AG Hamburg-Blankenese 539 C 18/18 Urteil Die Parteien bilden die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ... in Hamburg. Auf der Eigentümerversammlung vom

Tenor

1. Die auf der Eigentümerversammlung vom 30.03.2016 unter TOP 14 „Genehmigung einer baulichen Veränderung (Einbau von Velux-Fenstern in die Dachfläche)“ gefassten Beschlüsse lautend: „F beantragt auf eigene Kosten im Dachgeschoss ihrer Wohnung, ... , folgende Dachfenster einbauen zu lassen, 2 Velux-Fenster zur Gartenseite, 1 Velux-Fenster zur Straßenseite. Bedingung: - Anpassung der Teilungserklärung in Bezug auf die Wohnflächenberechnungen, Änderung der Miteigentumsanteile und die Folgekosten aus dem Umbau werden von dem Wohnungseigentümer getragen, Abstimmungsergebnis: Der Antrag wurde einstimmig angenommen...“ TOP 14.2 „H“ beantragen auf eigene Kosten im Dachgeschoss ihrer Wohnung, ... , folgende Dachfenster einbauen zu lassen, 2 Velux-Fenster zur Gartenseite, 1 Velux-Fenster zur Straßenseite, Bedingung: Anpassung der Teilungserklärung im Bezug auf die Wohnflächenberechnung, Änderung der Miteigentumsanteile und die Folgekosten aus dem Umbau werden von dem Wohnungseigentümer getragen, Abstimmungsergebnis: Der Antrag wurde einstimmig angenommen....,“ sind nichtig.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Von den Gerichtskosten tragen 1/3 die Beklagte zu 1), 2/3 die Klägerin. Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen sie selbst 2/3, die Beklagte zu 1) 1/
4. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) bis 4) trägt die Klägerin. Die sonstigen außergerichtlichen Kosten der übrigen Wohnungseigentümer Beklagte zu 1) tragen diese selbst.
5. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
6. Der Streitwert wird festgesetzt auf 15.000,00 € (3 x 5.000,00 €). Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien bilden die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ... in Hamburg. Auf der Eigentümerversammlung vom 30.03.2016 wurden die im Tenor genannten Beschlüsse gefasst: Randnummer 2 Die auf der Eigentümerversammlung vom 30.03.2016 unter TOP 14 „Genehmigung einer baulichen Veränderung (Einbau von Velux-Fenstern in die Dachfläche)“ gefassten Beschlüsse lauten: Randnummer 3 „F beantragt auf eigene Kosten im Dachgeschoss ihrer Wohnung, ..., folgende Dachfenster einbauen zu lassen, Randnummer 4 2 Velux-Fenster zur Gartenseite, Randnummer 5 1 Velux-Fenster zur Straßenseite. Randnummer 6 Bedingung: Randnummer 7 - Anpassung der Teilungserklärung im Bezug auf die Wohnflächenberechnungen, Änderung der Miteigentumsanteile und die Folgekosten aus dem Umbau werden von dem Wohnungseigentümer getragen, Randnummer 8 Abstimmungsergebnis: Randnummer 9 Der Antrag wurde einstimmig angenommen...“ Randnummer 10 TOP 14.2 „H“ beantragen auf eigene Kosten im Dachgeschoss ihrer Wohnung, -... , folgende Dachfenster einbauen zu lassen, Randnummer 11 2 Velux-Fenster zur Gartenseite, Randnummer 12 1 Velux-Fenster zur Straßenseite, Randnummer 13 Bedingung: Randnummer 14 Anpassung der Teilungserklärung im Bezug auf die Wohnflächenberechnung, Änderung der Miteigentumsanteile und die Folgekosten aus dem Umbau werden von dem Wohnungseigentümer getragen, Randnummer 15 Abstimmungsergebnis: Randnummer 16 Der Antrag wurde einstimmig angenommen....,“. Randnummer 17 Eine Beschlussanfechtung erfolgte nicht innerhalb der Monatsfrist des § 46 WEG. Randnummer 18 Wegen des Inhaltes der Teilungserklärung wird auf die Anlage K 3 (Bl. 11 f. d. A.) verwiesen. Randnummer 19 Lediglich bei der Wohnung Nr. 12 heißt es in der Teilungserklärung, dass Sondereigentum an 2 Bodenräumen mit einem Spitzboden begründet wird (Bl. 14 d. A.). Randnummer 20 Im Übrigen wird deklaratorisch in § 2 Ziff. 3 der Teilungserklärung eine Zuordnung zum Sondereigentum vorgenommen, die ausschließlich Innenfenster und Innentüren betrifft (Bl. 15 d. A.). Randnummer 21 Die Klägerin ist nicht bereit, die von den Beklagten zu 2) bis 4) durchgeführten Veränderungen zu dulden, wenn die als Bedingung genannte Änderung der Teilungserklärung, zumindest aber des Kostenverteilungsschlüssels nicht durchgeführt/umgesetzt wird. Randnummer 22 Ein Umlaufbeschluss des Verwalters zur Änderung des Verteilerschlüssels (vgl. Bl. 115 f. d. A.) scheiterte. Randnummer 23 Der Verwalter hatte mit Rundmail vom 12.10.2017 (Anlage K 7 (Bl. 134 d. A.) über die Probleme im Zusammenhang mit dem Ausbau der Spitzböden berichtet. Randnummer 24 Der Mitwohnungseigentümer S hatte sich der Argumentation der Klägerin angeschlossen, Anlage K 1 (Bl. 136 d. A.). Randnummer 25 Ausweislich eines Schreibens des Bezirksamtes Altona vom 28.11.2017 wurden die Flächen in den Spitzböden jeweils als Abstellflächen deklariert und öffentlich-rechtlich genehmigt, Anlage K 9 (Bl. 137 d. A.). Randnummer 26 Die jeweiligen Spitzböden sind ausschließlich über die darunter liegenden Wohnungen (Sondereigentum) zugänglich. Randnummer 27 Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagten zu 2) bis 4) ihre Umbaumaßnahmen nicht erfolgreich auf die Beschlüsse zu TOP 14 vom 30.03.2016 stützen können, deren Voraussetzungen obendrein nicht eingehalten wurden und sieht die Beklagten zu 2) bis 4) als zum Rückbau verpflichtet an. Randnummer 28 Die Klägerin beantragt, Randnummer 29
7. wie erkannt, Randnummer 30
8. die Beklagte zu 2) zu verurteilen, die in dem Dach des Hauses ... zwei zur Gartenseite und das eine zur Straßenseite belegene Velux-Fenster zu entfernen und die Flächen wieder in den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten zu entfernen und ersetzen, Randnummer 31
9. die Beklagte zu 3) und den Beklagten zu 4) zu verurteilen, die in dem Dach des Hauses ... zwei zur Gartenseite und das eine zur Straßenseite belegene Velux-Fenster zu entfernen und die Flächen wieder in den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten zu entfernen und zu ersetzen. Randnummer 32 Die Beklagten beantragen, Randnummer 33 die Klaganträge abzuweisen. Randnummer 34 Die Beklagten zu 2) bis 4) sind der Auffassung, sie hätten mit dem Einbau der Velux-Fenster „lediglich Veränderungen in dem ihnen zugewiesenen Sondereigentum durchgeführt“ (Bl. 170 d. A.). Randnummer 35 Außerdem sind sie der Ansicht, dass das Begehren der Klägerin rechtsmissbräuchlich sei, der Bedingungseintritt sei zeitlich nicht befristet. Die Änderung der Teilungserklärung könne immer noch erfolgen. Außerdem wird die Ansicht vertreten, dass die Eigentümergemeinschaft festlegen könne, dass die Beklagten zu 2) bis 4) die „Bedingungen laut Beschluss vom 30.03.2016 erfüllt hätten“ (Bl. 161 d. A.). Randnummer 36 Im Übrigen verhalte die Klägerin sich widersprüchlich und könne deshalb (§ 242 BGB) keinen Rückbau verlangen. Insoweit sei ein Vertrauenstatbestand zugunsten der Beklagten zu 2) bis 4) begründet worden. Randnummer 37 Die übrigen Wohnungseigentümer (Beklagte zu 1) meinen, dass in der Beschlussfassung hinreichend klar und deutlich zum Ausdruck gekommen sei, dass die Bedingungen eher eine Art Vorgabe für die Genehmigung sei. Die Umbauenden hätten lediglich dafür Sorge zu tragen, dass die Teilungserklärung in Bezug auf die Wohnflächenberechnung, die Änderung der Miteigentumsanteile etc. geändert werde. Allein die fehlende Umsetzung (Änderung der Teilungserklärung) führe nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses. Beschlusskompetenz sei gegeben, da die angegriffenen Beschlüsse nicht eine Änderung der Teilungserklärung herbeiführen wollten. Randnummer 38 Aufgrund der eingetretenen Bestandskraft könnten die übrigen Fragen unerörtert bleiben. Randnummer 39 Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung. Entscheidungsgründe Randnummer 40 Der Klagantrag
10. ist begründet. Im Übrigen war die Klage abzuweisen. Randnummer 41 Im Einzelnen: Randnummer 42 Die Beschlüsse zu TOP 14 vom 30.03.2016 sind wegen Unbestimmtheit nichtig. Randnummer 43 Wegen der Bedeutung des Bestimmtheitsgrundsatzes für Beschlussfassungen im Wohnungseigentum wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen auf Riecke ZMR 2018, 173 bis
11. Randnummer 44 Die Beschlüsse zu TOP 14.1 und 14.2 sind zwar grundsätzlich von der Beschlusskompetenz gemäß § 22 Abs. 1 WEG gedeckt, enthalten jedoch keine hinreichend bestimmte durch Auslegung zu ermittelnde durchführbare Regelung. Randnummer 45 Die Beschlüsse zu TOP 14.1 und 14.2 regeln nicht einmal die wesentlichen Kriterien für den Einbau der Velux-Fenster. Lediglich der Hersteller ist - auch wenn hieran bereits Zweifel bestehen - mit der Firma Velux erwähnt. Randnummer 46 Modell, Material, Größe und Farbe der Fenster werden überhaupt nicht genannt. Eine solche konkrete Beschreibung der genehmigten drei Dachflächenfenster muss jedoch Inhalt des Beschlusses sein (vgl. auch LG Bremen ZMR 2017, 83). Randnummer 47 Auch das Landgericht Berlin (ZWE 2014, 40) entschied in diesem Sinne: Randnummer 48 „Ein inhaltlich unbestimmter Beschluss ist nichtig, wenn er auch nach einer objektiv-normativen Auslegung keine durchführbare Regelung erkennen lässt. Enthält der Beschluss eine bauliche Veränderung oder vergleichbare Maßnahme, ist er nichtig, wenn die bauliche Veränderung nicht hinreichend beschrieben wird. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann (!) ohne Weiteres erkennbar sind.“ Randnummer 49 Selbst unter den Velux-Fenstern gibt es derart verschiedene Modelle, dass es nicht dem die bauliche Veränderung umsetzenden Eigentümer überlassen werden kann, welche Variante er wählt. So gibt es Velux-Schwingfenster, Velux-Cabrio-Gdl Pk193066, Velux-Klapp-Schwingfenster und Konkurrenzprodukte der Firma Roto, die alle eine völlig verschiedene Optik haben. Randnummer 50 Auch gibt es ausgestellte Fenster die zu einem Raumgewinn führen. Randnummer 51 Die Beschlüsse stellen nicht einmal sicher, dass die Beklagten zu 2), 3) und 4) optisch einheitliche gleichgroße Dachflächenfenster einbauen mussten. Randnummer 52 Die angegriffenen Beschlüsse haben Blankett-Charakter, indem sie den Wohnungseigentümern einen Freifahrtschein für die Wahl des für sie optimalen Dachflächenfensters überlassen. Randnummer 53 Das erkennende Gericht hat schon Beschlüsse z. B. zu Balkoninstandsetzungen als nichtig eingestuft, wenn die Wahl des Materials dem Werkunternehmer überlassen und diesem völlig freie Hand gegeben wurde. Randnummer 54 Auch die angefügte Bedingung - im Protokoll vor der Abstimmung - führt zur weiteren Unbestimmtheit des Beschlusses. Gerade die Parteien des vorliegenden Rechtsstreits verstehen die „Bedingungen“ unterschiedlich. Randnummer 55 Auch die Bedingungen selbst sind hier zu unbestimmt. Randnummer 56 Die Folgekostenregelung ist unwirksam/nichtig, dazu heißt es etwa in der Entscheidung LG Hamburg ZMR 2016 484 f. (Vorinstanz AG Hamburg-Blankenese 539 C 13/15) in Rn. 34: Randnummer 57 „... ob mit dem „Einzelfall“... auch Folgekosten für bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG gemeint sind, ist streitig (dagegen LG München I ZMR 2014, 920, Rn. 14 f.). Randnummer 58 Insoweit soll der „Einzelfall“ nicht die Maßnahme als solche ohne Folgekosten die erst Jahre später ausgelöst werden oder Folgen der weiteren Nutzung sind, sondern die bauliche Veränderung einschließlich der durch sie verursachten Folgen sein. ... Eine derart unterschiedliche Auslegung des Tatbestandsmerkmales „Einzelfall“ nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG findet nicht nur in der Gesetzesbegründung keine Stütze, sondern schafft gerade einen entgegen dem Normzweck für zukünftige Fälle eine neue Rechtsgrundlage. Diese Möglichkeit soll durch § 16 Abs. 4 WEG gerade nicht eröffnet werden...“. Randnummer 59 Bei Wegfall der Kostenregelung für Folgekosten entfällt auch der übrige Beschlussteil über die Grundsätze des § 139 BGB. Die übrigen Wohnungseigentümer wollten gerade nicht die Mehrkosten späterer Dachinstandsetzungen tragen, sondern alle durch den Einbau der drei Velux-Fenster jeweils verbundenen Folgekosten sollten die umbauenden Eigentümer (Beklagte zu 2 bis 4)) übernehmen. Randnummer 60 Für einen Beschlussinhalt „ohne Bedingungen/Vorbehalt“ (Bl. 58/59 d. A.) sind die Beklagten beweisfällig geblieben. Randnummer 61 Selbst wenn man dies annähme, bliebe es dennoch aus den eingangs genannten Gründen bei einem unbestimmten Beschluss. Randnummer 62 Die Beklagten hatten auch keine Beschlusskompetenz etwa über die Erfüllung der Auflagenvorbehalte und Bedingungen durch die Beklagten zu 2) bis 4) zu befinden. Insoweit fehlt schlicht die Beschlusskompetenz. Die Eigentümergemeinschaft kann weder Leistungspflichten beschließen noch die Erfüllung von Leistungspflichten feststellen. Randnummer 63 Die Anträge zu
12. und
13. sind schon sprachlich einigermaßen missglückt. Selbst nach wohlwollender Auslegung laufen sie letztlich auf eine Naturalrestitution in Form der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes im Dachbereich hinaus. Hierzu entschied bereits das Landgericht Lüneburg (ZMR 2016, 647), dass ein solcher Antrag bereits nicht vollstreckbar und deshalb unzulässig ist. Randnummer 64 Das erkennende Gericht hat mit Urteil vom 05.10.2016, 539 C 19/16, entschieden, dass die „Wiederherstellung der Gestaltung“ im Sinne einer Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu unbestimmt ist. Randnummer 65 Das LG München I, ZMR 2017, 1006, entschied sogar, dass die Prozessführungsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers fehlt, wenn er Schadensersatzansprüche wegen Rückschnitt von Pflanzen zu Lasten einer Mitberechtigten in der Form der Naturalrestitution ohne Ermächtigung durch Eigentümerbeschluss geltend machen will. Der Beseitigungsanspruch beinhaltet gerade nicht die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Randnummer 66 Auch das Landgericht Hamburg (ZMR 2015, 334) entschied, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht Naturalrestitution verlangen könne, wenn jemand ohne Beschluss eine Hecke beseitigen ließ. Randnummer 67 Das LG München I (ZMR 2018, 366) stellte zutreffend fest: Randnummer 68 „Tritt ein Beseitigungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 1004 Abs. 1 BGB (hier: Anspruch auf Rückbau eigenmächtig eingebauter Dachflächenfenster) konkurrierend neben die sich aus § 14 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 280 BGB und § 823 Abs. 1 BGB ergebenden Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentumes, so ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht dazu berechtigt, den Beseitigungsanspruch ohne Ermächtigung durch die übrigen Anspruchsinhaber geltend zu machen. Bei einer Störung des Eigentumes durch Umgestaltung (hier: eigenmächtig eingebaute Dachflächenfenster) findet die Beseitigung der Störung bzw. der Störungsquelle gemäß § 1004 Abs. 1 BGB nur durch komplette Rückgestaltung statt.“ Randnummer 69 Ähnlich judizierte auch das Amtsgericht Ratingen (ZMR 2018, 714). Randnummer 70 Darüber hinaus kann die Klägerin auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Folgenbeseitigung eine Verurteilung gemäß den Anträgen
14. und
15. begehren. Randnummer 71 Selbst nach Feststellung der Nichtigkeit eines bereits umgesetzten Beschlusses steht dem einzelnen Eigentümer (hier der im Nichtigkeitsverfahren obsiegenden Klägerin) im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung lediglich ein Anspruch auf Folgenbeseitigung zu, wenn die Rückgängigmachung nicht unmöglich ist. Innerhalb des bestehenden Ermessensspielraumes haben allerdings primär die Eigentümer (Beklagte zu 1)) darüber zu beschließen, wie die konkrete Umsetzung des Folgenbeseitigungsanspruches erfolgen soll. Die subsidiäre Inanspruchnahme des Gerichtes ist nur dann zulässig, wenn der klagende Eigentümer alles ihm Zumutbare unternommen hat, um die Mitwohnungseigentümer zur Ausübung ihres Ermessens zu bewegen. Randnummer 72 Ähnlich entschied auch das Amtsgericht Hamburg - St. Georg zum Urteil vom 31.08.2018 (960b C 7/18, ZMR 2019, 76, 77): Randnummer 73 „Es kann dem einzelnen Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Folgenbeseitigung zustehen, der darauf gerichtet ist, dass Maßnahmen, die auf einem Beschluss beruhen, wieder rückgängig gemacht werden. Der gegen die übrigen Miteigentümer gerichtete Anspruch geht lediglich dahin, über die Folgenbeseitigung zu entscheiden bzw. Beschluss zu fassen. Randnummer 74 Die Verpflichtung zur Folgenbeseitigung hängt aber in ihrer konkreten Ausgestaltung von den Umständen des Einzelfalles, zwischenzeitlichen Entwicklungen und der aktuellen Sachlage der Gemeinschaft ab. Soweit Ermessensspielräume bestehen, ist es dabei zunächst Sache der Eigentümer innerhalb des Rahmens, den die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung stecken, darüber zu entscheiden, was konkret zu veranlassen ist.“ Randnummer 75 Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 92, 100 ZPO. Randnummer 76 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.