Klageschrift mit c/o Anschrift; Mieterhöhungsausschluss bei Staffelmietvertrag Orientierungssatz 1. Für eine Klageschrift ist die Angabe einer ladungsfähigen Anschrift der anwaltlich vertretenen Klage

Bezug genommen. Randnummer 2 Das Amtsgericht Hamburg hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die bislang gezahlte Miete von € 8,44 pro m² nicht geringer als die angemessene Miete sei. Es sei eine erhebliche Unterschreitung des unteren Drittelwertes in dem hier einschlägigen Rasterfeld C/9 des Mietenspiegels 2015 geboten. Die Wohnung verfüge sowohl über Lage- als auch erhebliche Ausstattungsnachteile. Die Lage in der I. Straße sei unterdurchschnittlich, weil es zu Beeinträchtigungen durch den zweimal wöchentlich stattfindenden Wochenmarkt und die oberirdisch verlaufende U-Bahn komme. Der Wohnlagenkennziffer von +3,987 sei nicht zu folgen, weil für dessen Berechnung maßgeblich der in den vergangenen Jahren stark gestiegene Bodenrichtwert herangezogen werde. Es müsse von einer Nähe zur normalen Lage ausgegangen werden, in die dieser Abschnitt der I. Straße auch jahrelang eingruppiert gewesen sei. Mit Blick auf die Ausstattung der Wohnung sei ein sehr deutlicher Abschlag von der angemessenen Miete vorzunehmen, da sich aus dem Übergabeprotokoll ergebe, dass erhebliche Aufwendungen erforderlich gewesen seien, um die Wohnung in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen. Randnummer 3 Gegen dieses Urteil, das der Klägerin am 15.04.2019 zugestellt worden ist (Bl. 361 d. A.), hat sie mit einem am 18.04.2019 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz (Bl. 370 d. A.) Berufung eingelegt und diese mit einem am 17.06.2019 – einem Montag – eingegangenem Schriftsatz (Bl. 387 d. A.) begründet. Randnummer 4 Die Klägerin wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Das Amtsgericht verkenne, dass sämtliche Schlafräume zum ruhig gelegenen O. Kanal gelegen seien, die Wohnung über zwei Balkone verfüge und in einem äußerst repräsentativen, frisch renovierten – mit einem Glasfahrstuhl ausgestatteten – Objekt liege. Der zum O. Kanal gelegene Balkon sei 2014 saniert und von 4,4 m² auf 7,2 m² erweitert worden, ohne dass es zu einer Mehrbelastung der Mieter gekommen sei. Außerdem habe die Klägerin vor Bezug der Wohnung durch die Beklagten DM 149.542,60 in das Objekt investiert; dies sei bei der Bewertung des Mietpreises durch das Amtsgericht nicht berücksichtigt worden. Die Nähe zu U-Bahn und Wochenmarkt stelle keine Beeinträchtigung, sondern eine Bereicherung in Gestalt einer exklusiven Einkaufsmöglichkeit und einer verkehrsgünstigen Lage dar. Das Amtsgericht habe zudem den Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör verletzt, weil weder die Wohnung in Augenschein genommen noch ein Sachverständigengutachten eingeholt worden seien. Randnummer 5 Die Klägerin beantragt, Randnummer 6 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 09.04.2019 – Az. 43b C 488/15 – aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einer Erhöhung der Netto-Miete für die Wohnung im Hause I. Straße... in H., gelegen im IV. OG, bestehend aus 6 ½ Zimmern, von bisher monatlich netto € 1.765,72 auf nunmehr monatlich netto € 2.028,12 mit Wirkung ab dem 04.10.2015 zuzustimmen. Randnummer 7 Die Beklagten beantragen, Randnummer 8 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Die Wohnung sei bei Übergabe überwiegend unrenoviert und in nicht bewohnbarem Zustand gewesen und erst von den Beklagten durch Investitionen in Höhe von € 50.000,- hergerichtet worden. Der Ausbau des Dachgeschosses habe zu Einschränkungen der Wohnqualität geführt. Außerdem könnten die Beklagten nun nicht mehr einen großen Dachboden als Nebenraum nutzen. Als Ersatz stehe lediglich ein deutlich – um die Hälfte – kleinerer und weit von der Wohnung entfernt gelegener Kellerraum zur Verfügung. Es gelte daher § 573b Abs. 4 BGB. Ferner sei im Zuge der Dachgeschossausbauten der Abstellraum zur Herstellung eines Fluchtweges „geöffnet“ worden. Da dieser Raum nun nicht mehr zugestellt werden dürfe, sei eine Verschlechterung der Wohnqualität anzunehmen. Zudem habe der Ausbau des Dachgeschosses dazu geführt, dass der nach hinten gelegen Balkon erst zu einem späteren Zeitpunkt im Tagesverlauf mit Sonne beschienen werde. Auch verfügten die beiden Badezimmer, die ursprünglich mit Glasbausteinen ausgestattet gewesen seien, seit dem Ausbau des Dachgeschosses über gar keine Fenster mehr. Im Duschbad fehle überdies eine Heizung, weshalb die Temperatur in diesem Raum im Winter teilweise nur 15 Grad Celsius betrage. Randnummer 10 Außerdem hätten die Parteien in der Anlage B 5 vereinbart, dass aufgrund der erheblichen Investitionen der Beklagten in das Objekt keine weiteren Mieterhöhungen erfolgen sollten. Dies ergebe sich jedenfalls aus der im Zusammenhang damit erfolgten schriftlichen Kommunikation. Die Beklagten seien hierzu persönlich anzuhören. Auch aus dem Ursprungsmietvertrag ergebe sich, dass – neben den zwei vereinbarten Staffeln – keine weiteren Mieterhöhungen erfolgen sollten. Randnummer 11 Die Wohnungsgröße sei streitig. Auch sei die Klägerin nicht aktivlegitimiert. In der Klage werde sie als „M. Stiftung“ bezeichnet, während sie im Mietvertrag „J. C. und G. M.-Stiftung“ heiße. Stiftungen mit den vorbenannten Bezeichnungen gebe es laut „Google-Recherche“ nicht. Die Beklagten wüssten nicht, wer ihr Vermieter sei. Die Klage sei daher auch unzulässig, weil es an einer hinreichenden Bezeichnung der Klagepartei mangele. Es fehle die Angabe einer Anschrift. II. Randnummer 12 Die gemäß § 511

statthafte Berufung wahrt die gesetzlichen Formen und Fristen der §§ 517, 519, 520

. Sie ist zulässig und führt in der Sache zur Abänderung des angefochtenen Urteils. 1. Randnummer 13 Das Amtsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen. Die Klage der Klägerin gegen die Beklagten auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettomiete von € 1.765,72 auf € 2.028,12 ab dem 04.10.2015 ist zulässig und begründet. Randnummer 14

1. a)Die Klage ist zulässig. Randnummer 15 Zwar hat die Kammer insoweit in dem Beschluss vom 04.05.2020 (= Bl. 519 ff. d. A.) und in der Verfügung vom 11.06.2020 (= Bl. 553 f. d. A.) noch die vorläufige Auffassung vertreten, dass die Klage unzulässig sein dürfte. Insoweit hat die Kammer die Parteien in der mündlichen Verhandlung am 03.07.2020 (= Bl. 573 ff. d. A.) jedoch darauf hingewiesen, dass der auf die zuvor genannten Hinweise erfolgte weitere Vortrag der Klägerin zu einer anderen Beurteilung führen kann. Aufgrund des weiteren klägerischen Vortrags geht die Kammer nunmehr von der Zulässigkeit der Klage aus. Randnummer 16
2. aa)Die Klageschrift vom 23.11.2015 wahrt die formellen Voraussetzungen der §§ 253 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4, 130 Nr. 1

. Danach ist – entgegen dem Wortlaut des § 130 Nr. 1

(„sollen“) – insbesondere die Angabe einer ladungsfähigen Anschrift der anwaltlich vertretenen Klagepartei zwingende Voraussetzung für die Zulässigkeit der Klage, sofern die Angabe ohne Weiteres möglich ist und kein schützenswertes Interesse entgegensteht. Denn durch die Vorenthaltung einer ladungsfähigen Adresse gibt die klagende Partei zu erkennen, dass sie den Prozess aus dem Verborgenen führen will, um sich – rechtsmissbräuchlich – einer möglichen Kostenpflicht zu entziehen (vgl. nur BGH, NJW-RR 2019, 61 Rn. 14, beck-online, BGH, NJW-RR 2004, 1503, beck-online). Der Zweck der Angabe einer ladungsfähigen Anschrift ist bei juristischen Personen erfüllt, wenn die juristische Person durch die angegebene Anschrift eindeutig identifiziert wird und unter dieser Anschrift wirksam Zustellungen an die juristische Person vorgenommen werden können (BGH, NJW-RR 2019, 61 Rn. 18, beck-online). Die von der Rechtsprechung entwickelten, über die ausdrücklich im Gesetz geregelten Zulässigkeitserfordernisse hinausgehenden Anforderungen an die Angabe einer ladungsfähigen Anschrift der klagenden Partei dürfen im Hinblick auf deren Anspruch auf wirkungsvollen Rechtsschutz nicht weiter gehen, als es für die Wahrung der berechtigten Interessen des Gegners und den ordnungsgemäßen Ablauf des Verfahrens erforderlich ist (BGH, a. a. O.). Randnummer 17 Im Rubrum der Klageschrift heißt es hier: Randnummer 18 „M. Stiftung, vertreten durch deren Vorstände Frau S. K., Herrn K. D. K., Frau Rechtsanwältin A. W. sowie Herrn Dr. G.- J. S. c/o L. Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, G. ... ,... in H.“ Randnummer 19 Zwar genügt die Angabe einer bloßen c/o-Anschrift den eingangs genannten Anforderungen an die Benennung einer ladungsfähigen Anschrift grundsätzlich nicht (OLG Frankfurt a. M. Urt. v. 15.5.2014 – 16 U 4/14, BeckRS 2014, 11223, beck-online). Randnummer 20 Im hier zu beurteilenden Einzelfall erfüllt die Angabe der c/o-Anschrift jedoch gleichwohl die Anforderungen der §§ 253 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4, 130 Nr. 1

. Denn die Klägerin verfügt – außer der c/o-Adresse - über keine Anschrift, die sie in der Klageschrift hätte angeben können, weshalb von der Klägerin auch keine weiteren Angaben verlangt werden können. Randnummer 21 Soweit die Beklagten bestreiten, dass die Klägerin über keine weitere Adresse verfügt, ist dies unbeachtlich. Die Klägerin hat mit der Anlage BK 2 (= Bl. 544 d. A.) dargelegt, dass die Klägerin in der H. Stiftungsdatenbank unter der auch in der Klageschrift genannten c/o-Adresse geführt wird. Dass es keine weitere Anschrift der Klägerin gibt, hat sie plausibel mit ihrem Interesse als gemeinnütziger Stiftung begründet, Kosten für eigene Räumlichkeiten zu sparen. Das einfache Bestreiten der Beklagten, dass die Klägerin über „keine weitere Adresse“ verfüge, genügt mit Blick auf die konkreten Darlegungen der Klägerin nicht. Es hätte vielmehr den Beklagten oblegen, konkret dazu vorzutragen, welche weitere Adresse vorhanden sein soll. Soweit die Beklagten darauf verweisen, dass die Klägerin mit Schriftsatz vom 23.08.2018 (= Bl. 153 d. A.) um Änderung des Aktivrubrums gebeten haben, vermag dies kein abweichendes Ergebnis zu begründen. Die Aufnahme der Hausverwaltung als Vertreterin der Klägerin in das Aktivrubrum erlaubt keinesfalls den Schluss, dass die Klägerin insoweit über eine (weitere) ladungsfähige Anschrift verfügt, sondern unterstreicht gerade, dass keine eigene Anschrift vorhanden ist. Letztlich hat der Vorstand der Klägerin, Herr W., in der mündlichen Verhandlung am 03.07.2020 den Sitz der Klägerin mit „schlicht H.“ angegeben (Prot. v. 03.07.2020, S. 2 = Bl. 574 d. A.). Aufgrund dieser glaubhaften Angabe ist das Gericht davon überzeugt, dass es der Klägerin nicht möglich ist, außer einer c/o-Anschrift, in der Klageschrift eine konkrete Adresse anzugeben. Randnummer 22 Da somit feststeht, dass die Klägerin über keine ladungsfähige Anschrift verfügt, kommt es auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob Dr. S. für die Klägerin zum Zeitpunkt der Klageerhebung vertretungsberechtigt war, nicht an. Randnummer 23 Die §§ 253 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4, 130 Nr. 1

verlangen hier auch nicht die Angabe des statutarischen Sitzes der Klägerin. Ein berechtigtes Interesse der Beklagten an dieser Angabe ist nicht anzuerkennen, weil die Beklagten hier keinesfalls von einer ihnen völlig unbekannten Partei in Anspruch genommen werden, sondern von ihrem langjährigen Vermieter. Zu Unrecht rügen die Beklagten insoweit, dass die Identität der Klägerin für sie nicht hinreichend erkennbar sei, weil diese lediglich – abgekürzt – als „M. Stiftung“ bezeichnet werde. Dieser Vortrag ist bereits deshalb unbeachtlich, weil die Beklagten selber mit der Anlage B 5 (= Bl. 51 ff. d. A.) eine – von ihrer eigenen Prozessbevollmächtigten aufgesetzte - vertragliche Vereinbarung mit ihrer als „J. C. und G. M. Stiftung“ bezeichneten Vermieterin geschlossen haben. Die Beklagten selber haben in dem anwaltlichen Anschreiben vom 18.12.2014 (= Bl. 51 d. A.) nicht die im Mietvertrag und im Nachtrag angegebene Bezeichnung der Vermieterin mit „J. C. und G. M. Stiftung“ verwendet, sondern die Kurzform „M. Stiftung“. Warum ihnen dann eine Klage der „M. Stiftung“ auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht die hinreichende Identifizierung der Klägerin ermöglichen soll, erschließt sich nicht. Aus der Anlage BK 3 (= Bl. 545 d. A.) folgt überdies, dass die Klägerin sowohl den (abgekürzten) Namen „M. Stiftung“ als auch den vollständigen Namen „J. C. M. und Ehefrau G. M. Stiftung“ führt. Randnummer 24 Schließlich ist hier nicht zu besorgen, dass die Klägerin „aus dem Verborgenen heraus“ einen Rechtsstreit führt und sich einer etwaigen Kostenpflicht gegenüber den Beklagten entzieht. Denn die Parteien sind durch einen Mietvertrag miteinander verbunden, sodass die Beklagten einen etwaigen Anspruch auf Kostenerstattung in jedem Fall durch Abzug von den laufenden Mietzahlungen zum Ausgleich bringen können. Randnummer 25 bb) Soweit die Beklagten erstmals mit Schriftsatz vom 06.08.2020 gem. § 88 Abs. 1

den Mangel der Vollmacht des klägerischen Prozessbevollmächtigten rügt, sind sie damit gem. § 296a S. 1

präkludiert. Die Rüge hat bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die ein Urteil ergeht, zu erfolgen (MüKoZPO/Toussaint, 6. Aufl. 2020,

§ 88Rn.

5 m. w. N.). Das ist hier nicht der Fall, weil den Beklagten in der mündlichen Verhandlung am 03.07.2020 lediglich nachgelassen wurde, zu dem klägerischen Schriftsatz vom 26.06.2020 weiter vorzutragen. Die erstmalige Rüge der Vollmacht des klägerischen Prozessvertreters in einem Verfahren, das seit 2015 anhängig ist, steht in keinem Zusammenhang mit dem genannten klägerischen Schriftsatz, auf den sich der gewährte Schriftsatznachlass bezog. Aufgrund der Dauer des Verfahrens und unter Berücksichtigung des zivilprozessualen Beschleunigungsgebots war die mündliche Verhandlung auch nicht gem. § 156 Abs. 1

wiederzueröffnen. Randnummer 26 cc) Der Klage ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vom 24.06.2015 (Anlage K 1 = Bl. 5 ff. d. A.) vorausgegangen. Die Sperrfrist von einem Jahr nach der letzten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 S. 2 BGB) ist eingehalten worden, weil die Netto-Kaltmiete der Beklagten seit 2004 unverändert war. Das Mieterhöhungsverlangen wahrt die Textform (§§ 558a Abs. 1, 126b BGB) und ist durch die Bezugnahme auf den Hamburger Mietenspiegel 2013 ausreichend begründet worden. Der Mietenspiegel 2015, welcher den Stand der am 01.04.2015 gezahlten Mieten wiedergibt, ist erst am 25.11.2015 veröffentlicht worden (§ 558a Abs. 4 S. 2 BGB). Randnummer 27 Die am 24.11.2015 bei Gericht eingegangene Klage ist auch innerhalb der Frist des § 558b Abs. 2 BGB erhoben worden. Das Mieterhöhungsverlangen ist den Beklagten am 25.06.2015 per Einschreiben zugestellt worden, sodass die Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB am 25.11.2015 abgelaufen ist. Zwar ist die Zustellung der Klage gem. §§ 261, 253 Abs. 1

erst am 10.12.2015 erfolgt (Bl. 12 d. A.). Die Zustellung wirkt jedoch gem. § 167

auf den Tag des Eingangs der Klage bei Gericht zurück, weil die Zustellung „demnächst“ im Sinne der Vorschrift erfolgt ist. Die Klägerin war nicht verpflichtet, den Kostenvorschuss bereits mit der Klage einzuzahlen. Sie hat dies bereits am 04.12.2015 – und damit weniger als 14 Tage nach Eingang der Klage – getan, weshalb ihr keine Verzögerung vorzuwerfen ist (vgl. (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 558b Rn. 26). Randnummer 28 Wie bereits ausgeführt, bestehen mit Blick auf § 253 Abs. 2

keine Bedenken an der Wahrung der Klagefrist durch eine formell ordnungsgemäße Klageerhebung. Randnummer 29

1. b)Die Klage ist begründet. Randnummer 30 Die Klägerin kann gem. § 558 Abs. 1 BGB die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Nettomiete für die Wohnung in der I. Straße... von € 1.765,72 auf € 2.028,12 mit Wirkung ab dem 04.10.2015 verlangen. Randnummer 31
2. aa)Die Klägerin ist berechtigt, die Zustimmung zur Zahlung einer höheren Miete von den Beklagten zu verlangen, weil sie die Vermieterin der Beklagten ist. Das Gericht hat keinen vernünftigen Zweifel, dass es sich bei der klagenden „M. Stiftung“ um die im Mietvertrag vom 29.11.1999 als Vermieterin genannte „J. C. und G. M.-Stiftung“ handelt. Wie bereits ausgeführt, zeigt auch die Anlage BK 3 (= Bl. 545 d. A.), dass die Klägerin sowohl den (abgekürzten) Namen „M. Stiftung“ als auch den vollständigen Namen „J. C. M. und Ehefrau G. M. Stiftung“ führt. Dass sämtliche Bezeichnungen - sei es mit oder ohne Abkürzung der Vornamen oder unter Weglassen sämtlicher Vornamen – ein und dieselbe Stiftung, nämlich die Klägerin, meinen, liegt auf der Hand und bedarf entgegen der vehement von den Beklagten geäußerten Auffassung keiner weiteren Aufklärung. Insoweit ist auch etwa zu würdigen, dass die Prozessbevollmächtigte der Beklagte in den als Anlage B 6 – B 8 vorgelegten Schreiben an die Klägerin stets selber das Rubrum „S./ M.-Stiftung“ verwendet. In dem Schreiben vom 28.04.2014 (Anlage B 7) heißt es zudem, dass den Beklagten der Stiftungszweck der Stiftung bekannt sei, diese jedoch vorliegend „nur ein regulärer Vermieter“ sei. Randnummer 32 Der Hinweis der Beklagten auf das am 31.01.1984 im Grundbuch des streitgegenständlichen Grundstücks eingetragene Nießbrauchsrecht zugunsten von 7 im Einzelnen genannten Personen, vermag die Berechtigung der Klägerin zur Geltendmachung der Mieterhöhung nicht infrage zu stellen, weil die Klägerin in dem am 29.11.1999 geschlossenen Mietvertrag als Vermieterin benannt ist. Randnummer 33
3. bb)Die Mieterhöhung ist nicht ausgeschlossen. Zu Unrecht meinen die Beklagten, dass sich aus dem Ursprungsmietvertrag ergebe, dass neben den zwei vereinbarten Staffeln keine weitere Mieterhöhung erfolgen solle. In dem Mietvertrag vom 29.11.1999 (Anlage B 1 = Bl. 24 ff. d. A.) haben die Parteien lediglich zwei Mietstaffeln vereinbart, wovon die letzte Staffel ab dem 01.01.2004 gelten sollte. Entsprechend dem Gesetzeswortlaut des § 557a Abs. 2 S. 2 BGB findet sich in dem Mietvertrag der Passus, dass während der Geltung der Staffelmiete keine Mieterhöhung zulässig ist. Dass nach der letzten Staffelmieterhöhung im Jahr 2004 auf unbestimmte Zeit keine Mieterhöhung mehr möglich sein soll, haben die Parteien hingegen keineswegs vereinbart. Auch die bei Mietbeginn von Beklagtenseite vorgetragenen erheblichen Investitionen in das Mietobjekt ergeben aus den Umständen keinen Ausschluss der Mieterhöhung auf unbestimmte Zeit; schon gar nicht über einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren. Randnummer 34 Ein Ausschluss künftiger Mieterhöhungen i. S. d. § 557 Abs. 3 BGB folgt auch nicht aus der Vereinbarung der Parteien vom 19.12.2014 (Anlage B 5 = Bl. 51 ff. d. A.). Ein ausdrücklicher Ausschluss künftiger Mieterhöhungen findet sich in dem Dokument nicht. Ein solcher Ausschluss ergibt sich auch nicht aus den Umständen unter umfassender Auslegung des gesamten Vertrages vom 19.12.2014, einschließlich der außerhalb des Vertrags liegenden Umstände. Die Parteien haben in der getroffenen Vereinbarung geregelt, dass die Beklagten zur Vornahme bestimmter Umbauarbeiten auf eigene Kosten berechtigt sind. Es wurde den Beklagten ihrem Wunsch entsprechend gestattet, die Küche und das angrenzende Schlafzimmer zu „tauschen“, wobei die Beklagten zum Rückbau der Leitungen und Anschlüsse verpflichtet blieben, falls die Klägerin dies bei Auszug der Beklagten verlangen sollte. Die neue Küche bleibt Eigentum der Beklagten und kann dementsprechend bei Auszug mitgenommen werden. Überdies vereinbarten die Parteien, dass die Beklagten das Gäste-Bad und das Badezimmer umbauen, wobei teilweise Fliesen verkleidet werden und teilweise neue Fliesen verlegt werden sollten. Insoweit haben die Parteien vereinbart, dass bei Auszug kein Rückbau erfolgt, die Klägerin jedoch für die Instandsetzung/Instandhaltung verantwortlich ist. Explizit heißt es unter Ziffer 5., dass sämtliche Baumaßnahmen auf Kosten der Mieter ausgeführt werden. Randnummer 35 Bei umfassender Würdigung dieser Vereinbarung lässt sich kein Wille der Klägerin erkennen, zukünftig auf Mieterhöhungen zu verzichten. Die mit den Umbaumaßnahmen verbundenen nicht unerheblichen Investitionen erfolgten ausschließlich auf Wunsch der Beklagten und in deren Interesse. Da die Parteien auch unter Ziffer 2. des anwaltlichen Vergleichs explizit eine Regelung zur Erstattung von in der Vergangenheit geleisteten Mietzahlungen an die Beklagten getroffen haben, wäre zu erwarten gewesen, dass eine Regelung für einen möglichen Verzicht auf Mieterhöhungen in der Zukunft auch ausdrücklich vereinbart worden wäre. Die bloß einseitige – für die Klägerin nicht erkennbare - Erwartung der Beklagten, es werde in Zukunft zu keiner Erhöhung der Miete kommen, genügt nicht für die Annahme eines konkludenten Ausschlusses zukünftiger Mieterhöhungen. Daher waren die Beklagten hierzu auch nicht persönlich anzuhören. Randnummer 36 Etwas Anderes folgt auch nicht aus den vorangegangenen anwaltlichen Schreiben der Beklagten, die als Anlagen B 6 – B 8 (= Bl. 55 ff. d. A.) vorgelegt werden sowie der näheren Erläuterung des Verhandlungsverlaufs durch Schriftsatz der Beklagten vom 04.02.2019 (Bl. 328 ff. d. A.). Hieraus ergibt sich, dass die Klägerin den Beklagten im Januar 2014 den Dachboden gekündet und Baumaßnahmen angekündigt hat. Überdies hat die Beklagte mit Schreiben vom 13.12.2013 eine Mieterhöhung geltend gemacht, welcher die Beklagten entgegengetreten sind. Insbesondere mit anwaltlichem Schreiben vom 03.09.2014 (Anlage B 8 = Bl. 65 d. A.) haben die Beklagten ihre Forderungen formuliert. Sie haben eine Minderung infolge des Baustellenlärms für die Monate April bis Dezember nach divergierenden Quoten gefordert, wobei sich insgesamt eine Summe von € 6.930,30 ergab. Überdies forderten sie eine pauschale Beteiligung der Klägerin an den von den Beklagten auszuführenden Umbaumaßnahmen in Höhe von € 20.000,-. In diesem Zusammenhang heißt es ausdrücklich, dass diese Maßnahmen „bei einem eventuellen zukünftigen Mieterhöhungsbegehren unberücksichtigt bleiben“ würden (Bl. 69 d. A.). Dies verdeutlicht jedoch, dass keinesfalls der Verzicht auf zukünftige Mieterhöhungen Gegenstand der Verhandlungen war. Auch zeigt die Tatsache, dass die Parteien sich letztlich auf eine Minderung für die Monate April bis Dezember 2014 in Höhe von insgesamt € 15.225,- geeinigt haben, dass darin auch eine kostenmäßige Beteiligung der Klägerin an den Umbaumaßnahmen der Beklagten enthalten sein sollte. Vor diesem Hintergrund erscheint die Annahme fernliegend, dass die Parteien stillschweigend einen Verzicht auf künftige Mieterhöhungen vereinbart haben, auch wenn die Klägerin angesichts der im Jahr 2014 geführten Vergleichsverhandlungen auf die gerichtliche Durchsetzung ihrer im Dezember 2013 eingeforderten Zustimmung zur Mieterhöhung zunächst verzichtet haben mag. Randnummer 37
4. cc)Der Mietzins ist seit 15 Monaten unverändert (§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB), da die letzte Mieterhöhung im Jahr 2004 erfolgt ist. Er soll sich nach dem Zustimmungsverlangen auch nicht um mehr als 15 % erhöhen, sodass die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gewahrt wird. Randnummer 38
5. dd)Die verlangte Miete von € 2.028,12 übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht (§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gem. § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Randnummer 39 Das Berufungsgericht schätzt die ortsübliche Vergleichsmiete in Ausübung seines eigenen Ermessens (vgl. BGH, NJW 2011, 1947, beck-online) innerhalb der im qualifizierten Hamburger Mietenspiegel von 2015 im Rasterfeld C/9 vorgegebenen Spanne, welche einen Unterwert von € 8,08, einen Mittelwert von € 10,03 und einen Oberwert von € 12,55 ausweist, gem. § 287

auf mindestens € 9,69 pro m². Dies rechtfertigt den geltend gemachten monatlichen Mietzins von € 2.028,12 bei einer Wohnungsgröße von 209,3 m². Dass die Wohnungsgröße – entgegen dem Berufungsvorbringen der Beklagten – unstreitig ist, folgt gem. § 314 S. 1

aus dem Tatbestand des angegriffenen Urteils des Amtsgerichts. Tatbestandsberichtigung ist insoweit nicht beantragt worden. Auch die Einordnung des streitgegenständlichen Hauses in die Baualtersklasse „bis 31.12.1918“ steht nach dem Tatbestand des angegriffenen Urteils als unstreitig fest. Randnummer 40 Das Gericht geht hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung von dem – durch die erstinstanzliche Anhörung der Beklagten zu 1) gestützten - Vortrag der Beklagten aus, wonach sich die Wohnung bei Übergabe in dem im Übergabeprotokoll (Anlage B 2 = Bl. 35 d. A.) dokumentierten Zustand befand. Insbesondere legt die Kammer den Vortrag der Beklagten zugrunde, dass die Wände unverputzt waren, Fußleisten teilweise nicht vorhanden waren und sich in der Küche weder Herd noch Spüle befanden. Ein etwaiges Unterschreiten der Wohlfühltemperatur im Bad wäre ggfs. als Mangel zu bewerten, nicht jedoch im Rahmen des § 558 BGB zu berücksichtigen. Die Bäder weisen keine Fenster auf, sodass insoweit kein Merkmal einer besseren Ausstattung vorliegt. Die eingeschränkte Nutzbarkeit der Abstellkammer infolge des Einbaus einer frei zu haltenden Fluchttür bewertet die Kammer angesichts der Gesamtwohnfläche von über 209 m² nicht als spürbare Beeinträchtigung, zumal die Klägerin die Kammer mit Einbauschränken versehen hat, um Stauraum zu schaffen. Das Vorhandensein von zwei Balkonen begründet hingegen eine überdurchschnittliche Ausstattung. Randnummer 41 Überdies hat die Kammer den Vortrag der Beklagten zugrunde gelegt, wonach ihnen der Dachboden im Geschoss über ihrer Wohnung gekündigt und durch einen um die Hälfte kleineren Kellerraum ersetzt wurde. Die nunmehr gegebene weitere Entfernung zu dem Kellerraum fällt indes nicht wesentlich ins Gewicht, weil im Haus ein Aufzug vorhanden ist. Ferner wurde gesehen, dass die Beklagten nach dem Ausbau des

1. Obergeschosses nicht mehr (teilweise) in der Endetage wohnen. Dass der Trittschallschutz mangelhaft ist, wurde von den Beklagten bereits nicht hinreichend substantiiert behauptet und wäre im Übrigen für die Bewertung der ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Relevanz. Randnummer 42 Der Eingangsbereich/Flur des Hauses ist als überdurchschnittlich zu bewerten, wie sich den vorgelegten Fotos entnehmen lässt (Bl. 143 ff. d. A.). Das Vorhandensein eines Aufzugs ist Merkmal einer besseren Ausstattung, weil das Gebäude nicht mehr als 5 Geschosse aufweist (vgl. Ziff. 6.3.
2. Nr. 8 Mietenspiegel 2015). Randnummer 43 Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Wohnlage in der I. Straße... in nunmehr ständiger Rechtsprechung der nach dem Geschäftsverteilungsplan des Landgerichts Hamburg allein für diese Straße zuständigen Zivilkammer 11, auch innerhalb der guten Wohnlage, als leicht überdurchschnittlichen zu bewerten. Insbesondere die zentrale Lage und die gute Anbindung mit dem öffentlichen Nahverkehr sind hier hervorzuheben. Die Wohnung liegt etwa in der Mitte zwischen den Haltestellen E. Baum und H. Brücke. Auch die Möglichkeiten der Versorgung mit den Dingen des täglichen Bedarfs sind überdurchschnittlich. Die I. Straße ist den Mitgliedern der Kammer persönlich bekannt. Sie stellt innerhalb von Hamburg eine sehr beliebte Wohnstraße dar. Randnummer 44 Negativ zu berücksichtigen sind insoweit jedoch die deutlichen Immissionen der U-Bahn, die tagsüber regelmäßig im 5-Minuten-Takt verkehrt, und die teilweise deutlich eingeschränkten Parkmöglichkeiten. Unterhalb der Trasse der U-Bahn findet dienstags und freitags von 8:30 Uhr bis 14:00 Uhr der I. Markt statt, mit entsprechend früherem Aufbau und späterem Abbau. In dieser Zeit stehen die Parkplätze unterhalb der Trasse der U-Bahn nicht für eine Nutzung zur Verfügung.
3. Randnummer 45 Entgegen dem klägerischen Antrag waren die Beklagten jedoch nicht als Gesamtschuldner zur Zustimmung zur Mieterhöhung zu verurteilen. Die Zustimmungserklärung ist nicht teilbar i. S. d. § 420 BGB. Insoweit handelt es sich um eine zulässige Auslegung des Klageantrags, die mit Blick auf § 308

keinen Bedenken begegnet und auch nicht zu einer (anteiligen) Pflicht der Klägerin zur Kostentragung führt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus,

1. Aufl. 2019, BGB § 558b Rn. 63 a. E.).
2. Randnummer 46 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1

. Randnummer 47 Auch wenn die Fiktion der Abgabe der Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 894

erst mit Rechtskraft eintritt, war das Urteil nach den allgemeinen Regeln gem. §§ 708 Nr. 10, 711

für vorläufig vollstreckbar zu erklären (vgl. MüKoZPO/Gruber, 5. Aufl. 2016 Rn. 13,

§ 894Rn.

13). Randnummer 48 Die Revision war gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1

– beschränkt auf die Frage der Zulässigkeit der Klage – zuzulassen. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision zur Fortbildung des Rechts sind gegeben, wenn der Einzelfall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen des materiellen oder formellen Rechts aufzustellen oder Gesetzeslücken auszufüllen. Hierzu besteht nur dann Anlass, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder jedenfalls verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe („Leitentscheidung“) ganz oder teilweise fehlt (BeckOK

/Kessal-Wulf, 37. Ed. 1.7.2020 Rn. 23,

§ 543Rn.

23 m. w. N.). Soweit ersichtlich fehlt es bislang an einer Leitentscheidung hinsichtlich der verallgemeinerungsfähigen Frage, ob die §§ 253 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4, 130 Nr. 1

für eine zulässige Klageerhebung durch eine juristische Person unter einer c/o-Adresse zumindest die Angabe ihres statutarischen Sitzes erfordern. Randnummer 49 Die Zulassung der Revision kann auf die Frage der Zulässigkeit der Klage beschränkt werden, über die gem. § 280

vorab durch Zwischenurteil entschieden werden kann (vgl. nur BGH, NJW 2018, 1880 Rn. 23, beck-online m. w. N.). Die Kammer sieht insoweit – wie bereits ausgeführt - höchstrichterlichen Klärungsbedarf (nur) beschränkt auf die Frage der Zulässigkeit der Klage gem. § 253 Abs. 2

. Auch die Frage, ob die Ausschlussfrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB durch die Erhebung einer Klage mit c/o-Anschrift der Klägerin gewahrt wurde, betrifft die Frage der Zulässigkeit der Klage (BeckOK MietR/Theesfeld, 20. Ed. 1.5.2020, BGB § 558b Rn. 43 m. w. N.), sodass keine Gefahr eines Widerspruchs zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs besteht. Randnummer 50 Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus § 41 Abs. 5 GKG.