Beschlussanfechtung in Wohnungseigentumssachen: Heilung eines Einladungsmangels bei Einladung durch den "Verwalter" einer Untergemeinschaft; Einholung von Alternativangeboten vor Beschlussfassung über eine Verwalterwahl; Beschlussfassung über die rückwirkende Geltung eines Wirtschaftsplans; Geltungsbereich für Jahreseinzelabrechnungen Leitsatz
(2014), § 26 Rn. 22). Das vom Kläger gerügte Unterlassen der Einholung von Alternativangeboten ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes für die Ordnungsgemäßheit des Bestellungsbeschlusses erheblich. Es handelt sich bei dem Beschluss über die Bestellung der N.I.M. nicht um einen Zweitbeschluss über die Wahl des bisherigen Verwalters, sondern um eine Erstbestellung. Die N.I.M. wurde in der Versammlung vom 20.08.2013 nicht als Verwalterin der „WEG F. 22, 22a-c“ bestellt (s.o.). Daher war die Einholung von alternativen Verwalterangeboten auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 01. April 2011, V ZR 96/10), wonach Angebote von mehreren Verwaltern nicht vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden müssen, nicht entbehrlich. Randnummer 20 Sodann widerspricht aber auch die Entlastung der N.I.M. für die im Wirtschaftsjahr 2013 geleistete Tätigkeit (TOP 4c) ordnungsgemäßer Verwaltung. 3. Randnummer 21 Im Übrigen ist die Berufung jedoch unbegründet. Das Amtsgericht hat die Klage betreffend der Anfechtung der Beschlüsse zu TOP 3, 4b, d und 5 zu Recht abgewiesen.
- a)Randnummer 22 Der Beschluss zu TOP 3 über die Genehmigung des Wirtschaftsplans 2013 und 2014 ist wirksam und entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit er hinsichtlich des Wirtschaftsjahres 2013 die rückwirkende Geltung ab dem 01.01.2013 enthielt. Randnummer 23 Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht entschieden, dass der Wirtschaftsplan 2013 rückwirkend auf den Beginn des Wirtschaftsjahres beschlossen werden konnte. Randnummer 24 Zwar entspricht nach überwiegender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur ein Beschluss über einen rückwirkend geltenden Wirtschaftsplan nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dieser erst am Ende des Wirtschaftsjahres beschlossen wird (OLG Hamm, Beschluss vom 22.01.2009 - I-15 Wx 208/08, NJW-RR 2009, 1388, Rn. 11, zitiert nach juris; BayObLG, Beschluss vom 13.12.2001 - 2Z BR 93/01, ZWE 2002, 360, Rn. 27, zitiert nach juris; Bärmann/Becker, WEG, 12. Auflage, § 28 Rn. 14). Wird ein Wirtschaftsplan rückwirkend für ein bereits abgelaufenes Wirtschaftsjahr beschlossen, soll dies sogar zur Nichtigkeit des Beschlusses führen (OLG Schleswig, Beschluss vom 13.06.2001 - 2 W 7/01, ZWE 2002, 141; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 28 Rn. 17). Randnummer 25 Hingegen hat der BGH (BGH, Urteil vom 04.04.2014 - V ZR 168/13, NJW 2014, 2197) entschieden, dass der Wirtschaftsplan sogar nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden kann, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen. Die Jahresabrechnung enthält regelmäßig nicht die Rechtsgrundlage für bereits geleistete und noch ausstehende Wohngeldvorauszahlungen. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH (vgl. bereits Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 171/11, NJW 2012, 2797, Rn. 20 ff., zitiert nach juris) wirkt der Beschluss über die Jahresabrechnung anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze); im Hinblick auf Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, hat er dagegen nur bestätigende und rechtsverstärkende Wirkung. Insbesondere führt der Beschluss über die Jahresabrechnung nicht zu einer Verdoppelung des Rechtsgrunds für rückständige Vorschüsse in dem Sinne, dass sie sowohl auf Grund des Beschlusses über den Wirtschaftsplan als auch auf Grund des Beschlusses über die Jahresabrechnung geschuldet wären. Bei den in § 28 Abs. 2 WEG geregelten Vorschüssen der Wohnungseigentümer handelt es sich nicht um gewöhnliche Abschlagszahlungen, für die charakteristisch ist, dass sie von dem Gläubiger nicht mehr verlangt werden können, sobald eine Berechnung der eigentlichen Forderung vorliegt. Die Jahresabrechnung dient nicht der Ermittlung des „eigentlichen“ Beitragsanspruchs, sondern nur der Anpassung der laufend zu erbringenden Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten. Weil die Jahresabrechnung danach nicht an die Stelle des Wirtschaftsplans tritt, kann dieser nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in einem folgenden Wirtschaftsjahr durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen (BGH, Urteil vom 04.04.2014 - V ZR 168/13, Rn. 19-21, zitiert nach juris). Randnummer 26 Diese BGH-Entscheidung, die zu Zweitbeschlüssen über eine Sonderumlage ergangen ist, bei der zweifelhaft war, ob sie wirksam beschlossen worden war, ist auf den vorliegenden Sachverhalt zu übertragen. Vorliegend existierte noch kein Beschluss über den Wirtschaftsplan 2013, denn der auf der Versammlung vom 20.08.2013 gefasste Wirtschaftsplan 2013 betraf lediglich das Wohnhaus F. 22. Der Wirtschaftsplan für die WEG F. 22, 22a - c wurde erstmals auf der Eigentümerversammlung vom 27.08.2014 gefasst. Auch im vorliegenden Fall fehlt es an einer Rechtsgrundlage für bereits geleistete Vorauszahlungen der Wohnungseigentümer des Wohnhauses F. 22 bzw. für die Einforderung rückständiger Vorauszahlungen. Im vorliegenden Fall sollte durch den angefochtenen Beschluss - ebenso wie in dem vom BGH entschiedenen Sachverhalt - auch eine wirksame Rechtsgrundlage für die von den Eigentümern des Wohnhauses F. 22 bereits entrichteten Wohngeldvorauszahlungen (sowie insbesondere auch für die Einforderung etwaiger Rückstände bzgl. des Klägers) geschaffen werden. Randnummer 27 Auch der Umstand, dass in den Wirtschaftsplänen 2013 und 2014 eine Aufteilung der Betriebskosten nach der jeweiligen Wohnungsgröße vorgenommen wurde, ist nicht zu beanstanden. Eine Berechnung nach exaktem Zählerstand kann denklogisch noch nicht erfolgen. Auch lagen keine entsprechenden Erfahrungswerte aus der Vergangenheit vor. Die konkrete Jahresabrechnung wird hierdurch letztlich auch nicht präjudiziert, sie ist weiterhin nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel vorzunehmen (Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 28 Rn. 25). Randnummer 28 Auch die beschlossene Fortgeltung der Wirtschaftspläne über das Jahr 2014 hinaus stellt sich als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung dar und fällt in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung (BayOLG, Beschluss vom 28.06.2002, 2Z BR 41/02, Rn. 20 - zitiert nach juris; Bärmann/Becker, a.a.O., Rn. 39; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, a.a.O., § 28 Rn. 14). Da das Urteil des Amtsgerichts rechtskräftig geworden ist, soweit dieses die Nichtigkeit des Fortgeltungsbeschlusses über dem 31.12.2016 hinaus festgestellt hat, bedarf es hierüber keiner Ausführungen der Kammer.
- b)Randnummer 29 Der Beschluss zu TOP 4b über die Genehmigung der Verwaltungsabrechnung für das Jahr 2013, bestehend aus Gesamt- und Einzelabrechnungen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Randnummer 30 Der für die Betriebskosten hinsichtlich der Wohnungen 1, 5 und 6 verwendete Abrechnungsschlüssel (Wohnungsgröße) entspricht dem in der Teilungserklärung grundsätzlich vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Dieser findet nach der Teilungserklärung (Ziffer VII der Änderung der Teilungserklärung vom 06.04.2001) Anwendung, soweit in den Wohnungen nicht besondere Zähler vorhanden sind. Der Kläger hat insoweit nicht substantiiert vorgetragen, dass im Zeitpunkt der Erstellung der Jahresabrechnung 2013 in den Wohnungen 1, 5 und 6 geeichte besondere Zähler vorhanden waren und verwertbare Ableseergebnisse aller Wohneinheiten. Zwar hat er pauschal vorgetragen, dass seinerzeit die Zählerstände bei ihm abgelesen worden seien. Wann dies geschah, trägt er jedoch nicht vor. Auch trägt er nicht vor, ob und durch wen diese Ableseergebnisse an die Verwalterin übermitteln worden sind. Insoweit trägt er jedoch die Darlegungslast, weil er sich auf eine im Hinblick auf den grundsätzlich festgelegten Abrechnungsschlüssel abweichende Regelung beruft.
- c)Randnummer 31 Auch der unter TOP 4d gefasste Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Kläger hat keine Gründe vorgetragen, die gegen eine Entlastung des Beirats gesprochen hätten.
- d)Randnummer 32 Letztlich entspricht auch der Beschluss zu TOP 5 ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beschlüsse hinsichtlich der Jahresabrechnungen und der Wirtschaftspläne sind wirksam (s.o.). Der Kläger hat unstreitig seit dem 01.01.2013 keine Zahlung mehr an die Wohnungseigentümergemeinschaft geleistet. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Wohnungseigentümer die Verwaltung beauftragen und bevollmächtigen, die offenen Zahlungsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Kläger gerichtlich geltend zu machen, zumal die Wohnungseigentümergemeinschaft dringend auf die ausstehenden Zahlungen angewiesen ist. 4. Randnummer 33 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Randnummer 34 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10, 711, 713 ZPO zu entnehmen. Randnummer 35 Die Revision gegen dieses Urteil ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung durch das Revisionsgericht. Randnummer 36 Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren ist gemäß § 49a Abs. 1 GKG erfolgt.