) für die Wohnungseigentümergemeinschaft ... bestellt. Der Beklagte beantragt: Die Klage wird abgewiesen. Der Beklagte behauptet, dass er keine Einsicht in die Rechnungen, die auf den Namen der
lauten, sämtliche Kontoauszüge des
Kontos sowie sämtlichen Buchungsunterlagen von der ... Hausverwaltung OHG erhalten habe und er deshalb in Bezug auf die Hausgeldzahlungen von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht habe. Da er als Verwalter keinen Zugriff auf das Konto der
habe, zahle er auch weiterhin kein Hausgeld. Die Abberufung ... Hausverwaltung OHG sei außerdem im Interesse der Mitglieder der
und entspreche den Regeln ordnungsgemäßer Verwaltung, da diese sich geweigert habe, Einsicht in die Belege zu gewähren. Entscheidungsgründe Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht Korbach ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, § 43 Nr. 4
, 23 Nr. 2c GVG. Insbesondere besteht auch im Hinblick auf den Klageantrag zu 2) ein Rechtsschutzbedürfnis des Klägers. Der vorherigen Befassung der Eigentümerversammlung mit der Angelegenheit bedurfte es nicht. Kann – wie hier im Hinblick auf die Zerstrittenheit der Parteien, deren Standpunkte und das Stimmenübergewicht des einzigen weiteren Eigentümers – mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass ein dem Klageziel entsprechender Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, ist die Vorbefassung der Versammlung ausnahmsweise entbehrlich (vgl. NJW 2017, 64 Rn. 8, beck-online). Es würde sich dabei um ein reine Förmelei handeln. Der Klageantrag zu 1) ist teilweise begründet. Die Klage ist hinsichtlich des in der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.07.2021 unter TOP 4 gefasste Beschluss, Neuwahl eines Verwalters, begründet, da der angegriffene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und war daher für ungültig zu erklären. Nach § 18 Abs. 2
hat jeder Wohnungseigentümer einen individuellen Rechtsanspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein Wohnungseigentümer kann daher nach §§ 44 Abs. 1 S. 1 Alt. 1
Beschlüsse anfechten, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen oder nach § 23 Abs. 4
nichtig sind. Unter Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung fallen alle Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind (vgl. Bärmann/Merle,
, 14. Aufl. 2018, § 21 Rn. 27). Ordnungsgemäß ist, was vom Standpunkt eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Menschen aus betrachtet dem geordneten Zusammenleben in der Gemeinschaft dient, den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht und der Gemeinschaft nützt. Insbesondere wurden die Einlegungs- und Begründungsfrist gem. § 45
eingehalten. Die Beschlussfassung war am 13.07.2021 und Eingang der begründeten Klage am 12.08.2021 bei Gericht. Der Bestellungsbeschluss ist am Maßstab einer ordnungsmäßigen Verwaltung i.S.v. § 18 Abs. 2 Nr. 1
zu messen (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021,
83). Ein Wohnungseigentümerbeschluss, der die Bestellung des Verwalters zum Inhalt hat, kann nur dann mit Erfolg angefochten werden, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Das ist der Fall, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist (vgl. LG Düsseldorf Urt. v. 2.9.2020 – 25 S 23/19, BeckRS 2020, 41763 Rn. 33, beck-online). Allein in einer durch den Mehrheitseigentümer durchgesetzten (Wieder-)Wahl eines bestimmten Verwalters ist noch kein Verstoß gegen die ordnungsmäßige Verwaltung zu sehen (vgl. Drasdo ZfIR 2013, 279
91). Denn der Verwalter ist auch bei einer Zweier-
neben der Wohnungseigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Gerade in - wie hier - belasteten Zweier-
s, hat er durch seine Stellung als Organ der Gemeinschaft in besonderer Weise dafür Sorge zu tragen, dass dieses ordnungsgemäß verwaltet, die Benutzung und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt wird und dieses instandgesetzt und gehalten wird (vgl. LG Frankfurt a. M. Hinweisbeschluss v. 7.3.2017 – 2/13 S 4/17, BeckRS 2017, 105305, beck-online). Zwischen dem Kläger und dem Verwalter ... besteht kein Vertrauensverhältnis. Der Eigentümer ... hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhebliche Rückstände auflaufen lassen. Er hat auch in der mündlichen Verhandlung vom 10.03.2022 erklärt, dass er seit Januar 2021 keine Hausgeldzahlungen geleistet hat.
en bereits zuvor aufgelaufener Hausgeldzahlungsrückstände wurde bereits das Verfahren 3 C 515/20 eingeleitet. Ausstehenden Zahlungen hat er teilweise privat beglichen. Er trägt insoweit vor, dass er keinen Zugriff auf das
-Konto hat, weil dies die vorherige Verwaltung nicht freigebe, allerdings kümmert er sich auch nicht darum Zugriff auf das Konto zu erhalten, sodass es an einer ordnungsgemäßen Verwaltung fehlt. Insbesondere besteht auch durch die dauerhafte Nichtzahlung des Hausgeldes die Gefahr, dass das Verwalterkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gedeckt ist. Darüber hinaus ist das Gericht ist der Ansicht, dass der Eigentümer ... seine Mehrheit gezielt dazu genutzt hat, sich als neuen Verwalter einzusetzen, um auf diesem
e die Arbeit der bisherigen Verwalterin überprüfen zu können. Diese Vorgehensweise bestand letztlich nur im Interesse des Eigentümers .... In der mündlichen Verhandlung wurde auch klar, dass zwischen den Parteien kein Vertrauens- sondern ein sehr angespanntes Verhältnis besteht. ... erhob mehrfach die Stimme und wiederholte, dass er „richtig“ gewählt wurde und alles in Zusammenhang mit dieser Klage ablehnt. Außerdem ist es bei der Neubestellung eines Verwalters regelmäßig geboten, Alternativangebote einzuholen (vgl. BGH, Urt. v.
besteht die Abberufungsmöglichkeit im Gegensatz zur alten Rechtslage nicht mehr nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes. Nunmehr kann der Verwalter jederzeit abberufen werden (vgl. MüKoBGB/Zschieschack, 8. Aufl. 2021,
47, 48). Voraussetzung ist lediglich das Vorliegen einer Mehrheit und dass der Abberufungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung i.S.v. § 18 Abs. 2 Nr. 1
entspricht. Vor allem die Willensbildung der Wohnungseigentümer und ihre Ermessensentscheidung, ob der Amtsträger abberufen werden soll, müssen formell und materiell fehlerfrei zustande gekommen sein (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021,
154). Der Abberufungsbeschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Fehler hinsichtlich der Willensbildung und der Ermessenentscheidung liegen nicht vor. Vielmehr hat der Eigentümer ... nachvollziehbar dargelegt, dass zwischen ihm und der Verwalterin ... Hausverwaltung OHG kein Vertrauensverhältnis mehr, aufgrund der vor dem Amtsgericht Korbach geführten Gerichtsverfahren, besteht. Auch lag eine Mehrheit zur Abberufung vor, da vorliegend das Objektprinzip greift und der Wohnungseigentümer Wachenfeld über 2 von 3 möglichen Stimmen verfügt. Der Klageantrag zu 2) ist begründet. Fehlt ein Verwalter, kann im Rahmen einer Streitigkeit nach § 43 Abs. 2 Nr. 2
durch das Gericht ein neuer Verwalter im
e der Beschlussersetzungsklage gem. § 44 Abs. 1 S. 2
durch gerichtliches Gestaltungsurteil eingesetzt werden (vgl. Bärmann/Pick
553 Rn. 16 ff.). Gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1
hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf eine Verwaltung, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen und somit einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Dies schließt einen Anspruch auf Bestellung eines tauglichen Verwalters ein (vgl. MüKoBGB/Zschieschack, 8. Aufl. 2021,
37). Zwar handelt es sich um ein Objekt mit nur zwei Parteien und somit um eine kleinere Wohnungseigentümergemeinschaft, die an sich auch selbst verwaltet werden kann, ein Anspruch auf einen Verwalter besteht aber auch in einer Zwei-Personen-Gemeinschaft. Aufgrund der schwierigen persönlichen Verhältnisse zwischen den Parteien; was bereits aus dem Verhalten in der mündlichen Verhandlung offenkundig ist; kann aber auch bei einer derart kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft ein dringendes Bedürfnis nach einer neutralen Verwaltung entstehen (vgl. LG Frankfurt a. M. Hinweisbeschluss v. 7.3.2017 – 2/13 S 4/17, BeckRS 2017, 105305, beck-online; MüKoBGB/Zschieschack, 8. Aufl. 2021,
37 f.). Da aus dem gesamten Sach- und Streitstand deutlich geworden ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltung nicht selbst übernehmen kann, die Streitigkeit rührt gerade daher, dass der Wohnungseigentümer ... die Verwaltung übernommen hatte, hat das Gericht die Einsetzung eines Verwalters für erforderlich erachtet. Nach Ansicht des Gerichts bedarf es zumindest einer zweijährigen Dauer der Verwaltung durch eine - externe Hausverwaltung, um die Probleme der Wohnungseigentümergemeinschaft in den Griff zu bekommen. Da das Gericht an Stelle der Eigentümer das Ermessen ausübt, muss der Kläger dem Gericht die erforderlichen Grundlagen vortragen, hierzu gehören die zur Übernahme bereiten Kandidaten, finden sich keine drei, genügen auch weniger (MüKoBGB/Zschieschack, 8. Aufl. 2021,
38) Der Beklagte hat keine Hausverwaltung vorgeschlagen. Der Kläger hat die Hausverwaltung .... Hausverwaltung OHG sowie die Hausverwaltungen ... und ... vorgeschlagen. Die Hausverwaltung ... Hausverwaltung OHG war abzulehnen, da das Vertrauensverhältnis zwischen dieser und dem Wohnungseigentümer ... nachhaltig gestört ist. Die Hausverwaltung ... hat bereits kenntlich gemacht, dass diese nicht mehr bereit ist die Verwaltung zu übernehmen, sodass letztlich nur noch die .... als Hausverwaltung verblieb. Gründe die gegen die Bestellung der Hausverwaltung sprechen, sind nicht ersichtlich und wurden auch nicht vorgetragen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE230004615
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