NVO zu sichernden Anlage (sog. Fremdkörperfestsetzung) und dem Baugebiet, in dem sie liegt, lässt sich nicht abstrakt numerisch, sondern nur durch eine wertende Betrachtung der tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall bestimmen. Die Anlage darf lediglich eine Größe aufweisen, mit der sie das Baugebiet nicht derart dominieren kann, dass ein andersartiges Baugebiet festzusetzen wäre. (Rn.55)
Ablehnung dieser Anträge durch die Antragsgegnerin im November 2005 legte die Voreigentümerin hiergegen Widerspruch ein und veräußerte sie im Februar 2007 das Grundstück … an die Antragstellerin. Am 3./4. September 2007 schloss diese mit der Antragsgegnerin eine Vereinbarung, welche entsprechend der Präambel der Beseitigung planungsrechtlicher Unsicherheiten über die zulässige Nutzungsart des Grundstücks ... dienen sollte.
der Vereinbarung sollte der südliche Gebäudeteil durch Fachmärkte für Fahrräder und Heimtextilien, der nördliche Gebäudeteil durch weitere Einzelhändler, vor allem zwei Lebensmittelmärkte, genutzt werden. § 2 beinhaltete die Erklärung der Antragsgegnerin: „Die in § 1 getroffene Regelung ersetzt einen Vorbescheid und entfaltet die gleiche Rechts- und Bindungswirkung, die ein solcher hätte“. In § 3 nahm die Antragstellerin die Widersprüche gegen die Ablehnungen der Bauanträge aus dem Jahr 2004 zurück. Randnummer 4 Anlässlich eines Vorbescheidsantrags der Antragstellerin für die Nutzungsänderung des südöstlichen Gebäudes
dem Auszug des damals dort ansässigen Möbelmarktes, initiierte die Antragsgegnerin ein Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Eidelstedt
Bekanntmachung am
GB (sog. Fremdkörperfestsetzung) ausgewiesen werden. Die erneute öffentliche Auslegung wurde am
dem Abschluss der Rechtsprüfung am
VO) sind im Randnummer 9 „ … Gewerbegebiet … Einzelhandelsbetriebe unzulässig, soweit sie nicht mit Randnummer 10 – Matratzen, Lattenrosten, Randnummer 11 – … Randnummer 12 handeln. Je Betrieb dürfen zentrenrelevante Randsortimente auf bis zu 10 vom Hundert (v. H.) der jeweiligen Verkaufsfläche, maximal jedoch bis 1.200 m² Geschossfläche angeboten werden. Zentrenrelevante Sortimente sind: Randnummer 13 – Nahrungs- und Genussmittel, Randnummer 14 – … . Randnummer 15 Ausnahmsweise können Tankstellenshops bis zu einer Geschossfläche von 150 m² zugelassen werden. Ausnahmsweise können Einzelhandelsbetriebe zugelassen werden, die in unmittelbaren räumlichen und betrieblichen Zusammenhang mit dem jeweiligen Handwerks- oder Gewerbebetrieb stehen und nicht mehr als 10 v. H. der mit Betriebsgebäuden überbauten Fläche sowie nicht mehr als 150 m² Verkaufs- und Ausstellungsfläche aufweisen.“ Randnummer 16
VO bleiben innerhalb Randnummer 17 „… der mit „(A)“ bezeichneten Fläche … die in den bestehenden baulichen Anlagen auf dem Flurstück 3531 der Gemarkung Eidelstedt genehmigten und bestehenden Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten auf einer Geschossfläche von bis zu 5.800 m² allgemein zulässig. Es dürfen folgende zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente verkauft werden: Randnummer 18 – Nahrungs- und Genussmittel, Randnummer 19 – Getränke, Randnummer 20 – Drogeriewaren, Randnummer 21 – Kosmetik/Parfümerie, Randnummer 22 – pharmazeutische Artikel (Apotheke), Randnummer 23 – Schnittblumen und Randnummer 24 – Zeitungen/Zeitschriften. Randnummer 25 Der Gebäudebestand darf baulich geändert, erneuert oder durch einen entsprechenden Neubau ersetzt werden. Eine Erweiterung der vorhandenen Geschossflächen für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente ist nicht zulässig.“ Randnummer 26 Mit Schreiben vom 15. Dezember 2015 übersandte die Antragsgegnerin an die Antragstellerin ihre Stellungnahme zu den vorgebrachten Einwendungen. Am 11. November 2016 hat diese bei der Antragsgegnerin ausdrücklich gem. § 215 BauGB Einwendungen gegen den bekanntgemachten Bebauungsplan erhoben. Randnummer 27 Am selben Tag hat die Antragstellerin den Normenkontrollantrag gestellt. Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor: Randnummer 28 Die Festsetzung eines Gewerbegebiets mit der Sortimentsbeschränkung
VO sei rechtswidrig. Das Abwägungsmaterial sei fehlerhaft ermittelt und bewertet worden, weil die Vereinbarung zwischen den Beteiligten aus dem September 2007 nicht in den Abwägungsprozess einbezogen worden sei. Sie stehe mit den darin anerkannten Nutzungsmöglichkeiten einer derart umfassenden Sortimentsbeschränkung entgegen. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin sei die Wirksamkeit der Vereinbarung nicht in entsprechender Anwendung von § 73 Abs. 2 HBauO auf ein Jahr beschränkt gewesen, da dem der Sinn und Zweck der Vereinbarung sowie deren Systematik entgegenstehe. Der Wille der Beteiligten
einer Beseitigung der planungsrechtlichen Unsicherheiten sei mit einer Begrenzung der Zeitdauer ihrer Einigung unvereinbar. Hierüber habe man nicht gesprochen und hätte ansonsten, wenn dies gewollt gewesen wäre, eine ausdrückliche Regelung getroffen. Überdies setze § 73 Abs. 2 HBauO eine Bekanntgabe des Vorbescheids voraus, die bei einer vertraglichen Regelung nicht erfolge. Deren Befristung auf ein Jahr wäre zudem unverhältnismäßig, weil anders als beim Vorbescheid der Ausgleich durch eine Verlängerungsmöglichkeit fehle. Ohnehin werde der von § 2 der Vereinbarung benutzte Begriff der „Rechts- und Bindungswirkung“ allgemein von dem der Geltungsdauer unterschieden. So habe der Gesetzgeber die Geltungsdauer des Vorbescheids nicht in der Grundnorm des § 63, sondern speziell in § 73 Abs. 2 HBauO geregelt. Randnummer 29 Der Bebauungsplan sei darüber hinaus abwägungsfehlerhaft, weil die Antragsgegnerin die von ihr angeführten Konzepte für die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung als strikte Vorgaben verstanden habe. Sie seien aber als Ergebnisse einer städtebaulichen Planung i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bloß ein Aspekt der umfassenderen planerischen Abwägung. Jedenfalls sei die unter § 2 PlanVO festgesetzte Sortimentsliste rechtswidrig. Obwohl sie dem Schutz des Zentrums … dienen solle, übernehme der Bebauungsplan ohne entsprechenden Anpassungen die auf das gesamte Stadtgebiet bezogene Sortimentsliste der Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel. Es hätte aber das zentrenrelevante Sortiment im Hinblick auf das konkret zu schützende Zentrum ermittelt werden müssen. Zumindest hätte die auf den Bezirk Eimsbüttel bezogene und von der verwendeten Sortimentsliste abweichende Liste des Nahversorgungs- und Einzelhandelskonzepts Eimsbüttel Berücksichtigung finden müssen. Randnummer 30 Der Bebauungsplan verfehle darüber hinaus sein Ziel, den nicht zentrenrelevanten Einzelhandel im Plangebiet zu ermöglichen. Hierzu gehöre auch, dass großflächige Betriebe generell zulässig sein sollten. Die Gewerbegebietsfestsetzung bleibe jedoch hinter diesem Ziel zurück, weil aufgrund der nur schwierig zu widerlegenden Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO derartige Einzelhandelsbetriebe mit einer Geschossfläche von mehr als 1.200 qm typischerweise nur in einem Sondergebiet und damit nicht in einem Gewerbegebet zulässig seien. Randnummer 31 Dem von der Antragsgegnerin anerkannten Interesse an der fortbestehenden Nutzung des von einem Lebensmittelmarkt genutzten Objekts trage die Fremdkörperfestsetzung
GB nicht ausreichend Rechnung. So verstoße § 2 Nr. 2 PlanVO gegen das Bestimmtheitsgebot, weil die Festsetzung ausdrücklich auf die genehmigten und bestehenden Betriebe abhebe und damit
ihrem Wortlaut neue Betriebe auch dann ausschließe, wenn diese sich innerhalb der
Satz 2 zulässigen Sortimente halten würden. Eine
nutzung der von dem Spielzeugfachmarkt genutzten Fläche durch Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten sei nicht zugelassen, hingegen sei eine Nutzung mit anderen Sortimenten nahezu ausgeschlossen. Letztere würden durch die bestehenden Einzelhandelsnutzungen in der näheren Umgebung bereits weitgehend abgedeckt, was die Antragsgegnerin nicht ausreichend berücksichtigt habe. Mit der Festsetzung werde auch nicht der von dem Nahversorgungs- und Einzelhandelskonzept Eimsbüttel geforderte dynamische Bestandsschutz erreicht. Da die erteilten Baugenehmigungen bereits einen Bestandsschutz vermittelten, beschränke sich ihre Sicherungsfunktion allein auf die Genehmigungsfähigkeit der vorhandenen Betriebe im Falle baulicher Änderungen. Hingegen sei weder eine Flächenausweitung noch die Ansiedlung neuer zentren- oder nahversorgungsrelevanter Betriebe möglich. Letztlich stelle sich die Frage, ob die Festsetzung überhaupt in dieser Form hätte erfolgen dürfen, da angesichts der Größe der Fläche (A) und der Bedeutung des Gebäudes für das Plangebiet wohl nicht die Voraussetzungen
GB vorlägen. Vielmehr wäre es notwendig gewesen, zur Sicherung und Fortentwicklung der bestehenden Nutzungen eine eigenständige Gebietsfestsetzung zu treffen. Randnummer 32 Auch die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung würden den rechtlichen Vorgaben widersprechen. Die Festsetzungen der GRZ und GFZ blieben deutlich hinter deren Obergrenzen
der Baunutzungsverordnung zurück und nähmen damit der Antragstellerin weitere Entwicklungsmöglichkeiten. Gründe, die eine derartig gewichtige Einschränkung rechtfertigen könnten, seien nicht ersichtlich. Randnummer 33 Die Antragstellerin stellt den Antrag, Randnummer 34 die Verordnung über den Bebauungsplan Eidelstedt 73 vom
folgende Bauanträge erlangt; diese Möglichkeit nicht genutzt zu haben, liege nicht im Verantwortungsbereich der Antragsgegnerin. Dabei wäre eine Verlängerung der Vereinbarung möglich gewesen, da der Verweis in § 2 ersichtlich auch die Anwendung von § 73 Abs. 3 HBauO umfasst habe. Der Anwendung von § 73 Abs. 2 HBauO habe auch nicht die fehlende Bekanntgabe der Vereinbarung entgegengestanden, denn diese sei ersetzt worden durch den Abschluss des Vertrages am
ihrem Wortlaut hinreichend bestimmt. Danach könne nicht nur der Lebensmittelmarkt mit seinen ergänzenden Ladeneinheiten weiter betrieben werden, sondern es dürfe auch der Gebäudebestand baulich geändert und erneuert werden. Dies ergebe sich ergänzend aus der Planbegründung und der Stellungnahme zu den Einwendungen der Antragstellerin. Eine Erweiterung der Geschossfläche für derartige zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente, u.a. auf der Fläche des Spielzeugfachmarkts, sollte dagegen nicht zugelassen werden, da der vorhandene Bestand für die wohnortnahe Grundversorgung ausreiche. Dies stehe weder im Widerspruch zu dem Nahversorgungs- und Einzelhandelskonzept des Bezirks noch der Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel. Die Festsetzung des § 2 Nr. 2 PlanVO sei zudem abwägungsfehlerfrei, weil eine Gemeinde befugt sei, eine vorhandene Nutzung ohne Erweiterungsmöglichkeiten festzuschreiben, wenn sie die damit sonst verbundenen städtebaulichen Auswirkungen verhindern wolle. Trotz dieser Festsetzung sei die Zweckbestimmung des Gewerbegebiets gewahrt, weil es eine weit über die betreffende Gebäudefläche hinausgehende bauliche Ausnutzung vorsehe. Insoweit sei von einer Unterordnung des betroffenen Gebäudes auszugehen, weshalb es dem gesamten Gewerbegebiet keine Prägung verleihe, die eine andere Nutzungsfestsetzung erfordert hätte. Randnummer 41 Hinsichtlich der gerügten Maßfestsetzungen habe die Antragstellerin keinen Anspruch auf Ausschöpfung der in der Baunutzungsverordnung genannten Obergrenzen. Diese Festsetzungen seien mit Blick auf die aufgelockerte Wohnbebauung im Umfeld getroffen worden und würden die Nutzbarkeit ihres Grundstücks nicht unzumutbar beeinträchtigen. Sie böten durchaus Reserven zur baulichen Erweiterung der Gebäude, wenn ein Teil der bisherigen Stellplätze wegfalle oder in Garagen verlegt werden würde. Randnummer 42 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten Bezug genommen, ebenso auf den Inhalt der beigezogenen Planaufstellungsakten und der Bauakten betreffend das Grundstück der Antragstellerin, die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind. Entscheidungsgründe Randnummer 43 Der Normenkontrollantrag ist zulässig (I.), aber unbegründet (II.). I. Randnummer 44 Der Normenkontrollantrag ist statthaft, da er sich gegen eine Rechtsverordnung wendet, die
GO i.V.m. § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB der Normenkontrolle unterliegt. Die angegriffene Verordnung über den Bebauungsplan Eidelstedt 73 wurde am
jener Vorschrift antragsbefugt. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass ihr aus § 1 Abs. 7 BauGB folgender Anspruch auf fehlerfreie Abwägung ihrer Belange (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.9.1998, 4 CN 2.98, BVerwGE 107, 215, juris Rn. 8 und 12) durch die Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten ihres Grundstücks verletzt worden ist. Die noch bei Antragstellung zu berücksichtigende Präklusionsvorschrift des § 47 Abs. 2a VwGO a.F. ist nicht mehr anwendbar. Sie ist durch Artikel 5 des Gesetzes zur Anpassung des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes und anderer Vorschriften an europa- und völkerrechtliche Vorgaben vom
NVO kann im Bebauungsplan u.a. festgesetzt werden, dass bestimmte,
den §§ 2 ff. BauNVO allgemein zulässige Nutzungen unzulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Zu den Nutzungsarten, die auf diese Weise ausgeschlossen werden können, gehören Einzelhandelsbetriebe, welche gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO an sich in Gewerbegebieten allgemein zulässig sind. Deren Ausschluss ist auch dann an § 1 Abs. 5 BauNVO zu messen, wenn – wie hier –
NVO der vollständige Ausschluss der Nutzungsart durch Gegenausnahmen für bestimmte Arten von Anlagen wieder ein Stück weit zurückgenommen wird (BVerwG, Urt. v. 26.3.2009, 4 C 21.07, BVerwGE 133, 310, Rn. 12 f.). Die Zweckbestimmung eines Gewerbegebiets wird durch den Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben nicht beeinträchtigt (BVerwG, Beschl. v. 11.5.1999, 4 BN 15.99, Buchholz 406.12 § 1 BauNVO Nr. 27; zu allem: OVG Hamburg, Urt. v. 31.10.2012, 2 E 7/11.N , BauR 2013, 733 , juris Rn. 50 -52). Randnummer 49
NVO kann u.a. bei Anwendung des Absatzes 5 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten zulässigen baulichen Anlagen nicht zulässig sind, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Damit wird der Gemeinde erlaubt, innerhalb einzelner Nutzungsarten noch weiter zu differenzieren und nur bestimmte Arten von Anlagen, d.h. Unterarten von Nutzungen, mit besonderen Festsetzungen zu erfassen (BVerwG, Urt. v. 22.5.1987, 4 C 77.84, BVerwGE 77, 317, juris Rn. 20). Dies beinhaltet die Möglichkeit, einen gegenüber Absatz 5 weniger weitreichenden Ausschluss von Nutzungen festzusetzen („... dass nur bestimmte Arten der ... Anlagen ... nicht zulässig sind ...“, so BVerwG, a.a.O. Rn. 21), weshalb diese Vorschrift als Rechtsgrundlage für einen Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten herangezogen werden kann (BVerwG, Urt. v. 27.3.2013, 4 C 13.11, BVerwGE 146, 137, Rn. 8). Die städtebaulichen Gründe
NVO müssen kein gegenüber Absatz 5 zusätzliches Gewicht aufweisen, vielmehr muss es lediglich spezielle Gründe gerade für die feinere Ausdifferenzierung der zulässigen Nutzungen geben. Die besondere städtebauliche Begründung für einen auf bestimmte Arten der baulichen Anlagen begrenzten planerischen Zugriff der Gemeinde kann gerade in der konkreten Planungssituation und einer sich hieraus ergebenden Beschränkung auf einen Ausschnitt der an sich
Absatz 5 insgesamt ausschließbaren Nutzungsarten liegen (BVerwG, Urt. v. 22.5.1987, a.a.O., juris Rn. 21). Randnummer 50 Zentrales Ziel des Bebauungsplans Eidelstedt 73 ist die Regulierung der Einzelhandels- und Gewerbeentwicklung. Es sollen das Bezirksentlastungszentrum … und die Stadtteilzentren … und … entsprechend ihrer Funktionen im Hamburger Zentrensystem erhalten werden (Planbegründung, S. 1, unter Ziff. 1, Anlass der Planung). Ein mit diesem Ziel der Konzentration des Einzelhandels begründeter Ausschluss darf nur so weit reichen, wie eine Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in den Zentren überhaupt in Betracht kommt (vgl. BVerwG, Urt. v. 26.3.2009, 4 C 21.07, BVerwGE 133, 310, Rn. 20). Liegt – wie hier – das Plangebiet außerhalb der zu schützenden Zentren, ergeben sich aus dieser konkreten Planungssituation die besonderen städtebaulichen Gründe für eine Beschränkung des Einzelhandelsausschlusses
NVO, weil es notwendig ist, von ihm die nicht zentrenrelevanten Sortimente auszunehmen. Randnummer 51 b)
VO bleiben – abweichend von § 2 Nr. 1 – innerhalb der mit (A) bezeichneten Fläche bestimmte Einzelhändler allgemein zulässig (sog. Fremdkörperfestsetzung). Die Fläche (A) stellt in der Planzeichnung den Standort des nordwestlichen Gebäudes auf dem Grundstück der Antragstellerin dar. Zugelassen bleiben dort die genehmigten und bestehenden Betriebe mit den in Satz 2 näher aufgelisteten zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Während
Satz 3 das Gebäude baulich geändert, erneuert oder ersetzt werden darf, bleibt
den Sätzen 1 und 4 die für jene Sortimente bereit stehende Geschossfläche auf 5.800 qm begrenzt. Dies begünstigt den Lebensmitteleinzelhändler sowie die Betriebe, an die er Teilflächen weitervermietet hat, mit Ausnahme des Spielzeugfachmarkts. Randnummer 52 Diese Fremdkörperfestsetzung in dem vollständig bebauten Gewerbegebiet findet ihre Rechtsgrundlage in § 1 Abs. 10 Satz 1 BauNVO. Hiernach kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen u.a. von vorhandenen baulichen Anlagen allgemein zulässig sind, die bei Festsetzung eines Baugebiets
den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten unzulässig wären. Dabei kann die Unzulässigkeit der auf diese Weise abgesicherten Anlagen – wie hier – darauf beruhen, dass sie Nutzungsarten zuzurechnen sind, die gemäß § 1 Abs. 9 Bau-NVO an sich im festgesetzten Baugebiet ausgeschlossen sind (vgl. BVerwG, Beschl. v. 11.5.1999, 4 BN 15.99, BauR 1999, 1136, juris Rn. 12). Randnummer 53 Entgegen der Auffassung der Antragstellerin führt die Größe der Fläche (A) und ihres davon erfassten nordwestlichen Gebäudes nicht dazu, dass abweichend von § 1 Abs. 10 Satz 3 BauNVO die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets in seinen übrigen Teilen nicht mehr gewahrt bleibt. Als Baugebiet ist dabei das gesamte Gewerbegebiet und nicht nur das Segment GE 1 anzusehen, in dem sich die gesicherte Anlage befindet. § 1 Abs. 10 Satz 1 BauNVO setzt diesen Begriff in Beziehung zu den §§ 2 bis 9 BauNVO und damit zu der Art der baulichen Nutzung, während die Einteilung des Gewerbegebiets in Segmente allein auf der unterschiedlichen Lärmkontingentierung (Planbegründung S. 19, unter 5.1) beruht, welche keine Beziehung zur Nutzungsart aufweist. Randnummer 54 Die von der Antragstellerin aufgegriffene Formel, die Fremdkörperfestsetzung dürfe im Verhältnis zur Größe des Baugebiets nur ein kleineres „Einsprengsel“ von geringem Flächenumfang darstellen (vgl. Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, 13. Aufl. 2019, § 1 Rn. 139; OVG Lüneburg, Urt. v. 18.9.2001, 1 L 3779/00, BauR 2002, 906, juris Rn. 38; OVG Münster, Urt. v. 28.6.2007, 7 D 59/06.NE, NuR 2008, 811, juris Rn. 170; VGH München, Urt. v. 4.8.2017, 15 N 15.1713, NVwZ-RR 2017, 953, juris Rn. 33), ist nicht hinreichend bestimmt zur Begründung des von ihr daraus gezogenen Schlusses, die Fläche (A) sei für eine Fremdkörperfestsetzung zu groß. Weder der Begriff des „Einsprengsels“ noch der des „untergeordneten Prozentanteils“, den die Fremdkörperfestsetzung vom gesamten Baugebiet nur einnehmen dürfe (OVG Münster, Urt. v. 30.10.2015, 7 D 5/14.NE, ZfBR 2016, 267, juris Rn. 54; VGH München, a.a.O.), vermitteln einen näheren Maßstab für die Bestimmung der Größe, den die gesicherte Anlage im Verhältnis zur Ausdehnung des Baugebiets nicht überschreiten darf. Randnummer 55 Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist dabei die im konkreten Fall vorgefundene Situation einer Bestandsüberplanung durchaus der Regelfall für die Anwendung des § 1 Abs. 10 Satz 1 BauNVO. Nicht nur muss
seinem Wortlaut das Gebiet bereits überwiegend bebaut sein, sondern die zu sichernden Anlagen stellen notwendigerweise einen Teil dieses vorgefundenen Bestandes dar, da sie „in (den) überwiegend bebauten Gebieten … vorhanden“ sein sollen; offenkundiger Zweck des § 1 Abs. 10 Satz 1 BauNVO ist gerade die Standortsicherung der aufgrund der nunmehrigen Planung nicht (mehr) gebietstypischen Anlage (BVerwG, Beschl. v. 6.3.2002, 4 BN 11.02, BauR 2002, 1665, juris Rn. 4). Kann daher der Plangeber einerseits weder die vorgefundene Größe der zu sichernden Anlage beeinflussen ist er andererseits auch nicht stets frei, das Baugebiet beliebig zu vergrößern. Gerade bei einer Bestandsüberplanung können dessen Grenzen ebenso durch die vorhandene Bebauung weitgehend vorgegeben sein. Exemplarisch zeigt dies der vorliegende Fall, wo sich die Grenzen des Gewerbegebiets zu drei Seiten aus der vorhandenen Wohnbebauung ergaben. Zudem bestand für dessen Ausdehnung
Norden kein Bedarf, da das dortige Gewerbegebiet bereits im Jahre 2001 neu überplant und
GVBl. S. 67) bereits mit einem Einzelhandelsausschluss, ausgenommen sind flächenbeanspruchende Güter, versehen worden war. Ist daher § 1 Abs. 10 Satz 1 BauNVO seinem Wortlaut
auch auf Situationen anwendbar, in denen der Plangeber das Größenverhältnis zwischen der zu sichernden Anlage und dem Baugebiet nicht beeinflussen kann, lässt sich dessen maximaler Wert nicht abstrakt numerisch, sondern nur durch eine wertende Betrachtung der tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall bestimmen. Entscheidend ist darauf abzustellen, dass die Fremdkörperfestsetzung ihren Charakter als Sonderregelung für eine Anlage nicht verliert, die in einem im Übrigen andersartigen Baugebiet liegt. Maßgeblich sind daher
NVO die Erfordernisse der Zweckbestimmung zu berücksichtigen, die je
der Art des Baugebietes variieren und durch Fremdkörper in unterschiedlichem Ausmaß beeinträchtigt werden können. Die gesicherte Anlage darf dementsprechend lediglich eine Größe aufweisen, mit der sie das Baugebiet nicht derart dominieren kann, dass anderenfalls ein andersartiges Baugebiet festzusetzen wäre. Randnummer 56 Im konkreten Fall wird die allgemeine Zweckbestimmung des Gewerbegebiets i.S.d. § 8 Abs. 1 BauNVO durch § 2 Nr. 2 PlanVO nicht beeinträchtigt, weil Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten zu den nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben zählen. Selbst wenn man § 1 Abs. 10 Satz 3 BauNVO dahingehend auslegt, dass als Konsequenz der Anwendung des § 1 Abs. 10 Satz 1 BauNVO auf die
NVO ausgeschlossenen Nutzungen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 11.5.1999, 4 BN 15.99, BauR 1999, 1136, juris Rn. 12) auch die durch den Nutzungsausschluss eingeschränkte Zweckbestimmung des konkret festgesetzten Baugebiets in den Blick zu nehmen ist, ergibt sich kein anderes Bild. Die durch die Fremdkörperfestsetzung gesicherte Anlage der Antragstellerin dominiert nicht das Gewerbegebiet derart, dass eine andere Baugebietsfestsetzung zu treffen war. Bereits flächenmäßig – die Fläche (A) ist etwa 9.700 qm groß [5.800 qm für die gesicherten Nutzungen (Planbegründung S. 22) und ca. 3.900 qm für den Spielzeugfachmarkt (Bauvorlage 135/22 der Bauakte ...)] – nimmt sie mit 11,2% der Gewerbegebietsfläche von 8,95 ha (Planbegründung S. 31) nur einen untergeordneten Teil des Baugebiets ein. Die Einzelhandelsbetriebe auf der Fläche (A) stellen zudem nicht die Zweckbestimmung des gesamten Gewerbegebiets in Frage, zukünftig gewerbliche und produzierende Betriebe aufzunehmen, deren Nutzungen mehr der Kernfunktion eines Gewerbegebietes entsprechen sollen (Planbegründung S. 19, unter 5.1.1). Derartigen Betrieben, zu denen auch der nicht-zentrenrelevante Einzelhandel mit häufig großformatigen Gütern gehört, steht nicht nur abstrakt die weit überwiegende Fläche des Baugebiets zur Verfügung, sondern es sind auch konkret die auf dieser Fläche bereits vorhandenen Bestandsgebäude zu deren Aufnahme ohne weiteres geeignet. So konnte die Antragstellerin selbst in ihrem südöstlichen Gebäude mit einem Fitnessstudio und einem Baufachhandel derartige Gewerbebetriebe ansiedeln. Zu ihnen zählt auch der Baumarkt im südlich gelegenen Segment GE 2, das fast vollständig mit einem Gebäude bebaut ist. Zudem ist zu berücksichtigen, dass durch die Begrenzung der für den zentrenrelevanten Einzelhandel zur Verfügung stehenden Geschossfläche auf 5.800 qm (§ 2 Nr. 2 Satz 1 und 4 PlanVO) fast 40% der gesicherten Anlage langfristig ebenfalls jenen Nutzungen zugeführt werden können. Bei wertender Gesamtbetrachtung des Gewerbegebiets kann daher nicht festgestellt werden, dass es durch die Fremdkörperfestsetzung beherrscht wird und durch sie einen Charakter erhält, der mehr jener Festsetzung als dem eines klassischen Gewerbegebiets entspricht. Randnummer 57 2. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin fehlt es weder der Festsetzung eines Gewerbegebiets (a) noch dem Einzelhandelsausschluss (b) oder der Fremdkörperfestsetzung (c) an der Erforderlichkeit i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Randnummer 58
jener Vorschrift haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist; dies gilt für die Planung insgesamt und jede ihrer Festsetzungen. Was erforderlich ist, bestimmt sich
der planerischen Konzeption der Gemeinde. Dabei ist ihr ein weiter Spielraum eingeräumt; der Gesetzgeber ermächtigt sie, die „Städtebaupolitik“ zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Dazu gehört auch die Entscheidung, ob und in welchem Umfang sie im Gemeindegebiet Einzelhandelsbetriebe ansiedelt (BVerwG, Beschl. v. 10.11.2004, 4 BN 33.04, BauR 2005, 818, juris Rn. 4). Nicht erforderlich ist ein Bebauungsplan – bzw. eine seiner Festsetzungen – deshalb nur dann, wenn er einer positiven Planungskonzeption entbehrt und ersichtlich der Förderung von Zielen dient, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt sind (BVerwG, Urt. v. 10.9.2015, 4 CN 8.14, BVerwGE 153, 16, Rn. 11). § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB setzt der Bauleitplanung eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Für die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung ist hingegen das Abwägungsgebot maßgeblich, das gemäß § 1 Abs. 7 BauGB darauf gerichtet ist, die von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange gegeneinander gerecht abzuwägen und unverhältnismäßige oder gleichheitswidrige Belastungen zu vermeiden (BVerwG, Urt. v. 10.9.2015, a.a.O. Rn. 12). Randnummer 59 a) Der Festsetzung eines Gewerbegebiets als Art der zulässigen Nutzung fehlt es nicht an der notwendigen Eignung zur Umsetzung der planerischen Ziele. Randnummer 60 Soweit demgegenüber die Antragstellerin die Auffassung vertritt, die Gewerbegebietsfestsetzung sei unwirksam, weil sie abweichend von der Zielsetzung des Plans es nicht ermögliche, großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten allgemein zuzulassen, denn derartige Betriebe seien aufgrund von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO faktisch nur in Sonder- oder Kerngebieten zulässig, verkennt sie die vom Bebauungsplan Eidelstedt 73 verfolgten Ziele.
der Begründung des Bebauungsplans unter Ziff. 1 „Anlass der Planung“ (S. 1) ist sein Ziel die Regulierung der Einzelhandels- und Gewerbeentwicklung in seinem Geltungsbereich. Bisher seien Einkaufszentren und großflächige Verbrauchermärkte uneingeschränkt zulässig, was der Entwicklungsplanung für diesen Standort widerspreche. Er sei als ein Sonderstandort mit Fachmärkten einzustufen, der neben der Nahversorgungsfunktion nur noch nicht zentrenrelevante Hauptsortimente anbieten solle, um das Bezirksentlastungszentrum …und die Stadtteilzentren … und … entsprechend ihrer Funktion im Hamburger Zentrensystem dauerhaft zu erhalten. Da auch die Möglichkeit offen gehalten werden solle, weiterhin gewerblich-produzierende Betriebe anzusiedeln, werde die bestehende Gewerbegebietsfestsetzung beibehalten und der zentren- und nahversorgungsrelevante Einzelhandel begrenzt. Mit diesen Maßnahmen würden notwendige Gewerbeflächen gesichert und der Erhalt der Zentrenstruktur im Bezirk unterstützt. Randnummer 61 Ungeachtet dessen, ob man hierin als zentrales Ziel der Planung die Sicherung des Hamburger Zentrenkonzepts oder – wie die Antragstellerin – den Schutz der drei namentlich genannten Zentren sieht, erschöpft sich damit der Bebauungsplan Eidelstedt 73 nicht in der Verhinderung einer bestimmten Bebauung bzw. Nutzung. Er verfolgt mit der Stärkung des Zentrenkonzepts bzw. dem Zentrenschutz eine positive Planungskonzeption städtebaulicher Art.
beiden Auslegungsvarianten stellt diese Planungskonzeption für die Zulassung von Einzelhandelsbetrieben auf deren Sortimentsangebot und nicht deren Größe ab, weshalb die Zulassungsfähigkeit gerade großflächiger Einzelhandelsbetriebe – entgegen der Auffassung der Antragstellerin – kein Planungsziel darstellt. Zudem ist deren erschwerte Zulassungsfähigkeit nicht von der Plangeberin übersehen worden. So setzt sich die Begründung der Gewerbegebietsfestsetzung (Ziff. 5 „Planinhalt und Abwägung“, 5.1.1 „Gewerbegebiet“, S. 20) ausdrücklich mit § 11 Abs. 3 BauNVO 1990 auseinander. Die Antragsgegnerin vertritt an dieser Stelle jedoch abweichend von der Antragstellerin die Auffassung, dass die in § 2 Nr. 1 PlanVO genannten Betriebe mit den nicht zentrenrelevanten Sortimenten in der Regel nicht die in § 11 Abs. 3 BauNVO 1990 genannten Folgewirkungen aufweisen würden. Diese Auseinandersetzung der Antragsgegnerin mit jener Vorschrift zeigt auf, dass für sie die ungehinderte Zulassungsfähigkeit der großflächigen Einzelhandelsbetriebe kein relevantes Planungsziel gewesen ist. Randnummer 62 Die erneute Festsetzung eines Gewerbegebiets ist hinreichend geeignet, einen Beitrag zur Sicherung des Hamburger Zentrenkonzepts zu leisten, selbst wenn dort großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten nicht ohne weiteres zulässig sein sollten; dies gilt auch, sofern man nur auf den Schutz der namentlich genannten Zentren abstellt. Erst mit Hilfe der aufgrund der Neufestsetzung für dieses Gebiet nunmehr anwendbaren Absätze 5 und 9 des § 1 BauNVO 1990 kann die allgemeine Zulässigkeit bestimmter Nutzungsarten und Anlagen definiert werden, um die Zulassung von Einzelhandelsbetrieben
ihren Sortimenten zu bestimmen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10.11.2004, 4 BN 33.04, BauR 2005, 818, juris Rn. 4). Es ist dabei zu vernachlässigen, dass aufgrund des gleichfalls hier erstmalig anwendbaren § 11 Abs. 3 BauNVO 1990 die Ansiedlung großflächiger Betriebe mit zulässigen Sortimenten erschwert wird, denn dies stellt die Eignung der Gewerbegebietsfestsetzung zur Zielerreichung nicht in Frage. Selbst wenn die Gemeinde ihre planerischen Zielsetzungen mit einer konkreten Planung nur teilweise umsetzt, werden die dem Abwägungsgebot unterfallenden Einzelheiten der Planung nicht Teil der städtebaulichen Erforderlichkeit im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Es kann im Rahmen einer ordnungsgemäßen Abwägung mit Blick auf das Gewicht der abwägungsrelevante Belange sogar geboten sein, die planerischen Zielsetzungen nicht oder nur mit Abstrichen zu verfolgen. Folglich kann allein aus dem Umstand, dass eine Festsetzung eine planerische Zielsetzung nur unvollständig umsetzt, nicht der Schluss gezogen werden, dass ihr die städtebauliche Rechtfertigung abzusprechen wäre. Die Gemeinde betreibt auch dann noch eine von der gesetzlichen Ermächtigung in § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB getragene städtebauliche Planung, wenn die getroffenen Festsetzungen jedenfalls geeignet sind, einen Beitrag zur Förderung der Planungsziele zu leisten (BVerwG, Urt. v. 10.9.2015, 4 CN 8.14, BVerwGE 153, 16, Rn. 13). Randnummer 63
vollziehbar und in sich widerspruchsfrei ist (Köhler a.a.O., Rn. 491). Dabei muss der Umfang der zentrenschädlichen Sortimente auf Ermittlungen beruhen (BVerwG, Urt. v. 26.3.2009, a.a.O., Rn. 26; Beschl. v. 9.6.2016, 4 B 8.16, ZfBR 2016, 699, juris Rn. 9). Randnummer 68 cc) Diese Anforderungen werden von den Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel erfüllt. Sie wurden von der vom Senat eingesetzten Senatskommission für Stadtentwicklung und Wohnungsbau am 23. Januar 2014 beschlossen und im Internet veröffentlicht (https://www. hamburg.de/contentblob/155378/7744c24bce90e6b0ce979d8b4dd67690/ data/leitlinien-einzelhandel.pdf). Ihr Ausgangspunkt ist das Hamburger Zentrenkonzept, das bereits den Darstellungen des Flächennutzungsplans zugrunde liegt. Dort werden die Zentren räumlich definiert als „Gemischte Bauflächen, deren Charakter als Dienstleistungszentren für die Wohnbevölkerung und für die Wirtschaft durch besondere Festsetzungen gesichert werden soll“. Es zielt auf eine flächendeckende, verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung. Um die Verträglichkeit von Einzelhandelsansiedlungen für die Hamburger Zentren zu gewährleisten, wurden 1996 die „Leitlinien für den Einzelhandel im Rahmen der Hamburger Stadtentwicklungspolitik“ beschlossen. Randnummer 69 Mit diesem Hamburger Zentrenkonzept, basierend auf dem Flächennutzungsplan samt dessen Erläuterungsbericht und den Leitlinien von 1996, hat sich das Normenkontrollgericht bereits befasst (Urt. v. 31.10.2012, 2 E 7/11.N , BauR 2013, 733 ). Die Kombination des Flächennutzungsplans mit den damaligen Leitlinien stellte ein Einzelhandelskonzept dar, das dem Grunde
den Anforderungen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung genügte (OVG Hamburg, a.a.O., juris Rn. 61). Es mangelte jedoch an einer Konzeption für die Ansiedlung des Einzelhandels mit Betrieben von weniger als 800 qm, die der wohnungsnahen Versorgung dienen (OVG Hamburg, a.a.O., juris Rn. 66). Infolgedessen konnte ein umfassender Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben nicht auf den Schutz dieses Zentrenkonzepts gestützt werden (OVG Hamburg, a.a.O., juris Rn. 57). Randnummer 70 Diese Lücke schließen nunmehr die Leitlinien 2014. Sie stellen ein
vollziehbares und widerspruchsfreies Konzept für die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im gesamten Hamburger Stadtgebiet dar. Sie vermögen deshalb auch den Ausschluss derjenigen Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten aus dem Gewerbegebiet durch § 2 Nr. 1 PlanVO zu tragen, die nicht bereits als großflächige Betriebe ohnehin nur entsprechend § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO 1990 in Kern- oder Sondergebieten zulässig sind. Da es das zentrale Ziel des Bebauungsplans Eidelstedt 73 ist, das Hamburger Zentrenkonzept zu sichern (oben S. 19 f.), war die Antragsgegnerin entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht verpflichtet im Hinblick auf das dadurch mitgeschützte Bezirksentlastungszentrum … die konkret relevanten Sortimente für die Definition des Einzelhandelsausschlusses zu ermitteln. Randnummer 71 Ziel der Leitlinien 2014 ist es, als Fortschreibung der Leitlinien von 1996 entsprechend den zwischenzeitlich veränderten rechtlichen Rahmenbedingungen das Zentrenkonzept planerisch umzusetzen (Leitlinien 2014, Einleitung, S. 3). So werden konkrete Zielsetzungen für die Planung der Einzelhandelsentwicklung formuliert (Ziff. 1, S. 4-6), deren Kern darin besteht, einer Ansiedlung von Einzelhandel außerhalb der Zentren entgegenzuwirken. Die Lage dieser Zentren und ihre Hierarchie untereinander werden wiedergegeben (Ziff. 2, S. 8-11) und um Kriterien für die planerische Ausweisung von zentralen Versorgungsbereichen ergänzt (S. 9). Zudem grenzt eine einheitliche Hamburger Liste zentren- von nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ab (Ziff. 3, S. 12-15) und in den Ansiedlungsregeln wird unabhängig von der Betriebsgröße festgelegt, wie die zuvor definierten Ziele mit Blick auf die abgegrenzten Sortimente umgesetzt werden sollen (Ziff. 4, S. 16 f.). Die Leitlinien 2014 erfüllen damit ihren Anspruch, eine abschließende und verbindliche Konzeption darzustellen, die die Kriterien für eine Einzelhandelsansiedlung benennt und die Voraussetzungen für Ausnahmen von diesen Regeln definiert (Einleitung, S. 3). Randnummer 72 Die einheitliche Hamburger Sortimentsliste beruht zudem auf einer hinreichenden Ermittlung der nahversorgungs-, zentren- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente. Ihrer Erstellung vorausgegangen waren Erhebungen in den Bezirken Eimsbüttel und Bergedorf. Diese Erkenntnisse sind unter Berücksichtigung der Zielsetzung einer Ansiedlung in den Zentren durch das vorhandene Wissen in den Behörden der Antragsgegnerin und unter Mitarbeit der Handelskammer Hamburg ergänzt worden. Ferner ist ein Vergleich mit den Sortimentslisten mehrerer Großstädte durchgeführt worden, um zu prüfen, ob die Einstufung eines Sortiments als „zentrenrelevant“ realistisch ist. Dieses Vorgehen war willkürfrei, orientierte sich am vorhandenen Bestand und bezog eine realitätsnahe Perspektive mit ein, aus städtebaulichen Gründen weitere Sortimente in den Zentren anzusiedeln. Es ist daher nicht zu beanstanden. Die Leitlinien 2014 genügen deshalb den Anforderungen an ein städtebauliches Entwicklungskonzept i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. Randnummer 73 c) Die Fremdkörperfestsetzung
VO ist erforderlich i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Der Erhalt des Lebensmitteleinzelhändlers sowie weiterer Betriebe, an die er Teilflächen weitervermietet hat, ist geeignet, das Ziel des Bebauungsplans Eidelstedt 73 zu fördern, an diesem Standort auch eine Nahversorgungsfunktion anzubieten (s. oben unter a), S. 17). Dies entspricht zugleich den Ansiedlungsregeln der Leitlinien 2014, wonach Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb von Zentren verwirklicht werden können (ebenda S. 16, Ziff. 4.1.2). Randnummer 74 Dem steht nicht entgegen, dass diese Betriebe bereits durch die erteilten Genehmigungen einfachen Bestandsschutz genießen.
VO darf der vorhandene Gebäudebestand baulich geändert, erneuert oder durch einen entsprechenden Neubau ersetzt werden. Diese baulichen Veränderungen tragen zum Erhalt der Betriebe bei und wären allein aufgrund der bereits erteilten Baugenehmigungen nicht zulässig. Soweit die Antragstellerin einen weitergehenden dynamischen Bestandsschutz für notwendig hält, der auch eine bauliche Erweiterung ermöglichen würde, ist dies allein ein Aspekt der planerischen Abwägung. Dass ein derartiger Bestandsschutz Teil der planerischen Zielsetzung sei, fordert entgegen der Ansicht der Antragstellerin selbst das Nahversorgungs- und Einzelhandelskonzept Eimsbüttel nicht. Aus dem im zugrundeliegenden Gutachten … (S. 181) verwendeten Begriff des „dynamischen Bestandsschutzes“ lässt sich nichts ableiten, da er keinen allseits anerkannten Inhalt aufweist. Die von der Antragstellerin darunter verstandene und gewünschte Fortentwicklung des Standorts wird hingegen nur für Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten empfohlen. Randnummer 75 Ohnehin kommt diesem von der Bezirksversammlung Eimsbüttel am 16. Dezember 2010 beschlossenen Entwicklungskonzept keine rechtliche Verbindlichkeit zu, da es nicht von dem zuständigen Gemeindeorgan beschlossen worden ist. Die Zuständigkeit für die Bauleitplanung in Hamburg und damit zugleich die Städtebaupolitik und ihre Konzepte liegt
dem Gesetz über die Feststellung von Bauleitplänen und ihre Sicherung (Bauleitplanfeststellungsgesetz) i.d.F. vom
dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom
5 der Richtlinie (Rn. 127 f.), sei aber als territoriale Beschränkung i.S.d. Art. 15 Abs. 2 Buchst.
3 Buchst.
Satz 1 anscheinend nur auf genehmigte und bestehende Einzelhandelsbetriebe ab, was zum Ausschluss neuer Betriebe führen könnte, selbst wenn sie sich innerhalb der zulässigen Sortimente
Satz 2 halten würden.
dem Sinn und Zweck jener Festsetzung ist demgegenüber auf die bestehenden Betriebstypen abzustellen, weshalb auch neue Betriebe auf der Fläche (A) zugelassen werden können. Randnummer 81 Bebauungspläne müssen wie andere Rechtsnormen die Rechtslage für die Betroffenen eindeutig erkennbar umschreiben. Dies gilt sowohl für die Planzeichnung als auch für die textlichen Festsetzungen. Die gebotene Normenklarheit und -bestimmtheit fehlt allerdings nicht schon dann, wenn die planerische Festsetzung der Auslegung bedarf. Es ist ausreichend, wenn der Inhalt des Bebauungsplans durch Auslegung ermittelt werden kann, wobei die Interpretation nicht durch den formalen Wortlaut beschränkt wird. Ausschlaggebend ist vielmehr der objektive Wille des Plangebers, soweit er wenigstens andeutungsweise im Verordnungstext einen Niederschlag gefunden hat (BVerwG, Beschl. v. 14.
folger des derzeitigen Betriebsinhabers von dem Bestandsschutz erfasst werden würde, den die vorhandenen Genehmigungen vermitteln. Randnummer 83 Die konkrete Gestalt der durch die Fremdkörperfestsetzung geschützten Anlage und ihr darauf beruhender Bestandsschutz fußen im Wesentlichen auf der Baugenehmigung vom 1. Juni 1989 (Sn/BA 3/217/89). Diese war an die Betreiber des Lebensmittelmarktes und des Spielzeugfachmarkts gerichtet, welche zum Zeitpunkt der Planfeststellung im Oktober 2015 immer noch diese Geschäfte innehatten.
O 1986 gilt diese Baugenehmigung für und gegen die Rechtsnachfolger der Bauherrn und alle über die Bauanlage Verfügungsberechtigten. Aus ihr ergibt sich die „dingliche Wirkung“ der Baugenehmigung (OVG Hamburg, Urt. v. 11.11.2009, 2 Bf 201/06, NordÖR 2010, 29, juris Rn. 34; zu deren Reichweite: Beschl. v. 7.1.2013, 2 Bf 98/12.Z , juris Rn. 42 ), auf die sich jeder Betriebsnachfolger bei Beibehaltung der genehmigten Nutzung berufen kann. Der Modernisierung der Anlage mit der Schaffung der ergänzenden Ladeneinheiten liegt die letzte Baugenehmigung vom
zulässig bleiben. Dementsprechend ist § 2 Nr. 2 Satz 1 PlanVO dahingehend auszulegen, dass ein Lebensmittelmarkt sowie die in den ihn ergänzenden Ladeneinheiten vorhandenen Betriebsarten allgemein zulässig bleiben, sofern sie die § 2 Nr. 2 Satz 2 PlanVO aufgezählten Sortimente verkaufen. Randnummer 85 4. Die Verordnung über den Bebauungsplan Eidelstedt 73 leidet unter keinem
GB beachtlichen Ermittlungs- und Bewertungsfehler, der von der Antragstellerin in einer den Anforderungen des § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB genügenden Weise geltend gemacht worden ist. Ihre Rüge, die Vereinbarung vom 3./
der darin enthaltenen Verweisung auf § 73 Abs. 2 HBauO , in der Fassung bis zur Änderung durch Art. 1 Nr. 25 des Gesetzes vom
VwVfG i.V.m. §§ 133, 157 BGB ist bei der Auslegung von derartigen Willenserklärungen eines öffentlich-rechtlichen Vertrags nicht bei dem Buchstaben des Vertragstextes stehenzubleiben, sondern der Sinn der Regelung unter Berücksichtigung der Verkehrssitte zu erforschen. Zu berücksichtigen ist der gesamte Wortlaut der Vereinbarung (vgl. BVerwG, Urt. v. 19.9.1990, 4 C 21.89, BVerwGE 84, 257, juris Rn. 36, 38). Es ist nicht der innere, sondern der erklärte Wille maßgebend, wie ihn der Adressat bei objektiver Würdigung verstehen konnte (BVerwG, Urt. v. 20.3.2003, 2 C 23.02, Buchholz 316 § 54 VwVfG Nr. 14, juris Rn. 23). Bei der Auslegung sind sämtliche Begleitumstände, das Gesamtverhalten der Parteien einschließlich der Vorgeschichte des Rechtsgeschäfts, frühere Übungen und das Verhalten
Vertragsschluss zu berücksichtigen (Stelkens/Bonk/Leonhardt, Verwaltungsverfahrensgesetz,
dem Willen der Vertragsparteien zulässig sein sollen, ergibt sich sodann aus §
VwVfG mit seiner Bekanntgabe wirksam wird, tritt dies beim öffentlich-rechtlichen Vertrag mit seinem Abschluss ein. Der Tag der letzten Unterschrift, also der 4. September 2007, stellt daher entsprechend § 73 Abs. 2 HBauO zugleich den Beginn der Geltungsdauer für die Regelung in § 1 dar. Randnummer 92 Anhaltspunkte dafür, diese Bindung der Antragsgegnerin in zeitlicher Hinsicht aufgrund des Zwecks der Vereinbarung über die eines Vorbescheids hinaus auszudehnen, sind insbesondere vor dem Hintergrund, dass auch dessen Funktion darin besteht, dem Bauherrn Planungssicherheit zu verschaffen, nicht veranlasst. Entgegen der Ansicht der Antragstellerin werden durch die zeitliche Begrenzung der in § 1 getroffenen Regelung weder der Zweck der Vereinbarung noch der Wille der Vertragsparteien entwertet. Soll diese Regelung einen Vorbescheid ersetzen und sollen ihr die gleichen Rechtswirkungen zukommen, gibt es keine Gründe dafür, sie nicht wie einen Vorbescheid
O zu verlängern. Auf diese Verlängerung hat der Begünstigte – jedenfalls solange sich nicht die Sach- oder Rechtslage ändert – einen Rechtsanspruch (Niere in: Alexejew, Hamburgisches Bauordnungsrecht, Stand: Jan. 2018, § 73 HBauO , Rn. 35 m.w.N.). Es lag somit in der Hand der Antragstellerin, die Dauer der zeitlichen Bindung der Antragsgegnerin an die Vereinbarung entsprechend ihren eigenen Interessen bis zu einer Änderung der bauplanungsrechtlichen Lage auszudehnen. Hiervon keinen Gebrauch gemacht zu haben, kann nicht
träglich zu einer anderen Auslegung der Vereinbarung und damit einer Veränderung ihres Inhalts zu Lasten der Antragsgegnerin führen. Randnummer 93 Für die dargelegte zeitliche Begrenzung der Vereinbarung spricht auch ihre Entstehungsgeschichte, soweit sie sich aus der Bauakte, Anlage 130, des Grundstücks der Antragstellerin
vollziehen lässt. Während der erste Entwurf von Seiten der Antragstellerin (Schreiben v. 26.6.2007 mit Entwurf HH\388913.1) noch sowohl für die Fläche des Bau- als auch des Lebensmittelmarkts die Erteilung von Baugenehmigungen vorsah, reduzierte der von ihr überarbeitete, zweite Entwurf (Anhang zur E-Mail R…v. 13.8.2007, HH\397423.1) dies zumindest für die Fläche des Lebensmittelmarkts auf die Erteilung von Vorbescheiden. Der zwischen beiden Parteien vereinbarte Terminfahrplan (E-Mail B… v. 9.8.2007) sah bereits keine Baugenehmigung, sondern nur noch Vorbescheide vor. Im Zuge der Überarbeitung dieses Entwurfs durch die Antragsgegnerin wurde aus deren Verpflichtung, die Vorbescheidsanträge positiv zu bescheiden („ENTWURF STAND 15.8.07/Überarbeitung RA“), ihre nunmehr in § 2 festgehaltene Erklärung, wonach die Regelung in § 1 einen Vorbescheid ersetze (o.g. Entwurf, nunmehr mit handschriftlichen Änderungen). Diese Überarbeitung wurde der Antragstellerin unter ausdrücklichem Hinweis auf den Charakter der §§ 1 und 2 als einen Vorbescheid ersetzend übersandt (E-Mail B… v. 16.8.2007). Damit hatten sich beide Seiten von der Vorstellung gelöst, die Antragstellerin erhalte Baugenehmigungen, und sich dahingehend verständigt, diese Genehmigungen unmittelbar durch einen Vorbescheid zu ersetzen. Der Wortlaut der §§ 1 und 2 ist demnach bewusst gewählt worden, um dieses Verhandlungsergebnis umzusetzen. Eine weitergehende Rechtsposition ist der Antragstellerin nicht eingeräumt worden. Randnummer 94 Auch die Interessenlage der Antragstellerin gibt für eine ihr noch günstigere Auslegung dieses Vergleichs nichts her. Sie war mit dem Erwerb des Grundstücks im Februar 2007 in die Position als Bauherrin und Einreicherin jener drei Bauanträge aus dem Jahr 2004 (Anl. 128, 130 und 131 der Bauakte) eingetreten, gegen deren Ablehnung durch die Antragsgegnerin sich die mit der Vereinbarung zurückgenommenen Widersprüche richteten. Das dahinter stehende Vorhaben der Voreigentümerin, den im Oktober 2004 geschlossenen Baumarkt (südöstliches Gebäude) in ein Fachmarktzentrum mit Einzelhandelsnutzungen umzubauen, wurde durch die Eröffnung eines Möbelmarkts ebendort im März 2005 für die Dauer des dem zugrundeliegenden Mietvertrags nur aufgeschoben. Dennoch weiterhin die Erteilung der dafür notwendigen Baugenehmigungen anzustreben erhielt der Voreigentümerin – anschließend der Antragstellerin – die Chance, ihr Interesse an der Erhaltung ertragreicher Einzelhandelsnutzungen gegen die von der Antragsgegnerin seit 2004 (Aufstellungsbeschluss für Eidelstedt 67) betriebene Umplanung des Gewerbegebiets mit dem Ziel eines Ausschlusses derartiger zentrenschädlicher Nutzungen durchzusetzen. Mit der Vereinbarung als einem Vergleichsvertrag hat die Antragstellerin diese Chance genutzt. Für den Verzicht auf eine Baugenehmigung begrenzt auf die Fläche des ehemaligen Baumarkts, hat sie eine Rechtsstellung erhalten, die sowohl für jene Fläche als auch diejenigen des Lebensmittelmarktes einem Vorbescheid gleichkommt. Ein
geben bei der Verbindlichkeit der baurechtlichen Erlaubnisse hat sie somit gegen die Ausdehnung der davon erfassten Fläche eingetauscht. Eine weitere Aufwertung dieser erreichten Rechtsstellung, mit der diese sich darüber hinaus gegen die angestrebte Änderung des Bebauungsplans durchsetzen könnte, findet keinen Anhaltspunkt mehr im Text der Vereinbarung. Randnummer 95 b) Eine weitergehende Verpflichtung der Antragsgegnerin wäre im Übrigen
VwVfG nicht zulässig gewesen.
GB besteht auf die Aufstellung von Bauleitplänen kein Anspruch; ein Anspruch kann nicht durch Vertrag begründet werden. Dies gilt auch für einzelne Festsetzungen und das Unterlassen derselben (BVerwG, Urt. v. 25.11.2005, 4 C 15.04, BVerwGE 124, 385, juris Rn. 17 f.; Beschl. v. 28.12.2005, 4 BN 40.05, Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 123, juris Rn. 5). Es bestand daher für die Antragsgegnerin ein gesetzliches Verbot, ihren Planungsspielraum durch eine Vorabfestlegung mit der Antragstellerin einzuschränken. Eine Auslegung der Vereinbarung, wonach sie Festsetzungen entgegengestehe, welche die in § 1 geregelten Nutzungsarten für die Zukunft ausschließen würden, ist mithin unzulässig. Ungeachtet der Geltungsdauer der Vereinbarung, können deshalb aus dieser keine Belange abgeleitet werden, die nicht ohnehin in der Abwägung zu berücksichtigen waren. Denn ohne eine Verpflichtung der Antragsgegnerin, der Vereinbarung widersprechende Festsetzungen zu unterlassen, ergibt sich aus dieser lediglich das Interesse der Antragstellerin, weiterhin Einzelhandelsnutzungen trotz etwaiger Zentrenrelevanz ausführen lassen zu können. Dies entspricht jedoch ohnehin ihrem in der Abwägung berücksichtigten Interesse an einem ungehinderten Fortbestand der bisherigen Nutzungsmöglichkeiten. Randnummer 96 5. Das Abwägungsgebot
GB verpflichtet den Plangeber, die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen, was zuvorderst beinhaltet, dass überhaupt eine Abwägung stattfindet (BVerwG, Urt. v. 12.12.1969, IV C 105.66, BVerwGE 34, 301, juris Rn. 29; OVG Hamburg, Beschl. v. 12.
jener Auslegung ihre Planungen für das nördliche Plangebiet – auf die Einwendungen der Antragstellerin hin – geändert und dort statt eines Sondergebiets für Fachmärkte und Nahversorgung ebenfalls ein Gewerbegebiet ausgewiesen. Randnummer 98 6. Das Abwägungsgebot
GB verpflichtet den Plangeber weiterhin, in die Abwägung an Belangen einzustellen, was
Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange nicht zu verkennen und den Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorzunehmen, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange nicht außer Verhältnis steht. Innerhalb dieses Rahmens wird das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich der Plangeber in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.1969, IV C 105.66, BVerwGE 34, 301, juris Rn. 29; Urt. v. 5.7. 1974, IV C 50.72, BVerwGE 45, 309, juris Rn. 45; OVG Hamburg, Beschl. v. 12.2.2010, 2 Es 2/09.N , NordÖR 2010, 245 , juris Rn. 27 ). Das Normenkontrollgericht hat allein die Rechtmäßigkeit der Entscheidung der Antragsgegnerin und nicht die Sachgerechtigkeit der vorgenommenen Abwägung zu prüfen. Das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB ist in Bezug auf das Ergebnis nur verletzt, wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht oder er gegen Art. 3 Abs. 1 GG oder anderes vorrangiges zwingendes Recht verstößt. Die objektive Gewichtigkeit eines der betroffenen Belange darf nicht völlig verfehlt werden ( OVG Hamburg, Urt. v. 13.4. 2011, 2 E 6/07.N , ZfBR 2012, 48 , juris Rn. 89 und 95; Urt. v. 12.2.2014, 2 E 8/11.N). Gemessen hieran unterliegt das Abwägungsergebnis keinen Rechtsfehlern. Randnummer 99
nutzung der Fläche für den Spielzeugfachmarkt keinen unverhältnismäßigen Beschränkungen. Randnummer 102 So ist zum einen die für den erweiterten Bestandsschutz des unmittelbar angrenzenden Lebensmittelmarktes und seiner ergänzenden Ladeneinheiten vorgesehene Fläche von 5.800 qm nicht zu klein bemessen worden. Aus dem Bestandsschutz für den Lebensmittelmarkt lassen sich keine Ansprüche auf Erweiterung dieses großflächigen Einzelhandelsbetriebes ableiten, um ihn ggf. an die Marktlage anzupassen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 15.5.2013, 4 BN 1.13, ZfBR 2013, 573, juris Rn. 19, m.w.N.). Aus der Sicherung dieses Betriebstyps lässt sich daher nichts dafür entnehmen, dass die angrenzende Fläche des Spielzeugfachmarkts als Erweiterungsfläche und damit auch für den Verkauf zentrenrelevanter Sortimente zur Verfügung stehen müsste. Randnummer 103 Ferner war der Antragsgegnerin bewusst, dass bei Aufgabe des bestehenden Betriebs eines Spielzeugfachmarktes nur eine Nutzung
folgen kann, die ein nicht zentrenrelevantes Sortiment anbietet. Dies ist das durchaus gewollte Ergebnis der Flächenbeschränkung auf 5.800 qm Geschossfläche durch § 2 Nr. 2 Satz 1 und 4 PlanVO für den Verkauf zentrenrelevanter Sortimente innerhalb der Anlage auf der Fläche (A). Ihre Annahme, der durch die Verordnung vorgesehene Katalog an zulässigen Nutzungen biete einen ausreichenden Spielraum für eine wirtschaftliche
folgenutzung der Teilimmobilie (Planbegründung S. 23, vorletzter Absatz), wird nicht durch die Konkurrenz der in unmittelbarer Nähe vorhandenen Baumärkte bzw. eines Möbelfachmarktes in Frage gestellt. Schon die Größe der frei werdenden Fläche von etwa 3.900 qm bietet ausreichende Möglichkeiten z.B. Einzelhandelsbetriebe anzusiedeln, die in dem Segment der nicht zentrenrelevanten Sortimente aufgrund ihrer Spezialisierung konkurrenzfähig sein können. Die Attraktivität der Fläche wird zudem dadurch gesteigert, dass sie sowohl aufgrund der hohen Stellplatzzahl mit Fahrzeugen als auch aufgrund der Nähe zu einer Schnellbahnhaltestelle mit dem öffentlichen Nahverkehr gut erreichbar ist. Dass eine
nutzung grundsätzlich möglich ist, zeigen der Baufachhandel und das Fitnessstudio, welche sich im Juni 2017 im südöstlichen Gebäude angesiedelt haben. Zudem schließt die Fremdkörperfestsetzung nicht die Ansiedlung von Gewerbebetrieben anderer Art aus. Randnummer 104 d) Die Antragstellerin wird durch das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung für ihr Grundstück nicht unverhältnismäßig beschränkt. Entgegen ihrer Ansicht wird sie durch die Festsetzungen zur Grundflächen- (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ), die hinter den Obergrenzen
NVO zurückbleiben, nicht in ihren Entwicklungsmöglichkeiten unangemessen behindert. Randnummer 105 Die im Bebauungsplan Eidelstedt 73 einheitlich für das gesamte Gewerbegebiet getroffenen Festsetzungen einer GRZ von 0,6 und GFZ von 1,6 – bei der fehlenden Angabe einer GRZ im Segment GE 1 a (stattdessen wird die GFZ doppelt angegeben) dürfte es sich um einen Schreibfehler handeln – entsprechen den Festsetzungen des abgelösten Plans Eidelstedt
NVO selbst die sich hieraus ergebende Höchstgrenze von 0,8 überschritten wird. Ebenso richtig ist es jedoch, dass die Antragstellerin sich durch Erweiterungen in der Vertikalen (Parkgaragen statt Stellplätze, zusätzliche Geschosse) weitere Nutzflächen erschließen kann, da die GFZ mit der eingeschossigen Bebauung noch nicht ausgeschöpft ist. Hiergegen ist nichts einzuwenden. III. Randnummer 107 Die Kostenentscheidung richtet sich
GO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, 711 ZPO. Gründe, die Revision gemäß § 132 VwGO zuzulassen, liegen nicht vor. Es werden keine neuen Rechtsfragen grundsätzlicher Natur aufgeworfen und es wird nicht von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts abgewichen.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.