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VG Wiesbaden 1. Kammer 1 K 1055/20.WI Urteil Grundsteuererlass nach § 32 GrStG für einen denkmalgeschützten Villenbau § 32 GrStG vom 12. August 1973,

Grundsteuererlass nach § 32 GrStG für einen denkmalgeschützten Villenbau Leitsatz 1. Dass die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen

§ 32Gr

StG für die Jahre 2001 bis 2010 abgewiesen. Der hiergegen gerichtete Antrag auf Zulassung der Berufung wurde durch Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom

  1. Mai 2012 abgelehnt (Az.: 5 A 705/12.Z ). Durch Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom
  2. November 2015 (Az.: 1 K 866/13.WI) wurde die Klage

§ 32Gr

StG für das Jahr 2012 rechtskräftig abgewiesen. Durch Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 4. März 2020 (Az.: 1 K 2075/16.WI) wurde die Klage

§ 32Gr

StG für die Jahre 2013 bis 2015 abgewiesen. Der hiergegen gerichtete Antrag auf Zulassung der Berufung wurde durch Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom

  1. November 2022 abgelehnt (Az.: 5 A 1141/20.Z). Durch Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom
  2. März 2020 (Az.: 1 K 1435/18.WI) wurde die Klage

§ 33Gr

StG für das Jahr 2017 abgewiesen. Der hiergegen gerichtete Antrag auf Zulassung der Berufung wurde durch Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom

  1. November 2022 abgelehnt (Az.: 5 A 1140/20.Z). Durch Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom
  2. März 2020 (Az.: 1 K 954/19.WI) wurde die Klage

§ 33Gr

StG für das Jahr 2018 abgewiesen. Der hiergegen gerichtete Antrag auf Zulassung der Berufung wurde durch Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom

  1. November 2022 abgelehnt (Az.: 5 A 1142/20.Z). Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des vorgelegten Behördenvorganges, der Bauakte der Landkreises K bezüglich der Umnutzung von Wohnraum in Lagerraum, der Akten des Landesamtes für Denkmalpflege (Band I und II) und der Akte des Landkreises K, Fachdienst Landesentwicklung und Denkmalschutz (1 Ordner), sowie der beigezogenen Akten der Gerichtsverfahren 1 K 866/13.WI, 1 K 2075/16.WI nebst Behördenakte, 1 K 1435/18.WI und 1 K 954/19.WI Bezug genommen. Sie waren sämtlich Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidung. Entscheidungsgründe Die zulässige, insbesondere fristgerecht erhobene Verpflichtungsklage (§ 42 Abs. 1
  2. HS VwGO) ist nicht begründet. Der Bescheid der E vom
  3. Juli 2020 und deren Widerspruchsbescheid vom
  4. August 2020 sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Kläger haben keinen Anspruch

§ 32Abs. 1 Nr. 1 Gr

StG (§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO) für das Grundstück C-Straße in C-Stadt für die Jahre 2016 bis

  1. Die Grundsteuer ist gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG für Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, dann zu erlassen, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen. Die Erhaltung des klägerischen Anwesens C-Straße in C-Stadt liegt wegen seiner Bedeutung für Kunst und Geschichte im öffentlichen Interesse. Dies wurde bereits in den zwischen den Beteiligten ergangenen Urteilen des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom
  2. Februar 2012, Az. 1 K 493/11.WI (Seite 10, 11 des Urteilsabdrucks), vom
  3. November 2015, Az. 1 K 886/13.WI (Seite 6 des Urteilsabdrucks) und vom
  4. März 2020 (Seite 12 des Urteilsabdrucks) festgestellt. Danach gilt: „Bei dem Gebäude handelt es sich um die ehemalige Villa der Gräfin von I, einer Schwiegertochter des Freiherrn von J. Es wurde errichtet 1881/1883 anstelle eines Typenhauses von 1817 durch einen Frankfurter Architekten. Es handelt sich um einen kubischen Bau mit flachem Walmdach. Die Fassaden zeigen zierliche Eleganz im Stil gründerzeitlicher Neurenaissance. Reicher Schmuck, vor allem am Risalit, aus Festons, Rankenwerk, Fabeltieren und Frauenköpfen. Aufwändige Einfriedung. Das gesamte Gebäude ist ein Kulturdenkmal aus geschichtlichen kulturellen und städtebaulichen Gründen.“ (Denkmalbuch gemäß § 10 HDSchG , Band G, S. H). Neben der Wahrung des äußeren Erscheinungsbildes eines Baudenkmals umfasst der Denkmalschutz auch den Erhalt der historischen Innenausstattung. Dazu gehören Türen und Türanlagen mit Beschlägen, Fußböden, Treppen und Treppengeländer, Wandverkleidungen (Schreiben der Unteren Denkmalbehörde des Landkreises K vom
  5. Januar 2017, Bl. 159 R, 160 GA). An diesen Feststellungen hat sich auch zum jetzigen Entscheidungszeitpunkt nichts geändert. Inzwischen befindet sich das Anwesen auch online in der Denkmalschutz-Topographie. Im Hinblick auf den Ausnahmecharakter des Grundsteuererlasses wegen Unwirtschaftlichkeit sind (relativ) hohe Anforderungen an das Vorliegen eines öffentlichen Erhaltungsinteresses zu stellen. Denn die Grundsteuerpflicht ist grundsätzlich nicht von der Ertragskraft des Grundbesitzes abhängig. Deshalb reicht für den Grundsteuererlass nicht jedes allgemeine öffentliche Interesse aus; vielmehr muss es sich um ein besonderes öffentliches Interesse handeln, dass in rechtlichen Bindungen zu Gunsten der in § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG bezeichneten Zwecken zum Ausdruck kommt, die über die allgemeinen Eigentumsbindungen hinausgehen. Diese im öffentlichen Interesse stehenden Bindungen müssen dem Eigentümer – zur Unrentierlichkeit führende – zusätzliche Benutzungsbeschränkungen auferlegen. Ein öffentliches Interesse im Sinne des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG setzt rechtliche Bindungen des Denkmalschutzes oder einer ihm eigentumsrechtlich gleichstehenden Qualität zulasten des Grundbesitzes voraus, die in ihrer Nutzung beschränkenden Wirkung über insbesondere baurechtlich geforderte Rücksichtnahmen hinausgehen (vgl. BVerwG, Urteil vom
  6. Juli 1998 - 8 C 23/97 -, juris Rn. 14). Die weitere Voraussetzung für den Grundsteuererlass, dass die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen müssen, haben die Kläger auch in diesem Verfahren nicht nachvollziehbar dargetan

(1). Zudem fehlt es an der Kausalität zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität
(2).
(1)Das Tatbestandsmerkmal der Unwirtschaftlichkeit setzt voraus, dass in der Regel, d.h. auf Dauer prognostizierbar, die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile (Rohertrag), also die grundstücksbezogenen geldwerten Zuflüsse, die jährlichen Kosten, also die ebenfalls grundstücksbezogenen Ausgaben zur Erhaltung des Grundbesitzes und seiner wirtschaftlichen Ertragskraft, unterschreiten. Das Erfordernis, dass die Unwirtschaftlichkeit in der Regel gegeben sein muss, lässt es nicht bei einem rechnerischen Minus im jeweiligen Erlasszeitraum bewenden, sondern stellt auf einen zeitlich andauernden Zustand, d.h. auf die Erwartung einer dauernden Unrentierlichkeit, ab. Dem entspricht es, dass gemäß § 35 Abs. 3 S. 1 GrStG (in der seit dem
  1. Dezember 2019 geltenden Fassung, zuvor gleichlautend § 34 Abs. 3 S. 1 GrStG) dem Erlassantrag insoweit eine gewisse Dauerwirkung zukommt, als er jährlich nicht wiederholt zu werden braucht. Es genügt vielmehr ein einmaliger Antrag; es müssen lediglich Änderungen innerhalb von drei Monaten angezeigt werden. Insofern geht die Rüge der Kläger fehl, sie hätten mit Schreiben vom
  2. Juli 2017 den Erlass der Grundsteuer gemäß § 32 GrStG nur für das Jahr 2016 beantragt und die Beklagte habe diesen Zeitraum ungeachtet dessen mit Schreiben vom
  3. März 2020 um die Jahre 2017 bis 2018 erweitert. Aus der oben genannten gesetzlichen Vorgabe folgt, dass eine prognostizierte Beurteilung auf der Grundlage unter anderem der sich aus der Vergangenheit ergebenden wirtschaftlichen Daten geboten ist und ferner, dass auf der Einnahmen- wie auf der Kostenseite nur dauerhafte Rechnungsposten berücksichtigungsfähig sind (vgl. BVerwG, Urteil vom
  4. Juli 1998 - 8 C 23/97 -, juris Rn. 18). Das Gesetz fordert insbesondere unter Einbezug von § 35 Abs. 3 S. 1 GrStG, nach dem es keiner jährlichen Wiederholung des Erlassantrags bedarf, die Betrachtung eines längeren Zeitraums, in dem die Unrentabilität bestehen muss. Generell ist für die Ermittlungsrechnung ein mehrjähriger Zeitraum zugrunde zu legen, der drei Jahre umfassen und zeigen soll, dass mindestens in zwei von drei Jahren ein Fehlbetrag erwirtschaftet wird (vgl. Erlass zur Anwendung des Grundsteuergesetzes, gültig ab:
  5. Juni 2022, A 32.1 Abs. 7 AEGrStG; Leingärtner/Krumm,
  6. EL Juli 2024, Rn. 281, beck-online). Überschüsse in einzelnen Jahren sind daher nicht schädlich, solange auf Dauer eine Unrentabilität besteht. Da erst rückblickend festgestellt werden kann, ob der Rohertrag in der Regel unter den jährlichen Kosten liegt, soll im Zweifelsfall die Gemeinde die Grundsteuer des laufenden und der beiden folgenden Kalenderjahre bis zum Ablauf des dritten Kalenderjahres mit dem Ziel des Erlasses stunden. Indes wird der dreijährige Betrachtungszeitraum vom Gesetz nicht vorgegeben. Die Verwaltungs- und Gerichtspraxis tendiert dazu, die Rentabilitätsrechnung nicht als Prognoserechnung, sondern als eine ex post aufzustellende Ist-Rechnung zu verstehen (vgl. Marx in: Stenger/ Loose, Bewertungsrecht - BewG/ ErbStG/ GrStG,
  7. Lieferung, 8/ 2024,
  8. Unrentabilität, Rn. 35). Dabei ist es ohne Bedeutung, ob die Unrentabilität durch eine andere Bewirtschaftungsweise des Grundbesitzes beseitigt werden könnte. Als Einnahmen sind alle Güter anzusehen, die in Geld oder Geldeswert bestehen (§ 8 Abs. 1 EStG) und im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Grundbesitz zufließen, also insbesondere Miet- und Pachteinkünfte. Mit den sonstigen Vorteilen wird insbesondere der Nutzungswert erfasst, den die unentgeltliche Nutzbarkeit des Grundstücks durch den Eigentümer selbst vermittelt. Da es insoweit an einem betragsmäßigen Geldfluss mangelt, ist in diesen Fällen als Nutzungswert die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu erzielende (ortsübliche) Miete oder Pacht anzusetzen (vgl. BVerwG, Urteil vom
  9. Juli 1998 - 8 C 23/97 -, juris Rn. 19; VG Oldenburg, Urteil vom
  10. März 2009 - 2 A 2964/05 -, juris Rn. 23). Vorliegend ist unter Zugrundelegung der klägerischen Angaben von einem jährlichen Rohertrag in Höhe von 22.992,- € für die Jahre 2016 und 2017 auszugehen (328 m² x 5,- € x 12 Monate plus 138 m² x 2,- € x 12 Monate) und von 19.032,- € für das Jahr 2018 (328 m² x 5,- € x 9 Monate plus 164 m² x 5,- € x 3 Monate plus 164 m² x 2,- € x 3 Monate plus 138 m² x 2,- € x 12 Monate). Für das eigengenutzte Erdgeschoß und das
  11. Obergeschoss war für die Jahre 2016 und 2017 von einem Wert von 5,- €/m², und für das Dachgeschoss von einem Wert von 2,- €/m² auszugehen. Nachdem im Jahr 2018 ab Oktober 2018 das Erdgeschoss ebenfalls als Lagerraum genutzt werden sollte, reduzierte sich der Rohertrag ab diesem Zeitpunkt ebenfalls auf 2,- €/m². Den Einnahmen sind die jährlichen Kosten gegenüberzustellen. Zu den dem Rohertrag gegenüber zu stellenden Kosten gehören alle im Zusammenhang mit dem Grundbesitz stehenden dauerhaften Verwaltungs- und Betriebsausgaben. Hierunter fallen insbesondere die notwendigen Aufwendungen zur Pflege, Erhaltung und Bedienung des bereits vorhandenen Grundbesitzes, grundstückbezogene Versicherungsbeiträge und wohl auch die Grundsteuer selbst. Der getätigte Sanierungsaufwand ist in Höhe einer fiktiven AfA zu berücksichtigen, die sich am regulären AfA-Satz ausrichten sollte; anstelle der erhöhten Absetzung nach § 7 i EStG kommt eine fiktive Normal-AfA zum Ansatz; größerer Erhaltungsaufwand ist auf mehrere Jahre zu verteilen. Darüber hinaus fallen auch gewöhnliche Absetzungen für Abnutzung und Substanzverringerung (§ 7 EStG), nicht dagegen einkommensteuerrechtlich zugelassene Sonderabschreibungen, Schuld- oder Eigenkapitalzinsen sowie Tilgungsleistungen oder erhöhte Absetzungen, schon gar nicht kalkulatorische Abschreibungen, hierunter. Außerdem gehören dazu Kostenrückstellungen für realistisch zu erwartende größere Reparaturen. Ebenfalls nicht abzuziehen sind Kosten für beispielsweise Wasser, Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Strom, Reinigung, Gartenunterhalt, ungeachtet davon, ob sie auf der Denkmaleigenschaft beruhen, weil es sich insoweit um Betriebskosten handelt, die von der Gewohnheit der Nutzer abhängig sind und nicht zu den Grundstückskosten im engeren Sinn gehören (VG Aachen, Urteil vom
  12. März 2009 - 4 K 2572/05 -, juris Rn. 28 bis 32; VG Oldenburg, Urteil vom
  13. März 2009 - 2 A 2964/05 -, juris Rn. 24, jeweils m.w.N.; vgl. hierzu auch Marx in: Stenger/ Loose, Bewertungsrecht - BewG/ ErbStG/ GrStG,
  14. Lieferung, 8/ 2024,
  15. Unrentabilität, Rn. 32). Daher sind die im behördlichen Verfahren in der Aufstellung der Kläger (Bl. 46 ff. VV) aufgeführten Kosten für Schornsteinfeger, Reinigung, Garten- und Grundstückspflege, Heizung und Energie, Frisch- und Brauchwasser, Abwasser, Strom, Niederschlagswasser, Zinsen zur Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen sowie Pflege und Wartung von Gebäuden und Anlagen (= Müllabfuhr) nicht von den Einnahmen abzugsfähig. Demgegenüber sind Gebäudeversicherungen und die Grundsteuer selbst als Kosten anzusetzen. Für die Jahre 2016 bis 2018 betrug die Grundsteuer jeweils 1.463,56 €. Im Jahr 2016 kosteten die Gebäudeversicherungen und die Glasversicherung 2.748,24 €, im Jahr 2017 2.632,80 € und im Jahr 2018 3.137,90 €. Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 b EStG können die Kläger jährlich Absetzungen für Abnutzung in Höhe von 2,5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes bis zur vollen Absetzung geltend machen, hier bei einem Anschaffungspreis für das Grundstück von 393.694,75 € also jährlich 9.842,35 €. Dass die Garten- und Grundstückspflege denkmalschutzbedingt erfolgte (Kosten in Höhe von 1.960,- € für 2016, 2.525,72 € für 2017 und 2.907,76 € für 2018) haben die Kläger nicht nachgewiesen. Ob die Position „Kosten der Verwaltung des Grundbesitzes, Steuerberater, Gebühren“ (in Höhe von 258,- € für das Jahr 2016, 226,12 € für 2017 und 547,12 € für 2018) zu Recht geltend gemacht wird, kann im Ergebnis dahinstehen (siehe unten
(2)). Soweit die Kläger die in den Jahren 2002 bis 2011 durchgeführten Arbeiten nach § 7 i EStG und § 11 b EStG mit 9 % jährlich abgeschrieben haben möchten, steht dem zum einen das rechtskräftige Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom
  1. Februar 2012 in dem Verfahren 1 K 493/11.WI entgegen. Dort wurde festgestellt, dass die Kläger für die Jahre 2002 bis 2011 den denkmalschutzbedingten Mehraufwand für die von ihnen vorgenommenen Instandsetzungs- und Sanierungsarbeiten nicht nachgewiesen haben. Dieser nicht nachgewiesene Aufwand kann nun nicht als Abschreibung im vorliegenden Verfahren geltend gemacht werden. Damit käme höchstens eine Berücksichtigung der Abschreibung für denkmalschutzbedingten Mehraufwand der in 2012 vorgenommenen Arbeiten in Betracht, hier mit 721,37 € angesetzt. Bei diesem Betrag und auch bei den anderen geltend gemachten Abschreibungsbeträgen nach § 7 i EStG für die Jahre 2013 bis 2015 ist nicht nachvollziehbar dargelegt, dass die Abschreibungsvoraussetzungen überhaupt gegeben sind. Denn nach § 7 i Abs. 1 S. 1 EStG können die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind. Aus der zuletzt eingereichten Aufstellung (Bl. 270 ff. GA) ist nicht erkennbar, dass die Fördergelder aus den Abschreibungen herausgerechnet wurden. Die von den Klägern grundsätzlich vorgenommene Abschreibung der Förderung auf 25 Jahre ist ebenso nicht nachvollziehbar. Soweit die Kläger in den vorgelegten Aufstellungen (Bl. 46 VV, Bl. 33 ff. und Bl. 118 ff. GA) Rückstellungen in Höhe von jährlich 6.480,- € ansetzen, zeigt der von den Klägern angegebene Erhaltungsaufwand in den Jahren 2016 bis 2018 durchweg deutlich niedrigere Kosten als der von den Klägern angesetzte Rückstellungsbetrag, nämlich 820,23 €, 1.048,37 € und 4.832,81 €. Zudem können Rückstellungen für größere, in der Zukunft zu erwartende Instandhaltungs- und Erhaltungsaufwendungen erst dann gebildet werden, wenn von der Durchführung von zukünftigen Baumaßnahmen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auszugehen ist (vgl. BFH, Beschluss vom
  2. September 2005 - II B 129/04 - juris). Des Weiteren müssten solche Reparaturmaßnahmen, stünden sie absehbar an, im Einzelnen zu Grund und Umfang beziffert und ggfls. durch Gutachten belegt werden (vgl. VG Aachen, Urteil vom
  3. März 2009 - 4 K 2572/05 -, juris Rn. 46). Dies ist nicht geschehen. Der Rückstellungsbetrag ist damit bezüglich der Höhe nicht nachvollziehbar dargelegt. Danach ergibt sich – insoweit von den Klägern dargelegt – folgende Berechnung: Dem Nutzungswert für die Jahre 2016 bis 2018 in Höhe von 65.016,- € sowie Förderanteilen für 2016 bis 2018 in Höhe von 13.645,16 €, zusammen 78.661,88 €, stehen von den Klägern nachgewiesene Kosten bestehend aus Versicherungsbeiträgen (8.518,94 €), Grundsteuer (4.309,68 €), Abschreibung für das Grundstück (29.527,07 €) und denkmalgeschütztem Mehraufwand einschließlich jährlichen Abschreibungen für 2016 bis 2018 (30.658,39 €) in Höhe von 73.014,08 € gegenüber. Somit ist eine dauerhafte Unrentabilität nicht nachgewiesen. Die jährliche Berechnung des Rohertrags sowie der Förderanteile in Gegenüberstellung zu den jährlichen Kosten ergibt demnach für die Jahre 2016 und 2017 einen Überschuss in Höhe von 6.869,83 € bzw. 4.623,71 €. Lediglich im Jahr 2018 überstiegen die Kosten die Einnahmen um 5.652,50 €. Soweit der Klägerbevollmächtigte in der mündlichen Verhandlung beantragt hat, Beweis zu erheben über die Frage, inwieweit die seitens der Kläger aufgewendeten Kosten für die baulichen Maßnahmen an dem gegenständlichen Objekt in der C-Straße in C-Stadt denkmalschutzbedingt waren, war dieser Antrag abzulehnen, da er keine bestimmte Beweistatsache enthielt und damit der Ausforschung diente.
(2)Unabhängig von dem Erfordernis der dauerhaften Unrentabilität fehlt es an der weiteren erforderlichen Voraussetzung der Kausalität zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität, die für den Grundsteuererlass aber notwendig ist (vgl. BVerwG, Urteil vom
  1. Juli 1998 - 8 C 23/97-, Rn. 28 ff.; Urteil vom
  2. Mai 2015 - 9 C 6/14 -, juris Rn. 19). Kausalität liegt vor, wenn die Reinertragslosigkeit eines Grundstücks gerade darauf beruht, dass dem Grundstückseigentümer im öffentlichen Interesse Belastungen auferlegt werden, die ihn in seiner Verfügungsbefugnis über das Grundstück derart beschränken, dass es unrentierlich ist. Ohne die Beschränkungen könnten naheliegende Nutzungsmöglichkeiten ausgeschöpft werden, die einen höheren Ertrag abwerfen würden und/oder es würden Kostenbelastungen entfallen, die durch das öffentliche Erhaltungsinteresse bedingt sind. Die Steuerbefreiung soll daher für die besonderen Lasten entschädigen, die der Eigentümer zu tragen hat. Demgegenüber fehlt Kausalität, wenn ein bereits unwirtschaftlicher Grundbesitz durch die Kulturguteigenschaft und die sich hieraus ergebenden Beschränkungen noch unrentabler wird. Die Rechtsprechung verweist auf den Erwerb eines von vornherein unrentablen Denkmalobjekts aus „Liebhaberei“, bei dem der Mangel des erforderlichen Ursachenzusammenhangs auf der Hand liege. Derjenige, der ein von vornherein ertragsloses Grundstück erwirbt und nicht beabsichtigt, daraus Erträge zu ziehen, trägt nach Auffassung der Rechtsprechung keine zusätzliche Last, sodass dessen Heranziehung zur Grundsteuer trotz Wahrnehmung auch im öffentlichen Interesse liegender Aufgaben des Denkmalschutzes gerechtfertigt ist. Das Bundesverwaltungsgericht führt hierzu in seinem Urteil vom
  3. Mai 2015 (a.a.O.) wie folgt aus: „Die Ertragslosigkeit des Grundstückes muss gerade darauf beruhen, dass dem Grundstückseigentümer im öffentlichen Interesse, hier nach den denkmalschutzrechtlichen Vorschriften, Belastungen auferlegt werden, die ihn in seiner Verfügungsbefugnis über das Grundstück so beschränken, dass es unrentierlich ist (BVerwG, Urteil vom
  4. Juli 1998 - 8 C 23.97 - BVerwGE 107, 133 <140>, vgl. auch Nenstiel, KStZ 1993, 41 <45>). Das ergibt sich zum einen aus dem Wortlaut des Gesetzes. Mit der wörtlichen Verknüpfung der beiden Erlassvoraussetzungen durch die Konjunktion "wenn" ergibt sich die Notwendigkeit eines Ursachenzusammenhangs als Tatbestandsmerkmal (BVerwG, Urteil vom
  5. Juli 1998 - 8 C 23.97 - BVerwGE 107, 133 <139>). Zum anderen entspricht diese Auslegung dem Grundsteuererlass bei Nutzung von Gebäuden im öffentlichen Interesse nach § 32 Abs. 2 GrStG. Dort ist der Ursachenzusammenhang eindeutig benannt: "Ist der Rohertrag... durch die Benutzung... gemindert...". Es wäre kaum nachvollziehbar, dass der vollständige Grundsteuererlass nach § 32 Abs. 1 GrStG unabhängig von jedem Kausalzusammenhang gewährt werden sollte, während der Teilerlass nach § 32 Abs. 2 GrStG ihn eindeutig fordert (so schon Nenstiel, KStZ 1993, 41 <43 f.>). Zudem ergibt sich das Kausalitätserfordernis aus dem Sinn und Zweck der Erlassregelung im Gesamtgefüge des Gesetzes. Die Grundsteuerpflicht hängt, weil die Grundsteuer als eine ertragsunabhängige Objektsteuer konzipiert ist, grundsätzlich nicht von der Ertragskraft des Grundbesitzes ab, weshalb der Erlass der Grundsteuer bei einem ertraglosen Grundstück besonderer Gründe bedarf. Diese besonderen Gründe liegen in der Beschränkung auf Ertragsminderungen oder -schwächen, die gerade auf die Kultureigenschaft und die durch sie bedingten Einschränkungen zurückzuführen sind (BVerwG, Urteil vom
  6. Juli 1998 - 8 C 23.97 - BVerwGE 107, 133 <140>). Hiervon ausgehend genügt es nicht, worauf das Verwaltungsgericht zutreffend abstellt (UA S. 11), dass der Denkmalschutz - wie im vorliegenden Fall des Erwerbs eines von vornherein unrentablen Denkmalobjekts aus "Liebhaberei" - die vorhandene Unrentabilität nur verschärft. Im Gegenteil liegt dann der Mangel des erforderlichen Ursachenzusammenhangs auf der Hand (so bereits BVerwG, Urteil vom
  7. Juli 1998 - 8 C 23.97 - BVerwGE 107, 133 <142>). Es verstößt nicht gegen das Gebot der Besteuerungsgleichheit, Art. 3 Abs. 1 GG, dass die Grundsteuer zwar dann erlassen wird, wenn ein Objekt aufgrund des Denkmalschutzes unrentabel wird, nicht aber dann, wenn ein Denkmal, wie etwa der hier in Rede stehende Wasserturm, von vornherein unrentabel ist. Denn es handelt sich insoweit um unterschiedliche Sachverhalte, für deren Ungleichbehandlung ein sachlicher Grund besteht. Die Privilegierung des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG soll denjenigen Grundstückseigentümer, der ohne denkmalschutzrechtliche Beschränkungen mit seinem Grundstück einen Ertrag erwirtschaften könnte, für die Lasten entschädigen, die er dadurch zu tragen hat. Derjenige, der von vornherein ein ertragsloses Grundstück erwirbt und nicht beabsichtigt, daraus Erträge zu ziehen, trägt auch keine zusätzliche Last. Dessen Heranziehung zur Grundsteuer trotz Wahrnehmung auch im öffentlichen Interesse liegender Aufgaben des Denkmalschutzes entspricht auch dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Denn der Denkmaleigenschaft und der fehlenden Nutzungsmöglichkeit kann durch eine - vom Berechtigten zu beantragende - Neufestsetzung des Einheitswertes Rechnung getragen werden, die sich auf die Höhe der Grundsteuer auswirkt (vgl. hier § 129 BewG i.V.m. § 52 f. Bewertungsgesetz der Deutschen Demokratischen Republik i.d.F. vom
  8. September 1970 [Sonderdruck Nr. 674 des Gesetzblattes] i.V.m. §§ 41, 45 der Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz vom
  9. Februar 1935 [RGBl. I S. 81, zuletzt geändert durch die Verordnung vom
  10. Dezember 1944, RGBl I S. 338], vgl. hierzu etwa BFH, Urteile vom
  11. April 2008 - II R 59/06 - BFHE 225, 482 zum Einheitswert für ein denkmalgeschütztes Wasserschloss im Beitrittsgebiet und vom
  12. Mai 2003 - II R 14/01 - BFHE 202, 371 zur Abgrenzung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken).“ Nach diesen Grundsätzen ist im vorliegenden Fall die erforderliche Kausalität zu verneinen. Die Kausalität ist nur dann gegeben, wenn aufgrund der Umstände des Einzelfalls, insbesondere unter Berücksichtigung der Nutzungsentscheidung des Eigentümers, eine wirtschaftliche Nutzung als realistische Möglichkeit in Betracht gekommen wäre, die aber durch die Denkmaleigenschaft verhindert wird (vgl. Kühnold in: Lippross/Seibel, Basiskommentar Steuerrecht,
  13. Lieferung, 6/2024, § 32 GrStG, Rn. 4). Dies im Einzelnen vorzutragen, ist Sache des Eigentümers. Das Tatsachengericht ist nicht verpflichtet, die denkmalschutzrechtlichen Bindungen bzw. die baulichen Möglichkeiten ohne derartigen Bindungen von sich aus aufzuklären (§ 86 Abs. 1 VwGO, vgl. BVerwG, Urteil vom
  14. Mai 2015 - 9 C 6/14 -, juris Rn. 32). An entsprechenden substantiierten Darlegungen der Kläger fehlt es vorliegend. Die Kläger haben in Kenntnis des Umstandes, dass das Anwesen unter Denkmalschutz steht, das Grundstück erworben. Dies hat der Kläger zu 1) in der mündlichen Verhandlung am
  15. März 2020 im Verfahren 1 K 2075/16.WI bestätigt. Die Kläger hätten dies auch durch Einsichtnahme in das Denkmalbuch erfahren können, da die Villa bereits am
  16. Dezember 1979 dort eingetragen wurde (Bescheid des Landesamtes für Denkmalpflege, Akte der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises K, nicht paginiert). Das Grundstück war in den Grundsteuermessbescheiden vor dem
  17. Januar 2019 vom Finanzamt als Einfamilienhaus bewertet worden (Bl. 44 VV im Verfahren 1 K 954/19.WI). Dass die Kläger das Anwesen als Mehrfamilienhaus bzw. als Wohnhaus mit separat abtrennbaren Wohneinheiten gekauft hätten, haben sie bislang weder vorgetragen noch nachgewiesen. Soweit der Kläger zu 1) in der mündlichen Verhandlung vom
  18. September 2024 angegeben hat, sie seien davon ausgegangen, dass man Wohneinheiten hätte abtrennen können und erst nach einer Sachverständigenbegutachten erfahren hätten, dass dies nicht der Fall sei, liegt die Ausnutzungsmöglichkeit der Liegenschaft in der Risikosphäre dessen, der ein bebautes Grundstück erwirbt. Soweit die Kläger vortragen, sie hätten von Beginn an Vermietungsabsichten gehabt, lässt sich dies weder nachvollziehbar mit der rechtlich möglichen Nutzung des Haupthauses als Einfamilienhaus, noch mit der tatsächlichen erfolgten Nutzung durch die Kläger vereinbaren. Pläne oder konkrete Nutzungsabsichten, die aufgrund des Denkmalschutzes abgelehnt worden sind, haben die Kläger zu keinem Zeitpunkt vorgelegt. Aus einem Zeitungsartikel des L vom
  19. März 2005 (Akte der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises K, nicht paginiert) lässt sich vielmehr entnehmen, dass die Kläger beabsichtigten, die sanierte Villa im Jahr 2005 zu veräußern. Zum Zustand der Villa wurde dort ausgeführt: „Auf moderne Haustechnik müssen die Bewohner allerdings nicht verzichten: Elektrik, Heizung und das Innenleben der vier Badezimmer sind auf den neuesten Stand gebracht worden. Auch die Fenster sind im Zuge der Sanierung komplett erneuert worden. Im Mansardenstockwerk, das vor der Renovierung nur als Speicher genutzt wurde, mussten die Investoren so gut wie gar keine Rücksicht auf die Geschichte nehmen und konnten sich modern einrichten. Die Abmessungen gehen weit über das Übliche hinaus: Auf 600 Quadratmetern laden 15 Zimmer zum Wohnen, Arbeiten und Schlafen ein. Außerdem gibt es vier Badezimmer und drei Einbauküchen.“ Ausweislich des zwischen den Beteiligten ergangenen Urteils vom
  20. Februar 2012 im Verfahren 1 K 493/11.WI (Urteilsabdruck S. 8) hatten die Kläger im dortigen Verfahren erklärt, dass das Gebäude im Erdgeschoss und
  21. Obergeschoss museal eingerichtet und hergestellt worden sei. Eine tatsächliche Nutzung dieser Geschosse sei den Klägern auch aufgrund der Notwendigkeit zum pfleglichen Behandeln des Mobiliars grundsätzlich nicht möglich. Da das Erdgeschoss als auch das
  22. Obergeschoss nicht baulich in moderne Wohn- bzw. Büroflächen verändert werden könnten, sei das Gebäude in seiner Gesamtheit unvermietbar. Lediglich das von den Klägern selbst genutzte Obergeschoss wäre prinzipiell vermietbar, wobei man berücksichtigen müsse, dass in dem Haus kein Aufzug existiere und auch nicht eingebaut werden könne. Ausweislich des zwischen den Beteiligten ergangenen Urteils vom
  23. November 2015 im Verfahren 1 K 866/13.WI (Urteilsabdruck S. 4, 9) und den Angaben des Klägers zu 1) in der mündlichen Verhandlung vom
  24. März 2020 im Verfahren 1 K 2075/16.WI nutzten die Kläger das Erdgeschoss und das
  25. Obergeschoss, jeweils museal eingerichtet, aber über Küche und Bad verfügend, als eigenen Wohnraum. Während der Zeit der Sanierung hätten sie die ehemalige Dienstbotenwohnung im Dachgeschoss bewohnt; diese habe nur über Fenster in Höhe von 1,80 m verfügt. Das Dachgeschoss habe sich nicht als zum Wohnen geeignet erwiesen und werde seiner ursprünglichen Nutzung entsprechend wieder als Lagerraum verwendet. Diese Angaben belegen jedenfalls im Erlasszeitraum 2016 bis 2018 unmissverständlich, dass es den Klägern nie um eine kommerzielle Nutzung des Anwesens gegangen ist. Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass die Kläger nunmehr vortragen, dass sie nur noch das
  26. Obergeschoss selbst nutzen würden und schon immer beabsichtigt hätten, Teile des Hauses zu vermieten. Denn bereits bei Erwerb des Hauses, konzipiert als Einfamilienhaus und unter Denkmalschutz stehend, hätten sie erkennen können, dass eine wirtschaftliche Nutzung nicht als realistische Möglichkeit in Betracht gekommen wäre. Ungeachtet dessen ergeben sich auch angesichts fehlender Vermietungsbemühungen der Dach- und Erdgeschossräume seitens der Kläger Zweifel an einer nun beabsichtigten kommerziellen Nutzung der Liegenschaft. Die Klage ist daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO, wonach der unterliegende Teil die Kosten des Verfahrens trägt, abzuweisen. Die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, 711 ZPO. Ein Grund für die Zulassung der Berufung nach § 124a Abs. 1 VwGO ist nicht gegeben. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE250000339

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