LG Hamburg 16. Zivilkammer 316 O 56/17 Teilurteil Fristlose Kündigung eines gewerblichen Mietvertrags wegen Änderung des vereinbarten Mietzwecks und B

Fristlose Kündigung eines gewerblichen Mietvertrags wegen Änderung des vereinbarten Mietzwecks und Betreiben eines Burgerrestaurants statt eines Croqueladens Orientierungssatz Der Betrieb eines Burgerladens stellt sich im Vergleich zu einem mietrechtlich vereinbarten Croqueladen oder einer anderen Snackbar aufgrund der wesentlich erhöhten Geruchs- und Geräuschentwicklung als wesentlich belastender für die Umgebung dar, so dass ein Vermieter nicht verpflichtet ist, hierfür eine entsprechende Erlaubnis zu erteilen. (Rn.34) Verfahrensgang nachgehend Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 4. Zivilsenat, 25. Juni 2018, 4 U 117/17, Urteil Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die Räumlichkeiten in der B. Str. ... ,... H., Erdgeschoss links, geräumt an den Kläger herauszugeben. 2. Der Beklagte wird verurteilt, dem Kläger Auskunft darüber zu erteilen, welche Zahlungen die O. UG (haftungsbeschränkt) an den Beklagten für die Zeit ab dem 24.02.2017 für die Untervermietung oder sonstige Überlassung der Räumlichkeiten in der B. Str. ..., ... H., Erdgeschoss links, geleistet hat und zu leisten hat. 3. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Hinsichtlich des Antrags zu 2. ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 100 Euro vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um die Kündigung eines Mietverhältnisses und die Rückgabe der Räumlichkeiten sowie auf der ersten Stufe um Auskunft über die Höhe eines erzielten Untermietzinses. Randnummer 2 Der Beklagte unterzeichnete am 13.08.2012 mit dem Voreigentümer des Grundstücks in der B. Str. ..., ... H., Herrn U. M., eine Vereinbarung über die Vermietung von im Erdgeschoss links belegenen Räumlichkeiten (Anlage K 1). In der Vereinbarung heißt es auszugsweise: Randnummer 3 „§ 2 Mietzweck Randnummer 4 1. Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines/einer Croqueladens 2. Der Mieter verpflichtet sich, die Räume nur zu dem in Ziffer 1 genannten Zweck zu nutzen. 3. Jede Änderung der Art des Betriebs oder jede Ausweitung des Sortiments eines Verkaufsgeschäfts auf andere Hauptartikel bedarf der schriftlichen Genehmigung des Vermieters.“ Randnummer 5 In § 4 der Vereinbarung heißt es weiter auszugsweise: Randnummer 6 „3. Das Mietverhältnis läuft auf bestimmte Zeit und endet am 31.08.2022, ohne dass es einer Kündigung bedarf.“ Randnummer 7 Daneben enthält § 22 der Vereinbarung eine Regelung sowohl über ein doppeltes Schriftformerfordernis als auch über einen Verzicht, unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform die Vereinbarung vorzeitig zu kündigen. Randnummer 8 Der Beklagte baute in der Folgezeit in den Räumlichkeiten unter anderem eine Küche sowie ein Lüftungsanlage mit nach außen führendem Lüftungsabzugsrohr ein. Er begann sodann mit dem Betrieb seines Ladengeschäfts, das er Ende des Jahres 2013 aufgab. Anfang des Jahres 2014 meldeten sich bei dem Beklagten zwei Gesellschafter der S. GmbH, die Herren C. G. und A. v. R., und zeigten Interesse an einer Anmietung der Räumlichkeiten. Sie beabsichtigten, ab Februar 2014 dort das Restaurant „L.“ zu betreiben. Angeboten werden sollte neben Sandwiches auch eine warme Küche, die Brat- und Kochvorgänge erforderlich machte. Der damalige Eigentümer des Grundstücks, U. M., gab am 07.02.2014 seine schriftliche Zustimmung zur Untervermietung der Räumlichkeiten durch den Beklagten an die S. GmbH (Anlage B 5); die Zustimmung machte er davon abhängig, dass der Beklagte bis zum 07.05.2014 eine neue Fassade mit bodentief zu öffnenden Türen einbauen ließ, was der Beklagte tat. Der Beklagte unterzeichnete sodann eine Vereinbarung mit der S. GmbH über die Gebrauchsüberlassung der Räumlichkeiten sowie der Einbauten (Anlage B 12). Der Beklagte, die S. GmbH sowie U. M. schlossen eine weitere Vereinbarung über ein Eintrittsrecht der S. GmbH in die Vereinbarung zwischen U. M. und dem Beklagten bei Beendigung der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und U. M. (Anlage B 7). Dieser weiteren Vereinbarung (Anlage B 7) war die Gebrauchsüberlassungsvereinbarung zwischen dem Beklagten und der S. GmbH (Anlage B 12) beigefügt. Randnummer 9 Anfang 2015 teilten die Gesellschafter der S. GmbH dem Beklagten ihre Absicht mit, den Restaurantbetrieb nicht weiter aufrechtzuerhalten. Sie stellten dem Beklagten zudem mit der O. UG (haftungsbeschränkt) einen potentiellen Nachmieter vor. Die Gesellschafter der UG, die Herren B. N., L. C. und D. M.- v. H., betrieben bereits zwei Burgerrestaurants in H. und beabsichtigten, in den Räumlichkeiten in der B. Str. ... ein drittes Burgerrestaurant zu eröffnen. Der Beklagte, die O. UG (haftungsbeschränkt) sowie die S. GmbH einigten sich sodann darüber, dass die O. UG an die Stelle der S. GmbH in die Vereinbarungen zwischen dem Beklagten und der S. GmbH eintreten und diese ausscheiden sollte. Die O. UG (haftungsbeschränkt) nahm daraufhin den Betrieb des Burgerrestaurants auf. Randnummer 10 Im zweiten Quartal 2016 baute der Beklagte aufgrund der mit dem gesteigerten Küchenbetrieb durch das Burgerrestaurant einhergehenden Geruchsentwicklung eine neue Lüftungsanlage mit einem unter anderem mehr als doppelt so großen Lüftungsrohrquerschnitt ein. Mit Schreiben vom 05.04.2016 (Anlage K 2) forderte Herr U. M. den Beklagten auf, bis zum 29.04.2016 die nicht mietvertragsgemäße Nutzung aufzugeben. Dieser Aufforderung kam der Beklagte nicht nach. Mit Schreiben vom 02.05.2016 (Anlage K 3) erklärte Herr U. M. sodann die fristlose und außerordentliche Kündigung des Mietvertrags. Er forderte den Beklagten zudem zur Herausgabe der geräumten Räumlichkeiten bis zum 13.05.2016 auf. Randnummer 11 Spätestens am 16.06.2016 erwarb der Kläger dann von Herrn U. M. Eigentum an dem Grundstück in der B. Str. ... . In einem vom Herrn U. M., vertreten durch den Kläger, gegen den Beklagten geführten Rechtsstreit vor dem LG Hamburg (Az. 307 O 146/16) erklärte Herr U. M. im Schriftsatz vom 09.08.2016, der dem Beklagten am 16.08.2017 zugegangen ist, abermals eine außerordentliche fristlose Kündigung, die er auf die baulichen Veränderungen durch die Lüftungsanlage stützte. Er erklärte zudem hilfsweise eine ordentliche Kündigung zum 31.03.2017. Randnummer 12 Der Kläger behauptet, eine schriftliche Genehmigung zum Betrieb eines Burgerrestaurants habe weder er noch der Voreigentümer dem Beklagten erteilt. Schon der Voreigentümer habe zu keiner Zeit gegenüber dem Beklagten einen Zweifel daran gelassen, dass er auf gar keinen Fall einen Burgerladen in dem Objekt haben wollte. Auch die bauliche Änderung durch Vergrößerung des Lüftungsabzugsrohrs sei ohne die Zustimmung von ihm oder dem Voreigentümer vorgenommen worden. Der Kläger ist der Ansicht, dass neben der fehlenden Zustimmung zur geänderten Nutzung und der nicht genehmigten baulichen Änderung dem Beklagten auch die für die Nutzung als Restaurant erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen fehlten, weswegen jeweils eine außerordentliche fristlose Kündigung berechtigt gewesen sei. Jedenfalls habe er ordentlich zum 31.03.2017 kündigen können. Eine Änderung des Zwecks der Vermietung unterliege dem Schriftformerfordernis. Durch die Verletzung der Schriftform gelte der Vertrag für unbestimmte Zeit gem. § 550 S. 1 BGB. Randnummer 13 Der Kläger beantragt Randnummer 14 1. den Beklagten zu verurteilen, das B. Str.... Erdgeschoss links, H., belegene Mietobjekt, geräumt an den Kläger herauszugeben, Randnummer 15 2. dem Kläger Auskunft darüber zu erteilen, welche Zahlungen die O. UG (haftungsbeschränkt), H., an den Beklagten für die Zeit ab Rechtshängigkeit dieser Klage für die Untervermietung oder sonstige Überlassung des Mietobjekts B. Str.... Erdgeschoss links, H., geleistet hat und zu leisten hat, Randnummer 16 3. erforderlichenfalls die Richtigkeit und Vollständigkeit seiner Angaben an Eides Statt zu versichern und Randnummer 17 4. an den Kläger Zahlungen in einer nach Erteilung der Auskunft noch zu bestimmenden Höhe, nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit einem oder mehreren nach der Auskunft noch zu bestimmenden Zeitpunkten, zu leisten. Randnummer 18 Der Beklagte beantragt, Randnummer 19 die Klage abzuweisen. Randnummer 20 Der Beklagte behauptet, im März sowie April 2015 seien mit ihm, U. M., sowie den Gesellschaftern der O. UG (haftungsbeschränkt) Gespräche geführt worden. Herr U. M. habe daraufhin am 22.04.2015 seine schriftliche Zustimmung zur Untervermietung an die O. UG (haftungsbeschränkt) sowie zu dem Betrieb des Burgerrestaurants durch diese erteilt (Anlage B 6). Auch seien dem Voreigentümer U. M. die Konditionen der Vereinbarungen zwischen der O. B. N... UG (haftungsbeschränkt) und dem Beklagten durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 07.02.2014 mit der S. GmbH (Anlage B 7) sowie der beigefügten Gebrauchsüberlassungsvereinbarung mit der S. GmbH (Anlage B 12) bekannt gewesen. Diese Gebrauchsüberlassungsvereinbarung entspreche vollständig der Vereinbarung mit der O. B. N... UG (haftungsbeschränkt). Randnummer 21 Der Beklagte ist der Ansicht, dass wegen des Vorhandenseins der jeweils erforderlichen mietvertraglichen Zustimmungen ein Grund zur außerordentlichen Kündigung nicht bestanden habe. Mit Änderungsbescheid vom 19.5.2017 (Anlage B 10) sei zudem die Verpflichtung zur Herstellung eines zweiten Rettungswegs durch die Beklagte vom Bezirksamt Altona ungültig geworden. Da er zudem eine Gaststättenerlaubnis besitze, habe er spätestens mit dem Änderungsbescheid alle öffentlich-rechtlichen Genehmigungen erhalten, sodass auch aus diesem Grund keine außerordentliche und fristlose Kündigung erfolgen konnte. Eine ordentliche Kündigung komme wegen der Befristung in der Vereinbarung nicht in Betracht. Randnummer 22 Ein Auskunftsanspruch stehe dem Kläger nicht zu, da dem Kläger der Inhalt und die Konditionen des Untermietvertrags zwischen dem Beklagten und der S. GmbH bekannt seien und die O. UG (haftungsbeschränkt) in diese Vereinbarung eingetreten sei. Der Untermietvertrag sei identisch. Randnummer 23 Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 27.7.2017 haben die Beklagten weiter vorgetragen, ein unbefristeter Mietvertrag liege auch nicht durch eine Änderung des Mietzwecks vor. Der Umfang der Nutzung des Mietgegenstands habe sich nach dem eindeutigen Willen der Vertragsparteien aus dem Umfang der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses 2012 bestimmten Nutzung als Restaurant bestimmen sollen. Die Pächter des Beklagten hätten diesen Restaurantbetrieb weitergeführt. Jedenfalls durch den Nachtrag vom 7.2.2014 (Anlage B 7), dem sowohl der Hauptmietvertrag als auch der Untermietvertrag zwischen dem Beklagten und der S. GmbH angeheftet gewesen sei, sei die Schriftform der §§ 550, 126 BGB gewahrt. Randnummer 24 Im Übrigen wird zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.06.2017 verwiesen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 25 Die Klage ist hinsichtlich der Anträge zu 1. und 2. zulässig und begründet. Randnummer 26 1. Der Antrag zu 1. ist begründet. Der Beklagte ist gem. § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet, da das Mietverhältnis beendet ist. Dabei kann offen bleiben, ob der Voreigentümer M., wie von dem Beklagten behauptet, am 22.4.2014 seine schriftliche Zustimmung zur Untervermietung an die O.´s B. UG (haftungsbeschränkt) gegeben hat, da die Klägerin sowohl bei Zugrundelegung des Klägervortrags als auch bei Zugrundelegung des Beklagtenvortrags das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat. Randnummer 27

1. a)Auch bei Zugrundelegung des Vortrags des Beklagten hat der Kläger das Mietverhältnis jedenfalls mit Erklärung vom 09.08.2016 ordentlich zum 31.03.2017 gekündigt. Randnummer 28 Der am 13.08.2012 unterzeichnete Mietvertrag sah zunächst in § 4 eine Befristung des Mietverhältnisses bis zum 31.08.2022 vor, so dass eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen war. Die Parteien haben im Nachhinein jedoch eine wesentliche Änderung des Mietvertrags vereinbart, ohne diese schriftlich als Nachtrag zum Mietvertrag aufzunehmen. Dadurch haben die Parteien § 550 S. 1 BGB i.V.m. § 578 Abs. 2 BGB außer Acht gelassen. Der Verstoß gegen die Formvorschrift führt dazu, dass der Mietvertrag gem. § 550 S. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und ordentlich gekündigt werden konnte. Randnummer 29
2. aa)§ 2 des am 13.08.2012 unterzeichneten Mietvertrages legt einen bestimmten Nutzungszweck fest. Die Vermietung an den Beklagten erfolgte zum Betrieb eines Croqueladens. Der Beklagte hat insoweit selber vorgetragen, dass U. M. als Voreigentümer des Grundstücks und vorherige Vermieter der Räumlichkeiten am 22.04.2015 an den Beklagten die schriftliche Erlaubnis zur Untervermietung an O. B. UG (haftungsbeschränkt) erteilt und sein Einverständnis zum Eintritt in die Vereinbarung vom 07.02.2014 (Anlage B 7) gegeben habe. Hierdurch änderten Herr U. M. und der Beklagte zugleich konkludent § 2 des zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrages. Denn die Erlaubnis zur Untervermietung erfolgt stets in den Grenzen des Hauptmietvertrages (BGH, Urteil vom 11.1.1984, Az. VIII ZR 237/82, Rz. 10, juris). Da § 2 des Mietvertrags den Betrieb eines Croqueladens vorsah, nunmehr aber ein Burgerrestaurant betrieben werden sollte, musste folglich mit Erlaubnis zur Untervermietung zugleich der Nutzungszweck des Hauptmietvertrages geändert werden. Die schriftliche Zustimmungserklärung selbst (Anlage B 6) spricht insoweit zwar nicht vom Betrieb eines Burgerrestaurants. Allein aufgrund der Firmierung des Untermieters, der O.’s Burger No. 3 UG (haftungsbeschränkt), musste dieser Nutzungszweck Herrn U. M. jedoch offenkundig sein. Zudem haben die Beklagten selber weiter behauptet, dass Herr U. M. bei Gesprächen mit den Gesellschaftern der O. B. N... UG (haftungsbeschränkt) über den Betrieb ihres Burgerrestaurants zugegen und daher informiert war. Randnummer 30
3. bb)Gegen eine Änderung des Mietvertrags zwischen den Parteien spricht auch nicht das doppelte Schriftformerfordernis in § 22 des Mietvertrags. Hierbei handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wie sich schon aus der auf Seite 1 der Vereinbarung enthaltenen Bemerkung, „*Nur ausfüllen, wenn Vermieter umsatzsteuerpflichtig ist“ und „**Nichtzutreffendes bitte streichen“ sowie dem systematischen Aufbau mit den Zusatzvereinbarungen ergibt. Der nach § 305b BGB gewährte Vorrang der Individualvereinbarung steht einem Ausschluss der mündlichen oder konkludenten Änderung der Vertragsabreden entgegen (BGH, Beschluss vom 25.1.2017, Az. XII ZR 69/16, Rz. 16, juris). Randnummer 31
4. cc)Die Änderung des Nutzungszwecks des Mietobjekts ist eine wesentliche Änderung. Schon für sich ist eine derartige Änderung im Allgemeinen regelmäßig wesentlich (vgl. BGH, Beschluss vom 25.1.2017, Az. XII ZR 69/16, Rz. 9, juris). Im Besonderen ist hier gerade der Betrieb eines Burgerrestaurants statt eines Croqueladens eine wesentliche Änderung. Der Betrieb eines Burgerrestaurants ist im erheblichen Maße mit mehr Koch- und Bratvorgängen, damit auch mit erheblich erhöhter Geruchs- und Geräuschentwicklung verbunden als der Betrieb eines Croqueladens. Dies zeigt sich hier auch an dem vom Beklagten vorgetragenen Erfordernis, zur Beseitigung der Geruchsentwicklung nach Beginn des Betriebs des Burgerrestaurants die Lüftungsanlage zu vergrößern und dabei das Lüftungsabzugsrohr zu verdoppeln. Der vorherige Betrieb sowohl durch den Beklagten selbst als auch durch die S. GmbH erfolgte insoweit hingegen beschwerdefrei. Vor diesem Hintergrund vermag auch das Vorbringen des Beklagte, bereits beim Betrieb des Croqueladens durch den Beklagten seien neben Croques auch Pizza, Pasta und mit Bratvorgängen verbundene Gerichte angeboten worden, keine andere Bewertung zu rechtfertigen. Schließlich ist auch die Verweildauer in einem Burgerrestaurant typischerweise höher als in einem Croqueladen. Randnummer 32
5. dd)Die Jahresfrist des § 550 S. 2 BGB wurde eingehalten. Diese berechnet sich ab Abschluss des Änderungsvertrages (BGH NJW 1987, 948). Die ordentliche Kündigung konnte daher ab dem 22.04.2016 erklärt werden. Die Kündigungsfrist lief gem. § 580a Abs. 2 BGB am 31.03.2017 ab. Randnummer 33
6. ee)Der Verzicht auf die vorzeitige Kündigung unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform in § 22 des Mietvertrags vom 13.08.2012 steht der ordentlichen Kündigung nicht entgegen. Wegen des Vorrangs der Individualabrede, § 305b BGB, wurde das Schriftformerfordernis des § 22 des Mietvertrags vom 13.08.2012 insgesamt aufgehoben. Die nach §§ 133, 157 BGB zu erfolgende Auslegung der mietvertraglichen Klausel gibt für eine Trennbarkeit des Kündigungsverzichts unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform in dem Sinne, dass der Verzicht losgelöst von dem Schriftformerfordernis gelten soll, nichts her. Randnummer 34
7. b)Die Klägerin hat die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung an die O.´s B. N... UG (haftungsbeschränkt) zulässigerweise mit Nichtwissen bestritten. Eine Beweisaufnahme hierzu war jedoch nicht erforderlich, da auch bei Zugrundelegung des Vortrags der Klägerin das Mietverhältnis wirksam beendet wurde. So hat bereits der Voreigentümer M. mit Schreiben vom 2.5.2016 (Anlage K 3) die fristlose Kündigung wegen einer nicht vertragsgemäßen Nutzung erklärt, nachdem er den Beklagten mit Schreiben vom 5.4.2016 (Anlage K 2) wegen der Nutzung des Mietobjekts als Burgerrestaurant abgemahnt hat. Diese fristlose Kündigung vom 2.5.2016 ist gem. § 543 Abs. 1 BGB wirksam, da die Nutzung als Burgerrestaurant angesichts des im Mietvertrag vereinbarten Mietzwecks des Betriebs eine Croqueladens eine nicht vertragsgemäße Nutzung darstellt. Insoweit kann auf die obigen Ausführungen unter Ziffer I 1
8. cc)verwiesen werden. Nach § 2.3 des Mietvertrags bedurfte eine Änderung oder Ausweitung des Sortiments der schriftlichen Genehmigung des Vermieters, die nach dem Vortrag der Klägerin nicht vorlag. Hierbei handelt es sich auch um eine Vertragsverletzung, die dazu führt, dass dem Voreigentümer zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden konnte. Dem Voreigentümer war es auch nicht deswegen verwehrt, sich wegen des Verbots des missbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) auf das Fehlen der Erlaubnis zu berufen, weil er nach dem Mietvertrag zur Erteilung der Erlaubnis zum Betrieb eines Burgerladens verpflichtet gewesen wäre. Wie bereits oben dargelegt stellt sich der Betrieb eines Burgerladens im Vergleich zu einem Croqueladen oder einer anderen Snackbar aufgrund der wesentlich erhöhten Geruchs- und Geräuschentwicklung als wesentlich belastender für die Umgebung dar, so dass der Voreigentümer nicht verpflichtet war, eine entsprechende Erlaubnis zu erteilen. Randnummer 35 2. Auch der Antrag zu 2.) ist begründet. Dem Kläger steht ein Anspruch gegen den Beklagten auf Auskunft über den im Untermietverhältnis ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage erzielten Untermietzinses aus § 242 BGB i.V.m. §§ 292, 546 Abs. 1, 987 I, 99 Abs. 3 BGB zu. Randnummer 36
9. a)Aufgrund der nach eigenem Vortrag des Beklagten zwischen ihm und der O. UG (haftungsbeschränkt) geschlossenen Vereinbarung ist der Beklagte unschwer in der Lage, die zur Beseitigung der beim Kläger vorhandenen Ungewissheit über die Höhe des Untermietzinses erforderlichen Auskünfte zu erteilen (vgl. BGH, Urteil vom 9.11.2011, Az. XII ZR 136/09, Rz. 20, juris). Die Auskunft ist für die Bezifferung des Leistungsantrags nach § 254 ZPO zur Durchsetzung des dem Vermieter gegen den Hauptmieter zustehenden Anspruchs auf Auskehr des Untermietzinses nach Rechtshängigkeit erforderlich. Randnummer 37
10. b)Da der Kläger die Stufenklage nur im Hinblick auf den seit Rechtshängigkeit erhaltenen oder zu leisteten Untermietzins verfolgt, kommt es auch hier wegen der jedenfalls gegebenen ordentlichen Kündigung zum 31.03.2017 nicht auf die Wirksamkeit außerordentlich und fristloser Kündigungserklärungen an. Die Auskunft dient der Bezifferung des dem Vermieter zustehenden Leistungsanspruchs aus §§ 292, 546 Abs. 1, 987 I, 99 Abs. 3 BGB. Nach § 292 BGB bestimmt sich dann, wenn der Schuldner einen bestimmten Gegenstand herauszugeben hat, von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an der Anspruch des Gläubigers auf Herausgabe von Nutzungen nach den Vorschriften, die für das Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Besitzer von dem Eintritt der Rechtshängigkeit des Eigentumsanspruchs an gelten. Ein derartiger Herausgabeanspruch kann auch der vertragliche Rückgabeanspruch eines Mietobjekts sein (BGH, Urteil vom 12.8.2009, Az. XII ZR 76/08, Rz. 22, juris). Durch Klageerhebung und -zustellung in diesem Verfahren stehen dem Kläger analog § 187 BGB ein Anspruch auf Herausgabe der von dem Beklagten seit dem 24.02.2017 etwa gezogener Nutzungen nach §§ 292 Abs. 2, 546 Abs. 1, 987 Abs. 1 BGB zu. Zu diesen Nutzungen gehören auch mittelbare Sachfrüchte, §§ 100, 99 Abs. 3 BGB. Hierunter fallen Untermietzinsen, die der Beklagte durch die Untervermietung der herauszugebenden Mieträume tatsächlich erzielt hat (BGH, Urteil vom 12.8.2009, Az. XII ZR 76/08, Rz. 25, juris). Zwar fällt der Gewinn dann nicht unter die herauszugebenden Nutzungen – und kann entsprechend auch nicht Gegenstand eines vorbereitenden Auskunftsanspruchs sein – wenn der Erlös nicht aus der herauszugebenden Sache erzielt worden ist, sondern ausschließlich auf der besonderen Leistung und Fähigkeit des Schuldners beruht (so etwa bei eigenen Investitionen des Schuldners, BGH, Urteil vom 12.5.1978, Az. VI ZR 67/77, Rz. 19, juris). Dies erscheint hier angesichts der Überlassung der Räumlichkeiten samt der vom Beklagten vorgenommen Einbauten wie der Küche an die O.’s Burger No. 3 UG (haftungsbeschränkt) nicht von vornherein ausgeschlossen. Mangels entsprechenden Beklagtenvortrags war dies jedoch unberücksichtigt zu lassen. Randnummer 38
11. c)Schließlich hat der Kläger die zur Bezifferung eines Leistungsanspruchs notwendigen Informationen noch nicht erhalten, weswegen der Auskunftsanspruch nicht erfüllt ist. Der substantiierte Vortrag des Beklagten beschränkt sich insoweit auf die vertraglichen Vereinbarungen mit dem vorherigen Untermieter, der S. GmbH. Die Vereinbarung mit der O. UG (haftungsbeschränkt) hat der Beklagte nicht vorgelegt. Die Höhe des dem Beklagten durch die O. UG (haftungsbeschränkt) gezahlten, etwa abweichenden Untermietzins lässt sich hieraus nicht ableiten, zumal es auch zu Untermietzinserhöhungen gekommen sein kann. II. Randnummer 39 Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht hinsichtlich des Antrags zu 1. auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO; hinsichtlich des Antrags zu 2. beruht sie auf § 709 ZPO.