Schadensersatz wegen Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds: Wirkung einer vergleichsweisen Regelung über einen Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung gegenüber einem Gesamtschuldner Orientierungssatz
(72)unter der Überschrift „Verkäuflichkeit der Fondsanteile“: Randnummer 37 „Es gibt praktisch keinen Markt für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds. Auch eine Rückgabe der Anteile an die Gesellschaft selbst ist ausgeschlossen. Zudem erfordert jeder Gesellschafterwechsel die schriftliche Zustimmung aller Gesellschafter zum Jahresende im Wege der Sonderrechtsnachfolge.“ Randnummer 38 S. H. F. „Anleger sollten sich grundsätzlich bewusst machen, dass es sich bei der S. S. R.-F. H. GmbH & Co. KG um eine langfristige Beteiligung handelt, deren genaue Laufzeit heute noch nicht feststeht.“ Randnummer 39 F. H. F. „Anlegern sollte daher bewusst sein, dass es sich bei der F. S. R.-F. H. GmbH & Co. KG um eine langfristige Beteiligung handelt, deren genaue Laufzeit heute noch nicht feststeht.“ Randnummer 40 Des Weiteren ergibt sich auch aus § 16 Abs. 1 des Kommanditgesellschaftsvertrages (Anl. K 4, Seite 55; Anl. K 3, Seite 79), dass eine Übertragung von Kommanditanteilen, mit Ausnahme von Erbfällen nur mit Zustimmung aller Gesellschafter möglich ist und dieses auch dann gilt, wenn eine Übertragung von der Treuhänderin auf den Treugeber beabsichtigt ist. Darüber hinaus wird in dem Kommanditgesellschaftsvertrag ausdrücklich geregelt, dass die Einholung der Zustimmung der Gesellschafter davon abhängig ist, dass der verkaufswillige Gesellschafter der Treuhänderin und der persönlich haftenden Gesellschafterin den Käufer und die Höhe des vereinbarten Verkaufspreises nennt. Für den interessierten und verständigen Leser des Prospektes kann danach kein Zweifel daran bestehen, dass ein Verkauf der Anteile im Hinblick auf die erforderliche Zustimmung aller Gesellschafter, die erst zum Jahresende erfolgt und den weiteren Anforderungen, wie im Prospekt ausgeführt, fast ausgeschlossen ist. Ebenso ergibt sich aus dem Treuhandvertrag die eingeschränkte Verkäuflichkeit (Anl. K 4, Seite 61, Anl. K 3, Seite 86 ). Unter Bezugnahme auf § 16 des Gesellschaftsvertrages wird in diesem geregelt, dass nur mit Zustimmung aller anderen Treugeber sowie aller Gesellschafter der Kommanditgesellschaft und mit Einwilligung der Treuhänderin eine Beteiligung im Wege der Sonderrechtsnachfolge übertragen werden kann. Randnummer 41 Die fast ausgeschlossene Verkäuflichkeit der Beteiligung wird auch entgegen der Auffassung der Klägerin nicht durch die weiteren Erläuterungen relativiert. Die Klägerin verkennt, dass die Ausführungen auf Seite 9, des Prospektes des F. H. F. (Anl. K 3): Randnummer 42 „Die steuerlichen Rahmenbedingungen________________________________________________ Randnummer 43 Einkommenssteuer ... - „Veräußerung von Anteilen an der Beteiligung sowohl in den Niederlanden als auch in Deutschland (bis auf den Progressionsvorbehalt) einkommenssteuerfrei.“ - Veräußerungsgewinne bei Liquidation der Gesellschaft unterliegen in Deutschland mit einem Fünftel dem Progressionsvorbehalt“ Randnummer 44 sich allein auf die steuerlichen Folgen beziehen. Dies ergibt sich aus Gliederung und den nicht zu übersehenden Überschriften, die sich allein auf die steuerlichen Folgen im Fall einer Veräußerung und nicht auf die anderweitig im Kapitel „Risikohinweise“ zutreffend dargestellte „praktisch“ nicht bestehende Verkäuflichkeit der Fondsanteile beziehen (Anl. K 4, Seite 46 u. Anl. K 3, Seite 72). Randnummer 45 1.
- Sinken der Mieterlöse auf 56% bzw. 50,27% (Anl. K 4, S. 7, 45, Anl. K 3, S. 13, 71) Randnummer 46 Entgegen der Auffassung der Klägerin stellt die Aussage auf Seite 9 bzw. Seite 13 des jeweiligen Prospektes, die sich auf das mögliche Risiko der „Insolvenz der Fondsgesellschaft“ (S. H. F.) bzw. „Insolvenz der Fondsgesellschaft, Totalverlust der Einlage oder Verlust von Teilen des Eigenkapitals“( F. H. F.) unter Überschrift „Risikoprofil“, „Informationen zur Risikoeinschätzung und Sicherungsmaßnahmen“ befindet, keinen Prospektfehler dar. Die Erläuterung in dem genannten Zusammenhang, Randnummer 47 S. H. F. (Seite 7) „Selbst wenn durchschnittlich nur rund 56% der anfänglichen Mieterlöse erzielt würden, könnten sämtliche fixen Kosten, Gebühren, Rücklagen und die gesamte Zins- und Tilgungsleistung erbracht werden.“ Randnummer 48 F. H. F. (Seite 13) „Selbst wenn durchschnittlich nur rund 50,27% der anfänglichen Mieterlöse erzielt würden, könnten sämtliche fixen Kosten, Gebühren, Rücklagen und die gesamte Zins- und Tilgungsleistung erbracht werden. Eine Ausschüttung wäre dann nicht mehr möglich.“ Randnummer 49 sollen ersichtlich lediglich dazu dienen, dem Anleger eine bessere Einschätzung des Risikos der Insolvenz der Fondsgesellschaft zu ermöglichen und zwar an Hand der Gegenüberstellung der anfänglichen Einnahmen und Kosten. Durch die Wortwahl „durchschnittlich“ und „anfänglichen Mieterlöse“ wird deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sich die Aussage nicht durchgängig auf die für die folgenden Jahre prognostizierten Mietererlöse und Kosten bezieht, die im Kapitel „Investition und Finanzen“ im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung und nicht im Zusammenhang mit der Insolvenz der Fondsgesellschaft genannt werden. Auf die Möglichkeit, dass sich das Verhältnis der anfänglichen Mieterlöse auf Grund bereits bestehender Mietverträge und den bekannten Kosten sich abweichend von der aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung entwickeln kann, wird ausführlich in den Erläuterungen zur Wirtschaftlichkeitsberechnung hingewiesen (Anl. K 4, Seite 26, Anl. K 3, Seite 50). Dort heißt es nämlich unter Bezugnahme auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung bis zum Ende des Jahres 2013 bezüglich des S. H. F. bzw. 2014 des F. H. F. u.a.: Randnummer 50 „Die Wirtschaftlichkeitsberechnung zeigt einen möglichen Liquiditätsverlauf bis zum Ende des Jahres … . Die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu Grunde gelegten Einnahmen und Ausgaben basieren auf den vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen, vertraglich vereinbarten Gebühren und Leistungen sowie kalkulatorisch angesetzten Positionen. Sowohl hinsichtlich der prospektierten Einnahmen als auch hinsichtlich der Ausgaben können Abweichungen von den aufgeführten Beträgen entstehen.“ Randnummer 51 Die von der Klägerin vorgenommene Vermischung von Berechnungen zur Darstellung des Insolvenzrisikos auf Grund der durchschnittlichen anfänglichen Einnahmen und Kosten mit auf 56% bzw. 50,27% reduzierten Mieterlösen im Rumpf- und den folgenden Jahren entspricht nicht den Prospektangaben. Randnummer 52 Ohne Erfolg beanstandet die Klägerin, dass nicht auf die Folgen für den Darlehensvertrag hingewiesen wird, wenn die im Prospekt genannten und prognostizierten Mieterlöse auf 56% bzw. 50,27% sinken würden. Einer ausdrücklichen Aufklärung über das Recht der finanzierenden Bank bei einem Wertverlust der Immobilie etwa im Zusammenhang mit einem länger andauernden Sinken der Mieterlöse auf 56% bzw. 50,27% eine Nachbesicherung zu verlangen oder ggf. auch den Darlehensvertrag gemäß Punkt 7.2 E) des Darlehensvertrages zu kündigen, bedurfte es nämlich im Zusammenhang mit der Darstellung des Insolvenzrisikos durch Gegenüberstellung der durchschnittlichen anfänglichen Mieterlöse und der Kosten nicht. Es ist allgemein bekannt, dass ein Darlehnsgeber einen Darlehensvertrag kündigen kann, wenn in den Vermögensverhältnisse eines Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit der gestellten Sicherheiten eine wesentliche Veränderung eintritt. Auf § 490 BGB wird verwiesen. Randnummer 53 1.
- Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Randnummer 54 Die Rüge, der Prospekt kläre nicht hinreichend über die Möglichkeit des Wiederauflebens der Kommanditistenhaftung nach den §§ 171, 172 Abs. 4 HGB auf, greift nicht durch. Soweit es im Rahmen der Darstellung der Risiken auf Seite 7 des Prospektes des S. H. F. heißt, Randnummer 55 „grundsätzlich keine Nachschusspflicht; Zahlungsverpflichtung beschränkt sich auf die Höhe der Zeichnungssumme zuzüglich Agio (siehe auch Seite 45 f.)“ Randnummer 56 bzw. auf Seite 8 des Prospektes des F. H. F. Randnummer 57 „keine Haftung über den Beteiligungsbetrag hinaus, grundsätzlich keine Nachschusspflicht oder Haftung“ Randnummer 58 ist diese Aussage zutreffend und wird ergänzt durch die Ausführungen auf Seite 45 f des Prospektes des S. H. F. bzw. Seite 71 des Prospektes des F. H. F.. Dort wird nämlich erklärt, dass nach §§ 169 ff HGB bei Entnahmen Einlagen gegenüber den Gläubigern als nicht geleistet angesehen werden, sofern das Kapitalkonto nach vorhergegangenen Verlusten den Stand der Einlage nicht wieder erreicht. Es wird dann weitere erläutert, dass dieses „theoretisch“ bedeuten kann, dass die auf das gezeichnete Kapital beschränkte Kommanditistenhaftung wieder aufleben kann, wenn Ausschüttungen erfolgen, die das Kapitalkonto negativ werden lassen. Einem verständigen Leser des Prospektes konnte danach das Risiko bei entsprechenden Ausschüttungen bis zu deren Höhe möglicherweise in Anspruch genommen zu werden, nicht entgehen. Gleiches gilt für die entsprechen Aussage auf Seite 41 Prospektes des
- Hollands Fonds. Randnummer 59
- Die Klägerin kann die Beklagten auch nicht mit Erfolg als Gesamtschuldner mit der H. S... Kasse in Anspruch nehmen mit der Begründung, der Mitarbeiter B. der H. S... Kasse habe ihr kein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt vermittelt und sie nicht über alle Umstände, die für eine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung waren oder hätten sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken zutreffend, verständlich und vollständig aufklärt (vgl. BGH, Urteil vom 14.5.2012, Az. II ZR 69/12, Rdn. 10 m.w.N., zitiert nach juris). Die vergleichsweise Regelung der Klägerin mit der H. S... Kasse vom 7.11.2012 entfaltet nämlich Gesamtwirkung, soweit mögliche Ansprüche der Klägerin allein auf einer unvollständigen und/oder fehlerhaften Anlageberatung und Anlagevermittlung des Mitarbeiters der H. S... Kasse beruhen. Randnummer 60 Ein Wille der Vergleichsparteien, das zwischen ihnen bestehende Schuldverhältnis insgesamt aufzuheben, kann sich im Einzelfall daraus ergeben, dass der Erlass gerade mit dem Gesamtschuldner vereinbart wird, der im Innenverhältnis unter den Gesamtschuldnern die Verbindlichkeit allein tragen müsste (BGH, Urteil vom 21.3.2000, Az. IX ZR 39/99, Rdn. 23 f, zitiert nach juris; OLG Köln, Urteil vom 18.5.1992; Az. 19 W 15/92, Rdn. 7, zitiert nach juris; Wacke, AcP 170, 42 ff, 70). Eine auf das schuldhafte Verhalten des Gesamtschuldners beschränkte Gesamtwirkung ist anzunehmen, wenn dem fraglichen Gesamtschuldner seine Verbindlichkeit erlassen wird und er zugleich von seiner im Innenverhältnis aus § 426 Abs. 1 BGB bestehenden Haftung gegenüber den anderen Gesamtschuldnern (hier den Beklagten) befreit werden soll (BGH, Urteil vom 9.3.1972, Az. VII ZR 178/70, Rdn. 13, zitiert nach juris OLG Köln, Urteil vom 17.12.1993, Az. 19 U 135/93). Da die Ausgleichspflicht der Gesamtschuldner bereits bei Begründung des Gesamtschuldverhältnisses und nicht erst mit der Leistung eines Gesamtschuldners an den Gläubiger entsteht (BGH, Urteil vom 21.3.2000, Az. IX ZR 39/99, Rdn. 24 m.w.N., zitiert nach juris), ist dies nur in der Weise möglich, dass der Anspruch des Gläubigers gegen die am Vergleich nicht beteiligten Gesamtschuldner im Wege eines Vertrages zugunsten Dritter in dem Umfang aufgehoben wird, in welchem der durch den Erlass begünstigte Gesamtschuldner, wäre er vom Gläubiger voll in Anspruch genommen worden, Ausgleich von dem anderen Gesamtschuldner verlangen könnte (BGH, Urteil vom 21.3.2000, Az. IX ZR 39/99, Rdn. 23 f, zitiert nach juris BGH, Urteil vom 9.3.1972, Az. VII ZR 178/70, zitiert nach juris). Ein solcher Fall liegt hier vor. Die Klägerin hat auf etwaige Schadenersatzansprüche und verwandte Rechte im Zusammenhang mit den hier fraglichen Beteiligungen gegenüber der H. S... Kasse verzichtet, soweit diese Schadensersatzansprüche allein auf einer der H. S... Kasse zurechenbaren fehlerhaften Anlageberatung und/oder fehlerhaften Anlagevermittlung beruhen sollten. Nach Sinn und Zweck der Vereinbarung (§§ 133, 157 BGB) sollten etwaige Schadensersatzansprüche aus fehlerhaften Anlageberatung und Anlagevermittlung, für welche die H. S... Kasse allein als Gesamtschuldnerin verantwortlich gemacht werden könnte, abschließend geregelt werden. Dementsprechend wurde der Haftungsverzicht der Klägerin auch nicht auf die H. S... Kasse begrenzt, wenn es in der vertraglichen Vereinbarung zunächst heißt, die Klägerin verzichtet auf etwaige Schadensersatzansprüche und verwandte Rechte im Zusammenhang mit den fraglichen Beteiligungen. Wenn es sodann weiter heißt, dass sich der Verzicht auf eine fehlerhafte Anlageberatung und fehlerhafte Anlagevermittlung bezieht, wird lediglich konkretisiert, dass durch die vergleichsweise Regelung die Klägerin nicht auf Schadensersatzansprüche verzichtet wollte und sollte, für welche die H. S... Kasse nicht verantwortlich ist. Randnummer 61 Soweit die Klägerin vorträgt, durch die vergleichsweise Regelung hätten Schadensersatzansprüche wegen fehlerhaften Beratung abgegolten werden sollen, steht dieser Vortrag im Einklang mit der obigen Auslegung. Dass hierdurch nicht auch ein möglicher Rückgriff der Gesamtschuldner wegen einer von der H. S... Kasse zu verantwortenden nicht anlagegerechter Beratung ausgeschlossen werden sollte, ist mit dem Wortlaut der vergleichsweisen Regelung nicht vereinbar. Die Schadensersatzansprüche der Klägerin auf Grund eines fehlerhaften Verhaltens der H. S... Kasse sollte abschließend geregelt werden. Es sollte nicht möglich sein, dass die H. S... Kasse über Umwege etwa wegen eines ihr allein zurechenbares Fehlverhalten im Wege des Gesamtschuldnerausgleich (§ 426 BGB) noch für einen Schaden der Klägerin aufkommen sollte. III. Randnummer 62 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 11, 710 ZPO.