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Hamburgisches Oberverwaltungsgericht 4. Senat 4 Bf 66/13 Urteil Entfallen der Rechtshängigkeit bei Nichtent-/-bescheidung; Bewertung von Grundstücken

Obsah (14)§ 154§ 80§ 88§ 162§ 120§ 192§ 15§ 16§ 196§ 3§§ 4§ 155§ 146§ 132

Entfallen der Rechtshängigkeit bei Nichtent-/-bescheidung; Bewertung von Grundstücken zur Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags; Ermittlung des Bodenwerts der Grundstücke im Sanierungs

§ 154Abs. 1 Satz 1 Bau

GB Voraussetzung für die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages sei, in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, da die Festlegungsverordnung vom 6. April 1982 unwirksam sei. Sie sei nicht ordnungsgemäß ausgefertigt worden. Bei dem Ausfertigungsmangel handele es sich nicht um einen unbeachtlichen Fehler i.S.v. §§ 214, 215 BauGB bzw. i.S. früherer Unbeachtlichkeitsvorschriften, sondern um einen sonstigen Verfahrens- bzw. Formfehler nach Landesrecht. Auch sei der Ausfertigungsmangel nicht nachträglich geheilt worden, weil die Beklagte die Ausfertigung und Verkündung der Festlegungsverordnung nicht nachgeholt bzw. rückwirkend in Kraft gesetzt habe. Überdies sei die Sanierung auch nicht, wie es

§ 154Abs. 3 Satz 1 Bau

GB weitere Voraussetzung für die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages sei, abgeschlossen. Denn auch die Aufhebungsverordnung vom

  1. September 2005 sei unwirksam, weil es an einer ordnungsgemäßen Ausfertigung fehle. Insoweit gelte das zu der Festlegungsverordnung vom
  2. April 1982 Gesagte entsprechend. Randnummer 20 Mit ihrer von dem Verwaltungsgericht zugelassenen, am
  3. April 2013 erhobenen und begründeten Berufung macht die Beklagte u.a. geltend: Der von dem Verwaltungsgericht angenommene Ausfertigungsmangel liege nicht vor. Sowohl die Festlegungsverordnung vom
  4. April 1982 als auch die Aufhebungsverordnung vom
  5. September 2005 seien wirksam. Die angefochtenen Bescheide seien auch der Höhe nach nicht zu beanstanden. Die angenommene Bodenwerterhöhung sei zutreffend ermittelt worden. Der Gutachterausschuss habe in seiner Sitzung vom
  6. April 2008 die besonderen Bodenrichtwerte zur Sanierung sowie die im Sanierungsgebiet vorhandenen Wertzonen beschlossen. In der Sitzung vom
  7. Februar 2011 habe der Gutachterausschuss überdies die Lage der Bodenrichtwertgrundstücke mit ihren definierten Eigenschaften für die jeweiligen Wertzonen beschlossen. Die Beklagte macht des Weiteren Ausführungen zur Methodik der Wertermittlung sowie ergänzende Angaben insbesondere zu den tatsächlichen Annahmen, die den Einstufungen bei den Unterkriterien 1a, 1f, 2c und 2d zugrunde liegen. Randnummer 21 Die Beklagte beantragt, Randnummer 22 das aufgrund der mündlichen Verhandlung vom
  8. Oktober 2012 ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufzuheben und die Klage abzuweisen. Randnummer 23 Die Klägerin beantragt, Randnummer 24 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 25 Die Klägerin verteidigt das angegriffene Urteil des Verwaltungsgerichts und bezieht sich im Übrigen auf ihr Vorbringen im Verwaltungs- sowie im erstinstanzlichen Verfahren. Randnummer 26 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte dieses Verfahrens sowie auf die Grundstücksakte der Finanzbehörde (grüner Hefter), die Akte des Gutachterausschusses betreffend das Grundstück M. -Allee ... (beiger Hefter), zwei Akten des Gutachterausschusses zum Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S2 (ein Hefter „Niederschriften Beschlüsse Gutachterausschuss“ und ein Leitzordner „SAN“) sowie 2 Akten der Baubehörde (..., Band I und II) Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind. Entscheidungsgründe Randnummer 27 Gegenstand des Berufungsverfahrens sind der Bescheid vom
  9. November 2009 und der Widerspruchsbescheid vom
  10. September 2011 insoweit, als die Beklagte darin gegen die Klägerin einen Ausgleichsbetrag in Höhe von zuletzt noch 5.310,-- Euro festgesetzt hat. Nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens ist demgegenüber die in dem Widerspruchsbescheid vom
  11. September 2011 im Hinblick auf den erfolgreichen Teil des Widerspruchs unterbliebene Kostengrundentscheidung

§ 80Abs. 1 Satz 1 Hmb

VwVfG . Allerdings hatte die Klägerin mit ihrer Klage der Sache nach auch – neben der Aufhebung der angefochtenen Bescheide, soweit darin ein Ausgleichsbetrag festgesetzt wird – begehrt, dass die Beklagte zum Erlass einer den Erfordernissen des § 80 Abs. 1 Satz 1 HmbVwVfG entsprechenden Kostengrundentscheidung verpflichtet werden möge. Einen solchen Antrag hat sie zwar nicht ausdrücklich gestellt. Mit der Klagebegründung, auf die zur Auslegung bzw. zur Ermittlung des wirklichen Klagebegehrens

§ 88Vw

GO maßgeblich abzustellen ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 3.7.1992, 8 C 72.90, NVwZ 1993, 62, juris Rn. 19), hatte sich die Klägerin aber ausdrücklich auch gegen die Kostenentscheidung in dem Widerspruchsbescheid vom

  1. September 2011 gewendet und geltend gemacht, dass diese den Anforderungen des § 80 Abs. 1 Satz 1 HmbVwVfG entsprechend zu ändern sei, da ihr Widerspruch überwiegend erfolgreich gewesen sei. Auch das Verwaltungsgericht hatte das Klagebegehren der Klägerin offenbar in diesem Sinne verstanden. Jedenfalls war die Kostenentscheidung in dem angefochtenen Widerspruchsbescheid ausweislich des Protokolls des Erörterungstermins vor dem Berichterstatter am
  2. September 2012 (dort S. 3) erörtert worden und enthält der Tatbestand des angefochtenen Urteils Ausführungen über die Kostengrundentscheidung im Widerspruchsbescheid und darüber, dass die Klägerin diese mit ihrer Klage beanstandet habe. Randnummer 28 In dem angefochtenen Urteil hat das Verwaltungsgericht über eine Verpflichtung der Beklagten, eine den Anforderungen des § 80 Abs. 1 Satz 1 HmbVwVfG genügende Kostengrundentscheidung zu erlassen, indes nicht entschieden. Weder der Tenor des Urteils enthält eine diesbezügliche Verpflichtung der Beklagten – oder aber insoweit eine (teilweise) Klageabweisung –, noch kann den Entscheidungsgründen entnommen werden, dass das Gericht auch über die Kostenentscheidung im Widerspruchsbescheid entschieden hat. Eine diesbezügliche Entscheidung zu Gunsten der Klägerin hat das Verwaltungsgericht auch nicht getroffen, indem es der Beklagten „die Kosten des Verfahrens“ auferlegt hat. Zwar gehören zu den Verfahrenskosten

§ 162Abs. 1 Vw

GO auch die Kosten des Vorverfahrens. Hiervon sind aber nur solche Kosten des Vorverfahrens erfasst, die sich auf den Streitgegenstand der nachfolgenden Klage beziehen (vgl. OVG Münster, Beschl. v. 25.10.2004, 3 E 1116/03, NVwZ-RR 2005, 584, juris Rn. 11; VGH München, Beschl. v. 5.9.1994, 12 C 93.2442, BayVBl. 1995, 599, juris Rn. 34 f.). Die ursprünglich von der Beklagten geltend gemachte Ausgleichsbetragsforderung, die die Klägerin mit ihrem Widerspruch erfolgreich angegriffen hat, ohne dass die Beklagte die insoweit erforderliche Kostengrundentscheidung erlassen hat, war aber nicht Gegenstand des an das Vorverfahren anschließenden verwaltungsgerichtlichen Verfahrens. Randnummer 29 Um ein Teilurteil i.S.v. § 110 VwGO handelt es sich bei dem Urteil des Verwaltungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 25. Oktober 2012 gleichwohl nicht. Ein Teilurteil i.S.d. § 110 VwGO liegt nur vor, wenn in dem Urteil selbst oder zumindest in den insoweit eindeutigen Begleitumständen zum Ausdruck kommt, dass das Gericht nur über einen Teil des Streitgegenstandes entscheiden und den Rest einer späteren Entscheidung vorbehalten will (vgl. BVerwG, Beschl. v. 22.2.1994, 9 B 510.93, NVwZ 1994, 1116, juris Rn. 9). Hieran fehlt es vorliegend. Bei dem angefochtenen Urteil des Verwaltungsgerichts handelt es sich vielmehr um eine – versehentlich oder rechtsirrtümlich – als vollständig abschließendes Urteil gewollte Entscheidung. Nur in dem Umfang, in dem das Verwaltungsgericht über das Klagebegehren entschieden hat, konnte die angefochtene Entscheidung demgemäß Gegenstand des Berufungsverfahrens werden. Die Rechtshängigkeit des nicht durch das Verwaltungsgericht entschiedenen (Teils des) Streitgegenstandes ist demgegenüber entfallen, weil die Klägerin weder Berufung erhoben noch einen Antrag auf Urteilsergänzung

§ 120Vw

GO gestellt hat. Denn in den Fällen eines auch hier vorliegenden „verdeckten“ bzw. „unbewussten“ bzw. „unbeabsichtigten“ Teilurteils entfällt die Rechtshängigkeit des nicht beschiedenen (Teils des) Streitgegenstandes, wenn nicht innerhalb der hierfür geltenden Fristen der hierdurch beschwerte Beteiligte das statthafte Rechtsmittel einlegt bzw. einen Antrag auf Urteilsergänzung stellt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 22.2.1994, a.a.O., Rn. 9 ff.; Urt. v. 3.7.1992, 8 C 72.90, NVwZ 1993, 62, juris Rn. 19; OVG Münster, Beschl. v. 31.10.2007, 11 A 1753/06.A, AuAS 2008, 46, juris Rn. 20 ff.; zusammenfassend Clausing, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Loseblatt, Stand: Oktober 2014, § 110 Rn. 13). Randnummer 30 Die so verstandene zulässige Berufung ist begründet. Zu Unrecht hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgeben, weil die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages in Höhe von 5.310,-- Euro gegen die Klägerin mit dem Bescheid der Beklagten vom

  1. November 2009 und dem Widerspruchsbescheid vom
  2. September 2011 rechtswidrig sei und die Klägerin in ihren Rechten verletze (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Denn die Beklagte fordert den Ausgleichsbetrag von der Klägerin zu Recht. Randnummer 31 Rechtsgrundlage für den Erlass der angefochtenen Bescheide ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB (in der im Zeitpunkt des Erlasses der Widerspruchsbescheide vom
  3. September 2011 geltenden Fassung der Bekanntmachung vom
  4. September 2004 [BGBl. I S. 2414, mit nachfolgenden Änderungen]; im Folgenden wird, sofern nicht anders angegeben, die vorbenannte Fassung in Bezug genommen). Nach dieser Vorschrift hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.

§ 154Abs. 4 Satz 1 Halbs. 1 Bau

GB setzt die Gemeinde den Ausgleichsbetrag – wie auch vorliegend – durch Bescheid fest. Randnummer 32 Die angefochtenen Bescheide sind formell rechtmäßig. Randnummer 33 Die

§ 154Abs. 4 Satz 2 Bau

GB, § 28 HmbVwVfG erforderliche Anhörung der Klägerin hat stattgefunden. Sie hat mehrfach die ihr eingeräumte Gelegenheit zur schriftlichen Stellungnahme wahrgenommen, auf die die Beklagte ihrerseits mit weitergehenden Erläuterungen und Stellungnahmen reagiert hat. Es fand ferner eine mündliche Erörterung statt, die der weiteren Erläuterung der angefochtenen Bescheide durch die Beklagte bzw. durch Mitarbeiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sowie dazu dienten, dass die Klägerin ihre Einwendungen selbst vortragen und begründen konnte. Randnummer 34 Die angefochtenen Bescheide sind auch hinreichend i.S.v. § 39 HmbVwVfG begründet. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der sich der Senat anschließt, muss eine Begründung (nur) die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe enthalten, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben. Die Vorschrift verlangt nicht, schriftliche Verwaltungsakte in allen Einzelheiten zu begründen. Welchen Inhalt und Umfang die Begründung eines Bescheides haben muss, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebietes und nach den Umständen des Einzelfalles. Wie auch sonst im Abgabenrecht gilt für sanierungsrechtliche Abgaben, dass die Erfüllung der Begründungspflicht nicht voraussetzt, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder tatsächlichen und rechtlichen Hinsicht nötig wären. Es genügt, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden. Dass die Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben einen Erläuterungsbedarf auslösen können, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB bestimmt, dass dem Ausgleichsbetragspflichtigen – wie vorliegend geschehen (s.o.) – Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung zu geben ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 8, m.w.N.). Randnummer 35 Nach diesen Maßstäben genügen die angefochtenen Bescheide noch dem formellen Begründungserfordernis des § 39 Abs. 1 HmbVwVfG . Hierbei sind die Bescheide nicht isoliert zu betrachten, sondern es ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte der Klägerin auch die jeweiligen Wertbeurteilungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zur Verfügung gestellt hat, auf die sie sich in den angefochtenen Bescheiden auch ausdrücklich bezogen hat. Den Wertbeurteilungen können die im Ergebnis angenommenen sanierungsbedingten Wertsteigerungen, eine – überschlägige und auf das gesamte Sanierungsgebiet bezogene – Beschreibung der Zustände vor und nach der Sanierung sowie eine Erläuterung zur Ermittlung und Anwendung der Schichtwerte entnommen werden. Randnummer 36 Auch wenn die Wertbeurteilung und die weiteren Unterlagen schon wegen der Komplexität der Materie Fragen offen lassen und, insbesondere was die spezifisch sanierungsbezogenen Wertungen anbelangt, ein Bezug zu dem zu bewertenden Grundstück bzw. zu der Wertzone, in der das zu bewertende Grundstück belegen ist, nicht hergestellt wird, ergibt sich aus den der Klägerin zur Verfügung gestellten und der festgesetzten Beitragsforderung zugrunde gelegten Unterlagen jedenfalls in den „Eckpunkten“, wie der gegen die Klägerin festgesetzte Ausgleichsbetrag ermittelt worden ist. Namentlich wird noch hinreichend deutlich, dass die Beklagte die Bodenwerte für das Grundstück der Klägerin ermittelt hat, indem sie besondere Bodenrichtwerte und diesen zugrunde liegende Schichtwerte herangezogen und ins Verhältnis zu der konkreten Art und dem konkreten Maß der Nutzung des Grundstücks der Klägerin gesetzt hat. Aus der Wertbeurteilung ergibt sich ferner, dass die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen mit Hilfe der „Zielbaummethode“ ermittelt wurden, bei der die auf der Sanierung beruhende Verbesserung der Lagequalität anhand einzelner Lagekriterien bemessen wurden. Die dem zugrunde liegenden tatsächlichen Erwägungen ergeben sich – zumindest in den insoweit ausreichenden Eckpunkten – aus den der Wertbeurteilung beigefügten Zustandsbeschreibungen. Damit hat die Beklagte die maßgeblichen Bewertungsparameter hinreichend offengelegt und auf diese Weise die Klägerin – wovon diese auch Gebrauch gemacht hat (s.o.) – in die Lage versetzt, weitere Erläuterungen konkret bei der Beklagten nachzufragen. Vor diesem Hintergrund greift der Einwand der Klägerin, die Zielbaummethode und die Herleitung der Bodenrichtwerte und Schichtwerte bei gleichzeitiger Verwendung von Umrechnungskoeffizienten seien in den angefochtenen Bescheiden nicht ausreichend erklärt und nachvollziehbar, im Ergebnis und mit Blick auf die formalen Anforderungen aus § 39 Abs. 1 HmbVwVfG nicht durch. Derartiger ins Detail gehender Erläuterungen bedarf es nicht, solange der Abgabenpflichtige die Möglichkeit erhält, aufgrund der ihm mitgeteilten Eckpunkte der Bewertung weitergehende Erkenntnisse anderweitig – insbesondere bei der Behörde – zu erlangen bzw. nachzufragen. Dies war vorliegend gewährleistet. Randnummer 37 Der Bescheid der Beklagten vom 4. November 2009 und der Widerspruchsbescheid vom 16. September 2011 sind auch materiell rechtmäßig. Die Beklagte fordert von der Klägerin zu Recht einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 5.310,-- Euro. Randnummer 38 Die Voraussetzungen für die Forderung eines Ausgleichsbetrags dem Grunde nach sind erfüllt. Das Grundstück M. -Allee .. liegt in dem zunächst förmlich im Verordnungswege festgelegten und später förmlich im Verordnungswege wieder aufgehobenen Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S 2 (C.-Straße). Die zugrunde liegende "Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (C.-Straße)" vom 6. April 1982 (GVBl. 1982, S. 69) sowie die "Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (C.-Straße)" vom 13. September 2005 (GVBl. vom 23. September 2005, S. 395) sind wirksam. Insbesondere liegt der von dem Verwaltungsgericht angenommene Ausfertigungsmangel nicht vor. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf das Urteil des erkennenden Senats vom 31. März 2014 in der Parallelsache 4 Bf 233/12 ( NordÖR 2014, 386 , juris Rn. 35 ff.), auf das der erkennende Senat die Beteiligten im Vorwege hingewiesen hat, Bezug genommen. Die hiergegen und in weiteren Parallelsachen eingelegten Nichtzulassungsbeschwerden hat das Bundesverwaltungsgericht zurückgewiesen (Beschl. v. 4.9.2014 in 4 B 29.14, 4 B 30.14 sowie 4 B 31.14, allesamt veröffentlicht in juris). Randnummer 39 Die Klägerin ist Schuldnerin des Ausgleichsbetrags. Sie war im maßgeblichen Zeitpunkt Eigentümerin des Grundstücks M. -Allee ... . Maßgeblich ist insoweit

§§ 154Abs. 3 Satz 1, 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Bau

GB das Wirksamwerden der Verordnung über die Aufhebung des Sanierungsgebiets. Da die Aufhebungsverordnung am

  1. September 2005 im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht worden ist, ist Wertermittlungsstichtag der nachfolgende Tag, also der
  2. September 2005 (vgl. Art. 54 Satz 1 der Verfassung der Freien und Hansestadt Hamburg). Randnummer 40 Die angefochtenen Bescheide sind schließlich auch hinsichtlich der Höhe des geforderten Ausgleichsbetrags nicht zu beanstanden. Randnummer 41 Bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB, der der Finanzierung des Sanierungsvorhabens und der Abschöpfung von durch die Sanierung bewirkten Bodenwerterhöhungen dient (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09 , ZfBR 2012, 689 , juris Rn. 33 f.; vgl. ferner Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,
  3. Aufl. 2014, Rn. 1 ff.), ist zu berücksichtigen, dass nach allgemeiner Auffassung bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist. Der Gesetzgeber hat zwar für das Recht der Ausgleichsbeträge keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der Wertermittlungsverordnung bzw. der Immobilienwertermittlungsverordnung machen aber deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen

§ 192Bau

GB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum, der bei der Bemessung der sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge allerdings der Gemeinde zusteht und nicht etwa voraussetzt, dass diese sich bei der Grundstücks- und Lagebewertung (nur) des Gutachterausschusses bedient (hierzu i.E. unter II.

  1. d]), ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 11 f., m.w.N.; Urt. v. 17.5.2002, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29; OVG Hamburg, a.a.O., juris Rn. 29; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 15; OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, 6 A 10530/04, juris Rn. 37). Randnummer 42 Die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung auf dem Grundstück der Klägerin ist rechtsfehlerfrei unter Inanspruchnahme des vorstehend beschriebenen Wertermittlungsspielraums erfolgt. Die angewandte Methode der Bodenwertbestimmung anhand von Bodenrichtwerten ist ebenso wenig zu beanstanden wie die Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung mithilfe der sog. Zielbaummethode (hierzu I.). Auch die Anwendung dieser Methoden zur Bestimmung des von der Klägerin geschuldeten sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags begegnet keinen rechtlichen Bedenken (hierzu II.). Der so ermittelte Ausgleichsbetrag, den die Beklagte von der Klägerin danach zu Recht fordert, ist auch nicht zu mindern (hierzu III.). I. Randnummer 43 Die vorliegend angewandten Methoden bei der Bewertung des Grundstücks der Klägerin sind nicht zu beanstanden. Randnummer 44 Das Gesetz macht zur Methode der Ausgleichsbetragsermittlung keine besonderen Vorgaben. Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt, gibt § 154 Abs. 2 BauGB nicht her. Die Vorschrift verhält sich nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind. Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten, seit dem
  2. Juli 2010 und damit bereits im Zeitpunkt des Erlasses des vorliegend angefochtenen Widerspruchsbescheides geltenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), der allerdings keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zukommt. Die Immobilienwertermittlungsverordnung ist hinsichtlich ihrer Methoden aber nicht abschließend. Wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung erfüllt werden kann. Das kann auch eine Methode sein, mit der aus einem marktwirtschaftlich ermittelten Endwert durch Iteration der Anfangswert näherungsweise gefunden werden kann. Ob eine Wertermittlungsmethode in gleichem Maße geeignet ist wie die in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Methoden, ist eine Tat- und keine Rechtsfrage (zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 7, m.w.N.). Randnummer 45 Sowohl die Methode der Bodenwertbestimmung (hierzu 1.) als auch die Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung (hierzu 2.) sind zur Wertermittlung nach den vorstehenden Maßgaben geeignet. Randnummer 46
  3. Im Ausgangspunkt hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, auf deren Wertbeurteilung die Beklagte ihre Ausgleichsbetragsforderung maßgeblich stützt, den Bodenwert der Grundstücke im Sanierungsgebiet auf der Grundlage von – aus turnusmäßig festgelegten lagetypischen Bodenrichtwerten (hierzu noch unten) abgeleiteten – besonderen Bodenrichtwerten ermittelt, die der Gutachterausschuss zuvor für verschiedene Wertzonen festgelegt hat. Dies begegnet keinen durchgreifenden Bedenken. Randnummer 47 Es spricht bereits viel dafür, dass dieses Verfahren dem in der Immobilienwertermittlungsverordnung primär vorgesehenen Vergleichswertverfahren entspricht. Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist der Bodenwert ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln.

§ 15Abs. 1 Satz 1 und 2 Immo

WertV wird der Vergleichswert im Vergleichswertverfahren aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Die vorliegend zur Anwendung gebrachte Bodenrichtwertmethode entspricht diesen Vorgaben zwar nicht unmittelbar, weil zur Ermittlung des Bodenwertes des Grundstücks der Klägerin nicht Kaufpreise konkreter Grundstücke, die mit dem Grundstück der Klägerin vergleichbarer sind, herangezogen worden sind. Indes kann der Bodenwert im Vergleichswertverfahren

§ 16Abs. 1 Satz 2 Immo

WertVO („dabei“) auch, wie dies vorliegend erfolgt ist, auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Die Bodenrichtwertmethode ist danach zumindest als dem Vergleichswertverfahren gleichwertige Wertermittlungsmethode in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehen. Dies liegt auch deshalb nahe, weil Bodenrichtwerte – zumindest im Ausgangspunkt (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertVO) –

§ 196Abs. 1 Satz 1 Bau

GB ebenfalls auf einer Kaufpreissammlung und damit auf Vergleichspreisen beruhen (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Randnummer 48 Aber auch dessen ungeachtet hält der Senat das Bodenrichtwertverfahren vorliegend für geeignet zur Bodenwertermittlung und daher als von dem bei der Grundstücksbewertung bestehenden Wertermittlungsspielraum gedeckt. Die Angabe in der Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom

  1. Juni 2010 (dort S. 4), Kaufpreise für unbebaute Grundstücke gleicher Nutzungsintensität in vergleichbarer Lage lägen nicht vor, kann angesichts der innerstädtischen Lage des hier zu beurteilenden Grundstücks und der in Innenstadtlagen regelmäßig vorzufindenden Bebauungsdichte nicht ernsthaft bezweifelt werden. Vor diesem Hintergrund bedarf es alternativer Ansätze zu einer marktwirtschaftlichen (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 7), d.h. die Marktverhältnisse realistisch abbildenden Wertermittlung. Das Bodenrichtwertverfahren wird, wie die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses in dem in dieser Sache durchgeführten Erörterungstermin vom
  2. Februar 2015 nachvollziehbar erläutert haben, auch außerhalb des Rechts der Ausgleichsbeträge als marktübliches Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken in Hamburg zu Anwendung gebracht. Es berücksichtigt dabei die Bewertungsgrundsätze, wie sie sich aus der Immobilienwertermittlungsverordnung ergeben. Namentlich werden die Unterschiede zwischen dem „Bodenrichtwertgrundstück“ und dem konkret zu bewertenden Grundstück (vgl. hierzu §§ 16 Abs. 1 Satz 3 und 4, Abs. 2 Satz 3, 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV) berücksichtigt, indem die Richtwerte auf die zugrunde liegenden Schichtwerte zurückgeführt werden und damit die konkrete Nutzungsart bei der Wertbestimmung berücksichtigt wird (vgl. § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Ferner findet ein vom „Richtwertgrundstück“ abweichendes Maß der konkreten baulichen Nutzung (vgl. § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV) durch Umrechnungskoeffizienten Berücksichtigung (vgl. §§ 12, 16 Abs. 1 Satz 3 und 4, 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV). Randnummer 49
  3. Die Anwendung der sog. Zielbaummethode, mit deren Hilfe der Gutachterausschuss die sanierungsbedingten Wertsteigerungen im Sanierungsgebiet ermittelt hat, begegnet ebenfalls keinen durchgreifenden Bedenken. Randnummer 50 Die Zielbaummethode ist eine Multifaktorenanalyse, deren Prinzip darin besteht, Bewertungen zu objektivieren, indem eine Wertfeststellung in möglichst viele Einzelbewertungen aufgespalten wird. Der Gesamtwert wird zu diesem Zweck bei der Zielbaummethode in eine hierarchische Verzweigungsstruktur zerlegt, die eine Kette in der Form eines „Zielbaumes“ bildet. Die Einzelbewertungen werden anhand eines zuvor bestimmten Maßstabes ermittelt und ihrer Bedeutung nach gewichtet. Dadurch werden Werturteile differenzierter und nachvollziehbarer. Ein Bewertungsfehler im Detail schlägt sich im Ergebnis nicht so stark nieder wie eine auf das Ganze bezogene Fehleinschätzung (vgl. OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, 1 B 854/02, SächsVBl. 2005, 89, juris Rn. 42, m.w.N.) Randnummer 51 In der Rechtsprechung ist die grundsätzliche Eignung dieser Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen vielfach anerkannt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.11.2004, 4 B 71.04, NVwZ 2005, 449, juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 11.3.2014, OVG 10 S 1.14, juris Rn. 6; Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 22 ff.; OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, 1 B 854/02, SächsVBl. 2005, 89, juris Rn. 42 ff.). Der erkennende Senat teilt diese Einschätzung. Die Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen anhand der Zielbaummethode ist von dem bei der Grundstücksbewertung bestehenden Wertermittlungsspielraum gedeckt. Da nämlich die Möglichkeit eines direkten Vergleichs mit vergleichbaren sanierungsbeeinflussten und sanierungsunbeeinflussten – zumal unbebauten – Grundstücken realistisch nicht besteht (s.o.), ist es möglich und geboten, nach einer anderen – in der Immobilienwertermittlungsverordnung nicht ausdrücklich vorgesehenen – Methode zu suchen, die zur Wert- (Unterschieds-) Ermittlung geeignet ist. Bei der Zielbaummethode, wie sie der Gutachterausschuss vorliegend und auch in weiteren Sanierungsgebieten zur Ermittlung der prozentualen sanierungsbedingten Wertsteigerung zur Anwendung gebracht hat und bringt, handelt es sich um eine rationale, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehende Methode (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.1.1996, 4 B 69.95, NVwZ-RR 1997, 155, juris Rn. 11), die die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung, wie sie sich aus der Immobilienwertermittlungsverordnung ergeben, berücksichtigt (i.E. ebenso OVG Bautzen, a.a.O., juris Rn. 43). Denn die Zielbaummethode knüpft an danach geeignete Parameter für die Wertbeurteilung an.

§ 3Abs. 2 Immo

WertV bestimmen sich die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (u.a.) nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgebenden Umstände. Hierzu gehört

§§ 4Abs. 2, 6 Abs. 4 Immo

WertV auch und insbesondere die Lage und die für diese entscheidenden Lagemerkmale, d.h. insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse (vgl. § 6 Abs. 4 ImmoWertV). Dies greift die Zielbaummethode und die bei ihrer Anwendung erstellte Bewertungsmatrix in den dortigen Hauptkategorien und Unterkriterien differenziert auf. II. Randnummer 52 Auf der Grundlage der vorstehend beschriebenen Methoden hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, deren Wertbeurteilung sich die Beklagte in den angefochtenen Bescheiden zu Eigen gemacht hat, den von der Klägerin geschuldeten Ausgleichsbetrag rechtsfehlerfrei ermittelt. Die von dem Gutachterausschuss vorgenommene Ermittlung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken (hierzu 1.). Die für die Wertzone 5 anhand der für diese Zone erstellten Zielbaummatrix ermittelte sanierungsbedingte Wertsteigerung in Höhe von 1,9 % (Wohnen) bzw. in Höhe von 0,8 % (Büros) erscheint hinreichend plausibel (hierzu 2.). Ferner hat der Gutachterausschuss, ohne dass dies rechtlich zu bestanden ist, den besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand ermittelt (hierzu 3.). Auch den Anfangs- und den Endwert des konkreten Grundstücks der Klägerin hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in vertretbarer Weise auf der Grundlage der vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte für den Anfangs- und den Endzustand bestimmt (hierzu 4.). Randnummer 53 1. Zur Bestimmung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand hat der Gutachterausschuss einen turnusmäßig zum 1. Januar 2006 ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert aus der unmittelbaren Umgebung herangezogen, nämlich den Richtwert für das (fiktive) Grundstück M. Allee ../S…Straße … . Diesen Richtwert hat er – jedenfalls im Ausgangspunkt – unverändert für alle Grundstücke in der Wertzone 5, in der auch das Grundstück der Klägerin belegen ist, für die Ermittlung des Endwertes i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB zugrunde gelegt. Danach beträgt der der Bestimmung des Bodenwertes des Grundstücks der Klägerin zugrunde gelegte besondere Bodenrichtwert im Endzustand 707,-- Euro/m² bezogen auf eine Geschossflächenzahl von 2,0. Dem liegen Schichtwerte in Höhe von 410,-- Euro/m² (Läden), 380,-- Euro/m² (Büro) und 370,-- Euro/m² (Wohnen) jeweils bei einer Geschossflächenzahl von 1,0 zugrunde. Dies begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Randnummer 54

  1. a)Die vorgenommene Wertzonenbildung gibt keinen Anlass für Zweifel an der Eignung des herangezogenen lagetypischen Bodenrichtwerts für die Bestimmung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand. Randnummer 55 Nach dem Verständnis des Gutachterausschusses, das der erkennende Senat nachvollziehen kann, handelt es sich bei den Wertzonen um Gebiete, die – bei gleicher Art und gleichem Maß der Nutzung und abgesehen von Grundstücken mit besonderen Wertverhältnissen – jeweils annähernd gleiche Wertverhältnisse im Endzustand und annähernd gleiche sanierungsbedingte Werterhöhungen aufweisen (vgl. den Schriftsatz der Beklagten vom 29. Januar 2015, dort S. 9). Mit der Wertzonenbildung verfolgt der Gutachterausschuss das im Grundsatz nachvollziehbare und sachgerechte Ziel, zonale Wertunterschiede im Sanierungsgebiet bei der Wertbestimmung und insbesondere bei der Bemessung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen differenziert zu erfassen. Dem Ansatz liegt die ersichtlich zutreffende Erkenntnis zugrunde, dass – zum einen – nicht alle Grundstücke im Sanierungsgebiet gleiche (Wert-) Verhältnisse bezogen auf ihre Lage aufweisen, und dass – zum anderen – die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht notwendig im gesamten Sanierungsgebiet identische Auswirkungen gehabt haben müssen, sondern sich – je nach Lage und Eigenart der Grundstücke einerseits und nach Lage der Örtlichkeiten, an denen konkrete Sanierungsmaßnahmen vorgenommen worden sind, andererseits – in unterschiedlichem Ausmaß auf den Bodenwert auswirken können. Randnummer 56 Es bedarf vorliegend keiner Entscheidung, ob die – im Ausgangspunkt grundsätzlich nachvollziehbaren – Erwägungen des Gutachterausschusses bei der Einteilung der Wertzonen, wie sie sich aus dem Schriftsatz der Beklagten vom 29. Januar 2015 (dort S. 8 ff.) ergeben, geeignet sind, die bei der Wertzonenbestimmung vorgenommenen konkreten Grenzziehungen ausreichend und mit Blick auf alle Grundstücke in den gebildeten Wertzonen zu erläutern. Denn für die in dem vorliegenden Verfahren einzig vorzunehmende Bewertung bzw. zonale Zuordnung des Grundstücks der Klägerin kommt es hierauf nicht an. Wie die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses in dem Erörterungstermin vom 26. Februar 2015 nachvollziehbar erläutert haben, hat der Gutachterausschuss die Wertzone 5, in der das Grundstück der Klägerin belegen ist, gebildet, um der exponierten Lage der dortigen Grundstücke an der viel befahrenen M.-Allee und in unmittelbarer Nähe eines stark frequentierten Kreuzungsbereichs Rechnung zu tragen. Das Grundstück der Klägerin ist von dieser besonderen Lage, die danach insbesondere durch die überdurchschnittlich große Verkehrsbelastung in der unmittelbaren Umgebung geprägt wird, unzweifelhaft betroffen. Dies stellt auch die Klägerin nicht in Abrede. Die besonderen Lagemerkmale, die den Gutachterausschuss zur Bildung der Wertzone 5 veranlasst haben, treffen mithin jedenfalls auf das Grundstück der Klägerin zu. Überdies ist das – fiktive – Richtwertgrundstück, das dem für die (gesamte) Wertzone 5 herangezogenen lagetypischen Bodenrichtwert zugrunde liegt, im Kreuzungsbereich und daher in unmittelbarer Nähe zum dem Grundstück der Klägerin belegen. Es erscheint dem erkennenden Senat daher plausibel und nicht zu beanstanden, jedenfalls den besonderen Bodenrichtwert des Grundstücks der Klägerin hieraus abzuleiten. Denn die lagebezogene Vergleichbarkeit dieses (fiktiven) Grundstücks mit dem Grundstück der Klägerin besteht. Ob dies auch für alle anderen Grundstücke der Wertzone 5 gilt, ist für die Bewertung des Grundstücks der Klägerin ebenso wenig von Belang wie die Frage, ob die Einteilung der Zonen im Übrigen, die allerdings vielfach nicht trennscharf wird erfolgen können, stets und mit Blick auf alle Grundstücke im gesamten Sanierungsgebiet sachgerecht bzw. plausibel ist. Denn auf die vorliegend zu prüfende Vertretbarkeit der Bewertung des Grundstücks der Klägerin wirkt sich dies nicht aus. Randnummer 57
  2. b)Es ist nicht zu beanstanden, dass der Gutachterausschuss die besonderen Bodenrichtwerte im Endzustand – und damit auch den bei der Wertermittlung bezogen auf das Grundstück der Klägerin herangezogenen Bodenrichtwert – aus dem für das Richtwertgrundstück turnusmäßig ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert zum 1. Januar 2006 abgeleitet hat, ohne hiervon einen Abschlag vorzunehmen. Zwar ist Wertermittlungsstichtag der 24. September 2005 (s.o.). Es kommt deshalb in Betracht, für den besonderen Bodenrichtwert im Endzustand einen Abschlag auf den lagetypischen Bodenrichtwert zum 1. Januar 2006 vorzunehmen, weil der turnusmäßig ermittelte lagetypische Bodenrichtwert zum 1. Januar 2004 noch geringer war, der Bodenwert also tendenziell seit dem Wertermittlungsstichtag gestiegen ist. Indes hat die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 darauf verwiesen und haben die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses in dem Erörterungstermin vom 26. Februar 2015 näher erläutert, dass die lineare Interpolation zwischen den beiden Bodenrichtwertstichtagen aufgrund der zeitlichen Nähe des Wertermittlungsstichtags zum 1. Januar 2006 keine signifikanten Unterschiede ergeben habe und hiervon deshalb abgesehen worden sei. Dieser Ansatz erscheint nicht zuletzt deshalb vertretbar und rechtlich nicht zu beanstanden, weil eine mathematisch korrekte Bestimmung des Bodenwertes ohnehin nicht möglich ist, sondern die Ermittlung des Bodenwertes vielmehr eine Schätzung voraussetzt (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, 4 C 6.01, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29). Randnummer 58
  3. c)Es hält sich noch im Rahmen des Wertermittlungsspielraums, dass der besondere Bodenrichtwert im Endzustand einen Schichtwert für Büronutzung beinhaltet, obwohl der herangezogene lagetypische Bodenrichtwert einen solchen Schichtwert nicht aufweist. Die Beklagte hat hierzu in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 mitgeteilt, der fehlende Schichtwert sei unter Berücksichtigung der Werte anderer Zonen sachverständig geschätzt worden. Auf Nachfrage des Gerichts hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in dem Schreiben vom 9. April 2015, das dem Schriftsatz der Beklagten vom 9. April 2015 beigefügt war, weitergehend erläutert, dass der Gutachterausschuss in allen Wertzonen des Sanierungsgebiets – und damit auch in der Wertzone 5 – den Schichtwert für die Büronutzung einheitlich mit einem Wert versehen habe, der 10,-- Euro/m² über dem Schichtwert für die Wohnnutzung liege. Dem liege die anhand von (Schicht-) Wertrelationen in anderen Bodenrichtwerten gewonnene Einschätzung zugrunde, dass die Schichtwerte für eine Büronutzung gegenüber den Schichtwerten für eine Wohnnutzung in Lagen, die mit der Lage der Wertzone 5 vergleichbar seien, in der Regel als etwas höherwertiger anzusehen seien. Diese Einschätzung ist ausreichend nachvollziehbar. Durchgreifenden Bedenken begegnet das Vorgehen des Gutachterausschusses nicht. Randnummer 59 2. Die für die Wertzone 5 anhand der hierfür erstellten Zielbaummatrix ermittelte sanierungsbedingte Wertsteigerung in Höhe von in der Summe 1,9 % (Wohnen) bzw. in Höhe von in der Summe 0,8 % (Büros) erscheint hinreichend plausibel. Randnummer 60 Sanierungsbedingte Verbesserungen – und zwar jeweils um eine Wertstufe – hat der Gutachterausschuss in der hier relevanten Wertzone 5 nur bei drei Unterkriterien angenommen: Für das Unterkriterium 1a („Bebauungsstruktur“) hat er eine Steigerung von Anfangsstufe 3 („teilweise städtebauliche Bruchstellen“) auf Endstufe 4 („homogene, intakte Bebauungsstruktur mit Stadtreparaturen“) angenommen; hieraus hat er eine anteilige Wertdifferenz von 0,70 % (Wohnen) bzw. 0,50 % (Büros) abgeleitet. Für das Unterkriterium 1f („Begrünung im Straßenraum“) hat er eine Steigerung von Anfangsstufe 1 („keine Begrünung im Straßenraum“) auf Endstufe 2 („unzureichende Begrünung im Straßenraum“) angenommen; hieraus hat er eine anteilige Wertdifferenz von 0,35 % (Wohnen) bzw. 0,25 % (Büros) abgeleitet. Für das Unterkriterium 2d („Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur“) hat er eine Steigerung von Anfangsstufe 1 („keine Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) auf Endstufe 2 („vereinzelte Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) angenommen; hieraus hat er eine anteilige Wertdifferenz von 0,88 % (Wohnen) abgeleitet; eine anteilige Wertdifferenz bezogen auf die Büronutzung hat der Gutachterausschuss mangels Wertrelevanz insoweit nicht angenommen. Für alle anderen Unterkriterien hat der Gutachterausschuss in der Wertzone 5 keine sanierungsbedingten Verbesserungen, allerdings auch keine Verschlechterungen durch die Sanierung angenommen. Er ist hier zu der Einschätzung gelangt, dass die Durchführung der Sanierung keinen wertrelevanten Einfluss auf die Lagemerkmale gehabt hat. Randnummer 61 Die im Zusammenhang mit der Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen vorgenommenen Bewertungen sind für den erkennenden Senat hinreichend nachvollziehbar. Dies gilt zunächst für die Zielbaummatrix selbst. Darin hat der Gutachterausschuss die anteiligen sanierungsbedingten Wertsteigerungen auf der Grundlage von drei Hauptkategorien und mehreren Unterkriterien ermittelt. Die Wahl und die Beschreibung der einzelnen Hauptkategorien (Attraktivität des Standortes/Stadtbild; Wohnqualität; Gewerbestandortqualität) und der innerhalb dieser Kategorien gebildeten Unterkriterien erscheint mit Blick auf § 6 Abs. 4 ImmoWertV zur Bewertung und Bemessung der Lagequalität ebenso geeignet wie die abstrakten Beschreibungen der fünf Wertstufen. Auch gegen die vorgenommenen Gewichtungen – die Gesamtgewichtung der Lagerelevanz, die Gewichtung der Hauptkategorien zueinander und die anteilige Gewichtung der Unterkriterien innerhalb der jeweiligen Hauptkategorien – hat der erkennende Senat keine Einwände, weil sie in sich stimmig wirken. Auch die Klägerin hat hiergegen keine konkreten, die Plausibilität des Bewertungssystems in Frage stellenden Einwendungen geltend gemacht. Randnummer 62 Ausreichend plausibel und nachvollziehbar sind ferner die tatsächlichen Erwägungen, die den vorgenommenen Bewertungen zugrunde liegen. Insoweit ist zwar die der Wertbeurteilung beigefügte Zustandsbeschreibung vor und nach der Sanierung für sich genommen nicht hinreichend, weil dort nur überblicksartig und ohne Bezug zu den in den Wertzonen teilweise ganz unterschiedlich vorgenommenen Einzelbewertungen einzelne Sanierungsmaßnahmen aufgeführt werden. Auch die „Darstellung der Einzelmaßnahmen“, die die Beklagte mit ihrem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 vorgelegt hat, ist nicht hinreichend, weil auch aus ihr nicht deutlich hervorgeht, welche Auswirkungen welchen Umfangs die dort genannten Maßnahmen nach der Einschätzung des Gutachterausschusses auf welche Lagemerkmale in welchen Teilen bzw. Zonen des Sanierungsgebiets (typischerweise) gehabt haben. Hinreichend nachvollziehbar sind die genannten Angaben aber letztlich mit Blick auf die ergänzenden Ausführungen, die in dem Schriftsatz der Beklagten vom 29. Januar 2015 enthalten sind, und die weiteren Erläuterungen der Vertreter des Gutachterausschusses und der Beklagten in dem Erörterungstermin vom 26. Februar 2015 und in dem Verhandlungstermin am 16. April 2015. Im Einzelnen: Randnummer 63
  4. a)Für das Unterkriterium 1a („Bebauungsstruktur“) heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015, eine Verbesserung der Bebauungsstruktur sei durch näher bezeichnete Neubauten und den Abbruch von näher bezeichneten Hintergebäuden in der M. -Allee und in der C -Straße erreicht worden. Sofern diese Maßnahmen teilweise in den angrenzenden Wertzonen 4 und 6 durchgeführt worden seien, hätten sie sich nach Einschätzung des Gutachterausschusses auch positiv auf die Lage der Grundstücke in der Wertzone 5 ausgewirkt. Randnummer 64 Gegen diese Annahmen bestehen keinen durchgreifenden Bedenken. Dies gilt auch, soweit einzelnen Maßnahmen „zonenübergreifende“ Bedeutung zugemessen wird. Bei den gebildeten Wertzonen handelt es sich um ein grobes Raster, das eine erste Zuordnung der Lagequalität und der „Sanierungsbetroffenheit“ der dort belegenen Grundstücke ermöglichen soll. Für die Frage, ob und ggf. in welchem Umfang durchgeführte Sanierungsmaßnahmen zu Wertsteigerungen bei Grundstücken im Sanierungsgebiet geführt haben, haben die Wertzonen demgegenüber keine Bedeutung. Die Bildung von Wertzonen und die Bestimmung der Wertzonengrenzen führen nicht dazu, dass Sanierungsmaßnahmen in einer Wertzone sich nur ausnahmsweise positiv auf die Lage der Grundstücke auch in einer anderen Wertzone auswirken können. Denn es handelt sich bei den einzelnen Wertzonen nicht um in sich geschlossene (kleine) Sanierungsgebiete, in deren Grenzen die dort durchgeführten Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich isoliert zu betrachten sind. Vielmehr kommt es auf die Bedeutung der Sanierungsmaßnahme für das (gesamte) Gebiet und darauf an, in welcher räumlichen Nähe zu den Grundstücken in einer (anderen) Wertzone die betreffenden Maßnahmen durchgeführt werden. Randnummer 65 Bei den Maßnahmen, die der Gutachterausschuss in der Wertzone 5 als bodenwertrelevant berücksichtigt hat, obwohl sie in anderen Wertzonen vorgenommen worden sind, handelt es sich um Maßnahmen aus räumlich angrenzenden Zonen, für die eine positive Wirkung auf die Grundstücke der Wertzone 5 – und damit auch auf das hier allein maßgebliche Grundstück der Klägerin, das ein für die Wertzone 5 (lage-) „typisches“ Grundstück ist – in dem vom Gutachterausschuss angenommenen moderaten Umfang schon aufgrund ihrer räumlichen Nähe plausibel erscheint. Ein weitergehender Erläuterungsbedarf besteht insoweit auch nicht deshalb, weil die betreffenden Maßnahmen auch in anderen Wertzonen berücksichtigt worden sein können, dort aber zu anderen Einstufungen geführt haben können. Hieraus kann für die Wertzone 5 nichts abgeleitet werden. Denn die sachverständige Einschätzung einzelner zonenübergreifender Sanierungsmaßnahmen kann nicht einheitlich auf alle Wertzonen übertragen werden. Ihre jeweilige Bewertung ist abhängig von der Umgebung, von der Beschreibung des Anfangszustands und von den sonstigen Sanierungsmaßnahmen, die sich auf die Lagequalität der Grundstücke in der betreffenden Zone ausgewirkt haben können. Randnummer 66
  5. b)Für das Unterkriterium 1f („Begrünung im Straßenraum“) heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015, zu Beginn der Sanierung sei im Einmündungsbereich von M. -Allee, C -Straße und S- Straße und in der C.-Straße keine Straßenbegrünung vorhanden gewesen. Die Begrünung sei in den genannten Bereichen durch Straßenbäume und Kübelbepflanzungen sowie durch Neuanpflanzungen von Bäumen am Straßenrand erreicht worden. Randnummer 67 Auf der Grundlage dieser Angaben erscheint die von dem Gutachterausschuss angenommene, ebenfalls sehr moderate Verbesserung um eine Wertstufe plausibel. Diese Plausibilität wird durch den Einwand der Klägerin, in der M.-Allee habe es ungeachtet der Sanierung schon immer viele Bäume gegeben, nicht in Frage gestellt. Denn die Klägerin bezieht sich auf eine andere Örtlichkeit (M. Allee) als der Gutachterausschuss (Einmündungsbereich von M. Allee, C.-Straße und S.-Straße; C.-Straße) zur Begründung seiner Annahme, im Zuge der Sanierung sei eine (leichte) Verbesserung der Begrünung des Straßenraums erreicht worden. Vor diesem Hintergrund könnte der Einwand der Klägerin allenfalls die Annahme rechtfertigen, angesichts der sanierungsunbeeinflussten Begrünungssituation in der M. Allee habe schon für den Anfangszustand eine höhere Einstufung vorgenommen werden müssen. Dementsprechend wäre es dann aber geboten, die Einstufung für den Endzustand ebenfalls zu erhöhen. Auf die anteilige Wertdifferenz, die zur Gesamt-Wertdifferenz aufaddiert wird und für das Gesamtergebnis von Relevanz ist, wirkte sich dies nicht aus. Randnummer 68
  6. c)Für das Unterkriterium 2d („Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur“) heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015, vor Beginn der Sanierung habe es im Sanierungsgebiet keine öffentlichen Spiel- und Freizeitmöglichkeiten gegeben. Durch die Sanierung seien Spiel- und Freizeitmöglichkeiten zwar nicht in der Wertzone 5, aber in den Wertzonen 3 und 7 geschaffen worden, denen der Gutachterausschuss eine zonenübergreifende Wirkung zugesprochen habe.
  7. d)Randnummer 69 Auch diese Einschätzung erscheint plausibel. Es ist nachvollziehbar, dass die Schaffung von Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche sich nicht nur in der unmittelbaren Umgebung einer solchen Anlage auswirkt, da diese einen weiter gefassten „Einzugsbereich“ und deshalb „zonenübergreifende“ Wirkung haben dürfte. Die angenommene – erneut sehr moderate – Verbesserung der Lagequalität um nur eine Wertstufe mit Blick darauf, dass die betreffenden Sanierungsmaßnahmen räumlich weiter entfernt von den Grundstücken der Wertzone 5 realisiert worden sind, bewegt sich nach Auffassung des erkennenden Senats innerhalb des bei Vornahme der Bewertung anzuerkennenden Wertermittlungsspielraums. Randnummer 70
  8. e)Für das Unterkriterium 2c („Belastung durch motorisierten Individualverkehr“) hat der Gutachterausschuss weder eine Wertsteigerung, noch eine Wertminderung angenommen. Vielmehr hat der Gutachterausschuss sowohl im Anfangszustand als auch im Endzustand den Stufenwert 2 („hoher Durchgangsverkehr“) zugrunde gelegt und dem Unterkriterium 2c damit im Ergebnis keinen wertrelevanten Einfluss zugesprochen. Randnummer 71 Hiergegen wendet die Klägerin ein, es sei von einer sanierungsbedingten Wertminderung auszugehen, weil sich für ihr Grundstück die Verkehrsbelastung wegen der Schließung der C.-Straße für den Durchgangsverkehr und der deshalb erhöhten Verkehrsbelastung auf der M. Allee verschlechtert habe. Dieser Ansatz erscheint nicht von vornherein unplausibel, weil es nachvollziehbar ist, dass dort, wo eine bislang genutzte Verkehrsachse nicht mehr zur Verfügung steht, der Verkehr von anderen Straßen aufgenommen werden muss, die dann entsprechend höher belastet sind. Randnummer 72 Gleichwohl ist die Bewertung des Gutachterausschusses rechtlich nicht zu beanstanden, denn dessen Begründung für die Annahme, es habe, was die Verkehrsbelastung der Grundstücke in der Wertzone 5 anbelange, gleichwohl keine sanierungsbedingte (Wert-) Veränderung bzw. Minderung gegeben, ist ebenfalls hinreichend plausibel. Hierzu heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 sinngemäß, eine signifikante – d.h. sich auf den Bodenwert auswirkende – Veränderung der Verkehrsbelastung auf der M. -Allee liege nicht vor, weil es sich bei der M. Allee um eine schon immer stark genutzte Stadtstraße gehandelt habe und weiterhin handele. Demgegenüber fällt die zusätzliche Verkehrsbelastung durch die Aufnahme des Durchgangsverkehrs, der vor ihrer Sperrung durch die C.-Straße geführt worden ist, nicht wertrelevant ins Gewicht. Überdies hat die Beklagte darauf hingewiesen, dass sich die Verkehrsdichte insgesamt und unabhängig von der Sanierung erhöht habe, die von der Klägerin subjektiv empfundene Zunahme des Verkehrs also auch hierauf beruhe. Diese Erwägungen kann der erkennende Senat hinreichend nachvollziehen. Auch wenn die Schließung der C.-Straße zu einer stärkeren Verkehrsbelastung auf der M.- Allee geführt haben mag, ist es vertretbar, dieser Verkehrszunahme angesichts der ohnehin gegebenen erheblichen Verkehrsbelastung auf dieser Straße keine für den Bodenwert derart relevante Bedeutung zuzumessen, dass sie die Annahme einer anteiligen Wertminderung geboten erscheinen ließe. Diese Einschätzung wird gestützt durch die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Verwaltungsverfahren herangezogenen Verkehrsmessungen in der M.- Allee- und in der C.-Straße, die einen signifikanten Rückgang der Fahrzeugzahlen in der C.-Straße nach ihrer Schließung für den Durchgangsverkehr, demgegenüber aber keine Zunahme der Fahrzeugzahlen in der M.- Allee nach Schließung der C.-Straße zeigen. Randnummer 73 Die Bewertung des Gutachterausschusses, im Rahmen des Unterkriteriums 2c keine sanierungsbedingte Wertminderung wegen der – vermeintlichen – Zunahme des Verkehrs auf der M.- Allee anzunehmen, ist auch nicht deshalb zu beanstanden, weil der Gutachterausschuss in anderem Zusammenhang, nämlich im Rahmen der der Wertbeurteilung beigefügten Darstellung der Zustände vor und nach der Sanierung (dort zu den Unterkriterien 2c und 3e), der C.-Straße vor ihrer Schließung einen „sehr hohen Durchgangsverkehr“ bescheinigt hat. Denn abgesehen davon, dass die von der Beklagten ermittelten Zahlen nicht nahelegen, dass dieser Verkehr nach Schließung der C.-Straße für den Durchgangsverkehr im Wesentlichen von der M.- Allee aufgenommen worden ist (s.o.), betreffen die Angaben in der genannten Zustandsbeschreibung das gesamte Sanierungsgebiet und sind deshalb ins Verhältnis zu der konkret betrachteten Lage zu setzen. Für eine Wohnstraße und die dortigen Grundstücke mag ein Durchgangsverkehr, wie er ehedem durch die C.-Straße führte, erheblich gewesen sein. Dies bedeutet aber nicht, dass die Bewertung ebenso ausfallen muss, wenn es um die Lage von Grundstücken an einer ohnehin stark – und nach Aufnahme weiterer Verkehrsströme noch stärker – durch den Verkehr belasteten Verkehrsachse geht. Randnummer 74
  9. f)Für das Unterkriterium 1d („Parkplatzangebot, ruhender Verkehr“) hat der Gutachterausschuss weder eine Wertsteigerung, noch eine Wertminderung angenommen. Vielmehr hat der Gutachterausschuss sowohl im Anfangszustand als auch im Endzustand den Stufenwert 2 zugrunde gelegt und dem Unterkriterium 1d damit im Ergebnis keinen wertrelevanten Einfluss zugesprochen. Randnummer 75 Der erkennende Senat hält diese Einschätzung für plausibel. Der hiergegen geltend gemachte Einwand der Klägerin greift demgegenüber nicht durch. Sie meint, die Sanierung habe, was die Parkplatzsituation anbelange, zu einer Verschlechterung der Lage geführt. In der M.- Allee seien zahlreiche Parkplätze weggefallen. Früher habe es zwischen S.-Straße und H. Stift im Mittelstreifen viele Parkplätze gegeben. Diese seien inzwischen nicht mehr vorhanden. Hiermit bezieht sich die Klägerin auf Örtlichkeiten, die sich nicht in unmittelbarer Nähe zu den Grundstücken der Zone 5 befinden. Auch wenn die genannten Parkflächen für die Bewohnerinnen und Bewohner der Grundstücke, die in der Zone 5 belegen sind, nicht ohne Bedeutung gewesen sein sollten, ist es vertretbar, ihren Wegfall jedenfalls für die Grundstücke in der Wertzone 5 als nicht derart gravierend zu bewerten, dass deshalb eine Herabstufung erfolgen müsste. Ferner ist zu berücksichtigen, dass nicht jede (Lage-) Verschlechterung zu einer anteiligen Herabstufung führen muss. Für das hier relevante Unterkriterium 1d beschreibt der Gutachterausschuss den Zustand, der eine Einordnung in Wertstufe 2 rechtfertigt, abstrakt mit „Stellflächen nicht ausreichend vorhanden“. Diese Bewertung kann weiterhin zutreffen, auch wenn die Sanierung dazu führt, dass vorhandene Stellflächen weiter verringert werden. Je nach Umfang dieser Maßnahmen und mit Blick auf das verbliebene „Gesamtangebot“ an Stellflächen kann die Beschreibung der Wertstufe 2 vertretbar bleiben, weil ein „sehr starkes Defizit an Stellflächen“ (Beschreibung Wertstufe 1) nicht festzustellen ist. Randnummer 76 3. Der Gutachterausschuss hat den besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand ermittelt, ohne dass dies rechtlich zu bestanden ist. Hierbei hat er den besonderen Bodenrichtwert (mit den ermittelten Schichtwerten) im Endzustand (hierzu oben 1.) zugrunde gelegt und mit Hilfe der ermittelten sanierungsbedingten (Gesamt-) Wertsteigerungen (hierzu oben 2.) den besonderen Bodenrichtwert (mit den ermittelten Schichtwerten) im Anfangszustand errechnet. Durch die verwendete mathematische Formel wird dabei sichergestellt, dass die sanierungsbedingten Wertsteigerungen in Beziehung zu dem besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand und nicht zu dem besonderen Bodenrichtwert im Endzustand gesetzt werden. Rechenfehler hat der erkennende Senat hierbei nicht festgestellt. Auch von Seiten der Klägerin werden insoweit keine Einwendungen erhoben. Randnummer 77 4. Den Anfangs- und den Endwert des Grundstücks der Klägerin hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in vertretbarer Weise auf der Grundlage der vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte bestimmt. Randnummer 78 Die besonderen Bodenrichtwerte und die zugrunde liegenden Schichtwerte hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zunächst mithilfe von Umrechnungskoeffizienten modifiziert. Für den Anfangszustand hat sie auf diese Weise Schichtwerte von 329,-- Euro/m² (Wohnnutzung) und von 336,-- Euro/m² (Büronutzung) und für den Endzustand Schichtwerte von 335,-- Euro/m² (Wohnnutzung) und von 338,-- Euro/m² (Büronutzung) ermittelt. Diese Schichtwerte hat die Geschäftsstelle sodann – jeweils getrennt für den Anfangs- und den Endzustand – mit der jeweils ermittelten Geschossfläche für Wohn- (319 m² im Anfangs- wie im Endzustand) und für Büronutzung (177 m² im Anfangs- und 186 m² im Endzustand) multipliziert und die jeweiligen Ergebnisse zum Gesamtergebnis aufaddiert. Randnummer 79
  10. a)Nicht zu beanstanden ist, dass die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die besonderen Bodenrichtwerte und die zugrunde liegenden Schichtwerte für den Anfangs- und den Endzustand mithilfe von Umrechnungskoeffizienten modifiziert hat. Die besonderen Bodenrichtwerte beziehen sich – aus Gründen der rechnerischen Einfachheit, wie die Vertreter des Gutachterausschusses und der Beklagten in dem Erörterungstermin vom 26. Februar 2015 nachvollziehbar erläutert haben – einheitlich auf eine Geschossflächenzahl von 2,0. Die dem zugrunde liegenden Schichtwerte sind mithilfe von Umrechnungskoeffizienten zu modifizieren, um dem abweichenden Grad der Ausnutzung des konkret betrachteten Grundstücks Rechnung zu tragen. Dieses Erfordernis besteht auch vorliegend, denn für das Grundstück der Klägerin hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses rechts- und bewertungsfehlerfrei (dazu sogleich) eine Geschossflächenzahl von 1,92 im Anfangs- bzw. von 1,96 im Endzustand ermittelt. Die deshalb erfolgte Heranziehung von Umrechnungskoeffizienten findet seine Rechtfertigung in § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB, § 12 ImmoWertV und begegnet keinen Bedenken. Randnummer 80
  11. b)Es ist ferner nicht zu beanstanden, dass die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Ermittlung des Endwertes nicht auf die (vollständige) Ausnutzbarkeit des Grundstücks (im rückwärtigen Grundstücksteil), sondern auf die vorhandene Bebauung abgestellt hat. Dieses Vorgehen findet seine Rechtfertigung in § 16 Abs. 4 ImmoWertV und wirkt sich im Übrigen zugunsten der Klägerin aus, da andernfalls eine größere Geschossfläche für Büronutzung im Endzustand zugrunde zu legen wäre, was zu einem höheren Endwert und damit zu einer größeren Differenz zwischen Anfangs- und Endwert führte. Randnummer 81
  12. c)Es ist überdies nicht zu beanstanden, dass die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für die Bestimmung der Geschossfläche im Anfangszustand die vor Inkrafttreten des Sanierungsbebauungsplans tatsächlich bestehende Bebauung zugrunde gelegt hat, obwohl diese im rückwärtigen Grundstücksteil über das nach Spalte 8 der Baustufentafel (§ 11 Abs. 1 BPVO) zulässige Maß von 5/10 hinausging. Auch dies findet seine Rechtfertigung in § 16 Abs. 4 ImmoWertV. Randnummer 82 Demgegenüber ist eine weitergehende Ausnutzbarkeit des Grundstücks im Anfangszustand entgegen der von der Klägerin vertretenen Auffassung, die insoweit die gleiche Geschossfläche wie im Endzustand in Ansatz bringen möchte, nicht geboten. Dass sie für die auf der Grundlage des Sanierungsbebauungsplans vorgenommene rückwärtige Erweiterung eine Befreiung nach altem Recht hätte beanspruchen können, ist nicht ersichtlich und von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Bestimmung der Geschossfläche im Anfangszustand somit in vertretbarer Weise außer Betracht gelassen worden. Auch spricht nichts für die Auffassung der Klägerin, die Beklagte sei ohnehin – d.h. unabhängig von der Sanierung – verpflichtet gewesen, den alten Baustufenplan abzulösen. Eine dahingehende rechtliche Verpflichtung ist nicht erkennbar und musste deshalb die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nicht veranlassen, eine größere Geschossfläche im Anfangszustand zugrunde zu legen. Randnummer 83
  13. d)Es ist schließlich auch nicht zu beanstanden, dass die Ermittlung des Anfangs- und des Endwerts für das Grundstück der Klägerin durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses – und nicht durch den Gutachterausschuss selbst – erfolgt ist, obwohl auch hierbei eigenständige Bewertungen – etwa was die zugrunde zu legende Geschossfläche und die sich hieraus ergebende Geschossflächenzahl anbelangt – vorzunehmen sind. Randnummer 84 Dem Gesetz lässt sich nicht entnehmen, wem der Wertermittlungsspielraum bei der Bewertung von Grundstücken im Recht der Ausgleichsbeträge zusteht. Da es sich bei den Gutachterausschüssen

§§ 192ff. Bau

GB um nicht weisungsgebundene und mit besonderer Sachkunde ausgestattete Gremien handelt, kommt es in Betracht, den gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Wertermittlungsspielraum auch (nur) diesen Gremien zuzusprechen. Denn das Bundesverwaltungsgericht hat Gesetzen insbesondere dann eine Beurteilungsermächtigung für die Verwaltung entnommen, wenn der zu treffenden Entscheidung in hohem Maße wertende Elemente anhaften und das Gesetz für sie deshalb ein besonderes Verwaltungsorgan – insbesondere ein Kollegialorgan – für zuständig erklärt, das weisungsfrei, mit besonderer fachlicher Legitimation und in einem besonderen Verfahren entscheidet (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.5.2007, 3 C 8.06, BVerwGE 129, 27, juris Rn. 27, m.w.N.). Randnummer 85 Allerdings hat das Bundesverwaltungsgericht für das Recht der Ausgleichsbeträge eine derartige Festlegung bislang vermieden. Zuletzt hat es insoweit vielmehr ausdrücklich auf einen „Wertermittlungsspielraum der Gemeinde“ verwiesen (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 10). Dies steht nicht im Widerspruch zu der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts. Dort, wo es behördliche Beurteilungsermächtigungen aus dem Umstand ableitet, dass das Gesetz bestimmte Entscheidungen einem weisungsfreien und sachkundigen Gremium vorbehält, verweist es nämlich stets darauf, dass eine Beurteilungsermächtigung für die Verwaltung auch in anderen Fällen in Betracht kommen kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.5.2007, a.a.O.: „unter anderem dann“). Derartige „andere“ Fälle sind auch schon Gegenstand der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gewesen, etwa im Bereich des Emissionshandels (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.10.2007, 7 C 33.07, BVerwGE 129, 328, juris Rn. 43 ff.; dazu BVerfG, Beschl. v. 10.12.2009, 1 BvR 3151/07, DVBl. 2010, 250, juris Rn. 53 ff.). Randnummer 86 Auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung wird der Wertermittlungsspielraum bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB teilweise ausdrücklich den Gemeinden zugesprochen (vgl. VGH Kassel, Urt. v. 20.6.2013, 3 A 1832/11, ZKF 2013, 237, juris Rn. 52; OVG Münster, Urt. v. 9.4.1990, 22 A 1185/89, NVwZ-RR 1990, 412, juris Rn. 35 ff.). Auch der erkennende Senat ist bislang davon ausgegangen, dass der Wertermittlungsspielraum nicht dem Gutachterausschuss, sondern der Beklagten zusteht, die bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB den Gutachterausschuss einschalten kann, dies aber nicht muss (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09 , ZfBR 2012, 689 , juris Rn. 45 , 48). An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest. Der Gesetzgeber ordnet eine (ausschließliche) Zuständigkeit der Gutachterausschüsse für die Ermittlung des Bodenwerts im Zusammenhang mit der Festsetzung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge nicht – und zwar weder in den §§ 154 ff. BauGB, noch in den §§ 192 ff. BauGB – an. Die – durch Auslegung ermittelte, s.o. – Annahme eines Wertermittlungsspielraums, der der gerichtlichen Kontrolle teilweise entzogen ist, beruht nicht darauf, dass es zu den Aufgaben der selbständigen und unabhängigen Gutachterausschüsse gehört, Grundstücks- und sonstige Wertermittlungen (auch außerhalb des Rechts der sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge) vorzunehmen (vgl. § 192 Abs. 1 BauGB). Maßgeblich ist vielmehr, dass es sich bei der Bewertung von Grundstücken um einen Vorgang handelt, der eine besondere – bei den Gerichten regelmäßig nicht vorhandene – Sachkunde voraussetzt, dem in besonderem Maße wertende Elemente anhaften und der deshalb nicht richtig oder falsch, sondern nur vertretbar oder eben nicht vertretbar vorgenommen werden kann. Eine solchermaßen vorgenommene Bewertung ist einer gerichtlichen (Rechts-) Kontrolle schon wegen der Eigenart der Materie nicht vollständig zugänglich. Welcher Gremien sich die Gemeinde als Gläubigerin des Ausgleichsbetrags bedient, um diese Bewertung vorzunehmen, gibt das Gesetz aber nicht vor. Gewährleistet sein muss lediglich, dass die bewertende Stelle über die besondere Sachkunde verfügt, die erforderlich ist, um die Bewertung fach- und sachgerecht vornehmen zu können. Dies kann, muss aber nicht (ausschließlich) der Gutachterausschuss sein. Randnummer 87 Vor diesem Hintergrund begegnet es keinen durchgreifenden Bedenken, wenn die Beklagte sich bei der Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Ermittlung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge maßgeblich auf eine Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses stützt, die ihrerseits auf grundlegende Bewertungen des Gutachterausschusses selbst zurückgreift und diese auf den konkreten Einzelfall überträgt. Hierdurch wird nicht ausgeschlossen, dass auch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, an deren Fachkunde der erkennende Senat keinen Anlass hat zu zweifeln, im Rahmen der durch den Gutachterausschuss vorgegebenen Bewertungen flankierende eigene, d.h. nicht durch den Gutachterausschuss vorgegebene Bewertungen vornimmt, die wegen der Besonderheiten des konkret zu bewertenden Grundstücks erforderlich werden können und die – ebenso wie die unmittelbar von dem Gutachterausschuss selbst getroffenen (Be-) Wertungen – vom Wertermittlungsspielraum bei der Bewertung von Grundstücken erfasst sind. III. Randnummer 88 Der von der Klägerin geschuldete Ausgleichsbetrag ist nicht zu mindern, weil erbrachte Eigenleistungen anzurechnen sind. Randnummer 89 Die Klägerin macht geltend, sie habe den im rückwärtigen Grundstücksteil errichteten Anbau auf eigene Kosten mit einer ökologischen Dachbegrünung versehen. Dies sei dem gesamten Sanierungsgebiet zu Gute gekommen. Die hierbei aufgewendeten Kosten seien auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Randnummer 90 Diese Einschätzung teilt der erkennende Senat nicht.

§ 155Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 Bau

GB sind auf den Ausgleichsbetrag Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, anzurechnen. Soweit der Eigentümer

§ 146Abs. 3 Bau

GB Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB errichtet oder geändert hat, sind die ihm entstandenen Kosten

§ 155Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 Bau

GB anzurechnen. Bei den Maßnahmen, die die Klägerin auf ihrem Grundstück durchgeführt hat, handelt es sich weder um Ordnungsmaßnahmen i.S.v. § 147 BauGB, noch um Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB. Eine Anrechnung der aufgewendeten Kosten

§ 155Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 Bau

GB scheidet deshalb aus. Aber auch für eine anteilige Anrechnung selbst bewirkter Bodenwerterhöhungen

155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB ist nichts erkennbar. Dass nämlich die von der Klägerin durchgeführten Maßnahmen zu einer relevanten, d.h. messbaren Erhöhung des Bodenwertes – und nicht nur ggf. zu einer Erhöhung des Verkehrswertes des eigenen Grundstücks – geführt haben, ist nicht ersichtlich, da es sich um ihrer Bedeutung nach untergeordnete Maßnahmen handelt, denen ein für die Lage der Grundstücke im Sanierungsgebiet wertrelevanter Einfluss nicht ernstlich zugesprochen werden kann. IV. Randnummer 91 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. § 155 Abs. 4 VwGO gelangt demgegenüber nicht zugunsten der Klägerin zur Anwendung. Allerdings hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung darauf verwiesen, sie sei zur Klage auch durch eine unzureichende und teilweise unrichtige Begründung der angefochtenen Bescheide veranlasst worden und erst die ergänzenden Erläuterungen der Beklagten bzw. des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle im Klage- und Berufungsverfahren hätten die tatsächlichen Grundlagen der den angefochtenen Bescheiden zugrunde liegenden Bewertung hinreichend deutlich gemacht. Dies rechtfertigt es nicht, der Beklagten die Kosten des (erst- und zweitinstanzlichen) Verfahrens abweichend von § 154 Abs. 1 VwGO aufzuerlegen, obwohl sie obsiegt hat. Dabei kann offen bleiben, ob über § 155 Abs. 4 VwGO ohnehin nur zusätzliche ausscheidbare Kosten dem Beteiligten auferlegt werden können, der sie schuldhaft verursacht hat (vgl. BVerwG, Beschl. v. 14.6.1999, 4 B 18.99, NVwZ-RR 1999, 692, juris Rn. 10). Denn dessen ungeachtet kann eine etwaige unzureichende Begründung eines Verwaltungsaktes – von der der erkennende Senat vorliegend nicht ausgeht (s.o.) – nur in besonders gelagerten Einzelfällen Anlass zur Anwendung von § 155 Abs. 4 VwGO geben. Führt der Kläger seine Klage auch nach im gerichtlichen Verfahren ergänzter bzw. nachgereichter Begründung in der Sache fort, anstatt eine Erledigungserklärung abzugeben, beruht sein späteres Unterliegen auf seiner prozessualen Entscheidung und der – im Ergebnis unzutreffenden – Abschätzung des Prozessrisikos, nicht hingegen darauf, dass die angefochtenen Bescheide anfangs nicht hinreichend begründet gewesen sind (vgl. BVerwG, Beschl. v. 15.5.2014, 9 B 57.13, NVwZ-RR 2014, 657, juris Rn. 22; Beschl. v. 30.4.2010, 9 B 42.10, NVwZ-RR 2010, 550, juris Rn. 7 f.). Randnummer 92 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 93 Gründe,

§ 132Abs. 2 Vw

GO die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.

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