemeinschaft. Die genannten Grundstücke liegen im Geltungsbereich des seit 18.08.1976 rechtsverbindlichen Bebauungsplans „[…]". Um die genannten Grundstücke entsprechend den Vorgaben im Bebauungsplan bebauen zu können, schlossen die Antragsteller und die Eigentümer der o. g. Grundstücke mit der Gemeinde A am 26.10.1993 einen „Erschließungsvertrag". Die Bauherrn verpflichteten sich darin zur Vorfinanzierung der Erschließungsmaßnahmen, die wiederum von der Gemeinde ausgeführt 9 0 27/99 - BO werden sollten; außerdem verpflichteten sie sich gemäß § 3 des Erschließungsvertrages, das in ihrem (Mit-) Eigentum befindliche Grundstück Flur 2, Flurstück 4, das als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen ist, unentgeltlich in das Eigentum der Gemeinde zu überführen. Die Erschließung der Grundstücke ist zwischenzeitlich erfolgt. Die Straße „[…]" wurde bis zum östlichen Rand des Grundstücks 3 als Sackgasse angelegt, wobei sie sich im Zustand einer „Baustraße" befindet, da noch die oberste Straßendecke fehlt. § 3 des Erschließungsvertrages wurde nicht er-Rillt; das Straßengrundstück 4 befindet sich weiterhin im Miteigentum der Antragstellerin zu 2). Die Antragsteller halten nunmehr den Erschließungsvertrag wegen Verstoßes gegen die notarielle Beurkundungspflicht nach § 313 BGB für formnichtig und haben ihn fürsorglich gekündigt. Mit ihrer am 21.12.1998 beim Verwaltungsgericht Darmstadt erhobenen Klage (Az. • 4 E 2666/98 [3]), über die bislang noch nicht entschieden ist, beantragen sie die Erstattung bereits geleisteter Erschließungskosten. Zur Begründung wird in dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren unter anderem ausgeführt, die Kündigung der Vereinbarung sei deswegen geboten, weil sich die Geschäftsgrundlage wesentlich geändert habe. Die Vertragsparteien seien bei Vertragsschluß einhellig davon ausgegangen, daß die vorzufinanzierende Straße „zu einem späteren Zeitpunkt, der nicht absehbar ist, an den […] angebunden wird" (§ 10 Satz I des Vertrages). Nachdem die ursprünglich geplante Umgehungsstraße jedoch hinfällig geworden sei und die Gemeinde zwischenzeitlich durch Aufstellung eines Bebauungsplans beabsichtige, die Straße „[…]" unmittelbar an die B 38 anzuschließen und damit einen deutlich erhöhten Durchgangsverkehr auf die Straße zu leiten, sei den Klägern ein Festhalten an dem Vertrag nicht mehr zumutbar. Wesentliche Vertragsgrundlage sei gewesen, daß die Straße „[…]" eine reine Wohnstraße bleibe und später an den „[…]" angebunden werde. Nunmehr plane die Gemeinde jedoch den Umgehungsverkehr über die Straße „[…]" über eine Verlängerung zum „[…]" weiter auf die […]" bzw. „[…]" zu führen, was mit einer erheblichen Erhöhung der Verkehrsfrequenz für die Straße „[…]" verbunden sei. Die Gemeinde A hat am 24.11.1998 die Baulandumlegung angeordnet und mit Umlegungsbeschluß des Kreisausschusses des Kreises […] als Umlegungsstelle das Umlegungsgebiet „[…]" unter Einbeziehung des bebauten Grundstücks, Flurstück 2 der Antragstellerin zu 2) und des Straßengrundstücks Flurstück 4 festgelegt. Der Umlegungsbeschluß wurde am 28.01.1999 in der regionalen Presse veröffentlicht; gleichzeitig wurde mitgeteilt, wann und wo Bestandskarte und Bestandsverzeichnis ausgelegt werden. Mit Schreiben vom 24.02.1999 legten die Antragsteller Widerspruch gegen die Einbeziehung ihrer Grundstücke in das Umlegungsverfahren ein. Zur Begründung wird mit Schreiben vom 06.04.1999 vorgetragen, bei den Grundstücken handele es sich um bebaute und erschlossene Grundstücke, die in ihrer Gestaltung und Bebauung voll und ganz den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprächen; es bedürfe demnach keiner Regelung im Umlegungsverfahren. Es sei auch nicht zulässig, daß die Gemeinde A nun versuche, den rechtswidrigen und zur Zeit gerichtsanhängigen „Erschließungsvertrag" durch eine ebenso rechtswidrige Umlegung zu unterlaufen. Die Umlegung, die allein dem Zweck diene, der Gemeinde unentgeltlich Verkehrs- und Grünflächen zu verschaffen sei rechtswidrig; die Beschaffung des Straßengeländes sei jedoch der alleinige Zweck der Einbeziehung ihres Grundstücks und des Miteigentumsanteils an der Straße in das Umlegungsverfahren. Die willkürliche Einbeziehung der Grundstücke zeige sich auch daran, daß die Grundstücke „[…] 2 — 28 und I — 5" nicht in das Umlegungsverfahren mit einbezogen worden seien. Ergänzend wird mit Schriftsatz vom 12.07.1999 anwaltlich vorgetragen, die Einbeziehung der Grundstücke in das Umlegungsverfahren sei auch insoweit fehlerhaft, als auch das Straßengrundstück bereits als öffentliche Straße durch Übergabe an den Verkehr gewidmet und damit erschlossen sei. Im übrigen bestünden erhebliche Bedenken bezüglich der Gültigkeit des der Umlegung zugrunde liegenden Bebauungsplans. Mit an die Antragstellerin zu 2) gerichtetem Widerspruchsbescheid vom 17.07.1999 hat der Antragsgegner den Widerspruch im wesentlichen mit folgender Begründung zurückgewiesen: Die Umlegung diene vornehmlich dazu, die erforderlichen Verkehrsflächen in das Eigentum der Gemeinde zu überführen und für die Bebauung gemäß dem Bebauungsplans zweckmäßig gestaltete Grundstücke zu schaffen. Zwar seien die Grundstücke „[…] 32 36"bereits endgültig vermessen; das Umlegungsgebiet sei jedoch so zu begrenzen, daß die einbezogenen Grundstücke gemeinsam die erforderlichen Verkehrsflächen und Grünflächen erbrächten. Die Tatsache, daß die vom Bebauungsplan festgesetzte öffentliche Fläche sich noch im Privateigentum befinde rechtfertige bereits alleine die Einbeziehung aller angrenzenden Grundstücke, die gemeinsam die Straßenfläche erbringen müßten. Dies sei den Eigentümern auch im übrigen durch den mit der Gemeinde geschlossenen Vertrag vom 26.10.1993 bekannt; darin hätten sie sich gemäß § 8 verpflichtet, an einem noch folgenden Umlegungsverfahren teilzunehmen. Die Grundstücke „[…] 2 — 28 und I — 5", die ebenfalls vom Geltungsbereich des Bebauungsplans erfaßt werden, hätten sich an der festgesetzten öffentlichen Fläche bis zum Ende des letzten Grundstücks in östlicher Richtung bereits beteiligt, so daß sie vom Umlegungsverfahren ausgenommen werden konnten. Wie weit und in welcher Höhe ein Flächenbeitrag erhoben werde, bleibe dem noch aufzustellenden Umlegungsplan vorbehalten. Am 17.09.1999 stellen die Antragsteller einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung mit der Begründung, die Einbeziehung des Wohngrundstücks der Antragsteller sei ermessensfehlerhaft und erweise sich weder zum Zwecke der bodenrechtlichen Erschließung und Neugestaltung als zweckmäßig noch aus Gründen der Gleichbehandlung als geboten. Das Wohngrundstück sei bereits vollständig erschlossen; gleiches gelte für die noch im Eigentum der Antragsteller befindliche Verkehrsfläche; diese sei ebenfalls bis auf Höhe des östlichen Grundstücksendes von Hausnummer 36 in voller Breite ausgebaut, mit Kraftfahrzeugen befahrbar, beleuchtet, mit einer Abwasseranlage, einem Hydranten und auf der Häuserseite teilweise mit einem Gehsteig versehen sowie namentlich bezeichnet, lediglich der abschließende Straßenbelag fehle, was die Befahrbarkeit aber nicht beeinträchtige; sie sei insofern auch als öffentliche Straße nutzbar und erschlossen. Die Absicht der Gemeinde, durch die Umlegung Eigentum an dem Straßengrundstück zu erlangen, stehe auch in keinem neuordnungsrelevanten Zusammenhang mit dem Wohngrundstück, so daß dessen Einbeziehung auch insoweit sich als nicht zweckmäßig erweise. Durch die Umlegung werde das Wohngrundstück der Antragsteller weder in eigentumsrechtlicher Hinsicht noch in seinem Zuschnitt verändert; es erfahre auch keinen umlegungsbedingten Vorteil, insbesondere habe die Umlegung keine wirtschaftliche Wertsteigerung zur Folge, vielmehr werde die Straße „[…]" durch die Umlegung zur Durchgangsstraße. In der mündlichen Verhandlung nimmt der Bevollmächtigte der Antragsteller den Antrag bezüglich des Antragstellers zu 1) aus dem Schriftsatz vom 16.09.1999 zurück und beantragt für die Antragstellerin zu 2), den Umlegungsbeschluß des Kreisausschusses des Kreises […] als Umlegungsstelle vom 18.01.1999 und den Widerspruchsbescheid des Kreisausschusses des Kreises […] vom 17.07.1999 aufzuheben und das Grundstück der Antragstellerin aus dem Umlegungsgebiet herauszunehmen. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Zur Begründung wird vorgetragen, auch die Grundstücke „[…] 32 — 36" seien in das Umlegungsgebiet mit einzubeziehen, da alle mittelbar oder unmittelbar erschlossenen Grundstücke an dem Flächenbeitrag für die öffentliche Straße zu beteiligen seien. Die Einbeziehung sei auch sachgerecht, da nach der Zweckbestimmung des Umlegungsverfahrens nicht auf die einzelnen betroffenen Grundstückseigentümer abzustellen, sondern von der Auswirkung auf alle Beteiligten auszugehen sei. Die genannten Grundstücke seien in einem in sich geschlossenen Baugebiet belegen, von dessen ordnungsgemäßer Anbindung an das örtliche und überörtliche Straßennetz alle beteiligten Grundstückseigentümer profitierten. Erst recht hätten die Antragsteller keinen Anspruch darauf, daß ihr Grundstück nicht s in den Geltungsbereich des Umlegungsgebietes einbezogen werde, weil sie aufgrund eines Entgegenkommens der Gemeinde A dieses schon vorab bebauen durften Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Klageakte sowie auf den Inhalt der beigezogenen Baulandakte des Antragsgegners und des Planungsvorgangs der Gemeinde A zum Bebauungsplan „[…]" Bezug genommen. Entscheidungsgründe Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Antragstellerin zu 2) nach § 217 BauGB ist zulässig, da das nach §§ 212 BauGB i. V. m. 16 Abs. 1 HessDVO-BauGB erforderliche Vorverfahren durchgeführt und der Antrag fristgerecht innerhalb eines Monats nach Zustellung des Widerspruchsbescheids an die Antragstellerin zu 2) beim Antragsgegner eingereicht worden ist 217 Abs. 2 BauGB). Der Antragsteller zu I) hat seinen Antrag zurückgenommen, da er ausweislich des Grundbuchauszugs nicht (Mit-) Eigentümer der streitbefangenen Grundstücke ist. Folgerichtig hat der Antragsgegner den Widerspruch auch lediglich gegenüber der Antragstellerin zu 2) beschieden. Der Antrag des Antragstellers zu I) gilt insoweit als nicht anhängig geworden. Der Antrag der Antragstellerin zu 2) ist jedoch unbegründet, da der angefochtene Umlegungsbeschluß vom 18.01.1999 sowohl formell als auch materiell rechtmäßig ist und die Antragstellerin zu 2) daher nicht in ihren Rechten verletzt. Der Umlegungsbeschluß ist verfahrensfehlerfrei erlassen worden. Mit Umlegungsanordnung vom 24.11.1998 hat die Gemeinde A die Baulandumlegung für das Baugebiet „[…]" eingeleitet; der Kreisausschuß des Kreises […] hat als Umlegungsstelle am 18.01.1999 die Umlegung beschlossen und den Umlegungsbeschluß durch Veröffentlichung in der regionalen Presse am 28.01.1999 ortsüblich bekannt gemacht; Bestandskarte und Bestandverzeichnis sind in der Zeit vom 08.

1. - 08.03.1999 in der Gemeindeverwaltung A öffentlich ausgelegt worden. Der Umlegungsbeschluß leidet auch an keinem formalen Mangel, insbesondere wird das Umlegungsgebiet durch eine verbale Beschreibung des Grenzverlaufs zusätzlich zu der numerisch katastermäßigen Angabe der Flurstücke ausreichend konkret bezeichnet. Auch in materieller Hinsicht hält der Umlegungsbeschluß einer gerichtlichen Überprüfung stand Die Umlegungsstelle hat von ihrem Ermessen fehlerfrei, das heißt dem Zweck der Ermächtigung entsprechend Gebrauch gemacht und die gesetzlichen Grenzen des Ermessens nicht überschritten (§ 223 BauGB). Gemäß § 45 Abs. 1 BauGB kann die Umlegung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans zum Zwecke der Erschließung und Neuordnung durchgeführt werden; mit der Umlegung werden die Voraussetzungen für eine plangemäße Nutzung der Grundstücke des Bebauungsplangebiets ermöglicht. Soweit hier Mängel des Bebauungsplans, insbesondere Verfahrensfehler hinsichtlich der Aufstellung des Bebauungsplans geltend gemacht werden, haben diese keinen Einfluß auf die Rechtmäßigkeit des Umlegungsbeschlusses. Aus § 45 Abs. 2 BauGB, der die Einleitung des Umlegungsverfahrens vor Aufstellung des Bebauungsplans zuläßt, ergibt sich, daß maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans der Beschluß über die Aufstellung des Umlegungsplans nach § 66 Abs. 1 BauGB ist. Die Umlegung scheitert somit nicht daran, daß sie unter Umständen auf der Grundlage eines unwirksamen Bebauungsplans angeordnet oder eingeleitet worden ist, wenn nur bis zu dem genannten Zeitpunkt die Heilung der Fehler durchgeführt oder gegebenenfalls ein neuer Bebauungsplan aufgestellt worden ist. Die Umlegung ist also nicht von einem bestimmten Bebauungsplan, sondern nur davon abhängig, daß überhaupt ein Bebauungsplan bis zur Auslegung der Umlegungskarte wirksam ist (Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,
2. Aufl., § 45 Rdnr. 5 m. w. Nachw.). Die Umlegungsstelle nimmt die Umlegung vor, wenn sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans erforderlich ist (§ 46 Abs. I BauGB). Diese Voraussetzungen sind von dem Antragsgegner ermessensfehlerfrei angenommen worden. Es handelt sich hier zweifellos sowohl um eine Neuordnungsumlegung als auch um eine Erschließungsumlegung. Abzustellen ist bei der Zweckbestimmung der Umlegung auf das gesamte Umlegungsgebiet und nicht auf das einzelne Grundstück (BGH, Urt. v. 13.12.1990 - 3 ZR 240/89 NJW 1991, 2011). Die Grundstücke südlich und östlich der Straße „[…]" sind neu zu ordnen, um sie einer bebauungsplanmäßigen Nutzung zuzuführen; insgesamt ist das Umlegungsgebiet vollständig zu erschließen Dies betrifft insbesondere den Ausbau der Straße „[…]", die lediglich bis zur östlichen Grundstücksgrenze des Flurstücks 3 als Anliegerstraße ausgebaut ist, wobei auch der abschließende Straßenbelag noch fehlt. Geplant ist die Verlängerung und Anbindung der Straße über den „[…]" an die „[…]" bzw. „[…]". Hierdurch wird das gesamte Bebauungsplangebiet „[…]" an den südlichen Ortsbereich der Gemeinde A angebunden und somit verkehrstechnisch weiter erschlossen. Der Antragsgegner hat unter Einbeziehung bebauter und unbebauter Grundstücke das Umlegungsgebiet auch zweckmäßig abgegrenzt. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. B. v. 16.12.1993 — 3 ZR 6393 BayVBI. 1994, 283) erfordert der Umlegungszweck nicht, daß der tatsächliche Zuschnitt eines jeden einzelnen Grundstücks in der Umlegung verändert wird. Aus § 52 Abs. 2 BauGB, der die Herausnahme einzelner Grundstücke aus dem Umlegungsgebiet zuläßt, folgt im Umkehrschluß, daß ein einzelnes Grundstück auch ohne tatsächliche oder rechtliche Veränderung in die Umlegung rechtswirksam einbezogen werden kann (Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 45 Rdnr. 2, § 57 Rdnr. 7 m. w. Nachw.). Der Einwand der Antragstellerin zu 2), ihr Grundstück sei bereits vollständig erschlossen und dürfe daher nicht in das Umlegungsgebiet mit einbezogen werden, ist zum einen unzutreffend zum anderen aber auch rechtlich unerheblich. Mit dem Ausbau der Straße „[…]" und der Anbindung an den südlichen Ortsteil der Gemeinde A wird auch das Grundstück der Antragstellerin zu 2) verkehrsmäßig weiter erschlossen; daran ändert nichts, daß dies unter Umständen von der Antragstellerseite in dieser Form nicht gewünscht wird, da ein stärkeres Verkehrsaufkommen befürchtet wird. Objektiv erfährt auch das Grundstück der Antragstellerin durch den Ausbau der Straße einen umlegungsbedingten Erschließungsvorteil. Auch wenn die Straße „[…]" bereits als Anliegerstraße bis zur östlichen Grundstücksgrenze der Hausnummer 36 ausgebaut ist, — allerdings fehlt noch der oberste Straßenbelag -, so ist der weitere Ausbau für die im Wege der Umlegung neu zu ordnenden Grundstücke im östlichen Teil des Umlegungsgebietes als Erschließungsmaßnahme dringend erforderlich und von der Antragstellerin durch Leistung eines Flächenbeitrags mitzutragen. Die Umlegungsstelle hat auch ihr Ermessen insofern ermessensfehlerfrei ausgeübt, als sie den Grundsatz der Privatnützigkeit der Umlegung berücksichtigt hat. Die Umlegung stellt eine den Inhalt des Eigentums bestimmende Maßnahme dar und ist daher nur zulässig, wenn die bodenordnende Maßnahme in ihrer konkreten Zielsetzung und ihren Auswirkungen wesentlich auch den Interessen der betroffenen Eigentümer dient. Dabei ist, wie oben ausgeführt, auf das gesamte Umlegungsgebiet, das der Erschließung bedarf, abzustellen. Privatnützigkeit der Umlegung wird bejaht, wenn die Gemeinde aufgrund des Flächenabzugs örtliche Verkehrsflächen gewinnt (§ 55 Abs. 2 Nr. I BauGB), nicht jedoch dagegen, wenn die Anlegung einer Durchgangsstraße für den überörtlichen Verkehr ohne Bezug zum Umlegungsgebiet bezweckt wird (BGH, Urt. v. 13.12.1990 — a. a . O. Auch wenn die Straße „[…]" unmittelbar an die B
3. angebunden werden sollte mit der Folge, daß unter Umständen auch Durchgangsverkehr durch die ausgebaute Straße „[…]" fließen wird, so dient die geplante Verkehrsführung jedoch in erster Linie der örtlichen Verkehrsanbindung und verkehrsmäßigen Erschließung des Umlegungsgebiets und nicht der Regelung des überörtlichen Verkehrs. Die Antragstellerin hat sich aufgrund des Gedankens der Solidargemeinschaft der betroffenen Eigentümer und des Lastenausgleichs an dem Erschließungsaufwand in Form eines Flächenbeitrags zu beteiligen. Nach der Rechtsprechung des BGH (B. 16.12.1993 — a. a. O. m. w. Nachw.) wird es als zulässig erachtet, ein einzelnes Grundstück nur zu dem Zweck in die Umlegung mit einzubeziehen, um Straßenland zu gewinnen, wenn die Umlegung insgesamt noch als privatnützig angesehen werden kann. Die Einbeziehung der Grundstücke der Antragstellerin zu 2) in das Umlegungsgebiet wäre allerdings dann nicht erforderlich gewesen, wenn diese ihren Verpflichtungen aus § 3 des Erschließungsvertrags vom 26.10.1993 mit der Gemeinde nachgekommen wäre und ihren Miteigentumsanteil an dem als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesenen Straßengrundstück, Flurstück 4 an die Gemeinde übertragen hätte. Dies ist jedoch nicht erfolgt. Die von der Antragstellerin zu 2) im Ergebnis erstrebte straßenbeitragsfreie Neuordnung und Erschließung ihres Grundstücks kommt aus Gründen der Gleichbehandlung nicht in Betracht. Die Tatsache, daß bereits Erschließungskosten aufgrund des Erschließungsvertrags gezahlt wurden, ist bei der Bewertung des Einwurfsgrundstücks zu berücksichtigen und spielt in diesem Verfahren keine Rolle. Entgegen der Auffassung der Antragstellerseite stößt auch die Abgrenzung des Umlegungsgebietes unter Ausnahme der Grundstücke „[…] I - 5 und 2 - 28" nicht gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, da sich der westliche Teil der Straße „[…]" auf der Höhe der genannten Grundstücke bereits im öffentlichen Eigentum der Gemeinde A befindet. Diese Grundstücke unterscheiden sich insofern von den streitbefangenen Grundstücken, weil sie im Rahmen des Erschließungsverfahrens bereits ihren Beitrag zur Straße geleistet haben und das Eigentum am Straßengrundstück auf die Gemeinde übertragen wurde. Der Antrag war daher zurückzuweisen. Eine Aussetzung des Verfahrens kam nicht in Betracht, da die Frage der Gültigkeit des öffentlich - rechtlichen Erschließungsvertrags vom 26.10.1993 für vorliegendes Verfahren nicht vorgreiflich ist. Wäre der Vertrag formnichtig, müßte zur Gewinnung öffentlicher Verkehrsflächen dennoch ein Umlegungsverfahren durchgeführt werden. Würde das Gericht den Vertrag Rir gültig erachten, so wäre die Frage der Einbeziehung des Flurstücks 2 in das Umlegungsverfahren weiterhin klärungsbedürftig. Dem gegenüber kann das Umlegungsverfahren unabhängig vom Bestand des Erschließungsvertrags durchgeführt werden. Dieser müßte jedoch angepaßt werden, würde das Flurstück 4 vorab als örtliche Verkehrsfläche aus der Umlegungsmasse ausscheiden. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO i. V. m. § 221 Abs. 1 BauGB. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gemäß §§ 709 ZPO, 221 Abs. 1 BauGB. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE220003075