Wohnungseigentumssache: Gestattung von baulichen Veräußerungen ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer; Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft

§ 31Abs. 2 Bau

GB im Bauvorbescheid unter der Bedingung erteilt worden, dass auf eine entsprechende Bebauung innerhalb des Baufensters mit einer Baulast verzichtet werde. Die beabsichtigte Bebauung sei daher nur unter der Voraussetzung realisierbar, dass sie der Eintragung einer Baulast zustimmen würden. Dies würden sie nicht tun. Ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Baulast bestehe nicht. Randnummer 6 Die Kläger beantragen, Randnummer 7 unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichtes Hamburg-Blankenese vom 16.05.2018, Az.: 539 C 27/17, der Beklagten zu untersagen, auf der Grundlage des ihr von der F. und H.H., Bezirksamt H.- A., erteilten Bauvorbescheides vom 31.07.2017 ein Einfamilienhaus auf dem Grundstück W.weg..., ...H., zu errichten. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, Randnummer 9 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 10 Die Beklagte trägt vor, dass das amtsgerichtliche Urteil nicht zu beanstanden sei. § 22 Abs. 1 S. 1 WEG sei durch die Regelungen in der Teilungserklärung wirksam abbedungen worden. Die Kläger trügen auch nicht vor, gegen welche drittschützende Norm der geplante Neubau verstoße. Es liege auch keine unzumutbare Belastung der Kläger vor. Der Abstand zwischen den Gebäuden würde rd. 24 Meter betragen und der Neubau bis zur Grenze der Sondernutzungsflächen mindestens 5 Meter. Gemäß den Bestimmungen der Feuerwehr der F. und H.H. reiche bei einer einfachen Hinterbebauung eine Zufahrtsbreite von 1,25 Metern aus. Randnummer 11 Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der im Berufungsverfahren wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 12 Die Berufung der Kläger ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat in der Sache aber keinen Erfolg. Randnummer 13 Das Amtsgericht Hamburg hat die Klage insoweit zu Recht abgewiesen.

1. Randnummer 14 Die Kläger haben keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Unterlassung der beabsichtigten Baumaßnahme. Randnummer 15 Anspruchsgrundlage für den Unterlassungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte ist § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 WEG. Randnummer 16 Zwar stellt die geplante Errichtung des Wohnhauses durch die Beklagte eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dar, der die Kläger nicht zugestimmt haben. Jedoch sind im Rahmen der Prüfung der wohnungseigentumsrechtlichen Zulässigkeit der Errichtung des Wohnhauses vorrangig die Regelungen der Teilungserklärung zu beachten. Da die gesetzliche Regelung des § 22 Abs. 1 WEG kein zwingendes Gesetzesrecht darstellt, sondern ganz oder teilweise abdingbar ist (Hanseatisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 22.05.2006 – 2 Wx 42/04, Rn. 10, zitiert nach juris; Vandenhouten in: Niedenführ/Vandenhouten, WEG,
2. Auflage, § 22 Rn. 151, 156), richtet sich die wohnungseigentumsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens nach den Regelungen in der Teilungserklärung. Liegt eine Vereinbarung vor, deren Gegenstand die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung ist, ist ein Beschluss zur Legitimation der baulichen Veränderung nicht mehr erforderlich. Die Reichweite der baulichen Gestattung ist durch Auslegung der Teilungserklärung zu ermitteln (Vandenhouten in: Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 22 Rn. 151). Randnummer 17 Bei der Auslegung der Teilungserklärung ist wie stets bei der Auslegung von Grundbucheintragungen - nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 84/16, Rn. 16, zitiert nach juris). Randnummer 18 Rechtlich zutreffend ist das Amtsgericht insoweit davon ausgegangen, dass die in Ziffer II. 5 der Teilungserklärung enthaltene Regelung, dass jeder Sondereigentümer berechtigt ist, an seinem Sondereigentum und an den seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäudeteilen beliebige bauliche Veränderungen vorzunehmen und auf dem Grundstück Bauwerke, z.B. eine Garage zu errichten, eine Abbedingung des Zustimmungserfordernisses aus § 22 Abs. 1 WEG darstellt. Der Auffassung der Kläger, dass die Befreiung nicht für die Sondernutzungsfläche der Beklagten gilt, folgt die Kammer nicht. Bereits aus der Formulierung „auf dem Grundstück“ ergibt sich unzweifelhaft, dass die Berechtigung auch für eine Bebauung der Sondernutzungsfläche gilt. Dies wird auch deutlich durch die Regelungen in der Teilungserklärung, wonach die Wohnungseigentümer bei der Gestaltung von Haus- und Grundstück (Ziffer II 2.) und in allen Zweifelsfällen (Ziffer II 6.) wie Alleineigentümer zu behandeln sind. Die Kammer vermag der Regelung in Ziffer II. 5 der Teilungserklärung auch keine Beschränkung auf bestimmte bauliche Werke zu entnehmen. Randnummer 19 Ist wie hier § 22 Abs. 1 WEG wirksam abbedungen, sind die allgemeinen nachbarrechtlichen Vorschriften des Privatrechts (insbesondere die §§ 906 ff. BGB und das landesrechtliche Nachbarrecht) und des öffentlichen Rechts, soweit sie drittschützenden Charakter haben (z.B. Abstandsflächenvorschriften), entsprechend anzuwenden (Kammer, Urteil vom 26.06.2013 – 318 S 119/12 , Rn. 26 , zitiert nach juris; Vandenhouten in: Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 22 Rn. 157). Zudem darf die Gestattung der Vornahme von baulichen Veränderung nicht zu einer unzumutbaren Benachteiligung der übrigen Wohnungseigentümer führen (Bärmann/Merle, WEG,
3. Auflage, § 22 Rn. 333) Randnummer 20 Daran gemessen ist der der Beklagten mit Bauvorbescheid des zuständigen Bezirksamts A. vom 31.07.2017 genehmigte Neubau nicht zu beanstanden. Randnummer 21 Erhebliche Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Bauvorbescheides haben die Kläger nicht dargetan. Mit dem Bauvorbescheid ist der Beklagten eine

§ 31Abs. 2 Bau

GB bzgl. der nicht überbaubaren Grundstücksfläche erteilt worden. Warum eine solche Befreiung unzulässig sein soll, erschließt sich der Kammer nicht. Die (nachbarrechtlichen) Rechte der Kläger werden durch das Bauvorhaben in dem genehmigten Umfang unter Berücksichtigung der tatsächlich gegebenen Umstände nicht in unzulässiger Weise beeinträchtigt. Randnummer 22 Der Abstand zwischen den Gebäuden würde unstreitig rd. 24 Meter betragen und der Abstand des Neubaus bis zur Grenze der Sondernutzungsflächen mindestens 5 Meter. Ein Verstoß gegen die Abstandsflächenregelung in § 6 HBauO ist daher nicht ersichtlich. Andere zwingende Gesetzesvorschriften mit drittschützender Wirkung, die dem Bauvorhaben in dem genehmigten Umfang entgegenstünden, haben die Kläger nicht dargetan und sind für die Kammer auch nicht ersichtlich. Warum die Kläger in unzulässiger Weise durch eine aus ihrer Sicht unzureichende Zufahrt zum Grundstücksteil der Beklagten beeinträchtigt sein sollen, ergibt sich ebenfalls nicht, zumal der Bauvorbescheid keine Aussage darüber trifft, ob die vorhandene Zufahrt ausreichend ist. Soweit die Kläger vortragen, dass die Umsetzung des Bauvorhabens dazu führen würde, dass sie gehindert seien, den auf ihrer Sondernutzungsfläche stehenden Baukörper zu erweitern, haben sie dies bereits nicht hinreichend anhand der einschlägigen Grundflächenzahl dargetan. Randnummer 23 Die Kläger können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die

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GB im Bauvorbescheid unter der Bedingung erteilt worden sei, dass auf eine entsprechende Bebauung innerhalb des Baufensters mit einer Baulast verzichtet werde und sie weder gewillt noch verpflichtet seien, der Eintragung einer solchen Baulast zuzustimmen. Gegebenenfalls wäre in einem gerichtlichen Verfahren zu klären, ob die Beklagte gegen die Kläger einen Anspruch auf Erteilung einer solchen Zustimmung hat. Die Kammer hält es nicht von vornherein für ausgeschlossen, dass - z.B. aufgrund des schuldrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses, das zwischen den Wohnungseigentümern besteht (zur Gemeinschaft als Schuldverhältnis vgl. Kümmel/Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 10 Rn. 6 f.) - einer solcher Anspruch bestehen könnte. Die Kläger könnten sich insoweit auch nicht erfolgreich auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 03.02.1989 (Az. V ZR 224/87), sowie des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 01.01.2014 (Az. 11 U 66/13) berufen. Den Entscheidungen lässt sich nicht entnehmen, dass grundsätzlich keine Zustimmungspflicht eines Grundstückseigentümers zur Eintragung einer Baulast besteht. Zudem sind die Entscheidungen nicht vor dem Hintergrund einer bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Besonderheiten erfolgt. 2. Randnummer 24 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Randnummer 25 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10 Satz 1 und Satz 2, 713 ZPO. Randnummer 26 Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Randnummer 27 Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren richtet sich nach § 49a Abs. 1 GKG und entspricht der amtsgerichtlichen Streitwertfestsetzung, gegen die sich die Parteien nicht gewendet haben.