Schadensersatz wegen Fondsbeitritt: Auslegung eines Vergleichs mit einem Gesamtschuldner Orientierungssatz
(72)unter der Überschrift „Verkäuflichkeit der Fondsanteile“: Randnummer 29 „Es gibt praktisch keinen Markt für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds. Auch eine Rückgabe der Anteile an die Gesellschaft selbst ist ausgeschlossen. Zudem erfordert jeder Gesellschafterwechsel die schriftliche Zustimmung aller Gesellschafter zum Jahresende im Wege der Sonderrechtsnachfolge.“ Randnummer 30 Anlegern sollte daher bewusst sein, dass es sich bei der F. S. R.-F. H. GmbH & Co. KG um eine langfristige Beteiligung handelt, deren genaue Laufzeit heute noch nicht feststeht. …“ Randnummer 31 Des Weiteren ergibt sich auch aus § 16 Abs. 1 des Kommanditgesellschaftsvertrages (Anl. K 3, Seite 79), dass eine Übertragung von Kommanditanteilen, mit Ausnahme von Erbfällen nur mit Zustimmung aller Gesellschafter möglich ist und dieses auch dann gilt, wenn eine Übertragung von der Treuhänderin auf den Treugeber beabsichtigt ist. Darüber hinaus wird in dem Kommanditgesellschaftsvertrag ausdrücklich geregelt, dass die Einholung der Zustimmung der Gesellschafter davon abhängig ist, dass der verkaufswillige Gesellschafter der Treuhänderin und der persönlich haftenden Gesellschafterin den Käufer und die Höhe des vereinbarten Verkaufspreises nennt. Für den interessierten und verständigen Leser des Prospektes kann danach kein Zweifel daran bestehen, dass ein Verkauf der Anteile im Hinblick auf die erforderliche Zustimmung aller Gesellschafter, die erst zum Jahresende erfolgt und den weiteren Anforderungen, wie im Prospekt ausgeführt, fast ausgeschlossen ist. Ebenso ergibt sich aus dem Treuhandvertrag die eingeschränkte Verkäuflichkeit (Anl. K 3, Seite 86 ). Unter Bezugnahme auf § 16 des Gesellschaftsvertrages wird in diesem geregelt, dass nur mit Zustimmung aller anderen Treugeber sowie aller Gesellschafter der Kommanditgesellschaft und mit Einwilligung der Treuhänderin eine Beteiligung im Wege der Sonderrechtsnachfolge übertragen werden kann. Randnummer 32 Die fast ausgeschlossene Verkäuflichkeit der Beteiligung wird auch entgegen der Auffassung der Klägerin nicht durch die weiteren Erläuterungen relativiert. Die Klägerin verkennt, dass die Ausführungen auf Seite 9, des Prospektes (Anl. K 3), Randnummer 33 „Die steuerlichen Rahmenbedingungen_______________________________________________ Randnummer 34 Einkommenssteuer ... - „Veräußerung von Anteilen an der Beteiligung sowohl in den Niederlanden als auch in Deutschland (bis auf den Progressionsvorbehalt) einkommenssteuerfrei.“ - Veräußerungsgewinne bei Liquidation der Gesellschaft unterliegen in Deutschland mit einem Fünftel dem Progressionsvorbehalt“ Randnummer 35 sich allein auf die steuerlichen Folgen beziehen. Dies ergibt sich aus Gliederung und den nicht zu übersehenden Überschriften, die sich allein auf die steuerlichen Folgen im Fall einer Veräußerung und nicht auf die anderweitig im Kapitel „Risikohinweise“ zutreffend dargestellte „praktisch“ nicht bestehende Verkäuflichkeit der Fondsanteile beziehen (Anl. Anl. K 3, Seite 72). Randnummer 36 1.
- Sinken der Mieterlöse auf 50,27% (Anl. K 3, S. 13, 71) Randnummer 37 Entgegen der Auffassung der Klägerin stellt die Aussage auf Seite 13 des Prospektes, die sich auf das mögliche Risiko der „Insolvenz der Fondsgesellschaft, Totalverlust der Einlage oder Verlust von Teilen des Eigenkapitals“ unter Überschrift „Risikoprofil“, „Informationen zur Risikoeinschätzung und Sicherungsmaßnahmen“ befindet, keinen Prospektfehler dar. Die Erläuterung in dem genannten Zusammenhang (Anl. K 3, Seite 13): Randnummer 38 „Selbst wenn durchschnittlich nur rund 50,27% der anfänglichen Mieterlöse erzielt würden, könnten sämtliche fixen Kosten, Gebühren, Rücklagen und die gesamte Zins- und Tilgungsleistung erbracht werden. Eine Ausschüttung wäre dann nicht mehr möglich.“ Randnummer 39 sollen ersichtlich lediglich dazu dienen, dem Anleger eine bessere Einschätzung des Risikos der Insolvenz der Fondsgesellschaft zu ermöglichen und zwar an Hand der Gegenüberstellung der anfänglichen Einnahmen und Kosten. Durch die Wortwahl „durchschnittlich“ und „anfänglichen Mieterlöse“ wird deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sich die Aussage nicht durchgängig auf die für die folgenden Jahre prognostizierten Mietererlöse und Kosten bezieht, die im Kapitel „Investition und Finanzen“ im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung und nicht im Zusammenhang mit der Insolvenz der Fondsgesellschaft genannt werden. Auf die Möglichkeit, dass das Verhältnis der anfänglichen Mieterlöse auf Grund bereits bestehender Mietverträge und den bekannten Kosten sich abweichend von der aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung entwickeln kann, wird ausführlich in den Erläuterungen zur Wirtschaftlichkeitsberechnung hingewiesen (Anl. K 3, Seite 50). Dort heißt es nämlich unter Bezugnahme auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung bis zum Ende des Jahres 2014 u.a.: Randnummer 40 „Die Wirtschaftlichkeitsberechnung zeigt einen möglichen Liquiditätsverlauf bis zum Ende des Jahres … . Die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu Grunde gelegten Einnahmen und Ausgaben basieren auf den vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen, vertraglich vereinbarten Gebühren und Leistungen sowie kalkulatorisch angesetzten Positionen. Sowohl hinsichtlich der prospektierten Einnahmen als auch hinsichtlich der Ausgaben können Abweichungen von den aufgeführten Beträgen entstehen.“ Randnummer 41 Die von der Klägerin vorgenommene Vermischung von Berechnungen zur Darstellung des Insolvenzrisikos auf Grund der durchschnittlichen anfänglichen Einnahmen und Kosten mit auf 50,27% reduzierten Mieterlösen im Rumpf- und den folgenden Jahren entspricht nicht den Prospektangaben. Randnummer 42 Ohne Erfolg beanstandet die Klägerin, dass nicht auf die Folgen für den Darlehensvertrag hingewiesen wird, wenn die im Prospekt genannten und prognostizierten Mieterlöse auf. 50,27% sinken würden. Einer ausdrücklichen Aufklärung über das Recht der finanzierenden Bank bei einem Wertverlust der Immobilie etwa im Zusammenhang mit einem länger andauernden Sinken der Mieterlöse auf 50,27% eine Nachbesicherung zu verlangen oder ggf. auch den Darlehensvertrag gemäß Punkt 7.2 E) des Darlehensvertrages zu kündigen, bedurfte es nämlich im Zusammenhang mit der Darstellung des Insolvenzrisikos durch Gegenüberstellung der durchschnittlichen anfänglichen Mieterlöse und der Kosten nicht. Es ist allgemein bekannt, dass ein Darlehnsgeber einen Darlehensvertrag kündigen kann, wenn in den Vermögensverhältnisse eines Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit der gestellten Sicherheiten eine wesentliche Veränderung eintritt. Auf § 490 BGB wird verwiesen. Randnummer 43 1.
- Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Randnummer 44 Die Rüge, der Prospekt kläre nicht hinreichend über die Möglichkeit des Wiederauflebens der Kommanditistenhaftung nach den §§ 171, 172 Abs. 4 HGB auf, greift nicht durch. Soweit es im Rahmen der Darstellung der Risiken auf Seite 8 des Prospektes ausgeführt wird, Randnummer 45 „keine Haftung über den Beteiligungsbetrag hinaus, grundsätzlich keine Nachschusspflicht oder Haftung“ Randnummer 46 ist diese Aussage zutreffend und wird ergänzt durch die Ausführungen auf Seite 71 des Prospektes. Dort wird nämlich erklärt, dass nach §§ 169 ff HGB bei Entnahmen Einlagen gegenüber den Gläubigern als nicht geleistet angesehen werden, sofern das Kapitalkonto nach vorhergegangenen Verlusten den Stand der Einlage nicht wieder erreicht. Es wird dann weitere erläutert, dass dieses „theoretisch“ bedeuten kann, dass die auf das gezeichnete Kapital beschränkte Kommanditistenhaftung wieder aufleben kann, wenn Ausschüttungen erfolgen, die das Kapitalkonto negativ werden lassen. Einem verständigen Leser des Prospektes konnte danach das Risiko bei entsprechenden Ausschüttungen bis zu deren Höhe möglicherweise in Anspruch genommen zu werden, nicht entgehen. Randnummer 47
- Die Klägerin kann die Beklagten auch nicht mit Erfolg als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen mit der Begründung die Mitarbeiterin der H. S... Kasse habe ihr kein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt vermittelt und sie sei nicht über alle Umstände, die für eine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung waren oder hätten sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken zutreffend, verständlich und vollständig aufklärt worden (vgl. BGH, Urteil vom 14.5.2012, Az. II ZR 69/12, Rdn. 10 m.w.N., zitiert nach juris). Durch die vergleichsweise Regelung mit der H. S... Kasse hat die Klägerin nämlich nach Wortlaut und Sinn und Zweck (§§ 133, 157 BGB) der vertraglichen Vereinbarung mit der H. S... Kasse auf etwaige Schadensersatzansprüche und verwandte Rechte, die ihr im Zusammenhang mit der fraglichen Beteiligung zustehen könnten, verzichtet. Sie hat sich nämlich ausdrücklich damit einverstanden erklärt, auf Schadensersatzansprüche seien sie originär oder aus abgeleitetem Rechte wegen fehlerhafter Anlageberatung und fehlerhafter Anlagevermittlung zu verzichten. Danach ist zumindest von einem Willen der Vergleichsparteien auszugehen, das zwischen ihnen bestehende Schuldverhältnis insgesamt aufzuheben. Randnummer 48 Ein solcher Wille der Vergleichsparteien, das zwischen ihnen bestehende Schuldverhältnis insgesamt aufzuheben, ergibt sich im Einzelfall daraus, dass der Erlass gerade mit dem Gesamtschuldner vereinbart wird, der im Innenverhältnis unter den Gesamtschuldnern die Verbindlichkeit allein tragen müsste (BGH, Urteil vom 21.3.2000, Az. IX ZR 39/99, Rdn. 23 f, zitiert nach juris; OLG Köln, Urteil vom 18.5.1992; Az. 19 W 15/92, Rdn. 7, zitiert nach juris; Wacke, AcP 170, 42 ff, 70). Eine auf das schuldhafte Verhalten des Gesamtschuldners beschränkte Gesamtwirkung ist anzunehmen, wenn dem fraglichen Gesamtschuldner seine Verbindlichkeit erlassen wird und er zugleich von seiner im Innenverhältnis aus § 426 Abs. 1 BGB bestehenden Haftung gegenüber den anderen Gesamtschuldnern (hier den Beklagten) befreit werden soll (BGH, Urteil vom 9.3.1972, Az. VII ZR 178/70, Rdn. 13, zitiert nach juris OLG Köln, Urteil vom 17.12.1993, Az. 19 U 135/93). Da die Ausgleichspflicht der Gesamtschuldner bereits bei Begründung des Gesamtschuldverhältnisses und nicht erst mit der Leistung eines Gesamtschuldners an den Gläubiger entsteht (BGH, Urteil vom 21.3.2000, Az. IX ZR 39/99, Rdn. 24 m.w.N., zitiert nach juris), erfolgt dieses in der Weise, dass der Anspruch des Gläubigers gegen die am Vergleich nicht beteiligten Gesamtschuldner im Wege eines Vertrages zugunsten Dritter in dem Umfang aufgehoben wird, in welchem der durch den Erlass begünstigte Gesamtschuldner, wäre er vom Gläubiger voll in Anspruch genommen worden, Ausgleich von dem anderen Gesamtschuldner verlangen könnte (BGH, Urteil vom 21.3.2000, Az. IX ZR 39/99, Rdn. 23 f, zitiert nach juris BGH, Urteil vom 9.3.1972, Az. VII ZR 178/70, zitiert nach juris). Unter Beachtung dieser Grundsätze hat die Klägerin jedenfalls auf solche etwaige Schadenersatzansprüche und verwandte Rechte im Zusammenhang mit den hier fraglichen Beteiligungen gegenüber der H. S... Kasse verzichtet, die auf einem fehlerhaften Verhalten der H. S... Kasse beruhen. Randnummer 49 Soweit die Klägerin vorträgt, durch die vergleichsweise Regelung hätten allein die Ansprüche gegenüber der H. S... Kasse abgegolten werden sollen, ist dieser Vortrag mit der obigen Auslegung vereinbar. Es werden allein Schadensersatzansprüche ausgeschlossen, die aus einem angeblich fehlerhaften Verhalten der H. S... Kasse resultieren. Ob durch die vergleichsweise Regelung auch der angeblich weitergehende Schaden der Klägerin wegen von der Beklagten zu verantwortender Prospektfehler ausgeschlossen wird, kann dahinstehen. Einer Beweisaufnahme bedurfte es insoweit nicht, da für die Anlagenentscheidung der Klägerin ursächliche Prospektfehler, wie oben dargelegt, nicht vorliegen. II. Randnummer 50 Da die Beklagten sich nach obigen Darlegungen nicht schadensersatzpflichtig gemacht haben, kann die Klägerin auch nicht mit Erfolg außergerichtlich entstandene Kosten ersetzt verlangen. III. Randnummer 51 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 11, 710 ZPO. Der Wert des Streitgegenstandes beträgt 5.055,60 (Anlagesumme zuzüglich Agio € 10.500 abzüglich Ausschüttungen € 3.944,40, abzüglich Vergleichssumme € 1.500,00).