nicht widerlegen können. Soweit sich der Beklagte darauf berufe, dass hinsichtlich der Erwerbs der Immobilie im Juni 2003 ein Erwerb in Erbengemeinschaft gewollt gewesen sei, trage er selbst vor, der notarielle Kaufvertrag im Hinblick auf Einwendungen des Grundbuchamts sei dahingehend geändert worden, dass der Beklagte mit seiner Mutter und Schwester nunmehr zu je 1/3 erworben und demensprechend die Auflassung erklärt worden sei. Diesen Vortrag spiegele die Grundbuchlage exakt wieder. Der Beklagte müsse sich an der damaligen Vertragsänderung festhalten lassen, zumal für die Klägerin auch § 892 Abs. 1 S. 1
streite. In der Folge habe seine Schwester auch ihren Anteil wirksam an die Klägerin veräußern können. Nichts Anderes folge daraus, dass die Immobilie nach Behauptung des Beklagten seinerzeit aus Mitteln des Nachlassvermögens und eines Darlehens, das mit Mitteln der Erbengemeinschaft zurückgezahlt werde, erworben worden sei. Für diesen Vortrag, den die Klägerin bestritten habe, habe der Beklagte bereits keinen Beweis angeboten. Dieser trage auch nicht dazu vor, weshalb die Klägerin hätte wissen können, dass das Grundbuch, das im Übrigen dem geänderten Kaufvertrag entspreche, unrichtig gewesen sein könnte. Im Kaufvertrag vom 12.05.2021 sei davon die Rede, dass die Grundschuld von allen eingetragenen Miteigentümern bestellt worden sei und intern gleiche Rückzahlungsverpflichtungen bestünden. Auch der Mietvertrag sei nicht von der Erbengemeinschaft, sondern dem Voreigentümer A geschlossen worden. Der Beschluss des OLG Frankfurt vom 22.12.2021, Az.: 20 W 205/21, rechtfertige keine andere Beurteilung. Dieser habe für den Rechtsstreit keine Relevanz und befasse sich allein mit einer vom Grundbuchamt eingetragenen Zwischenverfügung, die nach seiner Auffassung nicht hätte eingetragen werden dürfen, weil es von der Richtigkeit des Grundbuchs ausgegangen sei. Soweit der Beklagte in der mündlichen Verhandlung Vernehmung des erkennenden Richters beantragt habe, sei dem deshalb nicht nachzugehen gewesen, Eine Aussetzung bis zur Bescheidung der Anträge des Beklagten sei nicht geboten, weil das Grundbuchamt nicht von einer Unrichtigkeit des Grundbuchs ausgehe. Zudem sei weder dargetan noch sonst ersichtlich, dass der Beklagte Klage nach § 894
erhoben habe. Als Eigentümerin zu 1/3 stehe der Klägerin auch 1/3 des Nettoertrags der Immobilie zu. Eine Beteiligung am Nutzwert entspreche billigem Ermessen, § 745 Abs. 2
. Hierzu gehörten zunächst die Mieteinkünfte, die der Beklagte allein einziehe. Insoweit sei er jedenfalls gemäß § 667
ggf. i.V.m. § 681
zur Herausgabe des auf die Klägerin entfallenden Anteils verpflichtet. Der Mietvertrag sei mit dem Voreigentümer geschlossen worden und durch die nachfolgende Veräußerung gemäß § 566
auf die Erwerber übergegangen. Zu dem Nettoertrag der Immobilie gehörten auch die Gebrauchsvorteile des Teilhabers. Insoweit nutze der Beklagte unstreitig die beiden Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss mit einer unstreitigen Größe von jeweils 140qm allein. Etwaige frühere Nutzungsregelungen seien für das Rechtsverhältnis der hiesigen Parteien unerheblich, weil eine Wirkung gegen einen Sonderrechtsnachfolger nur im Falle der Eintragung bestehe (§ 1010
). Der entsprechende Nutzungswert sei gemäß § 287 ZPO unter Heranziehung des Mietspiegels 2020 (gültig bis 31.05.2022) auf 15,00 €/qm zu schätzen. Zu einem Abschläge erfordernden Zustand der Räumlichkeiten habe der Beklagte nicht näher vorgetragen. Von dem sich danach ergebenden Gebrauchswert von 4.200,00 € monatlich sei der von der Klägerin vorgetragene Kostenbetrag in Abzug zu bringen. Für das Dachgeschoss ergebe sich kein Gebrauchsvorteil des Beklagten. Zwar habe die Klägerin dessen Vortrag, das Dachgeschoss stehe seit Jahren leer und werde von niemanden genutzt, bestritten. Zu einer aktiven Nutzung durch den Beklagten habe sie indessen keinen Vortrag gehalten. Ein Leerstand stelle keine Fruchtziehung i.S.d. § 743
dar. Es möge zwar mit Blick auf § 745 Abs. 2
ggf. eine andere Verwaltung und Benutzung einforderbar sein. Solange die Dachgeschosswohnung indessen ungenutzt sei, könne kein Früchteanteil gefordert werden. Der Klägerin stehe gemäß § 745 Abs. 2
ein Anspruch auf Zugang zu den Allgemeinflächen unter Aushändigung von Schlüsseln zu. Danach könne jeder Teilhaber, soweit nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt sei, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen. Hierunter falle auch ein Anspruch auf Zugang. Angesichts dessen, dass der Beklagte die Eigentümerstellung der Klägerin vehement bestreite und erfolglos zur Zugangsgewährung aufgefordert worden sei, bestehe für den Antrag das Rechtschutzinteresse. Der Beklagte könne die Klägerin nicht an ihre Verkäuferin verweisen. Schützenswerte Rechte des Beklagten seien nicht ersichtlich. Der Feststellungsantrag hinsichtlich der Schadensersatzpflicht bezüglich Schäden durch Wassereintritt sei begründet. Auch wenn der Vortrag, der Keller werde laufend überflutet, von dem Beklagten bestritten sei und als Übertreibung des Mieters zu qualifizieren sei, sei jedoch unstreitig geblieben, dass es seit längerer Zeit Beschwerden des Mieters gebe. Die vorgelegten Lichtbilder belegten einen nicht unerheblichen Wassereintritt, wobei der Beklagte in der mündlichen Verhandlung selbst eingeräumt habe, dass es bei Starkregenereignissen zu Problemen und einem Rückstau komme. Damit sei der klägerische Vortrag, dass der Wassereintritt aufgrund des Fehlens von Rückstauklappen erfolge, bestätigt worden. Dass diese nicht eingebaut worden seien, stelle ein schuldhaftes Verhalten dar. Der Verweis auf den Gewährleistungsausschluss gehe fehl, da es hier um die Rechtsbeziehungen im Verhältnis der Teilhaber gehe. Demgegenüber könne die Klägerin nicht die Feststellung der Freistellungsverpflichtung hinsichtlich Schäden durch den Baum im Vorgarten verlangen. Nach § 744 Abs. 2
sei jeder Teilhaber zur Vornahme der notwendigen Maßregeln zur Erhaltung des Gegenstands gehalten. Anders als beim innenliegenden Keller, zu dem kein Zugang bestehe, sei nicht ersichtlich, dass diesbezüglich für die Klägerin kein Zugang bestehe, sodass eine Mitwirkung des Beklagten nicht erforderlich sei. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung beider Parteien. Der Beklagte verfolgt seinen Klageabweisungsantrag, soweit diesem nicht entsprochen wurde, weiter. Er rügt die Rechtsanwendung durch das Landgericht. Dieses habe zu Unrecht der Klägerin einen Zahlungsanspruch zuerkannt. Diese könne nicht einen 1/3-Anteil an der Nettokaltmiete für die Erdgeschosswohnung verlangen. Zwar habe jeder Teilhaber einen schuldrechtlichen Anspruch auf vorweggenommene Teilung der Zivilfrüchte und insbesondere der Einkünfte, die der Eigentümergemeinschaft zuflössen. Das Landgericht verkenne indessen, dass vor einer Verteilung zunächst die entstandenen Lasten der Sache und entstandenen Kosten der Erhaltung und Verwaltung (§ 748
) abzuziehen seien und nur der Nettoerlös der Fruchtziehung zu verteilen sei. Die monatliche Kaltmiete entspreche keineswegs dem Nettoerlös aus der Vermietung. Überdies verlange die ordnungsgemäße, dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung einer gemeinschaftlichen Mietimmobilie, dass aus den Nutzungen zunächst die Lasten und Kosten zu bestreiten seien. Folglich könne ein Teilhaber den ihm zustehenden Anteil erst verlangen, wenn der Nettoerlös überhaupt errechnet sei in Gestalt einer vollständigen Abrechnung von Kosten und Lasten. Ebenfalls fehlerhaft sei die Verurteilung des Beklagten auf Zahlung eines anteiligen Nettonutzwerts für die Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss. Das Landgericht habe den Beklagtenvortrag übergegangen, dass zwischen ihm und seiner Schwester eine Vereinbarung bestanden habe, dass der Beklagte in einer Wohnung des Hauses unentgeltlich wohnen und auch die Wohnung im zweiten Obergeschoss unentgeltlich nutzen dürfe. Dieses Nutzungsverhältnis sei als Mietverhältnis anzusehen. Grund dieser Regelung sei gewesen, dass seine Schwester aus Geldmitteln der Erbengemeinschaft den Erwerb einer Eigentumswohnung finanziert habe. Die Ansicht des Landgerichts, die Klägerin müsse die Vereinbarung nicht gegen sich gelten lassen, weil sie nicht im Grundbuch eingetragen sei, sei fehlerhaft. Die Eintragungspflicht gelte nicht für Nutzungsregelungen unter den Teilhabern. Werde eine Wohnung wie hier an einen Teilhaber vermietet, wirke dieser Mietvertrag gemäß § 566
auch gegen den Rechtsnachfolger. Die Eintragung eines Mietvertrags gemäß § 1010
komme nicht in Betracht. Zudem regele § 743 Abs. 2
nur die schuldrechtliche Rechtslage. Befinde sich eine Sache im Besitz eines einzigen Teilhabers, könnten die übrigen Teilhaber allenfalls verlangen, dass er die Sache an alle Teilhaber gemeinsam herausgebe, soweit ihm kein Recht zum Besitz zustehe. Die Klägerin sei deshalb nicht aktivlegitimiert, von dem Beklagten anstelle der Herausgabe der Wohnungen eine „Nutzungsentschädigung“ allein an sich zu verlangen. Zur Berechnung der Höhe der angeblichen Nutzungsentschädigung hätte das Landgericht nicht den unsubstantiierten Klägervortrag durch eigene Ausführungen und Berechnungen zu ersetzen. Ferner lege der Mietspiegel bei einem Baualter des Hauses bis 1918 nur einen Wert von 7,89 €/qm und nicht 15,00 €/qm zugrunde. Fehlerhaft sei auch die alleinige Verurteilung des Beklagten zur Zugangsgewährung und überdies zur Schlüsselübergabe. Hier übersehe das Landgericht, dass die Eigentümergemeinschaft nicht nur aus den beiden Parteien bestehe, sondern dass der Eigentümergemeinschaft auch die Erbengemeinschaft Nachname1 angehöre. Werde eine Verwaltungsmaßnahme begehrt, müsse das Begehren gegen alle Teilhaber gerichtet werden. Der Beklagte allein sei nicht passivlegitimiert. Würde der Beklagte seine Hausschlüssel herausgeben, würde er seine Zutrittsmöglichkeiten zum Haus verlieren. Dies gebiete eine etwaige Treupflicht nicht. Ferner habe das Landgericht auch seine Schadensersatzpflicht nicht auf der Grundlage von schlechten schwarz-weiß-Fotografien, auf denen nichts zu erkennen sei, feststellen dürfen. Der Vortrag der Klägerin zu einer Überflutung des Kellers sei bestritten worden. Dies schließe selbstredend ein, dass damit auch entsprechende Beschwerden des Mieters bestritten worden seien. Noch im Termin sei darauf hingewiesen worden, dass fortlaufende Beschränkungen gerade nicht unstreitig seien. Dabei habe das Landgericht die Einlassung des Beklagten im Termin ins Gegenteil verdreht, der vielmehr angegeben habe, dass er von der Stadtentwässerung Stadt1 erfahren habe, dass die Rohre eine zu geringe Kapazität hätten, weshalb es bei Starkregenereignissen zu einem Rückstau komme, weil der Kanal das Wasser nicht mehr aufnehmen könne. Für einen zu geringen Durchmesser von Ableitungsrohren vor dem Haus könne der Beklagte beim besten Willen nicht zur Verantwortung gezogen werden. Ein solcher Fehler der Ableitungsrohre könne auch nicht durch Rückstauklappen vermieden werden. Fehlerhaft sei deshalb das Argument des Landgerichts, der Beklagte habe Probleme und einen Rückstau eingeräumt. Ein kausalitätsbegründendes Handeln des Beklagten oder ein Unterlassen zeige das Landgericht nicht auf. Der Beklagte beantragt, das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 31.05.2022, Az.: 2-09 O 45/21 abzuändern, die Klage vollständig abzuweisen, hilfsweise, den Rechtstreit an das Landgericht Frankfurt am Main zurückzuverweisen. hilfsweise, die Revision zuzulassen. Die Klägerin beantragt, die Berufung des Beklagten zurückzuweisen. Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung, soweit der Beklagte verurteilt und dessen Schadensersatzpflicht festgestellt wurde. Ferner verfolgt sie mit ihrer selbständigen Berufung ihren Zahlungsantrag in Höhe von 1.800,00 € nebst Zinsen weiter. Sie macht geltend, der vom Landgericht ausgeurteilte Zahlungsanspruch bestehe. Die monatliche Mietzahlung durch Herrn B sei dem Grund und der Höhe nach wie auch die Zahlung auf ein Konto des Beklagten unstreitig. Entgegen der Darstellung des Beklagten seien die monatlichen Kosten berücksichtigt worden, und zwar unabhängig davon, dass der Mieter ohnehin Nebenkosten im Voraus bezahle, die weder von ihr noch dem Landgericht auf die Forderung aufgeschlagen worden seien. Hierbei sei ein geschätzter Betrag von 500,00 € für nicht umlegbare Kosten in Abzug gebracht worden. Ein diesbezügliches Bestreiten des Beklagten sei nicht erfolgt. Einen etwaig abweichenden Betrag habe der Beklagte, der sich als Verwalter geriere und dem die vollständigen Zahlen im Übrigen bekannt seien, nicht bekanntgegeben. Auch die Berufungsbegründung des Beklagten enthalte keinen substantiierten Vortrag. Das neue Vorbringen des Beklagten sei im Übrigen verspätet. Frei von Rechtsfehlern habe das Landgericht auch den Netto-Nutzwert für die Nutzung der Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss zuerkannt. Beklagtenvortrag sei dabei nicht übergangen worden. Dabei sei es zutreffend davon ausgegangen, dass es auf die bestrittene Nutzungsregelung im Rechtsverhältnis zwischen den Parteien nicht ankomme, weil sie nicht im Grundbuch eingetragen sei und im Übrigen die Klägerin der angeblichen Nutzungsregelung widersprochen habe. Der Vortrag, es habe einen unentgeltlichen Wohnungsmietvertrag gegeben, sei falsch, unsubstantiiert und verspätet. Auch die rechtlichen Ausführungen gingen an der Sache vorbei. Jedem Teilhaber stehe ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte zu. Die erfolgte Schätzung durch das Landgericht sei nicht zu beanstanden. Das Landgericht habe auch mit Recht den Beklagten zur Zugangsgewährung und Herausgabe von Schlüsseln verurteilt. Der Beklagte sei passivlegitimiert. Es sei unter Beweisantritt vorgetragen, dass der Beklagte als einziger Teilhaber Schlüssel zu den Allgemeinflächen der Liegenschaft habe. Insbesondere verfüge dessen Schwester nicht über Schlüssel, die sie der Klägerin hätte aushändigen können. Sinnfrei seien die Ausführungen, wonach der Beklagte nach Schlüsselherausgabe keine eigene Zugangsmöglichkeit mehr habe, er sei nicht verpflichtet, seine Schlüssel herauszugeben. Sein neuer Vortrag sei zu bestreiten und im Übrigen verspätet. Hinsichtlich der Wasserschäden im Keller hätte der Beklagte in erster Instanz jederzeit Vortrag halten können, was nicht erfolgt sei. Sein neuer - unsubstantiierter - Vortrag sei zu bestreiten und verspätet. Demgegenüber stehe der Klägerin entgegen der Ansicht des Landgerichts auch hinsichtlich der Dachgeschosswohnung eine anteilige Nutzungsentschädigung zu. Es sei unstreitig, dass der Beklagte auch hinsichtlich der Dachgeschosswohnung alleinigen Besitz und allein die Schlüssel hierzu habe. Soweit sie das Landgericht zur Darlegung der Fruchtziehung verpflichtet angesehen habe, übersehe es, dass der Beklagte, der sich darauf berufe, die Wohnung stehe seit Jahren leer und werde von niemanden genutzt, der Klägerin den Zugang zum Haus verweigere. Der Klägerin sei kein weiterer Vortrag möglich. Ein Vortrag ins Blaue hinein könne von ihr nicht verlangt werden. Dies erfordere eine Beweislastumkehr. Darüber hinaus stelle der vermeintliche Leerstand selbst bereits eine Nutzung durch den Beklagten dar. Das Landgericht habe diesbezüglich seine Hinweispflicht verletzt. Nach Erhalt des erstinstanzlichen Urteils habe der Vorstand der Klägerin Rücksprache mit dem Mieter B gehalten. Dieser habe überraschend mitgeteilt, dass er die Räumlichkeiten im Dachgeschoss selbst kenne und sich dort ein Wohnzimmer, ein Arbeitszimmer und auch ein Schlafzimmer des Beklagten befinde, wobei der Beklagte dort zumindest gelegentlich schlafe, wenn es Streit mit seiner Lebensgefährtin gebe, mit welcher der Beklagte das erste Obergeschoss bewohne. Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des am 31.05.2022 verkündeten Urteils des Landgericht Frankfurt am Main, Az.: 2-09 O 5/21 den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin weitere 1.800,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins hieraus seit 29.10.2021 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen. Er macht geltend, entgegen der Darstellung der Klägerin habe diese erstinstanzlich nicht vorgetragen, der Beklagte sei im Besitz von Wohnungsschlüsseln für das Dachgeschoss. Der diesbezügliche neue Vortrag sei präkludiert. Es komme auch nicht darauf an, ob der Beklagte über Wohnungsschlüssel verfüge und ob er der Klägerin Hausschlüssel ausgehändigt habe. Eine Beweislastumkehr sei nicht geboten. Der Beklagte habe im Übrigen vorgetragen, dass die Erben vereinbart hätten, die Dachgeschosswohnung nicht zu vermieten. Die Miterbin habe zu keinem Zeitpunkt eine Vermietung verlangt. Der neue Vortrag der Klägerin sei bereits deshalb präkludiert, als die Klägerin nach eigenem Vortrag mehrfach am Objekt gewesen sei, um von dem Beklagten Einlass zu verlangen. Dabei habe sie auch mit dem Mieter B gesprochen, der ihr eine Kopie seines Mietvertrages übergeben habe. Entgegen der Darstellung des Mieters B könne der Beklagte in die Wohnung im zweiten Obergeschoss ausweichen, um dort gelegentlich zu schlafen. Im Verlauf des Berufungsverfahrens haben die Klägerin und Vorname3 Nachname1 nach Rücktritt der Klägerin von dem Erbteilkauf- und Übertragungsvertrag vom 08.02.2023 (KW 3 = Bl. 422 d.A./Anlage B 3 = Bl. 395 d.A.) aufgrund der Vorkaufrechtsausübung des Beklagten mit notarieller Urkunde vom 17.03.2023 (UR-Nr. … des C) den Erbteil mit sofortiger dinglicher Wirkung wieder auf Vorname3 Nachname1 zurückübertragen (Anlage B 4 = Bl. 398 ff. d.A.). Mit Erklärung vom 11.10.2023 hat Vorname3 Nachname1 als Mitglied der Erbengemeinschaft erklärt, dass sie in der Vergangenheit und auch heute damit einverstanden sei, dass die Klägerin die Fruchtziehung auf anteilige Nutzungsentschädigung zu 1/3 bzw. zur anteiligen Herausgabe der monatlichen Mietzahlung des Mieters B zu 1/3 durchführe und dies gegenüber dem Beklagten geltend mache (Anlage KW 5 = Bl. 428 d.A.). Der Senat hat ausweislich des Sitzungsprotokolls vom 01.11.2023 (Bl. 435ff d. A.) Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung des Mieters B. Der Beklagte hatte während des Senatstermins Gelegenheit, sich ausführlich zu äußern, wovon er auch Gebrauch gemacht hat. II. Die Berufungen sind zulässig. Die Berufung der Klägerin führt zur teilweisen Abänderung des Urteils, die Berufung des Beklagten bleibt hingegen ohne Erfolg. Die Berufung der Klägerin ist begründet, weil das Landgericht dem Zahlungsantrag (Klageantrag zu 1) nur in Höhe von 5.350,57 € entsprochen hat. Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung des zuerkannten Betrages sowie von weiteren 1.800,00 € gemäß § 743 Abs. 1
für die Fruchtziehung hinsichtlich der Liegenschaft Straße1 in Stadt1 im Zeitraum von August bis Oktober 2021 zu. An der Aktivlegitimation der Klägerin, die hier aus ihrem Bruchteilseigentum vorgeht, bestehen keine Zweifel. Mit Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass aufgrund ihrer Eintragung als Miteigentümerin im Grundbuch gemäß § 891 Abs. 1
ihre Rechtsinhaberschaft vermutet wird und der Beklagte diese Vermutung nicht erschüttert hat. Der von ihm hierzu gehaltene Vortrag ist bereits nicht geeignet, eine Unrichtigkeit des Grundbuchs darzulegen. Soweit er sich darauf stützt, seine Schwester Vorname3 Nachname1 habe schon kein Bruchteilseigentum erworben und deshalb über ihren Anteil nicht i.S.v. § 747 S. 1
selbständig verfügen können, weil das Grundstück seinerzeit in Erbengemeinschaft habe erworben werden sollen, kann ihm nicht gefolgt werden. Der Beklagte hat unwidersprochen vorgetragen, dass zwar zunächst ein notarieller Kaufvertrag protokolliert worden sei, nach dem die Erbengemeinschaft nach Vorname1 Nachname1 (bestehend aus dem Beklagten, seiner Schwester und seiner Mutter) die Immobilie habe erwerben sollen. Nachdem das Grundbuchamt dies mangels Nachweises eines Kaufvertrages zwischen dem Veräußerer und Vorname1 Nachname1 beanstandet habe, hätten die Vertragsparteien den Kaufvertrag dahingehend abgeändert, dass die drei Mitglieder der Erbengemeinschaft das Grundstück nunmehr „zu je 1/3“ erworben und entsprechend die Auflassung erklärt hätten. Insoweit hat sich der Erwerbsvorgang gemäß § 873 Abs. 1
gerade nicht mehr mit der Erbengemeinschaft als Ganzes, sondern mit den Einzelpersonen als Bruchteilseigentümern vollzogen. Damit konnte die Klägerin wirksam von der Schwester des Beklagten deren Bruchteilsanteil am Grundstück erwerben. Auf die Frage des vom Beklagten beantragten Amtswiderspruchs kommt es nicht an, da dieser nicht zur Eintragung gelangt ist und das Grundbuchamt im Übrigen die Auffassung vertreten hat, dass eine Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht bestehe. Die Zwischenverfügung ist nach der Entscheidung des
in Form der eingezogenen Mietzahlungen und eigenen Nutzung der Immobilie verlangen. Die Ziehung der Früchte gehört zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands i.S.d. §§ 744, 745
. Jeder Teilhaber ist nach § 744 Abs. 1
berechtigt und nach Maßgabe des § 745 Abs. 2
auch verpflichtet, an der gemeinsamen Fruchtziehung mitzuwirken (vgl. Staudinger/von Proff,
Anteil an den Früchten. Vorliegend erfolgt die Fruchtziehung allein durch den Beklagten. Dieser zieht die Mietzahlungen von dem Mieter B auf ein persönliches Konto ein, zu dem er ausschließlich Zugriff hat. Ferner nutzt er unentgeltlich Räumlichkeiten in der gemeinsamen Liegenschaft unter Ausschluss der weiteren Bruchteilseigentümer. Dass die erzielten Mieteinnahmen nicht ihm allein gebühren, stellt der Beklagte im Prinzip nicht in Frage, weil er vorträgt, er verwahre die Mietzahlungen für die Gemeinschaft. Zu einer anteiligen Auskehr an die übrigen Teilhaber ist er indessen nicht bereit. Nach § 743 Abs. 1
steht aber jedem Teilhaber ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte zu. Hat ein Teilhaber die Mieteinnahmen für den gemeinschaftlichen Gegenstand eingezogen, so können die anderen Teilhaber von diesem die Auskehrung bestimmter, auf sie entfallender Bruchteile der Früchte verlangen. Ein einzelner Teilhaber kann dabei aber den für sich beanspruchten Bruchteil von einem anderen Teilhaber nur fordern, wenn die übrigen der geltend gemachten Art der Teilung zustimmen. Ansonsten ist der in Anspruch genommene Teilhaber nur gegenüber der Gemeinschaft zur Herausgabe überschüssiger Mieteinnahmen verpflichtet und der fordernde Teilhaber nur berechtigt, von dem in Anspruch genommenen Teilhaber Leistungen an die anderen Teilhaber zu fordern, § 432
(vgl. BGH, Urteil vom 11. Oktober 1984 - IX ZR 80/83 -, Rn. 22 f., juris - nach Auffassung von MünchKomm/Karsten Schmidt,
, 8. Aufl. 2020,
6, zweifelhaft). Der Grundsatz der gemeinsamen Verwaltung (§§ 744, 745
) schließt die Anwendung des § 420
auf Forderungen der Gemeinschaft aus; die Forderungen aus dem Mietverhältnis bzw. aus der Benutzung des Grundstücks durch den Beklagten sind auf eine im Rechtssinne unteilbare Leistung (§ 432
) gerichtet. Jeder Teilhaber kann daher nur Leistung an die Gemeinschaft verlangen (§ 432
) (vgl. BGH, Urteil vom
ausgeübt hat, hat er lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Erbteils erlangt. Eigentümer des Erbanteils kann er jedoch nur mit der dinglichen Erfüllung durch dessen Übertragung werden. Ein solcher Verschaffungsanspruch begründet kein die Veräußerung hinderndes Recht i.S.v. § 771 ZPO. Da die Ausübung des Vorkaufsrechts keine dingliche Wirkung hat, wird das Grundbuch, in dem der Erwerber bereits eingetragen war, erst unrichtig, wenn der Anteil auf die Vorkäufer übertragen worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - I ZR 5/15 -, Rn. 7, juris; Urteil vom 8. Mai 1952 - IV ZR 163/51 -, BGHZ 6, 85-91, Rn. 6; Staudinger/Löhnig,
, 82. Aufl., § 2034 Rn. 8 f. m.w.N.). Eine solche dingliche Übertragung ist bislang jedoch unstreitig nicht erfolgt, so dass die Klägerin ihr Eigentum am Erbteil durch die Ausübung des Vorkaufsrechts (noch) nicht verloren hatte. Nachdem zwischenzeitlich der Erbteilkauf- und Übertragungsvertrag mit Vorname3 Nachname1 mit sofortiger dinglicher Wirkung rückabgewickelt wurde, ist die Klägerin nicht mehr Mitglied der Erbengemeinschaft. Der Beklagte ist aber mangels Vollzugs des ausgeübten Vorkaufsrechts weiterhin nur zu ½ Mitglied der Erbengemeinschaft. Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2038 Abs. 1
). Weder die Bruchteilsgemeinschaft noch die Erbengemeinschaft, die Teil der Bruchteilsgemeinschaft ist, haben eine Regelung getroffen, wie mit den eingezogenen Mieten zu verfahren ist. Die Miterbin Vorname3 Nachname1 hat jedoch, nachdem sie im Verlauf des Rechtsstreits nach Rückabwicklung des Erbteilkauf- und Übertragungsvertrages vom 12.05.2021 wieder in die Erbenstellung eingerückt ist, ihre Zustimmung auf anteilige Auskehr der Mieten an die Klägerin erklärt. Nach § 745 Abs. 2
kann jeder Teilhaber, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen (vgl. BGH, Urteil vom
verlangt werden (vgl. BGH, Urteil vom 11. Oktober 1984 - IX ZR 80/83 -, Rn. 22, juris; Staudinger/von Proff
OGK/Fehrenbacher, 15.12.2022,
15). § 2038 Abs. 2
verweist auf § 745
, wobei innerhalb der Erbengemeinschaft eine Teilung der Früchte erst bei Auseinandersetzung vorgesehen ist. Kommt ein Teilhaber dem Verlangen nach einer angemessenen Regelung der Verwaltung und Benutzung nicht nach, so kann Klage auf Regelung der Verwaltung und Benutzung erhoben werden. Es handelt sich um eine Leistungsklage, die auf Zustimmung zu einer bestimmt zu bezeichnenden Art der Verwaltung und Benutzung zu richten ist. Möglich ist aber auch eine Zahlungsklage, mit der ein Zahlungsanspruch als Ergebnis der beanspruchten Regelung geltend gemacht wird. Denn der Anspruch auf Regelung ergibt sich aus dem Gesetz und wird vom Richter nur festgestellt und nicht etwa erst im Wege eines Gestaltungsurteils begründet. Dies kann aber auch als Vorfrage bei der Entscheidung über eine Zahlungsklage geklärt werden (vgl. BGH, Urteil vom
stimmberechtigt wäre (vgl. BGH, Urteil vom 29. März 1971 - III ZR 255/68 -, BGHZ 56, 47-56, Rn. 27; Staudinger/Eickelberg,
dar. Im Hinblick darauf, dass die Bruchteilsgemeinschaft auf Dauer und nicht auf Auseinandersetzung (§§ 749 ff.
) angelegt ist, entspricht eine vorweggenommene Teilung der Früchte dem Sinn und Zweck der Eigentümergemeinschaft. Ein berechtigtes Interesse des Beklagten, die Früchte dauerhaft selbst zu vereinnahmen und in seiner alleinigen Verfügungsbefugnis zu belassen, kann nicht erkannt werden, zumal die Einziehung der Miete offensichtlich eigenmächtig erfolgt und im Übrigen auch für den Mieter hinsichtlich der befreienden Wirkung seiner Zahlungen Gefahren birgt. Dabei spricht auch für eine Teilung, dass die Schwester des Beklagten, die über die Erbengemeinschaft an der Bruchteilsgemeinschaft beteiligt ist, mit einer anteiligen Auskehr der Mietzahlungen ausdrücklich einverstanden ist. Zur Verteilung kommt dabei der Nettoertrag aus der Vermietung nach Abzug der Kosten und Lasten, § 748
(vgl. BGH, Urteil vom
, 8. Aufl. 2020,
7), ist es nicht Aufgabe der Klägerin, nachzuweisen, dass der andere Teilhaber aus den Mieteinnahmen mehr als ihren Anteil erhalten hat; sie braucht vielmehr nur darzutun und ggf. zu beweisen, dass der Beklagte den Mietzins eingezogen hat. Der Beklagte hat dann den Nachweis zu führen, wo diese Einnahmen verblieben sind. Denn insoweit handelt es sich um Vorgänge, die in seinem Einflussbereich liegen und über die allein er ausreichend unterrichtet ist (vgl. BGH, Urteil vom 20. März 1972 - II ZR 160/69 -, Rn. 14, juris). Insoweit ist es entgegen der Ansicht der Berufung nicht zu beanstanden, dass die abzugsfähigen Kostenpositionen nicht in Gestalt einer vom Beklagten geforderten vollständigen Abrechnung, die als faktischer Verwalter selbst erstellen könnte, festgestellt sind, zumal sich die Klägerin einen Pauschalbetrag von 500,00 € für die Gesamtnutzung anrechnen lässt. Hier wäre es Sache des Beklagten, im Einzelnen darzulegen, dass und warum von einem geringeren Nettoerlös auszugehen wäre. Hinsichtlich der eigenen Nutzung der Liegenschaft beruft sich der Beklagte auf eine langjährige Absprache mit der Erblasserin und seiner Schwester. Beim Miteigentum an Grundstücken kann jedoch eine Verwaltungsregelung nur dann einem Sonderrechtsnachfolger gemäß § 746
entgegengehalten werden, wenn sie als Belastung im Grundbuch eingetragen ist, § 1010 Abs. 1
. Unterbleibt die Eintragung wie vorliegend, so ist die Vereinbarung gegenüber dem Rechtsnachfolger unwirksam (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 1. März 2022 - 4 U 580/12 -, Rn. 85, juris; Staudinger/von Proff
31). Mangels (bindender) Verwaltungsregelung kann der Rechtsnachfolger - hier die Klägerin - Verwaltung und Benutzung nach den gesetzlichen Regeln verlangen und Teilung der Früchte gemäß § 743 Abs. 1
fordern (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 1. März 2022 - 4 U 580/12 -, Rn. 85, juris; Staudinger/von Proff
31). Zudem könnte ein früherer Mehrheitsbeschluss die Teilhaber der Gemeinschaft nur binden, solange eine unveränderte Sachlage fortbesteht. Treten nach einer erfolgten Regelung tatsächliche Veränderungen ein, die ein Festhalten an der bisherigen Verwaltungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen, ist jeder Teilhaber berechtigt, eine Änderung der bisherigen Verwaltungsregelung zu fordern. Kommt der andere Teil dem Verlangen nach einer angemessenen (Neu-) Regelung der Verwaltung und Benutzung nicht nach, so kann Klage auf (Neu-) Regelung der Verwaltung und Benutzung erhoben werden, und zwar wiederum entweder durch Leistungsklage auf Zustimmung oder durch Zahlungsklage, mit der ein Zahlungsanspruch als Ergebnis der beanspruchten (Neu-) Regelung geltend gemacht wird (vgl. BGH, Urteil vom
, dass der Beklagte für die Nutzung der Wohnungen, die letztlich das eigene Nutzungsrecht der Klägerin i.S.v. § 743 Abs. 2
beschränkt, eine angemessene Entschädigung zu leisten hat, zumal der Beklagte der Klägerin den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Grundstücks insgesamt verweigert (vgl. BGH, Urteil vom
. Aus den vorgenannten Gründen bliebt die diesbezügliche Berufung des Beklagten ohne Erfolg. Ohne Erfolg wendet sich der Beklagte auch gegen die Zuerkennung des Anspruchs auf Zugangsgewährung und Schlüsselherausgabe hinsichtlich der Allgemeinflächen der Liegenschaft (Klageantrag zu 2). Ein solcher Anspruch ergibt sich bereits aus der Sonderverbindung unter den Teilhabern und den daraus folgenden Treuepflichten, gerichtet auf ordentliche Erfüllung der sich aus §§ 743 ff.
ergebenden Pflichten (vgl. BeckOGK/Fehrenbacher, 15.12.2022,
Komm/Karsten Schmidt,
, 8. Aufl. 2020,
35). Gemäß § 744 Abs. 2
ist jeder Teilhaber berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen. Notwendig ist eine Maßnahme, die entweder die Substanz oder den Wert der Sache erhält (vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 15. Dezember 2015 - 9 UF 29/15 -, Rn. 34, juris). Das Erhaltungsrecht ist ein aus der Mitberechtigung hervorgehendes Individualrecht und kann auch gemäß § 745 Abs. 3
nicht durch Mehrheitsbeschluss dem einzelnen Teilhaber entzogen werden. Zudem ist jeder Teilhaber bei Gefahr im Verzug aufgrund seiner schuldrechtlichen Verbindung mit den anderen Teilhabern nach § 242
verpflichtet, die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 744 Abs. 2 zu treffen (vgl. Staudinger/von Proff,
in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eingetreten und haben damit für die Überlassung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch einzustehen. Um ihr Erhaltungsrecht ausüben zu können, ist die Klägerin auf den Zugang zur Liegenschaft angewiesen. Der Anspruch richtet sich dabei auch, anders als die Berufung meint, gegen den Beklagten, da dieser im Besitz der Schlüssel ist und unschwer Zugang gewähren kann. Ggf. hat er hierbei, ohne dass dies etwa mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden wäre, auf Kosten der Gemeinschaft Ersatzschlüssel fertigen zu lassen. Der Beklagte kann die Klägerin nicht auf die Voreigentümerin und nunmehrige Miterbin verweisen, nachdem unklar ist, ob diese überhaupt im Besitz von Schlüsseln ist, und feststeht, dass der Beklagte den Zugang unproblematisch als Bewohner der Liegenschaft gewähren kann. Der Vorstand der Klägerin hat im Termin erklärt, dass die Schwester ihm gegenüber erklärt habe, über keine Schlüssel zu verfügen. Auch der Zeuge B hat berichtet, dass er die Schwester des Beklagten viele Jahre nicht gesehen, aber vor einem halben Jahr zufällig getroffen und sie ihm hierbei berichtet habe, nicht im Besitz von Schlüsseln zu sein. Ferner hat das Landgericht mit Recht die Schadensersatzpflicht des Beklagten wegen des Wassereintritts (Klageantrag zu 4) festgestellt, §§ 744, 745, 280, 276
. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt innerhalb einer Erbengemeinschaft eine Schadensersatzpflicht eines Miterben im Zusammenhang mit einer nicht erteilten Zustimmung und dadurch entstehenden Schäden in Betracht, wenn dieser hierdurch schuldhaft die ihm als Mitglied der Erbengemeinschaft obliegende Pflicht gegenüber den übrigen Miterben verletzt hat, bei Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind, §§ 280 Abs. 1, 2038 Abs. 1 S. 2
(vgl. BGH, Urteil vom
entsprechende Vorschrift fehlt zwar im Gemeinschaftsrecht. § 745 Abs. 1, Abs. 2
deckt alle denkbaren Fälle einer Mitwirkungspflicht ab, weshalb es einer zusätzlichen Generalklausel, wie sie § 2038 Abs. 1 S 2 HS 1
für die Erbengemeinschaft enthält, danach nicht bedarf, um die Mitwirkung aller Teilhaber an der ordnungsmäßigen Verwaltung sicherzustellen (vgl. Staudinger/von Proff,
, 8. Aufl. 2020, § 745 Rn. 2, der zwar keine Pflicht zur aktiven Teilhabe an der Verwaltung bejaht, aber grundsätzlich eine Nebenpflicht aus dem Sonderrechtsverhältnis unter den Teilhabern anerkennt, durch das etwa auch das Recht zu Erhaltungsmaßnahmen gemäߧ 744 Abs. 2
zu einer Pflicht werden kann). Die Klägerin wurde hier am 22.07.2021 im Grundbuch als Bruchteilseigentümerin zu 1/3 eingetragen. Mit Schreiben vom 10.08.2021 hatte sie den Beklagten u.a. zur Zugangsgewährung im Zusammenhang mit Feuchtigkeits- und Wasserschäden im Kellerbereich aufgefordert und unter dem 15.09.2021 auf den Verzug mit der Zugangsgewährung hingewiesen. Im September 2021 kam es zu einem Wassereintritt in der Liegenschaft. Jedenfalls durch die Klageschrift vom 11.10.2021 hat die Klägerin zum Ausdruck gebracht, Zugang im Hinblick auf das Ereignis vom September 2021 zu benötigen. Dies ist im Sinne der Geltendmachung des Selbstvornahmerechts nach § 744 Abs. 2
zu verstehen. Dem ist der Beklagte durch seinen Klageabweisungsantrag entgegengetreten. Damit haftet er für die Folgen der vorsätzlichen Behinderung des Erhaltungsrechts. Mit Recht weist das Landgericht dabei darauf hin, dass die in Anlage K 5 (Bl. 58 ff. d.A.) ersichtlichen Farbfotografien, die nach dem Vortrag der Klägerin von dem Zeugen B gefertigt worden seien, einen sich in der Schadensentwicklung befindlichen Zustand hinreichend deutlich belegen, zumal die Klägerin auch darauf abstellt, das Rückstauproblem bei Starkregenereignissen beseitigen zu wollen. Einen abweichenden Zustand hat der Beklagte nicht dargelegt, sondern sich nur darauf berufen, eindringendes Wasser im Keller werde stets ordnungsgemäß in die Kanalisation abgeleitet. Darüber hinaus hat der Zeuge B glaubhaft bekundet, dass der Keller seit längerem durchfeuchtet sei und deshalb nicht mehr genutzt werden könne. Bei Regen laufe das Wasser von der Straße in den Keller, wovon er auch Lichtbilder gefertigt habe. Soweit sich nunmehr der Beklagte darauf beruft, dass im Frühjahr 2023 eine grundlegende Sanierung des Abwasserkanals erfolgt sei, wodurch die Gefahr künftiger Schadensereignisse beseitigt worden sei, hat dies die Klägerin bestritten und steht dies im Widerspruch zur Aussage des Zeugen B, der von fortdauernden Beeinträchtigungen gesprochen hat. Der abgewiesene Feststellungsantrag hinsichtlich des Baums (Klageantrag zu 4) ist nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) sind nicht ersichtlich. Maßgebend für die getroffene Entscheidung waren die konkreten Umstände des vorliegenden Einzelfalls, die der Senat auf der Grundlage der höchstrichterlichen Vorgaben in den o.g. Entscheidungen des Bundesgerichtshofs bewertet hat. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE240000933
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