LG Hamburg 7. Zivilkammer 307 S 69/19 Urteil Öffentlich geförderter Wohnraum in Hamburg: Verstoß gegen das Kopplungsverbot durch Vermietung eines Pkw-

Öffentlich geförderter Wohnraum in Hamburg: Verstoß gegen das Kopplungsverbot durch Vermietung eines Pkw-Außenstellplatzes; Sittenwidrigkeit der Stellplatzmiete Leitsatz 1. Die mietvertragliche Regelung über die zusätzliche Anmietung eines Außenstellplatzes (offener Stellplatz) bei öffentlich gefördertem Wohnraum verstößt nicht gegen das Kopplungsverbot nach dem § 10 Abs. 6 Satz 2 HambWoBindG; anderes gilt für geschlossene Stellplätze ( LG Hamburg, Urteil vom 1. Juli 2016 - 307 S 86/15 , ZMR 2017, 645 ff.). (Rn.15) 2. Wenn gutachterlich keine ortsübliche Stellplatzmiete von unter 50 % der verlangten Miete nachgewiesen wurde, scheidet ein Verstoß gegen § 138 BGB aus (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 25. September 2020 - 307 S 34/17 ). (Rn.17) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Blankenese, 16. Oktober 2019, 531 C 284/17 Tenor 1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 16.10.2019, Az. 531 C 284/17, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: „1. Der Rechtsstreit ist in Höhe von 577,48 € übereinstimmend für erledigt erklärt. 2. Es wird festgestellt, dass im Rechtsverhältnis der Parteien bis zum 31.12.2028 (Ablauf der Bindungsfrist gemäß Abschnitt XII der Förderanlage vom 24.1.2012) von einer 76,26 qm großen Wohnfläche für die von den Klägern angemietete Wohnung im Hause H.weg..., ... H., 2 OG links, auszugehen ist und diese Fläche für die Berechnungen der Miete, Mieterhöhungen sowie Abrechnungen der Betriebskosten mit Ausnahme der Heizkosten maßgeblich ist. 3. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1131,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit 1.12.2013 zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.“ 2. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger als Gesamtschuldner 83 % und der Beklagte 17 % zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 88 % und der Beklagte zu 12 %. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist nach Maßgabe der Ziffer 1 ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 9.871,80 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger haben von dem Beklagten eine Wohnung belegen im 2. Obergeschoss links des Mehrfamilienhauses H.weg... in... H. mit Mietvertrag vom 04.11.2013 (Anlage K 1, Bl. 8 ff. d.A.) angemietet. Dieser Mietvertrag enthält unter § 1 Ziffer 1 folgende Regelung über die Anmietung eines Pkw-Außenstellplatzes: Randnummer 2 Zur Benutzung als Wohnung werden […] vermietet: […] sowie einem PKW Parkplatz mit der Nummer 9. Wohnung und Stellplatz bilden ein einheitliches Mietverhältnis.“ Randnummer 3 Die Parteien streiten, soweit in der Berufungsinstanz noch von Interesse, nur noch darüber, ob die Kläger im Hinblick darauf, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um öffentlich geförderten Wohnraum handelt, Miete auch für den Stellplatz zu zahlen haben. Randnummer 4 Erstinstanzlich hat das Amtsgericht den Beklagten unter Feststellung einer übereinstimmenden Teilerledigung sowie Abweisung der weiter geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten wie folgt verurteilt, wobei sich lediglich der nachstehend wiedergegebene Tenor zu 3 und zu 4 zu dem hier noch interessierenden Stellplatz verhalten: Randnummer 5 1. Der Rechtsstreit ist in Höhe von Euro 577,48 übereinstimmend für erledigt erklärt. 2. Es wird festgestellt, dass im Rechtsverhältnis der Parteien bis zum 31.12.2028 (Ablauf der Bindungsfrist gemäß Abschnitt XII der Förderanlage vom 24.1.2012) von einer 76,26 qm großen Wohnfläche für die von den Klägern angemietete Wohnung im Hause H.weg..., ... H., 2 OG links, ausgehend ist und diese Fläche für die Berechnungen der Miete, Mieterhöhungen sowie Abrechnungen der Betriebskosten mit Ausnahme der Heizkosten maßgeblich ist. 3. Es wird festgestellt, dass die Kläger aus dem Mietverhältnis nicht verpflichtet sind, neben der jeweiligen Nettokaltmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen für die Wohnung eine weitere Miete für einen Parkplatz zu entrichten. 4. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag von Euro 5.380,80 nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus Euro 3.916,80 seit 8.1.2018, sowie weiteren Euro 1.297,50 seit 19.3.2019 zu zahlen. 5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 6. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1131,-- Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit 1.12.2013 zu zahlen. 7. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner 4 %, der Beklagte 96 %. Randnummer 6 Mit seiner Berufung hat sich der Beklagten ursprünglich gegen die Verurteilungen zu 3, 4 und 6 gewandt (Bl. 235 d.A.). Nachdem der Beklagte die Berufung im Hinblick auf seine Verurteilung zu 6 in der mündlichen Verhandlung vom 14.08.2019 zurückgenommen hat, beantragt er zuletzt, Randnummer 7 das Urteil des Amtsgerichts abzuändern und die Klage insoweit abzuweisen, als er im Tenor zu 3 und 4 verurteilt worden ist. Randnummer 8 Die Kläger beantragen, Randnummer 9 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 10 Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Ergänzend hierzu wird auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Randnummer 11 Die Kammer hat in dem zu dem Aktenzeichen 307 S 34/17 geführten Parallelverfahren Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens über die dortige Behauptung der Mieterseite, für den dort streitgegenständlichen Außenstellplatz sei allenfalls eine Miete in Höhe von ca. 10,00 € bis 20,00 € ortsüblich und angemessen. Die Parteien haben gegen die Verwertung dieses Sachverständigengutachtens in dem hiesigen Verfahren keine Bedenken erhoben. Insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.08.2020 (Bl. 268 d.A.) Bezug genommen. II. Randnummer 12 Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet. Randnummer 13 1. Den Klägern steht im Zusammenhang mit dem angemieteten Stellplatz kein Anspruch auf Rückzahlung der entrichteten Mieten von 5.380,80 € gegen den Beklagten zu. Randnummer 14

1. a)Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann den Klägern der geltend gemachte Anspruch nicht nach § 10 Abs. 7 Satz 1 HmbWoBindG zugesprochen werden. Randnummer 15 Nach dieser Vorschrift ist eine Leistung dann zurückzuerstatten, wenn die zugrundeliegende Vereinbarung nach den Absätzen 1 bis 6 des § 10 HmbWoBindG unwirksam ist. Dies kann mit Blick auf die Anmietung des Stellplatzes indes nicht festgestellt werden, insbesondere verstößt die Anmietung nicht gegen das in § 10 Abs. 6 HmbWoBindG zum Ausdruck kommende Kopplungsverbot. So handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Stellplatz nämlich um einen „offenen Stellplatz“ im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 2 HmbWoBindG , der von dem Kopplungsverbot ausdrücklich ausgenommen ist. Dem Beklagten als Vermieter einer öffentlich geförderten Wohnung stand es demnach frei, gemeinsam mit der Wohnung einen solchen Außenstellplatz zu vermieten. Im Weiteren kommt es nicht darauf, ob das Amtsgericht die Einordnung des Stellplatzes als Außenstellplatz bei Abfassung seines Urteils übersehen oder den Außenstellplatz in Abweichung zu der von der Kammer vertretenen Auffassung als von dem Kopplungsverbot erfasst angesehen hat. Randnummer 16
2. b)Entgegen der von den Klägern bereits erstinstanzlich vertretenen Auffassung stellt sich die Vereinbarung über die Anmietung des Außenstellplatzes auch nicht nach § 138 BGB als unwirksam dar. Die Kammer hat hierzu in ihrem Urteil vom 25.09.2020 in der Sache 307 S 34/17 unter Würdigung des dort eingeholten Sachverständigengutachtens Folgendes ausgeführt: Randnummer 17 […] Gemäß § 138 Abs. 1 BGB ist ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, nichtig, wobei dies nach Abs. 2 dieser Vorschrift insbesondere dann der Fall sein soll bei einem Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Es fehlt jedenfalls an dem gesicherten Nachweis eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung. Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob vorliegend die höchstrichterliche Rechtsprechung zu Wohnraummietverhältnissen oder zu sonstigen Mietverhältnissen heranzuziehen ist, wobei bei letzteren von einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung erst bei einer Übersteigung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 100% auszugehen wäre (vgl. BGH, Beschluss vom 10.01.2008 - V ZR 81/07 - Rdnr. 38, zitiert nach juris). Das von der Kammer in der Berufungsinstanz eingeholte Gutachten des Sachverständigen N. hat die Behauptung der Beklagten, für den streitgegenständlichen Stellplatz sei eine Miete von ca. EUR 10,00 bis EUR 20,00 ortsüblich, nicht bestätigt. Vielmehr kommt der Sachverständige zwar zu dem Ergebnis, es sei zum genannten Wertermittlungsstichtag ab Mietvertragsbeginn 1. Dezember 2013 ein monatlicher Mietzins in Höhe von ca. EUR 40,00 als ortsüblich und angemessen anzusehen, was den vorliegenden Sachverhalt noch in den Bereich des auffälligen Missverhältnisses bringen würde. Bei der Würdigung dieses Sachverständigengutachten durch die Kammer kann indessen nicht unberücksichtigt bleiben, dass der Sachverständige dieses Ergebnis an mehreren Stellen in seinem Gutachten relativiert. So geht er auf Seite 8 des Gutachtens noch von einer „Üblichkeits-Bandbreite von ca. € 20,- bis ca. € 50,-“ aus und verweist auf Stellplätze in „vergleichbaren Ortsbereichen“, für die - bei Vorliegen besonderer Umstände - „Spitzenmieten von € 70 und 90 mtl.“ erzielt werden können. Zudem fällt auf, dass der Sachverständige nur verhältnismäßig wenige Vergleichsobjekte herangezogen hat, die noch dazu über das gesamte Stadtgebiet verteilt sind. Nach alledem vermag die Kammer sich auf der Grundlage dieses Gutachtens keine Überzeugung davon bilden, dass der geforderte Mietzins mit EUR 80,00 in einem auffälligen Missverhältnis zur Überlassung des streitgegenständlichen Außenstellplatzes stand. Entsprechend kann auch nicht von der Ausbeutung einer Zwangslage i.S. des § 138 BGB ausgegangen werden. Das Tatbestandsmerkmal der Ausbeutung erfordert, dass der Wucherer Kenntnis von dem Missverhältnis der beiderseitigen Leistungen hat (vgl. Palandt/ Ellenberger , 79. Aufl. 2020, § 138 BGB Rdnr. 75 m.w.N.). Wenn aber, wie im vorliegenden Fall, selbst ein Sachverständiger nur wenige vergleichbare Objekte findet, die eine ganz erhebliche Spanne der vereinbarten Mieten aufweisen, kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein Vermieter Kenntnis davon hatte, mit einem Mietpreis von EUR 80,00 eine deutlich überhöhte Gegenleistung für einen Stellplatz zu verlangen. Randnummer 18 Die Ausführungen des Sachverständigen N., welche gemäß § 411a ZPO verwertet werden konnten, und ihre eigenen Ausführungen aus dem Parallelverfahren der Kammer macht sich die Kammer auch in dem vorliegenden Verfahren zu eigen; sie sind auch mit Blick darauf, dass das Mietverhältnis auch im vorliegenden Fall zum 01.12.2013 begonnen hat, uneingeschränkt auf den vorliegenden Fall übertragbar. Randnummer 19
3. c)Weiter in Betracht kommende Anspruchsgrundlagen wurden von den Klägern weder dargetan noch sind solche ersichtlich. Randnummer 20 2. Im Hinblick auf die vorstehenden Ausführungen steht den Klägern auch kein Anspruch auf die von dem Amtsgericht gemäß dortigem Tenor zu 3 ausgesprochene Feststellung zu. III. Randnummer 21 Die Kostenentscheidung beruht unter Berücksichtigung der teilweisen Rücknahme der Berufung auf § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.