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LG Hamburg 7. Zivilkammer 307 S 75/17 Urteil Öffentlich geförderter Wohnraum: Rückzahlungsanspruch eines Mieters aufgrund abweichender Mietfläche und

Öffentlich geförderter Wohnraum: Rückzahlungsanspruch eines Mieters aufgrund abweichender Mietfläche und der Vermietung eines überdachten Stellplatzes Orientierungssatz

  1. Ist die für ein Wohnverhältnis maßgebliche Wohnfläche in einer Förderzusage nicht bestimmt worden, ist die tatsächliche Größe der Wohnung sowie des ggf. dazugehörigen Balkons zu ermitteln. (Rn.23)
  2. Aus § 4 WohnflächenVO ergibt sich, dass die Balkonfläche im Regelfall nur mit einem Viertel in Ansatz gebracht werden kann. (Rn.30)
  3. Die Vermietung überdachter Stellplätze verstößt gegen das Kopplungsverbot aus § 10 Abs. 6 HmbWoBindG , so dass eine entsprechende Vereinbarung unwirksam ist. (Rn.36) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Blankenese,
  4. September 2017, 531 C 355/16, Urteil nachgehend LG Hamburg
  5. Zivilkammer,
  6. Januar 2019, 307 S 75/17, Beschluss Tenor
  7. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 20.09.2017, Az. 531 C 355/16 dahingehend abgeändert, dass Ziffer
  8. des Tenors aufgehoben und die Klage auch insoweit abgewiesen wird. Im Übrigen wird die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.
  9. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.
  10. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist nach Maßgabe der Ziffer 1 ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
  11. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen. Gründe Randnummer 1 Die Kläger haben von dem Beklagten eine öffentlich geförderte Wohnung belegen im EG links des Mehrfamilienhauses H.-Weg ... in ... H. mit Mietvertrag vom
  12. November 2013 (Anlage K 1, Bl. 8 ff d. A.) angemietet. Randnummer 2 Die Parteien streiten sich zum einen darüber, von welcher Wohnfläche für die streitgegenständliche Wohnung auszugehen ist, und zum anderen darüber, ob die Kläger Miete für einen Stellplatz zu zahlen haben. Beide Streitpunkte hängen maßgeblich damit zusammen, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um öffentlich geförderten Wohnraum handelt. Randnummer 3 Erstinstanzlich hat das Amtsgericht Hamburg-Blankenese den Beklagten wie folgt verurteilt: Randnummer 4 „
  13. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger EUR 3.670,46 zu zahlen nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit 11.01.
  14. Randnummer 5
  15. Der Beklagte wird verurteilt, EUR 503,61 nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit 11.01.2017 als Nebenforderung für die außergerichtlichen Kosten der Geschäftsgebühr nach § 13 RVG, VV-Nr. 2300 an die Kläger als zu zahlen. Randnummer 6
  16. Es wird festgestellt, dass das im Rechtsverhältnis der Parteien bis zum 31.12.2028 (Ablauf der Bindungsfrist gemäß Abschnitt XII der Förderzusage vom 24.01.2012) von einer 77,92 qm großen Wohnfläche für die von den Klägern angemietete Wohnung im Haus H.-Weg ... H., Erdgeschoss links auszugehen ist, und diese Fläche für die Berechnungen der Miete und der Betriebskosten maßgebend ist. Randnummer 7
  17. Es wird festgestellt, dass die Kläger aus dem Mietverhältnis nicht verpflichtet sind, neben der jeweiligen monatlichen Nettokaltmiete für die Wohnung eine weitere Miete für einen Parkplatz zu entrichten.“ Randnummer 8 Hiergegen wendet sich der Beklagte vollumfänglich mit seiner Berufung und beantragt, Randnummer 9 das erstinstanzliche Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen. Randnummer 10 Hilfsweise beantragt der Beklagte, Randnummer 11 die Revision zuzulassen. Randnummer 12 Die Kläger beantragen, Randnummer 13 die Berufung des Beklagten zurückzuweisen. Randnummer 14 Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Ergänzend hierzu ist - unter Berücksichtigung des Tatsachenvortrages beider Parteien aus den in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätzen sowie den mit richterlichem Hinweis vom
  18. Mai 2018 als gerichtsbekannt mitgeteilten Tatsachen - zu den Gesamtumständen der öffentlichen Förderung zusammenfassend folgendes auszuführen: Randnummer 15 Der Beklagte reichte einen, auf den
  19. Dezember 2010 datierten „Antrag auf Zusage von Förderungsmitteln aus dem Hamburger Wohnungsbauprogramm“ ein. Daraufhin wurden seitens der öffentlichen Stellen zwei als solche bezeichnete „Wohnungsauflistungen“ erstellt, nämlich eine auf den
  20. Dezember 2010 datierte, als solche bezeichnete „Wohnungsauflistung“ sowie eine weitere „Wohnungsauflistung“ erstellt durch die IFB, knapp ein Jahr später, nämlich am
  21. November
  22. Mit Schreiben vom 28.11.2011 (Anlage BB 4 - Bl. 239 d. A.) sandte die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt verschiedene Anlagen zu. Am
  23. Januar 2012 versah die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt die zeitlich erste „Wohnungsauflistung“, d.h. jene vom
  24. Dezember 2010, mit dem handschriftlichen Vermerk „Bindungen festgelegt am 13.01.2012“ und fügte diese als „Stockwerksliste“ dem am selben Tag von dieser Behörde erstellten „Aufteilungsplan Belegungsbindungen gemäß Abschnitt X Nr. 2“ bei, der sodann der am
  25. Januar 2012 von der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt erteilten „Förderzusage“ beigefügt wurde. Randnummer 16 Am
  26. Dezember 2012 erstellten die Architekten ... für den Beklagten für alle drei Mehrfamilienhäuser eine „Flächenaufstellung“ (Anlage Brfg 4 - Bl. 147 ff d. A.). Randnummer 17 Mit Schreiben vom
  27. Juni 2013 (Anlage Brfg. 8 - Bl. 154 d. A.) bestätigte der Beklagte gegenüber Herrn D. von der Wohnungsbaukreditanstalt den Inhalt eines zuvor geführten Telefonates, wonach der „nach Fertigstellung des Förderobjektes aktualisierte Berechnung der Wohnflächen gemäß Ziffer VIII Abs. 2b der Förderzusage nicht zwingend ein aufwendiges Aufmaß vor Ort zu Grunde liegen muss. Es genüge wenn die Architekten bestätigen, dass alle während der Durchführung eines solchen Bauvorhabens sich ergebenden Maßänderungen in die Planung eingeflossen sind und bei einer erneuten Berechnung berücksichtigt wurden.“ Die IFB fertigte ein entsprechendes Antwortschreiben am
  28. Juli 2013 (Anlage Brfg. 9 - Bl. 155 d. A.), ohne es dann aber abzusenden. Randnummer 18 Die Konformitätsbescheinigung der Architekten ... vom
  29. Juli 2013 sandte der Beklagte der IFB am
  30. August 2013 zu. Mit Schreiben vom
  31. März 2018 (Anlage Brfg. 5 - Bl. 150 d. A.) bestätigten die Architekten ... dem Beklagten, dass sich ihr Schreiben vom
  32. Juli 2013 auf die Wohnflächenberechnung vom
  33. Dezember 2012 bezog. II. Randnummer 19 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, und hat in der Sache teilweise Erfolg. Im Einzelnen: Randnummer 20
  34. Wohnungsgröße und hiermit verbundene Rückzahlungen Randnummer 21 Keinen Erfolg hat die Berufung des Beklagten, soweit sie gerichtet ist gegen die Feststellung der Wohnungsgröße und die damit einhergehende Verurteilung zur Rückzahlung überzahlter Miete. Zwar kann sich die Klägerseite für die Festlegung der Wohnungsgröße nicht auf die von hier herangezogene Stockwerksliste stützen (...). Vielmehr ist die Wohnfläche, wie auch in den von der Kammer zu entscheidenden Parallelfällen, zu berechnen

(1)auf Grundlage der tatsächlichen Größe von beheizbarer Fläche und Balkon, unter
(2)Berücksichtigung der Balkonfläche bei der Berechnung der Wohnfläche zu 1/4, wobei
(3)die tatsächlichen Größen vorliegend der als Anlage Brfg 4 in dieses Verfahren eingeführten Flächenstellung der Architekten ... zu entnehmen sind (hierzu unter 1.1). Im vorliegenden Fall besteht indessen die Besonderheit, dass man bei dieser Berechnung mit 76,58 qm zu einer Fläche kommt, die sogar nicht kleiner ist, als jene, die die Kläger zum Gegenstand ihres Feststellungsantrags gemacht haben und auf die das Amtsgericht in seinem mit der Berufung angegriffenen Urteil antragsgemäß erkannt hat, sodass die Berufung auch hinsichtlich der Rückzahlung überzahlter Miete keinen Erfolg haben kann (hierzu unter 1.2.). Im Einzelnen: Randnummer 22 1.1 Das Amtsgericht kommt in dem mit der Berufung angegriffenen erstinstanzlichen Urteil zu dem Ergebnis, vorliegend sei von einer Wohnungsgröße von 77,92 qm auszugehen. Dies trifft nicht zu. Vielmehr ist von einer noch kleineren Wohnungsgröße, nämlich von 76,58 qm, auszugehen. Randnummer 23 Die - im Vergleich zu den Angaben im Mietvertrag - geringere Wohnfläche ist nicht aufgrund von Bindungen an die Förderfläche festzulegen. Zwar darf der Vermieter öffentlich geförderten Wohnraum nicht gegen eine höhere als in der Förderzusage festgelegte Miete überlassen, davon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam, § 17 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 HmbWoFG . Die Miete ist in der Förderzusage in Ziffer XI.1 jedoch nur insoweit festgelegt worden, als ein Höchstpreis pro qm Wohnfläche bestimmt worden ist, an den sich der Mietvertrag hält. Daneben sieht § 10 Abs. 2 Nr. 1 HmbWoFG zwar vor, dass in der Förderzusage Bestimmungen über die Wohnungsgrößen zu treffen sind, so dass mit der Festlegung von höchstzulässigen Quadratmetermieten und Wohnungsgrößen eine Deckelung der Nettokaltmiete erreicht werden könnte. Die für das streitgegenständliche Wohnverhältnis maßgeblich Wohnfläche ist aber in der Förderzusage nicht bestimmt worden (hierzu unter a.). Daher ist zunächst die tatsächliche Größe der Wohnung sowie des dazugehörigen Balkons zu ermitteln (hierzu unter b.). Sodann ist zu ermitteln, mit welchem Anteil die Balkonfläche bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt werden kann (hierzu unter c.). Konkret bedeutet dies im vorliegenden Fall, dass die Wohnfläche zu berechnen ist auf Grundlage der Angaben zu beheizbarer tatsächlichen Wohnfläche und tatsächlichen Balkongröße aus der Flächenaufstellung vom 6.12.2012 (Anlage Brfg 4 - Bl. 147 f d.A.), allerdings - entgegen der beklagtenseits vertretenen Rechtsauffassung - unter Anrechnung von lediglich einem Viertel der Balkon- oder Terrassengröße. Im Einzelnen:
  1. a)Randnummer 24 Die für das streitgegenständliche Wohnverhältnis maßgeblich Wohnfläche kann nicht unmittelbar der Förderzusage entnommen werden Randnummer 25 In dem Text der Förderzusage selbst ist - anders als in § 10 Abs. 2 Nr. 1 HmbWoFG vorgesehen - keine ausdrückliche Bestimmung zu den Wohnungsgrößen enthalten, sondern in IV. Nr. 2 und 4. nur eine gesamte Wohnfläche von 5.105,34 m 2 angegeben. Randnummer 26 Auch den Anlagen zu der Förderzusage kann eine solche ausdrückliche Festlegung auf bestimmte Wohnungsgrößen nicht entnommen werden. Auf Grund der in diesem Verfahren ergänzend eingeführten Unterlagen stellt sich der Sachverhalt für die Kammer anders dar als noch in dem Vorverfahren 307 S 75/15 . Daher hält die Kammer nicht mehr an ihrer in diesem Verfahren mit Urteil vom 18. Januar 2017 vertretenen Rechtsauffassung fest, wonach maßgeblich auf die in der „Wohnungsauflistung“ vom 23. Dezember angegebenen Quadratmeterzahlen abgestellt werden könne. Eine ausdrückliche Regelung, wonach der Vermieter nicht mehr Quadratmeter abrechnen könne, als in der „Wohnungsauflistung“ angegeben, enthält die Förderzusage nicht. Weder die Beschreibung des Fördergegenstandes (63 Wohnungen, Wohnfläche insgesamt 5.105,34 m 2 ) unter Ziffer IV. noch die Bestimmungen unter Ziffer XI. (“Zweckbestimmung: Mietbindungen/In die Mietverträge aufzunehmende Bestimmungen“) enthalten irgendeine Bezugnahme auf eine Wohnungsliste als Anlage, anders als Ziffer X. Nr. 2, der ausdrücklich bestimmt, dass sich die Belegungsbindungen nach dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan des Amtes für Wohnen der Stadtentwicklungsbehörde richten. Auch ist im Anlagenverzeichnis der Förderzusage nur aufgeführt der „Aufteilungsplan Belegungsbindungen gemäß Abschnitt X Nr. 2“, dessen Anlage II wiederum die „Wohnungsauflistung“ vom 23. Dezember 2012 mit Eintragungen des Amtes für Wohnen der Stadtentwicklungsbehörde enthält, eine Anlage zu Abschnitt IV. oder XI. ist dagegen in dem Verzeichnis der Anlagen nicht benannt. Nach Aktenlage ist nicht einmal klar, auf welche „Wohnungsauflistung“ in der Förderzusage überhaupt Bezug genommen werden sollte, denn während der Bestätigungsvermerk der Behörde auf der Wohnungsauflistung vom 23. Dezember 2010 angebracht ist, wurde unter IV. Nr. 4 der Förderzusage die „förderungsfähige Fläche“ mit 5.105,34 m 2 aus der später erstellten Wohnungsauflistung vom 28. November 2011 übernommen - und gerade nicht aus der Wohnungsauflistung vom 23. Dezember 2010 (dort: 5.196,89 m 2 ); auch das rechtfertigt die Annahme, dass die der Förderzusage und dem Aufteilungsplan beigefügte Stockwerksliste nur der Festlegung der Belegungsbindungen der einzelnen Wohnungen dienen sollte, nicht aber deren konkreter Größe. Hinzukommt, dass keiner der beiden „Wohnungsauflistungen“ mit der für eine rechtliche Bindungswirkung erforderlichen Klarheit entnommen werden kann, worauf sich die in der Tabelle gemachten Quadratmeterangaben eigentlich beziehen; die für die entsprechende Spalte gewählte Überschrift „Wohnfläche“ lässt nicht erkennen, ob es sich hierbei um die beheizbare Wohnfläche oder um eine unter anteiliger Berücksichtigung der Balkon- und Terrassenflächen berechnete Wohnfläche handelt. Als Zwischenergebnis ist daher festzuhalten, dass die für die Berechnung der zulässigen Nettokaltmiete zugrundezulegende Quadratmeterzahl für alle streitgegenständlichen Wohnungen neu - d.h. losgelöst von der Wohnungsauflistung vom 23. Dezember 2010 - zu ermitteln ist.
  2. b)Randnummer 27 Bei der Berechnung der letztendlich für den Mietvertrag maßgeblichen Wohnfläche ist zu differenzieren zwischen der tatsächlichen beheizbaren Wohnfläche/ Größe der Balkone einerseits und andererseits der Berechnungsmethode, mit der man auf dieser Grundlage sodann die für die Miethöhe letztendlich maßgebliche Wohnfläche berechnet: Randnummer 28 Hinsichtlich der tatsächlichen beheizbaren Wohnfläche sowie der tatsächlichen Größe der Terrassen und Balkone ist auszugehen von der beklagtenseits als Anlage Brfg. 4 (Bl. 147 f. d. A.) eingereichten Flächenaufstellung. Die insoweit darlegungs- und beweispflichtige Klägerseite ist dem Vortrag der Beklagtenseite, wonach es sich hierbei um die tatsächlichen Größen handelt, nicht substantiiert entgegen getreten.
  3. c)Randnummer 29 Zuzustimmen ist der Klägerseite indessen, soweit sie die von der Beklagtenseite gewählte Berechnungsmethode, d.h. die Einbeziehung der Balkone bzw Terrassen zu je 1/2, rügt. Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob es eine ausdrückliche Einigung zwischen dem Beklagten und der IFB dahingehend gegeben hat, wonach die Balkon- und Terrassenflächen nur zu einem Viertel sowie maximal 5% der beheizbaren Wohnfläche angerechnet werden können. Die Förderzusage vom 24.01.2012 enthält keine entsprechende Beschränkung. Randnummer 30 Dass die Balkonfläche im Regelfall nur mit einem Viertel in Ansatz gebracht werden kann, ergibt sich aus § 4 WohnflächenVO, auf die es vorliegend gemäß IX Ziff. 1 der Förderzusage und § 9 Abs. 2 HmbWoFG maßgeblich ankommt. Anhaltspunkte dafür, wonach im vorliegenden Fall von diesem Regelfall abzuweichen wäre, sind vorliegend nicht ersichtlich. Zu diesem Ergebnis gelangt die Kammer insbesondere auch unter ausführlicher Berücksichtigung der beklagtenseits in dieses Verfahren als Anlage Brfg 11 (Bl. 197 ff. d. A.) eingeführten Lichtbilder. Randnummer 31 1.2 Auf Grundlage dieser Berechnungsmethode ergibt sich eine Wohnfläche von 76,58 qm (74,70 qm + 1/4 von 7,50 qm). Randnummer 32 Dies stellt gegenüber der in dem Mietvertrag angenommenen Wohnungsgröße von 81 qm eine Abweichung nach unten um 4,42 qm dar. Ausgehend von einer Nettokaltmiete in Höhe von EUR 5,80/qm bis einschließlich Dezember 2015 sowie EUR 6,10/qm ab Januar 2016 ergibt sich für den streitgegenständlichen Zeitraum Dezember 2013 bis Dezember 2016 ein Rückforderungsanspruch der Klägerseite in Höhe von EUR 964,44, was die erstinstanzlich auf diese Klagposition zuerkannten Beträge in Höhe von EUR 428,74 und EUR 225,46 sogar noch übersteigt, sodass die Berufung der Beklagten auch in diesem Punkt keinen Erfolg haben kann: Randnummer 33 November 2013 bis Dezember 2015: 3,13qm x 5,80 EUR/qm x 26 = 472,00 EUR Januar 2016 bis Mai 2018: 3,13 qm x 6,10 EUR/qm x 29 = 553,70 EUR Randnummer 34 2. PKW-Stellplätze Randnummer 35 Ebenfalls keinen Erfolg hat die Berufung des Beklagten soweit sie sich richtet gegen die erstinstanzliche Verurteilung im Zusammenhang mit den Stellplätzen, d.h. (
  4. a)die Feststellung, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, neben der jeweiligen monatlichen Netto-Kaltmiete für die Wohnung eine weitere Miete für einen Stellplatz zu entrichten sowie (
  5. b)die Verurteilung zur Rückzahlung von EUR 2.998,40. Randnummer 36 Die Kammer hält an ihrer bereits in dem Urteil vom 18. Januar 2017 - 307 S 75/15 - im Einzelnen dargelegten Rechtsauffassung fest, wonach die Vermietung jener Stellplätze, die überdacht sind, gegen das Kopplungsverbot aus § 10 Abs. 6 HmbWoBindG verstößt, sodass die entsprechende Vereinbarung unwirksam ist. Randnummer 37 Entgegen der beklagtenseits vertretenen Rechtsauffassung ist dieses Kopplungsverbot nicht verfassungswidrig. Es gibt einen sachlichen Grund für die Ungleichbehandlung von offenen und sonstigen Stellplätzen. Überdachte Stellplätze werden üblicherweise teurer vermietet als offene Stellplätze. Es entspricht dem sozialen Schutzzweck des Kopplungsverbots, dass die Kopplung mit für gewöhnlich geringfügigeren wirtschaftlichen Belastungen in Grenzen zugelassen wird. Randnummer 38 Mithin haben die Kläger keinen Anspruch auf Überlassung eines Stellplatzes, müssen hierfür aber auch keine Miete zahlen. Randnummer 39 Hieraus folgt gemäß § 10 Abs. 7 HmbWoBindG ein Anspruch der Stellplatzmieter auf Rückerstattung der erbrachten Leistungen. Die erbrachten Leistungen belaufen sich für den streitgegenständlichen Zeitraum Dezember 2013 bis Dezember 2015 auf EUR 80,00/Monat sowie Januar 2016 bis Dezember 2016 auf EUR 83,20/Monat, insgesamt mithin EUR 2.998,40. Randnummer 40 Einen unmittelbaren Anspruch der Vermieterseite auf Abzug der gezogenen Nutzungen sieht § 10 Abs. 7 HmbWoBindG demgegenüber nicht vor. Randnummer 41 3. Rechtsanwaltsgebühren Randnummer 42 Mit Erfolg wendet der Beklagte sich mit seiner Berufung gegen die erstinstanzliche Verurteilung, den Klägern außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von EUR 503,61 zzgl. Zinsen zu erstatten. Seitens der Mieter besteht mangels Erforderlichkeit kein Anspruch auf Ausgleich der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Der Klägervertreter wusste bereits aus dem zeitlich ersten Verfahren, dass der Beklagte auf seinen Rechtsstandpunkten beharrte und sich auf vorgerichtliche Verhandlungen nicht einließ, so dass ein Auftrag zur vorgerichtlichen Geltendmachung der Ansprüche nicht angezeigt war. III. Randnummer 43 Die Revision war vorliegend nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat vorliegend keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung machen hier eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich. IV. Randnummer 44 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.