LG Hamburg 18. Zivilkammer 318 O 78/17 Urteil Maklervertrag: Auskunftsanspruch eines Nachweismaklers zur Berechnung seines Provisionsanspruchs; Abgren

Maklervertrag: Auskunftsanspruch eines Nachweismaklers zur Berechnung seines Provisionsanspruchs; Abgrenzung zwischen Nachweis- und Vermittlungsmakler Orientierungssatz 1. Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages - vorliegend eines Verkaufes des streitgegenständlichen Grundstücks - besteht in der Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen einzutreten. (Rn.20) 2. Eine Vermittlung liegt demgegenüber nur dann vor, wenn der Makler bewusst und aktiv unmittelbar oder mittelbar auf die Willensentschließung des Vertragspartners einwirkt, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des Vertrages zu fördern. (Rn.20) 3. Im Fall des Nachweismaklers ist eine solche Einwirkung auf den Willensentschluss des Käufers nicht erforderlich. (Rn.20) 4. Die Gelegenheit zur Aufnahme von konkreten Verhandlungen wird dem Auftraggeber auch dann vom Makler nachgewiesen, wenn durch diesen ein Treffen mit einem bis dahin unbekannten Verhandlungspartner ermöglicht wird, der zu konkreten Gesprächen bereit ist und erst anlässlich dieses Treffens dessen Identität bekannt wird. (Rn.22) 5. Ist unter diesen Voraussetzungen ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen, hat der Nachweismakler einen Anspruch auf Auskunft über den Inhalt des geschlossenen Grundstückskaufvertrages, um seinen Provisionsanspruch berechnen zu können. (Rn.15) Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin Auskunft über die Höhe des Kaufpreises in dem am 30.04.2016 zwischen dem Beklagten und der B. W. D. GmbH geschlossenen Grundstückskaufvertrag zu erteilen. 2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf € 532.525,00 festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin begehrt von dem Beklagten im Zusammenhang mit einem vertraglichen Provisionsanspruch Auskunft über den Inhalt eines zwischen dem Beklagten und der B. W. D. GmbH (im Folgenden: „ B. “) geschlossenen Grundstückskaufvertrages. Randnummer 2 Die Parteien schlossen am 18.07.2013 einen Maklervertrag. Darin erteilte der Beklagte der Klägerin den Auftrag, Kaufinteressenten für das ca. 4,2 ha große Gewerbeareal Objekte S. - Quartier in H.- B. nachzuweisen oder zu vermitteln. Gemäß Ziffer 10 des Vertrages war die Klägerin berechtigt, im Fall erfolgreicher Vertragserfüllung vom Käufer eine marktübliche Vermittlungsprovision zu verlangen. Ferner verpflichtete sich der Beklagte, eine Erfolgsprovision in Höhe von 5% auf einen den Kaufpreis von € 30 Mio. übersteigenden Erlös zu zahlen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen. Randnummer 3 Nach Abschluss des Maklervertrags führte die Klägerin u.a. Gespräche mit der H. S. AG - HTP Nord (im Folgenden: „ HTP “) und bot dieser mit Schreiben vom 25.06.2013 das Grundstück zum Kauf an. Im weiteren Verlauf der Verhandlungen organisierte die Klägerin u.a. Gespräche mit einem Vertreter des Bezirksamts B., eine Ortsbesichtigung sowie Planungsgespräche. Mitte 2015 kam es zunächst zu einem Abbruch der Gespräche mit HTP, die sodann Anfang 2016 - zuletzt unter Einbeziehung der B. - wieder aufgenommen wurden. Insoweit wurden am 01.03.2016 sowie am 22.03.2016 Gespräche geführt, über deren nähere Einzelheiten und Bedeutung die Parteien streiten Randnummer 4 Am 30.04.2016 beurkundeten der Beklagte und die B. schließlich einen Kaufvertrag über das Grundstück. Randnummer 5 Die Klägerin meint, ihr stehe gegen den Beklagten ein Anspruch auf Auskunft über die Höhe des in diesem Vertrag vereinbarten Kaufpreises zu. Dieser ergebe sich daraus, dass zwischen ihr und dem Beklagten vertragliche Beziehungen bestünden und sie über das Bestehen und den Umfang eines hieraus resultierenden Provisionsanspruchs im Ungewissen sei. Ihr Provisionsanspruch ergebe sich zum einen aus Ziffer 10 Abs. 2 des Maklervertrags vom 18.07.2013, nach der der Beklagte ihr eine Erfolgsprovision in Höhe von 5% auf einen den Kaufpreis von € 30 Mio. übersteigenden Betrag zu zahlen habe. Zum anderen schulde der Beklagte die Zahlung einer ortsüblichen Courtage, da er seiner Verpflichtung nicht nachgekommen sei, eine Maklerklausel, nach welcher der Käufer eine Maklerprovision zu zahlen habe, in den Kaufvertrag aufzunehmen. Randnummer 6 Sie habe ihre vertraglichen Verpflichtungen erfüllt und eine wesentliche Maklerleistung erbracht, indem sie für den Beklagten die Möglichkeit geschaffen habe, in konkrete Vertragsverhandlungen mit der B. einzutreten. Randnummer 7 Nachdem ein Mitarbeiter der HTP ein Gespräch in Anwesenheit eines - zunächst noch nicht namentlich genannten - weiteren Interessenten angeregt habe, habe sie den Beklagten hierüber informiert und ihn überzeugt, einem Treffen mit diesem Mitbewerber von HTP zuzustimmen. Erst nach Zustimmung des Beklagten habe sie das Treffen am 01.03.2016 organisiert (Anlagen B 1, K 7). In diesem Gespräch sei u.a. die Klägerin als beratender Makler vorgestellt und auf die vom Käufer zu zahlende Maklerprovision hingewiesen worden. Auf Wunsch des Herrn H. von der B. habe die Klägerin im Anschluss an die zweite Besprechung am 22.03.2016 sodann eine Besichtigung des Grundstücks organisiert. Hierbei habe Herr H. die Klägerin aufgefordert, alles dafür zu tun, dass es zum Kaufvertragsabschluss mit der B. komme. Auch in die nachfolgenden Vertragsverhandlungen sei die Klägerin eingebunden gewesen (Anagenkonvolut K 8). Bei allem sei zu berücksichtigen, dass es auch eine Kooperation zwischen HTP und der B. gegeben habe. So habe sich im Februar 2016 Herr G. von HTP telefonisch an die Klägerin gewandt und gefragt, ob man an einem Co-Investor von HTP interessiert sei. In einem Schreiben vom 13.01.2017 sei der Klägerin zudem namens des Beklagten und der B. ein Vergleichsangebot unterbreitet worden, das auch Ansprüche gegen die HTP umfasst habe. Für eine Kooperation spreche ferner der Kaufvertragsentwurf vom 02.04.2016, in dessen Kopfzeile auf einen „Vertragsentwurf H./ B.“ Bezug genommen worden sei. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, Randnummer 9 den Beklagten zu verurteilen, ihr Auskunft über die Höhe des Kaufpreises in dem am 30.04.2016 zwischen dem Beklagten und der B. W. D. GmbH geschlossenen Grundstückskaufvertrag zu erteilen. Randnummer 10 Der Beklagte beantragt, Randnummer 11 die Klage abzuweisen. Randnummer 12 Er meint, der Klägerin stehe der geltend gemachte Auskunftsanspruch nicht zu, da diese keinen Anspruch auf Maklerprovision gegen ihn habe. Die Klägerin habe ihm die B. nicht nachgewiesen. Vielmehr sei ihm diese allein von Seiten der HTP bekannt gemacht worden. Nachdem HTP den Kauf des Grundstücks wegen eines aufgrund von Unklarheiten über die Bebaubarkeit hohen Risikos abgelehnt habe, habe sich ein Mitarbeiter der HTP in der ersten Februarhälfte 2016 direkt an ihn gewandt, um einen namentlich zunächst nicht genannten Kaufinteressenten vorzustellen und einen Termin abzustimmen (Anlage B 14). Soweit der Geschäftsführer der Klägerin an den nachfolgenden Besprechungen vom 01.03.2016 und 22.03.2016 teilgenommen habe, habe er nur die Räumlichkeiten zur Verfügung gestellt, im Übrigen jedoch auf den Verlauf sowie die Ergebnisse der Gespräche keinerlei Einfluss genommen. Auch an den folgenden Verhandlungen sei die Klägerin nicht beteiligt gewesen. Deren Tätigkeit habe sich auf Übersendung einer E-Mail nebst Anhang an den Beklagten beschränkt (Anlagen B 8, B 9). Es fehle daher an dem erforderlichen Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss. Eine Kooperation zwischen B. und HTP habe es zu keiner Zeit gegeben, dies sei auch nicht beabsichtigt gewesen. Randnummer 13 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen H., W. und G.. Wegen des Ergebnisses wird auf die Protokolle der Sitzungen vom 14.02.2018 (Bl. 135 ff. d.A.) und vom 09.05.2018 (Bl. 150 ff. d.A.) Bezug genommen. Randnummer 14 Wegen des sonstigen Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die zwischen den Dateien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 15 Die Klage ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Der Klägerin steht gegen den Beklagten aufgrund des Maklervertrages vom 18.07.2013 (Anlage K1) in Verbindung mit § 242 BGB ein Auskunftsanspruch im tenorierten Umfang zu, weil zwischen den Parteien ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist, die Voraussetzungen eines Provisionsanspruchs dem Grunde nach vorliegen und die Klägerin diesen ohne Auskunft des Beklagten nicht eigenständig berechnen und geltend machen kann. 1. Randnummer 16 Auskunftsberechtigt ist derjenige Vertragspartner, der wegen der Bemessungsgrundlage eines Anspruchs bestimmter Informationen bedarf (Palandt-Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 260 Rn. 10 m.w.N.; LG Berlin, Teilurteil vom 13.01.2016 - 28 O 14/14, zitiert nach juris). Ein Auskunftsanspruch besteht nicht, wenn feststeht, dass der Anspruch, zu dessen Vorbereitung und Durchsetzung die Auskunft begehrt wird, seinerseits bereits dem Grunde nach nicht besteht. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Randnummer 17 Ausweislich des Maklervertrages (Anlage K 1, Ziffer 10) sollte eine Provision nicht nur vom Käufer zu zahlen sein, sondern unter bestimmten Voraussetzungen in Abhängigkeit von der Höhe des Kaufpreises als Erfolgsprovision auch eine Vergütung vom Beklagten erbracht werden. Die Frage, ob der Beklagte auch in weiterem Umfang aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes haftet, weil er zur Aufnahme einer Vergütungspflicht des Käufers in den Kaufvertrag verpflichtet war, kann im Rahmen des Auskunftsanspruchs noch dahinstehen. 2. Randnummer 18 Der Klägerin steht dem Grunde nach gegen den Beklagten ein Provisionsanspruch zu. Voraussetzung eines Provisionsanspruchs ist es, dass der Makler die nach dem Vertrag mit seinem Auftraggeber als Grundlage eines Provisionsanspruchs erforderlichen Tätigkeiten ausführt und dass aufgrund dessen ein rechtswirksamer Hauptvertrag zustande kommt. Die Tätigkeit des Maklers muss für den Abschluss des Hauptvertrages jedenfalls mitursächlich geworden sein. Der Vertrag muss sich bei wertender Beurteilung zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen (vertragsadäquate Kausalität). Randnummer 19 Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag (Anlage K 1) wurde die Klägerin beauftragt, einen Kaufinteressenten nachzuweisen bzw. zu vermitteln. Mithin sollte ein Provisionsanspruch der Klägerin nicht nur bei erfolgreicher Vermittlungs tätigkeit, sondern auch im Fall einer (reinen) Nachweis tätigkeit begründet werden. Eine abweichende Regelung wurde nur für den Fall eines Vertragsschlusses ohne (jegliche) Mitwirkung vereinbart („Verkauf ohne den AN“). In diesem Fall sollte lediglich eine Aufwandsentschädigung in Höhe von € 25.000 gezahlt werden. Dies zu Grunde gelegt, liegen die Voraussetzungen eines Provisionsanspruchs vor. Die Klägerin hat den erforderlichen Nachweis erbracht. Randnummer 20

1. a)Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages - vorliegend eines Verkaufes des streitgegenständlichen Grundstücks - besteht in der Mitteilung des Maklers an seinem Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen einzutreten (BGH NJW-RR 2009, 1282 Rz. 11, zitiert nach juris). Der Auftraggeber des Maklers muss insoweit auf eine ihm bis dahin unbekannte Vertragsgelegenheit hingewiesen werden. Wird der Makler für den Verkäufer tätig, genügt i.d.R. die Angabe eines Kunden, die an einem Objekt der betreffenden Art konkret interessiert ist. Nicht ausreichend ist demgegenüber die Zuführung eines anderen Maklers, der dann seinerseits vermittelt (indirekter Nachweis; zu allem BGH NJW-RR 2014, 712, Rz. 15, zitiert nach juris; Palandt-Sprau, a.a.O., § 652 Rn. 25; LG Berlin, a.a.O.). Eine Vermittlung liegt demgegenüber nur dann vor, wenn der Makler bewusst und aktiv unmittelbar oder mittelbar auf die Willensentschließung des Vertragspartners einwirkt, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des Vertrages zu fördern (Palandt-Sprau, a.a.O., § 652 Rn. 27). Im Fall des Nachweismaklers ist eine solche Einwirkung auf den Willensentschluss des Käufers nicht erforderlich.
2. b)Randnummer 21 Im vorliegenden Fall hat die Klägerin im Verhältnis zum Beklagten bei wertender Betrachtung diesem die Gelegenheit zum Vertragsschluss mit der Firma B. jedenfalls nachgewiesen. Sie hat den Beklagten über das (erneute) Interesse von HTP und das konkret geplante Treffen am 01.03.2016 in Kenntnis gesetzt. Auf die Frage, ob sich die von der Klägerin entfalteten Tätigkeiten auch als Vermittlung im Sinne des Maklerrechts darstellen, kommt es nicht an. Randnummer 22 Unerheblich ist insoweit, dass der erste Kontakt zur B. von Herrn G. von der zunächst ebenfalls an dem Objekt interessierten HTP aufgenommen wurde, weil hier geschäftliche Kontakte bestanden. Die Gelegenheit zur Aufnahme von konkreten Verhandlungen wird dem Auftraggeber auch dann vom Makler nachgewiesen, wenn durch diesen ein Treffen mit einem bis dahin unbekannten Verhandlungspartner ermöglicht wird, der zu konkreten Gesprächen bereit ist und erst anlässlich dieses Treffens dessen Identität bekannt wird. Dies war hier der Fall, denn die Klägerin blieb auch nach der Neubelebung der Gespräche Anfang 2016 - nach deren zwischenzeitlichem Stillstand - weiterhin eingebunden. Die Verhandlungen verliefen nicht etwa ohne deren Beteiligung gleichsam an der Klägerin vorbei. Vielmehr war und blieb diese weiterhin Ansprechpartnerin von HTP. Auch das Treffen am 01.03.2016 wurde von HTP Mitte Februar 2016 jedenfalls auch mit der Klägerin abgestimmt (vgl. Anlage B 1). Dies hat der Zeuge G. bestätigt. Nach dessen Angaben entspricht es der üblichen Vorgehensweise von HTP, einen dieser bekannten Makler in die Zusammenarbeit eingebunden zu halten. So hat die Klägerin unter dem 24.02.2016 (Anlagenkonvolut K 8) bestätigt, dass der vereinbarte Termin nunmehr in ihren Räumlichkeiten stattfinden werde. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob und wann der Beklagte über die Einbeziehung der Klägerin durch HTP informiert worden war und aus welchen Gründen das Treffen, das zunächst in den Räumlichkeiten von HTP geplant war, schließlich in den Räumlichkeiten der Klägerin durchgeführt wurde, denn in jedem Fall war - unabhängig vom Ort des Treffens - eine Beteiligung der Klägerin vorgesehen und HTP nach wie vor involviert. Dass HTP ihrerseits als potentielle Vertragspartnerin jedenfalls durch die Klägerin nachgewiesen wurde, ist nicht im Streit. Selbst wenn der Zeuge W. - wie die Anlage B 14 verdeutlicht - zugleich den Beklagten persönlich informierte, steht dies nicht entgegen. Insoweit liegt der Sachverhalt hier anders als in der Entscheidung des BGH NJW 1984, 358 (zitiert nach juris). Dort war der Makler, nachdem die Vertragsparteien den ursprünglichen Kaufvertrag aufgehoben hatten, in keiner Weise mehr in den Neuabschluss mit einer anderen Erwerberin eingebunden. Im Übrigen betraf diese Entscheidung auch einen Fall des Vermittlungsmaklers, wo es anders als vorliegend einer Einflussnahme auf die Willensentscheidung des Vertragspartners bedarf. Ebenso wurde die Klägerin auch vom Beklagten selbst (E-Mail vom 01.03.2016, Anlagenkonvolut K 8) darüber in Kenntnis gesetzt, dass und welche Unterlagen dieser der B. bereits zur Verfügung gestellt hatte. Schließlich wandte die spätere Erwerberin sich - durch einen Herr N. - mit E-Mail vom 10.03.2016 (Anlage K 11) wegen der Klärung einiger für die Wertermittlung wichtiger Detailfragen unmittelbar an Klägerin. Dies stand im Zusammenhang mit wesentlichen Aspekten, nämlich Fragen der städtebaulichen Überlegungen des Bezirks B. und den Bebauungsmöglichkeiten. Auch in weiteren organisatorischen Fragen, etwa der Zugänglichkeit der Gebäude, wandte die Erwerberin sich direkt an die Klägerin (Anlagenkonvolut K 8, E-Mail vom 31.03.2016). Soweit der Beklagte die Existenz dieser E-Mail bestreitet, ist dies unsubstantiiert. Auf die Frage, ob der Beklagte hiervon Kenntnis hatte, kommt es nicht an. Randnummer 23 Dass die Firma B. dem Beklagten bereits zuvor als Kaufinteressentin bekannt gemacht worden war, hat die Beweisaufnahme nicht ergeben. Auf die Frage, ob eine solche „Vorkenntnis“ der Annahme eines Nachweises entgegenstünde (insoweit verneinend BGH NJW-RR 2014, 1272 Rz.15, zitiert nach juris), oder nur im Rahmen der Kausalität von Belang ist, kommt es mithin nicht an. Der Zeuge H. hat vielmehr bekundet, erst anlässlich des Gesprächs am 01.03.2016 hätten sich die Teilnehmer untereinander vorgestellt. Dies bedeutet auch, dass der Beklagte erst zu diesem Zeitpunkt über die Identität des zusätzlichen oder neuen Kaufinteressenten informiert wurde. Nach den Angaben des Zeugen H. erfuhr der Beklagte erst jetzt, dass sich HTP um einen „Partner“ verstärken wollte. Auch aus der E-Mail Anlage B 14 ergibt sich nichts anderes. Dort ist nur davon die Rede, dass „wahrscheinlich“ ein „schon avisierter“ Projektpartner teilnehmen werde. Wem gegenüber dieser Projektpartner „schon (wann?) avisiert“ worden war, bleibt hierbei unklar. Randnummer 24 Nach allem ist dem Beklagten die Aufnahme von Verhandlungen mit der B. jedenfalls nur deshalb möglich geworden, weil die Klägerin zuvor mit HTP als Interessentin verhandelt und letztere nach wie vor Interesse an dem Objekt hatte. Dementsprechend blieb HTP zunächst bei beiden Besprechungen im März 2016 auch weiterhin involviert und beteiligt, wenn auch unter im Einzelnen unklaren Umständen. Dass Mitarbeiter von HTP auch bei der zweiten Besprechung am 22.03.2016 noch dabei waren, haben sowohl der Zeuge H. als auch der Zeuge G. bestätigt. Jedenfalls kann davon ausgegangen werden, dass HTP zu diesem Zeitpunkt gerade noch nicht jegliches Interesse an einer möglichen Beteiligung an dem Projekt verloren und dies praktisch komplett „abgegeben“ hatte. In diesem Fall hätte es keiner Teilnahme an den Besprechungen mehr bedurft. Eine - wie auch immer ausgestaltete - gemeinsame Umsetzung des „Projektes“ unter Beteiligung sowohl von HTP (etwa als so genannter „fee developer“ oder im Rahmen eines „joint venture“) als auch B. war bei den Gesprächen im Frühjahr 2016 (noch) nicht ausgeschlossen. Es kommt hierbei auch nicht darauf an, ob insoweit eine enge wirtschaftliche oder gar gesellschaftsrechtliche Verbindung zwischen HTP und der B. bestand.
3. c)Randnummer 25 Der Kaufvertrag zwischen dem Beklagten und der B. ist damit schließlich auch infolge der (Nachweis-)Tätigkeit der Klägerin zustande gekommen. Diese ist jedenfalls mitursächlich geworden, denn der Vertrag stellt sich als Ergebnis der Verhandlungen mit der Erwerberin dar, die nur aufgrund der Tätigkeit der Klägerin möglich wurden. II. Randnummer 26 Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 3, 91 Abs. 1, 709 ZPO.