LG Hamburg 7. Zivilkammer 307 S 55/12 Urteil Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund wirksam erklärter fristloser Kündigung § 543 Abs 1 BGB, § 109 A

Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund wirksam erklärter fristloser Kündigung Orientierungssatz

1. Sofern der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung vorlegt, berechtigt dieser Umstand den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. (Rn.9)
2. Die fristlose Kündigung kann trotz Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegenüber dem Mieter erklärt werden, wenn der Treuhänder eine Freigabe nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO erteilt hat, da die Enthaftungserklärung zum einen die Freigabe des Mietvertrages und zum anderen zur Folge hat, dass der Schuldner (Mieter) alleiniger Kündigungsadressat ist. (Rn.10) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Harburg,
3. April 2012, 645 C 484/09, Urteil nachgehend BGH,
4. April 2014, VIII ZR 107/13, Urteil Tenor I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Harburg (Geschäfts-Nr. 645 C 484/09) vom
5. April 2012 hinsichtlich der tenorierten Abweisung der Widerklage im Übrigen (Ziff. 2.;
6. Absatz des Tenors) wie folgt abgeändert: Auf die Widerklage der Beklagten wird der Kläger ferner verurteilt, die im
7. OG des Hauses W... Straße, H... belegene Wohnung nebst Kellerraum geräumt an die Beklagen/Berufungskläger herauszugeben. II. Dem Kläger wird eine Räumungsfrist bis zum
8. Mai 2013 bewilligt. III. Von den Kosten des Rechtsstreits I. Instanz tragen der Kläger 66 % und die Beklagten 34 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger nach einem Wert in Höhe von € 9.000,--. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten abzuwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 5.000,--, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Gründe I. Randnummer 1 Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Randnummer 2 Mit ihrer Berufung verfolgen die Beklagten den erstinstanzlichen Räumungsanspruch weiter gestützt auf eine mit Schreiben vom
9. September 2010 (Anlage B 7) erklärte fristlose Kündigung. Randnummer 3 Die Beklagten beantragen, Randnummer 4 wie erkannt. Randnummer 5 Der Kläger beantragt, Randnummer 6 die Berufung der Beklagten zurückzuweisen. Randnummer 7 Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 8 Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, und auch der Sache nach begründet. Randnummer 9 Die mit Schreiben vom
10. September 2010 (Anlage B 7) erklärte fristlose Kündigung hat das Mietverhältnis der Parteien wirksam beendet. Ein Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 1 BGB liegt in dem Umstand, dass der Kläger bei Abschluss des Mietvertrages gegenüber der für die Beklagten handelnden Zeugin G...S... eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung vorgelegt hat. Hiervon ist die Kammer nach Durchführung der Beweisaufnahme überzeugt. Randnummer 10 Der Umstand, dass über das Vermögen des Klägers durch Beschluss des Amtsgerichts Hamburg vom
11. November 2009 das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist (vgl. Anlage Bg 1/Bl. 368 d. A.) führt vorliegend nicht dazu, dass die fristlose Kündigung vom
12. September 2010 gegenüber dem Treuhänder hätte erklärt werden müssen. Denn der gerichtlich eingesetzte Treuhänder hat mit Schreiben vom
13. Dezember 2009 (Anl. Bf 7/Bl. 384 d. A.) eine Freigabe nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO erteilt. Zwar ist umstritten, ob diese Enthaftungserklärung zur Folge hat, dass der Mietvertrag freigegeben und auf den Schuldner übergeleitet wird und dadurch wieder vollständig dem Verwaltungs- und Verfügungsrecht des Schuldners unterliegt, der in diesem Falle auch alleiniger Kündigungsadressat wird, oder ob sich die Bedeutung der Erklärung darauf beschränkt, dass die Masse nicht mehr für die später fällig werdenden Verbindlichkeiten haftet, der Treuhänder aber Vertragspartei bleibt (zum Meinungsstand vgl. Flatow, NZM 2011, S. 607 ff., 609). Für die Auffassung, dass die Enthaftungserklärung die Freigabe des Mietvertrages zur Folge hat, spricht indes die Entstehungsgeschichte der Norm. So heißt es in der Gesetzesbegründung: Randnummer 11 "Durch diese Erklärung wird der Mietvertrag nicht beendet, sondern vom Schuldner fortgesetzt" (vgl. BT-Dr 14/5680, S. 27). Randnummer 12 Im Hinblick auf die Entstehungsgeschichte der gesetzlichen Regelung folgt die Kammer im Streitfall der Auffassung, dass es durch die Enthaftungserklärung zur Freigabe des Mietvertrages gekommen ist und eine Kündigung nicht mehr gegenüber dem Treuhänder erfolgen musste. Auch der Bundesgerichtshof verweist in seiner Entscheidung vom
14. Mai 2012 (VIII ZR 327/11, Tz. 32) auf diese Entstehungsgeschichte und wollte sich daher ersichtlich dieser Auffassung anschließen. Randnummer 13 Die in der mündlichen Verhandlung vom
15. Februar 2013 vernommene Zeugin G...S... hat ausgesagt, sie habe seinerzeit die Immobilie ihrer Eltern, der Beklagten, verwaltet, als sich der Kläger auf eine Anzeige gemeldet habe. Bei einem Treffen vor Ort habe sie ihm Leerformulare einer Selbstauskunft und einer Vorvermieterbescheinigung gegeben. Die von ihm ausgefüllte Vorvermieterbescheinigung habe sodann der Kläger - wie die Zeugin S... auf Nachfrage hin klargestellt hat - nicht Anfang März, sondern schon im Zusammenhang mit der Unterzeichnung des Mietvertrages ihr zurückgegeben. Die Kammer hat keinen begründeten Anlass, die inhaltliche Richtigkeit der Aussage der Zeugin S... in Zweifel zu ziehen. Es ist somit davon auszugehen, dass der Kläger der Zeugin S... die ausgefüllte Vorvermieterbescheinigung, so wie sie als Anlage B 8 (Bl. 127 d. A.) zur Akte gereicht worden ist, übergeben hat. Diese Vorvermieterbescheinigung ist inhaltlich falsch. Dies ergibt sich bereits daraus, dass auch der Kläger eingeräumt hat, dass ihm ein Vorvermieter namens "B..." nicht bekannt ist. Randnummer 14 Für den Inhalt der der Zeugin S... übergebenen Vorvermieterbescheinigung hat der Kläger einzustehen. Die Kammer hatte bereits in der mündlichen Verhandlung vom
16. August 2012 darauf hingewiesen, dass die Vorlage einer gefälschten Urkunde im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt, die als Kündigungsgrund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB ausreicht. Randnummer 15 Nach alledem hat die Berufung der Beklagten mit der Kostenfolge aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO Erfolg. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 7, 710, 711 ZPO. Randnummer 16 Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO). Es handelt sich vorliegend um eine Einzelfallentscheidung. Auch im Zusammenhang mit der Wirkung der insolvenzrechtlichen Enthaftungserklärung weicht die Kammer nicht von der höchstrichterlichen Rechtsprechung ab. Randnummer 17 Die Zubilligung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 ZPO. Bei Abwägung der beiderseitigen Interessen erscheint der Kammer eine Räumungsfrist bis zum
17. Mai 2013 als angemessen.