weisleistung Verfahrensgang vorgehend LG Frankfurt am Main, 6. Dezember 2021, 2-17 O 10/17, Urteil
gehend BGH Karlsruhe,
gelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils gegenteilige Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
name1 (im Folgenden kurz:
name1 oder Familie
name1) stehenden Flurstücke die Nr. … und …. Die am 16.11.2012 vom Beklagten zu 1. übersandten Kaufvertragsentwürfe sahen einen Kaufpreis für das Grundstück von
name1 über 3.400.000,00 Euro und für das Grundstück der A KG über 8.600.000,00 Euro vor. Wegen der Einzelheiten der notariellen Entwürfe wird auf die E-Mail nebst Anlagen zu Anl. K3, Bl. 28 ff. Bezug genommen. Die Beklagte zu 3. wurde erst taggleich mit dem Erwerb sämtlicher im Eigentum der A KG stehenden Flurstücke am 28.03.2014 errichtet. Der für den Erwerb der Liegenschaften der Familie
name1 im Kaufvertrag vom 05.09.2014 vereinbarte Kaufpreis betrug 4.300.000,00 Euro. Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Kläger von den Beklagten zu 1. und 3. anteilige Provision über 296.951,30 Euro für die vermakelten Grundstücke der A KG beanspruchen könne. Ein
weismaklervertrag sei zwischen dem Kläger und der Beklagte zu 3., vertreten durch den Beklagten zu
gewiesen. Die Verkaufsbereitschaft der A KG habe stets vorgelegen; der zwischenzeitlich abgeschlossene Kaufvertrag C stehe dem nicht entgegen, da er von Anfang an unter auflösender Bedingung gestanden habe und später wieder aufgelöst worden sei. Der mit der Beklagten zu 3. abgeschlossene Kaufvertrag sei zudem kongruent mit dem
weis des Klägers. Dem stehe weder der Erwerb zunächst nur der einen Liegenschaft der A KG und nicht sogleich beider Grundstücke noch die beworbene wohnwirtschaftliche Nutzung beider Liegenschaften entgegen, da auch der Erwerb nur einer Liegenschaft stets von Interesse für den Beklagte zu 1. gewesen sei und der Kläger auch von Anfang an auf zwei Eigentümer aller Liegenschaften hingewiesen habe und zu erkennen gegeben habe, dass er seine Provision nicht vom Gesamterwerb oder der Planung und Konzeption Dritter für beide Liegenschaften abhängig machen wolle. Die Preisabweichung zwischen Angebots- und Verkaufspreis stehe einer wirtschaftlichen Identität hier ferner nicht entgegen, da sie sich in dem für derartige Projekte üblichen Rahmen bewege. Nicht Gegenstand des Maklervertrages seien jedoch die Flurstücke der A KG geworden, die dem „Straße1c“ zuzuordnen seien. Diese seien im Exposé nicht erwähnt, so dass der Kunde mangels hinreichender Bezeichnung und somit mangels genügenden
weises auch zu diesen keine konkreten Verkaufsverhandlungen über diese habe führen können. In der Folge könne der Kläger, da der Hauptvertrag auch kausal auf seinem
weis beruhe, nur eine anteilige Provision für den ordnungsgemäß
gewiesen und später verkauften Grundbesitz der A KG beanspruchen, der sich
dem Verhältnis der Gesamtgröße der Flurstücke zur Größe der
gewiesenen Flurstücke errechne. Keine Provision könne der Kläger jedoch für den
weis der
name1-Grundstücke von der Beklagten zu 3. beanspruchen, denn insoweit könne eine Kausalität zwischen
weis der Vertragsgelegenheit am 02.11.2012 und dem erst am 05.09.2014 abgeschlossenen Hauptvertrag nicht festgestellt werden. Der hierfür beweisbelastete Kläger habe den Beweis hierzu nicht führen können. Denn zur Überzeugung der Kammer habe sich die zunächst gegebene Gelegenheit zum Erwerb zerschlagen, als die Familie
name1 kurz darauf nicht mehr zu den angebotenen Bedingungen habe verkaufen und stattdessen die eigene Liegenschaft habe vermieten wollen und tatsächlich auch neue Mietverträge abgeschlossen habe, was die vernommenen Zeugen glaubhaft bekundet hätten. Dass später der
weis, der deutlich außerhalb jeder Jahresfrist zum Hauptvertrag erfolgt sei, doch noch kausal für den Hauptvertrag geworden sei, habe der Kläger aber nicht dargetan. Es sei insbesondere nicht auszuschließen, dass erst der später geglückte Kauf der A-Immobilien der wesentliche Ausschlag dafür gewesen sei, neue Verhandlungen des Beklagten zu 1. mit der Familie
name1 zu führen und diese sodann zum Abschluss des späteren Kaufvertrages zu bewegen. Der Beklagte zu
Verlängerung beider Berufungsbegründungsfristen am 08.03.2022 (der Kläger, Bl. 1093 ff. d.A.) und am 09.03.2022 (die Beklagten, Bl. 1114 ff. d.A.) fristgemäß begründet. Unter Bezugnahme auf sein erstinstanzliches Vorbringen rügt der Kläger mit seiner Berufung, dass der Kläger das Objekt der A KG insgesamt und zureichend angeboten und
gewiesen habe. Der Kläger habe über seine Angaben und das Exposé hinaus nicht auch noch „Grundbuchdaten“ liefern müssen. Denn mit dem vom Kläger erteilten
weis sei das gesamte Objekt „postalisch zutreffend“ präsentiert worden. Zudem hätten die Beklagten ihr Courtageversprechen im Januar 2013 erneuert, als schon alle Grundbuchdaten zu allen später erworbenen Grundstücken bekannt gewesen seien. Hinsichtlich des Objektes der Familie
name1 sei entgegen der Auffassung der Kammer im angefochtenen Urteil Kausalität zwischen dem klägerischen
weis und dem später geschlossenen Hauptvertrag zu bejahen, da die Gespräche zum Erwerb über den
weiszeitpunkt hinaus zwischen den Beteiligten weitergeführt worden seien. Der von der Kammer herangezogene Zeitraum von über einem Jahr sei insoweit unrichtig, da die Verkäuferseite weiterhin verkaufen wollte und die Beklagten stets kaufinteressiert gewesen seien und zu keiner Zeit die Gespräche über den Ankauf vollends abgebrochen worden seien. Insoweit seien dem Kläger die restlichen und der Höhe
insoweit unstreitigen Courtagen noch zuzusprechen. Unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen rügen die Beklagten mit ihrer Berufung dagegen, dass der Kläger schon keinen Maklervertrag mit den Beklagten geschlossen habe. Er sei vielmehr nur für den Zeugen B tätig geworden. Der vom Kläger erteilte
weis sei auch nicht ausreichend gewesen, da neben dem Exposé keine Grundbuchauszüge, Lagepläne oder Daten des Baulastenverzeichnisses übermittelt worden seien und Teile der Grundstücke auch nicht für die angepriesene wohnwirtschaftliche Bebauung herangezogenen werden könnten. Zudem sei auch in der erstinstanzlichen Beweisaufnahme festgestellt worden, dass weder die A KG noch die Familie
name1 den Kläger mit dem Vermakeln der Grundstücke beauftragt habe. Anderenfalls hätte der Kläger auch alle relevanten Unterlagen gehabt und herausgeben können. Die Tätigkeit des Klägers sei mithin nur ganz geringfügig gewesen und habe zu keinem Arbeitserfolg beigetragen. Die geschlossenen Verträge vom 28.03.2014 und 05.09.2014 würden zudem auch nicht den Aspekt „Hauptvertrag“ im Sinne des § 652 BGB erfüllen können. Der Vertrag vom 05.09.2014 sei insoweit schon ohne jede Tätigkeit des Klägers zustande gekommen. Bei dem Vertrag mit der A KG sei zudem zu beachten, dass die vom Kläger angepriesene wohnwirtschaftliche Bebauung ohne den Bereich „Straße1c“, den der Kläger nicht „
gewiesen habe“, nicht möglich gewesen sei. Eine Verkaufsbereitschaft habe zudem bei der A KG im Zeitpunkt des klägerischen
weises gar nicht bestanden, da die A KG ihre Objekte damals schon an den Käufer C verkauft gehabt habe und insoweit bis 30.04.2013 gebunden gewesen sei. Der Kläger sei dagegen nur vom 30.10.2012 bis 02.04.2013 für die Vermarktung der Grundstücke „Straße1a“ und „Straße1b“ tätig geworden. Diese seien damals aber wegen des anderen Kaufvertrages „vom Markt“ gewesen. Als der Kaufvertrag mit dem Erwerber C dann weggefallen sei, habe der Kläger aber keine weitere Tätigkeit mehr erbracht, die eine Courtage begründen könnte. Eine wirtschaftliche Identität beim Erwerb der Liegenschaften sei wegen großer Preisdifferenz auch nicht gegeben. Die Abweichung des Kaufpreises aller Grundstücke zum Angebotspreis habe „1,948 Mio. Euro“ betragen, mithin deutlich mehr als 15 % ausgemacht. Zudem seien aber auch die aus dem Abschluss und der Umsetzung der notwendigen
barschaftsvereinbarung herrührenden Kosten über (behauptete) 3,2 Mio. Euro noch hinzuzurechnen, da ohne diese eine wohnwirtschaftliche Bebauung überhaupt nicht möglich gewesen sei. Die Abweichung betrage somit tatsächlich sogar rund 5,17 Mio. Euro. Die Kausalität sei bei beiden Hauptverträgen ferner auch wegen deutlicher Überschreitung der von der Rechtsprechung zugebilligten Jahresfrist jeweils nicht gegeben. Ein Schuldbeitritt des Beklagten zu 1. könne schließlich nicht angenommen werden, da der Beklagte zu 1. stets nur als Organ seiner Firmen gesprochen habe, nicht aber für sich selbst gehandelt habe. Der Kläger beantragt, das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 06.12.2022 (Az. 2-17 O 10/17) teilweise abzuändern und der Klage
seinen Schlussanträgen erster Instanz gegen die Beklagten zu
folgenden Maklerdienste des Klägers angenommen. Die spätere Benennung der Vertretenen sollte dabei ausdrücklich dem Beklagten zu
1 Satz 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme
freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder nicht wahr zu erachten ist. Diese Überzeugung des Richters erfordert keine - ohnehin nicht erreichbare (RG, Urteil vom 14.01.1885 - I 408/84, RGZ 15, 338-340) - absolute oder unumstößliche, gleichsam mathematische Gewissheit und auch keine „an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit“, sondern nur einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet (BGH, Urteil vom 17.02.1970 - III ZR 139/67, BGHZ 53, 245-264 und juris). Das Landgericht hat diese Grundsätze beachtet. Der Senat ist
1 Nr. 1 ZPO an die Beweiswürdigung des Erstgerichts gebunden, wenn nicht konkrete Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der Beweiswürdigung (das sind ein unrichtiges Beweismaß, Verstöße gegen Denk- und Naturgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze, Widersprüche zwischen einer protokollierten Aussage und den Urteilsgründen sowie Mängel der Darstellung des Meinungsbildungsprozesses wie Lückenhaftigkeit oder Widersprüche, BGH, Urteil vom 16.04.2013 - VI ZR 44/12, juris Rn. 13 m. w. N.; BGH, Urteil vom 08.06.2004 - VI ZR 199/03, juris Rn. 13) vorgetragen werden. Nur bei Zweifeln an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen ist eine erneute Beweisaufnahme geboten. Die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts ist hinsichtlich der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung zwar nicht auf Verfahrensfehler und damit auf den Umfang beschränkt, in dem eine zweitinstanzliche Tatsachenfeststellung der Kontrolle durch das Revisionsgericht unterliegt. Auch verfahrensfehlerfrei getroffene Tatsachenfeststellungen sind für das Berufungsgericht
1 Nr. 1 ZPO nicht bindend, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Feststellungen unvollständig oder unrichtig sind. Dabei können sich Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertung ergeben, insbesondere daraus, dass das Berufungsgericht das Ergebnis einer erstinstanzlichen Beweisaufnahme anders würdigt als das Gericht der Vorinstanz (BGH, Beschluss vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15 NJW-RR 2017, 75, Rn. 24; BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313 Musielak/Voit/Ball, 16. Aufl. 2019, ZPO § 529 Rn. 3b). Gemessen hieran sind die landgerichtlichen Feststellungen einschließlich der landgerichtlichen Beweiswürdigung nicht zu beanstanden. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen bestehen nicht. Auch würdigt der Senat das Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nicht anders als das Landgericht. Konkreter Anhaltspunkt für die Unrichtigkeit der Beweiswürdigung ist jeder objektivierbare rechtliche oder tatsächliche Einwand gegen die erstinstanzlichen Feststellungen; bloß subjektive Zweifel, lediglich abstrakte Erwägungen oder Vermutungen der Unrichtigkeit ohne greifbare Anhaltspunkte genügen nicht. Ein solcher, konkreter Anhaltspunkt für die Unrichtigkeit der erstinstanzlichen Beweiswürdigung ist von der Berufung allerdings nicht aufgezeigt worden. Das Landgericht hat die angebotenen Beweise zutreffend gewürdigt. Eine hiervon abweichende Wertung ist auch unter Berücksichtigung des Berufungsvorbringens nicht veranlasst.
ZPO soll der Richter
seiner freien Überzeugung entscheiden. Das bedeutet, dass er lediglich an Denk- und Naturgesetze sowie an Erfahrungssätze und ausnahmsweise gesetzliche Beweisregeln gebunden ist, ansonsten aber die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse
seiner individuellen Einschätzung zu bewerten hat. Das Landgericht hat die leitenden Gründe und die wesentlichen Gesichtspunkte für seine Überzeugungsbildung auch
vollziehbar im Urteil dargelegt. Dabei ist es nicht erforderlich, auf jedes einzelne Parteivorbringen und Beweismittel ausführlich einzugehen; es genügt, dass - wie hier -
der Gesamtheit der Gründe eine sachentsprechende Beurteilung stattgefunden hat (Zöller/Greger, ZPO,
vollziehbarer Weise dargelegt, dass er den Beklagten zu 1. persönlich
der Zahlung der Provision befragt habe. Diese habe er garantiert. Übereinstimmend hat dies auch der Zeuge B, auch auf
frage, konstant und glaubhaft bekundet und selbst der Beklagte zu
Auffassung der Kammer deutlich zu erkennen gab, in jedem Falle für die Zahlung der Provision selbst einstehen zu wollen, ist nicht zu beanstanden. Denn der Beklagte zu
weis erbracht habe, verfängt auch dies nicht. Die
weismaklerleistung besteht
1 Satz 1 BGB in dem „
weis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“. Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Der Makler muss seinem Auftraggeber also eine hinreichende Wissensgrundlage geben. Der erforderliche „
weis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“ ist
der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen
weis ist deshalb, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 25.02.1999 - III ZR 191/98, juris; vom 23.11.2006 - III ZR 52/06 - NJW-RR 2007, 402, 403; vom 06.07.2006 - III ZR 379/04 - NJW 2006, 3062 ff.). Hierzu sind in aller Regel die Angabe von Name und Anschrift des abschlussbereiten Vertragspartners sowie eine individualisierende Beschreibung des ins Auge gefassten Vertragsgegenstands erforderlich. Dies hat die Kammer zutreffend bejaht. Denn der Kläger hat unstreitig dem Beklagten zu 1. mit den späteren Verkäufern beide potentiellen Vertragspartner namentlich benannt und die Gelegenheit zum Erwerb der Grundstücke eröffnet. Wenige Zeit
dem 02.11.2012 hatte denn auch der Beklagte zu 1. über das von ihm hinzugezogene Notariat E am 16.11.2012 zwei Kaufvertragsentwürfe erstellt, die die Verkäufer namentlich und sämtliche Flurstücke der zu verkaufenden Objekte exakt auswiesen. Dass mithin für einen ordnungsgemäßen
weis im vorliegenden Fall neben der Benennung der Verkäuferdaten und der Lage der Grundstücke auch noch die Übergabe von Grundbuchauszügen, Lage- oder Bauplänen erforderlich gewesen wäre, lässt sich vor diesen tatsächlichen und zeitlichen Gegebenheiten entgegen der Rüge der Berufung der Beklagten nicht feststellen. 4. Soweit der Kläger dagegen mit seiner Berufung rügt, dass er entgegen der Ausführungen im angefochtenen Urteil auch einen hinreichenden
weis im Sinne des § 652 BGB zum Erwerb der Teilflächen „Straße1c“ erteilt habe, ist der klägerischen Berufung insoweit ein Erfolg nicht verwehrt. Denn der Kläger selbst hatte bereits in seiner E-Mail vom 30.10.2012, Anlage K1, Bl. 21 d.A., auf eine Grundstücksgröße von ca. 5.900 qm verwiesen. Die gesamten Flächen der später erworbenen Flurstücke betrugen aber gemäß der von dem Beklagten zu
name1, zuvor erstellt, um das Gesamtvorhaben selbst zu verwirklichen. Daher gab es auch einen vormaligen Ankauf der Flächen der Familie
name1 durch diese Gesellschaft, der jedoch später rückabgewickelt worden war. Dennoch war die Gesellschaft stets und fortwährend zum Verkauf aller Flächen bereit und war das Projekt folglich auch auf alle diese Flächen bezogen. Zuletzt genügte aber auch der
weis des Klägers an den Beklagten zu 1., um sogleich sämtliche später erworbenen Flächen - mithin die Verkaufsgelegenheit - und die Verkäufer - die Familie
name1 und die A F GmbH & Co. G Stadt1 Straße1 KG - zutreffend zu benennen. Die im Exposé erwähnte Adresse „Straße1a und 1b“ könnte daher allenfalls als unwesentliche Falschbezeichnung erkannt werden, wobei jedoch missachtet würde, dass das im Exposé vorgesehene Bebauungsbeispiel allein auf diesen Flächen basiert und die übrigen Grün- und Stellplatzflächen nicht umfasst, sodass dies die mögliche Erklärung für diese schlagwortartige Bezeichnung im Exposé gewesen sein kann. Dass jedoch damit der
weis des Klägers nicht hinreichend gewesen wäre, erkennt der Senat nicht. In diesem Zusammenhang ist schließlich noch zu beachten, dass auch der Beklagte zu 1. dem
weis des Klägers eine „insgesamt hinreichende Qualität“ im tatsächlichen Sinne beigemessen hat, indem der Beklagte zu
weis des Klägers auch „genutzt“ - und in Folge der sich abzeichnenden Provisionen an alle beteiligten „Vermittler“ und die möglicherweise zu erwartende Erhöhung der Grundstücksverkaufspreise diese Minderung der Provision vom Kläger abverlangt und auch erhalten. Insoweit kann die
weistätigkeit des Klägers auch nicht - wie im angefochtenen Urteil angenommen - als einzelne Teilflächen nicht umfassend bewertet werden. 5. Entgegen der Berufung der Beklagten hinderte auch der am 08.11.2012 geschlossene Vertrag die Verkaufsbereitschaft der A KG nicht. Zum einen lag die
weistätigkeit des Klägers bereits vor diesem Zeitpunkt am 02.11.2012 vor, zum anderen war die Verkaufsbereitschaft der A KG auch nicht durch den Vertragsschluss vom 08.11.2012 erloschen, da der Vertrag C ein Rücktrittsrecht vorsah, das auch später ausgeübt wurde. Zwar kann
Abschluss eines notariellen Kaufvertrags mit einem anderen Interessenten im Allgemeinen von einer (weiterbestehenden) Verkaufsbereitschaft des Eigentümers nicht mehr gesprochen werden. Anders liegt der Fall aber, wenn der Kaufvertrag - wie hier - mit einem zeitlich befristeten, aber im Übrigen vorbehaltlosen Rücktrittsrecht vereinbart ist. Bei einer solchen Konstellation bleibt der Kaufvertrag letztlich solange in der Schwebe, wie das Rücktrittsrecht noch ausgeübt werden kann; bis dahin ist das Objekt noch nicht endgültig vom Markt und der Verkäufer immer noch latent verkaufsbereit. Eine endgültige vertragliche Bindung wird erst zu dem Zeitpunkt begründet, in dem das Rücktrittsrecht nicht mehr ausgeübt werden kann. Dieser Sichtweise entspricht es, dass
der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Maklerlohnanspruch bei einem von dem Makler
gewiesenen Kaufvertrag, der mit einem zeitlich befristeten, aber im Übrigen vorbehaltlosen Rücktrittsrecht vereinbart ist, erst entsteht, wenn die Rücktrittsmöglichkeit verstrichen ist (vgl. BGH in BGHZ 66, 270, 271; BGH, Urteile vom 20.02.1997 - III ZR 81/96 - NJW 1997, 1583 und vom 13.01.2000 - III ZR 294/98 - NJW-RR 2000, 1302, 1303). 6. Der Hauptvertrag der A KG mit den Beklagten vom 28.03.2014 ist auch entgegen der Berufung der Beklagten kausal und kongruent zur
weistätigkeit des Klägers. a. Der Provisionsanspruch des Maklers setzt
1 Satz 1 BGB voraus, dass der Hauptvertrag „infolge“ des
weises zustande gekommen, das heißt die von ihm entfaltete Tätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrags kausal geworden ist. Dies bedeutet nicht, dass sein Handeln allein ursächlich gewesen sein muss oder auch nur die Hauptursache gebildet hat; vielmehr reicht es aus, wenn das Verhalten des Maklers zumindest mitursächlich geworden ist. Hierbei genügt es allerdings nicht, dass die Maklertätigkeit auf anderem Weg adäquat kausal den Abschluss bewirkt hat; vielmehr muss der Hauptvertrag bei wertender Betrachtung sich zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen (vgl. BGH, Urteil vom 25.02.1999 - III ZR 191/98, BGHZ 141, 40, 45; Urteil vom 13.12.2007 - III ZR 163/07, NJW 2008, 651 Rn. 12; Urteil vom 03.07.2014 - III ZR 530/13, NJW-RR 2014, 1272 Rn. 16). Für die Kausalität trägt grundsätzlich der Makler die Darlegungs- und Beweislast. Der Schluss auf den notwendigen Ursachenzusammenhang ergibt sich dabei von selbst, wenn der
weistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand folgt (vgl. BGHZ 141, 40, 44; BGH, NJW-RR 2014, 1272 Rn. 16; BGH, Urteil vom 17.10.2018 - I ZR 154/17, NJW 2019, 1226). Die Vermutung, dass die Maklerleistung ursächlich für den Vertragsschluss war, gilt dann, wenn zwischen dem
weis des Maklers und dem Vertragsschluss ein Zeitraum bis zu einem Jahr liegt. Beträgt der Zeitraum dagegen mehr als ein Jahr, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler (BGH, NJW 2019, 1226). Die Kammer hat dies beachtet und die Kausalität rechtsfehlerfrei im angefochtenen Urteil bejaht, ohne sich dabei auf eine Vermutung zu stützen, die auf Grund des Zeitablaufes zwischen
weisleistung und Hauptvertrag nicht eingriff. Der Senat nimmt insoweit zur Meidung von Wiederholungen auf die ausführliche Darlegung der Kammer (UA Seite 16 f.) Bezug und schließt sich dieser kraft eigener Würdigung an. b. Gleiches gilt auch, soweit die Beklagten die vom Landgericht im angefochtenen Urteil bejahte Kongruenz des Hauptvertrages zur
weisleistung des Klägers angegriffen haben. Die von der Berufung hervorgehobene „wohnwirtschaftliche Bebauung“ war im Exposé zwar angepriesen und auch mit einem Wohnflächenbeispiel unterlegt gewesen, lag aber auch bezogen auf die Grundstücke der A KG unstreitig vor. Zudem war dem Beklagten zu 1., wie die Kammer zutreffend ausgeführt hat, seit Anfang 2013 bewusst, dass jeweils auch nur die Grundstücke der A KG und der Familie
name1 einzeln bebaut werden konnten und durften. So hatten die Beklagten noch in den Kaufvertragsentwürfen vom 16.11.2012 (Anlagen K 4 und K 5, Bl. 30 ff. d.A.) den Erwerb aller Liegenschafften zur wechselseitigen Bedingung beider Verträge gemacht. Im späteren Kaufvertrag vom 28.03.2014 findet sich dies aber gerade nicht mehr, weil auch der bloße Erwerb einer Liegenschaft die Möglichkeit der Bebauung und Vermarktung von Eigentumswohnungsflächen für die Beklagtenseite eröffnete. Der Vertrag enthielt insoweit auch bereits eine Anlage zur baulichen Entwicklung nur dieser Flurstücke. Auch der Abschluss der
barschaftsvereinbarung war in diesem Kaufvertrag nicht eine Bedingung für die Wirksamkeit des Vertrages und auch nicht Teil der Leistungspflicht des Klägers. Die
barschaftsvereinbarung verschaffte den Beklagten offenkundig nur eine höhere Ausnutzungsmöglichkeit der Grundstücke, indem zuvor bereits bestehende Geh- und Fahrrechte sowie Stellplatzdienstbarkeiten neu bestimmt und Abstandsflächenregelungen zur größtmöglichen Bebaubarkeit der Liegenschaften geordnet wurden. Die
barschaftsvereinbarung und deren Belastungen hat die Kammer daher zu Recht nicht in die Betrachtung der Kongruenz mit einbezogen. c. Die zwischen Angebot und Hauptvertrag gegebenen Preisabweichungen hindern die Kongruenz ebenso nicht. Bei - wie hier zu betrachtenden - Preisabweichungen, also beim Verkauf zu für den Maklerkunden ungünstigeren Bedingungen, ist die wirtschaftliche Identität des beauftragten mit dem vermittelten Maklergeschäft zu würdigen. Der Bundesgerichtshof hat zur wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des abgeschlossenen Vertrags im Verhältnis zu dem im Maklervertrag zugrunde gelegten Vertrag ausgeführt, dass es bei Grundstücksgeschäften häufig vorkomme, dass Vertragsschließende ihre Vorstellungen, die sie bei Beginn der Vertragsverhandlungen und bei Beauftragung des Maklers gehabt hätten, nicht voll verwirklichen könnten. Das erforderliche (gegenseitige)
geben, um den Vertragsschluss herbeizuführen, könne sich dabei auf die Höhe des Kaufpreises und die Nebenbestimmungen, aber auch auf den Umfang der Sachleistung beziehen. Soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen hielten, womit der Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers gerechnet habe, könnten sie den Provisionsanspruch nicht ausschließen (vgl. BGH, Urteil vom 28.01.1987 - IVa ZR 45/85, NJW 1987, 1628; Urteil vom 26.09.1979 - IV ZR 92/78, NJW 1980, 123, 124). Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof auch in einem Urteil vom 13.12.2007 - III ZR 163/07, NJW 2008, 651 die notwendige (wirtschaftliche) Kongruenz des abgeschlossenen Vertrags mit der
gewiesenen Gelegenheit im konkreten Fall wegen des geringen Umfangs des gewährten Preisnachlasses (ca. 15 %) bejaht und später ergänzend in seinen Urteilen vom 06.02.2014 - III ZR 131/13, juris und vom 03.07.2014 - III ZR 530/13, juris betont, dass Preisnachlässe von bis zu 15 % die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage stellen, bei solchen über 50 % diese indes regelmäßig zu verneinen sei. Es kommt dabei allerdings stets auf die Umstände des Einzelfalles an, für die nicht nur die Höhe des Preisunterschiedes, sondern auch die finanziellen Möglichkeiten des Kaufinteressenten, die allgemeine Marktlage und das Interesse des Käufers für das angebotene Objekt wesentlich sind (Breiholdt, MDR 90, 973). Hier lag der Gesamtkaufpreis aller Liegenschaften mit 13,842 Mio. Euro zu den angebotenen 12,00 Mio. Euro lediglich 15,35 % höher. Auch der Einzelpreis der Grundstücke der A KG lag mit 9,542 Mio. Euro zu den zuvor von den Beklagten angebotenen 8,6 Mio. Euro (vgl. Anl. K 5, Bl. 48 d.A.) lediglich 10,95 % höher. Beides hält sich im Rahmen normaler Schwankungen bezogen auf den hier gegebenen Zeitablauf zwischen Angebot und späterem Kauf und die erfahrungsgemäß hoch spekulativen Neubauprojekte im Innenstadtbereich von Frankfurt am Main, insbesondere rund um den - wie allgemeinbekannt - in jüngerer Vergangenheit neugestalteten und grundsanierten „Turm1“, der von einer Gewerbeimmobilie in eine sog. „Wohnimmobilie bester Lage“ transformiert wurde und zahlreiche Eigentumswohnungen, Restaurants und Einkaufmöglichkeiten nunmehr beherbergt. 7. Die von den Beklagten erneut in zweiter Instanz noch hervorgehobene Verjährung der klägerischen Ansprüche ist ebenso nicht gegeben. Da der Anspruch des Maklers auf Provision erst mit dem Abschluss des Hauptvertrages entsteht, hier mithin erst im Jahr 2014 entstanden ist, lief die Verjährung erst ab 01.01.2015 an, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB. Diese Verjährung wurde durch die am 30.12.2016 eingereichte Stufenklage rechtzeitig gehemmt. 8. Ausgehend hiervon kann der Kläger für die
weisleistung zu den von den Beklagten erworbenen Grundstücken der A KG die rechnerisch zwischen den Beteiligten der Höhe
unstreitige Provision von 363.359,36 € (9,542 Mio. Euro Kaufpreis, davon 3,2 % = 305.344,00 Euro, zzgl. 19 % Umsatzsteuer = 58.015,36 Euro, somit gesamt 363.359,36 Euro) verlangen und ist das erstinstanzliche Urteil auf die klägerische Berufung, wie ausgeführt, insoweit teilweise abzuändern. Hinzu kommen Rechtshängigkeitszinsen ab dem 06.04.2017 in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz, §§ 291, 288 Abs. 2 BGB. Dabei schuldet auch der Beklagte zu
1 BGB gilt - von den in den Vorschriften der §§ 422 bis 424 BGB genannten Tatsachen mit Gesamtwirkung abgesehen - der Grundsatz der Einzelwirkung. Danach wirken Tatsachen nur für und gegen den Gesamtschuldner, in dessen Person sie eintreten, soweit sich nicht aus dem Schuldverhältnis ein anderes ergibt. Dies gilt insbesondere auch für den Verzug (§ 425 Abs. 2 BGB) (BGH, Urteil vom 12.11.2015 - I ZR 168/14, juris). Indes schuldet hier der Beklagte zu 1. aber auch Prozesszinsen gemäß §§ 291, 288 Abs. 2 BGB, da er im Zusammenhang mit dem Abschluss des Maklervertrages und der Erklärung des Schuldbeitritts nicht als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB gehandelt hat. Für die Abgrenzung zwischen Verbraucher- und Unternehmerhandeln ist
dem Wortlaut der Verbraucherdefinition in § 13 BGB grundsätzlich die objektiv zu bestimmende Zweckrichtung des Rechtsgeschäfts entscheidend (BGH, Urteil vom 07.04.2021 - VIII ZR 191/19, juris; Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 41; Urteil vom 18.10.2017 - VIII ZR 32/16, NJW 2018, 150). In Anbetracht dessen ist bei einem Vertragsschluss mit einer natürlichen Person - wie hier - grundsätzlich von Verbraucherhandeln auszugehen (BGH, Urteil vom 07.04.2021 - VIII ZR 191/19, juris m.w.N.). Eine Zurechnung entgegen dem mit dem rechtsgeschäftlichen Handeln objektiv verfolgten Zweck kommt nur dann in Betracht, wenn die dem Vertragspartner erkennbaren Umstände eindeutig und zweifelsfrei darauf hinweisen, dass die natürliche Person in Verfolgung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt (BGH, Urteil vom 07.04.2021 - VIII ZR 191/19, juris m.w.N.; OLG Stuttgart, Urteil vom 31.05.2022 - 6 U 467/21 -, juris). Zwar trägt der Verbraucher die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass
dem von ihm objektiv verfolgten Zweck ein seinem privaten Rechtskreis zuzuordnendes Rechtsgeschäft vorliegt. Unsicherheiten und Zweifel aufgrund der äußeren, für den Vertragspartner erkennbaren Umstände des Geschäfts gehen indes
der negativen Formulierung des Gesetzes in § 13 BGB nicht zu Lasten des Verbrauchers (vgl. BGH, Urteil vom 30.09.2009 - VIII ZR 7/09, juris; Urteil vom 11.05.2017 - I ZR 60/16, juris).
diesen Maßstäben dürften die Zahlungszusage und somit der Schuldbeitritt des Beklagten zu
dem Akteninhalt ein Vermögen, das eine komplexe Struktur verschiedener Gesellschaften und Firmen (die H GmbH & Co. KG, die zunächst gegründete Beklagte zu 2., die Beklagte zu 3.) sowie Immobilien in erheblichen Wert aufweist (bereits das streitgegenständliche Geschäft wies ein Investitionsvolumen von weit über 40 Mio. Euro aus). Zur Überzeugung des Senats betreibt daher der Beklagte zu
dem Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Senat mit nicht
gelassenen Schriftsatz vom 15.02.2023 erwogen, § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO. 9. Soweit der Kläger mit seiner Berufung darüber hinaus die Verurteilung der Beklagten zur Provisionszahlung der mit Kaufvertrag vom 05.09.2014 erworbenen Grundstücke der Familie
name1 weiterverfolgt hat, hat die Kammer die Klage insoweit beanstandungsfrei abgewiesen und hat die klägerische Berufung in diesem Punkt keinen Erfolg.
den erstinstanzlichen Feststellungen, an die der Senat gebunden ist, lagen zwischen dem
weis vom 02.11.2012 und dem späteren Kaufvertragsabschluss vom 05.09.2014 mehr als ein Jahr, annähernd sogar zwei Jahre. Damit greift eine - wie oben ausgeführt - Vermutung der Kausalität für den Kläger hier nicht. Zur Wahrung des notwendigen Ursachenzusammenhangs genügt auch der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt für sich allein nicht. Erforderlich ist vielmehr, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es reicht nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat-kausal geworden ist. Der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen Arbeitserfolg; Maklertätigkeit und darauf beruhender Erfolgseintritt haben als Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht (BGH, Urteil vom 13.12.2007 - III ZR 163/07, juris m.w.N.). Neben der Feststellung der Ursachen für den Abschluss des Hauptvertrages ist es jeweils ein dem Tatrichter obliegender Akt wertender Beurteilung im Einzelfall, wie diese Ursachen zu gewichten sind und ob die Maklerleistung als wesentlich für den Vertragsabschluss anzusehen ist (BGH, a.a.O.). Dies beachtend hat die Kammer sich auf Grundlage des klägerischen Vortrages für nicht überzeugt gesehen, dass der
weis noch wesentlich für den Vertragsschluss anzusehen war. Diese tatrichterliche Würdigung teilt der Senat. Die Kammer hat insoweit nämlich nicht allein auf eine zwischenzeitlich mangelnde Verkaufsbereitschaft der Familie
name1 abgestellt, da sie
dem Ergebnis der Beweisaufnahme zwar von einer zwischenzeitlich aufgenommenen Neuvermietung der Bestandsgebäude der Familie
name1 ausgegangen ist, die Familie
name1 aber als für einen Verkauf weiterhin offen gesehen hat. Die Kammer hat indes zu Recht mangels hinreichender Darlegung des Klägers nicht feststellen können, dass dessen
weis überhaupt noch kausal für den späteren Hauptvertragsschluss wurde. Insoweit hat die Kammer hervorgehoben, dass insbesondere der Abschluss des ersten Kaufvertrages über die Grundstücke der A KG den möglichen Anlass geboten haben, dass die Beklagten erneut die beendeten Verhandlungen mit der Familie
name1 wiederaufgenommen haben, um ggf. auch noch deren Grundstücke zu erwerben. Dafür spricht nicht nur der zeitliche Abstand zum ersten Kaufvertrag vom 28.03.2014, sondern auch der Umstand, dass im Verhältnis beider Kaufpreise das Grundstück der Familie
name1 mit 4,3 Mio. Euro deutlich teurer war. Die Flächen der Familie
name1 machten an den Gesamtflächen nur 32,7 % im Verhältnis zu 67,3 % der Flächen der A KG aus. Gleichwohl zahlten die Beklagten schließlich rund 26 % mehr als beim ursprünglichen Angebot zu Anlage K 4, was ebenso belegt, dass die Beklagten nur wegen des ersten geglückten Erwerbs überhaupt die Verhandlungen selbstständig wieder aufgegriffen haben dürften und sodann auch mit deutlich höheren Aufschlägen abschlossen. Die Leistung des Klägers war in diesem Zusammenhang und bei wertender Betrachtung des hier vorliegenden Einzelfalls sowie mangels weiteren klägerischen Vortrages nicht mehr kausal für den Hauptvertrag vom 05.09.2014 im Sinne des § 652 BGB. III. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 Satz 1, 100 Abs. 1, Abs. 4 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr.10, 711 ZPO. Die Revision ist nicht gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert. Der Streitwert des Berufungsverfahrens folgt aus §§ 45 Abs. 1, Abs. 2, 47 Abs. 1 Satz 1, 63 GKG, § 3 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE240000057
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