vertrag ein Rechtsgrund für den Besitz an den Räumlichkeiten folgt, erscheint fraglich. (Rn.31) 3. Bei
liegen eines Mietvorvertrages steht einer Partei ein Rücktrittsrecht aus § 242 BGB zu, wenn infolge des Verhaltens der Gegenpartei die Vertrauensgrundlage erschüttert wird. (Rn.33) 4. Treten Umstände ein, bei deren
liegen die Parteien eines Mietvertrages zur Kündigung berechtigt wären, dann haben die Parteien des
vertrags ein Rücktrittsrecht. (Rn.34) Verfahrensgang nachgehend Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg
läufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin
der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
gesehene Kita-Betreiberin, die PMP P. M. P. GmbH, sich überraschend aus dem Projekt zurückgezogen hatte, entstand der Plan, dass Frau Dr. Z., die mit dem
standsmitglied der Klägerin, Herrn A. L. befreundet war, selbst im W. Damm... einen Kita-Betrieb eröffnen könnte. Hintergrund war, dass Frau Dr. Z. neben ihrer Tätigkeit als Architektin seit dem 1. August 2012 unter dem Namen „M. H.“ bereits einen Tagespflegeperson-Zusammenschluss unter der Anschrift K. Moor..., ... H., betrieb, der als GbR organisiert war und Kinderbetreuung anbot. Randnummer 4 Zur Umsetzung dieses Planes bereitete Frau Dr. Z. ab Beginn des Jahres 2018 die Gründung mehrerer Gesellschaften, nämlich der M. M. H. GmbH, der M. H. GmbH & Co. KG und der M. H. W. Damm GmbH & Co. KG, sowie einen Antrag auf Bewilligung einer Zuwendung für ein Investitionsvorhaben aus dem „Investitionsprogramm Kinderbetreuungsfinanzierung“ gem. Richtlinie der BASFI zum Ausbau von Kindertageseinrichtungen 2017 - 2020“
, um auf diese Weise Fördermittel der Sozialbehörde für den Umbau der Flächen zu erhalten. Der Erhalt dieser Fördergelder und deren Zurverfügungstellung durch den zukünftigen Kita-Betreiber war von entscheidender Bedeutung für die Klägerin, da in ihrer Baukostenkalkulation durch den Wegfall einer von der zunächst
gesehenen Kita-Betreiberin zugesagten Baukostenbeteiligung in Höhe von 150.000,00 Euro eine entsprechende Finanzierungslücke entstanden war. Als Antragsteller bzw. Kita-Träger gab Frau Dr. Z. in ihrem Antrag vom
standsmitglied der Klägerin, Herrn L., und bat diesen um die Übersendung der (auf den
läufiger Mietvertrag“ überschriebene Vereinbarung (Anl. K6) über die Vermietung „einer Fläche im Haus W. Damm... ... H., bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Flure, Garderoben, Bad/WCs, mit einer Grundfläche von 278 qm und anteiligen Neben- und Verkehrsflächen von ca. 125 qm zzgl. Dachterrasse, Schuppen im Außenraum und Außenfläche zum Zwecke der Nutzung als Kindertagesstätte“. Als Mieter war in diesem „
läufigen Mietvertrag“ die M. H. GmbH & Co. KG, vertreten durch Prof. Dr. S. Z., K. Moor..., ... H., aufgeführt. Nach § 3 des „
läufigen Mietvertrages“ sollte der monatliche Mietzins inklusive Nebenkosten 2.644,00 Euro betragen. Nach § 5 sollte das Mietverhältnis
aussichtlich am 1. August 2019 beginnen und auf 10 Jahre (mit einer Verlängerungsoption des Mieters um weitere 10 Jahre) laufen. Anstelle einer Mietsicherheit sollte der Mieter gem. § 6 verpflichtet sein, bei Beginn des Mietverhältnisses Genossenschaftsanteile der Klägerin in Höhe von 13.750,00 Euro zu erwerben. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Anlage K6 Bezug genommen. Diesen „
läufigen Mietvertrag“ reichte Frau Dr. Z. sodann als Anlage zum Förderantrag bei der BASFI in H. ein. Randnummer 6 Nach § 4 der Satzung der Klägerin besteht deren
stand aus zwei Mitgliedern und benötigt für derartige Geschäfte die Zustimmung des Aufsichtsrates. Randnummer 7 Am
übergehend Ersatzflächen gesucht, dann aber mit der bauausführenden S. GmbH Verhandlungen über die Nutzung einer Interimsfläche innerhalb der Baustelle aufgenommen. Diese führten letztlich dazu, dass zwischen der S. GmbH und der Klägerin (vgl. Anl. K7) einerseits sowie zwischen der Klägerin und der Beklagten (vgl. Anl. K8) andererseits Nutzungsvereinbarungen über die Nutzung einer Interimsfläche von ca. 200 qm im Erdgeschoss des Gebäudes W. Damm
standsmitglied der Klägerin, Herr L., der Beklagten den Entwurf eines Mietvertrages zwischen der Klägerin und der Beklagten über Gewerbemieträume auf dem Grundstück W. Damm... zum Betrieb einer Kindertagesstätte (Anl. K11). Mietobjekt sollte eine - in den beigefügten Grundrissen rot gekennzeichnete - „Fläche (ca. 278 qm Grundfläche) bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Flur, Bad/WCs, sowie anteiligen Nebenflächen (ca. 125 qm Grundfläche) zzgl. Dachterrasse, Schuppen im Außenbereich und Außenfläche“ sein. Die monatliche Gesamtmiete sollte 4.067,02 Euro betragen (§ 3). Gemäß § 21 sollte die Beklagte als Mieterin verpflichtet sein, den durch die spezifische Nutzung als Kita erforderlichen Innenausbau in Höhe von 200.000,00 Euro sowie die Herrichtung des Außenbereichs in Höhe von weiteren 216.000,00 Euro auf eigene Kosten, auf eigene Rechnung und eigenes Risiko ausführen zu lassen. Eine Unterzeichnung dieses Vertragsentwurfes erfolgte nicht; gleichwohl zog die Beklagte am
stand der Klägerin unterzeichneten Mietvertrag (Anl. K13), der eine monatliche Gesamtmiete von 4.208,71 Euro (141,69 Euro mehr als im Entwurf Anl. K11) und eine Verpflichtung der Beklagten zum Innenausbau in Höhe von 200.000,00 Euro auf eigene Kosten und eigene Rechnung enthielt. Zusätzlich war in § 21 geregelt, dass die Beklagte in Form der Anpassung des Mietzinses an einer eventuellen, durch gemeinsame Verhandlungen mit der S. GmbH erreichten Reduzierung der Investitionskosten der Klägerin beteiligt werden sollte. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Anlage K13 Bezug genommen. Randnummer 14 Auch dieser Mietvertrag wurde von der Beklagten nicht unterzeichnet. Am 26. Mai 2020 teilte Frau Dr. Z. dem
standsmitglied der Klägerin, Herrn L., statt dessen per E-Mail mit, dass sie nunmehr den Anwalt ihres Vertrauens mit der Schlussprüfung des Vertrages beauftragt habe. Am 27. Mai 2020 übersandte sie zur
bereitung eines für den darauffolgenden Tag
gesehenen erneuten Treffens eine ca. anderthalb-seitige, mit „Diskussionspunkte Untermietvertrag“ überschriebene Aufstellung (Anl. K14). Darin stellte Frau Dr. Z. für die Beklagte plötzlich u.a. die bisher
gesehene Zuordnung von Gemeinschaftsflächen in Frage, lehnte die mietvertragliche Übernahme einer Investitionsverpflichtung in Bezug auf den Innenausbau sowie den Erwerb von Genossenschaftsanteile (als Kaution) vollständig ab und verlangte eine geänderte Berechnung der Grundmiete, eine Anpassung der Haftungsbegrenzungen, die Zurverfügungstellung weiterer Flächen (z.B. als Stellplatz für Kinderwagen) sowie den Abschluss einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen S. GmbH, Klägerin und Beklagter hinsichtlich eines etwaigen noch zu vereinbarenden Ausbaukostenzuschusses von 150.000,00 Euro, der von ihr nun direkt an die S. GmbH zu zahlen sein sollte. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Anlage K14 Bezug genommen. Randnummer 15 Zur Unterzeichnung eines Mietvertrages zwischen den Parteien kam es auch in der Folgezeit letztlich nicht. Mit anwaltlichem Schreiben vom
vertrag liege mit der Beklagten nicht
. In der Vereinbarung vom 21. März 2018 sei nicht die Beklagte, sondern die M. H. GmbH & Co. KG als Mieterin aufgeführt. Das
standsmitglied Herr L. habe - wie Frau Dr. Z. gewusst habe - allein keinen verbindlichen Vertrag abschließen können. Im Übrigen hätten die Parteien sich zum damaligen Zeitpunkt nicht untereinander binden, sondern lediglich die Absicht eines Vertragsschlusses gegenüber einem Dritten (nämlich der Sozialbehörde im Rahmen des Förderantrags) nachweisen wollen. Selbst wenn ein Besitzverhältnis mit der Beklagten konstruiert würde, sei dieses durch ordentliche bzw. außerordentliche Kündigung seitens der Klägerin wirksam beendet worden. Randnummer 17 Die Klägerin beantragt, Randnummer 18
vertrag (“
läufiger Mietvertrag“, Anl. K6) geschlossen worden sei, der in Ermangelung eines Folgevertrages bislang auch nicht beendet worden sei. Folge des
vertrages sei ein Kontrahierungszwang. Die Klägerin verstoße gegen Treu und Glauben, wenn sie sich nunmehr weigere, den endverhandelten Mietvertrag mit der Beklagten abzuschließen. Auch sei auf Veranlassung der Klägerin der Abruf der Fördermittel für die Kita erfolgt, so dass der Vertrag nicht rückabgewickelt werden könne. Randnummer 23 Hinsichtlich des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 24 Die zulässige Klage hat in der Sache Erfolg. Randnummer 25 Die Klägerin kann von der Beklagten die Herausgabe der im Antrag bezeichneten Mietflächen verlangen. Randnummer 26 Zwar steht der Klägerin mangels Bestehen eines Mietverhältnisses zwischen den Parteien, welches beendet worden sein könnte, kein Anspruch auf Rückgabe der Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB zu. Auch kann die Klägerin, da sie nicht Eigentümerin des Grundstücks ist, ihr Herausgabeverlangen nicht auf § 985 BGB stützen. Randnummer 27 Die Klägerin hat jedoch gegen die Beklagte einen Herausgabeanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1
15), zumal die Parteien während dieser Zeit vergeblich darum bemüht waren, sich auf den Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages zu einigen. Selbst wenn man jedoch einen konkludent und auf unbestimmte Zeit zustande gekommenen Mietvertrag annehmen wollte, wäre dieser jedenfalls durch die ordentliche Kündigung der Klägerin mit Schreiben vom 8. Juni 2020 gemäß §§ 542 Abs. 1, 580a Abs. 2 BGB wirksam zum 31. Dezember 2020 beendet worden. Randnummer 31 Schließlich vermag die Beklagte einen rechtlichen Grund für den Besitz an den Räumlichkeiten auch nicht aus dem „
läufigen Mietvertrag“ vom 21. März 2018 (Anl. K6) herzuleiten. Aus dieser Vereinbarung, die als Mietvorvertrag betrachtet werden muss, würde ohnehin nur folgen, dass beide Parteien gehalten wären, auf den Abschluss eines Hauptmietvertrages hinzuwirken und im Rahmen der hierauf zielenden Handlungen die näheren Vertragsbedingungen auszugestalten und festzulegen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank aaO.,
117). Ob dies einen Rechtsgrund für den Besitz an den Räumlichkeiten beinhalten würde, ist bereits fraglich. Der „
läufige Mietvertrag“ ist jedoch schon nicht mit der Beklagten, sondern mit der M. H. GmbH & Co. KG und folglich mit einer anderen, ebenfalls existenten Gesellschaft geschlossen worden, bei der es sich ersichtlich nicht um die Rechtsvorgängerin der Beklagten handelt. Die Vereinbarung enthält auch keinen Hinweis darauf, dass der spätere „richtige“ Mietvertrag nach dem Willen der Parteien mit der noch zu gründenden Beklagten geschlossen werden sollte. Randnummer 32 Unabhängig davon ist diese Vereinbarung schon nicht wirksam zustande gekommen. Zwar hat das
standsmitglied der Klägerin Herr L. für die Klägerin eine Willenserklärung abgegeben, die auf den Abschluss eines Mietvorvertrages gerichtet war; Herr L. war jedoch nach der Satzung der Klägerin nicht alleinvertretungsberechtigt, so dass es ihm insoweit an der nötigen Vertretungsmacht gefehlt hat. Auch ist weder
getragen noch sonst ersichtlich, dass das andere
standsmitglied den Abschluss des
vertrages später genehmigt und die laut Satzung der Klägerin notwendige Zustimmung des Aufsichtsrates für diese Vereinbarung
gelegen hätte. Randnummer 33 Jedenfalls aber wäre ein etwaiger Mietvorvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten durch Rücktritt der Klägerin im Juni 2020 wirksam beendet worden. Die erforderliche Rücktrittserklärung ergibt sich konkludent bzw. im Wege der Umdeutung aus dem Kündigungsschreiben der Klägerin vom 8. Juni 2020 (Anl. K15). Die Klägerin war
liegend auch zum Rücktritt von einem etwaigen Mietvorvertrag mit der Beklagten berechtigt. Bei
liegen eines Mietvorvertrages steht einer Partei ein Rücktrittsrecht aus § 242 BGB zu, wenn infolge des Verhaltens der Gegenpartei die Vertrauensgrundlage erschüttert worden ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank aaO.
117 mit Verweis auf BGH NJW 1958, 1531). So liegt der Fall hier: Die Beklagte, vertreten durch die Geschäftsführerin der Komplementärin, Frau Dr. Z., hat die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien im Zuge der Vertragsverhandlungen nachhaltig erschüttert, indem sie die Klägerin am 12. März 2020 im Anschluss an eine Besprechung der Parteien zunächst wissen ließ, dass der endgültige Mietvertrag wie zuvor besprochen abgeschlossen werden könne (“... In den MV ist m.E. alles eingeflossen, was wir besprochen haben (...). Dann wären wir von meiner Seite aus durch“.), um sodann Ende Mai 2020 gänzlich unerwartet entscheidende Punkte, mit denen sie zuvor einverstanden gewesen war, anhand eines anderthalb-seitigen Stellungnahme wieder grundsätzlich in Frage zu stellen. Dies betrifft zum einen die
gesehene Zuordnung von Gemeinschaftsflächen, die Berechnung der Grundmiete, die aus dem Mietvertrag zwischen der S. GmbH und der Klägerin abgeleiteten Haftungsbegrenzungen sowie die für die Klägerin als Genossenschaft bedeutsame Regelung, dass die Beklagte die Kaution durch Erwerb von Genossenschaftsanteilen stellen würde. Bezüglich all dieser Punkte hatte die Beklagte nicht nur zuvor mit E-Mail von Frau Dr. Z. vom 12. März 2020 ihr Einverständnis erklärt gehabt; der Erwerb von Genossenschaftsanteilen war im Übrigen genau so auch bereits in dem „
läufigen Mietvertrag“ vom 21. März 2018 enthalten gewesen. Stattdessen wollte die Beklagte nunmehr nicht nur anstelle des Erwerbs der Genossenschaftsanteile als Kaution eine Bankbürgschaft stellen; sie verlangte auch noch, dass die Klägerin die Kosten dieser Bürgschaft tragen solle. Angesichts des weit fortgeschrittenen Stadiums der Vertragsverhandlungen und der Bemühungen der Klägerin um den Abschluss eines Mietvertrages stellt sich dieses Verhalten der Beklagten als Verstoß gegen Treu und Glauben dar. Ebenso verhält es sich mit der neuen Forderung der Beklagten, ihr zusätzliche Flächen, z.B. als Stellplatz für Kinderwagen, zur Verfügung zu stellen, sowie mit deren Weigerung, im Mietvertrag gegenüber der Klägerin eine Investitionsverpflichtung in Bezug auf den Innenausbau zu übernehmen. Auch hierdurch hat sich die Beklagte in treuwidriger Weise mit ihrem
herigen Verhalten in Widerspruch gesetzt, hatte sie doch zuvor mit E-Mail vom
liegen die Parteien eines Mietvertrages zur Kündigung berechtigt wären, so haben die Parteien des
vertrags ein Rücktrittsrecht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank aaO.,
117).
liegend waren zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung der Klägerin vom 21. August 2020 (Anl. K16) die
aussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) 2. Alt. BGB erfüllt, da sich die Beklagte bereits mit Ablauf des dritten Werktags des Monats Februar 2020 für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befunden hatte. Dies gilt unabhängig von einer etwaigen Kündigungsbeschränkung durch Art. 240 § 2 EGBGB aufgrund der COVID-19 Pandemie, die ohnehin nur eine Kündigung aufgrund Nichtzahlung in den Monaten April, Mai und Juni 2020 ausschließen würde. Soweit sich die Beklagte auf das Bestehen des „
läufigen Mietvertrages“ beruft, wäre sie nämlich seit ihrem Umzug in die streitgegenständlichen Räumlichkeiten und damit seit Januar 2020 zur Entrichtung des dort vereinbarten monatlichen Mietzinses von 2.644,00 Euro verpflichtet gewesen. Unstreitig zahlte sie jedoch in den Monaten Januar bis einschließlich Juni 2020 lediglich einen Betrag von jeweils 925,00 Euro, so dass bereits mit Ablauf des dritten Werktags im Februar 2020 ein Verzug für zwei aufeinander folgende Termine
gelegen und der Gesamtrückstand von 3.438,00 Euro die Miete für einen Monat überstiegen hat. Randnummer 35 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung zur
läufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Ziff. 7, 711 ZPO. Sonstiger Langtext Randnummer 36 Berichtigungsbeschluss vom 07.12.2021: Randnummer 37 Das Endurteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 34 - vom 22.10.2021 wird In Ziffer 3 des Tenors wie folgt (fett gedruckt) berichtigt: „Das Urteil ist
läufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Räumungsvollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 35.504,52 Euro, wenn nicht die Klägerin
der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin
der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.“ Randnummer 38 Gründe: Randnummer 39 Das Urteil war von Amts wegen zu berichtigen. Es liegt eine offensichtliche Unrichtigkeit in Form einer versehentlichen Auslassung
, § 319 ZPO. Den Parteien ist rechtliches Gehör gewährt worden (vgl. Verfügung vom 24.11.2021).
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.