OLG Frankfurt 11. Zivilsenat 11 U 98/22 Urteil Erschließungskosten und Erhöhung des Kaufpreises bei Rückübertragung von Grundstücken

Erschließungskosten und Erhöhung des Kaufpreises bei Rückübertragung von Grundstücken Verfahrensgang vorgehend LG Wiesbaden,

1. Juli 2022, 8 O 2407/20, Urteil nachgehend BGH,
2. September 2024, V ZR 264/23, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen, Beschluss Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das am
3. Juli 2022 verkündete Urteil der
4. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden, 8 O 2407/20, teilweise abgeändert und wird die Klage vollumfänglich abgewiesen. Die Berufungen der Klägerinnen werden zurückgewiesen. Die Klägerinnen haben die Kosten beider Rechtszüge zu tragen. Dieses Urteil und das vorbezeichnete Urteil des Landgerichts, letzteres im Umfang seiner Aufrechterhaltung, sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen können eine Vollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des für die Beklagte aus den Urteilen vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Gründe I. Zum Sachverhalt Die Parteien streiten darüber, ob die Klägerinnen im Zuge der Rückübertragung von Grundstücken auf sie für deren - von ihnen unter Vorbehalt gezahlte - Erschließungskosten aufzukommen haben und ob der Kaufpreis für das von ihnen an die beklagte Stadt veräußerte Wiesen-Grundstück „Straße1“ zu erhöhen ist. Hinsichtlich des Sachverhaltes wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen, wobei die dort in Bezug genommenen Anlagen „K (Nummer)“ der Klägerin im Anlagenordner „Anlagen zur Klageschrift“ enthalten und dort nur mit „Anlage (Nummer)“ gekennzeichnet sind. Außerdem wird Bezug genommen auf - die von beiden Klägerinnen mit der Beklagten geschlossenen Kaufverträge - UR-Nr. ..., Anlagen K1/B1 vom 20.10.2010 zu Flur ..., Flurstück ..., 8.927 qm und - UR-Nr. ..., Anlagen K2/B13 vom 09.11.2011, zu Flur ..., Flurstück ... Wiese „Straße1“, 2.519 qm - auf diesen Vertrag bezieht sich das Verlangen eines höheren Kaufpreises durch die Klägerinnen - sowie - die 2021 geschlossenen Rückübertragungsverträge - Anlagen B7-B9 zwischen der Klägerin zu 1) und der Beklagten - Anlagen B10-B12 zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten und außerdem - die „Grundsätze und Richtlinien der Baulandpolitik der Stadt Stadt1“ - Stand
5. Mai 2008, Anlage K10 - Stand März 2018, Anlage K
6. Die vorgenannten Anlagen „B“ der Beklagten befinden sich im Anlagenband der Gerichtsakte. § 4 S. 1 des die Wiese „Straße1“ betreffenden Kaufvertrages (Anlagen K2/B13) lautet wörtlich: „Der Kaufpreis für den veräußerten Grundbesitz beträgt 1,30 EUR pro qm, mithin 3.274,70 EUR (in Worten: dreitausendzweihundertvierundsiebzig 70/100 Euro).“ Es folgen dann Regelungen zur Kaufpreisfälligkeit, zu den Zahlungsmodalitäten und der - nicht erfolgten - Rückabwicklung des Kaufvertrages. Zwischen den Parteien ist im Berufungsverfahren unstreitig, dass der auf Seite 6 des angefochtenen Urteils zitierte § 5 der notariellen Rückübertragungsverträge hinsichtlich der Ablöse des Erschließungsbeitrags jeweils so gemeint ist, dass der dort jeweils genannte Betrag - abgesehen vom Fall einer vergleichsweisen Einigung - dann zurückzuzahlen sein sollte, wenn die Beklagte das Grundstück ohne die Geltendmachung des Erschließungsbeitrags hätte rückübertragen müssen. Sollte sie indessen zur Geltendmachung berechtigt sein, sollte der Erschließungsbeitrag durch den jeweils genannten Betrag abgegolten sein. Die Klägerinnen greifen die Höhe der dem Grunde nach weiter bestrittenen Ablösebeträge nicht mehr an (Protokoll der Sitzung vom 17.10.2023, S. 2, Bl. 565 d.A.). Die am 21.11.2013 von der Stadtverordnetenversammlung der Beklagten beschlossene und bei Abschluss der Rückübertragungsverträge geltende Erschließungsbeitragssatzung, für deren vollständigen Inhalt auf Bl. 527-532 d. A. Bezug genommen wird, bestimmt unter § 16 Ablösung, dass sich der Ablösebetrag nach der Höhe des voraussichtlich entstehenden Beitrags bestimmt. Das Landgericht, auf dessen Urteil auch hinsichtlich der erstinstanzlichen Klageanträge und der Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, hat die Beklagte unter Klageabweisung im Übrigen zur Rückerstattung der unter Vorbehalt gezahlten Erschließungskosten verurteilt. Die Klägerinnen begehren mit ihrer Berufung die Feststellung einer Schadensersatzpflicht sowie weiterhin die vom Landgericht abgelehnte Erhöhung des Kaufpreises für das Wiesengrundstück „Straße1“. Die Beklagte erstrebt mit ihrer Berufung die vollständige Klageabweisung. Die Klägerinnen beantragen, das angefochtene Urteil abzuändern und
7. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den von der Beklagten infolge der Verhinderung der ertragsbringenden Wiederanlage durch die Verweigerung der erschließungsbeitragsfreien Rückübertragung der Grundstücke entstandenen Verzugsschaden auszugleichen;
8. die Beklagte zu verurteilen, den Kaufpreis aus dem Kaufvertrag UR-Nr. ... vom 09.09.2011, beurkundet von der Notarin X, Stadt1, von 3.274,70 EUR um 73.554,80 EUR auf 76.829,50 EUR zu erhöhen und den sich daraus ergebenden Betrag von 73.554,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.08.2018 an die Klägerinnen zu
9. und
10. je zur Hälfte zu zahlen. Mit dem vorstehenden Feststellungsantrag zu 1) wollen die Klägerinnen dabei die Feststellung erreichen, dass die Beklagte ihnen die Schäden zu ersetzen habe, die aufgrund der unter Vorbehalt erfolgten Zahlungen auf die Erschließungskosten entstanden sind, weil den Klägerinnen die Geldbeträge infolgedessen nicht zur Verfügung standen. Dieser Anspruch werde nicht erst seit der Zahlung unter Vorbehalt geltend gemacht, sondern für die Zeit ab der Rechtswirksamkeit des Bebauungsplanes am 23.07.
11. Die Beklagte beantragt, die Berufungen der Klägerinnen zurückzuweisen; unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage vollumfänglich abzuweisen. Die Klägerinnen beantragen, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen. II. Zur Berufung der Beklagten
12. Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Sie ist insbesondere statthaft und in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet worden, §§ 511 I, II, 517, 519, 520 ZPO.
13. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Entgegen der Auffassung des Landgerichts haben die Klägerinnen keine Ansprüche auf Rückzahlung der auf die Erschließungskosten geleisteten Beträge. Insoweit kommt es auf die vertraglichen Vereinbarungen an, die die Klägerinnen mit der Beklagten geschlossen haben. Nach § 5 der Rückübertragungsverträge haben die Klägerinnen Ablösebeiträge gezahlt, die - abgesehen vom Fall einer vergleichsweisen Einigung - dann zurückzuzahlen sein sollten, wenn die Beklagte das jeweilige Grundstück ohne die Geltendmachung des Erschließungsbeitrags hätte rückübertragen müssen; sollte die Beklagte zur Geltendmachung berechtigt sein, sollte der Erschließungsbeitrag durch den jeweils genannten Betrag abgegolten sein. In Rede stehen damit nicht bereicherungsrechtliche, sondern vertragliche Rückzahlungsansprüche, wobei nach dem jeweiligen Vertrag - nur - dann eine Rückzahlung erfolgen sollte, wenn eine Heranziehung zu Erschließungskosten für die rückzuübertragenden Grundstücke ohne die Klausel der Rückübertragungsverträge nicht möglich war. Dafür kommt es wiederum auf die Regelungen des Grundstückskaufvertrages Anlage K1/B1 an. Nach dessen § 4 werden die von den Klägerinnen dort veräußerten Flächen zu einem Preis verkauft, der danach differenziert, inwieweit sie im (bei Vertragsschluss noch nicht beschlossenen) Bebauungsplan als Bauland, als Grünfläche und verbleibende landwirtschaftliche Restfläche ausgewiesen würden. Von der Baulandfläche werden jedoch nur 70% vergütet, die anderen 30% sollten auf die Klägerinnen rückübertragen werden. Hinsichtlich dieser Teilfläche kommt es daher zu keiner Kaufpreiszahlung und liegt - jedenfalls im wirtschaftlichen Ergebnis - kein Kauf vor. Nach S. 1 des vorletzten Absatzes des § 4 des Vertrages ist den Verkäufern (Klägerinnen) bekannt, dass (u.a.) die Erschließungsbeiträge für den Baulandanspruch, also den Anspruch auf Rückübertragung von 30% des Baulandes, von ihnen noch zu tragen sind. Daraus erhellt, dass eine für die Klägerinnen kostenfreie Erschließung des rückzuübertragenden Baulandes keine Gegenleistung für die Veräußerung der anderen Flächen durch die - schon durch die rechtliche Aufwertung des rückzuübertragenden Landes zu Bauland begünstigten - Klägerinnen sein sollte. Zugleich folgt aus Satz 2 des vorletzten Absatzes des § 4, dass die Begleichung dieser Beiträge im Rückübertragungsvertrag zu regeln war. Insoweit wäre ein Zahlungsversprechen i.V.m. einer Abgeltung naheliegend, aber auch die Vereinbarung, die Beiträge der öffentlich-rechtlichen Festsetzung zu überlassen, denkbar. Diese Regelung ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht nach § 307 I BGB unwirksam. Die Klägerinnen werden nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, sondern stehen hinsichtlich der grundsätzlichen Kostentragung wirtschaftlich nicht anders, als sie gestanden hätten, wenn die Beklagte von ihnen kein Land angekauft, sondern das in ihrem Eigentum stehende Land als Bauland ausgewiesen und Erschließungsbeiträge festgesetzt hätte. Ob damit eine Änderung der Rechtswegzuständigkeit einherging, ist unerheblich, die Rechtswege zu den ordentlichen Gerichten und zu den Verwaltungsgerichten sind gleichwertig. Aus den „Grundsätze und Richtlinien der Baulandpolitik“ folgt insoweit nichts Anderes. Abgesehen davon, dass diese die Erschließungskosten bei Rückübertragung jedenfalls nicht ausdrücklich regeln, haben sie nicht den Charakter von Rechtsnormen. Sie erzeugen unmittelbar keine Bindung der Verwaltung; eine solche entsteht erst, wie es auch ohne die Grundsätze der Fall wäre, durch ein entsprechendes Verwaltungshandeln. Soweit sie in § 4 Abs. 1 des Vertrags zum Vertragsbestandteil erhoben werden, betrifft das nur den Kaufpreis, der nur für die übrigen 70% Baulandfläche und die Nichtbaulandflächen zu zahlen ist. Es kommt daher hinsichtlich der Erschließungskosten nicht darauf an, wie die Klägerinnen die Grundsätze auslegen oder wie sie richtigerweise auszulegen wären, wenn es sich um Rechtsnormen oder Vertragsbestandteile handeln würde. Maßgeblich ist allein, wie die Beklagte sie in der Vergangenheit angewandt hat. Die Klägerinnen tragen aber nicht vor, dass andere Verkäufer unter der Geltung der Richtlinien 30% des Baulandes erschlossen zurückerhalten hätten, ohne für Erschließungskosten herangezogen zu werden. Ob und unter welchen Bedingungen ein solches Absehen von der Heranziehung möglich wäre, bedarf deshalb keiner Erörterung. Es kann dahinstehen, ob der Kaufvertrag Anlagen K1/B1 aus anderen Gründen zunächst als Ganzes gem. § 307 I BGB unwirksam gewesen ist. Dies kommt in Betracht, weil er den Kaufpreis in § 4 Abs. 1 zunächst von den Festsetzungen des Bebauungsplans abhängig macht und schon von daher der Festsetzung durch die Beklagte überlässt. Außerdem unterwirft § 4 Abs. 1 in seinem letzten Satz den Preis auch hinsichtlich der Berechnungsfaktoren einer beliebigen Neufestsetzung durch die Beklagte, indem dort bestimmt wird, dass bei Änderung der „Grundsätze und Richtlinien der Baulandpolitik“ bis zur Kaufpreisfälligkeit der in den dann gültigen Grundsätzen und Richtlinien bestimmte Preis maßgeblich sein soll. Preisänderungsklauseln unterliegen der Inhaltskontrolle, ebenso Klauseln, nach denen das Entgelt durch eine Partei bestimmt wird; der Wegfall der Preisregelung kann zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages führen (Grüneberg/ders., BGB,
14. Aufl., § 307 Rn. 47 aE; § 306 Rn. 16). Die vorliegenden Klauseln ermöglichen der Beklagten eine beliebige Festsetzung des Preises (vgl. dazu auch BGH, Urteil vom
15. Juli 1981 - VII ZR 139/80, juris Rn. 25 = BGHZ 81, 229; Urteil vom
16. Oktober 1981 - VIII ZR 229/80, juris, Rn. 8 ff. = BGHZ 82, 21). Jedenfalls mit der einvernehmlichen Durchführung des Kaufvertrages zu einvernehmlichen Preisen ist jedoch, wovon auch die Parteien übereinstimmend ausgehen, ein Kaufvertrag zustande gekommen, dessen Inhalt ansonsten dem notariellen Vertrag Anlage K1/B1 entspricht; ein Mangel der nach § 311b I 1 BGB erforderlichen notariellen Form wurde durch Vollzug gem. § 311b I 2 BGB geheilt. Die in den ansonsten zivilrechtlichen Rückübertragungsverträgen getroffene öffentlich-rechtliche Regelung zur Ablöse der Erschließungsbeiträge ist wirksam. Den Gemeinden ist es grundsätzlich untersagt, Erschließungskosten anders als durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften auf die Eigentümer/Erbbauberechtigten der erschlossenen Grundstücke umzulegen. Das Gesetz lässt jedoch eine Ausnahme hiervon insofern zu, als eine Gemeinde nach Erlass von Ablösungsbestimmungen Vereinbarungen über die Ablösung des Erschließungsbeitrags treffen kann (§ 133 III 5 BauGB). Fehlen indes ausreichende Ablösungsbestimmungen, so führt dies zur Nichtigkeit eines gleichwohl geschlossenen Ablösungsvertrages (VGH Mannheim. Beschl. v. 26.04.2007 - 2 S 2218/06, NVwZ-RR 2007, 809