AG Hamburg-Blankenese 539 C 30/18 Urteil Nach Verbindung der beiden inhaltsgleichen Ausgangsverfahren durch Beschluss vom 10.01.2019 machen alle drei

Verfahrensgang nachgehend LG Hamburg

1. Zivilkammer,
2. Dezember 2023, 318 S 73/19, Urteil Tenor
3. Die Klage wird abgewiesen.
4. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
5. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages für die Beklagten vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Nach Verbindung der beiden inhaltsgleichen Ausgangsverfahren durch Beschluss vom 10.01.2019 machen alle drei Kläger im Wege der Beschlussanfechtung und Beschlussersetzung Ansprüche gegen die übrigen Wohnungseigentümer geltend. Insoweit wird auf die Eigentümerliste (Blatt 198 d. A.) verwiesen. Randnummer 2 Auf der Eigentümerversammlung vom 21.11.2018 wurden die angegriffenen Beschlüsse zu den laufenden Nummern 84.2 und 84.3 lautend: Randnummer 3 „84.2 Die Beauftragung eines Rechtsanwaltes Namens und in Vollmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfolgung von Mängelgewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen gegenüber dem verantwortlichen Bauunternehmen und dem Architekten wird abgelehnt. Randnummer 4 84.3 Der Antrag, dass Zahlungen erst nach mangelfreier Herstellung der Gewerke beziehungsweise nach Beseitigung von vorhandenen Mängeln und Schäden erfolgen sollen, wird abgelehnt.“ Randnummer 5 mit Mehrheit gefasst und verkündet. Randnummer 6 Wegen des Inhaltes der Teilungserklärung wird auf die Anlage K 1 (Blatt 20 f. d. A.) verwiesen. Randnummer 7 Die beiden Beschlussfassungen gingen auf Positivanträge zurück, die von der Verwalterin negativ formuliert wurden mit der Folge, dass bei Ablehnung der Antrag ein positives Abstimmungsergebnis nötig war und auch erreicht wurde. Randnummer 8 In der Einladung zur außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 14.07.2018 (Anlage K 3, Blatt 15 d. A.) wurde als TOP angekündigt: „Beschlussanträge von Herrn und Frau ... und von Frau .... (siehe Anlage)“. Randnummer 9 Zur Erläuterung wird ergänzend verwiesen auf das Schreiben der späteren Klägervertreter vom 06.11.2018 (Anlage K 4, Blatt 18 d. A.). Randnummer 10 Zur Vorgeschichte der Dachsanierung wird auf Seite 2 des Schriftsatzes vom 21.01.2019 verwiesen. Die Gemeinschaft hatte am 19.07.2018 - ausnahmsweise einmal nicht im Wege der Beschlussanfechtung gerichtlich überprüft - beschlossen, dass die Verwalterin beauftragt und ermächtigt wird, die Firma K, auf Grundlage ihres Angebotes vom 30.01.2018, statt der Firma M, mit der Ausführung, der anstehenden Dachdeckerarbeiten zu beauftragen. Randnummer 11 Das Angebot vom 30.01.2018 stammte vom „Dachdeckermeister M/K GmbH ...“ und wurde als Anlage zum Bauvertrag (Blatt 64 f. d. A.) vorgelegt. Randnummer 12 Der Bauvertrag wurde abgeschlossen zwischen der WEG F als Auftraggeber und „Dachdeckermeister M/K GmbH“... als Auftragnehmer (Anlage K 6, Blatt 62 d. A.). Randnummer 13 Außerdem wurde dieser Firma ausweislich des Bauvertrages über das ursprüngliche Angebot vom 30.01.2018 hinaus folgendes in Auftrag gegeben Randnummer 14 2.01 Rückbau Dachlattung 700 m² à 8,25 € = 5.775,00 €, 2.02 Rückbau Bitumenpappe 700 m² à 9,10 € = 6.370,00 €, 2.03 Sondermüll Bitumenpappe 6 m³ à 115,00 € = 690,00 €, Unterspannbahn 700 m² à 9,25 € = 6.475,00 €, insgesamt netto 19.310,00 €. Randnummer 15 Einen entsprechenden Beschluss hierzu gibt es nicht. Laut Bauvertrag waren diese Arbeiten unter Titel 2 Position 3.04 im Angebot des Zimmerers, Firma H, ursprünglich enthalten. Randnummer 16 Der Bauvertrag wurde am 28./30.07.2018 von den Vertragsparteien unterzeichnet (Blatt 63 d. A.). Randnummer 17 Bereits am 21.06.2018 hat das Amtsgericht Oldenburg in Oldenburg im Insolvenzverfahren über das Vermögen der K GmbH, eingetragen beim Amtsgericht Oldenburg HRB ..., vertreten durch M (Geschäftsführer), die vorläufige Verwaltung des Vermögens der Antragstellerin angeordnet. Zum vorläufigen Insolvenzverwalter wurde Rechtsanwalt S in Oldenburg bestellt. Randnummer 18 Am 01.09.2018 wurde das Insolvenzverfahren eröffnet und der vorläufige Verwalter zum Insolvenzverwalter bestellt. All dies war über www.insolvenzbekanntmachungen.de publiziert worden. Randnummer 19 Die Beauftragung der Firma M/K GmbH wurde erforderlich, weil die ursprünglich zu beauftragende mit der Anlage vertraute Firma M trotz entsprechender Beschlussfassung nicht mehr bereit war, für die WEG Dacharbeiten vorzunehmen. Randnummer 20 Am 26.09.2018 begannen die Instandsetzungsarbeiten am Dach. Es wurden alle Dachpfannen abgenommen. Das komplette Dach lag blank. Absicherungsmaßnahmen im Sinne einer Notabdeckung wurden nicht vorgenommen. Aufgrund des Regens in den Folgetagen und Nächten kam es zu massiven Wassereinbrüchen in den Spitzboden und unter anderem in die Wohnung der Kläger zu 1) und 2). Ergänzend wird verwiesen auf den Statusbericht der Architekten W/Z (Anlage K 7, Blatt 70 d. A.). Randnummer 21 Am 05.10.2018 brachten die Architekten eine Mängelrüge gemäß VOB/B § 4 gegenüber dem Werkunternehmer aus (vergleiche Anlage K 8, Blatt 72 d. A.). Randnummer 22 Wegen der von den Architekten erstellten Fotodokumentation wird auf die Anlage K 9 (Blatt 74 f. d. A.) verwiesen. Randnummer 23 Da es im Oktober und November 2018 immer wieder zu weiteren Wassereinbrüchen kam, ließen die Kläger das Gutachten vom 13.11.2018 durch die Firma A erstellen. Insoweit wird auf die Anlage K 10 (Blatt 82 d. A.) verwiesen. Randnummer 24 Die Verwaltung ließ am 13.12.2018 durch den Sachverständigen Dr. P eine Begutachtung vornehmen. Insoweit wird auf das holztechnische Gutachten zum Wasserschaden vom 13.12.2018 (Anlage K 11, Blatt 137 f. d. A.) verwiesen. Randnummer 25 Die Kläger rügen im Wesentlichen die Untätigkeit der Verwalterin und sind der Auffassung, dass hier mögliche Überwachungsfehler des Architekten sowie unstreitige Ausführungsfehler der beteiligten Handwerksunternehmen aktuell ein Vorgehen der WEG erfordern. Die Kläger sind der Auffassung, dass im Wege des Grundlagenbeschlusses geregelt werden soll, dass ein Fachanwalt für Baurecht die Angelegenheit im weitesten Sinne prüft, insoweit kämen auch Ersatzansprüche gegen die Verwalterin in Betracht, da der Beschluss vom 19.07.2018 nicht vorsah, die Firma M/K GmbH mit den Positionen 2.01, 2.02, 2.03 und 3.04 zu beauftragen. Randnummer 26 Die Kläger sind der Auffassung, dass ein Beschluss gefasst werden müsse, Vergleichsangebote von hinreichend qualifizierten Anwälten einzuholen. Randnummer 27 Die gefassten Positivbeschlüsse entsprächen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da damit sowohl abgelehnt wurde, anwaltlichen Rat einzuholen als auch Zahlungen vor mangelfreier Werkleistung im Raume stünden. Die Kläger verweisen darauf, dass bei der Beschlussfassung noch nicht bekannt gewesen sei, dass entgegen der Zusage des Dachdeckers M, zugleich Geschäftsführer der insolventen K GmbH, kein Versicherungsschutz bei der R-Versicherung bestand. Dies deckt sich nicht mit der als Anlage B 1 (Blatt 165 d. A.) getätigten Äußerung des Dachdeckermeisters M (dort Ziffer 3). Randnummer 28 Im Übrigen sei trotz oder wegen des Schreibens des Dachdeckermeisters M vom November 2018 (Anlage B 1) unklar, ob dieser der eigentliche Auftragnehmer sei oder die insolvente K GmbH. Randnummer 29 Letztlich trauen die Kläger den Angaben des Zeugen M auch deshalb nicht, weil ausweislich der Auskunft der Gewerbemeldestelle der Freien und Hansestadt Bremen (Anlage K 14, Blatt 238 d. A.) ein Einzelunternehmen M unter der Adresse ... in Bremen nicht angemeldet ist. Randnummer 30 Die Kläger sind der Auffassung, dass ohne fachrechtliche Expertise und anwaltliche Unterstützung hier Rechtsverlust drohe. Auf Seiten der Verwaltung läge eine Totalblockade vor. Randnummer 31 Jeder vernünftige und verständige Immobilienbesitzer würde bereits in der jetzigen Situation anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Randnummer 32 Die Kläger sind darüber hinaus der Auffassung, dass wegen der Auftragserweiterung Ansprüche gegen die WEG-Verwaltung in Betracht kämen und dass diese ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung durch gerichtliche Beschlussersetzung geprüft werden sollten. Randnummer 33 Dem stehe auch nicht entgegen, dass die Kläger bereits beim Landgericht wegen der Schäden am Sondereigentum einen Prozess gegen die „zuständigen Gewerke angestrengt“ hätten. Randnummer 34 Hinsichtlich der Zahlungen an die Gewerke würde jeder vernünftige Immobilieneigentümer im Hinblick auf die Mängel Zahlungen zurückhalten. Insoweit beziehen sich die Kläger auf einen im Protokoll der Versammlung vom 21.03.2019 zu findenden Hinweis auf das hiesige Verfahren (Blatt 223 d. A.). Randnummer 35 Die Kläger halten vor diesem Hintergrund Zahlungen der WEG-Verwalterin an Auftraggeber für grob fahrlässig. Randnummer 36 Die Kläger beantragen, Randnummer 37 den Beschluss zur laufenden Nr. 84.2 vom 21.11.2018 lautend: „Die Beauftragung eines Rechtsanwaltes Namens und in Vollmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfolgung von Mängelgewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen gegenüber dem verantwortlichen Bauunternehmen und den Architekten wird abgelehnt“ Randnummer 38 für ungültig zu erklären. Randnummer 39 Dieser Beschluss zu TOP 84.2 vom 21.11.2018 solle ersetzt werden durch folgenden Beschluss: Randnummer 40
6. Die Wohnungseigentümer beschließen im Sinne eines Grundlagenbeschlusses, einen Rechtsanwalt mit der Prüfung folgender Fragen zu beauftragen: Prüfung der Sach- und Rechtslage im Hinblick auf etwaige Gewährleistungsansprüche und/oder Schadensersatzansprüche der WEG gegenüber den an der Sanierung des Daches der WEG beteiligten Gewerken und Personen, insbesondere der involvierten Handwerksfirmen, dem Architekten und dem Verwalter (hilfsweise nur gegenüber dem Architekten). Randnummer 41
7. Die Wohnungseigentümer beschließen: Der Verwalter wird bevollmächtigt und angewiesen, sich von der Hanseatischen Rechtsanwaltskammer drei Rechtsanwälte mit der Zusatzqualifikation „Fachanwalt für Baurecht“ vorschlagen zu lassen und bei diesen ein Angebot einzuholen für die Prüfung der Sach- und Rechtslage im Hinblick auf etwaige Mängelgewährleistungsansprüche und/oder Schadensersatzansprüche der WEG gegenüber den an der Sanierung des Daches der WEG beteiligten Gewerke und Personen, insbesondere den involvierten Handwerksfirmen, dem Architekten und dem Verwalter (hilfsweise nur dem Architekten). Sobald die drei Angebote vorliegen, soll der Verwalter unverzüglich eine außerordentliche Versammlung einberufen mit dem Tagesordnungspunkt der Beauftragung eines Rechtsanwaltes. Randnummer 42 Des Weiteren wird beantragt, Randnummer 43 den Beschluss zur laufender Nummer 84.3 vom 21.11.2018 lautend: Randnummer 44 „Der Antrag, dass Zahlungen erst nach mangelfreier Herstellung der Gewerke bzw. nach Beseitigung von vorhandenen Mängeln und Schäden erfolgen sollen, wird abgelehnt“ Randnummer 45 soll für ungültig erklärt werden. Randnummer 46 Der Beschluss zu TOP 84.3 vom 21.11.2018 solle durch folgenden Beschluss ersetzt werden: Randnummer 47 „Die Wohnungseigentümer beschließen: Bis zur abschließenden Prüfung, ob die Dachsanierung fachgerecht ausgeführt worden ist und inwieweit Mängelgewährleistungsansprüche und/oder Schadensersatzansprüche gegenüber Handwerkern oder Architekt (hilfsweise nur Architekt) bestehen werden an diese keine Zahlungen durch die Gemeinschaft mehr geleistet. Vor weiteren Zahlungen an, an der Dachsanierung beteiligte Handwerker oder Architekten, hat die Verwaltung eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen Zwecks Freigabe solcher Zahlungen durch die Eigentümer.“ Randnummer 48 Die Beklagten beantragen, Randnummer 49 die Klage abzuweisen. Randnummer 50 Die Beklagten tragen unter anderem vor: Randnummer 51 Die Mehrheit der Eigentümer sei nach Abwägung der vorgebrachten Argumente der Auffassung gewesen, dass es am 21.11.2018 kontraproduktiv gewesen wäre und ein völlig falsches Signal gesetzt hätte, wenn trotz der zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossenen Aufklärungsmaßnahmen und ausstehender gutachtlicher Untersuchungen bereits ein Anwalt eingeschaltet und gegen die Gewerke vorgegangen worden wäre. Erst einmal sei es den Wohnungseigentümern (Mehrheit) darum gegangen, das Dach endgültig dicht zu bekommen und fachkundig feststellen zu lassen welche Schäden am Gemeinschaftseigentum und am Sondereigentum der Kläger zu 1) und 2) (WE Nr. 6) und der beklagten Eheleute J (WE Nr. 5) tatsächlich entstanden waren. Randnummer 52 Die Mehrheit wollte sich die Mitwirkung und Kooperation des vor Ort befindlichen Dachdeckergewerkes und der intensiv für die Eigentümergemeinschaft einsetzenden Architekten weiterhin sichern und nicht durch anwaltliche Tätigkeit gefährden. Im Übrigen hätte die Verwaltung derzeit noch über 30.000,00 € an Werklohn zurückgehalten. Randnummer 53 Die Beklagten sind der Auffassung, dass ohne Intervention der Kläger die etwas teurere Firma M GmbH in gewohnter Zuverlässigkeit die Arbeiten durchgeführt hätte. Randnummer 54 Die Verwaltung sei auch nicht untätig geblieben. Sie hätte vielmehr über den Architekten Z und die Handwerkskammer Lübeck, die als Anlage B 2 (Blatt 166 d. A.) vorgelegte gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen R vom 20.10.2018 angefordert. Ergänzend wird auf die Stellungnahme der Architekten W/Z (Anlage B 3, Blatt 183 d. A.) verwiesen. Randnummer 55 Die Eigentümer hätten sich am 21.11.2018 lediglich gegen die sofortige Einschaltung eines von der WEG mandatierten Rechtsanwaltes gegen den Dachdecker und die Architekten ausgesprochen. Aufgrund der Erklärung des M vom 20.11.2018 (Anlage B 1, Blatt 165 d. A.), in dem er seine Verantwortlichkeit ausdrücklich bestätigt habe, wollte man ihm noch eine Chance geben, die bereits begonnene Beseitigung der ihm anzulastenden Fehler unter enger Begleitung durch den Architekten Z fortzusetzen. Randnummer 56 Außerdem hätte keine Möglichkeit bestanden, noch vor Wintereinbruch ein Ersatzunternehmen zu finden. Randnummer 57 Im Zeitpunkt der Beschlussfassung durfte die Eigentümergemeinschaft auch davon ausgehen, dass die R-Versicherung als Betriebshaftpflicht für den Dachdecker M im hiesigen Fall eintreten werde. Erst Monate später sei aus nicht näher mitgeteilten Gründen von der R-Versicherung mitgeteilt worden, dass für den konkreten Schadensfall kein Deckungsschutz gewährt würde. Randnummer 58 Vor diesem Hintergrund bestand am 21.11.2018 noch kein Grund jedwede Zahlungen an Handwerker einzustellen. Vor diesem wohl abgewogenen Hintergrund lägen die Entscheidungen vom 21.11.2018 durch die Eigentümermehrheit noch im Bereich ordnungsmäßiger Verwaltung. Randnummer 59 Soweit die Kläger zusätzlich neben der Ungültigerklärung der beiden Beschlüsse auch noch Ersetzungsbeschlüsse des Gerichts beantragten, ginge diese vom Beschlussgegenstand über das hinaus, worüber auf Antrag der Kläger auf der Eigentümerversammlung vom 21.11.2018 Beschluss gefasst wurde. Insoweit bestünde noch die vorrangige Entscheidungskompetenz der Gemeinschaft. Außerdem sei der Antrag viel zu weitgehend, die Durchfeuchtungsschäden habe der Werkunternehmer selbst oder durch seine Erfüllungsgehilfen (Subunternehmen) verantwortet. Randnummer 60 Letztlich seien die größten Schäden nach den bisherigen Erkenntnissen in den Sondereigentumseinheiten der Kläger zu 1) und 2) sowie der Eheleute J entstanden. Der am Gemeinschaftseigentum verursachte Schaden sei mutmaßlich von untergeordneter Bedeutung. Randnummer 61 Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung am 12.06.
8. Entscheidungsgründe Randnummer 62 Die beiden Anfechtungsklagen sind zulässig, jedoch unbegründet. Randnummer 63 Zum Beschluss Nummer 84.
9. Randnummer 64 Dieser Beschluss ist, obwohl als Positivbeschluss zu einem negativen Antrag gefasst, nicht anders zu behandeln als ein echter Negativbeschluss, der keinerlei Sperrwirkung für die Zukunft hat. Bereits die zu Grunde liegenden Erwägungen der Eigentümermehrheit zeigen, dass man nur von einer sofortigen Beauftragung eines Anwalts Abstand nehmen wollte, um die Fortsetzung der Instandsetzungsarbeiten nicht zu gefährden. Randnummer 65 Selbst wenn man dies anders sähe, hätten die Kläger bei veränderter Sachlage einen Rechtsanspruch auf einen Zweitbeschluss (vergleiche Riecke/Schmid, WEG
10. Auflage, 2019, § 23 Rn. 26). Randnummer 66 Im Rahmen der Beschlussanfechtung ist für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit einer beschlossenen oder nicht beschlossenen Verwaltungsmaßnahme nach derzeit vorherrschender Meinung auf die im Zeitpunkt der Beschlussfassung zu Grunde liegenden Verhältnisse abzustellen. Randnummer 67 Maßgebend ist aber der Kenntnisstand, den ein besonnener Wohnungseigentümer unter Ausschöpfung aller zu diesem Zeitpunkt zugänglichen Erkenntnisquellen ermittelt haben kann (vergleiche LG Itzehoe, ZMR 2016, 728). Randnummer 68 Im Zeitpunkt der Beschlussfassung vom 21.11.2018 hätte zwar über www.insolvenzbekanntmachungen.de in Erfahrung gebracht werden können, dass ein vorläufiger Insolvenzverwalter mit Beschluss vom 21.06.2018 über das Vermögen der K GmbH eingesetzt worden war. Entgegen den Angaben im klägerischen Schriftsatz vom 21.01.2019, Seite 2 (Blatt 46 d. A.) war zum Zeitpunkt der Auftragserteilung (hier
11. beziehungsweise 30.07.2018) das Insolvenzverfahren keineswegs eröffnet. Die Insolvenzeröffnung erfolgte erst per 01.09.2018, ebenso wenig war im Zeitpunkt der Beschlussfassung für die abstimmenden Wohnungseigentümer überprüfbar, ob alle Angaben des Dachdeckermeisters M zum Bestehen einer Betriebshaftpflichtversicherung bei der R-Versicherung und deren Eintrittspflicht zutreffend waren. Randnummer 69 Bereits das Kammergericht (ZMR 2005, 470) hatte festgestellt: Randnummer 70 „Spätere Erkenntnisse über die Angemessenheit der Verwaltungsmaßnahme können weder eine ordnungsmäßige Maßnahme ordnungswidrig machen noch eine zunächst ordnungswidrige Maßnahme ordnungsmäßig werden lassen.“ Randnummer 71 Soweit die Gegenansicht (AG Hamburg, ZMR 2011, 758) aufgrund der Geltung des ZPO-Verfahrens ab 01.07.2007 auf den Schluss der mündlichen Verhandlung im Anfechtungsprozess abstellen will, ist dies in der Begründung jedenfalls verfehlt. Das Amtsgericht Hamburg will aus der Existenz des § 91a ZPO ableiten, dass es nicht auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Beschlussfassung, sondern auf den Schluss der mündlichen Verhandlung deshalb ankäme, weil sonst keine Erledigung in der Hauptsache eintreten könne. Randnummer 72 Dies überzeugt schon deshalb nicht, weil etwa auch die Bestimmung des § 93 ZPO im Verfahren der Beschlussanfechtung schlicht keinen Anwendungsbereich hat. Ebenso kann es der Regelung des § 91a ZPO ergehen. Randnummer 73 Die Gemeinschaft war auch nicht verpflichtet, im konkreten Fall am 21.11.2018 die aus objektiver Sicht „beste Maßnahme“ zu beschließen. Randnummer 74 Die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit eines Beschlusses sind der gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen. Zum Ermessen vergleiche AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 23.01-2019, 539 C 10/18 sowie Elzer ZMR 2006, 85 ff. Randnummer 75 Das Gericht hat vielmehr einen gewissen Beurteilungs- beziehungsweise Ermessensspielraum der Eigentümer zu akzeptieren (vergleiche Riecke/Schmid/Elzer,
12. Auflage, 2006 „Die erfolgreiche Eigentümerversammlung“, Rn. 565 unter Hinweis auf OLG Celle, NJW-RR 1994, 977, Rn. 30 bei juris). Randnummer 76 Das Gericht hat im Ergebnis nicht die Stellung eines Vormundes, sondern hat lediglich als Kontrollinstanz zu überprüfen, ob die Mehrheit eine vertretbare Entscheidung aus damaliger Sicht getroffen hat. Eine Verpflichtung die wirtschaftlich sinnvollste oder gar optimale Entscheidung zu finden obliegt weder der Eigentümermehrheit noch dem Gericht. Randnummer 77 Hinzukommt, dass sich herausgestellt hat, dass die Verwalterin noch über 30.000,00 € an Geldern zurückgehalten hat; insofern war die Beschlussfassung auch sachgerecht, da für einen Passivprozess gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Zahlungsklage durch den Werkunternehmer oder Architekten ohne Beschlussfassung die Rechtsverteidigung von der Verwalterin hätte organisiert werden müssen. Randnummer 78 § 27 Absatz 3 Nr. 2 WEG ermächtigt den Verwalter, Maßnahmen zu treffen im Zusammenhang mit der Führung eines gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreits. Randnummer 79 Außerdem lag es im Ermessensbereich der Gemeinschaft am 21.11.2018 zu entscheiden, ob jetzt bereits gutes Geld hinter möglicherweise schlechtem Geld hinterher geworfen werden sollte. Randnummer 80 Im Übrigen war hier keinesfalls eine Ermessensreduzierung auf null beziehungsweise eins gegeben. Randnummer 81 Gegenüber der insolventen K GmbH ist mit einiger Wahrscheinlichkeit das komplette Nichtstun die Ideallösung. So werden keine möglicherweise schlafenden Hunde beim Insolvenzverwalter geweckt, da nicht zweifelsfrei ist, ob Zahlungen an den ausführenden Handwerker M schuldbefreiende Wirkung gegenüber dem Insolvenzverwalter als Partei Kraft Amtes haben werden. Randnummer 82 Die Gemeinschaft kann auch vor Einschaltung eines Anwaltes erst einmal durch eine Wirtschaftsauskunftei prüfen lassen, ob eventuell zu titulierende Forderungen gegen den ausführenden Handwerker M später erfolgreich zu vollstrecken sein werden. Randnummer 83 Das anwaltliche Vorgehen gegen Unternehmer, Architekten und/oder den WEG-Verwalter ist allenfalls ultima ratio. Randnummer 84 Aus den vorgenannten Gründen scheidet eine Beschlussersetzung (inklusive Hilfsanträgen) wie sie klägerseits zu TOP 84.2 beantragt wurde aus. Randnummer 85 Zwar ist hier die Beschlussersetzung zu Recht eingegrenzt auf Schadensersatzansprüche „der WEG“, andererseits ist der Begriff „Sanierung des Daches der WEG“ in mehrerlei Hinsicht unbestimmt bis falsch. Randnummer 86 Schon der schillernde Begriff „Sanierung“ ist zu beanstanden und führt nur zu weiteren Rechtsstreiten. Insoweit wird verwiesen auf AG Hamburg-Blankenese Urteil vom 11.01.2017 539 C 41/15, ZMR 2017,
13. Selbst wenn man unter dem Begriff „Sanierung“ sowohl Instandhaltung, Instandsetzung, bauliche Veränderung, Modernisierung und modernisierende Instandhaltung versteht, hätte im Beschlussersetzungstext die Sanierung des Daches jedenfalls auf bestimmte Bauverträge reduziert werden müssen. Randnummer 87 Des Weiteren gibt es auch kein Dach „der WEG“. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein in Teilbereichen voll rechtsfähiges Gebilde im Sinne des § 10 Absatz 6 WEG, hat aber keinerlei dingliche Rechte geschweige denn Eigentum am gemeinschaftlichen Eigentum, das immer noch den Sondereigentümern zusteht. Randnummer 88 Des Weiteren ist unklar die Formulierung „insbesondere den involvierten Handwerksfirmen“. Randnummer 89 Hier ist aufgrund der unklaren Beschreibung der „Sanierung des Daches der WEG“ auch nicht hinreichend klar für einen künftigen Erwerber, da Beschlüsse bekanntermaßen nach Grundbuchgrundsätzen ausgelegt werden müssen, wer hier gemeint ist. Im Übrigen ist Handwerksfirma technisch auch noch ungenau, da es lediglich der Handelsname ist und nicht das Unternehmen selbst. Randnummer 90 Auch soweit Schadensersatzforderungen „gegenüber dem Architekten“ geltend gemacht werden sollen, ist dies hier unpräzise, da das Architekturbüro unter dem Namen W/Z firmiert und als GmbH organisiert ist (Anlage B 3). Hier wird schon aus dem zu ersetzenden Beschlusstext nicht deutlich, ob die GmbH oder der vor Ort tätige Architekt und dessen Tätigkeit Gegenstand der anwaltlichen Prüfung werden sollen. Randnummer 91 Soweit die anwaltliche Prüfung sich auf Ansprüche gegenüber dem Verwalter erstrecken soll, fehlt es an einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung. Der von den Klägern gestellte Antrag richtete sich nur auf eine anwaltliche Prüfung „gegenüber den verantwortlichen Bauunternehmen und den Architekten“. Die Verwalterin wird hier nicht genannt. Randnummer 92 Ob die Mehrheit bei unterstellt schlüssig dargelegten Ansprüchen gegen die Verwalterin hier tatsächlich zwingend ablehnend entscheiden würde, ist nicht zweifelsfrei. Randnummer 93 Bei getrennter Abstimmung einerseits zwischen anwaltlicher Prüfung gegen die Verwalterin und andererseits anwaltlicher Prüfung gegen Handwerksunternehmen und GmbH der Architekten wäre die Verwalterin - da zugleich in Personalunion Mitwohnungseigentümerin - vom Stimmrecht nach § 25 Abs. 5
14. Alt WEG ausgeschlossen (vergleiche Riecke/Schmid, WEG
15. Auflage, 2019, § 25, Rn. 32 f.). Insoweit ist das Abstimmungsergebnis nicht sicher vorhersehbar und eine Behandlung des Tagesordnungspunktes in der Eigentümerversammlung keine nutzlose Förmelei. Das Gericht verkennt hierbei nicht, dass innerhalb der Gemeinschaft eine Lagerbildung unter Federführung des jeweiligen Eigentümers der Sondereigentumseinheit Nummer 6 (jetzt Kläger zu 1) und 2), früher deren Rechtsvorgänger Prof. H etc.) gegeben ist. Randnummer 94 Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die Verwalterin wirtschaftlich als Miteigentümerin profitiert, wenn sie bei eigenen Fehlern Schadensersatz von der Versicherung erhalten sollte. Randnummer 95 Selbst wenn die Alteigentümer üblicherweise einheitlich abgestimmt haben in der Vergangenheit, ist nicht auszuschließen, dass der eine oder andere sich doch einmal zu einer Enthaltung entschließt, wobei unter Berücksichtigung des Stimmrechtsausschlusses dann die drei jetzigen Kläger durchaus die Mehrheit erreichen könnten. Randnummer 96 Beschlussanfechtung zu Nummer 84.3 Randnummer 97 Hier wurde nicht beschlossen, dass auch bei mangelhafter Herstellung der Gewerke Zahlungen erfolgen werden. Randnummer 98 Im Rahmen der mündlichen Verhandlung hat sich hier herausgestellt, dass die Schlussrechnung noch aussteht, 32.000,00 € noch zurückbehalten wurden und lediglich Teilabschläge bezahlt sind. Randnummer 99 Der Beschluss 84.3 verhindert lediglich eine zu weit gehende Gängelung der WEG-Verwaltung. Diese muss auf berechtigte Abschlagsrechnungen im Einzelfall flexibel reagieren können. Gegebenenfalls kann sie eine Eigentümerversammlung einberufen und sich entsprechend anweisen lassen, wenn die Rechtslage aufgrund der zwischenzeitlich eingetretenen Insolvenz der K GmbH und dem fehlenden Schutz durch Betriebshaftpflichtversicherung auf Seiten des Dachdeckers M, Zweifel bei der Verwalterin wecken an wen, eventuelle Teilzahlungen mit Erfüllungswirkung geleistet werden können. Randnummer 100 Wäre dem Beschlussantrag der Kläger (positiv formuliert) statt gegeben worden oder würde die begehrte Beschlussersetzung vorgenommen, müsste die Verwalterin bei jeder Kleinstforderung eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Randnummer 101 Dies mag zwar technisch bei dieser kleinen Anlage denkbar sein, führt aber erfahrungsgemäß wieder zu neuen Beschlussanfechtungen. Im Übrigen bestehen gegenüber dem Beschlussersetzungstext dieselben Bedenken wie beim Beschluss 84.2, soweit es um „Dachsanierung, beteiligte Handwerker oder Architekten“ geht. Außerdem wäre unklar, ab wann alle Wohnungseigentümer - auch die Kläger zu 1) bis 3) - von einer „abschließenden Prüfung zur fachgerechten Ausführung der Arbeiten“ ausgehen wollen. Randnummer 102 Im Übrigen ist zu beachten - wenn der enge Anwendungsbereich des § 21 Absatz 8 WEG eröffnet ist - dass dann das angestrebte Rechtsschutzziel durch einen ausnahmsweise unbestimmten Klagantrag zu erreichen ist (vergleiche Karkmann in beck online Groß-Kommentar 2019, § 21, Rn. 136, 143 sowie Rn. 24 zum Gestaltungsspielraum). Randnummer 103 Letztlich beruht das Dilemma einer Wohnungseigentümergemeinschaft darauf, dass im Rahmen der Beschlussanfechtung auf einen anderen Zeitpunkt abgestellt wird als im Rahmen der Beschlussersetzung. Lediglich nach der singulären Gegenansicht von Lehmann/Richter (Staudinger WEG, § 21, Rn. 103) ist es nicht gerechtfertigt, einen aus objektiver Sicht ordnungswidrigen Beschluss gerichtlich zu bestätigen, weil für die Wohnungseigentümer erst nach Beschlussfassung ersichtlich wurde, dass der Beschlussinhalt doch unangemessen war. Randnummer 104 Bei einer solchen objektiven Rechtmäßigkeitskontrolle würde umgekehrt ein Beschluss mit einem ordnungsgemäßen Inhalt nicht deshalb für ungültig zu erklären sein, wenn er auf der Basis unzureichender Sachinformationen zufällig richtig und ordnungsgemäß gefasst wurde. Diese Auffassung hat sich - wie die Rechtsprechung zur Notwendigkeit von drei Vergleichsangeboten zeigt - nicht ansatzweise durchgesetzt bisher. Randnummer 105 Solange bei der Beschlussanfechtung auf einen früheren Beurteilungszeitpunkt abgestellt wird, muss im Regelfall bei Änderung der Sachlage (hier: Fehlender Versicherungsschutz des Dachdeckers M durch die R-Versicherung) erst einmal die Eigentümerversammlung die Möglichkeit zur Beschlussfassung haben. Randnummer 106 Die Beschlussersetzung nach § 21 Absatz 8 WEG ist insoweit nachrangig. Randnummer 107 Wenn - wie hier - Argumente sowohl für als auch gegen einen Beschluss sprechen, dann bedarf es zur Frage, ob die Mehrheitsentscheidung noch vertretbar ist, einer Interessenabwägung. Ein Beschluss ist generell nur dann ordnungswidrig, wenn die Interessensabwägung ergibt, dass er mit seinem Inhalt nicht hätte gefasst werden dürfen. Randnummer 108 Wenn man ein Verwaltungsermessen der Gemeinschaft annimmt, dann dürfen Beschlüsse auch nicht unbeschränkt einer Inhaltskontrolle durch das Gericht unterzogen werden. Randnummer 109 Wenn eine ordnungsmäßige Abwägung der pro und contra vorgebrachten Argumente stattgefunden hat, die Gemeinschaft um ihr Verwaltungsermessen vor der und bei der Abstimmung wusste, ist jede vertretbare Entscheidung von der überstimmten Minderheit und dem Gericht hinzunehmen. Randnummer 110 Zum Vorbefassungsgrundsatz und der Nachrangigkeit der Beschlussersetzung vergleiche Drabek/Graf in Riecke/Schmid, WEG,
16. Auflage, § 21, Rn. 312; Karkmann in beck-online Groß-Kommentar 2019 § 21 Rn. 40 und
17. Randnummer 111 Soweit im Rahmen der Beschlussersetzung zu 84.3 letztlich eine beschlussmäßige Rückdelegation von Kompetenzen der Verwalterin erfolgen soll, ist dies jedenfalls nicht die einzige billigem Ermessen entsprechende Lösung. Genau so gut kann man der Verwalterin das Recht einräumen, im Einzelfall die Eigentümerversammlung um eine entsprechende Weisung anzugehen, insbesondere vor dem Hintergrund der angesprochenen Probleme seit Insolvenz der K GmbH und fehlenden Versicherungsschutzes des Dachdeckers M. Es besteht keine Notwendigkeit diese Rückdelegation als Dauerlösung zu implementieren. Randnummer 112 Im Übrigen würden die Kläger mit der Rückdelegation qua ersetzten Beschluss nicht verhindern können - was sie aber befürchten -, dass die Mehrheit der Eigentümer die Verwalterin anweist, Teilzahlungen auf fachgerecht erbrachte Leistungen zu erbringen. Diesen Beschluss hätte die Verwalterin auszuführen, auch wenn er gerichtlich natürlich wieder angefochten werden könnte. Randnummer 113 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 709 ZPO.