LG Hamburg 28. Zivilkammer 328 O 543/10 Urteil Grundstückskaufvertrag: Gewährleistungsansprüche bei unzutreffenden Angaben zu den zu erzielenden Miete

Grundstückskaufvertrag: Gewährleistungsansprüche bei unzutreffenden Angaben zu den zu erzielenden Mieterträgen in einem Mehrparteienhaus Leitsatz Hat der Verkäufer bei Vertragsabschluss eine bestimmte Höhe der Grundmieten bei der Kostenmiete zugesicherte Höhe der Grundmieten bei der Kostenmiete zugesichert und stellt sich später heraus, dass diese nicht in voller Höhe rechtmäßig zu erzielen sind, so kann der Käufer wegen der Mietdifferenz mindern. Zusätzliche Schadensersatzansprüche wegen des Ertragsmangels bestehen daneben nicht. (Rn.18) Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 100.000,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 17.12.2008 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 23% und die Beklagten als Gesamtschuldner 77% zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Parteien gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin macht Mängelansprüche auf der Grundlage eines Kaufvertrages über ein Mehrfamilienhausgrundstück geltend. Randnummer 2 Die Beklagte veräußerte unter dem
4. Januar 2007 der Klägerin das Mehrfamilienhausgrundstück in der M. Straße ...-... in H.. Das Grundstück ist mit einem öffentlich finanzierten und geförderten Wohnhaus bebaut. Es handelt sich um 37 Wohnungen, die nur zu der sogenannten Kostenmiete vermietet werden durften. Auch der Verkauf und die Ablösung der Finanzierung führte nach dem damaligen Stand zu einer weiteren beschränkten Vermietbarkeit von 10 Jahren. In § 7 des Kaufvertrages (Anlage K 1) ist folgende Regelung enthalten: Randnummer 3 „Die Mietverträge und die Höhe der Mieteinnahmen sind dem Käufer bekannt. Sie ergeben sich aus der diesem Protokoll als Anlage beigefügten Liste. Der Verkäufer übernimmt für die Richtigkeit der Angaben in dieser Anlage – mit Ausnahme der „Grundmieten“ für die Wohnungen – keine Gewähr.“ Randnummer 4 Die 37 Wohnungen waren mit „Grundmieten“ von € 5,50, 5,51 und 5,55 pro m² in der Anlage zum Kaufvertrag gelistet. Durchschnittlich ergab sich ein Wert von € 5,
5. Diesem Wert lag die Wirtschaftlichkeitsberechnung vom
6. Juni 2005 (Anlage K 2) zugrunde, die eine zulässige Kostenmiete von € 5,55 pro m² ausweist. Der Kaufvertrag sah eine Übergabe bzw. den Verrechnungstag für den
7. Juli 2007 vor. Randnummer 5 Auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnung der Beklagten und den Festsetzungen der WBK konnte eine Erhöhung der Kostenmiete zum
8. Juli 2007 erfolgen, da alle zwei Jahre jeweils zum
9. Juli eine Anpassung der Zinsbeihilfen erfolgte. Die Verwalterin der Beklagte erstellte unter dem
10. März 2007 eine hierauf angepasste Wirtschaftlichkeitsberechnung zum
11. Juli 2007 (Anlage K 9), die eine zulässige Kostenmiete von € 5,76 vorsah. Diese Erhöhung konnte die Beklagten noch realisieren, da eine Übergabe erst zum
12. Juli 2007 vereinbart war. Randnummer 6 Nach Übernahme des Grundstückes durch die Klägerin ließ diese auf Basis der aktuellen Daten eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung und Bewertung dieser durch die Wohnungsbaukreditanstalt im September 2007 vornehmen. Unter dem
13. September 2007 teilte die WBK der Klägerin mit, dass einige Parameter der Berechnung fehlerhaft seien, so dass nur eine Miete von € 5,49 zulässig sei (Anlage K 3). Auf Basis dieser abweichenden Berechnung setzte die Klägerin die Kostenmiete neu fest. Randnummer 7 Unter dem
14. Dezember 2008 erklärte die Klägerin die Minderung des Kaufpreises und machte daneben Schadensersatz geltend (Anlage K 6). Randnummer 8 Die Klägerin meint, dass ihr aufgrund der fehlerhaften Angabe der Grundmiete Mängelansprüche gegen die Beklagte zustünden. Sie behauptet dazu, dass zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses am
15. Januar 2007 allenfalls eine Kostenmiete von € 5,22 pro m² zulässig gewesen sei. Hieraus errechne sich eine monatliche Mietdifferenz von € 776,
16. Ausgangspunkt des Mangels sei eine fehlerhafte Wirtschaftlichkeitsberechnung. Wegen der Einzelheiten der vorgetragenen Fehlerhaftigkeit der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom
17. Juni 2005 nimmt das Gericht Bezug auf die Klagschrift (Seite 5f.). Die Klägerin meint, der Mietertrag sei auch bei öffentlich gefördertem Wohnraum eine zusicherungsfähige Eigenschaft. Aufgrund des verminderten Ertrags könne sie den Kaufpreis um € 125.000,00 mindern. Gegenstand der Klage sei nur eine erstrangiger Teilbetrag von € 100.000,
18. Aus der Differenz zwischen der vertraglich zugesicherten Grundmiete und der zulässigen Kostenmiete errechne sich ein Schaden im Verlauf der Mietpreisbindung von € 51.734,60 sowie nach der Mietpreisbindung für 12 Jahre von € 84.979,
19. Randnummer 9 Weiter trägt sie vor, die Parteien seien sich im Rahmen der Verhandlungen zum Kaufvertrag einig gewesen, dass auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnung der Beklagten eine Erhöhung der Kostenmiete zum
20. Juli 2007 erfolgen konnte, da alle zwei Jahre jeweils zum
21. Juli eine Anpassung der Zinsbeihilfen erfolgte. Diese Erhöhung sollten die Beklagten noch realisieren, da eine Übergabe erst zum
22. Juli 2007 vereinbart war. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt, Randnummer 11
23. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner € 100.000,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.12.2008 an die Klägerin zu zahlen. Randnummer 12
24. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, als Gesamtschuldner der Klägerin alle unvermeidbaren Mietertragseinbußen zu ersetzen, die dadurch entstehen und entstehen werden, dass die Klägerin für die 37 Wohnungen belegen im Gebäudekomplex M. Straße ..., ..., ... in (PLZ)H. wegen der Differenz zwischen der auf der Grundlage des Kaufvertrages vom
25. Januar 2007 jeweils zugesicherten und der rechtlich wirksam vereinbarten Miete jeweils nur eine geringere als die zugesicherte Miete erzielen kann, soweit der Gesamtbetrag dieser Mietertragseinbußen den von dem Gericht festgestellten Minderungsbetrag übersteigt. Randnummer 13 Die Beklagten beantragen, Randnummer 14 die Klage abzuweisen. Randnummer 15 Die Beklagten meinen, dass die Grundmieten nicht im rechtlichen Sinne zugesichert worden seien. Die Beklagten haben nur dafür einstehen wollen, dass die angegebenen Mieten tatsächlich auch gezahlt werden. Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung. Zudem behaupten die Beklagten, die Klägerin würde unzulässigerweise die erhöhten Mieten weiterhin einziehen, so dass Ersatzansprüche ausscheiden würden. Randnummer 16 Im Übrigen nimmt das Gericht Bezug auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die zulässige Klage ist nur bezogen auf den Antrag zu
26. begründet. I. Randnummer 18 Die Klägerin hat gegen die Beklagten Anspruch auf Zahlung von € 100.000,00 gemäß § 441 Abs. 4 BGB. Ihr steht ein Minderungsrecht zur Seite, das sie in unverjährter Zeit ausgeübt und geltend gemacht hat. Randnummer 19
27. Das von der Klägerin erworbene Grundstück leidet an einem Sachmangel, § 434 BGB. Der Kaufvertragsgegenstand entspricht nicht der vereinbarten Beschaffenheit. Die nach dem Vertrag zulässig erzielbare Grundmiete von durchschnittlich € 5,54 pro m² war nicht erzielbar. Randnummer 20 Es ist allgemein anerkannt, dass der zulässig erzielbare oder erzielte Ertrag eines Mietobjekts eine Beschaffenheit im Sinne des § 434 BGB darstellt (vgl. Palandt- Weidenkaff,
28. Auflage, § 434 Rdn. 65 m.w.N.). Das gilt auch bei preisgebundenen Wohnraum (BGH, 2.12.1988, V ZR 91/87, juris). Ein entsprechender Fall liegt hier vor. Über die mitbeurkundete Anlage zum Kaufvertrag haben die Parteien eine aktuelle Grundmiete von durchschnittlich € 5,54 pro m² als Ertragsgröße vereinbart. Entgegen des sonst gültigen vertraglichen Ausschlusses von Mängelansprüchen haben die Parteien in § 7 des Vertrages geregelt, dass die Beklagten eine „Gewähr“ für die „Grundmieten“ übernehmen. Diese Gewähr bezieht sich zum einen auf die Höhe der aktuell relevanten und tatsächlich gezahlten Miete. Darüber hinaus betrifft diese Gewähr auch den Umstand, dass die Kostenmiete in zulässiger Art und Weise erhoben wird und folglich den gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbindung bei öffentlich gefördertem Wohnraum entspricht. „Grundlage für die beim Kauf eines Mietshauses bedeutsame Bemessung der Ertragsfähigkeit und damit der Wertschätzung des Grundstücks sind im Regelfall nur zulässige Erträge“ (BGH, 8.10.1997, VIII ZR 373/96, juris, Tz. 22). Randnummer 21 Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am
29. Januar 2007 wäre die zulässige Kostenmiete mit € 5,29 pro m² zu ermitteln gewesen. Damit wich der vereinbarte Soll-Zustand (€ 5,54) von dem tatsächlichen Ist-Zustand (€ 5,29) ab. Das Gericht folgt insoweit den Feststellungen des Sachverständigen in seinem Gutachten vom
30. Dezember
31. Auf den Seiten 24 ff. des Gutachtens hat der Sachverständige im Einzelnen berechnet, dass sich ein jährlicher, anrechenbarer Kostenaufwand von insgesamt € 154.453,24 ergibt, so dass hieraus eine Kostenmiete von € 5,29 pro m² folgt. Einwendungen gegen die Berechnung der zulässigen Kostenmiete haben die Parteien nicht vorgebracht. Randnummer 22 Dieser Sachmangel lag auch zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs vor. Unberücksichtigt bleibt dabei, dass kurz vor dem Gefahrübergang am
32. Juli 2007 eine Erhöhung der Kostenmiete zum
33. Juli 2007 erfolgen konnte. Diese Erhöhung auf Basis der Berechnung der Beklagten auf sodann € 5,78 pro m² (Anlage K 9, Berechnung vom
34. März 2007) beruhte auf einer turnusmäßigen Erhöhung auf der Grundlage der Änderung von Zinsbeihilfen jeweils zum
35. Juli beginnend im Jahr 1995 und sodann zuletzt in den Jahren 2003, 2005 und 2007 (Anlage K 8). Diese Erhöhung war für die Parteien schon beim Vertragsschluss absehbar. Sie war jedoch nicht Gegenstand der Gewähr vom
36. Januar
37. Überdies kommt diese Erhöhung den Beklagten auch im rechtlichen Sinne nicht zu Gute, da sie auf der streitgegenständlichen fehlerhaften Wirtschaftlichkeitsberechnung aufbaut. Randnummer 23
38. Die Klägerin kann den Kaufpreis mindestens in der geltend gemachten Höhe von € 100.000,00 mindern, § 441 Abs. 3 BGB. Der Wert des Grundstückes in mangelfreiem Zustand beläuft sich auf € 3,1 Mio. und in mangelbehaftetem Zustand auf € 3,0 Mio. Aus dem Verhältnis dieser Wertangaben zum Kaufpreis von € 3,2 Mio. errechnet sich ein Minderungsbetrag von € 103.225,00 (= € 3,2 Mio. * € 100.000,00 / € 3,1 Mio. nach dem Dreisatz bzw. der Verhältnisgleichung). Randnummer 24 Das Gericht folgt dem Sachverständigen bei der Ermittlung der Verkehrswerte für das Grundstück in mangelfreiem und mangelbehafteten Zustand. Die Ermittlung des Sachverständigen unterliegt keinen durchgreifenden Bedenken. Randnummer 25 Dem Sachverständigen ist zunächst darin zu folgen, dass er ausgehend von einer normalen Ertragswertberechnung unter Berücksichtigung üblicher Vergleichsmieten sodann die Mietverluste, die durch die Mietpreisbindung entstehen, quasi in Abzug bringt. Es ist aus Sicht des Gerichtes auch nicht zu beanstanden, dass der Sachverständige im Rahmen dieser Ermittlung von einer Mietpreisbindung von 10 Jahren sowie einer Kappungsgrenze nach Auslaufen der Bindung von 20% ausgeht, obgleich seit dem Jahr 2013 feststeht, dass die Kappungsgrenze nunmehr bei 15% liegt. Der Sachverständige hatte zur Ermittlung des Verkehrswertes die Rahmenbedingungen des Jahres 2007 zu beachten, denn in diesem Zeitraum haben die Parteien den Preis auf Basis der Ertragsfähigkeit ermittelt. Randnummer 26 Soweit die Beklagten weiter in diesem Sinne monieren, dass der Gutachter nicht ausgehend von der Kostenmiete den Ertragswert ermittelt und in diesem Rahmen das Ergebnis bei der Anwendung des Liegenschaftszinsen marktgerecht relativiert hat (so OLG Düsseldorf, 14.7.1988, 6