befreite Geschäftsführer und alleinige Gesellschafter der Beklagten, A, hatte unter seinem Namen für eine andere GmbH am 15.09.2022 einen Formularmietvertrag über die Nutzung der Hotelräume mit den Klägern abgeschlossen (Anl. B3, Bl. 81 ff. eALG). Nach Gründung der Beklagten (HRB …, Amtsgericht Wiesbaden) schloss diese mit dem Kläger zu 1.) am 15.12.2022 auf einem Formularvordruck des Haus- und Grundstücksvereins einen als „Mietvertrag für gewerblich genutzte Räume und Grundstücke“ überschriebenen schriftlichen Vertrag (im Tatbestand des landgerichtlichen Urteils als „Pachtvertrag“ bezeichnet), vermöge dessen (§ 1 Ziff. 1) auf dem Grundstück in der Straße1 in Stadt1zum Betrieb eines Hotels 33 Zimmer, Konferenzraum, Lagerräume gemäß § 23 und Anl. 1 ab dem 01.01.2023 für die Dauer von 60 Monaten bis zum 31.12.2027 (§ 2 Nr. 1 lit. c), zur Nutzung überlassen wurde und welcher sich jeweils um 36 Monate verlängern sollte, falls er nicht spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt werde. § 10 des Vertrages trifft Regelungen zur Benutzung der Mietsache, Gebrauchsüberlassung und Änderung der Rechtsform (Anl. 1, Anlagenband eA-LG). Dessen Ziff. 2 hat folgenden Wortlaut:
ab, zumal § 584a Abs. 2
für Pachtverträge den Anwendungsbereich des § 540 Abs. 1
einschränke. § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrages gelte nur für eine Änderung der Gesellschaftsform. Die Auswechslung von Gesellschaftern könne nicht von der Zustimmung des Vertragspartners abhängen. Selbst im Fall eines besonderen Näheverhältnisses mit dem ursprünglichen Gesellschafter, dürfe der Gesellschaft insoweit nicht die personelle Entscheidungsfreiheit genommen werden. § 23 des Pachtvertrages enthalte keine vertraglichen Verpflichtungen, sondern beschreibe lediglich einen Sachverhalt. Die von den Klägern behauptete Rufschädigung hat die Beklagte in Abrede gestellt; das Hotel habe schon zuvor keinen guten Ruf gehabt. Das Hotel sei aber sehr gut ausgelastet und wirtschaftlich erfolgreich. Die Beklagte hat behauptet: Vor Pachtbeginn habe sich in dem Hotel kein gesonderter Frühstücksraum befunden. Die Klimaanlage und Heizung hätten schon zu Beginn des Pachtverhältnisses nicht funktioniert, wobei die Klägerin vergeblich zur Abhilfe gemahnt worden sei. Wegen des Weiteren erstinstanzlichen Vorbringens der Beklagten wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Beklagtenvertreters vom 04.01.2024 (Bl. 43 ff. eA-LG) und 13.02.2024 (Bl. 76 f. eA-LG) Bezug genommen. Das Landgericht hat die Beklagte durch das am 07.03.2024 verkündete (Bl. 106 eA-LG), der Beklagten am gleichen Tage zugestellte (Bl. 117 eA-LG) Urteil (Bl. 107 ff. eALG) antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der Hotelräumlichkeiten verurteilt und die ausgesprochene fristlose Kündigung als wirksam angesehen. Durch den kompletten Wechsel des Gesellschafters der GmbH sei § 10 Ziff. 2 des Vertrags einschlägig. Die Beklagte habe eine Einwilligung der Kläger nicht eingeholt. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Kläger zu einer Einwilligung verpflichtet gewesen wären, da ihnen durch die unterbliebene Mitteilung diese Möglichkeit gar nicht eröffnet worden sei. Die Klausel halte auch einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1
stand. Es handele sich um eine übliche Geschäftsbedingung, die die Beklagte auch nicht unangemessen benachteilige. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO). Gegen die Verurteilung richtet sich die am 25.03.2024 eingelegte (Bl. 3 d. eA) und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 07.06.2024 (Bl. 24 d. eA) an diesem Tage (Bl. 29 d. eA) begründete Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Vorbringen im vollen Umfang weiterverfolgt. Sie wiederholt ihre erstinstanzlichen Argumente, der Klageantrag sei zu unbestimmt und die Änderung der Gesellschafterliste und des Geschäftsführers sei nicht mit einem Wechsel des Inhabers oder Änderung der Rechtsform identisch, die § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrages mit der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gleichstelle. Sowohl die Erscheinungsform des Textes als auch die des Vertrages sprächen bereits ihrem ersten Anschein nach für das Vorliegen von AGB. Die Wiederholungsabsicht ergebe sich aus der Verwendung des gleichen Formulars in dem Pachtvertrag vom 15.09.2022. Nach Rechtsauffassung des BGH sei eine sog. „Change-of-Control-Klausel“ unwirksam. Schützenswerte Interessen des Verpächters überwögen nicht. Das Landgericht habe nicht beachtet, dass die Kläger darzulegen und zu beweisen hätten, dass eine besondere Beziehung der Kläger zum ehemaligen Gesellschafter der Beklagten ausschlaggebend für den Abschluss des Pachtvertrages gewesen sei. Hiergegen spreche bereits deren Behauptung, die Beklagte gestalte das Pachtverhältnis nicht im wohlverstandenen Interesse des Hotelbetriebs, da sie die Nutzung des Frühstücksraums verändert habe. Das Landgericht habe sich nicht hinreichend mit der Frage auseinandergesetzt, ob ein Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Nr. 2 2. HS
vorliege und die Erforderlichkeit einer Abmahnung oder deren Entbehrlichkeit nicht geprüft. Im Übrigen liege eine erhebliche Pflichtverletzung der Beklagten durch unterbliebene Einholung einer Zustimmung nicht vor. Eine Kündigung sei nicht berechtigt, wenn ein sachlicher Grund zur Zustimmung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten oder Unterverpachtung bestehe. Dies sei nach § 10 Ziff. 2 S. 4 des Vertrages der Fall, weil die Zustimmung zur Unterverpachtung nur aus wichtigem Grund widerruflich und die Klägerseite einen solchen nicht dargetan habe. Die Beklagte und Berufungsklägerin beantragt - sinngemäß - das am 07.03.2024 verkündete Urteil des Landgerichts Wiesbaden, Az. 3 O 305/23, abzuändern und die Klage abzuweisen. Die Kläger und Berufungsbeklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen, h i l f s w e i s e, die Revision zuzulassen. Die Kläger verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung. Sie wiederholen und vertiefen ihre Sachverhaltsdarstellung und behaupten ergänzend, zwischen A und den Klägern hätten im Jahre 2022 umfangreiche Besprechungen über eine mögliche Verpachtung stattgefunden, die zunächst in dem Abschluss des Pachtvertrages vom 15.09.2022 gemündet hätten, wobei der Beklagte seinerzeit bereits seine Stellung als Geschäftsführer Y GmbH erwähnt habe. Sie hätten bei der Pächterauswahl besonderen Wert auf den Umstand gelegt, dass der potentielle Pächter zuverlässig und erfahren sei und sich mit der Art und Weise der Führung des Hotelbetriebes gut in das Gesamtkonzept des „X1“ einfüge. Ihnen sei bei Abschluss des Pachtvertrages die natürliche Person hinter der Pächterin besonders wichtig gewesen, was auch in der Formulierung in § 23 des Vertrages zum Ausdruck gekommen sei. Nachdem sich Herr A entschlossen habe, das Pachtverhältnis über eine gesonderte Gesellschaft weiterlaufen zu lassen, weil er nach seinen Angaben nicht mehrere Projekte in einer Gesellschaft habe betreiben wollen, sei der Pachtvertrag am 15.12.2022 angepasst worden, bei welchem A als Geschäftsführer der Y GmbH aufgetreten sei. Auch insoweit habe der Gesellschafter und Geschäftsführer im Vordergrund gestanden. Die Bauweise des Objektes mache ein einheitliches Auftreten erforderlich. Der 100-prozentige Gesellschafterwechsel hätte eine Verpflichtung zur Zustimmung nach sich gezogen. Im Übrigen vertiefen die Kläger ihr Vorbringen (S. 4-7 im Schriftsatz vom 30.07.2024, Bl. 55 ff. d. eA) und ihre hieraus gezogenen Schlussfolgerungen, der (neue) Geschäftsführer der Beklagten habe den über lange Jahre hinweg aufgebauten guten Ruf des „X1“ öffentlichkeitswirksam irreparabel geschädigt und sei der Verpflichtung zur vertragsgemäßen Instandhaltung nicht nachgekommen. Sie wiederholen und vertiefen ihre Rechtsargumentation zur Rechtswirksamkeit der „Change-of-Control-Klausel“. Die Annahme, sie arbeiteten mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sei abwegig. Eine Mehrfachverwendung sei nicht gegeben. Die Klausel sei im Übrigen auch bei Annahme von AGB nicht unwirksam. Eine Benachteiligung könne schon unter Berücksichtigung von § 584a Abs. 1
nicht vorliegen, da diese Vorschrift das Sonderkündigungsrecht des Mieters in § 540 Abs. 1
für den Pächter ausschließe. Die Verwendung des Begriffs der Gebrauchsüberlassung in § 10 Ziff. 2 S. 3 des Pachtvertrages konkretisiere nur die Fälle, in denen eine Einwilligung des Verpächters erforderlich sei. S. 1 regele hingegen, dass die Gebrauchsüberlassung an Dritte der Einwilligung bedürfe. Die Konkretisierung in S. 3 stelle damit klar, dass auch ein Gesellschafterwechsel unter den Einwilligungsvorbehalt falle. Die Entscheidung des BGH vom 26.11.1984 (VIII ZR 114/83) sei nicht einschlägig. Auch eine Sittenwidrigkeit der Klausel sei nicht gegeben. Aufgrund des massiven Fehlverhaltens der Beklagten und des hieraus resultierenden Vertrauensbruches sei eine Abmahnung weder gerechtfertigt noch notwendig gewesen. Sie wäre auch sinnlos gewesen, da die Veräußerung und Abtretung der Gesellschaftsanteile bereits erfolgt seien. Wegen des übrigen Vortrags der Parteien im zweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der Schriftsätze Bezug genommen. II. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht erhoben und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). Sie hat auch in der Sache Erfolg. Die Klage ist nicht begründet. Die Kläger haben unter keinem rechtlichen Aspekt einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen die Beklagte. 1. Die Klägerin zu 2.) ist nicht aktivlegitimiert. Sie ist nicht Vertragspartei geworden. Ein Recht zur Kündigung ergibt sich auch nicht aus der Eigenschaft als Miteigentümerin. Die Klägerin ist dies nach dem Klagevortrag nicht. 2. Das Vertragsverhältnis ist nicht durch eine fristlose Kündigung des Klägers beendet worden (§ 581 Abs. 2 i.V.m. § 542 Abs. 2 Nr. 1
). a) Ein Kündigungsgrund nach §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 2. Alt.
besteht nicht. Vorliegend ist entgegen der Bezeichnung im Vertrag von einem Pachtverhältnis auszugehen. Zwar ist die schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien als Mietvertrag überschrieben worden. Darüber hinaus ist auch ausgeführt, dass die 33 Räume zum Betrieb eines Hotels „vermietet“ werden, die Parteien einen „Mietvertrag“ über Geschäftsräume schließen und eine „Miete“ geschuldet werde. Dies hindert jedoch nicht, die Vereinbarung der Parteien gemäß §§ 133, 157
als Pachtvertrag auszulegen. Für die Abgrenzung zur Miete als bloße Gebrauchsüberlassung kommt es i.d.R. darauf an, dass bei der Pacht die Überlassung der Räume als solche die Fruchtziehung ermöglicht und dass der Zweck des Vertrags nach dem Parteiwillen hierauf gerichtet ist (Staudinger/Schwab
, Vorbm. § 581 Rn. 34; Allweil ZMR 1964, S. 353). Vorliegend ergibt sich aus dem Umständen, dass die zum Gebrauch überlassenen Räume des Hotels der Beklagten als die eigentliche Quelle der Erträge dienen sollten, zumal in § 23 S. 1 der Sondervereinbarung alle Nutzer als „Pächter des X1“ bezeichnet werden, das Rechtsverhältnis in den Schriftsätzen übereinstimmend als Pachtvertrag charakterisiert wird und auch das Landgericht im unstreitigen Teil des Tatbestandes, von den Parteien nicht angegriffen, einen Pachtvertrag festgestellt hat. Hinzu tritt, dass der Betrieb des Hotels die Haupterwerbsquelle der Beklagten darstellte. Die durch die Vermietung von Hotelzimmern und die durch die mit Beherbergung von Hotelgästen einhergehenden Serviceleistungen und die hierfür verdienten Einnahmen sind hier als die „Frucht der Pachtsache“ anzusehen. Vorliegend hat die Beklagte die Pachtsache allerdings nicht im Sinne des § 581 Abs. 2 i.V.m. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2. 2. Alt.
„unbefugt einem Dritten überlassen“ und hierdurch Rechte des Verpächters in erheblichem Maße verletzt. Hieran ändert auch nichts, dass § 10 Ziff. 2 S. 3 des Pachtvertrages den „Wechsel des Inhabers einer Firma“ der Gebrauchsüberlassung an Dritte gleichstellt und von einem Zustimmungserfordernis abhängig macht. Bei der insoweit gemäß §§ 133, 157
erforderlichen Auslegung der Klausel meint - unabhängig davon, ob sie als Individualvereinbarung oder als Allgemeine Geschäftsbedingung zu charakterisieren ist - „Inhaberwechsel“ im Sinne des § 10 Ziff. 2 S. 3 des Pachtvertrages den Austausch des Vertragspartners, der immer von dem Einverständnis des Verpächters abhängig sein soll. Weder dieser Inhalt der Klausel noch der Begriff des Inhaberwechsels i.S. d. § 31 Abs. 1 2. Alt. HGB i.V.m. § 40 GmbH führt jedoch zu einer Anwendbarkeit des § 543 Abs. 2 S. 2 2. Alt.
. Von einem Inhaberwechsel wäre zwar nach § 31 Abs. 1
, Rn. 146; Guhling in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 540
, Rn. 12). Es handelt sich um Organbesitz der identischen Gesellschaft, der durch den oder die Geschäftsführer ausgeübt wird. Selbst wenn § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrages den Inhaberwechsel im Sinne des § 31 Abs. 1 2. Alt. HGB i.V.m. § 40 GmbHG im Pachtvertrag der Gebrauchsüberlassung gegenüber Dritten gleichstellt (vgl. hierzu Disput, Anja, Change auf Control-Klauseln im gewerblichen Mietvertrag, NZM 2008, S. 305 ff.
und auch nicht um eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten im Sinne des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 2. Alt.
. Denn ein Fall des § 540
oder § 543
liegt weder bei einem Inhaberwechsel noch bei einem Formwechsel der Gesellschaft vor, nicht einmal bei einer Umwandlung der Gesellschaft. All diese Fälle berühren den Anwendungsbereich des § 540
oder § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 2. Alt.
grundsätzlich nicht (Guhling in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 540
Rn. 47; Lindner-Figura/Opreé/Stellmann, Kap. 18 Rn. 7; Staudinger/Emmerich,
hinaus. b) Die Kündigung des Klägers im Hinblick auf die unterlassene Anzeige der Änderung der gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse ist auch nicht gemäß § 581 Abs. 2 i.V.m. § 543 Abs. 1 S. 2
aus wichtigem Grund wirksam. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Es fehlt bereits an einer Pflichtverletzung. Soweit sich die Kläger auf die unterbliebene Mitteilung der Änderung der Gesellschaftsverhältnisse der Beklagten berufen, hat die Beklagte keine sie treffende Pflicht verletzt. Sie war nicht gehalten, vor dem Wechsel der Geschäftsführer oder der Gesellschafter wie bei einer Gebrauchsüberlassung an Dritte um eine Einwilligung des Verpächters zu ersuchen. § 10 Ziff. 2 S. 3 des Pachtvertrages ist nicht verletzt. Zunächst handelt es sich bei dem Austausch des Geschäftsführers der Beklagten oder die Änderung der Gesellschafter der Beklagten nicht um einen Austausch des Vertragspartners, da dieser unverändert bleibt. An der Pachtsache besteht Organbesitz der Gesellschaft, ausgeübt durch den jeweiligen Geschäftsführer (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, § 543
, Rn. 146; Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 540
, Rn. 12). In diesem Sinne ist § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrags dahingehend auszulegen, dass der in S. 3 genannte Inhaberwechsel grundsätzlich den Austausch des Vertragspartners meint, der immer vom Einverständnis des Verpächters abhängig ist (siehe oben). Auch als sog. „Chance-of-Control-Klausel“ wäre die Regelung unwirksam. Sie ist als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen (§ 305
) und benachteiligt den Gegner des Verwenders gemäß § 307 Abs. 1 S. 1
unangemessen.
, Rn. 242) Dies geht aus dem Vortrag der Kläger im ersten Rechtszug nicht hervor. Soweit die Kläger im Schriftsatz vom 29.11.2024 (Bl. 187 ff. eA), dort ab S. 5, eingehend zur Genese des Zustandekommens des Vertrages vorgetragen haben, insbesondere zu den Voraussetzungen eines individuellen Aushandelns, handelt es sich zum einen um bestrittenes unzulässiges neues Vorbringen im Sinne des § 531 Abs. 2 Nr. 3
, weil dies im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden ist und dies auf einer Nachlässigkeit der klagenden Partei beruht. Zum anderen folgt aus dem neuen Vorbringen für den Begriff des Aushandelns nichts Anderes. Denn auch bei Berücksichtigung dieses Vorbringens läge keine Individualvereinbarung vor, da die oben näher dargelegten Anforderungen an ein Aushandeln i.S.d. § 305 Abs. 1 S. 1
nicht erfüllt wären. Vorliegend fehlt nicht nur der Vortrag dahingehend, dass die Klausel überhaupt zur Disposition zwischen den Parteien stand, also über diese Verhandlungen geführt wurde, die darüber hinaus zu einer tatsächlich „ausgehandelten“ Regelung führten, sondern ebenso, dass der Kläger oder die Kläger überhaupt bereit gewesen wären, den Vertrag auch ohne die relevante(n) Klausel(n) abzuschließen. Dieses Erfordernis hat der BGH in seiner sog. „bring-or-pay Nr. I-Entscheidung festlegt (BGH, Urt. v. 22.11.2012, - VII ZR 222/12, NJW 2013, S. 856
, 17. Aufl. 2023, § 305 Rn. 11), wie hier der übliche Vordruck für Mietverträge für Gewerberäume des Interessenverbandes „Haus & Grund“. Da die Kläger diesen im Original verwandten und ausfüllten, müssen sie sich die Bedingungen als von ihnen gestellt zurechnen lassen (vgl. BGH, Urt. v. 17.02.2010, Az. VIII ZR 67/09, BGHZ 184, S. 259, Rn 10; Looschelders in: Erman
, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 305
, Rn. 11), gleichgültig, wie oft sie ihn tatsächlich verwenden wollten. Gegen die Überzeugungskraft der Behauptung, man habe den Vordruck nur einmal verwenden wollen, spricht überdies, dass bereits § 23 des Vertrages und auch das weitere Vorbringen nahelegen, dass bezüglich des Gebäudekomplexes eine Vielzahl von Miet- oder Pachtverträgen abgeschlossen wurden. Auf das einheitliche Konzept und die Notwendigkeit einer engen Zusammenarbeit mit den anderen Mietern oder Pächtern für das „Gesamtkonzept X“ stützen die Kläger gerade ihre Bedenken gegen die Geeignetheit des jetzigen Geschäftsführers der Beklagten als Hotelier.
. Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs.1 Nr. 1
) oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1
). Die Zulässigkeit solcher Klauseln im Miet- oder Pachtrecht ist in der Rechtsprechung nicht abschließend entschieden. Sie sind in der Regel unwirksam und nur dann ausnahmsweise zulässig, wenn zu Gunsten des Vermieters ein wichtiger Grund besteht, insbesondere, wenn er an der Person des Mieters ein besonderes Interesse hat (Disput NZM 2008, S. 305 ff
80). Zudem ist der Vermieter grundsätzlich durch die Überlassung der Mietsache zu einem bestimmten Zweck bereits vor einer unabgestimmten Verwendung durch den Mieter geschützt. Ein weiterer Schutz des Vermieters ergibt sich durch die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten bei Nichterfüllung des Vertrages durch den Mieter. Schließlich ändert sich durch einen Kontrollwechsel der Vertragspartner formal gesehen nicht (vgl. Beisel/Andreas Beck´sches Mandatshandbuch Due Diligence,
, § 540 Rn. 12, dort Fußnote 47 unter Verweis auf Staudinger/V. Emmerich
, § 540 Rn. 80; BeckOK/
/Wiederhold § 540 Rn. 9; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund,
, § 540 Rn. 12, dort Fußnote 47, der die Übertragbarkeit dieser Rspr. auf sog. „Chance-of-Control-Klauseln“ in Mietverträgen vertritt). Soweit die Kläger geltend gemacht haben, die Interessen des Klägers seien durch personelle Veränderung auf Pächterseite unmittelbar berührt, insbesondere soweit sie behaupten, man habe durch die sog. „Chance-of-Control-Klausel“ sicherstellen wollen, dass das angestrebte und von allen Pächtern akzeptierte Gesamtkonzept des „X“, welches von verschiedenen Pächtern verwirklicht werden sollte, erreicht werden könne und die Führung des Hotels in einem bestimmten Sinne auch an die Auswahl des Inhabers und seine Kompetenz geknüpft war, ist dieses Interesse nachvollziehbar. Eine entsprechende vertragliche Verankerung, insbesondere eine Verpflichtung, folgt allerdings nicht aus dem Pachtvertrag, insbesondere auch nicht aus der Formulierung im ersten Absatz seines § 23. Hier ist allenfalls eine Geschäftsgrundlage der Abschlüsse der verschiedenen Pachtverträge geregelt, allerdings keine konkrete Vertragspflicht. Es handelt sich um eine unbestimmte sogenannte Good-Will-Erklärung, die nicht einmal konkrete Obliegenheiten regelt, deren Verletzung unter § 241 Abs. 2
gefasst werden könnte. Es bleibt daher vorliegend dabei, dass ein entsprechendes Interesse an der Formulierung einer weitgefassten „Change-of-Contol-Klausel“ bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrages mit einer Unternehmensgesellschaft fehlt, weil jeder Vermieter mit einem Gesellschafterwechsel rechnet und rechnen muss (so zutreffend: Staudinger/V. Emmerich
80) und die Annahme eines Kontrollinteresses bei jeglichem Wechsel im Gesellschafterbestand oder der Geschäftsführung zu weit geht (so zutreffend und ausdrücklich: Zehelein in: Graf v. Westphalen/Thüsing VertrR/AGBKlauselwerke, Geschäftsraummiete Rn. 12).
ist eine Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag erst nach dem erfolglosen Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Eine solche Abmahnung fehlt im vorliegenden Fall. Eine solche für die Abhilfe gesetzte angemessene Frist oder entsprechende Abmahnung erfolgte auch nicht in der E-Mail des Klägers vom 03.03.2023 (Anl. 13, Anlagenband eA-LG). In dieser sprach der Kläger zwar gegenüber den (zu diesem Zeitpunkt noch beiden) Gesellschaftern der Beklagten Beanstandungen über die Führung des Hotels an, empfahl „die Frage zu überdenken, ob man Vermieter von Räumen oder Hotelier sein“ wolle und verwies darauf, dass das Hotel einen Stern zu verlieren drohe, wenn weiterhin kein Frühstück angeboten werde. Dies reicht für eine Abmahnung allerdings nicht aus. Denn die Abmahnung muss deutlich erkennen lassen, dass der Vertrag gefährdet ist. Ferner ist eine so genaue Bezeichnung des vertragswidrigen Verhaltens notwendig, dass der Empfänger weiß, wonach er sich richten soll (BGH, Urt. v. 18.11.1999 - III ZR 168/98, NZM 2000, S. 241; Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024,
216). Sollte das Anbieten eines Frühstücks tatsächlich eine sich aus dem Pachtvertrag ergebende Pflicht des Pächters gewesen sein, hätte es vorliegend der Setzung einer formellen Abhilfefrist i.S.d. § 543 Abs. 1 S. 1 1. Alt.
bedurft. Auch an einer solchen fehlt es. Die Kläger haben die fristlose Kündigung auf entsprechende konkret benannte und von Abmahnung umfasste Vertragsverletzungen selbst nicht gestützt, sondern vielmehr auf einen vermeintlichen Verstoß gegen § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrages. Auf Umstände, die in den Abmahnungserklärungen nicht aufgeführt sind, kann die Kündigung nicht gestützt werden (vgl. OLG Naumburg, Urt. v. 30.06.1999, - 6 U 92/98, ZMR 2000, S. 382; Staudinger/V. Emmerich
216). Schließlich haben die Kläger auch nicht dargetan, dass vorliegend die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 S. 2
vorliegen, insbesondere ergibt sich aus dem Vorbringen der Kläger weder, dass eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung zur Abhilfe entbehrlich war, weil diese offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1
) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt gewesen sein könnte (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2
). 3. Schließlich folgt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses auch nicht aus § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a) und lit. b)
. Soweit die Kläger im Schriftsatz vom 29.11.2024 Bl. 138 ff. d.A.) auf S. 14 (Bl. 144 R d.A.) vorgetragen haben, es werde darauf hingewiesen, dass die Beklagte bis heute mit mehr als zwei monatlichen Pachtzahlungen in Verzug sei, so dass auch aus diesem Grunde eine ausdrückliche Kündigung gerechtfertigt sei, kann dahinstehen, dass die Kläger nicht dargelegt haben, in welchem Umfang genau und mit welchen Mieten sich die Beklagte in Zahlungsverzug befinden soll und wegen dieses Zahlungsverzugs das Mietverhältnis erneut außerordentlich gekündigt zu haben. Denn selbst wenn man davon ausgehen würde, dass mit dem Schriftsatz konkludent gekündigt worden wäre und der Pachtrückstand hinreichend angegeben worden wäre, ist das Vorbringen der Kläger von der Beklagten bestritten worden, mit der Folge, dass die Kläger mit ihrem Vorbringen gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3
ausgeschlossen sind. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre rechtliche Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil der Rechtsstreit keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO). Dies gilt auch, soweit der Senat im Einklang mit der Literatur und Rechtsprechung des BGH die Unwirksamkeit der sog „Change-of-Control-Klauseln“ angenommen hat. Die Festsetzung des Streitwertes folgt aus der Höhe der zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung maßgeblichen Jahresmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung zuzüglich Mehrwertsteuer (13.500,00 € × 12 × 1,19; vgl. KG, Beschl. v. 18.02.2013 - 8 W 10/13, MDR 2013, S. 561; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 23.10.2010 - I-24 W 68/10, ZMR 2011. S. 805 f.; Binz/Dörndorfer/Zimmermann/Dörndorfer, 5. Aufl. 2021, GKG § 41 Rn. 11). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE250000316
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