AG Hamburg-Wandsbek 713 C 181/21 Urteil Auslegung eines Wohnraummietvertrags: Geschuldete Kaltmiete bei Wohnungswechsel § 133 BGB, § 157 BGB, § 535 BG

Auslegung eines Wohnraummietvertrags: Geschuldete Kaltmiete bei Wohnungswechsel Leitsatz Wenn es im Mietvertrag über die ursprüngliche Wohnung heißt „Der vereinbarte Mietzins von < x plus 50,- € > (kalt) wird erst nach Erneuerung des Fensters ... fällig. Bis dahin beträgt die Kaltmiete < x,- € >", so bedeutet die Formulierung beim Wohnungswechsel 4 Jahre später „zu denselben Konditionen", dass nur x,- € Kaltmiete geschuldet werden, wenn nur dieser Betrag in der Vergangenheit mangels Bedingungseintritts gezahlt wurde. Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Beendigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum sowie über Zahlungsansprüche wegen Zahlungsrückständen des Mietzinses und von Nebenkostenvorauszahlungen. Randnummer 2 Der Kläger ist Vermieter des Beklagten auf Grund eines zum 01.07.2016 geschlossenen Mietvertrages über einen „ehemaligen Laden“ „zur Nutzung als Wohnung“ in der […], im Erdgeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, Küche und Duschbad bei einer Wohnfläche von ca. 70 m². Der Mietvertrag (Anlage K1, Bl. 6 ff. der Akte) sieht in § 4 eine Nettokaltmiete von 650 Euro und eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 40 Euro vor. Randnummer 3 In § 26 Nr. 6 des Mietvertrages heißt es: Randnummer 4 „Mietzins: der vereinbarte Mietzins von € 650.- (kalt) wird erst nach Erneuerung des Fensters im vorderen Raum fällig. Bis dahin beträgt die Kaltmiete: € 600,-.“ Randnummer 5 Diese Erneuerung ist nie erfolgt. Die Mietzahlungen erfolgten bis einschließlich Juli 2018 in bar gegen Quittierung durch den Kläger. Ab August 2018 zahlte der Beklagte die Miete per Überweisung im Dauerauftrag. Randnummer 6 Zum 15.04.2020 zog der Beklagte im Einvernehmen mit dem Kläger in eine 65 m² große Wohnung im 4. OG desselben Hauses, da die Nutzung der ursprünglich überlassenen Räume amtlich untersagt wurde. Die Parteien kamen überein, dass der ursprüngliche Mietvertrag über die Wohnung im Erdgeschoss unter denselben Konditionen weiter gelten solle. Der Beklagte zahlte weiterhin eine Gesamtmiete in Höhe von 640 Euro. Der Kläger behauptet, die Parteien hätten den Wechsel der Wohnung im Wege eines Änderungsvertrags mit dem Zusatz „Die Konditionen bleiben gleich“ schriftlich niedergelegt. Randnummer 7 Krankheitsbedingt wurde dem Kläger zwischenzeitlich eine rechtliche Betreuerin bestellt, diese wurde bis zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung wieder aufgehoben. Die Betreuerin mahnte den Beklagten im Schreiben vom 18.11.2020 wegen Ruhestörungen und rechtswidriger Gebrauchsüberlassung ab und drohte mit einer Kündigung, sollte der Zustand sich nicht bessern (Anlage K3, Bl. 21 der Akte). Mit Schreiben vom 16.12.2020 erhielt der Beklagte die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 und die Mitteilung und Aufforderung zur Zahlung einer um 20 Euro erhöhten Nebenkostenvorauszahlung ab dem 01.01.2020 (Anlage K4, Bl. 22 der Akte). Dieser kam der Beklagte nicht nach. Randnummer 8 Mit Anwaltsschreiben vom 02.02.2021 erklärte der Kläger die außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückständen in Höhe von 1.900 Euro (38 x 50 Euro) mit einer Aufforderung zur Räumung bis zum 20.02.2021 und zur Zahlung der Rückstände (Anlage K2, Bl. 18 f. der Akte). Randnummer 9 In der am 10.06.2021 eingegangen Klage auf Räumung und Zahlung sprach der Kläger erneut die außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung, zusätzlich gestützt auf unerlaubte Untervermietung aus. Mit Anwaltsschreiben vom 27.07.2021 erklärte der Kläger die ordentliche Kündigung, gestützt auf behauptete Zahlungsrückstände seit dem 15.04.2020 in Höhe von 915 Euro (Anlage K5, Bl. 58 f. der Akte). Randnummer 10 Der Kläger meint, jedenfalls mit dem Austausch der Wohnung sei die Regelung in § 26 Nr. 6 des Mietvertrags obsolet und ein um 50 Euro höherer Mietzins fällig geworden. Der Kläger behauptet, der Beklagte habe die streitbefangene Wohnung an häufig wechselnde Monteure vermietet. Randnummer 11 Der Kläger beantragt, Randnummer 12 den Beklagten zu verurteilen, die im 4. OG rechts des Hauses […], belegene Wohnung geräumt und besenrein an den Kläger herauszugeben und an ihn 2.220,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 13 Der Beklagte beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen. Randnummer 15 Der Beklagte trägt vor, zwischen den Parteien habe Einigkeit bestanden, dass die tatsächlich zuletzt für das Erdgeschoss gezahlte Miete auch für die Wohnung im Obergeschoss zu zahlen sei. Randnummer 16 Für die Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die zulässige Klage ist unbegründet. Randnummer 18 I. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Räumung der streitbefangenen Wohnung. Eine wirksame Kündigung ist mangels Kündigungsgrunds nicht erfolgt. Randnummer 19 1. Die vom Kläger ausgesprochenen außerordentlichen Kündigungen und die ordentliche Kündigung scheitern, soweit sie auf Zahlungsrückstände gestützt worden sind, an deren Nichtvorliegen. Randnummer 20

1. a)Es kann offen bleiben, ob etwaige Zahlungsrückstände aus einer zuvor vermieteten Wohnung im Rahmen einer Kündigung einer anderen Wohnung als Kündigungsgrund herangeführt werden können. Es kann nämlich keinem Zweifel unterliegen, dass in Ansehung der Wohnung im Erdgeschoss bis zum Wohnungstausch am 15.04.2020 bereits kein Zahlungsrückstand gegeben war. Gemäß § 26 Nr. 6 des Mietvertrages war eine Kaltmiete von nur 600 € vereinbart. Die auflösende Bedingung dieser vereinbarten Minderung trat bis zum Schluss nicht ein. Randnummer 21
2. b)Auch ab dem Zeitpunkt des Wohnungstausches zum 15.04.2020 befand sich der Beklagte nicht im Zahlungsverzug. Auf für die Wohnung im Obergeschoss war ein höherer Mietzins als von 600 Euro netto kalt nicht geschuldet. Randnummer 22 Dies folgt aus der Auslegung der Vereinbarung der Parteien über den Austausch der Wohnungen. Zwischen den Parteien herrscht Einigkeit darüber, dass das neue Mietverhältnis zu gleichbleibenden Konditionen fortgeführt werden sollte. Für die Auslegung der Willenserklärungen der Parteien gem. §§ 133, 157 BGB kommt es maßgeblich auf das Verständnis eines objektiven Dritten bei vernünftiger Beurteilung der ihm bekannten und erkennbaren Umstände an (BeckOK BGB/Wendtland BGB § 157 Rn. 8). Unter Zugrundlegung der Gebote von Treu und Glauben gem. § 242 BGB ist eine Anschauung des Gesamtverhaltens inklusive etwaiger Nebenumstände zu berücksichtigen. Weiterhin gilt das Gebot einer interessengerechten Auslegung (BGH NJW 2011, 3287). Zum Zeitpunkt des Wohnungswechsels bestand das Mietverhältnis bereits seit ca. vier Jahren. Innerhalb dieses Zeitraums zahlte der Beklagte den niedrigeren Mietzins. Nach einem solch erheblichen Zeitraum kann man als redlicher Mieter davon ausgehen, dass dieser Mietzins im weiteren Mietverhältnis Bestand haben soll, es sei denn, der Vermieter macht ausdrücklich etwas anderes geltend. Immerhin hatten die Parteien die Reparatur des Fensters während der gesamten Mietzeit nicht mehr zum Gegenstand gemacht, sondern stillschweigend akzeptiert, dass das Mietverhältnis ohne die Reparatur fortlaufen soll. Hinzu kommt, dass der Wohnungswechsel vom Kläger gefordert wurde und die ausgesprochene oder drohende Nutzungsuntersagung der Ladenfläche im Erdgeschoss zu Wohnzwecken einen erheblichen Mietmangel begründete. Ein objektiver Dritter in der Lage des Mieters würde in Anbetracht der tatsächlichen Übung einen ausdrücklichen Hinweis auf die Änderung des tatsächlich zu zahlenden Mietzinses erwartet haben dürfen, wenn er nicht diejenige Partei war, die an dem bestehenden Mietverhältnis etwas ändern wollte. Dies gilt insbesondere, wenn man die nunmehr um ca. 5 m² kleinere Wohnfläche berücksichtigt, welche das Vertrauen des Mieters auf den niedrigeren Mietzins berechtigterweise verstärkt. Randnummer 23
3. c)Zahlungsverzug mit Betriebskostenvorauszahlungen ist ebenfalls nicht eingetreten. Die Angemessenheit der Heraufsetzung der Vorauszahlung im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB lässt sich nicht nachprüfen. Weder wird vorgetragen, mit welchem Ergebnis die Abrechnung 2019 endete, noch ist ersichtlich, dass der Kläger die Verringerung der Wohnfläche durch den Wohnungstausch in den Blick genommen hätte. Gem. § 556a S. 1 BGB und der vertraglichen Vereinbarung in § 7 des Mietvertrages dient der Anteil der Wohnfläche als Berechnungsmaßstab für die Umlage der Nebenkosten. Es liegt daher auf der Hand, dass die Nebenkosten einer neuen, kleineren Wohnung nicht ohne weiteres auf Basis einer Abrechnung der vorherigen Wohnung errechnet werden können. Da die Nutzung der vorherigen Räume als Wohnraum untersagt wurde, ist auch der damit einhergehende Leerstand zu berücksichtigen. Die auf diese Fläche entfallenden Kosten sind nämlich vom Vermieter zu tragen und beeinflussen die Berechnung der Nebenkosten für die Mieter der anderen Räumlichkeiten in dem Gebäude (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556a, Rn. 34). Randnummer 24 2. Soweit die Kündigung in der Klagschrift auf unzulässige Gebrauchsüberlassung gestützt ist, kann sie ebenfalls keinen Erfolg haben. Randnummer 25 Die Kündigung wird lediglich auf die Überlassung an wechselnde Monteure gestützt. Im Termin ist aber unstreitig geworden, dass eine Untervermietung dem Beklagten gestattet war. Die Überbelegung, die der Kläger im Termin behauptet hat, ist nicht Teil der gemäß §§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 BGB erforderlichen Begründung der Kündigung und daher unbeachtlich. Randnummer 26 II. Dem Kläger stehen entsprechend vorangegangener Ausführungen keine Zahlungsansprüche zu. Randnummer 27 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Randnummer 28 IV. Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Randnummer 29 Beschluss: Randnummer 30 Der Streitwert beträgt 10.020,00 Euro.