AG Hamburg-Blankenese 539 C 21/18 Urteil Wohnungseigentum: Wirksamkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses über die Gesamtjahresabrechnung; Beschlussk

Wohnungseigentum: Wirksamkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses über die Gesamtjahresabrechnung; Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für die materielle Berechtigung von Ausgaben und Einnahmen der Gesamtabrechnung; nachträgliche Korrektur eines fehlerhaften Beschlusses; Rechtsschutzinteresse für Beschlussanfechtung bei Fortgeltung eines fehlerhaften Wirtschaftsplans Leitsatz

1. Der Beschluss über die Gesamtjahresabrechnung (… Jahr) entspricht noch ordnungsmäßiger Verwaltung, obwohl die Beschlussfassung mit dem Wortlaut „Die Hausgeldabrechnung für das Jahr … wird genehmigt“ Einiges an Bestimmtheit vermissen lässt. (Rn.41)
2. Die Wohnungseigentümer können und wollen nicht beschließen, dass die Zusammenstellung des Verwalters in der Gesamtabrechnung nur materiell berechtigte Ausgaben und Einnahmen enthält. (Rn.46)
3. Selbst die Bestandskraft eines Beschlusses über die Jahresabrechnung schließt es nicht aus, Fehler nachträglich zu korrigieren, etwa durch Zweitbeschluss im Folgejahr (Niedenführ in FS Riecke, 2019, S. 321 ff <325 oben>). (Rn.47)
4. Das Rechtsschutzinteresse für eine Beschlussanfechtung fehlt, wenn beim Wegfall des Wirtschaftsplanes für 2018 der bestandskräftig beschlossene Wirtschaftsplan für 2017 mit demselben falschen Verteilerschlüssel nach der Gemeinschaftsordnung fortgelten würde. (Rn.73) Tenor
5. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.07.2018 zu TOP 2 lautend „Die Hausgeldabrechnung für das Jahr 2017 wird genehmigt.“ wird hinsichtlich der Einzelabrechnungen für ungültig erklärt.
6. Die Beschlüsse zu TOP 2 lautend „Dem Verwaltungsbeirat wird Entlastung erteilt.“ und „Dem Verwalter, Firma M, wird Entlastung erteilt.“ werden für ungültig erklärt.
7. Der – eventuelle – Beschluss zu TOP 3.1 der Eigentümerversammlung vom 17.10.2018 ist nichtig.
8. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
9. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung wegen der Gerichtskosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Randnummer 2 Die Beigeladene (Verwalterin) lud zur Eigentümerversammlung auf den 12.07.
10. Randnummer 3 Ausweislich des Protokolls wurden dort u. a. zu TOP 2 vom Verwalter die Hausgeldabrechnung des Vorjahres 201 6 <gemeint wohl 2017> erläutert und anschließend die Hausgeldabrechnung 2017 genehmigt. Randnummer 4 Außerdem wurden Beirat und Verwalterin Entlastung erteilt. Randnummer 5 Zu TOP 3.
11. soll – die Klägerin bestreitet dies – folgender Beschluss gefasst worden sein: Randnummer 6 „Die Gemeinschaft beschließt, die Balkone durch Herrn M und Fa. W überprüfen zu lassen. Der Zugang erfolgt über einen Gerüstturm; auf Nachfrage von Herrn C (Verwalter) erklärte sich Frau K (jetzige Klägerin) dazu bereit, den Zugang zu gewähren. Frau K ist rechtzeitig mindestens zwei Wochen vor Beginn der Arbeiten über den Termin zu informieren. Es wird für die zu erwartenden Defekte und Reparaturen ein Kostenrahmen von 10.000,00 € beschlossen. Die Kosten werden aus der Rücklage entnommen. Herr M soll außerdem alle Balkone der Wohnanlage überprüfen und eine Rückmeldung geben, welche Maßnahmen hier notwendig werden. Außerdem sollen weitere Angebote über den Fassadenanstrich eingeholt werden.“ Randnummer 7 Zu TOP 5 wurde rückwirkend auf den 01.01.2018 der Wirtschaftsplan 2018 beschlossen mit dem Zusatz „Bis zur Genehmigung eines neuen Wirtschaftsplanes behält der Wirtschaftsplan 2018 seine Gültigkeit. Das Hausgeld ist jeweils im Voraus, spätestens am
12. Werktag eines Monats zur Zahlung fällig.“ Randnummer 8 In § 12 der Teilungserklärung vom 19.04.1978 (Anlage K4, Bl. 13 ff. d. A.) heißt es: Randnummer 9 „.... Über den Wirtschaftsplan beschließt die Eigentümergemeinschaft mit Stimmenmehrheit. Er bleibt solange verbindlich wie nicht der Verwalter für ein neues Rechnungsjahr der Gemeinschaft einen abweichenden Plan zur Beschlussfassung vorgelegt hat.“ Randnummer 10 Auf Seite 19 der Teilungserklärung sind die einzelnen auf die Miteigentumsanteile entfallenden Quadratmeter mit insgesamt 978 qm aufgeführt. Hiervon entfallen 96 qm auf die Staffelgeschosswohnung der Klägerin. Randnummer 11 In der Hausgeldabrechnung 2017 (Anlage K2, Bl. 8 d. A.) werden der Klägerin 100,06 qm Wohnfläche von insgesamt 945,84 qm zugeschrieben. Randnummer 12 Auf demselben Verteilerschlüssel beruht auch der Wirtschaftsplan 2018 (Anlage K3, Bl. 11 d. A.). Randnummer 13 Binnen zwei Monaten ab Beschlussfassung hat die Klägerin unter anderem vorgetragen: Randnummer 14 Unter der Rubrik „nicht umlagefähige Kosten“ seien Kosten für „Reparatur/Instandhaltung“ in Höhe von 7.289,16 €, für „Malerarbeiten Fassade“ Kosten in Höhe von 9.520,00 € sowie sonstige Kosten in Höhe von 5.400,02 € aufgeführt und anteilig auf die Klägerin umgelegt. Für die Klägerin sei unklar, wofür genau diese Kosten angefallen seien und ob entsprechende Beschlüsse der WEG für die Ausführung der Arbeiten überhaupt vorgelegen haben. Randnummer 15 Trotz Aufforderung sei es der Klägerin nicht gelungen, mit der Verwalterin vorab Fragen zur Jahresabrechnung 2017 abzuklären. Randnummer 16 Auch eine Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen sei der Klägerin nicht gewährt worden. Randnummer 17 Zum Einsichtsrecht u.a. verweist die Klägerin auf LG Itzehoe ZMR 2014, 144: „Aus § 269 BGB folgt, dass das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben ist. Verweist der Verwalter einen Miteigentümer an einen anderen Ort der Einsichtnahme, wird das Recht auf Belegeinsicht verletzt. Ein Beschluss über die generelle Fortgeltung eines beschlossenen Wirtschaftsplans bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig“. Randnummer 18 Zu TOP 3.1 sei es lediglich zu einem Meinungsaustausch gekommen. Eine Zutrittsgewährung zur Ausführung der Sanierungsarbeiten habe die Klägerin abgelehnt, nicht jedoch den Zutritt zur erneuten Besichtigung des Balkons wegen Durchfeuchtungsschäden. Randnummer 19 Das Protokoll zu TOP 3.1 sei unrichtig. Insbesondere habe es weder eine Abstimmung z. B. durch Handzeichen - wie bei anderen Beschlüssen - gegeben, noch sei vom Versammlungsleiter/Verwalter ein Beschlussergebnis verkündet worden. Randnummer 20 Der Verwalter habe auf der Versammlung sogar erklärt, dass er ohne Beschluss dies selbst entscheiden könne. Randnummer 21 Im protokollierten Beschluss sei ein Kostenrahmen von 10.000,00 € angesetzt gegen den klägerseits erhebliche Bedenken bestünden. Entsprechende Angebote, aus denen dieser Kostenrahmen entnommen werden könne, hätten weder vor noch in der Versammlung vom 12.07.2018 vorgelegen. Randnummer 22 Es sei schon fraglich, ob überhaupt ein Defekt bzw. Durchfeuchtungserscheinungen vorlägen. Randnummer 23 Zur erneuten Besichtigung des Balkons sein auch die Stellung eines teuren Gerüstturmes nicht erforderlich. Randnummer 24 Die vom Verwalter behauptete Notmaßnahme sei hier nicht gegeben. Randnummer 25 Zu TOP 5 (Wirtschaftsplan 2018) hätte die Klägerin sich enthalten. Insoweit sei das Protokoll falsch. Randnummer 26 Hinsichtlich der Einzelabrechnungen 2017 im Wirtschaftsplan 2018 sei in dem Beschluss von einer falschen Wohnfläche ausgegangen worden. Laut Teilungserklärung habe die Sondereigentumseinheit der Klägerin (Nr. 11) lediglich 96 qm und nicht 100,06 qm. Randnummer 27 Die Klägerin hatte ursprünglich beantragt, Randnummer 28 festzustellen, dass in der Eigentümerversammlung vom 12.07.2018 zu TOP 5 kein einstimmiger, sondern ein mehrheitlicher Beschluss gefasst wurde (Antrag 4 aus dem Schriftsatz vom 31.08.2018). Diesen Antrag verfolgt die Klägerin nicht mehr. Randnummer 29 Die Klägerin beantragte nunmehr, Randnummer 30
13. die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 12.07.2018 zu TOP 2 (Genehmigung Gesamthausgeldabrechnung 2017 und der daraus resultierenden Einzelabrechnungen 2017, Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirats) sowie zu TOP 5 (Genehmigung des Gesamtwirtschaftsplanes 2018 und der daraus resultierenden Einzelwirtschaftspläne 2018) für ungültig zu erklären, Randnummer 31
14. festzustellen, dass in der Versammlung vom 12.07.2018 zu TOP 3.1 kein (wirksamer) Beschluss gefasst wurde; hilfsweise dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.07.2018 zu TOP 3.1 für ungültig erklärt werde. Randnummer 32 Die Beklagten beantragen, Randnummer 33 die Klage abzuweisen. Randnummer 34 Die Beklagten tragen unter anderem vor: Randnummer 35 Die Wohnfläche der klägerischen Sondereigentumseinheit betrage 100,06 qm. Die Angaben in der Teilungserklärung seien lediglich eine planerische Größe der noch herzustellenden Wohnung. Randnummer 36 § 10 Abs. 1 der Teilungserklärung (TE) beziehe sich auf das Verhältnis der tatsächlichen Wohnflächen zur Gesamtwohnfläche. Randnummer 37 Im Übrigen habe schon der Vorverwalter nach dem Verteilerschlüssel 100,06 von 945,84 qm abgerechnet. Randnummer 38 Auch die Berechnung der Wohnfläche im Schriftsatz der Klägervertreterin vom 08.10.2018 (Bl. 75 d. A.), wonach die Wohnung gemessen nach einzelnen Räumen lediglich eine Wohnfläche von 77,32 qm habe, sei unzutreffend. Randnummer 39 Den Verwalter habe keine Verpflichtung getroffen, innerhalb der Anfechtungsfrist die Niederschrift der Eigentümerversammlung der Kläger zuzusenden. Bei Interesse hätte ein Blick in die Beschluss-Sammlung genügt, um festzustellen, dass auch zu TOP 3.1 der protokollierte Beschluss gefasst worden sei. Randnummer 40 Zu Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe
15. Randnummer 41 Der Beschluss über die Gesamt jahresabrechnung 2017 entspricht noch ordnungsmäßiger Verwaltung, obwohl die Beschlussfassung mit dem Wortlaut „Die Hausgeldabrechnung für das Jahr 2017 wird genehmigt.“ Einiges an Bestimmtheit vermissen lässt. Jedoch kann er hinsichtlich der Gesamtabrechnung letztlich im Wege der Auslegung auf die Anlage K2 bezogen werden. In diesem Zusammenhang hat das LG München I (ZMR 2010, 583) entschieden: Bestimmtheit ist insbesondere von Nöten, wenn beim Beschließen der Jahresabrechnung noch Änderungen erfolgten. Randnummer 42 Das ist vorliegend offenbar nicht der Fall gewesen. Jedenfalls trägt keine Partei dies vor. Randnummer 43 Der Beschluss über die Gesamtabrechnung ist auch nicht etwa deshalb für ungültig zu erklären, weil er möglicherweise Ausgaben enthält, die nicht auf Beschlüssen der Eigentümerversammlung beruhen oder auf zu hohe Zahlungen des Verwalters zurückgehen. Randnummer 44 Zum Charakter der Gesamtjahresabrechnung als reiner Einnahmen- und Ausgabenrechnungen vgl. jüngst Niedenführ in FS Riecke, 2019, Seite 321 ff <323>. Randnummer 45 Eine Gesamtabrechnung muss nach dem von der Rechtsprechung gebilligten System auch die unberechtigten Ausgaben enthalten. Insoweit ist der Einwand der Klägerin gegenüber den Ausgaben unter „nicht umlagefähige Kosten“ unerheblich. Randnummer 46 Die Wohnungseigentümer können und wollen nicht beschließen, dass die Zusammenstellung des Verwalters in der Gesamtabrechnung nur materiell berechtigte Ausgaben und Einnahmen enthält. Randnummer 47 Selbst die Bestandskraft eines Beschlusses über die Jahresabrechnung schließt es nicht aus, Fehler nachträglich zu korrigieren, etwa durch Zweitbeschluss im Folgejahr (Niedenführ in FS Riecke, 2019, Seite 321 ff <325 oben>).
16. Randnummer 48 Der Beschluss über die/alle Einzel abrechnungen 2017 kann isoliert für ungültig erklärt werden. Auch eine Teilanfechtung wäre entgegen Jennißen (Die Verwalterabrechnung nach dem WEG,
17. Aufl. Rn. 530) möglich gewesen. Randnummer 49 Der Beschluss über die Einzelabrechnungen – die der Klägerin ist in Anlage K2 enthalten – weist mehrere Mängel auf. Zum einen ist aus der Beschlussfassung nicht erkennbar, ob hier Ist- oder Soll-Zahlungen berücksichtigt sind und ob hier der Abrechnungssaldo aller Einzelabrechnungen beschlossen werden sollte oder die Abrechnungsspitze. Randnummer 50 Der Beschluss über die Einzelabrechnungen kann nur einen Anspruch der Gemeinschaft in Höhe des Betrages begründen, der die Wohngeldvorauszahlungen (Soll) übersteigt (sogenannte Abrechnungsspitze). Randnummer 51 Die Jahresabrechnung dient nämlich nicht der Ermittlung des eigentlichen Beitragsanspruchs, sondern nur der Anpassung der laufend zu erbringenden Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten (Niedenführ in FS Riecke, 2019, Seite 321 ff <325 unten>). Randnummer 52 Die Jahreseinzelabrechnungen enthalten jedenfalls hinsichtlich der Größe der Wohnung/des Sondereigentums der Klägerin einen unzutreffenden Verteilerschlüssel. Randnummer 53 Dass dieser über ein Jahrzehnt hinaus so praktiziert wurden, macht den Verteilerschlüssel nicht korrekt. Den Wohnungseigentümern hat vielmehr – so der Regelfall – das Bewusstsein gefehlt, durch die Beschlussfassung über frühere Jahresabrechnungen den Verteilerschlüssel neu festzulegen. Auch die vorgelegte Abrechnung aus dem Jahr 2002 hätte dies nicht bewirken können, da damals § 16 Abs. 3 WEG in der ab 01.07.2007 geltenden Fassung noch gar nicht eine entsprechende Änderung des Kostenverteilerschlüssels ermöglicht hätte. Randnummer 54 Näherliegend ist es, bei den Quadratmetern auf Seite 7a und Seite 19 der Teilungserklärung zurückzugreifen (Bl. 21/32 d. A.), wonach auf die klägerische Wohnung/das Sondereigentum Nr. 11 nur 96/978stel entfallen, was rund 9,82 % entspricht. Die tatsächliche Abrechnung mit 100,06/945, 84stel entspricht dagegen dem höheren Wert von 10,58 %. Randnummer 55 Wenn es in § 10 der Teilungserklärung zur Lasten- und Kostenregelung heißt, dass diese „sich nach dem Verhältnis der Wohnflächen des Sondereigentums richtet“, so spricht dies gegen die tatsächliche Wohnfläche und für die in der Teilungserklärung zweifach erwähnten Quadratmeterzahlen der jeweiligen Sondereigentume. Anderenfalls müsste die gesamte Anlage neu aufgemessen werden. Insoweit gilt die objektiv normative Auslegung, das heißt, es kommt nicht darauf an, was sich Wohnungseigentümer, Aufteiler oder Notar beim Abfassen der Teilungserklärung gedacht haben, sondern welche Auslegung nach Grundbuchgrundsätzen am naheliegendsten ist. Das Gericht kann auch nicht korrigierend in den Beschluss eingreifen. Vielmehr wird die Gemeinschaft - möglicherweise schon nach dem WEMoG (Regierungsentwurf vom 24.3.2020) - neu über die Abrechnungs spitze als alleinigen Beschlussgegenstand durch Zweitbeschluss zu befinden haben. Im Hinblick auf die allein relevante Abrechnungsspitze – auch schon nach heutigem Recht – kommt eine teilweise Aufrechterhaltung des Beschlusses über alle Einzelabrechnungen nicht in Betracht. Die Änderung der Einzelabrechnung der Klägerin hat zwingend Auswirkungen auch auf die übrigen Einzelabrechnungen. Randnummer 56 Die Ungültigerklärung dieses Beschlussteils (Einzelabrechnungen) hat – entgegen AG Reutlingen ZMR 2016