LG Hamburg 16. Zivilkammer 316 S 95/18 Beschluss Wohnraummiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete § 522 Abs 2 ZPO

Wohnraummiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Orientierungssatz Die Gewichtung der für die Ermittlung der Wohnlagenkennzahl herangezogenen Werte ist nicht entscheidend für die Frage der Ermittlung des angemessenen Mietpreises innerhalb des einschlägigen Rasterfeldes des Hamburger Mietenspiegels. (Rn.7) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg,

1. November 2018, 46 C 219/18, Urteil Tenor
2. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Klagepartei gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 09.11.2018, Aktenzeichen 46 C 219/18, durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
3. Die Klagepartei kann hierzu binnen 2 Wochen Stellung nehmen. Gründe Randnummer 1 Die Berufung der Klagepartei hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Randnummer 2 Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die ortsübliche Miete die derzeit geschuldete Miete von € 569,78 nicht übersteigt und die Klage daher abzuweisen ist. Randnummer 3 Hinsichtlich der Begründung wird vollen Umfangs Bezug genommen auf die Gründe des angefochtenen Urteils. Die Berufungsbegründung bietet keinen Anlass zu einer anderweitigen Beurteilung der Sach- und Rechtslage. Randnummer 4 So vermag die Kammer der Argumentation der Klägerin, der fehlende Balkon stelle aufgrund der Belegenheit der Wohnung in der Nähe der Piazza des Schulterblatts lediglich einen unerheblichen Ausstattungsnachteil dar, nicht zu folgen. Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass ein Balkon dem Mieter frei genutzt werden kann, wie etwa zur Einnahme von eigenen Getränken und Speisen, zum Abstellen von Gegenständen, als Standort von Pflanzen oder zum Trocknen von Wäsche. Gerade bei kleineren Wohnungen stellt ein Balkon einen wichtigen zusätzlichen Wohnraum dar. Die Nähe zu Außengastronomien im Schanzenviertel ersetzt den fehlenden Balkon insoweit nicht. Randnummer 5 Die Kammer folgt dem Amtsgericht auch darin, dass die schlechte Wärmeisolierung durch die Löcher neben den durch die Decke des Badezimmers führenden Leitungen nicht baualtersgemäß und dementsprechend wohnwertmindernd zu berücksichtigen ist. Randnummer 6 Die Lage der Wohnung im sehr beliebten Schanzenviertel hat das Amtsgericht bereits wohnwerterhöhend berücksichtigt, wie sich aus Satz 1 des
4. Absatzes auf Seite 5 des Urteils ergibt. Allerdings hat das Amtsgericht zu Recht die erhebliche Lärmbelastung als wohnwertmindernd berücksichtigt. Auch wenn die Nähe zum quirligen Nachtleben des Schanzenviertels durchaus einen Vorteil darstellt, muss doch vorliegend auch berücksichtigt werden, dass die streitgegenständliche Wohnung in unmittelbarer Nähe zu dem besonders hoch frequentierten Schulterblatt und einem nur ca. 50 m entfernten Kiosk belegen ist, vor dem besonders in Sommernächten bis zu 100 feiernde Personen stehen. Insoweit unterscheidet sich die streitgegenständliche Wohnung auch von anderen Wohnungen im Schanzenviertel, die die gleichen Lagevorteile, aber eine weniger hohe Lärmbelastung aufweisen. Als erheblich wohnwertmindernd bewertet die Kammer zudem die nur wenige Meter hinter dem Haus verlaufende viergleisige Bahnstrecke, auf der nahezu minütlich Bahnverkehr, insbesondere auch Güterverkehr in der späten Nacht und den frühen Morgenstunden stattfindet. Derartige Verkehrsgeräusche sind auch in hochzentraler Lage in der normalen Wohnlage nicht üblich. Auch wenn zwei der drei Zimmer zur R. Str. hin belegen sind und lediglich ein Zimmer und die Küche hin zur Bahnstrecke, ist angesichts der Größe der Wohnung von lediglich 62 qm und der Erheblichkeit des Verkehrslärms die gesamte Wohnung hiervon beeinträchtigt und die zur Bahnstrecke hin gelegenen Räume im besonderen Maße. Randnummer 7 Etwas anders ergibt sich auch nicht aus dem Wohnlagenkennwert der Wohnung von -2,397 gemäß Wohnlagenverzeichnis
5. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, gibt das Wohnlagenverzeichnis für die Einordnung innerhalb des Rasterfeldes nur eine grobe Orientierung. So erachtet die Kammer die Gewichtung der für die Ermittlung der Wohnlagenkennzahl herangezogenen Werte (Statusindex 26 %, Bodenrichtwert 20 %, Grünflächen 16 %, Einwohnerdichte 13 %, Art der Straße (4+ Spuren) 11 %, Entfernung zu U-/S- Bahn/AKN 6 %, Lärmbelastung 5 %, Entfernung zum Metro Bus 3 % Entfernung Einzelhandel 1 %) nicht als entscheidend für die Frage der Ermittlung des angemessenen Mietpreises innerhalb des einschlägigen Rasterfeldes des Hamburger Mietenspiegels. Für den Mieter spielen nämlich insbesondere Werte wie etwa Statusindex und Bodenrichtwert, die mit insgesamt 46 % in die Bewertung eingeflossen sind, nur eine untergeordnete Rolle bei der Bewertung ihrer Wohnlage, während andere Werte, wie die Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, zum Einzelhandel und die Lärmbelastung insgesamt nur mit 15 % in die Bewertung eingeflossen sind, diese Faktoren aber regelmäßig eine deutlich gewichtigere Rolle spielen. Randnummer 8 Dass die Wohnlagenkennwerte in jedem Einzelfall überprüft werden und nicht ohne Weiteres zur Einordnung in das jeweilige Rasterfeld herangezogen werden können, zeigt sich zudem gerade im vorliegenden Fall. So unterscheidet das Wohnlagenverzeichnis lediglich nach den ungeraden und geraden Hausnummern der R. Str.. Es lässt dabei unberücksichtigt, dass die R. Str. in einem Winkel verläuft und lediglich die wenigen Häuser mit der geraden Hausnummer in der kurzen Seite des Winkels unmittelbar neben der Bahnstrecke belegen sind. Diese sind aber einer erheblich höheren Lärmbelastung ausgesetzt als die Häuser mit gerader Hausnummer, die in der langen Seite des Winkels belegen sind. Gleichwohl wird im Wohnlagenverzeichnis allen Häusern mit gerader Hausnummer in der R. Str. der Wohnlagenkennwert -2,397 zugewiesen. Randnummer 9 Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten. Randnummer 10 Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme zu diesen Hinweisen binnen 2 Wochen und zu der Frage, ob aus Kostengründen die Berufung zurückgenommen wird.