LG Hamburg 18. Zivilkammer 318 S 80/21 Urteil WEG: Kostentragung im Falle mehrerer Untergemeinschaften § 10 Abs 6 WoEigG vom 26. März 2007, § 16 Abs 2

WEG: Kostentragung im Falle mehrerer Untergemeinschaften Leitsatz Sieht die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung (GO) einer aus mehreren Baukörpern bestehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine umfassende verwaltungsmäßige Trennung der einzelnen Baukörper in selbstständige nicht rechtsfähige Untergemeinschaften vor und bestimmt diese GO, dass getrennte Rücklagen gebildet werden sowie getrennte Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufgestellt werden sollen (während nur die restlichen Kosten nach Miteigentumsanteilen auf alle Sondereigentümer zu verteilen sind), so ist § 16 Abs. 2 WEG wirksam abbedungen. Die Sonderregelung der GO gilt auch für die nach Vergemeinschaftung entstandenen Rechtsverfolgungskosten der GdWE. Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Altona, 2. November 2021, 303b C 15/20 Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 02.11.2021, Az. 303b C 15/20, wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagten tragen die Kosten der Berufung. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf € 7.358,90 festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft F. H. S. Platz H.. Sie streiten über die Gültigkeit der auf der Eigentümerversammlung vom 28.09.2020 zu TOP 2 (Kostenumlage auf alle MEA) und TOP 4c (Genehmigung Jahres Gesamt- und Einzelabrechnungen) gefassten Beschlüsse. Randnummer 2 Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO). Randnummer 3 Das Amtsgericht hat die angefochtenen Beschlüsse in Bezug auf die Einzelpositionen „Gerichtskosten Fassade Feuchteschäden“ und „Kosten bezüglich der Öffnung der Fassade wegen Feuchteschäden (Haus 10)“ für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, die von den Klägern vorgenommene Beschränkung auf bestimmte Rechnungsposten sei zulässig. Der Beschluss zu TOP 4c entspreche insoweit nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Umlage der streitgegenständlichen Kosten auf sämtliche Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft widerspreche den Regelungen in § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung. Danach seien sämtliche (Verwaltungs-)Kosten - auch solche im Zusammenhang mit anfänglichen Baumängeln - auf die Mitglieder der jeweiligen Wirtschaftseinheit umzulegen, wenn eine Zuordnung möglich sei. Eine solche Regel sei im Zweifel umfassend gemeint, soweit Kosten den Wirtschaftseinheiten eindeutig zugeordnet werden könnten. Dies sei hier der Fall, denn bei getrennten Baukörpern bestehe insoweit kein Zweifel. Auch die Gesamtschau der Regelungen in § 5 Abs. 1 und 2 der Gemeinschaftsordnung zeige, dass eine möglichst weitreichende - auch kostenmäßige - Trennung der Wirtschaftseinheiten gewollt sei. Im Rahmen des Vergemeinschaftungsbeschlusses über die Durchführung des Beweisverfahrens sei auch keine ausdrückliche anderweitige Regelung über die Kostenverteilung getroffen worden, es gelte daher die in der Teilungserklärung getroffene Kostenregelung. Durch die Vergemeinschaftung sei auch nicht etwa die Angelegenheit einer Wirtschaftseinheit zur Angelegenheit der (Gesamt-)Gemeinschaft gemacht worden. Das Ansichziehen von Ansprüchen betreffe das Außenverhältnis. Etwas Anderes ergebe sich auch nicht aus dem Urteil des BGH vom 26.06.2020. Ein Gleichlauf von Beschlusskompetenz und Kostentragung bestehe nur insoweit, als keine Kostenverteilung zu Lasten Dritter, die nicht an der Entscheidung beteiligt gewesen seien, beschlossen werden könne. Diese Erwägungen gälten sprechend für den zu TOP 2b gefassten Beschluss. Randnummer 4 Gegen dieses ihren Prozessbevollmächtigten am 03.11.2021 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit einem am 03.12.2021 über beA eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 03.02.2022 mit einem an diesem Tag über beA bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet haben. Randnummer 5 Sie tragen vor, maßgeblich sei, dass es vorliegend nicht um Sanierungskosten, sondern um Rechtsverfolgungskosten aus einem Verfahren der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Dritte gehe. Derartige Kosten seien gemäß § 16 Abs. 2 WEG a.F. grundsätzlich auf alle umzulegen, wenn § 16 Abs. 2 WEG a.F. nicht wirksam abbedungen oder modifiziert worden sei. An einer solchen Modifikation hinsichtlich der streitgegenständlichen Rechtsverfolgungskosten fehle es. Die Regelung in § 5 Ziff. 2 und 3 der Teilungserklärung (Kosten und Lasten einer Wirtschaftseinheit) greife nicht, weil es sich nicht um Kosten handele, die nur einer Wirtschaftseinheit zuzuordnen seien. Kosten eines Rechtsstreits des Verbandes könnten nicht Kosten einer einzelnen Wirtschaftseinheit sein. Dafür spreche auch, dass an der Beschlussfassung - ordnungsgemäß - alle Eigentümer mitgewirkt hätten. Randnummer 6 Sie beantragen, Randnummer 7 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 02.11.2021, Az. 303b C 15/20, abzuändern und die Klage abzuweisen. Randnummer 8 Die Kläger beantragen, Randnummer 9 die Berufung zurückzuweisen Randnummer 10 Sie tragen vor, der Vergemeinschaftungsbeschluss betreffe nur das Außenverhältnis. Maßgeblich sei, dass die Kläger hier aufgrund ihrer Treuepflicht zur Mitwirkung verpflichtet gewesen seien, um das Gemeinschaftseigentum letztlich in einen mangelfreien Zustand zu versetzen. Dies habe mit der Verteilung der dadurch entstehenden Kosten im Innenverhältnis nichts zu tun. Im Übrigen bestehe ein weiterer Anfechtungsgrund, denn es hätte für jede Einheit eine eigene Wohngeldabrechnung erstellt werden müssen, was nicht geschehen sei. Randnummer 11 Wegen des sonstigen Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. 1. Randnummer 12 Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. 2. Randnummer 13 In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg. Zutreffend hat das Amtsgericht die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt. Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Beschlüsse im Widerspruch zu den maßgeblichen Regelungen der zwischen den Parteien geltenden Teilungserklärung stehen und mithin nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die streitgegenständlichen Kostenpositionen betreffen allein die Mitglieder der Wirtschaftseinheit II. Hierzu im Einzelnen: Randnummer 14

1. a)Es handelt sich um eine große Wohnungseigentümergemeinschaft mit 4 Gebäudekomplexen, die gemäß § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung jeweils einzelne Wirtschaftseinheiten (WE) bilden, die soweit wie möglich getrennt und unabhängig voneinander behandelt werden sollen. Laut Vorbemerkung (Seite 4 der Teilungserklärung) gibt es die Wirtschaftseinheit I (Altbau), II (Neubaublock), III (Altbebauung) und IV (Tiefgarage). Auf diese baulichen Gegebenheiten ist die Teilungserklärung zugeschnitten. Gemäß § 5 Ziffer 2 der Teilungserklärung tragen die jeweiligen Wohnungs- und Teileigentümer jeder der 4 Wirtschaftseinheiten die Kosten und Lasten, wie wenn sie eine eigene und getrennte Eigentümergemeinschaft wären. Es sollen rechnerisch getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet, Wirtschaftspläne aufgestellt und Jahresabrechnung erstellt werden. (Nur) die restlichen, nicht auf eine Wirtschaftseinheit verteilbaren Kosten und Lasten tragen danach alle Miteigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen. Randnummer 15 Diesen Regelungen ist zu entnehmen, dass – was zulässig ist - eine weitestgehende, auch kostenmäßige Trennung der einzelnen Wirtschaftseinheiten bezweckt ist. Dies wird in Bezug auf die Kostentragung und Finanzierung auch daraus ersichtlich, dass getrennte Wirtschaftspläne, Instandhaltungsrücklagen und Jahresabrechnungen vorgesehen sind. Ferner dürfen Maßnahmen, die einzelne Wirtschaftseinheiten betreffen, die im Außenverhältnis jedoch mangels Rechtsfähigkeit von Untergemeinschaften nur durch die Gesamtgemeinschaft vorgenommen werden können - z.B. die Erteilung von Aufträgen durch den Verwalter – erst dann umgesetzt werden, wenn die Finanzierung durch die betreffende Wirtschaftseinheit, gesichert ist. Eine Ausnahme für bestimmte Kosten ist in § 5 der Teilungserklärung nicht vorgesehen. Allein die Regelungen in §§ 13 und 14 der Teilungserklärung (Zahlungspflichten des Eigentümers, Kosten des Heizbetriebes) enthalten in Bezug auf bestimmte, hier nicht einschlägige konkrete Kostenpositionen im Einzelnen detailliert geregelte Verteilungsschlüssel. Aus diesem Grund kommt es auch nicht darauf an, dass es sich bei den streitgegenständlichen Kostenpositionen (noch) nicht um Sanierungskosten handelt, sondern um Rechtsverfolgungskosten im Zusammenhang mit der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum. Randnummer 16 Soweit die Beklagten geltend machen, Rechtsverfolgungskosten aus einem Verfahren des Verbandes gegen Dritte seien gemäß § 16 Abs. 2 WEG a.F. grundsätzlich auf alle Eigentümer umzulegen, ändert dies nichts, weil - was auch die Beklagten nicht in Abrede nehmen - diese Regelung abbedungen werden kann. Dies ist aufgrund der Bestimmungen in § 5 der Teilungserklärung der Fall. Die angefochtenen Beschlüsse, die eine Umlage auf alle Wohnungs- und Teileigentümer vorsehen, widersprechen dem, denn die streitgegenständlichen Kostenpositionen betreffen allein Mängel an der Wirtschaftseinheit II (Neubaublock Haus 10). Soweit die Beklagten einwenden, Kosten eines vom Verband geführten Rechtsstreits seien nicht einer einzelnen Wirtschaftseinheit zuzuordnen, greift auch dies nicht durch. Dass im Außenverhältnis der Rechtsstreit vom Verband geführt werden muss und dieser im Außenverhältnis Kostenschuldner ist, betrifft nicht das hier streitgegenständliche Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Auch die Teilungserklärung trennt hinsichtlich der Kostentragung Außen- und Innenverhältnis. So regelt § 5 Ziff. 4 der Teilungserklärung ausdrücklich, dass von den Wohnungs- und Teileigentümern einer Wirtschaftseinheit beschlossene Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen vom Verwalter (im Außenverhältnis durch Beauftragung von Unternehmen) erst dann umgesetzt werden dürfen, wenn die Finanzierung durch die betreffende Wirtschaftseinheit gesichert ist. Randnummer 17 Auch der Umstand, dass hier in Bezug auf das Vorgehen gegen den Bauträger ein Vergemeinschaftungsbeschluss gefasst wurde, um ein einheitliches Vorgehen nach außen zu ermöglichen, ändert daher im Ergebnis nichts. Dies bedeutet nicht zwangsläufig, dass aus diesem Grund im Innenverhältnis von einer Angelegenheit der Gesamtgemeinschaft mit entsprechender Kostentragung auszugehen ist. Da die maßgeblichen Beschlüsse keine Regelungen zur Kostentragung enthalten, kommt es für die Verteilung auf die Regelung in § 5 der Teilungserklärung an. Randnummer 18 Schließlich steht auch der Gesichtspunkt, dass es sich möglicherweise um Kosten ordnungsgemäßer Erstherstellung handelt, nicht entgegen. Auch für solche Kostenpositionen ist es nach der Rechtsprechung des BGH bei entsprechenden Regelungen in der Teilungserklärung nicht ausgeschlossen, diese einzelnen Wohnungseigentümern aufzuerlegen (BGH, Urteil vom 26.06.2020 - V ZR 199/19 Rn. 11, zitiert nach juris). Randnummer 19 Auch der Umstand, dass alle Wohnungs- und Teileigentümer an der Beschlussfassung über die Vergemeinschaftung mitgewirkt haben, ändert nichts. Es kann dahinstehen, ob dies zu Recht geschehen ist oder ob nur die Eigentümer der Untergemeinschaft II stimmberechtigt gewesen wären. Dies wäre allenfalls ein Anfechtungs-, nicht jedoch ein Nichtigkeitsgrund gewesen. Die entsprechenden Beschlüsse sind jedoch bestandskräftig geworden.
2. b)Randnummer 20 Ob die angefochtenen Beschlüsse auch deshalb für ungültig zu erklären waren, weil für jede Einheit eine eigene Wohngeldabrechnung hätte erstellt werden müssen, kann dahinstehen, zumal die Kläger diesen Anfechtungsgrund nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist geltend gemacht haben. 3. Randnummer 21 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Randnummer 22 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10 Satz 1, 711, 713 ZPO zu entnehmen Randnummer 23 Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat. Auch die Fortbildung des Rechts Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert keine Entscheidung des Revisionsgerichts. Randnummer 24 Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren ist gemäß § 49a Abs. 1 GKG a.F. erfolgt und entspricht der amtsgerichtlichen Streitwertfestsetzung, gegen die sich die Parteien nicht gewendet haben.