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LG Hamburg 27. Zivilkammer 327 O 281/15 Urteil Unrichtiger Verkaufsprospekt bei unterschiedlichen Angaben über Anleger-Rückgriff § 280 Abs 1 S 1 BGB,

Unrichtiger Verkaufsprospekt bei unterschiedlichen Angaben über Anleger-Rückgriff Orientierungssatz

  1. Ein Verkaufsprospekt für einen geschlossenen Immobilienfonds ist in wesentlichen Punkten unrichtig und unvollständig, wenn verkündet wird, dass durch die in den abgeschlossenen Verträgen berücksichtigte Non-recourse-Klausel ein Rückgriff auf die Anleger über die geleistete Einlage hinaus ausgeschlossen ist, der Mietvertrag und der Swap Vertrag jedoch keine Non-Recourse-Klauseln enthalten. Auch im Hinblick auf zukünftige Verträge sind die Angaben mindestens irreführend, wenn die Geschäftsführung lediglich „gehalten“ ist, Haftungsausschlüsse anzustreben. (Rn.57)
  2. Ein Prospektfehler besteht auch, wenn danach die Mietentwicklung an den veröffentlichten Baukostenindex gekoppelt ist, der Mietvertrag jedoch eine indexierte Gleitklausel enthält. (Rn.63) Verfahrensgang nachgehend Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg
  3. Zivilsenat,
  4. Februar 2022, 13 U 144/16, Urteil nachgehend BGH,
  5. Juli 2023, XI ZR 50/22, Beschluss Tenor
  6. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EURO 20.786,99 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 06.01.2015 Zug um Zug gegen Abtretung der von der Klägerin zu einem Nominalwert von EURO 25.000,00 gehaltenen Beteiligung an der SCI Vierte IFF geschlossener Immobilienfonds für Frankreich, Gesellschafterbuchnummer sowie sämtlicher Rechte hieraus, zu zahlen.
  7. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Entgegennahme der in Ziffer
  8. genannten Gegenleistung im Annahmeverzug befindet.
  9. Die Beklagte wird verurteilt, die Klägerin von vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EURO 1.171,67 freizustellen.
  10. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Klägerin von sämtlichen wirtschaftlichen Nachteilen aus und in Zusammenhang mit dem Erwerb der in Ziffer
  11. genannten Beteiligung frei zu halten.
  12. Die Hilfswiderklage wird abgewiesen.
  13. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen mit Ausnahme der Kosten der Nebenintervention, die die Nebenintervenientin zu tragen hat.
  14. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
  15. Der Streitwert wird auf € 23.287 festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Beklagte wird durch die Klägerin wegen vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Die Beklagte ist eine der Initiatoren der streitgegenständlichen Kapitalanlage. Randnummer 2 Die Klägerin ist langjährige Kundin der Beklagten. Ein Mitarbeiter der Beklagten, Herr M., rief vor Juli 2007 bei der Klägerin an und informierte in einem Telefongespräch mit dem Ehemann der Klägerin über eine Beteiligung an der SCI Vierte IFF geschlossener Immobilienfonds für Frankreich (im Folgenden SCI), die als ein attraktives Nachfolgemodell für den von der Klägerin zuvor gezeichneten Fonds SCI Zweite geschlossener Immobilienfonds für Frankreich dargestellt wurde. Auf Anforderung des Ehemanns der Klägerin übersandte die Beklagtenseite den Fondsprospekt (vgl. Anlage K 1 ). Aufgrund der Ausführungen im Emissionsprospekt zeichnete die Klägerin am 26.07.2007 eine Beteiligung an der SCI zu einem Nominalwert von € 25.000 zzgl. Agio in Höhe von 2,5 % (vgl. Anlage K 2 ). Randnummer 3 Die Beklagte ist ausweislich S. 9 des Prospekts als Anbieterin neben der W. K. GmbH als Prospektverantwortliche aufgeführt. Unterzeichnet wurde der Prospekt im Namen der Beklagten durch deren Vorstände Frau L. D. und Herrn J. S. (vgl. Seite 115 des Prospektes), die seinerzeit für die Beklagte federführend an der Initiierung, der Planung und der Prospekterstellung des streitgegenständlichen Fonds beteiligt waren. Randnummer 4 In dem Prospekt wird die Emittentin auf S. 72 unter „Rechtliche Grundlagen“ wie folgt beschrieben: Randnummer 5 „I. ART DER EMITTENTIN Randnummer 6 Die Anleger beteiligen sich unmittelbar an einer französischen „Société Civile Immobilière“ (kurz „SCI“ genannt). Randnummer 7 Die SCI ist ein gebräuchliches Investitionsvehikel für Immobilieninvestitionen in Frankreich. Bei der SCI handelt es sich nach dem französischen Zivilgesetzbuch (Code Civil) um eine nicht gewerblich geprägte Personengesellschaft bürgerlichen Rechts (Société Civile), die als Inhaberin von Eigentumsrechten an Grundstücken allgemein als Société Civile Immobilière bezeichnet wird. Die Firma lautet „SCI V. IFF geschlossener Immobilienfonds für Frankreich“ (kurz „SCI V. IFF“). “ Randnummer 8 Die SCI betreibt eine im Jahre 1997 kernsanierte und seitdem fortlaufend renovierte Immobilie in Paris. Die Fondsimmobilie war an die französische G. E. & Y. vermietet. Vereinbart war laut Prospekt anfänglich ein jährlicher Mietzins von rd. 7,815 Mio. Euro, der jährlich anhand des französischen Baukostenindizes I. angepasst werden sollte (sog. indexierte Mietanpassung ). G. E. & Y. verzichtete im Mietvertrag auf das gesetzliche Recht zur vorzeitigen Kündigung. Im Gegenzug dafür waren die ersten beiden Jahre (2006 und 2007) mietfrei (Prospekt, S. 43). Randnummer 9 Hierzu heißt es u. a. im Prospekt (S. 22): Randnummer 10 „VERMIETUNG Randnummer 11 Wie in dem Abschnitt „Mieter und Mietvertrag“ dieses Verkaufsprospektes beschrieben, ist die Immobilie zu 100 % langfristig an G. E. & Y. vermietet. Die Vertragslaufzeit des Mietvertrages beträgt neun Jahre und endet am 19.01.
  16. Der Mietvertrag sieht eine jährliche Anpassung des Mietzinses an den veröffentlichten Baukostenindex vor. Sollte aufgrund des höheren Baukostenindexes eine höhere Mietanpassung vorgenommen werden können als kalkuliert, könnte sich das Ergebnis verbessern. Randnummer 12 MIETENTWICKLUNG Randnummer 13 Die in der Prognoserechnung angenommene Steigerung des Baukostenindexes, der als Grundlage für mögliche Mietzinserhöhungen dient, beträgt für die Jahre 2006 und die darauf folgenden Jahre 2,5% p. a. Randnummer 14 Der Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre betrug in Frankreich ca. 2,5 % p. a. Sofern die tatsächliche Mietsteigerung über der prognostizierten liegt, würde sich ein erhöhtes Mietaufkommen und tendenziell auch ein höherer Veräußerungsgewinn einstellen.“ Randnummer 15 Auf S. 43 heißt es zum Mietvertrag, „Laut Mietvertrag kann die indexgebundene Miete nicht unter den vereinbarten Anfangsmietzins sinken.“ Randnummer 16 Die Beteiligung ist als steueroptimierte Kapitalanlage (Steuersparmodell) konzipiert (Prospekt, S. 82 ff.). Aufgrund der steuerrechtlichen Anforderungen erfolgte die Anlage als unmittelbare Beteiligung der Anleger an der Gesellschaft ohne Treuhandvereinbarung (Prospekt, S. 110). Zur Haftung heißt es im Prospekt unter „Risiken“ (S. 19): „NACHSCHUSSPFLICHT/PERSÖNLICHE HAFTUNG [...] Die grundsätzlich bestehende persönliche und unbeschränkte Haftung der Anleger über die geleistete Einlage hinaus wird so faktisch ausgeschlossen [...].“ Auf S. 55 heißt es insoweit unter „Prognostizierte Kapitalrückflussrechnung“: „Die Haftung ist grundsätzlich unbeschränkt, durch die in den abgeschlossenen Verträgen berücksichtigte Non-recourse-Klausel, ist ein Rückgriff auf die Anleger über die geleistete Einlage hinaus ausgeschlossen.“ Auf S. 74 f heißt es insoweit unter „Rechtliche Grundlagen“, „Die Geschäftsführung der Gesellschaft hat die bestehenden vertraglichen Beziehungen der SCI zu Dritten mit einer sog. „Non Recourse“-Klausel versehen, mit der ein Rückgriff auf den Anleger über die geleistete Kapitalanlage hinaus ausgeschlossen wird. Auch für zukünftig abzuschließende Verträge ist die Geschäftsführung gehalten, eine solche Klausel durchzusetzen. Die grundsätzlich bestehende persönliche und unbeschränkte Haftung wird so praktisch ausgeschlossen. Nach Erbringung ihrer Einlage sind die Anleger nicht verpflichtet, weitere Leistungen, insbesondere weitere Zahlungen zu leisten.“ Randnummer 17 Am 02.11.2012 versandte die Fondsgeschäftsführung einen Brief an die Anleger des Fonds, aus dem sich ergab, dass die Koppelung eines gewerblichen Mietzinses an den Baukostenindex gesetzlich eingeschränkt sei. In dem Anlegerschreiben heißt es: „Gemäß Mietvertrag ist die Mietentwicklung an den veröffentlichten Baukostenindex (INSEE) gekoppelt und unterliegt somit nach den französischen, gesetzlichen Bestimmungen der Revision. Maßgeblich für die Revision ist die aktuelle Marktmiete für das Gebäude. Nach Überschreiten der gesetzlich vorgesehenen Hürde von 25 % Indexanpassung hat G. E. & Y. im Juni 2012 angekündigt, von seinem Revisionsrecht Gebrauch zu machen und die Mietzahlung von ca. EURO 9,8 Mio/Jahr auf eine den aktuellen Marktgegebenheiten angepasste Miete von EURO 6,5 Mio/Jahr zu reduzieren [...]“ Randnummer 18 Als Anlage K 7 legt die Klägerin die Ladung zur Beschlussfassung der Geschäftsführung der SCI vom 27.08.2014 vor. Dieses Schreiben enthält unter Ziffer
  17. einen Bericht der Geschäftsführung zur Situation mit dem Mieter. Aus diesem Bericht ist zu entnehmen, dass der Mieter der Fondsimmobilie von seinem Revisionsrecht Gebrauch gemacht hat. Infolgedessen entwickelte sich ein Rechtsstreit vor dem Landgericht Paris. Ein vom Landgericht Paris eingeholtes gerichtliches Gutachten ermittelte einen Jahresmietzins von EURO 5.500.000,00 netto. Im Folgenden wurde zwischen dem Mieter der Fondsimmobilie und der Fondsgeschäftsführung ein Vergleich geschlossen, nachdem der Jahresmietzins einvernehmlich auf EURO 7.900.000,00 festgelegt wurde. Im Gegenzug musste die Fondsgesellschaft auf die Zahlung einer Miete für den Zeitraum 30.06.2014 bis 31.12.2014 vollständig verzichten. Randnummer 19 Als Anlage K 8 legt die Klägerin den Swapvertrag vom 11.07.2006 vor, den die Fondsgesellschaft mit der H. N. abgeschlossen hat. Die Klägerin legt als Anlage K 9 eine E-Mail der Firma P. T. D. GmbH vom 12.08.2014 vor. Die Firma P. Fondsdienstleistung betreut seit dem 01.01.2014 die Geschäftsführung der SCI. Diese E-Mail bestätigt, dass der Mietvertrag der Fondsimmobilie am 13.01.1998 abgeschlossen, am 20.01.2006 um 9 Jahre verlängert und durch zwei Nachträge geändert worden ist und „keine non recourse-Klausel“ beinhaltet. Randnummer 20 Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 23.12.2014 wandte sich die Klägerin an die Beklagte und verlangte die Rückabwicklung des Geschäfts ( Anlage K 5 ). Sie setzte dabei eine Frist bis zum 05.01.
  18. Die Forderung ließ die Beklagte mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 06.02.2015 ablehnen ( Anlage K 6 ). Randnummer 21 Die Klägerin hat nach eigenen Angaben Ausschüttungen von € 5.592,01 erhalten und einen Betrag von € 754 an das französische Finanzamt gezahlt (vgl. Anlage K 4 ). Randnummer 22 Die Beklagte, so meint die Klägerin, hafte als Anlagevermittlerin aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden. Die Grundlage für die Beteiligung an der SCI seien die Ausführungen im Verkaufsprospekt gewesen. Wäre vor Zeichnung der streitgegenständlichen Beteiligung darauf hingewiesen worden, dass das Risiko bestehe, dass die Mieterin der Fondsimmobilie unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt sein kann, die Miete auf eine unter dem Anfangsmietzins liegende marktübliche Miete zu reduzieren, hätte sie, die Klägerin, die Beteiligung nicht gezeichnet. Ebenso hätte sie die Beteiligung nicht gezeichnet, wenn ihr bekannt gewesen wäre, dass für wenigstens zwei bestehende Verträge des Fonds keine Non-Recourse Klauseln vereinbart gewesen wären, so dass insoweit persönliche Haftungsrisiken über die geleisteten Einlagen hinaus zu befürchten seien. Als Fondsinitiatorin sei die Beklagte zur vollständigen Überprüfung des Wahrheitsgehalts der Prospektangaben verpflichtet. Von dem Prospektfehler bezüglich des Mietvertrages habe die Klägerin erst am 02.11.2012 durch den Brief der Fondsgeschäftsführung erfahren, von den weiter geltend gemachten erst durch ihren Prozessbevollmächtigten im Jahre
  19. Randnummer 23 Die Klägerin beantragt: Randnummer 24 wie erkannt. Randnummer 25 Die Beklagte beantragt, Randnummer 26 die Klage abzuweisen. Randnummer 27 Hilfsweise widerklagend, Randnummer 28 festzustellen, dass die Klägerin verpflichtet ist, sämtliche Steuervorteile, die sie im Zusammenhang mit ihrer Beteiligung an der SCI V. IFF geschlossener I. f... F. GmbH Co. KG (Gesellschafterbuchnummer ...), zum Nennwert von € 25.000,00 erlangt, an die Beklagte auszukehren, sobald und soweit über diese Steuervorteile bestandskräftige Steuerbescheide vorliegen und soweit ihr die Steuervorteile nach Abzug einer etwaigen Besteuerung von Beträgen, die im Rahmen des vorliegenden Rechtsstreits zugesprochen werden sollten, verbleiben. Randnummer 29 Die Klägerin beantragt, Randnummer 30 die Widerklage zurück zu weisen. Randnummer 31 Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung, rügt die Bestimmtheit des Feststellungsantrags und ist der Auffassung, dass für den Zug-um-Zug-Antrag mangels Zustimmung der Geschäftsführung die Voraussetzungen des § 322 Abs. 1 BGB nicht vorlägen. Randnummer 32 In der Sache trägt sie vor, dass der Prospekt in sich schlüssig sei und die darin enthaltenen Informationen – soweit für die Beklagte im fraglichen Zeitraum ersichtlich – seien darüber hinaus sachlich vollständig und richtig. Der streitgegenständliche Prospekt sei in sich klar gegliedert, verständlich und übersichtlich aufgebaut. Im Übrigen ergebe sich bereits aus dem Prospekt zum streitgegenständlichen Fonds aus dem Abschnitt „Impressum/Haftungsbeschränkung“ am Ende des Prospekts auf Seite 122, Mitte, dass hinsichtlich unrichtiger oder unvollständiger Prospektangaben und Pflichtverletzungen lediglich eine beschränkte Haftung gegeben sei und „Etwaige Schadenersatzansprüche [...] ein Jahr nach Kenntnis, spätestens innerhalb von drei Jahren nach Beitritt zu der Gesellschaft (vorbehaltlich kürzerer gesetzlicher oder vertraglicher Fristen).“ verjähren würden. Es bestünden zudem Anhaltspunkte für erhebliche Steuervorteile, die sich die Klägerin anrechnen lassen müsse. Randnummer 33 Sie, die Beklagte, habe den Prospekt auch nicht erstellt. Die Fondskonzeption sei vielmehr durch die W. K. GmbH erfolgt. Die Beklagte habe deshalb auch lediglich eine Plausibilitätsprüfung vorzunehmen gehabt. Diese sei erfolgt. Soweit länderspezifische Themen in Frage gestanden hätten, habe sich die Beklagte hierbei entsprechender Berater vor Ort bedient bzw. Prospektprüfungsgutachten einholen lassen. Sie, die Beklagte, verfüge im Zuge gesellschaftsrechtlicher Trennungen heute auch nicht mehr über die Unterlagen, die den streitgegenständlichen Fonds beträfen, sodass sie die Behauptungen der Klägerin, die Fondsangaben beträfen, zulässigerweise mit Nichtwissen bestreiten dürfe. Die angeblichen Prospektfehler und die entsprechende unzureichende Aufklärung seien auch nicht kausal für die Anlageentscheidung der Klägerin gewesen. Randnummer 34 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlungen vom 05.04.2016 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 35 Die Klage ist zulässig und begründet. I. Randnummer 36 Die Beklagte haftet dem Grunde nach gem. §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 3 S. 1 BGB wegen Verletzung eigener Pflichten aus dem zwischen ihr und der Klägerin bestehenden Anlagevermittlungsvertrag. Randnummer 37 Der Verkaufsprospekt ist in wesentlichen Punkten unrichtig und unvollständig. Insbesondere in Bezug auf die Haftung des Anlegers, die Non-Recourse-Klauseln und die Mietpreisrevision ergeben sich gravierende Mängel in der prospektierten Darstellung. Hierfür haftet die Beklagte, die die Klägerin nicht über die erheblichen Bedenken aufklärte, die bereits damals gegen eine Beteiligung bestanden und sich schon aus der kritischen Prüfung anhand des Prospektes ergaben. Randnummer 38 Soweit die Beklagte den konkret vorgetragenen und durch Schreiben der Fondsgeschäftsführung (vgl. Anl. K 7, K 9) bestätigten Tatsachenvortrag zu Prospektangaben pauschal mit Nichtwissen bestritten hat, ist dieses nicht ausreichend und zudem gem. § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig. Die insoweit bestrittene Tatsachenbehauptung der Klägerin ist im Tatbestand daher unstreitig gestellt. Die Beklagte ist ausweislich des Prospekts für dessen Inhalt verantwortlich, ihre damaligen Organe, deren Wissen der Beklagten gem. § 166 Abs. 1 BGB in analoger Anwendung zugerechnet wird, haben den Prospekt erstellt und unterzeichnet. Vor diesem Hintergrund kann sich die Beklagte nicht einfach mit einer angeblichen arbeitsteiligen Organisation ihres Betätigungsbereichs oder des Ausscheidens von Wissensträgem ihrer prozessualen Erklärungspflicht entziehen, sondern muss zumindest Erkundigungen anstellen (BGH NJW 1995, 130, 131). Die Beklagte behauptet jedoch nicht einmal, derartige Erkundigungen überhaupt eingeholt oder Unterlagen erfolglos angefordert zu haben. Vor diesem Hintergrund ist ihre angebliche Unkenntnis nicht nur kaum nachvollziehbar, sondern ganz offensichtlich auch mutwillig. Randnummer 39 Im Einzelnen:
  20. Randnummer 40 Zwischen der Klägerin und der Beklagten ist nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien ein Anlagevermittlungsvertrag zu Stande gekommen. Randnummer 41 Im Rahmen der Anlagevermittlung kommt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwischen dem Anlageinteressenten und dem Anlagevermittler ein Auskunftsvertrag mit Haftungsfolgen zumindest stillschweigend zu Stande, wenn der Interessent deutlich macht, dass er, auf eine bestimmte Anlageentscheidung bezogen, die besonderen Kenntnisse und Verbindungen des Vermittlers in Anspruch nehmen will und der Anlagevermittler die gewünschte Tätigkeit beginnt. Ein solcher Auskunftsvertrag ist vorliegend gegeben. Randnummer 42 Dieser Vertrag verpflichtet den Vermittler zu richtiger und vollständiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluss des Interessenten von besonderer Bedeutung sind (BGH NJW-RR 2013, 1690). Die Gesellschaft verletzt ihre Aufklärungspflicht, wenn der Emissionsprospekt über wesentliche Risiken der Anlage nicht oder nicht vollständig aufklärt, solche Risiken relativiert oder anderweitig falsche Informationen enthält und bei der Vermittlung verwendet wurde. Grundsätzlich muss ein Prospekt nach Form und Inhalt geeignet sein, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß, sachlich richtig, vollständig und verständlich zu vermitteln (BGH NJW 2011, 3573

(3574); NZG 2009, 469). Entscheidend ist insoweit insbesondere der Gesamteindruck des Prospektes (BGH NZG 2013, 1030). Zudem ist zu beachten, dass es sich hier um ein ausländisches Fondsmodell handelt. Der Beratungsbedarf bei ausländischen Anlagen ist aufgrund der erschwerten Zugänglichkeit von Quellen erhöht (BGH NJW 1993, 2433). Der Anleger muss sich insoweit darauf verlassen können, dass die spezifischen Risiken einer fremden Rechtsordnung richtig und vor allem vollumfänglich dargestellt werden. Auch ist sicherzustellen, dass die Darstellung zum Haftungsrisiko der Anleger zutreffend ist. Diesem Aspekt kommt für die Risikoeinschätzung zentrale Bedeutung zu. 2. Randnummer 43 Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben hätten von der Beklagten folgende evidente Prospektfehler erkannt und die Klägerin darüber aufgeklärt werden müssen: Randnummer 44
  1. a)Risiken Randnummer 45 Grob irreführend sind zunächst die Angaben zu den Risiken, insbesondere der persönlichen Haftung. Entscheidend ist dabei der durch den Prospekt insoweit vermittelte Gesamteindruck. Randnummer 46 Die Gesellschafter einer Personengesellschaft bürgerlichen Rechts (Société Civile) (Prospekt S. 72) haften gegenüber Dritten gem. Art. 1857 Code civil (vgl. z. B. http://www.....
  2. fr)grundsätzlich unbeschränkt und quotal, wobei ihre Haftung subsidiär zur Haftung der Gesellschaft ist. Danach ist die Haftung der Gesellschafter für Schulden der Gesellschaft gegenüber Dritten unbegrenzt. Soweit Ansprüche Dritter z. B. auf Gesetz oder Delikt beruhen, kommt denklogisch ein vorheriger (vertraglicher) Haftungsausschluss nicht Betracht. Dies ist mit bankkritischem Blick ohne weiteres zu erkennen. Randnummer 47 Dies wird zunächst im Prospekt unter „Kumulation von Risiken“ auf S. 14 zutreffend, wenn auch recht verklausuliert, wie folgt erläutert: Randnummer 48 „Eine Gefährdung des Privatvermögens des Anlegers über den Totalverlust der geleisteten Einlage hinaus (so genanntes anlegergefährdendes Risiko) kann sich als maximales Risiko über eine Inanspruchnahme aus der Haftung als Gesellschafter, aus einer etwaigen Fremdfinanzierung der Beteiligung oder unter steuerlichen Gesichtspunkten ergeben.“ Randnummer 49 Bei Altlasten im Erdreich oder im Grundwasser (vgl. S. 16) handelt es sich z. B. um Ansprüche, für die gem. Art. 1857 Code civil eine persönliche Haftung in Betracht kommt, sodass die Angaben, dass „deren Beseitigungskosten zu einer Reduzierung der Auszahlungen“ und zu „einer erheblichen Verminderung der Veräußerungsmöglichkeiten bzw. des Veräußerungserlöses führen“ können, offensichtlich unzureichend sind und den irreführenden Eindruck vermitteln, dass hier das maximale Risiko wiedergegeben wird. Randnummer 50 Auf S. 18 findet sich abstrakt eine Definition zu, Randnummer 51 „ANLEGERGEFÄHRDENDE RISIKEN Randnummer 52 Anlegergefährdende Risiken sind solche, die nicht nur zu einem Verlust der gesamten Zeichnungssumme führen können, sondern auch das weitere Vermögen des Anlegers gefährden können.“ Randnummer 53 Im unmittelbaren Anschluss dazu führt der Prospekt dann aber unter „Nachschusspflicht/Persönliche Haftung“ aus (S. 19): Randnummer 54 „Die Geschäftsführung der SCI hat die bestehenden vertraglichen Beziehungen der SCI zu Dritten mit sog. „Non-recourse-Klauseln“ versehen, mit denen ein Rückgriff auf die Anleger über die geleistete Einlage hinaus ausgeschlossen wird (vgl. Artikel 15.6 des Gesellschaftsvertrages). Auch für zukünftig abzuschließende Verträge ist die Geschäftsführung gehalten, diese Klauseln abzuschließen. Die grundsätzlich bestehende persönliche und unbeschränkte Haftung der Anleger über die geleistete Einlage hinaus wird so faktisch ausgeschlossen. Sollte bei einem zukünftig abzuschließenden Vertrag diese Non-recourse-Klausel nicht abgeschlossen werden, so haften die Anleger aus diesem Vertrag persönlich und unbeschränkt. Nach Erbringung ihrer Einlage inkl. Agio sind die Anleger nicht verpflichtet, weitere solche Leistungen zu erbringen. Eine vertragliche Nachschusspflicht besteht nicht.“ Randnummer 55 Insoweit heißt es auch im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ zur Haftung (S. 74 f.): Randnummer 56 „Die Haftung des Gesellschafters über die geleistete Kapitaleinlage hinaus erfolgt quotal und subsidiär. Gläubiger müssen zuerst auf das Gesellschaftsvermögen zugreifen. Die Geschäftsführung der Gesellschaft hat die bestehenden vertraglichen Beziehungen der SCI zu Dritten mit einer sog. „Non Recourse“-Klausel versehen, mit der ein Rückgriff auf den Anleger über die geleistete Kapitaleinlage hinaus ausgeschlossen wird. Auch für zukünftig abzuschließende Verträge ist die Geschäftsführung gehalten, eine solche Klausel durchzusetzen. Die grundsätzlich bestehende persönliche und unbeschränkte Haftung wird so faktisch ausgeschlossen. Nach Erbringung ihrer Einlage sind die Anleger nicht dazu verpflichtet, weitere Leistungen, insbesondere weitere Zahlungen, zu leisten.“ Randnummer 57 Auf S. 55 heißt es dann sogar unter „Prognostizierte Kapitalrückflussrechnung“ wahrheitswidrig, „Die Haftung ist grundsätzlich unbeschränkt, durch die in den abgeschlossenen Verträgen berücksichtigte Non-recourse-Klausel, ist ein Rückgriff auf die Anleger über die geleistete Einlage hinaus ausgeschlossen.“ Randnummer 58 Der Mietvertrag und der Swap Vertrag enthalten jedoch keine Non-Recourse-Klauseln. Die im Prospekt getätigten Aussagen zur Haftungsbeschränkung sind schon im Hinblick auf abgeschlossene Verträge schlicht falsch. Randnummer 59 Im Hinblick auf zukünftige Verträge sind die Angaben mindestens irreführend, weil die Tatsache, dass die Geschäftsführung lediglich „gehalten“ ist, dies zukünftig auch zu tun, im Hinblick auf die Rechtsfolge keinerlei Gewähr bietet. Tatsächlich ist die Geschäftsführung – ausweislich Ziff. 15.6 des Gesellschaftsvertrages (S. 102) – lediglich verpflichtet „einen Haftungsausschluss (...) anzustreben“. Eine derartig weiche Formulierung bietet keinerlei rechtliche Gewähr, zumal auch in den bereits abgeschlossenen Verträgen ein solcher Haftungsausschluss offenbar fehlt. Schon gar nicht lassen sich deliktische oder gesetzliche Ansprüche von vorneherein ausschließen, hier kann von einem „faktischen“ Ausschluss der „grundsätzlich bestehenden Haftung“ schon im Ansatz keine Rede sein. Auf Seite 19 heißt es dann sogar abschließend, Randnummer 60 „Außer den in diesem Kapitel erläuterten Risiken sind der Anbieterin keine wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Risiken im Zusammenhang mit der angebotenen Vermögensanlage bekannt.“ Randnummer 61 Bei der Frage der persönlichen Haftung, die hier noch über die geleistete Anlage hinausgehen und die sich bei Ausscheiden anderer Anleger aus der Gesellschaft sogar quotal erhöhen kann (vgl. Art. 28, S. 107), handelt es sich ersichtlich um eine für den Anleger ganz wesentliche Information. Randnummer 62 Dabei müssen die Anforderungen an den Prospektinhalt auf die Bedürfnisse eines durchschnittlichen Anlageinteressenten, nicht aber eines Textanalysten zugeschnitten sein (OLG München, BKR 2013, 340). Die jedermann ohne weiteres zugängliche Formulierung, dass die grundsätzlich bestehende persönliche Haftung „faktisch ausgeschlossen“ (vgl. S. 19, 74) oder sogar „ausgeschlossen“ ist (vgl. S. 55), ist für den Anlegerhorizont, sei es nun ein Laie oder ein Profi, derart prägnant, dass sie geeignet ist, anderweitige über den Prospekt verstreute Risikohinweise gleichsam zu absorbieren, respektive als nebensächlich erscheinen zu lassen. Randnummer 63
  3. b)Entwicklung des Mietzinses Randnummer 64 Einen weiteren evidenten Prospektfehler, der alle Prognosen und Berechnungen und das gesamte Fondsmodel in Frage stellt, stellen die Angaben in Bezug auf den Mietvertrag dar. Randnummer 65 Das französische Gewerbemietrecht sieht insoweit vor (vgl. z. B. http://www.....fr), Randnummer 66 Article L. 145-39 Randnummer 67 En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Randnummer 68 Auf Deutsch: Darüber hinaus und in Ausnahme von Artikel L. 145-38, kann eine Revision verlangt werden, wenn die Miete eine indexierte Gleitklausel beinhaltet, soweit die kalkulierte Miete in Übereinstimmung mit dieser Klausel um mehr als ein Viertel steigt oder sinkt im Vergleich zum anfänglich vereinbarten oder gerichtlich festgesetzten Preis. Randnummer 69 Vorliegend enthält der Mietvertrag mit G. E. & Y. laut Prospekt eine solche indexierte Gleitklausel, nach der die Anpassung des Mietzinses an den Baukostenindex I. gekoppelt ist (S. 43). Sobald die Miete also gegenüber dem Vertragsbeginn um mehr als 25 % steigt, kann der Mieter nach Art. L. 145-39 Code de commerce grundsätzlich eine Anpassung des Mietzinses verlangen. So ist es ausweislich des Schreibens der Fondsgeschäftsführung (vgl. Anl. K 7) dann auch im Jahr 2012 geschehen, als sich der Mieter auf die Revisionsklausel berief und eine signifikante Reduzierung drohte. Randnummer 70 Der Prospekt weist an keiner Stelle auf diese Regelung hin. Vielmehr führt der Prospekt zur Mietentwicklung aus (S. 14): Randnummer 71 „Die Mietentwicklung ist vertraglich an den veröffentlichten Baukostenindex (I.) gekoppelt. Die in der Prognoserechnung ab 2007 angenommene Steigerungsrate von 2,5 % p. a. entspricht in etwa dem Durchschnittswert für diesen Index, der in Frankreich im Zeitraum von 1993 bis 2004 vorlag. Die tatsächliche Mietsteigerungsrate kann jedoch auch geringer ausfallen bzw. bei ungünstiger Marktentwicklung kann eine Mieterhöhung ausbleiben. Dies würde sich in entsprechend geringeren Auszahlungen als prospektiert auswirken.“ Randnummer 72 Es wird also lediglich von Mietsteigerungen und schlimmstenfalls vom Ausbleiben einer Erhöhung gesprochen. Ausdrücklich heißt es (S. 43): Randnummer 73 „Laut Mietvertrag kann die indexgebundene Miete nicht unter den vereinbarten Anfangsmietzins sinken.“ Randnummer 74 Die Möglichkeit eines Absinkens durch Ausübung des gesetzlichen Revisionsrechts bleibt dabei jedoch vollkommen unberücksichtigt. Bei der Regelung in Art. L 145-39 Code de commerce handelt es sich um ein Spezifikum des französischen Gewerberaummietrechts, das dem durchschnittlichen deutschen Anleger unbekannt ist. Anders als die Beklagte meint, ist daher eine besonders gründliche und umfassende Aufklärung über derartige Besonderheiten geschuldet. Randnummer 75 Das in dieser Regelung begründete Risiko ist auch nicht exotisch und fernliegend. Es handelt sich insoweit klar um ein prognosegefährdendes Risiko, das im Prospekt darzulegen war. Soweit der verringerte Ertrag den Verkaufswert der Immobilie mindert, liegt überdies ein anlagegefährdendes Risiko vor. Vorliegend war aufgrund der unzureichenden Non-Recourse-Klausel im Mietvertrag sogar ein anlegergefährdendes Risiko gegeben. Wie sich aus dem Schreiben der Fondsgeschäftsführung (vgl. Anl. K 7) ergibt, war letzteres Risiko wegen der Mietpreisrevision sogar so realistisch, dass in einem Vergleich dem Mieter gegen Verzicht auf jegliche Zahlungen der Fondsgesellschaft ein vorzeitiges Kündigungsrecht und Mietnachlass eingeräumt wurde. Randnummer 76 Im Hinblick auf dieses wesentliche Risiko ist der Prospekt daher unzweifelhaft unvollständig. Darauf wäre der Anleger jedoch hinzuweisen gewesen, damit er das Risiko der Beteiligung, für die er immerhin im schlimmsten Fall mit seinem Privatvermögen haftet, einschätzen kann. Randnummer 77 Hierbei ist auch der Hinweis im Prospekt, Randnummer 78 „Einzelne Verträge unterliegen dem französischen Recht. Eventuelle gerichtliche Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit diesen Verträgen richten sich daher nach französischen Gesetzen. Daher kann sich eine Durchsetzung von Ansprüchen schwieriger gestalten und/oder Kosten verursachen, die in der Prognoserechnung nicht enthalten sind. Unabhängig von der Rechtsordnung, der die Verträge oder Rechtsverhältnisse unterliegen, besteht das Risiko einer Änderung von Gesetzen, Rechtsprechung oder Verwaltungspraxis, was zu einer Belastung der Emittentin und damit zu einer Reduzierung der Auszahlungen führen kann.“ Randnummer 79 nicht ausreichend, da er nur auf ganz allgemeine Risiken bei der Durchsetzung von Ansprüchen mit IPR-Bezug hinweist, nicht aber darauf, dass das Risiko vorliegend zusätzlich darin besteht, dass das ausländische Rechtssystem nicht richtig eingeschätzt worden ist. Diese fehlerhafte Überprüfung hat sich im Zusammenhang mit der Mietpreisrevision sogar unmittelbar realisiert. Randnummer 80
  4. c)Fehlende Non-Recourse-Klauseln Randnummer 81 Grob wahrheitswidrig ist der Prospekt im Hinblick auf fehlende Non-Recourse-Klauseln. Neben dem Mietvertrag enthält auch der Swap Vertrag keine Non-Recourse-Klausel. Hierbei spielt es auch keine Rolle, ob ein Rückgriff wegen der im Darlehensvertrag vereinbarten Non-Recourse-Klausel über eine ergänzende Vertragsauslegung ausgeschlossen werden könnte. Das Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung stellt bereits als solches ein Risiko dar, auf das der Anleger hätte hingewiesen werden müssen. Denn fehlt eine solche ausdrückliche Vereinbarung, besteht ein offensichtliches Risiko, dass sich der Vertragspartner nicht daran gebunden fühlt und ein Gericht bei einer ergänzenden Auslegung zu einer anderen Auffassung gelangt. Beweisschwierigkeiten gehen dabei zu Lasten desjenigen, der sich auf die Haftungsbeschränkung beruft. 3. Randnummer 82 Die Beklagte hat im Hinblick auf die erörterten Prospektfehler in evidenter Weise eigene Prüfungspflichten verletzt. Die dargestellten falschen und irreführenden Angaben können nur unter Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt entstanden sein (§ 276 BGB). Die Beklagte kann insbesondere nicht damit gehört werden, dass sie sich auf die Prüfungen durch Dritte verlassen habe. Sie ist ausweislich des Prospekts für den Inhalt verantwortlich. Beauftragt sie Dritte mit der Prüfung, muss sie sich deren Verschulden gem. § 278 BGB zurechnen lassen. 4. Randnummer 83 Die zuvor dargestellten Prospektfehler waren auch kausal für die Anlageentscheidung der Klägerseite. Randnummer 84 Eine persönliche Anhörung der Klägerin (zu welchem Tatsachenvortrag?) ist vorliegend entbehrlich. Die Ursächlichkeit einer Aufklärungspflichtverletzung für den Beitritt des Anlegers wird grundsätzlich vermutet (sog. Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens, hierzu allgemein B., Die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens, WM 2013, 544). Lässt sich nicht feststellen, welche Motive den Anleger tatsächlich zur Zeichnung bewogen haben, geht dies zu Lasten der Gesellschaft (BGH NZG 2014, 432 [433]). Randnummer 85 Um die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens zu widerlegen, muss die Beklagte darlegen, warum der Anleger auch in Kenntnis des konkreten Aufklärungsfehlers gezeichnet hätte (OLG Hamburg, Urteil vom 19.12.2014, 11 U 196/12). Die Beklagte trägt jedoch keinerlei Tatsachen vor und sie sind auch sonst nicht ersichtlich, warum die Klägerin – anders als sie selbst vorträgt – die Anlage bei Hinweis auf die oben dargestellten evidenten Fehler gleichwohl gezeichnet hätten. Hierbei handelt es sich zudem um ganz grundlegende Fragen zu Prognosen und Risiken vor dem Hintergrund der persönlichen Haftung des Anlegers mit seinem Privatvermögen. Dass die Klägerin die Anlage gleichwohl gezeichnet hätte, ist angesichts dessen auch vollkommen lebensfremd. 5. Randnummer 86 Die Klageforderung ist nicht verjährt. Die Klage ist im Juni 2015 erhoben. Die Beklagte trägt weder Tatsachen vor, aus denen sich eine frühere Kenntnis der Klägerin ergeben könnte noch liegen sonst Anhaltspunkte dafür vor, dass die Klägerseite vor dem Anlegerinformationsschreiben Ende 2012 Kenntnis von den falschen und irreführenden Angaben im Prospekt erhalten hat. Die im Impressum auf S. 122 des Prospekts versteckte Haftungsbeschränkung ist schon nicht wirksam als AGB einbezogen (vgl. § 305 Abs. 2 BGB). 6. Randnummer 87 Die Beklagte hat den Erhalt der Ausschüttungen in der von der Klägerseite dargelegten Höhe bestritten, aber nicht konkret zur Höhe vorgetragen, sondern nur auf die Leistungsbilanz des Fonds verwiesen. Da es sich bei den Ausschüttungen um eine für die Beklagte günstige Tatsache handelt und die Beklagte nicht substantiiert behauptet, dass die Ausschüttungen höher gewesen wären, ist der von der Klägerin vorgetragene Betrag zu Grunde gelegt worden. Die Klägerin hat auch zu Forderungen des französischen Finanzamtes unter Vorlage der Schreiben der W. T. und P. T. D. (vgl. Anl. K 4) im Einzelnen vorgetragen. Das vorsorgliche Bestreiten der Beklagten ist vor diesem Hintergrund nicht ausreichend. 7. Randnummer 88 Wegen der unbeschränkten persönlichen Haftung ist auch ein Rechtsschutzinteresse der Klägerin gegeben, festzustellen, dass die Beklagte zur Freihaltung von weiteren Schäden verpflichtet ist (Klagantrag 4.). Zumindest vor dem Hintergrund steuerlicher Forderungen ist eine Haftung derzeit nicht auszuschließen. Durch das Angebot der streitgegenständlichen Anteile im Abmahnschreiben befindet sich die Beklagte gem. §§ 294, 295 BGB auch im Annahmeverzug (Klageantrag 2.), ohne dass es hierfür der Zustimmung der Fondsgeschäftsführung bedarf. Unerheblich ist der Einwand der Beklagten, wegen der fehlenden Zustimmung fehle es an den Voraussetzungen des § 322 Abs. 1 BGB. Wegen des festgestellten Annahmeverzugs kann die Klägerin gem. § 274 Abs. 2 BGB unmittelbar vollstrecken. 8. Randnummer 89 Der Anspruch auf Freihaltung von den Abmahnkosten ist gem. §§ 280 Abs. 1 BGB i. V. m. § 2 RVG, Nr. 2300 VV schlüssig dargelegt, eine 1,3 Geschäftsgebühr zum Wert 20.786,99 € inkl. Aufwandpauschale und Mehrwertsteuer ist ohne weiteres angemessen. 9. Randnummer 90 Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB. 10. Randnummer 91 Die Hilfswiderklage ist unbegründet. Anders als die Beklagte meint, muss sich die Klägerin keine Steuervorteile anrechnen lassen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind ersparte Steuern im Rahmen der Vorteilsausgleichung dann nicht auf den Schadensersatzanspruch anzurechnen, wenn die Schadensersatzleistung ihrerseits zu einer Besteuerung führt, die dem Geschädigten die erzielten Steuervorteile wieder nimmt. Da das Gericht über die Höhe des Schadens unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls nach freier Überzeugung zu entscheiden hat (§ 287 Abs. 1 ZPO) und eine exakte Errechnung von Steuervorteilen unter Gegenüberstellung der tatsächlichen mit der hypothetischen Vermögenslage angesichts der vielfältigen Besonderheiten der konkreten Besteuerung häufig einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordert, müssen in der Regel keine Feststellungen dazu getroffen werden, in welcher genauen Höhe sich die Versteuerung der Schadensersatzleistung auswirkt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Schädiger Umstände darlegt, auf deren Grundlage dem Geschädigten derart außergewöhnlich hohe Steuervorteile verbleiben, dass es unbillig wäre, ihm diese zu belassen. Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen anrechenbarer außergewöhnlicher Steuervorteile trägt der Schädiger (vgl. BGH, Urteil vom 28.01.2014, XI ZR 42/13, Tz. 14, Urteil vom 31.10.2010, II ZR 30/09, juris-Rn. 26). Hierzu trägt die Beklagte nichts vor und auch dem Prospekt lassen sich außergewöhnliche Steuervorteile bzw. Verlustzuweisungen gerade nicht entnehmen (vgl. S. 10 und S. 82). II. Randnummer 92 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 101 ZPO. Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO und erfasst hinsichtlich der Feststellungsanträge nur die Kostenvollstreckung. III. Randnummer 93 Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 3, 4 ZPO. Das Gericht hat den Antrag auf Feststellung des Annahmeverzugs mit 500,00 € und den auf Feststellung der Schadensersatzverpflichtung mit 2.000,00 € bewertet. Die Hilfswiderklage war gem. § 45 Abs. 1 S. 3 GKG nicht streitwerterhöhend.

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