← Deutschland

Hessischer Verwaltungsgerichtshof 4. Senat 4 C 1691/21.N Urteil Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme § 165 Abs 2 BauGB, § 165 Abs 3 BauGB, § 165 Abs 4

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Leitsatz Der Charakter einer Gesamtmaßnahme wird nicht allein dadurch in Frage gestellt, dass Verkehrsverbindungen das Entwicklungsgebiet durchkreuzen. Entscheidend ist, dass die Teilflächen in einer funktionalen Beziehung zueinander stehen. Tenor Der Normenkontrollantrag wird abgelehnt. Die Antragstellerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragstellerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Antragsgegnerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand Randnummer 1 Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit der Satzung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Ostfeld“ der Antragsgegnerin. Der Entwicklungsbereich umfasst insgesamt eine Fläche von 450 ha. Im nördlichen Bereich soll auf einer Fläche von 27 ha der neue Zentralstandort des Bundeskriminalamtes (BKA) entstehen, im südlichen Bereich ein urbanes Stadtquartier auf einer Fläche von 86 ha. Beide Bereiche sind durch die Autobahn A 66 getrennt. Randnummer 2 Die Antragstellerin ist Eigentümerin zweier Grundstücke, die im Entwicklungsbereich liegen. Der Normenkontrollantrag wurde ursprünglich vom Ehemann der Antragstellerin erhoben. Nach dessen Versterben am

  1. Dezember 2022 teilte die Antragstellerin mit, dass sie Erbin der betroffenen Grundstücke sei und das Verfahren fortführe. Randnummer 3 Die Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt Wiesbaden beschloss am
  2. Juni 2017 die Einleitung von vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 BauGB. Sie nahm den Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen im Dezember 2019 zur Kenntnis und beschloss am
  3. September 2020 die förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs gemäß § 165 Abs. 6 Satz 1 BauGB als Satzung. Am
  4. April 2021 fertigte der Oberbürgermeister die Satzung aus. Da den Festsetzungen mehrere Zielfestsetzungen des Regionalplans Südhessen entgegenstanden, beantragte die Antragsgegnerin die Zulassung dieser Abweichungen gem. § 6 Abs. 2 Satz 1 ROG a. F. Die Regionalversammlung Südhessen ließ mit Beschluss vom
  5. Mai 2021 die beantragte Abweichung zu. Die amtliche Bekanntmachung der Entwicklungssatzung erfolgte sodann im Wiesbadener Kurier vom
  6. Juli
  7. Sie wurde vom
  8. Juli bis zum
  9. August 2021 ausgelegt. Randnummer 4 Im Rahmen der Anhörung der betroffenen Grundstückseigentümer teilte der vormalige Eigentümer mit Schriftsatz seines früheren Bevollmächtigten vom
  10. Juli 2018 mit, er sei mit der Entwicklungsmaßnahme nicht einverstanden, da er seine Grundstücke nicht verkaufen wolle und sich auch gegen eine Enteignung wehren werde. Mit Schriftsatz seines (gegenwärtigen) Bevollmächtigten vom
  11. August 2019 wurden verschiedene Einwendungen erhoben. Die Voraussetzungen von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BauGB lägen nicht vor. Der Entwicklungsbereich umfasse ca. 450 ha, wovon lediglich 130 ha für drei Baugebiete vorgesehen seien. Da die Nutzung eines großen Teils der Fläche nicht geändert werden solle, bestehe auch für die Flächen kein Entwicklungsbedarf. Das Ziel, bei der Entwicklung des Gebietes auch ökologischen Belangen Rechnung zu tragen, rechtfertige es nicht, weitere 325 ha in die Satzung einzubeziehen. Daher trage auch die Erwägung nicht, dass Alternativflächen nicht zur Verfügung stünden. Die Voraussetzungen von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB lägen nicht vor, da dem Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen zu entnehmen sei, dass ein Großteil der Grundstückseigentümer einem Verkauf ihrer Grundstücke nicht abgeneigt sei. Zudem stehe ein Großteil des Gebiets im Eigentum der Antragsgegnerin. Auch könne die beabsichtigte Gebietsentwicklung nicht mit raumordnerischen Vorgaben in Einklang gebracht werden. Große Teile des Entwicklungsgebiets seien als landwirtschaftliche Vorrangflächen und als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen. Randnummer 5 Mit am
  12. August 2021 beim Hessischen Verwaltungsgerichtshof eingegangenen Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten stellte der Ehemann der Antragstellerin einen Antrag auf Normenkontrolle. Zur Begründung wird wie folgt ausgeführt: Randnummer 6 Die Satzung leide an Abwägungsfehlern. Der Sachverhalt sei nicht hinreichend ermittelt worden. Die die Voraussetzungen von § 165 Abs. 1 bis 3 BauGB würden nur pauschal bejaht werden. Randnummer 7 Die Voraussetzungen von § 165 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BauGB lägen nicht vor. Es sei nicht ersichtlich, dass das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordere. Der Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten sei nicht mit hinreichender Sicherheit festgestellt worden. Grundsätzlich müsse die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen langfristig übersteigen. Das Vorliegen einer besonderen Bedarfssituation sei jedoch nicht dargelegt. Die Begründung der Satzung nehme Bezug auf Prognosen aus dem Jahre 2019 und sei zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses im Jahre 2021 nicht mehr hinreichend aktuell gewesen. Die Corona Pandemie habe Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt gehabt. Insbesondere sei es zu einer Vielzahl von Geschäftsaufgaben gekommen. Bei der Nachfrage von Flächen für Gewerbetreibende bestehe ein Abwärtstrend. 2/3 der geplanten Firmengründungen seien infolge der Pandemie entfallen. Die Antragsgegnerin habe prüfen müssen, ob ihre Annahmen noch realistisch gewesen seien. Aus der Satzungsbegründung ergebe sich nicht, ob überhaupt ein erhöhter Bedarf bestehe. Auch werde ein steigender Bedarf durch den demographischen Wandel geschwächt. Zudem bedürfe es einer besonderen Bedarfssituation, nicht jeder Bedarf rechtfertige die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Es bedürfe eines Vergleichs mit dem räumlichen Umfeld, hierzu sei das gesamte Gebiet heranzuziehen. Die Antragsgegnerin stützte sich lediglich auf eine Prognose, es sei jedoch nicht belegt, dass ein besonders hoher zusätzlicher Bedarf bestehe. Es fehle an einem Vergleich mit vergleichbaren Städten in der Umgebung. Insoweit werde auf die Stellungnahme der hessischen Gesellschaft für Ontologie und Naturschutz (HGON) und des BUND, Kreisverband Wiesbaden vom Februar 2022 verwiesen. Randnummer 8 Im Hinblick auf den Bedarf an Arbeitsstätten sei zudem nicht dargelegt, dass die Arbeitssuchenden über hinreichende Qualifikationen verfügten, um von den anzusiedelnden Gewerbetreibenden nachgefragt zu werden. Randnummer 9 Die Antragsgegnerin habe sich auch nicht hinreichend i.S.v. § 169 Abs. 3 S. 2 BauGB bemüht, die Entwicklungsziele im Verhandlungswege zu erreichen. Es habe keine weiteren Versuche und ernsthafte Verhandlungen gegeben, um mit kooperationsbereiten Eigentümern die Entwicklungsziele zu erreichen. Randnummer 10 Auch sei lediglich auf einer halben Seite geprüft worden, ob die angestrebten Ziele im Sinne von § 165 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 BauGB auch ohne die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme hätten erreicht werden könnten. Die Gebäude für das Bundeskriminalamt könnten auch ohne die Entwicklungssatzung bereitgestellt werden, da die Bundesimmobilienagentur Eigentümerin von Flächen in hinreichendem Umfang sei. Es sei nicht geprüft worden, ob für dieses Vorhaben die Aufstellung von Bebauungsplänen nicht genügt hätte. Zudem befinden sich 85 % der Flächen des Entwicklungsgebiets in öffentlicher Hand und 64 % der im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung betrachteten Flächen im Eigentum der Antragsgegnerin. Ob die Entwicklungsziele nicht hätten alleine auf den Flächen der Antragsgegnerin verwirklicht werden können, sei nicht geprüft worden. Dies hätte jedoch geprüft werden müssen, zumal sich die Antragsgegnerin nicht auf Art. 14 Abs. 1 GG berufen könne. Randnummer 11 Es sei auch nicht hinreichend begründet worden, weshalb das Entwicklungsgebiet mit den konkreten Grenzen festgesetzt worden sei. Teilweise verlaufe die Grenze durch Parzellen, ohne dass erkennbar sei, warum bestimmte Flächen einbezogen worden seien und andere nicht. Durch eine engere Grenzziehung hätte privates Eigentum besser geschützt werden können. Dies zeige, dass die besondere Bedeutung von Art. 14 Abs. 1 GG von der Antragsgegnerin nicht berücksichtigt worden sei. Zudem sei nicht nachvollziehbar abgewogen worden, weshalb aus dem insgesamt 450 ha großen Gebiet gerade die ausgewählten ca. 130 ha als Entwicklungsgebiet festgesetzt worden seien. Randnummer 12 Es sei auch zweifelhaft, ob die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gemäß § 165 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 BauGB gewährleistet ist. Die Ermittlung der Kosten der Maßnahme sei offensichtlich defizitär. Die Prognose sei im Jahre 2019 erstellt worden. Eine Realisierung der Maßnahme solle selbst nach der optimistischen Prognose der Antragsgegnerin frühestens bis zum Jahr 2037 möglich sein. Die angenommene Preissteigerung von 2 % jährlich sei unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Entwicklung und der Preissteigerungen im Baubereich völlig unrealistisch. Die Prognose der Finanzierbarkeit habe nicht nur für die Abwägung Bedeutung, sondern auch für die Beurteilung der Voraussetzungen von § 165 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 BauGB. Für diese Beurteilung komme es nicht auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung, sondern auf den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht an, weil § 214 Abs. 3 S. 1 BauGB nur für die Abwägung nach § 165 Abs. 3 S. 2 BauGB gelte. Auch fehlten jegliche Untersuchungen darüber, wie das Defizit von 72 Millionen € finanziert werden solle. Randnummer 13 Die auf die enteignungsrechtliche Vorwirkung bezogene Abwägung berücksichtige das private Grundeigentum nicht hinreichend. In der Satzung seien lediglich pauschale Begründungen niedergelegt, die sich in der Darstellung der gesetzlichen Regelungen der §§ 165 ff. BauGB und der Rechtsfolgen der enteignungsrechtlichen Vorwirkung erschöpften. Auch die Abwägung der Einwendungen der Betroffenen (Ordner 19, Bl. 52 ff.) enthielten nur sehr allgemeine Erwägungen, die sich im Kern auf den Hinweis beschränkten, das Fort Biehler werde nur als Anpassungsgebiet festgesetzt. Das hohe Gewicht des Eigentumsgrundrecht und die konkrete Betroffenheit der Grundstückseigentümer komme nicht hinreichend zum Ausdruck. Auch werde nur die Bedeutung landwirtschaftlich genutzter Flächen gewürdigt. Das Eigentum an nicht landwirtschaftlich genutzten Flächen werde demgegenüber nicht hinreichend gewürdigt. Zudem räume die Antragsgegnerin die existenzielle Betroffenheit einer Vielzahl von Landwirten ein, übergehe diesen gewichtigen Umstand jedoch mit der Erwägung, diesen könnten Tauschflächen angeboten werden. Dies sei jedoch unsicher. Deutlich werde der verfehlte Abwägungsansatz auch dadurch, dass die Antragsgegnerin annehme, die Ziele der Entwicklungsmaßnahme seien von überragender Bedeutung. Soweit die Antragsgegnerin ausführe, die von Landwirten behaupteten Existenzgefährdungen seien nicht nachvollziehbar, wäre es ihre Aufgabe gewesen, dies zu ermitteln. Die Antragsgegnerin habe zwar die von Trägern öffentlicher Belange vorgebrachten Belange einzeln bewertet und berücksichtigt, habe aber die von Privaten vorgebrachten Belange in sehr allgemeine Gruppen eingeteilt, ohne jeweils ihr Gewicht einzeln zu ermitteln und abzuwägen. Randnummer 14 Die Antragsgegnerin habe hinsichtlich der Flächen, die nur für Ausgleichsmaßnahmen in Anspruch genommen würden, einen unzutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt. Erhebliche Teile des Plangebiets, in dem in erheblichem Umfang schützenswerte Natur und Arten vorhanden seien, sollten nur für Ausgleichsmaßnahmen in Anspruch genommen werden. Im Rahmen der Abwägung habe die Antragsgegnerin jedoch die Enteignung bei allen Eigentümern an dem öffentlichen Interesse an der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme abgewogen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei zudem bei der Inanspruchnahme von Flächen, die nur für Ausgleichsmaßnahmen in Anspruch genommen würden, nur das Interesse an einem Ausgleich der zu kompensierenden Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft gegen die Auswirkungen der Inanspruchnahme der Flächen für die Betroffenen ins Verhältnis zu setzen (BVerwG, Urteil vom
  13. März 2009 – 9 A 40.07 –, juris Rdnr. 34). Randnummer 15 Abwägungsfehlerhaft sei weiterhin, dass die Antragsgegnerin auf die Einholung eines Lärmgutachtens verzichtet habe. Zwar sei gem. § 4 Abs. 1 Nr. 4 FlugLärmG ein Lärmschutzbereich für militärische Flughäfen erst bei mehr als 25.000 Flugbewegungen pro Jahr festzusetzen, allerdings sei für das Entwicklungsgebiet § 4 Abs. 1 Nr. 3 FlugLärmG zu beachten, wonach ein Lärmschutzbereich für Flughäfen, die dem Betrieb von Strahlflugzeugen dienten, das Gleiche gelte. Auch lasse sich § 4 FlugLärmG nicht entnehmen, dass der von einem Flugplatz ausgehende Lärm dann nicht durch ein Gutachten bewertet werden müsse, wenn ein Lärmschutzbereich nicht erforderlich sei. Vielmehr verlange das Abwägungsgebot aus § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB, dass alle potenziell abwägungsrelevanten Belange zu ermitteln und zu bewerten seien. Ohne ein Lärmgutachten könne nicht beurteilt werden, ob die großflächige Errichtung einer Vielzahl von Wohnungen in unmittelbarer Nähe eines Militärflughafens zulässig sei. Auch habe der Fluglärm durch die Verlegung von Streitkräften seit 2014 zugenommen. Randnummer 16 Es widerspreche dem Gewicht, den § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB dem Freiraum- und Bodenschutz beimesse, wenn die Antragsgegnerin den betroffenen Ackerflächen nur mit geringem ökologischen Wert bewerte. Es handele sich um Ackerland von besonders guter Eignung mit sehr hohen Ackerwertzahlen. Randnummer 17 Die Satzung verstoße gegen § 44 BNatSchG, da innerhalb und im Umfeld des Satzungsgebiets besonders streng geschützte Arten existierten. Die Antragsgegnerin habe von diesen allein die Feldlerche berücksichtigt. Dies beruhe vermutlich auf dem „Entwurf eines überschlägigen Ausgleichskonzepts“, welches vorrangig die Feldlerche thematisiere. Tatsächlich bestünde noch eine Vielzahl von artenschutzrechtlichen Problemstellungen, wie der Entwurf selbst ausführe. Nähere Untersuchungen seien dazu jedoch nicht angestellt worden. Die Bewältigung der artenschutzrechtlichen Belange könne nicht vollständig in das Bebauungsverfahren verlagert werden, da schon für die Entwicklungssatzung feststehen müsse, dass artenschutzrechtliche Tötungsverbote der Maßnahmen nicht von vornherein entgegenstehen. Randnummer 18 Auch sei die Abwägung der Belange des Umweltschutzes i.S.v. § 1 Abs. 6 Nr. 7, 1a BauGB nicht nachvollziehbar, da die Satzungsbegründung nur kurze und sehr allgemein gehaltene Erwägungen enthalte. Die auf die einzelnen Einwendungen bezogenen Ausführungen wiederholten im Kern die knappen Erwägungen der Satzungsbegründung. Randnummer 19 Der Regionalplan Südhessen lege für das verfahrensgegenständliche Gebiet ein Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft und ein Vorbehaltsgebiet für besondere Klimafunktionen fest. Diese Belange hätten als Grundsätze der Raumordnung gem. § 4 ROG beachtet werden müssen. Das Zielabweichungsverfahren entbinde die Antragsgegnerin nur von der strikten Anpassungspflicht aus § 1 Abs. 4 BauGB, die Bindungswirkung von § 4 Abs. 1 ROG werde davon nicht erfasst. Hinzu komme, dass die Festlegung der Grundsätze der Raumordnung in Form von Vorbehaltsgebieten erfolgt sei, denen gem. § 7 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ROG besonderes Gewicht zukomme. Randnummer 20 Auch seien die Interessen des Flughafens der Streitkräfte der Vereinigten Staaten von Amerika nicht hinreichend beachtet worden. Die Antragsgegnerin habe die Belange des Flugplatzes nicht in die Abwägung eingestellt, weil diese maßgeblich auf den Vorgaben nach dem Recht der Vereinigten Staaten beruhten. Mögliche Beschränkungen, die sich aus der Errichtung von Wohngebäuden für den Flugplatz ergäben, seien jedoch als tatsächlicher Gesichtspunkt in die Abwägung einzustellen gewesen. Randnummer 21 Soweit die Antragsgegnerin einen Beurteilungsspielraum in Gestalt eines Prognosespielraums für sich in Anspruch nehme, lasse sie die aktuelle Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts unberücksichtigt, wonach diese Beurteilungsspielräume auf Ausnahmefälle beschränkt sei, bei denen wegen des beschränkten naturwissenschaftlichen Erkenntnisstands nicht abschließend beurteilt werden könne, ob eine Beurteilung richtig oder falsch sei (BVerfG, Beschluss vom
  14. Oktober 2018 – 1 BvR 2523/13 –, juris Rdnr. 17 f.). Die Frage, ob ein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten bestehe, unterliege in Ansehung von Art. 19 Abs. 4 GG der vollständigen gerichtlichen Überprüfung (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom
  15. Oktober 2010 – 10 D 42/06.NE –, juris Rdnr. 83). Es genüge danach nicht, dass die Antragsgegnerin irgendwelche Studien über die Bevölkerungsentwicklung herangezogen habe, vielmehr müsse der erkennende Senat diese Studien auf alle methodischen Fehler vollständig überprüfen. Die kürzlich veröffentlichten Berechnungen des Hessischen Statistischen Landesamts wiesen entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin nur noch einen Anstieg von 278.950 Einwohnern im Jahr 2021 auf 281.201 Einwohner im Jahr 2028 aus. Danach werde die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2050 auf 267.461 zurückgehen. Dies lasse erkennen, dass die Antragsgegnerin den demographischen Wandel nicht hinreichend berücksichtigt habe. Für die demographische Entwicklung werde ein Gutachten einzuholen sein, um den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts gerecht zu werden. Randnummer 22 Auch bestünden deshalb Zweifel an dem von der Antragsgegnerin angenommenen Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten, weil sie seit 2020 plane, auf einem erheblichen Teil des Satzungsgebiets ein großflächiges archäologisches Zentralarchiv zu errichten. Auch habe die Antragsgegnerin diese Planung, die sie bereits vor dem Erlass der Satzung verfolge, nicht in ihre Abwägung einbezogen. Sie habe nicht geprüft, wie diese Planung mit den in § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB verfolgten Zielen in Einklang zu bringen ist. Randnummer 23 Das Abwägungsgebot enthalte zwar keine Vorgaben für den Umfang der Prüfung der sog. „Null-Variante“, jedoch seien dafür alle relevanten Gesichtspunkte zu ermitteln und in die Abwägung einzustellen. Randnummer 24 Die Antragsgegnerin habe nicht in die Abwägung mit einbezogen, ob mit den wenigen privaten Grundstückseigentümern, deren Grundstücke überhaupt für bauliche Zwecke und nicht nur für Ausgleichsmaßnahmen verwendet werden sollten, eine vertretbare Einigung hätte erzielt werden können. Von einer Schlüsselstellung privater Grundeigentümer könne nicht die Rede sein. Randnummer 25 Die Erwägungen der Antragsgegnerin zur enteignungsrechtlichen Vorwirkung befassten sich nicht mit der konkreten Lage der einzelnen Grundstücke, den betroffenen Grundstückseigentümern und der Zumutbarkeit ihrer Inanspruchnahme. Sie seien nur allgemein gehalten. Es werde auch nicht danach differenziert, ob die Inanspruchnahme zur Erreichung der Entwicklungsziele oder nur für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen erfolge. Die diesbezüglichen Vorgaben des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom
  16. März 2009 – 9 A 40.07 –, juris Rdnr. 34) gälten für alle Planungen, insbesondere auch für Entwicklungssatzungen. Randnummer 26 Die Abwägung erschöpfe sich im Kern in der selektiven Wiedergabe des Inhalts der Aufstellungsvorgänge. Der Umstand, dass eine Entwicklungssatzung auf weitere planerische Konkretisierung angelegt ist, entbinde die Antragsgegnerin nicht davon, sich aufdrängende Probleme bereits bei der Entwicklungsplanung zu bearbeiten. Der Entwicklungsbereich solle insbesondere der Herstellung von Wohnraum dienen, liege aber im Bereich der Einflugschneise des größten deutschen Verkehrsflughafens, weshalb der Umfang der Lärmimmissionen hätte aufgeklärt werden müssen. Randnummer 27 Die Vorbehaltsgebiete für Landwirtschaft und für besondere Klimafunktionen seien nicht mit dem ihnen zukommenden Gewicht eingestellt worden. Die Existenz dieser Gebiete werde in den Aufstellungsvorgängen am Rande erwähnt, die Antragsgegnerin habe dies nicht einmal erwähnt oder in die Abwägung eingestellt, womit gegen § 7 Abs. 3 Satz 1 ROG verstoßen werde. Randnummer 28 Die Antragstellerin beantragt, die Satzung der Antragsgegnerin vom
  17. September 2020 über die förmliche Festlegung des städtischen Entwicklungsbereichs „Ostfeld“ für unwirksam zu erklären. Randnummer 29 Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Randnummer 30 Zur Begründung führt sie wie folgt aus: Randnummer 31 Die Entwicklungssatzung sei rechtmäßig. Das Wohl der Allgemeinheit erfordere die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BauGB, da sie zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten erforderlich sei. Dieser erhöhte Bedarf sei auch in Ansehung der enteignungsrechtlichen Vorwirkung als qualifizierter Allgemeinwohlbelang anzuerkennen. Randnummer 32 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschl. vom
  18. August 2002 – 4 BN 32.02 –, juris Rdnr. 11) könne von einem erhöhten Bedarf im Sinne von § 165 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BauGB erst dann gesprochen werden, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt. Entscheidend sei die Langfristigkeit des erhöhten Bedarfs an Wohn und Arbeitsstätten. Neben der Feststellung, dass das Angebot deutlich hinter der Nachfrage zurückbleibt, müssten Umstände vorliegen, wonach sich diese Situationen nicht in überschaubarer Zeit ändere (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom
  19. Juli 2021 – 3 S 2103/19 –, juris Rdnr. 83). Die Entwicklung des Bedarfs an Wohnung der Arbeitsstätten sei im Wege einer Prognose zu ermitteln, die angemessenen und methodisch einwandfrei sei. Nicht entscheidend sei, ob die der Planungsentscheidung zugrunde gelegte Prognose sich später als richtig erweisen, sondern, ob diese mit den zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses zur Verfügung stehenden Erkenntnismittel einwandfrei aufgestellt worden sei. Der Gemeinde stehe ein Bewertungs- und Prognosespielraum zu, der einer gerichtlichen Vollkontrolle entzogen sei (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom
  20. Juli 2021 – 3 S 2103/19 –, juris Rdnr. 84). Der Indikator sei die Nachfrage von Wohnungsuchenden nach Wohnstätten bzw. von Unternehmen nach gewerblichen Flächen. Auch ein gravierender Mangel an geförderten und preisgünstigen Wohnraum könne die Notwendigkeit einer Entwicklungsmaßnahme begründen. Allgemeine konjunkturelle Entwicklungen oder Schwankungen könnten einen strukturellen Arbeitsstättenmangel nicht begründen. Kurzfristig wirkende Engpässe ließen sich mit normalen Mitteln der Bauleitplanung beheben. Soweit der Bedarf an Arbeitsstätten auf die Nachfrage von Unternehmen werde, komme es nicht darauf an, in welchem Umfang diese Arbeitsplätze geschaffen werden. Die Planung müsse also nicht notwendigerweise arbeitsmarktorientiert erfolgen. Randnummer 33 Die Antragsgegnerin stütze sich auf sachverständige Begutachtungen in Gestalt eine Studie der empirica AG („Wohnung-, Erwerbstätigen- und Flächenbedarfsprognose 2040 für die Stadt Wiesbaden“) vom September 2018 (empirica-Gutachten) sowie auf die Untersuchung des Instituts für Wohnen und Umwelt „Wohnbedarfsprognose für die hessischen Landkreise und kreisfreien Städte – Endbericht“ (IWU-Gutachten) vom
  21. April
  22. Weiterhin seien eigene Erkenntnisse in Gestalt von Daten des Amtes für Statistik und Stadtforschung herangezogen worden. Das empirica-Gutachten gelange zu dem Ergebnis, dass im Zeitraum von 2015-2040 von einem Bevölkerungswachstum von 15.200 Personen bzw. von 5,5 % auszugehen sei. Unter Berücksichtigung der Entwicklung der Haushaltsquoten sei danach mit einer Zunahme der Haushalte bis 2050 von 7,1 % auszugehen. Auch sei ein Wegfall von Wohnungen aufgrund von Nutzungsänderungen zu berücksichtigen. Im Ergebnis hätten die Gutachter einen erforderlichen Neubau im Zeitraum zwischen 2020 und 2035 von 12.000 Wohnungen bzw. im Zeitraum zwischen 2020 und 2050 von 22.000 Wohnungen ermittelt. Diese Prognose sei im Vergleich mit der für das Hessische Ministerium für Umwelt, Klimaschutzlandwirtschaft und Verbraucherschutz als Grundlage für den Landesentwicklungsplan erarbeitete Studie, die von einem Wohnungsbedarf von 32.000 Wohnungen bis 2040 ausgehe, äußerst konservativ. Ergänzend sei darauf hinzuweisen, dass in den vorbereitenden Untersuchungen eine Studie des Pestel- Institutes ausgewertet worden sei, die durch den Hessischen Rechnungshof beauftragt worden sei. Diese Studien bestätigen ebenfalls die Wohnraumbedarfsprognosen. Auch habe sich die Antragsgegnerin mit dem qualitativen Wohnraumbedarf auseinandergesetzt und herausgearbeitet, dass ein zusätzlicher Bedarf an preiswerten Wohnungen bestehe. 40-50 % der Wiesbadener Haushalte lägen innerhalb der Einkommensgrenzen für den geförderten Wohnungsbau. Die Antragstellerin setzte sich mit diesen Analysen nicht auseinander und negiere diese mit der allgemein gehaltenen unsubstanziierten Behauptung, wonach es sich bei dem Wohnungsbedarf um ein allgemeines Phänomen handele. Randnummer 34 Soweit die Antragstellerin das Fehlen einer Prüfung der Bedarfssituation im räumlichen Umfeld bemängele, lasse sich der Rechtsprechung das Erfordernis einer Vergleichsbetrachtung nicht entnehmen. Vielmehr sei anerkannt, dass es bei einem eine gesamte Region betreffenden erhöhten Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten einen entscheidenden Unterschied mache, ob dieser in einem Oberzentrum oder einer Umlandgemeinde bestehe (BVerwG, Urteil vom
  23. Dezember 2002 – 4 CN 7.01 – juris Rdnr. 27). Randnummer 35 Die Antragsgegnerin habe die Folgen des demographischen Wandels zutreffend berücksichtigt. Das IWU-Gutachten beruhe auf einer Prognose der Bevölkerungsentwicklung der Hessenagentur vom Mai
  24. Die Antragsgegnerin habe die einschlägige Untersuchung des Amtes für Strategische Steuerung, Stadtforschung und Statistik in ihre Überlegungen einbezogen. Der demographische Wandel sei integraler Bestandteil dieser Prognosen. Die Antragstellerin belasse es bei der Vorlage des Papiers von HGON/BUND. Dabei handele es sich nicht um eine sachverständige Analyse der Wohnbedarfsprognosen, sondern um eine Verbandsstellungnahme. Sie erschöpfe sich in der Behauptung, die Antragsgegnerin habe Daten der empirica-Studie fehlerhaft übernommen sowie in der Rüge, das IWU-Gutachten weise methodische Mängel auf. Tatsächlich habe die Antragsgegnerin jedoch ein die Daten des empirica-Gutachtens zutreffend übernommen. Randnummer 36 Antragsgegnerin habe den Wohnungsbedarf in zwei Schritten ermittelt. Zunächst habe sie den bestehenden Bedarf anhand der Komponenten Nachholbedarf, den Neubedarf und Ersatzbedarf zusammengesetzt. Randnummer 37 Entgegen dem Vorbringen der Antragstellerin sei auch die erforderliche „Nullvariante“ fehlerfrei geprüft worden. Diese Prüfung müsse keinen bestimmten Umfang haben. Es genüge, dass sich die Antragsgegnerin explizit mit der Option beschäftigt habe, auf die Entwicklungsmaßnahme zu verzichten und dass sie sich mit den Folgen eines Verzichts befasst habe. Randnummer 38 Soweit die Antragstellerin vortrage, die Ansiedlung des BKA könne auf Flächen erfolgen, die im Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) stehen, seien diese Flächen mit 13,5 ha nicht groß genug, da das BKA einen Bedarf von 14 bis 20 ha angemeldet habe. Zudem befinde sich auf dem Grundstück der BImA das „Wäldchen“, welches in unmittelbarer Nähe zu der bestehenden Wohnbebauung „Am Fort Biehler“ liege. Es handele sich um ein flächenhaftes Naturdenkmal mit einem schützenswerten alten Baumbestand. Auch sei das Grundstück verpachtet. Randnummer 39 Es bestehe i.S.v. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB keine Möglichkeit, die Entwicklungsziele auf anderem Wege zu erreichen. Die Antragsgegnerin habe insbesondere ernsthaft versucht, im Verhandlungswege die erforderlichen Grundstücke zu erwerben. Die Antragsgegnerin habe die Verkaufsbereitschaft aller Eigentümer mehrfach abgefragt und dabei auch darauf hingewiesen, dass ein Ankauf nur zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert i.S.v. § 169 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 153 Abs. 3 BauGB erfolgen dürfe. Zahlreiche Eigentümer seien dazu nicht bereit gewesen. Die Antragsgegnerin musste in Anbetracht eindeutiger Absagen auch keine weiteren Versuche unternehmen, Eigentümer zum Verkauf zu bewegen. Randnummer 40 Die Erforderlichkeit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme werde auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass die städtebaulichen Ziele im Wege der Bauleitplanung hätten verwirklicht werden können. Das Instrument der Bauleitplanung komme dann nicht in Betracht, wenn die Entwicklungsbereitschaft der Eigentümer fehle. Auch sei die Bauleitplanung dann nicht das vorzugswürdige Entwicklungsinstrument, wenn damit die Entwicklung nicht in einem überschaubaren Zeitraum verwirklicht werden könne. Demgemäß habe die Antragsgegnerin in der Satzungsbegründung dargelegt, dass die Möglichkeit, gem. § 176 BauGB Baugebote auszusprechen, an hohe Hürden geknüpft und daher ungeeignet sei, eine Entwicklung in einem überschaubaren Zeitraum zu gewährleisten. Randnummer 41 Auch sei nicht von entscheidender Bedeutung, dass sich ein großer Teil der Flächen bereits im Eigentum der öffentlichen Hand befinden, da die im Eigentum Privater stehenden Flächen über den ganzen Entwicklungsbereich verstreut lägen. Insbesondere solle der Standort für das BKA auf Flächen realisiert werden, die im Eigentum Privater ständen. Aufgrund dieser Schlüsselstellung von Grundstücken in Privateigentum käme den jeweiligen Eigentümer eine faktische Blockademöglichkeit zu. Der Verweis auf den hohen Anteil von Eigentum in öffentlicher Hand greife daher erkennbar zu kurz. Im Übrigen stehe auch das in öffentlicher Hand befindliche Eigentum nicht ohne weiteres zur Verfügung, da öffentliche Eigentümer nicht zu einer Mitwirkung an der Bauleitplanung verpflichtet seien. Randnummer 42 Die zügige Durchführung der Maßnahme gem. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB sei entgegen dem Vorbringen der Antragstellerin gewährleistet. Welcher Zeitraum hinreichend sei, hänge von den Umständen des Einzelfalls ab. Die diesbezügliche Prognose müsse in einer angemessenen und methodisch einwandfreien Weise ermittelt werden. Maßgeblich sei insbesondere, ob die Finanzierung gesichert sei. Die zu erwartenden Ausgaben und Einnahmen der Gemeinde seien gegenüberzustellen, was im Rahmen einer Kostenübersicht nach § 171 Abs. 2 Satz 1 BauGB geschehen könne. Auch könnten umfangreiche Infrastrukturmaßnahmen und ökologische Kompensationsmaßnahmen Auswirkungen auf die Frage haben, wann eine zügige Durchführung sichergestellt ist. Eine absolute zeitliche Obergrenze gebe es nicht, die Rechtsprechung habe Zeiträume von bis zu 20 Jahren unbeanstandet gelassen. Der in der Satzungsbegründung angenommene Zeitraum von 18 Jahren sei danach nicht zu beanstanden. Randnummer 43 Auch habe die Antragsgegnerin von einer jährlichen Inflationsrate von 2 % ausgehen dürfen. Der ungewöhnliche Anstieg der Inflationsrate in jüngster Zeit sei zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht absehbar gewesen, nachdem die Inflationsrate seit 2013 stets weit unter 2 % gelegen habe. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin sei insoweit der Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung maßgeblich. Auch sei die Prognose nicht zu beanstanden. Die Europäische Zentralbank habe im Rahmen einer 5-Jahres-Prognose vom
  25. Juli 2020 eine Inflationsrate von 1,6 % jährlich angenommen, „Consensus Economicus“ von 1,8 % und der Euro Zone Barometer von 1,7 %. Randnummer 44 Entgegen dem Vorbringen der Antragstellerin ergebe sich aus der Satzungsbegründung eindeutig, dass ein prognostiziertes Defizit von 72 Mio. Euro einer jährlichen fiskalischen Belastung von ca. 4 Mio. Euro während der Laufzeit der Maßnahme gleichkomme, was 0,3 % des städtischen Haushalts zum Zeitpunkt der Beschlussfassung entspreche. Die Entwicklungsmaßnahme sei daher offenkundig von der Antragsgegnerin finanzierbar. Randnummer 45 Die Gesamtabwägung sei auch im Hinblick auf die eigentumsrechtliche Vorwirkung abwägungsfehlerfrei erfolgt. Notwendig sei insoweit, dass qualifizierte Gemeinwohlbelange die drohenden Enteignungen dem Grunde nach rechtfertigten. Die Antragsgegnerin habe hierzu zunächst die maßgeblichen Abwägungsgrundlagen im Rahmen von zwei Öffentlichkeitsbeteiligungen ermittelt und allen Betroffenen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Die maßgeblichen Erwägungen zu der Abwägung seien in der Satzungsbegründung niedergelegt, darüber hinaus in der Anlage C zur Sitzungsvorlage Nr. 20-V-04-
  26. Den darin enthaltenen Abwägungsvorschlag hätten sich die Stadtverordneten durch den Satzungsbeschluss zu Eigen gemacht. Darin werde konkret auf die besondere Betroffenheit der Landwirte eingegangen. Dem Aspekt „Verlust von landwirtschaftlichen Flächen“ sei ein eigenes Kapitel mit zusätzlichen Abwägungsüberlegungen gewidmet und auf die Frage der Existenzgefährdung werde gesondert eingegangen. Dem so gewichteten Belang des Eigentums sei dann das öffentliche Interesse an der Durchführung der Maßnahme, insbesondere das Interesse an der Schaffung von Wohn- und Arbeitsstätten, gegenübergestellt worden. Randnummer 46 Auch sei die planungsrechtliche Abwägung nicht zu beanstanden. Randnummer 47 Insbesondere sei es nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin auf die Einholung eines Lärmgutachtens verzichtet habe. Das Bundesverwaltungsgericht habe sowohl für Sanierungs- wie für Entwicklungsmaßnahmen klargestellt, dass diese auf Konkretisierung angelegt seien (BVerwG, Beschluss vom
  27. März 2010 – 4 BN 60.09 –, juris Rdnr. 10). Aus der Konkretisierungsbedürftigkeit ergäbe sich, dass die vorhergehenden vorbereitenden Untersuchungen den Charakter einer Machbarkeitsstudie haben. Erforderlich sei die fachlich fundierte Bejahung der Zulässigkeit und Durchführbarkeit der Entwicklungsmaßnahme. Dies sei auch im Hinblick auf die Lärmsituation bejaht worden. Die Antragsgegnerin stütze sich hierfür auf Aussagen des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie und Verkehr, wonach ein Lärmschutzbereich nach § 4 FlugLärmG auch im Falle deutlicher Verkehrssteigerungen das Ostfeld nicht berühren werde (Anlage G zur Sitzungsvorlage Nr. 20-V-04-0006). Diese Annahme beruhe auf einer summarischen Prüfung der Lärmimmissionen des vorhandenen Luftverkehrs. Randnummer 48 Weiterhin seien die Belange des Freiraum- und Bodenschutzes sachgerecht abgewogen worden. Die Antragsgegnerin habe aufgrund des geringen ökologischen Wertes der Flächen dem Belang zu Recht wenig Gewicht beigemessen. Die Behauptung, § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB messe dem Freiraum- und Bodenschutz unabhängig von den Umständen des Einzelfalls hohe Bedeutung zu, finde im Wortlaut der Vorschrift keine Stütze und werde auch sonst nicht substantiiert. Randnummer 49 Auch der Artenschutz sei hinreichend berücksichtigt worden. Soweit die Antragstellerin rüge, die Antragsgegnerin habe entgegen der von ihr selbst veranlassten Untersuchungen nur die Betroffenheit der Feldlerche berücksichtigt, finde dies seinen Grund darin, dass auf den baulich zu entwickelnden Flächen vor allem die Feldlerche anzutreffen sei. Darüber hinaus sei zwar eine Reihe geschützter Arten identifiziert worden, die sich jedoch auf solche Flächen konzentrierten, die baulich nicht entwickelt werden sollten. Randnummer 50 Der Belang des Umweltschutzes sei fehlerfrei abgewogen worden (Anlage C, Bl. 64 und 68; Anlage D Bl. 100). Die in den Anlagen niedergelegten Erwägungen seien Bestandteil der Abwägungsentscheidung geworden. Die Antragsgegnerin habe ein Biotopen-Verbundsystem entwickelt, mit welchem dem Umweltschutz Rechnung getragen werden solle. Randnummer 51 Ebenso seien Belange der Raumordnung hinreichend berücksichtigt worden. Der Umstand, dass Teile des Entwicklungsgebietes im Regionalplan als Vorbehaltsgebiet für die Landwirtschaft bzw. für besondere Klimafunktionen festgelegt sei, sei in die Abwägung eingestellt worden. Randnummer 52 Entgegen dem Vorbringen der Antragstellerin seien die Interessen der US-Streitkräfte berücksichtigt worden. Deren Stellungnahme habe dazu geführt, dass keine Siedlungsflächen innerhalb der „clear zone“ und der „accident prevention zone I und II vorgesehen seien. Randnummer 53 Der Entwicklungsbereich sei auch zweckmäßig begrenzt worden. Der Antragsgegnerin stehe insoweit ein planerischer Gestaltungsspielraum zu, der gerichtlich nicht voll überprüfbar sei. Sie dürfe allerdings nicht auf Flächen zugreifen, die nicht in absehbarer Zeit bebaut würden. Auch werde die planerische Gestaltungsfreiheit durch die besonders zu berücksichtigende Eigentumsgarantie beschränkt. Entgegen dem Vorbringen der Antragstellerin werde sowohl in der Satzungsbegründung wie auch im Bericht zu den vorbereitenden Untersuchungen eingehend dargestellt, welche Erwägungen dem konkreten Zuschnitt des Entwicklungsgebiets zugrunde liegen. So werde klargestellt, dass der Entwicklungsbereich sowohl die Flächen für die bauliche Entwicklung des Wohnquartiers und des neuen Behördenstandorts als auch die Flächen für die Verkehrsanbindung umfasse. Auch werde nachvollziehbar dargelegt, weshalb neben den zu entwickelnden Flächen auch solche Flächen einbezogen worden seien, die zwar nicht unmittelbar entwickelt werden, in denen aber Biotopverbindungen gestärkt und Ausgleichsflächen gebündelt werden sollten. Dass sich die Antragsgegnerin mit einer sachgerechten Abgrenzung eingehend befasst habe, werde auch dadurch deutlich, dass das ursprünglich vorgesehene Gewerbegebiet B2 nicht Teil des Entwicklungsgebiets geworden sei. Die Antragsgegnerin habe die Notwendigkeit der Grenzziehung in der erforderlichen Weise dargelegt. Sie sei darüber hinaus nicht gehalten, alternative Grenzverläufe zu prüfen; es sei Sache der Antragstellerin, darzulegen, weshalb die Grenzziehung sich nicht mehr im Rahmen des Zulässigen bewege. Randnummer 54 Soweit die Antragstellerin vortrage, bei der Einbeziehung von Flächen für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen sei eben nur das Interesse an diesen Maßnahmen und nicht die Entwicklungsmaßnahme insgesamt in die Abwägung einzustellen, sei schon fraglich, ob die hierzu angeführte Rechtsprechung (BVerwG, Urteil vom
  28. März 2009 – 9 A 40.07 –, juris Rdnr. 34) einschlägig sei. Diese Rechtsprechung sei zu Infrastrukturmaßnahmen ergangen, eine mit § 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB vergleichbare Vorschrift existiere für jene Vorhaben nicht. In Bezug auf Entwicklungsmaßnahmen betone das Bundesverwaltungsgericht das weite Planungsermessen, das erst überschritten werde, wenn die Entwicklungsmaßnahme für eine Bodenbevorratung eingesetzt werde. Daher sei die Abgrenzung des Entwicklungsbereichs auch im Hinblick auf die Einbeziehung der Ausgleichsflächen nicht zu beanstanden. Randnummer 55 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichts- und der Behördenakten Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 56 Der Normenkontrollantrag ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 57 Der Normenkontrollantrag zulässig. Er ist fristgerecht gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO binnen Jahresfrist nach Bekanntmachung der Satzung im Wiesbadener Kurier vom
  29. Juli 2021 mit am
  30. August 2021 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz des Bevollmächtigten der Antragstellerin gestellt worden. Randnummer 58 Die Antragstellerin ist auch antragsbefugt i.S.v. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Grundsätzlich sind an die Geltendmachung einer Rechtsverletzung im Normenkontrollverfahren keine höheren Anforderungen zu stellen als an die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO. Es genügt, wenn der Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch den zur Prüfung gestellten Rechtssatz in einem subjektiven Recht verletzt wird. An dieser Möglichkeit fehlt es, wenn die Rechte des Antragstellers in einem Normenkontrollverfahren unter Zugrundelegung seines Vorbringens offensichtlich und eindeutig nach keiner Betrachtungsweise verletzt sein können (BVerwG, Urteil vom
  31. Juni 2011 - 4 CN 1.10 -, NVwZ 2012, 185 [186]). Randnummer 59 Die Antragstellerin kann als Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Klägers, ihres Ehemanns, geltend machen, als Eigentümerin von Grundstücken, die im Bereich der angefochtenen Entwicklungssatzung liegen, geltend machen, in ihren Rechten verletzt zu sein. Dies ergibt sich insbesondere daraus, dass die Antragsgegnerin bei der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme grundsätzlich die Möglichkeit einer Enteignung von im Plangebiet liegenden Grundstücke hat, wenn dies erforderlich wird, um die notwendigen Ordnungsmaßnahmen durchzuführen, § 169 Abs. 3 BauGB. Auch hat das Inkrafttreten der Entwicklungssatzung zur Folge, dass gem. § 169 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 144 BauGB bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge, die die im Plangebiet liegenden Grundstücke betreffen, der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde bedürfen. Randnummer 60 Der Normenkontrollantrag ist jedoch unbegründet, da die Entwicklungssatzung rechtmäßig ist. Randnummer 61 Die Entwicklungssatzung ist formell nicht zu beanstanden. Randnummer 62 Die Entwicklungssatzung ist hinreichend bestimmt, insbesondere enthält sie die gem. § 165 Abs. 6 Satz 2 BauGB erforderliche genaue Bezeichnung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs. Die vom Entwicklungsbereich erfassten Grundstücken sind parzellenscharf in § 2 der Satzung (S. 2 bis 11) aufgelistet. Randnummer 63 Die Satzung enthält auch die gem. § 165 Abs. 7 Satz 1 BauGB erforderliche Begründung, in der die Gründe für die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs dargelegt sind, § 165 Abs. 7 Satz 2 BauGB (ab S. 14 der Satzung). Ziel und Zweck der Entwicklungsmaßnahme werden im Begründungstext der Satzung dargelegt. Randnummer 64 Die Entwicklungssatzung wurde von der Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt Wiesbaden am
  32. September 2020 beschlossen, am
  33. April 2021 vom Oberbürgermeister ausgefertigt und anschließend am
  34. Juli 2021 ortsüblich im Wiesbadener Kurier öffentlich bekanntgemacht, § 165 Abs. 8 Satz 1 BauGB. Randnummer 65 Die städtebauliche Entwicklungssatzung weist auch keine materiellen Fehler auf. Randnummer 66 Die Entwicklungsmaßnahme weist das erforderliche städtebauliche Eigengewicht auf und dient den für Entwicklungsmaßnahmen vorausgesetzten Zielen und Zwecken, § 165 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 BauGB. Ein städtebaulicher Entwicklungsbereich kann gem. § 165 Abs. 2 BauGB festgelegt werden, um Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde erstmalig zu entwickeln oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zuzuführen. Nicht jedes neue Baugebiet kommt für eine Entwicklungsmaßnahme in Frage. Vielmehr muss der zu entwickelnde Teil des Gemeindegebiets über ein beträchtliches Eigengewicht verfügen, was sowohl in quantitativer Hinsicht, also der Größe des Gebiets, aber auch in qualitativer Hinsicht zum Ausdruck kommen muss (BVerwG, Urteil vom
  35. Juli 1998 – 4 CN 2.97 –, juris Rdnr. 12). Beide Komponenten sind hier gegeben, da die Maßnahme sowohl hinsichtlich der Größe des erfassten Gebietes, aber auch hinsichtlich ihrer Qualität den Charakter einer Gesamtmaßnahme aufweist, die durch die schlichte Ausweisung eines Baugebiets nicht zu verwirklichen wäre. Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme will die Antragsgegnerin einen eigenständigen neuen Stadtteil schaffen. Sie beabsichtigt, einen Gemeindeteil der bislang nicht bebaut war, erstmalig zu entwickeln. Der Entwicklungsbereich umfasst insgesamt eine Fläche von 450 ha, wovon auf einer Fläche von 67,5 ha ein neues Stadtquartier mit Wohnraum für 8.000 bis 12.000 Menschen geschaffen werden soll. Weiterhin ist auf einer Fläche von 26,5 ha einer Gewerbefläche vorgesehen, auf der die Ansiedlung eines zentralen Standorts für das BKA, welches bisher in mehreren Liegenschaften im Stadtgebiet verteilt untergebracht ist, ermöglicht werden soll. Randnummer 67 Der Charakter einer Gesamtmaßnahme i.S.v. § 165 Abs. 1 BauGB wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass das Gebiet durch verschiedene Verkehrsverbindungen, insbesondere die Autobahn A 66 sowie die ICE-Strecke Frankfurt-Wiesbaden durchschnitten ist, wobei auf der nördlichen Seite dieser Verkehrswege das Gewerbegebiet und auf der südlichen Seite das moderne Stadtquartier geplant ist. Um den Charakter einer Gesamtmaßnahme annehmen zu können, ist ein Geflecht von Einzelmaßnahmen erforderlich, die über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen sind. Es bedarf eines koordinierten Maßnahmenbündels, dass durch eine flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt umgrenztes Gebiet verwirklicht werden soll (BVerwG, Urteil vom
  36. Juli 1998 – 4 CN 2.97 –, juris Rdnr. 11 unter Bezugnahme auf BVerwG, Urteil vom
  37. August 1981 – 4 C 16.78 –, juris Rdnr. 33 zu § 53 StBauFG a.F.; BGH, Urteil vom
  38. Oktober 1986 – III ZR 99/85 –, juris Rdnr. 23 zu § 53 StBauFG a.F.). Auch soweit gem. § 165 Abs. 2 BauGB nicht bloß Ortsteile, sondern auch andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde entwickelt werden können, muss ein solches Gebiet ein beträchtliches Eigengewicht haben, das im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich wahrnehmbar ist. Es ist dabei nicht von vornherein ausgeschlossen, dass eine einheitliche Entwicklungsmaßnahme auf voneinander getrennten Flächen möglich ist, allerdings müssen diese dann in einer funktionalen Beziehung stehen (BVerwG Urteil vom
  39. Juli 1998 – 4 CN 2.97 –, juris Rdnr. 14). Randnummer 68 Im vorliegenden Verfahren begründet der Umstand, dass innerhalb des Entwicklungsgebiets zwischen den geplanten Bereichen für das Gewerbegebiet bzw. den BKA-Standort einerseits und dem Stadtquartier andererseits die Autobahn A 66 sowie die ICE-Verbindung von Wiesbaden nach Frankfurt verlaufen, keine Zweifel daran, dass es sich bei der Entwicklungsmaßnahme um eine Gesamtmaßnahme handelt, die auf die Entwicklung eines einheitlichen Gebietsteils abzielt. Dies ergibt sich zum einen daraus, dass die beiden Gebiete nach der Begründung der Entwicklungssatzung nicht isoliert voneinander geplant und überbaut werden sollen, sondern dass diese aufeinander bezogen entwickelt werden sollen. Die Satzungsbegründung lässt erkennen, dass die Antragsgegnerin die trennende Wirkung der Autobahn und des Schienenwegs erkannt hat und diese überwinden will. Insbesondere sollen beide Gebiete im Wege einer Grünvernetzung miteinander verbunden werden und in den umgebenden Landschaftsraum eingebettet werden. In der Satzung wird dazu ausgeführt, dass eine durchgehende Grün- und Wegeverbindung in Nord-Süd-Richtung vorgesehen ist. Ergänzend hat die Antragsgegnerin auf ihren Auslobungstext zum „Ideenwettbewerb Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Ostfeld“ verwiesen, aus dem sich die wechselseitige Beziehung der beiden Gebiete ergibt. Diese Ausführungen ersetzen zwar nicht etwaige Ausführungen in der Satzung, aber sie zeigen sich als eine detaillierte Ausarbeitung der Entwicklungsziele. Entscheidend ist dabei, dass die Antragsgegnerin die Entwicklung eines neuen Stadtteils mit aufeinander bezogenen Gebieten anstrebt und dabei auch die Überwindung der bestehenden räumlichen Trennungen in ihre planerische Konzeption einbezogen hat. Der bloße Umstand, dass zwischen den für die Bebauung vorgesehenen Bereichen ein Abstand von 1,1 Kilometern besteht, hat angesichts der Größe des Entwicklungsgebiets, in dem ein eigenständiger neuer Stadtteil entwickelt werden soll, keine entscheidende Bedeutung. Randnummer 69 Auch hat der Aspekt der Biotopvernetzung, also der Verbindung der beiden Baufelder durch die sie umgebende Natur, in der Satzung Niederschlag gefunden. Die Antragsgegnerin strebt damit die Schaffung von Naherholungsflächen im Zusammenhang mit der Bebauung an. Unter dem Punkt „Grünvernetzung“ (S. 16 der Satzungsbegründung) wird dazu ausgeführt, die Grünvernetzung solle gemäß dem Landschaftsplan erhalten und weiterentwickelt werden. Zur Schaffung eines Naherholungswertes sei eine durchgehende Nord-Südverbindung vorgesehen. Für „heutige und zukünftige Wiesbadener sowie für Touristen“ werde ein Grünkorridor vom Taunus bis zum Rhein gesichert. Dass die geplanten Siedlungsgebiete außerhalb der im Landschaftsplan vorgesehenen Vernetzungsachsen liegen bzw. umgekehrt sämtliche für den Biotopverbund vorgesehenen Maßnahmen außerhalb der beiden Siedlungsgebiete geplant sind, stellt die Konzeption der Grünvernetzung nicht in Frage. Maßgeblich ist insoweit, dass die Antragsgegnerin mit der Entwicklungsmaßnahme die Herstellung einer Verbindung der beiden Siedlungsgebiete miteinander durch die diese umgebende Natur anstrebt und die Nutzung der Flächen in einer Beziehung zueinanderstehen sollen. Nach der Satzungsbegründung ist Ziel der Planung, „einen ausgewogenen Mix von Wohnen, Arbeiten, Freiflächen und Biotopflächen herzustellen“. Damit sind die Freiflächen, die die Siedlungsflächen umgeben, ausdrücklich in die Planung einbezogen und es findet nicht lediglich die Entwicklung zweier Siedlungsgebiete ohne eine Beziehung zu der Umgebung, in die diese eingebettet sind, statt. Randnummer 70 Der Annahme der Entwicklungsmaßnahme als einer Gesamtmaßnahme (BVerwG, Beschluss vom
  40. Mai 2004 – 4 BN 7.04 –) steht auch nicht etwa entgegen, dass ein Aufbau- und Abhängigkeitsverhältnis zwischen den beiden Baugebieten und ein Bedürfnis für eine einheitliche Planung nicht besteht. Es ist auch nicht anzunehmen, dass mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zwei völlig unabhängige Einzelmaßnahmen realisiert werden sollen. Entscheidend ist, dass als einheitliches Planungsziel die Entwicklung des gesamten Bereichs mit unterschiedlichen Funktionen der verschiedenen Teilflächen vorgesehen ist. Die einzelnen Bereiche, wie etwa das Gewerbegebiet im Norden und das Stadtquartier im Süden untereinander, müssen dabei jedoch nicht in einem Abhängigkeitsverhältnis in dem Sinne stehen, dass etwa die Errichtung des einen Gebietes nicht ohne den gleichzeitigen Aufbau des anderen Gebietes möglich ist. Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist gekennzeichnet durch eine funktionale Gesamtplanung im Sinne eines Ineinandergreifens einer Vielzahl von Einzelmaßnahmen (vgl. BVerwG, Beschl. vom
  41. August 2002 – 4 BN 32.02 –, juris Rdnr. 5). Es steht dem Charakter einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme nicht entgegen, wenn sie abschnittweise verwirklicht werden soll. Je nach Komplexität der Entwicklungsmaßnahme kann ein Vorgehen in Teilabschnitten gerechtfertigt sein, wenn verschiedene Einzelmaßnahmen aus städtebaulichen Gründen ein planmäßiges und auch zeitlich aufeinander abgestimmtes Vorgehen erfordern (BVerwG, Beschluss vom
  42. Mai 2004, – 4 BN 7.04 –, juris Rdnr. 20; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom
  43. Juli 2021 – 3 S 2103/19 –, juris Rdnr. 202). In den Kontext der von der Antragsgegnerin geplanten Entwicklung eines eigenständigen neuen Stadtteils mit Bereichen für Wohnen, für Gewerbe, für Freiflächen und Biotopflächen gestellt bedeutet dies, dass eine getrennte Planung und Durchführung der einzelnen Abschnitte, nämlich des Wohngebiets, des Gebietes für Gewerbe bzw. den neuen BKA-Standort und der beide Flächen verbindenden Biotopvernetzung in getrennten Abschnitten möglich ist, ohne dass damit das Vorliegen einer Gesamtmaßnahme in Frage gestellt wird. In der Satzungsbegründung wie auch in dem Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen vom
  44. Juni 2019 wird in diesem Sinne hinreichend dargelegt, dass zur Verwirklichung des Planungsziels der Schaffung des neuen Stadtteils mit seinem besonderen Gepräge die Planung und Errichtung jedes der unterschiedlichen Gebiete gleichermaßen erforderlich ist, wenngleich deren Schaffung bzw. Errichtung nicht voneinander abhängt. Randnummer 71 Ein etwaiger funktionaler Zusammenhang ist auch nicht deshalb entfallen, weil der Bürgerentscheid zur CityBahn gescheitert ist. In der Entwicklungssatzung wird zwar mehrfach im Zusammenhang mit der Erschließung des Entwicklungsgebiets durch den ÖPNV auf die Realisierung der CityBahn abgestellt. Im Kapitel „Erschließung“ (Bl. 16) wird ausgeführt, es sei ein Zweig dieser Bahn geplant, mit dem beide Gebiete durch eine schienengebundene Trasse erschließe. Auch bei der Erläuterung der Standortalternativen (Bl. 35) wird auf die mögliche Erschließung durch die CityBahn verwiesen. Randnummer 72 Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass eine Realisierung der CityBahn auch entgegen dem negativen Bürgerentscheid gemäß § 8b Abs. 7 Satz 2 HGO durch einen abändernden Beschluss der Gemeindevertretung grundsätzlich möglich wäre. Darüber hinaus sieht jedoch die Satzungsbegründung gerade nicht vor, dass die Verbindung der beiden Baugebiete untereinander sowie mit dem übrigen Stadtgebiet allein durch die CityBahn erfolgen soll. So wird in der Satzungsbegründung im Kapitel „Erschließung“ ebenfalls eine Anbindung des Stadtquartiers an das übergeordnete Straßennetz und an die Bundesstraße B455 erläutert. Die Erschließung der Gewerbefläche für den KFZ-Verkehr solle mittels neuer Anschlüsse an die Bundesstraße B455 erfolgen. Danach besteht mit den geplanten Anschlüssen an die Bundesstraße B455 eine straßenmäßige Verbindung zwischen beiden Gebieten. Es ist dadurch auch gewährleistet, dass das Gewerbegebiet an den ÖPNV angeschlossen werden kann. Damit kann zugleich die räumliche Trennung, die durch die Autobahn A66 und die ICE-Trasse besteht, überwunden werden. Randnummer 73 Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme unterliegt auch im Hinblick auf ihre Vereinbarkeit mit dem Regionalplan keinen rechtlichen Bedenken, § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 2 BauGB. Randnummer 74 Gemäß § 165 Abs. 2 BauGB sollen mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden. Die Vorschrift benennt somit zwei unterschiedliche Zwecke, deren Verwirklichung die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme dienen kann, nämlich die Entwicklung des Gemeindegebiets oder die Entwicklung des Landesgebiets oder der Region (vgl. BVerwG, Urteil vom
  45. Dezember 2002 – 4 CN 7.01 –, juris Rdnr. 14 f.). Randnummer 75 Die Antragsgegnerin strebt die erstmalige Entwicklung eines Gemeindeteils an, das bislang städtebaulich nicht entwickelt war. § 1 Nr. 1 der Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Ostfeld“ benennt dieses Ziel ausdrücklich. Die Entwicklungsmaßnahme dient somit nicht primär der Verwirklichung von übergeordneten raumordnerischen Vorgaben der Regional- und Landesplanung. Randnummer 76 Dennoch bestand auch für die Antragsgegnerin die Pflicht zur Anpassung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme an die Vorgaben der Regionalplanung. Diese folgt letztlich aus § 4 Abs. 1 ROG (vgl. Bielenberg/Runkel/Spannowsky, Raumordnungs- und Landesplanungsrecht des Bundes und der Länder, § 4 Rdnr. 393). Die Planung einer Gemeinde in Gestalt einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme muss mit den verbindlichen Zielen der Raumordnung im Einklang stehen. Dies ergibt sich letztlich auch aus § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB, wonach eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme u. a. dann durchgeführt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der Maßnahme, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten erfordert. Es ist Sache der Regionalplanung, darüber zu befinden, an welchen Stellen des Regionalplans eine diesem Bedarf entsprechende Planung in Betracht kommt (vgl. BVerwG, Urteil vom
  46. Dezember 2002 - 4 CN 7.01 -, juris Rdnr. 27). Randnummer 77 In diesem Sinne hat die Antragsgegnerin die raumordnerischen Vorgaben als Bezugsrahmen erkannt und sie hat die Notwendigkeit der Beachtung der Vorgaben und ggfs. einer Anpassung im Hinblick auf verschiedene Festsetzungen gesehen. So wird in der der Satzungsbegründung (S. 18) auf die verschiedenen regionalplanerischen Vorgaben hingewiesen. Ausdrücklich wird die Festsetzung von Vorbehaltsgebieten für die Landwirtschaft und für besondere Klimafunktionen benannt. Im Hinblick auf die Anpassung der Entwicklungsmaßnahme an die Maßgaben der Raumordnung wird ausgeführt, dass zwar die Fortschreibung des Regionalplans Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplans begonnen habe, aber noch Zeit in Anspruch nehmen werde, sodass ein Zielabweichungsverfahren erforderlich sei. Auf den dann erfolgten Antrag der Antragsgegnerin hin hat die Regionalversammlung Südhessen mit Beschluss vom
  47. Mai 2021 gem. § 6 Abs. 2 ROG Abweichung von verschiedenen Zielen des Regionalplans Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 zugelassen. Randnummer 78 Danach stellt sich für das vorliegende Verfahren die Frage, inwieweit die zugunsten der Antragsgegnerin ergangene Abweichungsentscheidung im Rahmen der Prüfung der Rechtmäßigkeit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme inzident auf ihre Rechtmäßigkeit zu prüfen ist. Für die Anfechtung eines Planfeststellungsbeschlusses ist anerkannt, dass eine dazu ergangene Zielabweichungsentscheidung inzident auf ihre Rechtmäßigkeit und auf die Auswirkungen etwaiger Rechtsmängel zu prüfen ist, weil sie von der Beachtung eines ursprünglich anders bestimmten Raumordnungsziels befreit (vgl. BVerwG, Beschluss vom
  48. Juli 2005 - 9 VR 43.04 -, juris Rdnr. 8). Nichts Anderes kann für die Anfechtung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gelten. Randnummer 79 Die mit Bescheid des Regierungspräsidiums Darmstadt vom
  49. Mai 2021 bekanntgegebene Zielabweichungsentscheidung der Regionalversammlung Südhessen vom
  50. Mai 2021 unterliegt jedoch keinen Zweifeln im Hinblick auf ihre Rechtmäßigkeit. Randnummer 80 Die Abweichungsentscheidung erweist sich auch in Ansehung des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom
  51. September 2023 (4 C 6.21 -, juris) nicht deshalb als rechtwidrig, weil wegen der erheblichen Auswirkungen der Entwicklungsmaßnahme auf geschützte Gebiete eine Abweichungsentscheidung nach § 6 Abs. 2 ROG nicht hätte ergehen dürfen, sondern allein eine Änderung des Regionalplans mit vorheriger Umweltprüfung gem. § 8 Abs. 2 ROG rechtlich möglich gewesen wäre. Der Senat sieht unter diesem Aspekt keinen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Zielabweichungsentscheidung als begründet an und nimmt hierzu auf die Gründe seines im Normenkontrollverfahren 4 C 597/24.N zu der Zielabweichungsentscheidung der Regionalversammlung Südhessen vom
  52. Mai 2021 ergangenen Urteils vom
  53. November 2024 Bezug. Randnummer 81 Danach hat auch unter Beachtung der Gründe der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom
  54. September 2023 (a.a.O.) die nach § 6 Abs. 2 Satz 1 ROG a.F. ergangene Zielabweichungsentscheidung die Grundzüge der Planung nicht berührt, da ausgeschlossen werden kann, dass sie erhebliche Umweltauswirkungen hat. Randnummer 82 Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass die Zielabweichungsentscheidung zugunsten der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ergangen ist. Diese wiederum hat den Charakter einer Sicherungsmaßnahme, die in ihren Wirkungen mit einer Veränderungssperre gem. § 14 Abs. 1 BauGB vergleichbar ist. Sie dient in erster Linie dazu, der Gemeinde eine geordnete Bauleitplanung zu ermöglichen, ohne dass etwa durch die Veräußerung von Grundstücken oder deren Bebauung diese Planung erschwert oder unmöglich gemacht wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom
  55. März 2010 – 4 BN 60.09 –, juris Rdnr. 10). Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme schafft in baurechtlicher Hinsicht keinerlei Rechtspositionen, sondern sie hat im Gegenteil gem. § 169 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 144 Abs. 1 Nr. 1, § 14 Abs. 1 BauGB die Wirkung einer Veränderungssperre für die Genehmigung von Vorhaben (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom
  56. Juli 2021 – 3 S 2103/19 –, juris Rdnr. 66 f.; nachfolgend BVerwG, Beschluss vom
  57. Mai 2022 – 4 BN 3.22 –, juris Rdnr. 5). Sie ist auf Konkretisierung durch nachfolgende Planungsschritte hin angelegt. Sie hat eine andere Aufgabe als ein Bebauungsplan, indem sie bestimmte Genehmigungsvorbehalte auslöst, ohne dabei materiell auf die bestehende Bauplanungslage Einfluss zu nehmen (BVerwG, Beschluss vom
  58. März 2010 – 4 BN 60.09 –, juris Rdnr. 10). Die erforderlichen Bebauungspläne sind mangels entsprechender verbindlicher Festlegungen auch nicht aus der Entwicklungssatzung zu entwickeln. Dieser fehlt es an einem Inhalt in Gestalt von planerischen Festsetzungen, anhand dessen eine Überprüfung unter Berücksichtigung der in der Anlage 2 zu § 8 Abs. 2 ROG genannten Kriterien möglich wäre. Die Auswirkungen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme beschränken sich jedoch, wie vorstehend ausgeführt, auf die Sicherung des Entwicklungsbereichs gegen Veränderungen, insbesondere baulicher Art, § 169 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 144 Abs. 1 BauGB. Randnummer 83 Eine Pflicht zur Durchführung einer strategischen Umweltprüfung wird daher für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme selbst verneint (vgl. zur Sanierungssatzung BVerwG, Beschluss vom
  59. März 2010 – 4 BN 60.09 –, juris Rdnr. 10; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom
  60. Juli 2021 – 3 S 2103/19 –, juris Rdnr. 66; nachfolgend BVerwG, Beschluss vom
  61. Mai 2022 – 4 BN 3.22 –, juris Rdnr. 4 f.). Im Hinblick auf die Ordnungs- und Baumaßnahmen i.S.v. § 169 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. §§ 146 bis 148 BauGB ist allerdings zu prüfen, ob diese im Einzelfall Umweltverträglichkeitsprüfungen erfordern (BVerwG, Beschluss vom
  62. März 2010 - 4 BN 60.09 -, juris Rdnr. 11). Randnummer 84 Danach kann auch nicht die Betroffenheit des Landschaftsschutzgebiets „Stadt Wiesbaden“ für die Annahme angeführt werden, dass voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen durch die Zielabweichung nicht ausgeschlossen werden können, denn die Zielabweichung bezieht sich auf die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, die für sich genommen keine planerische Grundlage für Eingriffe in dieses Gebiet beinhaltet. Randnummer 85 Der Senat war entgegen dem in der mündlichen Verhandlung gestellten Antrag auch nicht gehalten, das Verfahren gem. § 94 VwGO bis zum rechtskräftigen Abschluss des gegen die Zielabweichungsentscheidung geführten vorgenannten Verfahrens ( 4 C 597/24.N ) auszusetzen. Dies ergibt sich zum einen aus der Befugnis, inzident die Rechtmäßigkeit der Zielabweichungsentscheidung zu prüfen, was vorstehend erfolgt ist. Zum anderen betraf das Verfahren die Klage eines Naturschutzverbands, der im Wesentlichen die Verletzung umweltbezogener Rechtsvorschriften gerügt hat. Tauglicher Klagegegenstand des dortigen Verfahrens war gem. § 1 Abs. 1 Satz 2 UmwRG lediglich das Unterlassen einer Planänderung i.S.v. § 8 Abs. 2 ROG, nicht jedoch die Zielabweichungsentscheidung selbst (Urteil des Senats vom
  63. November 2024 – 4 C 597/24.N –, bislang nicht veröffentlicht; vgl. BVerwG, Urteil vom
  64. September 2023 – 4 C 6.21 –, juris Rdnr. 11, 29). Auch war im Rahmen dieses Verfahrens nicht die Rechtmäßigkeit der Zielabweichungsentscheidung unter raumordnerischen Gesichtspunkten zu prüfen, da der Umweltverband gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 UmwRG auf die Geltendmachung der Verletzung umweltbezogener Rechtsvorschriften beschränkt ist. Randnummer 86 Das Wohl der Allgemeinheit erfordert die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme i.S.v. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Entwicklungsmaßnahme dient sowohl der Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten wie auch Arbeitsstätten. Randnummer 87 Bei der Prüfung der Voraussetzungen von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB sind die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme einhergehenden Rechtsfolgen zu beachten. So ist die Gemeinde gem. § 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB grundsätzlich verpflichtet, alle im Entwicklungsgebiet liegenden Grundstücke zu erwerben. Darüber hinaus gibt § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Gemeinde die Möglichkeit, notfalls im Wege eines vereinfachten Enteignungsverfahrens das Eigentum an den Grundstücken zu erwerben. Die Grunderwerbspflicht der Gemeinde und das vereinfachte Enteignungsverfahren führen dazu, dass die Entwicklungssatzung eine enteignende Vorwirkung ausübt. Die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen wird damit auf den Zeitpunkt der förmlichen Festlegung der Entwicklungssatzung vorverlegt, auch wenn diese zu dem besagten Zeitpunkt nicht schon für jedes Grundstück abschließend beurteilt werden können (BVerwG, Urteil vom
  65. Januar 1982 – 4 C 94.79 –, juris Rdnr. 31; BVerfG, Beschluss vom
  66. Juni 2008 – 1 BvR 349/04 u. A. –, juris Rdnr. 21). Die Entwicklungssatzung legt somit für ein nachfolgendes Enteignungsverfahren mit Bindungswirkung fest, dass das Wohl der Allgemeinheit den Entzug des Eigentums der im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke rechtfertigt. Somit ist auf der Grundlage einer spezifisch eigentumsrechtlichen Gesamtabwägung aller Gemeinwohlgesichtspunkte zu prüfen, ob das Wohl der Allgemeinheit die Enteignung erfordert (vgl. BVerwG, Beschluss vom
  67. Februar 2001 – 4 BN 55.00 –, juris Rdnr. 7). Randnummer 88 Die Antragsgegnerin hat die hiernach erforderliche Abwägung auf der Grundlage ihrer vorbereitenden Untersuchungen vorgenommen. Die Satzung beinhaltet eine Abwägung der in rechtlich nicht zu beanstandender Weise ermittelten und gewichteten öffentlichen und privaten Belange mit den mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten Gemeinwohlbelangen. Dabei hat die Antragsgegnerin zutreffend einen erhöhten Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten als Rechtfertigung für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme angenommen, § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Randnummer 89 Ein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten liegt dann vor, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig übersteigt (BVerwG, Urteil vom
  68. Juli 2009 – 4 CN 5.97 –, juris Rdnr. 25; Beschluss vom
  69. August 2002 – 4 BN 32.02 –, juris Rdnr. 11). Ein erhöhter Bedarf i.S.v. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB setzt danach neben der Feststellung, dass der Bedarf das Angebot deutlich übersteigt, das Vorliegen von Umständen voraus, wonach sich an dieser Situation in überschaubarer Zeit nichts ändern wird (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom
  70. Juli 2021 – 3 S 2103/19 –, juris Rdnr. 83). Die Entwicklung des Bedarfs ist anhand einer Prognose zu bestimmen (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom
  71. Oktober 2011 – 2 D 86/09 –, juris Rdnr. 62). Diese Prognose ist nur eingeschränkt gerichtlich überprüfbar. Der Planungsträger muss allerdings mit zumutbarem Aufwand alle berücksichtigungsfähigen Erkenntnismittel genutzt haben und ausgewertet haben. Maßgeblich für die gerichtliche Überprüfung ist der Satzungsbeschluss (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom
  72. Dezember 1989 – 8 S 2821/87 –, juris Rdnr. 63; Urteil vom
  73. Juli 2021 – 3 S 2103/19 –, juris Rdnr. 84). Randnummer 90 Die Antragsgegnerin hat das Bestehen eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten in rechtlich nicht zu beanstandender Weise begründet. Sie konnte zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses von einer erheblichen Nachfrage an Wohnraum ausgehen, die ohne die Entwicklungsmaßnahme nicht gedeckt werden würde. Sie hat hierzu eine auf der Grundlage verschiedener Erkenntnisquellen eine Prognose der Bevölkerungsentwicklung vorgenommen. Darauf aufbauend hat die Antragsgegnerin unter Heranziehung verschiedener Gutachten sowohl den quantitativen wie auch den qualitativen Wohnraumbedarf ermittelt. Ihre diesbezüglichen Darlegungen in der Satzung wie auch das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen rechtfertigen die Annahme eines erhöhten Wohnraumbedarfs, der mit den Mitteln der Bauleitplanung nicht zu befriedigen ist. Randnummer 91 Zunächst ist die Antragsgegnerin zu Recht von einem nachhaltigen Anstieg der Bevölkerungszahlen in ihrem Stadtgebiet ausgegangen. In der Satzungsbegründung wird hierzu auf die Prognosen des IWU-Gutachtens und das von der Stadtentwicklungsgesellschaft Wiesbaden in Auftrag gegebene empirica-Gutachten Bezug genommen und weiterhin auf die statistischen Erhebungen ihres eigenen Amtes für Statistik und Stadtforschung verwiesen. Die Antragsgegnerin hat hierzu in der Satzung ausgeführt, dass die vorgenannten Untersuchungen hinsichtlich des prognostizierten Bevölkerungsanstiegs divergieren, jedoch allen gemeinsam ist, dass ein Bevölkerungsanstieg auf 300.000 Einwohner vorhergesagt wird, wobei das Amt für Statistik und Stadtforschung davon ausgehe, dass dieser Wert schon im Jahre 2025 erreicht werde, wohingegen die beiden anderen Gutachten vom Erreichen dieses Wertes im Jahre 2050 ausgingen. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass bereits zum Zeitpunkt
  74. Januar 2020 die Bevölkerung Wiesbadens knapp 291.000 Einwohner umfasst hat. Randnummer 92 Die Bevölkerungsprognose ist anhand der vorgenannten Erkenntnisquellen sowie der im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen vom
  75. Juni 2019 ausgewerteten Quellen nachvollziehbar dargelegt. So bezieht sich das IWU-Gutachten für die Bevölkerungsentwicklung auf die im Mai 2016 im Auftrag des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Landesentwicklung von der Hessen Agentur herausgegebene „Bevölkerungsvorausschätzung für Hessen und seine Regionen als Grundlage der Landesentwicklungsplanung“ (nachfolgend: Bevölkerungsschätzung Hessen Agentur). Diese zeigt die Bevölkerungsentwicklung ausgehend vom Jahre 2014 in einem Prognosezeitraum bis zu den Jahren 2030 bzw. 2050 landesweit und auf die einzelnen Landkreise und kreisfreien Städte heruntergebrochen auf. Sie beruht auf der im Jahre 2011 durchgeführten Zensuserhebung unter Berücksichtigung der im Jahre 2015 stattgefundenen Flüchtlingsbewegungen. Für die Stadt Wiesbaden war danach zum
  76. Dezember 2014 von einem Bevölkerungsbestand von 275.100 Einwohnern auszugehen. Für das Jahr 2030 wird ein Bestand von 292.800, für das Jahr 2050 von 299.900 Einwohnern prognostiziert (vgl. S. 10 Bevölkerungsschätzung Hessen Agentur). Randnummer 93 Das empirica-Gutachten basiert wiederum auf eigenen Berechnungen zur Bevölkerungsprognose, die wiederum auf der Zensuserhebung 2011, Statistiken des Statistischen Bundesamts, des Hessischen Statistische Landesamts, der Hessen Agentur sowie Erhebungen des Wiesbadener Amtes für Strategische Steuerung, Stadtforschung und Statistik beruhen (vgl. S. 6, 27 des empirica-Gutachtens). In diesem Gutachten wird zunächst die Bevölkerungsentwicklung der zurückliegenden zwei Jahrzehnte ausgewertet. Ebenso wird die Bevölkerungsentwicklung vergleichbarer Städte analysiert. Ebenfalls werden Zuzüge und Fortzüge untersucht. In der zusammenfassenden Prognose wird ausgeführt, dass der Bevölkerungszuwachs, bezogen auf eine Prognose bis 2050, im Vergleich zu den anderen Prognosen zunächst etwas niedriger, im weiten Prognosehorizont etwas höher ausfällt, was mit dem bereits eingetretenen Rückgang der Auslandszuwanderung begründet wird. Im Ergebnis gelangt aber auch diese Studie zur Prognose einer Bevölkerungszahl, die knapp unter 300.000 Einwohnern liegt (vgl. Abbildungen 16 und 20, S. 26 und 30 des empirica-Gutachtens). Randnummer 94 Der Studie der empirica AG liegt auch nicht die Annahme zugrunde, dass es im Stadtgebiet zu keinem Bevölkerungswachstum komme und dass das Entwicklungsgebiet als Katalysator für eine Wachstumsschwäche eine Nachfrage erst erzeugen soll. Zwar darf eine Gemeinde eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nicht dafür nutzbar machen, eine Nachfrage, die eigentlich nicht besteht, erst zu erzeugen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom
  77. Juli 2021 – 3 S 2103/19 –, juris Rdnr. 89 m.w.N.). Entgegen dem Vorbringen der Antragsteller ergibt sich aus der empirica-Studie, dass diese solche Effekte bei der Berechnung der Bevölkerungsentwicklung gerade nicht berücksichtigt hat. In der Studie wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Prognose auf der Annahme beruht, dass die Stadt Wiesbaden ihre Wohnungspolitik gerade nicht ändern werde. Die Ausweisung großer Flächen sei gerade nicht „eingepreist“ und die Prognose sei daher so zu verstehen, dass ein möglicher Sog, den das Projektgebiet entfalten könnte, gerade nicht berücksichtigt ist (vgl. empirica-Gutachten, S. 6). Randnummer 95 Weiterhin hat die Antragsgegnerin im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen vom
  78. Juni 2019 den damals noch aktuellen vom Hessischen Statistischen Landesamt im Februar 2016 erstellten Statistischen Bericht zur Erstellung ihrer Bevölkerungsprognose herangezogen (vgl. Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen, S. 142). Nach diesem Bericht wurde eine Bevölkerungszunahme von 6,2 % bzw. eine Einwohnerzahl von 292.200 für das Jahr 2030 prognostiziert. (vgl. Statistische Berichte, Bevölkerung in Hessen 2060, Februar 2016, S. 11, 31), einen weiteren Zeithorizont enthielt dieser Bericht noch nicht. Soweit die Antragsteller vortragen, dass entgegen den Prognosen der Antragsgegnerin das Hessische Statistische Landesamt von einer Bevölkerungsabnahme im Zeitraum von 2021 bis 2050 von 4,1 % ausgehe, beziehen sie sich allerdings auf die Statistischen Berichte dieses Amts vom März 2023 (Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Hessen bis 2070), die zeitlich lange nach dem Satzungsbeschluss der Antragsgegnerin veröffentlicht worden sind. Damit wird die Richtigkeit der Prognose jedoch nicht in Frage gestellt. Maßgeblich ist allein, ob die Antragsgegnerin im maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses alle ihr zugänglichen statistischen Daten ermittelt und in nachvollziehbarer und fehlerfreien Weise ausgewertet hat, nicht jedoch, ob die Prognose durch spätere Prognosen bestätigt wird. Danach kommt es auch nicht mehr auf aktuelle Untersuchungen der Bevölkerungsentwicklung an, welche Gegenstand des eines Antrags des Ortsbeirats Schierstein sein sollen. Randnummer 96 Dass die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorliegenden Prognosen auch in Ansehung der anderweitigen Prognosen des aktuellsten Berichts des Hessischen Statistischen Landesamts belastbar waren, wird letztlich durch den Umstand bestätigt, dass die Landeshauptstadt Wiesbaden, wie in der Satzungsbegründung ausgeführt wird, schon zum
  79. Januar 2020 knapp 291.000 Einwohner hatte. Randnummer 97 Ein kontinuierlicher Bevölkerungsanstieg wird weiterhin auch durch die eigenen Statistiken der Antragsgegnerin belegt. In den „Wiesbadener Stadtanalysen - Vorausberechnung der Wiesbadener Bevölkerung und Haushalte bis 2035“ des Amtes für Strategische Steuerung, Stadtforschung und Statistik der Antragsgegnerin aus dem Juni 2017 wird ein Bevölkerungsanstieg auf 303.700 Einwohner bis zum Jahre 2035 dargelegt. Diese Vorausberechnung wurde auf der Grundlage des Einwohnermelderegisters erstellt, wobei ausgeführt wird, dass die Bevölkerungszahl des Registers um 8.000 Einwohner höher liegt als die amtliche Fortschreibung (vgl. S. 7 f. der Wiesbadener Stadtanalysen). Dabei wurde die Prognose auf der Grundlage einer Fortschreibung der Bevölkerungsentwicklung in der Vergangenheit abgeleitet. Randnummer 98 Die auf der Grundlage der Zahlen zur Bevölkerungsentwicklung erstellte Prognose der Haushaltszahlen ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Antragsgegnerin hat sich in der Satzungsbegründung auf die beiden Gutachten der empirica AG und des IWU bezogen und zusammenfassend ausgeführt, beide Prognosen gingen davon aus, dass bis zum Jahr 2050 zwischen 20.000 und 32.000 Wohneinheiten benötigt würden. Nach den Angaben zum Wohnraumpotenzial im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen (Kapitel 6.3.2.9., Tabelle 44) würden in diesem Zeitraum aber nur 10.400 Wohneinheiten geschaffen. Das IWU leite daraus ein Wohnraumdefizit bis 2050 von 20.900 Wohneinheiten ab, die empirica AG von 11.100 Wohneinheiten. Selbst bei Realisierung des Ostfelds mit ca. 4.000 bis 6.000 Wohneinheiten verbliebe weiterhin ein ungedeckter Bedarf an Wohnraum. Auch bestehe ein besonderer qualitativer Wohnraumbedarf, der in einem deutlichen Mehrbedarf im bezahlbaren Segment der Mehrfamilienhäuser sowohl zur Miete als auch im Eigentum liege. Die Datenlage der Sozialverwaltung bestätige den zusätzlichen Bedarf an preiswerten, bezahlbaren Wohnungen auch für größere Familien. Rund 40-50 % der Wiesbadener Haushalte lägen innerhalb der Einkommensgrenzen für den geförderten Wohnungsbau. Randnummer 99 Die für diese Prognose herangezogenen Gutachten begründen in nachvollziehbarer Weise den von der Antragsgegnerin angenommenen Anstieg der Haushaltszahlen in ihrem Stadtgebiet. Im IWU-Gutachten wird zunächst die Bedeutung der Wirtschaftshaushalte dargestellt und erläutert, dass eine Zunahme der Haushalte selbst dann noch zu verzeichnen gewesen sei, als die Bevölkerung bereits abgenommen habe. Dies habe vielfältige Gründe wie das höhere Alter bei der Familiengründung und der Geburt des ersten Kindes, der Anstieg der Scheidungsfälle sowie die zunehmende Alterung der Bevölkerung, die mit einer Aufteilung der Familienhaushalte einhergehe. Auch in der Zukunft werde die Zahl der Haushalte schneller wachsen als die Bevölkerung. Für Hessen wird für den Zeitraum von 2014 bis 2040 eine Zunahme der Haushalte von 3,009 Millionen auf 3,373 Millionen Haushalte prognostiziert, für Wiesbaden ein Anstieg von 140.060 auf 161.608 Haushalte. Es wird erläutert, dass sich die Haushaltsstruktur im Prognosezeitraum verändern wird, wobei der Anteil der jüngeren und der größeren Haushalte abnehmen wird und die älteren Haushalte zunehmen werden. Abschließend wird die Anzahl der Wirtschaftshaushalte um die nicht bedarfsrelevanten Wirtschaftshaushalte bereinigt. Dabei handelt es sich um solche Wirtschaftshaushalte, die, wie etwa studentische Wohngemeinschaften gemeinsam freiwillig in einem Haushalt wohnen, ohne dass für sie ein tatsächlicher Bedarf für einen eigenen Haushalt bestünde. Danach bestanden in Wiesbaden im Jahre 2014 insgesamt 138.505 bedarfsrelevante Haushalte, für das Jahr 2030 werden 152.738 und für das Jahr 2040 werden 159.502 bedarfsrelevante Haushalte prognostiziert. Randnummer 100 Das empirica-Gutachten geht ebenfalls von einem kontinuierlichen Anstieg der Anzahl der Haushalte in Wiesbaden bis zum Jahre 2050 aus. Auch dieses Gutachten führt aus, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße seit Jahrzehnten gesunken ist. Im Jahre 2015 hätten im Durchschnitt in der Bundesrepublik nur noch 1,86 Personen in einem Haushalt gelebt. Für die Stadt Wiesbaden seien die Quoten aus dem Mikrozensus für den Regionaltyp Großstadt-West zugrunde gelegt worden. Durch die Multiplikation der Haushaltsvorstandsquoten mit der Bevölkerungsprognose wurde sodann die Entwicklung der Haushalte ermittelt. Danach steigt die Zahl der Haushalte um 5,5 % bis zum Jahr 2030, danach um 7,1 %. Die Studie geht von einem stärkeren Anstieg der Anzahl der Haushalte gegenüber der Einwohneranzahl aus und nimmt einen Anstieg der Anzahl der wohnungsnachfragenden Haushalte von 145.424 im Jahre 2015 auf 154.747 im Jahre 2035 an. Randnummer 101 Die auf der Basis der Haushaltszahlen ermittelte Nachfrage an Wohnungen ist ebenfalls schlüssig dargelegt. Das IWU-Gutachten ermittelt den Wohnungsbedarf anhand einer Gegenüberstellung des Nachholbedarfs, also der Anzahl der im Ausgangsjahr der Prognose fehlenden Wohnungen, des Ersatzbedarfs, also des jährlich fortfallenden Bestands an Wohnungen etwa wegen Abrissen, und des Neubedarfs. Es gelangt zu einem Bedarf von 32.589 Wohnungen im Zeitraum von 2014 bis
  80. Das empirica-Gutachten gelangt unter Auswertung der Anzahl der Haushalte und einer sowohl qualitativen wie quantitativen Auswertung zwar im Ergebnis im Vergleich zu dem IWU-Gutachten zu einer geringeren Anzahl von 22.500 Wohnungen, die im Zeitraum zwischen 2020 und 2050 zu errichten wären. Allerdings berücksichtigt dieses Gutachten nicht den sog. Nachholbedarf, also die Anzahl der im Zeitpunkt der Prognoseerstellung schon fehlenden Wohnungen. Die Antragsgegnerin hat in dem Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen auf die große Differenz zwischen beiden Studien hingewiesen, aber nachvollziehbar ausgeführt, dass sowohl die Aussagen der konservativen wie auch der progressiven Studie deshalb zu berücksichtigen seien, um die Bandbreite der möglichen Entwicklung abzudecken. Dies erscheint plausibel, da jedenfalls beiden Studien gemeinsam die Prognose eines erheblichen Wohnungsdefizits ist. Randnummer 102 Die Antragsgegnerin hat dem prognostizierten Wohnungsbedarf das bestehende bzw. im Prognosezeitraum zu erwartende Wohnbaupotenzial in rechtlich nicht zu beanstandender Weise gegenübergestellt. Randnummer 103 Im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen (Kapitel 6.3.2, S. 149 f.) werden verschiedene Flächenpotenziale untersucht und beziffert. Der Bericht differenziert zwischen kurz-, mittel- und langfristigen Wohnbauflächenpotenzialen, Nachverdichtungspotenzialen, Impulsräumen aus dem Stadtentwicklungskonzept Wiesbaden 2030+, Flächenpotenzialen aus dem Flächennutzungsplan 2003, Zuwachsflächen aus dem Regionalplan Südhessen und US-Militärflächen. Die Antragsgegnerin stützt sich dabei auf die Untersuchungen einer verwaltungsinternen Arbeitsgruppe, die die avisierten, die aktivierten und die bereits in Umsetzung befindlichen Potenziale regelmäßig ermittelt. Randnummer 104 Die Antragsgegnerin hat bei der Ermittlung der Potenziale zwischen zwei Prognosehorizonten, nämlich bis 2025 und bis 2050 unterschieden. Bei den kurzfristig bis zum Jahre 2025 verfügbaren Potenzialen hat sie Neuausweisungen im Umfang von 3.000 Wohneinheiten in Ansatz gebracht. Diese beträfen Standorte von städtischen Planungen, für die ein Bauleitplanverfahren eingeleitet, aber noch nicht abgeschlossen sei. Sie hat daneben langfristige Wohnbauflächenpotenziale im Umfang von 5.700 Wohneinheiten identifiziert, für die ein Bauleitplanverfahren noch einzuleiten ist und deren Verfügbarkeit ab dem Jahre 2025 prognostiziert wird. Randnummer 105 Weiterhin hat die Antragsgegnerin Nachverdichtungspotenziale im Gesamtumfang von 1.600 Wohneinheiten zugrunde gelegt, wovon 500 Wohneinheiten bis 2025 und weitere 1.100 Wohneinheiten bis 2050 verfügbar seien. Im Stadtgebiet vorhandene Baulücken könnten grundsätzlich nutzbar sein, jedoch sei man auf die Mitwirkung der Eigentümer angewiesen, da sich diese Flächen überwiegend in privater Hand befänden. Eine Baulandmobilisierung sei von Seiten der Verwaltung nicht steuerbar. Die meisten Potenziale zur Nachverdichtung seien in Siedlungen der Nachkriegszeit anzunehmen, die aufgrund ihrer Eigentümerstruktur und im Hinblick auf weitere Restriktionen keine hohe Umsetzungswahrscheinlichkeit auswiesen. Auch diese Potenziale seien in ihrer Realisierung von einer umfassenden Kommunikation mit der Bewohnerschaft abhängig und der zeitliche Horizont sei schwer fassbar. Randnummer 106 Durch Nachverdichtungen in den sog. Impulsräumen des Stadtentwicklungskonzepts Wiesbaden 2030+ sind nach den Ausführungen der Antragsgegnerin im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen insgesamt 900 Wohneinheiten zu schaffen, wovon bis zu 300 Wohneinheiten bis zum Jahre 2025, die übrigen 600 bis zum Jahre 2050 umgesetzt werden könnten. Randnummer 107 Hinsichtlich der im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Wohnbauflächen wird im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen ausgeführt, dass der überwiegende Teil dieser Flächen bereits realisiert ist oder sich in der Umsetzung befindet und die damit verbundenen Potenziale nahezu vollständig ausgeschöpft sind. Der verbleibende Rest sei nicht aktivierbar, da es sich um militärisch genutzte Flächen handele, die ohne entsprechende Zustimmung nicht zivil genutzt werden könnten. Randnummer 108 Ein Zugriff auf US-Militärflächen sei zwar im Flächennutzungsplan für die Stadtentwicklung vorgesehen, jedoch sei aufgrund einer unerwarteten Entwicklung das US-Headquarter von Heidelberg nach Wiesbaden in die „Clay-Kaserne“ umgezogen und eine Freigabe der militärisch genutzten Flächen im Stadtgebiet im Umfang von mindestens 150 ha sei nicht zu erwarten. Randnummer 109 Die Antragsgegnerin hat auf der Grundlage der ihr vorliegenden Erkenntnisse den Bedarf an Wohnstätten den vorhandenen bzw. zu erwartenden Potenzialen nachvollziehbar gegenübergestellt und auf dieser Grundlage das Bestehen eines erheblichen Wohnraumdefizits ermittelt. In der Satzungsbegründung wird unter Verweis auf die Prognosen ausgeführt, dass bis zum Jahr 2050 ein Bedarf zwischen 20.000 und 32.000 Wohneinheiten besteht, dem jedoch nur ein Potenzial von 10.400 Wohneinheiten gegenübersteht. Die im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen enthaltene Zusammenfassung (S. 154) beinhaltet eine rechnerische Zusammenfassung der vorstehend erläuterten Potenziale, die dem genau entspricht. Randnummer 110 Die gegen die Berechnung der Potenziale in einer Stellungnahme von HGON und BUND aus dem Februar 2022 vorgetragenen Einwände stellen die Richtigkeit der Prognose der Antragsgegnerin nicht in Frage. Ungeachtet des Umstands, dass diese Stellungnahme erst lange Zeit nach dem Satzungsbeschluss erstellt wurde und deshalb von der Antragsgegnerin auch nicht berücksichtigt werden konnte, ist auch nicht erkennbar, inwieweit die von Umweltorganisationen erstellte als Hintergrundinformation bezeichnete Stellungnahme von einer Sachkunde im Hinblick auf die anzustellende Prognose getragen ist. Im Übrigen sind die in der Stellungnahme vorgetragenen Einwände auch nicht durchgreifend. Insbesondere hat die Antragsgegnerin den Umstand, dass die von ihr herangezogenen Gutachten hinsichtlich der Prognoseergebnisse eine große Differenz aufweisen, hinreichend gewürdigt und ist dabei zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass sich aus beiden Gutachten hinreichend deutlich ergibt, dass ein erheblicher Wohnungsbedarf besteht, der das Angebot längerfristig bei weitem übersteigt. Randnummer 111 Die Antragsgegnerin hat weiterhin auch dargelegt, dass ein besonderer qualitativer Wohnraumbedarf die Schaffung von preiswertem Wohnraum erfordert. In der Satzungsbegründung wird hierzu dargelegt, dass ein deutlicher Bedarf im Bereich von Mehrfamilienhäusern besteht. Die Kostenmiete für frei finanzierte Wohnungen bewege sich im Bereich zwischen 12.- und 14.- Euro, wobei die Preise aufgrund der stetig steigenden Bodenpreise anstiegen. Die Datenlage der Sozialverwaltung der Landeshauptstadt Wiesbaden bestätige den zusätzlichen Bedarf an preiswerten und bezahlbaren Wohnungen, da 40-50% der Wiesbadener Haushalte innerhalb der Einkommensgrenzen für den geförderten Wohnungsbau lägen und damit dem unteren Einkommensbereich zuzuordnen seien. Die Zahl der als wohnungssuchend registrierten Haushalte liege im Mittel der letzten 10 Jahre konstant auf einem Niveau von 3.000 Haushalten, zusätzlich müssten auch die noch in Gemeinschaftsunterkünften untergebrachten rund 400 Haushalte für Geflüchtete mit SGB II-Bezug als potenziell wohnungssuchend angenommen werden. Einwände hiergegen haben die Antragsteller nicht vorgetragen und solche sind auch sonst nicht ersichtlich. Randnummer 112 Die Antragsgegnerin hat auch die Erforderlichkeit der Schaffung von Gewerbeflächen zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten hinreichend dargelegt. Randnummer 113 Sie hat in der Satzungsbegründung hierzu ausgeführt, ein erhöhter qualitativer Bedarf an gewerblichen Grundstücken bestehe deshalb, weil kaum eine Auswahl an Gewerbegrundstücken vorhanden sei, der Unternehmen angeboten werden könnte, weil Grundstücke mit Planungsrecht oftmals nicht über flexible Zuschnitte und Größen verfügten und weil bestehende, noch freie Bauflächen oftmals über keine leistungsfähige Anbindung an ein Verkehrswegesystem verfügten. Randnummer 114 Im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen (S. 147) wird auf den Hessen-Report 2016 der Hessen Agentur verwiesen, in dem als wachsende Branchen im Regierungsbezirk Darmstadt insbesondere die Dienstleistungsbranche mit entsprechenden Zuwachsraten dargestellt wird. Ausführlich wird im empirica-Gutachten zunächst die Beschäftigtenentwicklung in Wiesbaden auf der Grundlage der Entwicklung in den Jahren 2002 bis 2016 untersucht, wobei nach Wirtschaftszweigen differenziert die Veränderung der Wachstumsraten sowie die Beschäftigungsentwicklung untersucht wird. Diese Studie bewertet den Zuwachs der Nachfrage nach Gewerbeflächen zwar als gering, beziffert diesen bis zum Jahre 2050 aber auf immerhin 85 ha. Die Antragsgegnerin hat in der Satzungsbegründung zusätzlich auf die Besonderheit der Landeshauptstadt Wiesbaden als Dienstsitz des Bundeskriminalamts verwiesen. Diese Behörde suche einen Standort zur Konsolidierung aller Behördenteile, die an verschiedenen Orten in der Stadt verteilt sind und habe im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange einen Flächenbedarf von 14-20 ha geltend gemacht. Mit der Entwicklungsmaßnahme würden die Voraussetzungen geschaffen, diese Behörde innerhalb der Stadt zu halten. Damit hat die Antragsgegnerin das Bestehen eines qualifizierten Bedarfs an Flächen für Arbeitsstätten und Gewerbe hinreichend dargelegt. Danach kommt es auch nicht mehr darauf an, ob Arbeitssuchende über entsprechende Qualifikationen verfügen, um von dem anzusiedelnden Gewerbe nachgefragt zu werden. Randnummer 115 Auch stehen die Aussagen der Studie „Homeoffice im Verlauf der Corona-Pandemie“ des ifo-Instituts aus dem Juli 2021, wonach sich der Bedarf an Arbeitsstätten aufgrund der infolge der Corona-Pandemie entstandenen hybriden Arbeitswelt verändert habe und der Bedarf an Büroflächen um 50% gesunken sei, der Prognose der Antragsgegnerin nicht entgegen. Zum einen ist darauf hinzuweisen, dass etwaige Auswirkungen der Pandemie, die im Frühjahr 2020 in der Bundesrepublik Deutschland ausgebrochen war, zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht absehbar waren und demgemäß von der Antragsgegnerin nicht im Rahmen ihrer Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Auch ist die Antragsgegnerin dem in der Sache entgegengetreten, indem sie auf verschiedene Veröffentlichungen verwiesen hat, die ihre Prognose einer bestehenden Nachfrage nach Büroraum bestätigen (Büromarktbericht 2021 - Immobilienentwicklung in Wiesbaden“ der Fa. Steinhauer; Bericht des Wiesbadener Kuriers vom
  81. März 2022 „Moderne Büros sind Mangelware“; Bericht der Frankfurter Rundschau vom
  82. März 2022 „Gefragter Bürostandort-Behörden mieten große Flächen/Neue Konzepte entstehen“). Randnummer 116 Auch kann nicht angenommen werden, dass durch einen Umzug des Bundeskriminalamts in den projektierten neuen Standort die bisher genutzten Flächen frei werden. Die Antragsgegnerin hat zutreffend darauf verwiesen, dass freiwerdende Flächen bei der Berechnung der Potenziale unter Berücksichtigung sektorspezifischer Wiederverwertungsquoten Berücksichtigung gefunden haben. Sie hat hierzu auf den Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen bzw. auf das Gutachten von empirica verwiesen. Ergänzend hat sie ausgeführt, dass für die vom BKA bislang genutzten Grundstücke teilweise Folgenutzungen für weitere Bedarfe des Bundes vorgesehen seien und der Bund nicht erklärt habe, die bisherigen Flächen aufgeben zu wollen. Vor diesem Hintergrund kann der Einwand nicht durchgreifen, die durch einen Umzug des BKA freiwerdenden Flächen kompensierten anderweitige Bedarfe. Randnummer 117 Die Antragsgegnerin hat auch hinreichend geprüft, ob die von ihr angestrebten städtebaulichen Ziele durch anderweitige Planungsalternativen mit geringerer Eingriffsintensität verwirklicht werden können. Die enteignungsrechtliche Vorwirkung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bedingt es, dass die Gemeinde prüft, ob die ihre städtebauliche Zielsetzung mit milderen Mitteln erreichen kann, die eine geringere Eingriffsintensität für die betroffenen Grundstückseigentümer aufweist (BVerwG, Beschluss vom
  83. März 1998 – 4 BN 4.98 –, juris Rdnr. 11). Randnummer 118 Ob eine Planungsalternative besteht, die vorrangig in Betracht zu ziehen ist, bestimmt sich nach dem Grad der Eignung der Alternativfläche zur Verwirklichung der städtebaulichen Zielvorstellung der Gemeinde und nach der Bedeutung der Belange der betroffenen Grundstückseigentümer. Dabei ist etwa die Anbindung des Planungsraums an das Verkehrsnetz und das Vorhandensein standortrelevanter Einrichtung von Bedeutung. Die Gemeinde muss dabei nicht mit anderen Standorten vorliebnehmen, wenn diese im Hinblick auf ihre planerischen Zielsetzungen weniger oder nur unzureichend genügen (vgl. BVerwG, Urteil vom
  84. Juli 1998 – 4 CN 5.97 –, juris Rdnr. 51). Randnummer 119 Die Antragsgegnerin hat in rechtlich nicht zu beanstandender Weise Planungsalternativen für die Entwicklung von Wohnbauflächen auf anderen Standorten im Stadtgebiet in Erwägung gezogen. Sie hat hierzu in der Satzungsbegründung ausgeführt, die Entwicklung von Wohnbauflächen auf alternativen Standorten sei auf der Grundlage des Stadtentwicklungskonzepts WISEK2030+ geprüft worden. Als Alternative habe sich danach allein die sog. Perspektivfläche West angeboten. Diese Fläche habe nur ein Drittel der Größe des Entwicklungsgebiets. Die Perspektivfläche West und das Ostfeld wiesen ähnliche Planungswiderstände auf, der Vergleich der beiden Flächen zeige jedoch, dass das Ostfeld aufgrund seiner verkehrlichen Erschließung und der naturräumlichen Lage deutlich vorzugswürdig sei. Es liege verkehrsgünstig an den vierspurigen Straßen B455 und der A
  85. Auch sei die Anbindungsmöglichkeit an die CityBahn für eine nachhaltige und zukunftsfähige Mobilität gegeben. Im Bereich Ostfeld befänden sich bereits ca. 85% der zukünftigen Bauflächen in öffentlicher Hand und es sei nur ein verhältnismäßig geringer Teil privater Grundstücksbesitzer von einer Entwicklungsmaßnahme betroffen. Diese Konstellation sei im Stadtgebiet einmalig. Weitere alternative Standorte mit ackerbaulichen Flächen im Süden der Stadt seien entweder zu klein, nicht ausreichend erschlossen oder die Grundstücke befänden sich überwiegend in privater Hand, was eine hohe Anzahl von Betroffenen zur Folge habe. Da die im Ostfeld geplanten 4.000 bis 6.000 Wohneinheiten allein nicht ausreichten, um den Wohnungsbedarf zu decken, seien die Alternativflächen für die weitere Gebietsentwicklung erforderlich. Deren Entwicklung werde aber wegen der zeitlichen Umsetzungsperspektive zurückgestellt, da die Aktivierung dieser Flächen vergleichsweise schwer möglich und zeitintensiv sei. Randnummer 120 Mit diesen Erwägungen hat die Antragsgegnerin in rechtlich nicht zu beanstandender Weise die maßgeblichen Aspekte einer Alternativplanung, nämlich die Eignung von Alternativflächen im Hinblick auf die Verwirklichung ihrer städtebaulichen Zielsetzung, die Erschließung des Plangebiets und die Betroffenheit von Eigentümern in Erwägung gezogen und abgewogen. Randnummer 121 Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, die Alternativenprüfung erweise sich deshalb als unzureichend, weil die Antragsgegnerin statt der Inanspruchnahme der Flächen nördlich der Autobahn A66 eine Verlagerung des geplanten Standorts des BKA in den Bereich B2 geprüft habe. Die Antragsgegnerin hat hierzu in der Satzungsbegründung für den Senat nachvollziehbar ausgeführt, dass sich nach der Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen die ausgewählten Flächen im Hinblick auf die Eigentümerstruktur, die verkehrliche Anbindung und die zu überwindenden Planungshindernisse am Besten eignet, um das Planungsziel zeitnah erreichen zu können. Randnummer 122 Danach ist die Bewertung der Antragsgegnerin, dass im Stadtgebiet der Landeshauptstadt Wiesbaden keine alternativen Flächen zur Verfügung stehen, mit denen die Erreichung der mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme in weniger konfliktträchtiger Weise verwirklicht werden können, in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Randnummer 123 Die Antragsgegnerin hat entgegen dem Vorbringen der Antragstellerin auch hinreichend dargelegt, dass sie die Verwirklichung ihrer städtebaulichen Ziele nicht auch ohne die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme hat erreichen können. Die Antragsgegnerin hat in der Satzungsbegründung darauf verwiesen, dass ohne eine städtebauliche Entwicklung des Ostfelds der Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten ungedeckt bliebe, was zu einer weiteren Verteuerung der unbebauten Grundstücke und zu einer weiteren Verteuerung der Mieten führe. Der Einwand, die Antragsgegnerin könne den neuen BKA-Standort auch ohne die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme mit den Mitteln des Bauplanungsrechts verwirklichen, steht dem nicht entgegen, denn die Schaffung eines entsprechenden Gebiets ist lediglich ein Teil der von der Antragsgegnerin verfolgten städtebaulichen Ziele ist, die ein neues Stadtquartier, bestehend aus Wohnbebauung, Gewerbeflächen und Biotopflächen schaffen will. Der Umstand, dass die Bundesimmobilienagentur im Entwicklungsbereich über größere Flächen verfügt, rechtfertigt ebenfalls nicht die Annahme, es habe die Möglichkeit bestanden, von der Maßnahme abzusehen. Die Antragsgegnerin hat diesbezüglich ausgeführt, das BKA habe einen Flächenbedarf von 14 bis 20 ha angemeldet, wohingegen die Bundesimmobilienagentur lediglich über eine Fläche von 13,5 ha in Gestalt eines flächenhaften Naturdenkmals mit altem Baumbestand verfüge. Randnummer 124 Der Erforderlichkeit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme steht auch nicht entgegen, dass sie wegen den nachfolgenden Planungen etwa entgegenstehenden Schutzgütern nicht realisierbar wäre. Die Erforderlichkeit der Entwicklungsmaßnahme könnte dann in Frage stehen, wenn ihrer Verwirklichung in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht unüberwindbare Hindernisse entgegenstünden, die schon im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses sicher absehbar sind und nach denen die Durchführung der Maßnahme unter keiner denkbaren Planungsvariante in Betracht kommt (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom
  86. Juli 2021 – 3 S 2103/19 –, juris Rdnr. 158.; BVerwG, Beschluss vom
  87. Mai 2022 – 4 BN 3.22 –, juris Rdnr. 17). Randnummer 125 Es ergeben sich keine, der Umsetzung der Maßnahme entgegenstehenden unüberwindlichen Hindernisse unter dem Aspekt, dass die Erschließung des Entwicklungsgebiets nicht gesichert ist. Es ist auch nicht anzunehmen, dass das Plankonzept deshalb nicht verwirklicht werden kann, weil etwa eine schienengebundene Erschließung des Gebietes nach dem Scheitern des Volksentscheids zur CityBahn ausscheidet. Die Antragsgegnerin will die Erschließung der beiden vorgesehenen Planflächen ausweislich der Satzungsbegründung mittels neuer Anschlüsse zur B455 und einer Anbindung an das S-Bahn-Netz verwirklichen. Es wird in der Satzungsbegründung zwar auch ausgeführt, es werde von Anfang an ein Zweig der CityBahn zur Erschließung des Gewerbegebiets wie auch des neuen Wohnquartiers mitgeplant. Dass mit dem Wegfall dieser weiteren Erschließungsmöglichkeit die Erschließung überhaupt in Frage gestellt wird, ist jedoch nicht ersichtlich. Randnummer 126 Auch steht der Durchführung der Maßnahme nicht entgegen, dass die Siedlungsgebiete in der Zone II des vom Regierungspräsidium Darmstadt festgelegten Landschaftsschutzgebiets „Stadt Wiesbaden“ liegen. In diesem Zusammenhang wird vorgetragen, die Antragsgegnerin sei nicht in der Lage, eine Änderung der Landschaftsschutzgebietsverordnung zu bewirken, zuständig sei insoweit das Regierungspräsidium. Gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 1 LSG-VO bestehe in dem Gebiet ein Bauverbot mit Erlaubnisvorbehalt. Gemäß § 6 Abs. 1 LSG-VO sei die Genehmigung jedoch insbesondere zu versagen, wenn die Errichtung der Anlage den baulichen Charakter des Gebiets verändere. Randnummer 127 Dies kann jedoch nicht die Annahme begründen, der Änderung der Landschaftsschutzgebietsverordnung stünden unüberwindbare Hindernisse entgegen. Die Antragsgegnerin hat die Notwendigkeit der Durchführung eines Teillöschungsverfahrens gesehen. Hierauf wird mehrfach schon im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen hingewiesen (S.170, 222, 258). Die Antragsgegnerin hat jedoch für den Senat nachvollziehbar begründet, dass die damit verbundenen Hindernisse überwunden werden können. In der Satzungsbegründung wird ausgeführt, dass die Voraussetzungen für eine Teillöschung aber vorlägen. Zweck der Unterschutzstellung der Zone II der Landschaftsschutzgebietsverordnung sei der Schutz des Landschaftsbildes sowie der Natur- und Artenschutz. Durch die in Anspruch genommen Bauflächen würden jedoch ausschließlich ausgeräumte Ackerflächen in Anspruch genommen, die für den Natur- und Artenschutz nur eine geringe Wertigkeit besäßen. Das Landschaftsbild werde durch die geplante Bebauung zumindest nicht wesentlich beeinträchtigt. Die im Satzungsgebiet verbliebenen Freiflächen sollten als Biotopverbundraum aufgewertet werden. Auch stünden gem. § 6 Abs. 2 LSG-VO Maßnahmen und Handlungen, die dem Gemeinwohl dienten, der Schutzgebietsverordnung nicht entgegen. Es könne davon ausgegangen werden, dass eine Entlassung aus dem Landschaftsschutzgebiet erfolgen werde. Diese prognostische Betrachtung ist für den Senat nachvollziehbar (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
  88. Juli 2016 – OVG 2 A 13.14 –, juris Rdnr. 69). Sie wird zudem durch die Ausführungen des Regierungspräsidiums in der Entscheidung über den Antrag der Antragsgegnerin auf Zulassung einer Abweichung von Zielen des Regionalplans vom
  89. Mai 2021 bestätigt. Darin wird ausführlich dargelegt, welche Schutzzwecke der Landschaftsschutzgebietsverordnung der Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme entgegenstehe (S. 34 f.). Es wird weiterhin dargelegt, dass eine Teillöschung in Aussicht gestellt werden kann. Hierzu wird auf eine hierzu erfolgte Stellungnahme der Oberen Naturschutzbehörde verwiesen, wonach auf der Grundlage einer Abwägung zwischen dem öffentlichen Interesse an der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme und den mit der Unterschutzstellung verfolgten Interessen dann eine Teillöschung in Aussicht gestellt werden kann, wenn ein begründeter Bedarf der Maßnahme für die weitere Siedlungs- und Gewerbeentwicklung der Landeshauptstadt Wiesbaden besteht. Dass dieser Bedarf besteht, hat die Antragsgegnerin, wie schon ausgeführt, hinreichend dargelegt. Randnummer 128 Die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke können auch nicht durch mildere Mittel des Städtebaurechts i.S.v. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB erreicht werden. Als mildere Mittel gegenüber einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist stets zu prüfen, ob die Gemeinde ihre Ziele etwa durch den Abschluss städtebaulicher Verträge oder eine freiwillige Umlegung erreichen kann. Grundsätzlich muss die Gemeinde ernsthafte Verkaufsangebote prüfen, sie braucht sich allerdings nicht auf Vertragsangebote einlassen, die ihrer Planung nicht entsprechen. Sie kann insbesondere Verkaufsangebote ablehnen, die einen höheren als den entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert i.S.v. § 169 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 153 Abs. 3 BauGB beinhalten (BVerwG, Urteil vom
  90. Februar 2001 – 4 BN 56.00 –, juris Rdnr. 17; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom
  91. Oktober 2011 – 2 D 86/09.NE –, juris Rdnr. 131). Randnummer 129 Die Antragsgegnerin hat in der Satzungsbegründung ausgeführt, dass sie die von ihr angestrebten Ziele aufgrund des erheblichen Neuordnungs- und Erschließungsbedarfs sowie der erforderlichen umfänglichen Bodenordnungsmaßnahmen nicht im Wege von Bebauungsplänen bzw. vorhabenbezogenen Bebauungsplänen verwirklichen könne, weil damit die Umsetzung der städtebaulichen Ziele in die Disposition der Eigentümer gestellt werde. Auch durch eine Kombination der Bauleitplanung mit dem Instrument der Baulandumlegung könnten die Entwicklungsziele nicht erreicht werden, da sie auf die Mitwirkung der Eigentümer angewiesen sei, da diese allein darüber entschieden, ob und wie schnell die Grundstücke entsprechend der städtebaulichen Ziele bebaut würden. Die Erteilung von Baugeboten gem. § 176 BauGB sei an hohe Hürden gebunden. Der freihändige Erwerb der betroffenen Grundstücke oder der Abschluss städtebaulicher Verträge habe einen langwierigen Verhandlungsprozess mit den Eigentümern zur Folge, der ausweislich der Ergebnisse der Betroffenbeteiligung nicht im erforderlichen Umfang gelingen könne. Danach sei die Mehrheit der privaten Eigentümer nicht oder nur zu einem höheren Wert verkaufsbereit. Bezogen auf die geplanten Gebiete der Gewerbefläche und des Stadtquartiers seien von 47 in privater Hand befindlichen Grundstücken nur 8 Grundstücke verfügbar. Die Mehrheit der Eigentümer sei zu einem Grundstückstausch nicht bereit gewesen, ebenso habe die Mehrheit der Eigentümer nicht selbst investieren wollen. Auch habe eine Mehrheit der Eigentümer angegeben, selbst nicht existenzgefährdet zu sein. 85 % der vom Entwicklungsgebiet umfassten Grundstücke stehe in öffentlichem Eigentum von sieben öffentlichen Eigentümern, von denen keiner zu einem Verkauf zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert bereit sei. Randnummer 130 Damit hat die Antragsgegnerin hinreichend dargelegt, dass ein gegenüber der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme milderes Mittel für die Umsetzung ihrer städtebaulichen Ziele und Zwecke nicht besteht. Insbesondere aufgrund der Vielzahl der betroffenen Grundstücke und dem Fehlen der Mitwirkungsbereitschaft eines Großteils der Grundstückseigentümer besteht danach für die Antragsgegnerin nicht die Möglichkeit, durch den Abschluss städtebaulicher Verträge oder eine freiwillige Baulandumlegung das vorrangige Planungsziel der Schaffung von Wohnraum und von Gewerbeflächen zu verwirklichen. Auch mit dem Instrument der Bauleitplanung wäre die Antragsgegnerin für die Verwirklichung ihrer städtebaulichen Konzeption letztlich davon abhängig, dass die Grundstückseigentümer die Grundstücke entsprechend den Planungen bebauen, ohne darauf einen Einfluss zu haben. Randnummer 131 Dem kann jedoch nicht entgegengehalten werden, die Antragsgegnerin habe unzutreffend angenommen, dass eine Veräußerungsbereitschaft der betroffenen Eigentümer nicht bestehe und dass die Antragsgegnerin bei ihren Kaufangeboten einen zu niedrigen Grundstückswert in Ansatz gebracht habe. Soweit die Antragstellerin vorträgt, es habe keine hinreichenden Verkaufsbemühungen gegeben, ergibt sich aus dem Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen und der Satzungsbegründung hinreichend deutlich, dass die Antragsgegnerin mehrfach vergeblich die Verkaufsbereitschaft abgefragt hat. Sie war vor diesem Hintergrund auch nicht gehalten, eine Verkaufsbereitschaft etwa zu jedem geforderten Preis durch Verhandlungen herbeizuführen. Randnummer 132 Eine vereinzelte erklärte Bereitschaft von Eigentümern zur Veräußerung von Grundstücken im Planbereich ist dabei nicht von Bedeutung. Da das Plangebiet eine Vielzahl von Grundstücken erfasst, die wiederum im Eigentum einer Vielzahl von Eigentümern stehen – allein auf das geplante Stadtquartier bezogen sind 47 Eigentümer betroffen – kann es schon nicht auf die Bereitschaft einzelner Eigentümer allein ankommen. Auch bestätigen die Darlegungen der Antragsgegnerin in dem Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen, dass eine Vielzahl von Eigentümern nicht bereit war, ihre jeweiligen Grundstücke zu dem von der Antragsgegnerin ermittelten entwicklungsunbeeinflussten Wert i.S.v. § 169 Abs. 4 BauGB zu veräußern. Randnummer 133 Auch kann dem nicht entgegengehalten werden, die Antragsgegnerin habe bei ihren Kaufangeboten einen zu geringen Verkehrswert in Ansatz gebracht. In diesem Sinne sind auch die Verkaufsangebote der Antragsteller im Parallelverfahren 4 C 1166/22.N zu verstehen, die sich allerdings auf einen höheren Kaufpreis, nämlich den von Bauerwartungsland beziehen. Hierzu tragen die Antragsteller des Parallelverfahrens vor, die Antragsgegnerin habe den maßgeblichen Qualitätsstichtag unzutreffend ermittelt. Die Antragsgegnerin habe maßgeblich auf eine Veröffentlichung im Wiesbadener Kurier vom
  92. Juli 2014 abgestellt, in dem sie angekündigt habe, das „R.-Gelände“ mit 270 ha Grund erworben zu haben und das Gebiet entwickeln zu wollen. Die Bestimmung des Qualitätsstichtags setze allerdings voraus, dass Aussicht auf Erlass einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bestehe. In den von der Rechtsprechung entschiedenen Fällen sei ausdrücklich das Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme genannt worden (OLG Frankfurt, Urteil vom
  93. Juni 2016, – 100 U 1/14 –, juris Rdnr. 43 sowie Urteil vom
  94. März 2007, –100 U 5/96 –, juris Rdnr. 21). Randnummer 134 Für die Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen bzw. für die Kaufpreise für Grundstücke im Entwicklungsbereich ist zu beachten, dass die Grundstückseigentümer nicht an dem durch die Maßnahme bewirkten Planungswertzuwachs teilhaben sollen. Die Gemeinde, die gem. § 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB die Grundstücke im Entwicklungsgebiet grundsätzlich erwerben soll, darf gem. § 169 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 153 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 1 BauGB beim Erwerb nur einen solchen Preis zahlen, der Werterhöhungen unberücksichtigt lässt, die durch die Entwicklungsmaßnahme selbst bewirkt worden sind. Randnummer 135 Die Antragsgegnerin hat danach zutreffend auf den Tag vor der ersten Veröffentlichung über den Erwerb eines großen Teils der Entwicklungsflächen im Wiesbadener Kurier vom
  95. Juli 2014, also den
  96. Juli 2014 abgestellt. In diesem Presseartikel wird ausgeführt, dass die Landeshauptstadt Wiesbaden Flächen im Umfang von circa 270 ha und damit strategisch wichtige Entwicklungsflächen erworben habe. In diesem Bericht wird der frühere Oberbürgermeister mit den Worten zitiert, „die erworbenen Grundstücke hätten langfristiges Entwicklungspotenzial“ und ihr Kauf sei deshalb „eine sehr gute Investition in die Zukunft der Landeshauptstadt“. Ausdrücklich werden die Teilflächen „Kalkofen“ und „Ostfeld“ benannt, welche „langfristig entwickelt werden sollen“. Weiter wird ausgeführt, dass wirtschaftlich tragfähige Nutzungskonzepte und Machbarkeitsstudien Basis der weiteren Entscheidungen werden, die stadtintern und extern abgestimmt werden müssen. Mit diesen Ausführungen wird für die gem. § 169 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 153 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 BauGB vorzunehmende Bemessung des Bodenwerts ein zutreffender Stichtag bestimmt. Einer ausdrücklichen und genauen Benennung des Instruments der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bedarf es dabei nicht. Maßgeblich für die Bestimmung des Qualitätsstichtags ist gem. § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB vielmehr die durch die Aussicht auf die Entwicklungsmaßnahme, ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung beginnende Auswirkung auf den Grundstücksmarkt (OLG Frankfurt, Urteil vom
  97. Juni 2016 – 100 U 1/14 –, juris Rdnr. 42 f. m. w. N.). Ob und wann derlei Auswirkungen eingetreten sind, ist eine Tatsachenfrage, die unter Berücksichtigung aller bekannten Umstände zu beantworten ist. Unter Berücksichtigung der in dem Pressebericht gewählten Formulierungen, insbesondere dem mehrfachen Hinweis auf eine beabsichtigte langfristige Entwicklung ist jedenfalls die Aussicht auf eine Entwicklungsmaßnahme hinreichend deutlich zum Ausdruck gekommen. Die vom Gutachterausschuss für Immobilienwerte in seinem Gutachten vom
  98. Juli 2017 auf der Grundlage dieses Qualitätsstichtags ermittelten Werte, die die Antragsgegnerin wiederum zur Grundlage ihrer Entscheidung gemacht hat, unterliegt danach keinen durchgreifenden Zweifeln. Randnummer 136 Es ist auch nicht anzunehmen, dass sich erst mit der Veröffentlichung des Artikels „Industriegebiet für 100 Jahre“ in der Allgemeinen Zeitung vom
  99. September 2014 sich eine Entwicklungsperspektive für das Gebiet nördlich des Fort Biehler ergeben hat. Es ist nicht dargelegt und nicht ersichtlich, dass zwischen dem von der Antragsgegnerin zugrunde gelegten Zeitpunkt und dieser Veröffentlichung eine Entwicklung der Bodenpreise von dem Verkehrswert von für Agrarland hin zu dem Verkehrswert von Bauerwartungsland stattgefunden hat. Auch eine zeitlich spätere Veröffentlichung in der Immobilienzeitung vom
  100. Februar 2017 ist nach vorstehenden Ausführungen letztlich nicht mehr von Relevanz. Randnummer 137 Auch die Verwendung von sog. Preisanpassungsklauseln im Rahmen von Grundstückskäufen durch die Antragsgegnerin, bei denen eine preisliche Nachbesserung des Kaufpreises für den Fall einer Bebauung bzw. Änderung der Bauleitplanung vereinbart vorgesehen ist, begründet keine rechtlichen Zweifel an dem vom Gutachterausschuss bzw. von der Antragsgegnerin zugrunde gelegten Qualitätsstichtag. Aus dem Umstand, dass die Antragsgegnerin eine solche Preisanpassungsklausel auch im Rahmen des Grundstückserwerbs von großen Flächen des späteren Entwicklungsgebiets von der Firma R. angeboten hat, kann nicht darauf geschlossen werden, dass sie damit selbst von einem Einfrieren der Bodenqualität zum entwicklungsunbeeinflussten Bodenwert habe absehen wollen. Die Antragsgegnerin hat hierzu zutreffend ausgeführt, dass eine Entwicklungsperspektive mit dem Erwerb dieser Flächen überhaupt erst entstanden ist. Erst nach diesem Erwerb hat die Antragsgegnerin mit der Vorbereitung des Verfahrens begonnen, sodass die dort gewählte Vertragsgestaltung auch keine Bedeutung für die Ausgestaltung der gem. § 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB erfolgten Kaufangebote an die Eigentümer der im späteren Entwicklungsgebiet belegenen Grundstücke hat. Auch ein an Herrn Dr. G. abgegebenes Kaufpreisangebot vom
  101. April 2015 ist insoweit nicht von Bedeutung. Die Antragsgegnerin hat dazu ausgeführt, dass das betroffene Grundstück schon nicht im Entwicklungsgebiet gelegen ist und das Angebot fünf Jahre vor dem streitgegenständlichen Satzungsbeschluss erfolgt ist. Randnummer 138 Es ist für die Bestimmung des Qualitätsstichtags auch nicht von Bedeutung, dass schon in früherer Zeit aufgrund eines Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin vom
  102. Dezember 1993 eine Entwicklung des an das Fort Bieler angrenzenden Gebietes beabsichtigt gewesen war, denn diese Planungen sind nicht weitergeführt worden. Auch ergibt sich aus verschiedenen Presseberichten in der Wiesbadener Allgemeinen Zeitung vom
  103. März 1996, vom
  104. April 1996, im Wiesbadener Tagblatt vom
  105. Januar 1996 sowie in der Frankfurter Rundschau vom
  106. März 2009 nicht, weshalb sich in Ansehung des Scheiterns dieser Planungen und des Zeitablaufs die Qualität der betroffenen Flächen als Bauerwartungsland herausgebildet haben sollte. Dem steht entscheidend entgegen, dass die betroffenen Flächen in der Fortschreibung des Regionalplans 1999/2000 nicht mehr als Zuwachsflächen für Industrie und Gewerbe wie zuvor, sondern als Bereich für die Landwirtschaft ausgewiesen war. Auch im Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 war diese Festlegung beibehalten worden, was letztlich auch der Grund für das von der Antragsgegnerin betriebene Zielabweichungsverfahren für das Entwicklungsgebiet war. Randnummer 139 Die Antragsgegnerin hat auf der Grundlage des so bestimmten Qualitätsstichtag unter Verwendung des Gutachtens des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der Landeshauptstadt Wiesbaden vom
  107. Juli 2017 einen zutreffen Verkehrswert in Ansatz gebracht. Ihr kann deshalb nicht entgegengehalten werden, sie habe Verkaufsangebote zu deutlich höheren Verkaufspreisen zu Unrecht abgelehnt. Unter diesem Aspekt ergibt sich auch nicht etwa eine Unterfinanzierung der Entwicklungsmaßnahme, die ihre Durchführung verzögern oder verunmöglichen würde. Randnummer 140 Das im Parallelverfahren 4 C 1166/22.N vorgelegte Rechtsgutachten von Prof. Dr. O. aus dem Mai 2017 steht dem nicht entgegen. Auch ergibt sich aus früherer Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg (Urteil vom
  108. Juli 1985, – 8 S 1923/83 –) nichts Gegenteiliges. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, es sei mindestens der Wert von Bauerwartungsland, wenn auch in niedrigster Stufe zugrunde zu legen gewesen und verweist hierzu im Wesentlichen auf die Gesetzgebungshistorie. In Anwendung von § 3 Abs. 2 i.V.m. § 5 Abs. 2 ImmoWertV seien die Grundstücke in ihrer Qualität als Bauerwartungsland, wenn auch in niedrigster Stufe zu bewerten. Randnummer 141 Der Gutachterausschuss und die Antragsgegnerin sind demgegenüber davon ausgegangen, dass der Verkehrswert der betroffenen landwirtschaftlichen Grundstücke nicht derjenige von Bauerwartungsland, sondern derjenige von begünstigtem Agrarland ist. Dies unterliegt keinen durchgreifenden rechtlichen Zweifeln. Randnummer 142 § 169 Abs. 4 BauGB verweist für die Wertbemessung von land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken auf § 153 Abs. 1 BauGB mit der Maßgabe, dass in Gebieten, in denen kein von dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert abweichender Verkehrswert gebildet hat, der Wert maßgebend ist, der in vergleichbaren Fällen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr auf dem allgemeinen Grundstücksmarkt dort zu erzielen wäre, wo keine Entwicklungsmaßnahmen vorgesehen sind. Unter innerlandwirtschaftlichem Verkehrswert ist der Wert zu verstehen, der bei einer Veräußerung unter Landwirten im Hinblick auf eine landwirtschaftliche Nutzung in Ansatz zu bringen ist. Die in § 169 Abs. 4 BauGB enthaltene Privilegierung kann dadurch berücksichtigt werden, dass in Anwendung von § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV 1988 eine Entschädigung für sog. begünstigtes Agrarland in Ansatz gebracht wird (vgl. Runkel/Richter in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Stand
  109. September 2024 § 169 BauGB, Rdnr. 69 f.). Randnummer 143 Es unterliegt auch keinen rechtlichen Bedenken, dass der Gutachterausschuss bei der Wertermittlung § 4 Abs. 1 WertVO 1988 zugrunde gelegt, obwohl diese Vorschrift nicht mehr in Kraft ist. Die Antragsgegnerin hat zutreffend darauf verwiesen, dass die Differenzierung zwischen reinem und begünstigtem Agrarland zwar ausdrücklich nur in dieser Vorschrift enthalten war. Allerdings wird in der Begründung zu der Immobilienwertermittlungsverordnung vom
  110. Mai 2010, die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses in Kraft war, ausdrücklich ausgeführt, dass diese Kategorien auch weiterhin bei der Bestimmung der in § 5 ImmoWertV 2010 aufgeführten Entwicklungszustände berücksichtigt werden können. Eine differenzierte Behandlung des Agrarlands entsprechend seiner Wertigkeit wie nach geltendem Recht bleibt danach zulässig, was durch den aktuellen § 4 Abs. 3 ImmoWertV verdeutlicht wird (BR Drucks. 171/10, S. 40). Randnummer 144 Letztlich würde die in dem Gutachten vertretene Auslegung im Ergebnis dazu führen, dass eine Entschädigung stets zum Verkehrswert von Bauerwartungsland zu erfolgen hätte, was mit der gesetzgeberischen Grundentscheidung, die Eigentümer nicht an der durch die Entwicklungsmaßnahme bedingten Wertsteigerung teilhaben zu lassen, nicht vereinbar wäre. Randnummer 145 Dem steht auch nicht die Entscheidung des VGH Baden-Württemberg (Urteil vom
  111. Juli 1985 – 8 S 1923/83 –) entgegen, da sie zu einer anderen Fallkonstellation ergangen, die die Anwendung von § 57 Abs. 4 StBauFG a.F. betraf (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom
  112. Juli 2021 – 3 S 2103/19 –, juris Rdnr. 198). Randnummer 146 Zusammenfassend hat die Antragsgegnerin somit zutreffend festgestellt, dass die betroffenen Eigentümer nicht bereit waren, ihre Grundstücke zu einem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 4 BauGB ergibt. Danach standen der Antragsgegnerin keine milderen Mittel i.S.v. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB zur Verfügung, um die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme verfolgten Ziele zu erreichen. Randnummer 147 Soweit die Antragstellerin vorträgt, es sei unsicher, ob betroffenen Grundstückseigentümern tatsächlich Flächen zum Tausch angeboten würden, ist darauf zu verweisen, dass derlei Tauschangebote sinnvoller Weise erst dann erfolgen können, wenn eine tatsächliche Betroffenheit bzw. eine Inanspruchnahme bestimmter Grundstücke feststehen. Dies ist allerdings nur auf der Grundlage der nachfolgenden Bauleitplanung genau zu bestimmen. Es ist kein Planungshindernis, wenn im Zeitpunkt der Planungsentscheidung noch nicht absehbar ist, ob der Eigentumsentzug durch die Gestellung von Ersatzland ausgeglichen werden kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom
  113. Januar 2013 – 4 BN 4.12

🔗 Zur amtlichen Quelle

KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.