Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung; Bindung eines Erwerbers an einen Kündigungsausschluss; Konkretheit des Eigennutzungswunsches Orientierungssatz 1. Verpflichtet sich die Vermieterin und Eigentüm

auch an Kündigungseinschränkungen wie dem Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung gebunden, die zum Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums Inhalt des Mietvertrages sind. (Rn.61) 3. Für die hinreichende Konkretheit des Eigennutzungswunsches muss keine Planung bis ins Detail vorliegen. Setzt der Eigennutzungswunsch aber bereits baulich erhebliche Umbaumaßnahme voraus und hat er sich über diese noch keine Gedanken gemacht, kann dies im Rahmen der Überzeugungsbildung hinsichtlich eines konkreten Interesses an der alsbaldigen Eigennutzung zulasten des Vermieters berücksichtigt werden. (Rn.103) Verfahrensgang anhängig LG Hamburg, kein Datum verfügbar, 334 S 46/24 Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 2.165,76 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt die Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten bewohnten Wohnung infolge von zwei erklärten Eigenbedarfskündigungen. Randnummer 2 Der Beklagte bewohnt seit 1993 die Wohnungseinheiten 23 (12,39

1. qm)und 25 (24,24
2. qm)im 1. Obergeschoss am 9, Hamburg. Randnummer 3 Der Kläger ist seit 2011 Eigentümer des Grundstückes einschließlich Gebäudekomplexes zur Anschrift 7, 8 und 9. Bei dem Gebäudekomplex handelt es sich um drei Wohnhäuser mit separaten Eingängen in geschlossener Bauweise, die im Inneren durch einen Durchbruch dergestalt miteinander verbunden sind, dass alle Bewohner des Gebäudekomplexes – unabhängig von einem privaten Zimmer in Haus 7,8 oder 9 – sämtliche Gemeinschaftsflächen der drei Häuser, insbesondere Küchen und Bäder, nutzen können. Randnummer 4 Nach dem seit 1980 gelebten Wohnprojekt mietet ein Mieter ein bzw. mehrere Zimmer in einem bzw. mehreren der drei Häuser unter Mitbenutzung sämtlicher Gemeinschaftsflächen des Gebäudekomplexes an. Eigentümerin und Vermieterin war die Deutsche Immobilien Fonds AG (im Folgenden: [...]). Mit den damaligen Mietern schloss die [...] am 11.09./27.10.1986 eine Vereinbarung (Anlage B 1; im Folgenden: Vereinbarung von 1986). Randnummer 5 In Ziffer 2 heißt es: Randnummer 6 „Die [...] verpflichtet sich gegenüber den jetzigen Mietern, die Wohnraumnutzung der derzeit von diesen zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten nicht in eine gewerbliche Nutzung zu ändern.“ Randnummer 7 Ziffer 3 dieser Vereinbarung lautet: Randnummer 8 „Die [...] erklärt sich bereit, die bisher zwischen der [...] und den Mietern geübte Praxis fortzusetzen, wonach die Mieter berechtigt sind, im Falle eines Mieterwechsels einen Mietnachfolger vorzuschlagen. Nur aus wichtigem Grund bei Vermieter oder Mieter kann dieser Mietnachfolger von der [...] zurückgewiesen werden.“ Randnummer 9 Ziffer 4 regelt: Randnummer 10 „Die Mieter verpflichteten sich als Gegenleistung, auf eine Normenkontrollklage gegen den Bebauungsplan Neustadt 35 und das Bauvorhaben [...]s zu verzichten.“ Randnummer 11 In Ziffer 5 heißt es: Randnummer 12 „Diese Vereinbarung ist Bestandteil der jeweiligen Mietverträge.“ Randnummer 13 Die [...] und der Beklagte schlossen im Jahr 1993 zwei Mietverträge über die beiden Wohneinheiten (Anlage K 2, 3). In § 1 des jeweiligen Mietvertrages heißt es: Randnummer 14 „Der Mieter ist berechtigt, vorhandene Einrichtungen (z.B. Waschküche, Trockenraum usw.) nach Maßgabe der Hausgemeinschaftsordnung oder der besonderen Benutzungsordnung mitzubenutzen. Außerdem stehen ihm die übrigen Gemeinschaftseinrichtungen wie Küche, Bad, WC, Nebenräume, anteilig zur Mitbenutzung zur Verfügung.“ Randnummer 15 Im März 1998 trafen die Freie und Hansestadt Hamburg (im Folgenden: FHH) und die [...] – nachdem die FHH der [...] im August 1997 eine Baugenehmigung für die [..] und den […] erteilt hat – im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Vertrages (Anlage B3; im Folgenden: öffentlich-rechtlicher Vertrag) folgende Regelungen. Randnummer 16 In der Vorbemerkung heißt es: Randnummer 17 „[...] beabsichtigt, auf diesen Grundstücken [und 24] (…) ein Büro- und Geschäftsgebäude mit Tiefgarage zu errichten.“ Randnummer 18 § 2 („Wohnnutzung des Gebäudes 7-9“) regelt: Randnummer 19 „[...] verpflichtet sich gegenüber den jeweiligen Bewohnern (Mietern), die Wohnnutzung – Wohnmodell – ohne zeitliche Befristung dauerhaft zu erhalten und nicht störende gewerbliche Nutzungen – ausschließlich für die Hausbewohner – mit der Maßgabe zuzulassen, daß (sic) bei gewerblicher Nutzung über eine andere (angemessene) Miete für die gewerblich genutzten Teile muß (sic) gesprochen werden können. Die gewerbliche Nutzung kann in einzelnen Räumen des Wohnprojektes (…) ausgeübt werden (…).“ Randnummer 20 § 3 („Rechtsnachfolge“) lautet: Randnummer 21 „[...] ist verpflichtet, die in § 1 und § 2 beschriebenen Verpflichtungen auch einem Rechtsnachfolger im Eigentum aufzuerlegen.“ Randnummer 22 Im August 1998 schloss die [...] mit allen damaligen Mietern, einschließlich dem Beklagten, eine Vereinbarung (Anlage B 2; im Folgenden: Vereinbarung von 1998), die auf die Vereinbarung von 1986 Bezug nimmt. Randnummer 23 Unter Ziffer 1 der Vereinbarung von 1998 heißt es: Randnummer 24 „[...] und die Mieter nehmen Bezug auf die dieser Vereinbarung als Anlage 1 beigefügte [Vereinbarung von 1986]. In Ergänzung von Ziffer 2 [der Vereinbarung von 1986] verpflichtet sich die [...] gegenüber den jeweiligen Bewohnern (Mietern), die Wohnnutzung – Wohnmodell – der von diesen zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten ohne zeitliche Befristung dauerhaft zu erhalten und nicht störende gewerbliche Nutzungen – ausschließlich für die Hausbewohner – mit der Maßgabe zuzulassen, daß (sic) bei gewerblicher Nutzung über eine andere (angemessene) Miete für die gewerblich genutzten Teile gesprochen werden muß (sic). Die gewerbliche Nutzung kann in einzelnen Räumen des Wohnprojektes (…) ausgeübt werden (…).“ Randnummer 25 Ziffer 2 dieser Vereinbarung regelt: Randnummer 26 „[...] wird die bisher geübte Praxis fortsetzen, wonach die Mieter berechtigt sind, im Falle eines Mieterwechsels einen Mietnachfolger vorzuschlagen. Dies gilt sowohl für die jetzigen Mieter als auch für hinzukommende Mieter. Zwischen [...] und den Mietern besteht eine langjährige Praxis der Mietzinsbemessung. [...] wird diese Praxis für die jetzigen und die neu hinzukommenden Mieter beibehalten.“ Randnummer 27 Ziffer 9 lautet: Randnummer 28 „Die Mieter verpflichten sich als Gegenleistung, auf rechtliche Schritte gegen die [...] erteilte Baugenehmigung für das Bauvorhaben zu verzichten.“ Randnummer 29 In Ziffer 10 heißt es u.a.: Randnummer 30 „Diese Vereinbarung tritt in Kraft, sobald alle Mieter diese unterzeichnet haben.“ Randnummer 31 Ziffer 11 regelt: Randnummer 32 „[...] ist berechtigt und verpflichtet, im Falle einer Veräußerung alle Rechte und Pflichten aus dieser Vereinbarung auf einen Rechtsnachfolger im Eigentum zu übertragen der seinerseits für den Fall der Weiterveräußerung entsprechend zu verpflichten ist.“ Randnummer 33 In der Folge veräußerte die [...] das Grundstück mit Anschrift 7-9 an die STF Ejendomsselskab ApS (im Folgenden: STF), die das Grundstück an den im Jahr 2011 als neuen Eigentümer eingetragenen Kläger zum Kaufpreis von 740.000,00 € verkaufte und veräußerte. § 6 des Kaufvertrages zwischen der STF und dem Kläger (Anlage B 4) lautet u.a.: Randnummer 34 „Der Käufer tritt (…) hiermit in die Rechte und Pflichten aus der [Vereinbarung von 1998] nebst [Vereinbarung von 1986] ein und verpflichtet sich, die Rechte und Pflichten auf seine Rechtsnachfolger zu übertragen mit der Verpflichtung, dass diese ihre Rechtsnachfolger entsprechend zu verpflichten haben.“ Randnummer 35 Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 17.02.2023 (Anlage K 4) erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten die Kündigung der Vertragsbeziehung mit Wirkung zum 30.11.2023 unter Berufung auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs. Vorsorglich sprach er die Kündigung über die Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen mit Wirkung zum 30.11.2023 aus und verlangte – für den Fall, dass es sich insoweit um einen Leihvertrag handle – die Rückgabe der Nebenflächen und Nebenräume zum genannten Datum. Randnummer 36 Den Eigenbedarf, dessen Vorliegen im Einzelnen zwischen den Parteien streitig ist, stützte der Kläger in dem Schreiben darauf, dass er mit seiner Partnerin und seinen drei schulpflichtigen Kindern – aktuell für ein Auslandsjahr mit der Familie in Italien lebend – in das 320 qm große Objekt 9 einziehen wolle und für Besuche der fünf (weiteren) Kinder ausreichend Gästezimmer zur Verfügung stehen sollten. Ein Einfamilienhaus in Blankenese und weitere Mehrfamilienhäuser im Eigentum des Klägers entsprächen nicht der gewünschten Größe und zentralen Lage. In Bezug auf die bezeichnete Vereinbarung von 1986 und 1998 erklärte der Kläger – vorrangig unter Berufung auf die Nichtigkeit der entsprechenden Vereinbarungen – hilfsweise die Kündigung auch dieser Vereinbarungen. Randnummer 37 Der Kläger sprach Eigenbedarfskündigungen für sämtliche Mieter des Hauses 9 aus. Randnummer 38 Mit Klagschrift seines Prozessbevollmächtigten vom 13.09.2023 erklärte der Kläger schriftsätzlich erneut eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zum nächstmöglichen Termin, eine Kündigung der mitvermieteten Gemeinschaftsfläche sowie ein Rückgabeverlangen in Bezug auf Nebenräume und Nebenflächen. Randnummer 39 Auch gegenüber den Mietern des Hauses 7 und 8 sprach der Kläger Kündigungen gestützt auf den behaupteten Eigenbedarf sämtlicher Räumlichkeiten und Flächen des Hauses 9 aus (vgl. Anlage B 5). Randnummer 40 Der Kläger meint, dass er weder an die Vereinbarung von 1986 zwischen der [...] und den Mietern 7-9, noch an die Vereinbarung von 1998 zwischen der [...] und den Mietern 7-9, noch an den öffentlich-rechtlichen Vertrag zwischen der [...] und der FFH gebunden sei, da keine Übertragung der Verpflichtungen erfolgt sei. Jedenfalls aber seien die damaligen Vereinbarungen unwirksam. Dies beruhe darauf, dass – sofern eine Bindung angenommen werde – bereits im Jahr 1986 vereinbart worden sei, dass das Wohnmodell ohne zeitliche Befristung fortbestehen solle. Einer solchen Vereinbarung – konkret mit Blick auf den Wortlaut „dauerhaft“ – stehe der Rechtsgedanke von § 544

entgegen, wonach nach Ablauf von 30 Jahren ein Kündigungsrecht bestehen müsse. Andernfalls käme die Vereinbarung einer Enteignung gleich und führe durch Kettenmietverträge zu der Rechtsfolge einer Erbmiete, die § 544

verhindern wolle. Randnummer 41 Hinsichtlich der „zweiten Kündigungswelle“, d.h. der Kündigungen bezüglich Haus 7 und 8 meint der Kläger, dass er sämtlichen Personen, die ein Mitbenutzungsrecht für Räumlichkeiten und Flächen in Haus 9 inne hätten, habe kündigen müssen, da der anvisierte Eigenbedarf des Hauses 9 nur unter Ausschluss des Mitbenutzungsrechtes dieser Personen realisierbar sei. Da die Voraussetzungen einer Teilkündigung nach § 573b

nicht vorlägen, habe der Kläger eine Eigenbedarfskündigung – gestützt auf den Nutzungswunsch für Haus 9 – auch für die Mieter des Hauses 7 und 8 aussprechen müssen. Randnummer 42 Der Kläger beantragt, die Wohnung in 20354 Hamburg, 9,

1. Obergeschoss, hinten links (WE 23) mit einer Wohnfläche von 12,39 m² und hinten rechts (WE 25) mit einer Wohnfläche von 24,24 m², siehe Anlage K 1, bestehend aus zwei Zimmern sowie die im gesamten Gebäudekomplex 7,8,9 gemeinschaftlich genutzten Küchen, Bäder, WC’s, Flure und Kellerflächen zu räumen und geräumt mit sämtlichen Schlüsseln an den Kläger herauszugeben. Randnummer 43 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise eine weiträumige Räumungsfrist einzuräumen. Randnummer 44 Der Beklagte meint, er sei sowohl Vertragspartner der Vereinbarung von 1986 als auch der Vereinbarung von
2. Die Regelung, wonach die Wohnnutzung „dauerhaft erhalten“ bleiben müsse, schließe eine Eigenbedarfskündigung zwischen den Parteien aus. Das dauerhafte Fortbestehen des seit 1980 gelebten Wohnprojekts werde durch diese Vereinbarungen garantiert. Dadurch erkläre sich auch der verhältnismäßig geringe Kaufpreis für das Grundstück in bester Innenstadtlage. Im Übrigen seien für die Vereinbarung von 1998 die von der Klägerseite angeführten 30 Jahre noch nicht abgelaufen. Weiter meint der Beklagte unter Verweis auf Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 19.10.1993 – 1 BvR 25/93, NJW 1994, 308), dass der Kläger wegen eines Teilbedarfs an einzelnen Flächen die Mietverträge der Häuser 7 und 8 nicht kündigen könne, sein gesamtes Eigenbedarfsprojekt damit nicht realisierbar sei und die Kündigung auch unter diesem Gesichtspunkt unwirksam sei. Randnummer 45 In der mündlichen Verhandlung hat das Gericht den Kläger persönlich angehört. Auf den Inhalt des Terminprotokolls vom 30.05.2024 wird Bezug genommen. Ergänzend wird auf den Inhalt der eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Randnummer 46 Die Parteien haben ihr Einverständnis zu einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren erteilt mit Stellungnahmefrist bis zum 29.08.2024, die dem Schluss der mündlichen Verhandlung entsprecht. Entscheidungsgründe I. Randnummer 47 Die zulässige Klage ist unbegründet. Randnummer 48 Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Randnummer 49 Ein Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus §§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1

oder § 985

. Randnummer 50 Denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde weder durch die Eigenbedarfskündigung mit Schreiben vom 17.02.2023 noch durch die in der Klagschrift erklärte Eigenbedarfskündigung beendet. Dabei kam es auf die Frage der Formwirksamkeit einer schriftsätzlich erklärten Kündigung im Sinne der §§ 568 Abs. 1, 126a

bereits nicht an, weil ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses für beide erklärten Kündigungen gemäß § 573 Abs. 1

nicht vorliegt. Randnummer 51 Denn eine auf das Regelbeispiel des § 573 Abs. 2 Nr. 2

gestützte Kündigung ist zwischen den Parteien – jedenfalls im Entscheidungszeitpunkt – ausgeschlossen (1.). Randnummer 52 Darüber hinaus konnte sich das Gericht im Rahmen der persönlichen Anhörung – die das Gericht auch für das Verständnis des streitgegenständlichen Wohnkonzeptes für erforderlich hielt – nicht davon überzeugen, dass ein berechtigter Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2

tatsächlich vorliegt (2.). 1. Randnummer 53 Eine auf das Regelbeispiel des § 573 Abs. 2 Nr. 2

gestützte Kündigung ist zwischen den Parteien durch die Vereinbarung von 1998 i.V.m. § 566

im Entscheidungszeitpunkt ausgeschlossen. a) Randnummer 54 Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, § 573 Abs. 1

. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, § 573 Abs. 2 Nr. 2

. b) Randnummer 55 Zwar enthält der Wortlaut der Vereinbarung von 1998 keine ausdrückliche Regelung zur maßgeblichen Frage der Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung, was historisch betrachtet nicht überrascht, da es sich bei der damaligen Vermieterin um eine juristische Person gehandelt hat. Randnummer 56 Jedoch ist Ziffer 1 in Verbindung mit Ziffer 2 der Vereinbarung von 1998 dahingehend auszulegen, dass eine Eigenbedarfskündigung – jedenfalls zum maßgeblichen Entscheidungszeitpunkt – ausgeschlossen ist. Die Regelungsweise stellt keinen klassischen Kündigungsausschluss dar. Vielmehr handelt es sich um einen „gewachsenen“ mittelbar-faktischen Kündigungsausschluss, dessen einschränkende Wirkung erst mit der Weiterveräußerung des Objekts an Käufer, die keine juristischen Personen sind, an Relevanz gewann. Randnummer 57 Die den Kläger über § 566

unmittelbar treffende Verpflichtung zur Gewährleistung eines besonderen Wohnmodells gegenüber dem Beklagten führt mittelbar zum Ausschluss der Eigenbedarfskündigung. aa) Randnummer 58 Verpflichtungen zwischen den Parteien rühren nicht unmittelbar aus der Vereinbarung von 1986 oder dem öffentlich-rechtlichen Vertrag. Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten ist er nicht Partei der Vereinbarung von 1986 geworden, da sein Mietverhältnis erst 1993 entstanden ist und eine dem § 566

vergleichbare Regelung auf Mieterseite nicht existiert. Im Übrigen spricht Ziffer 2 der Vereinbarung von 1986 ausdrücklich von einer Verpflichtung gegenüber den (im Vereinbarungszeitpunkt) jetzigen Mietern. § 2 des öffentlich-rechtlichen Vertrages stellt eine schuldrechtliche Verpflichtung der [...] dar, die den (im Wege der Einzelrechtsnachfolge der STF folgenden) Kläger nicht unmittelbar bindet. Die Rechtsnachfolgeklausel in § 3 beinhaltet lediglich die Verpflichtung der [...], die Verpflichtungen auf Rechtsnachfolger zu übertragen. Dinglich wirkende Sicherungsmittel wie eine Baulast oder Dienstbarkeit sind in diesem Zusammenhang nicht ersichtlich. bb) Randnummer 59 Allerdings stellt die Vereinbarung von 1998, die inhaltlich auf die Vereinbarung von 1986 Bezug nimmt und diese ergänzt, einen schuldrechtlichen Vertrag in Ergänzung des Mietvertrages von 1993 dar, der gemäß § 566

zwischen den Parteien gilt. Randnummer 60 Nach Auffassung des Gerichts ergibt sich aus der Vereinbarung zwar kein ausdrücklicher Ausschluss der berechtigten Eigenbedarfskündigung. Die den Kläger treffende Verpflichtung zur Gewährleistung eines besonderen Wohnmodells gegenüber dem Beklagten führt jedoch durch Auslegung der maßgeblichen Regelungen mittelbar zum Ausschluss der Eigenbedarfskündigung.

auch an Kündigungseinschränkungen wie dem Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung gebunden, die zum Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums Inhalt des Mietvertrages sind (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 21.01.1985 - 3 RE-Miet 8/84, NJW-RR 1986, 89; AG Bremen, Urteil vom 13.11.2014 – 10 C 131/14, NJOZ 2015, 404; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024,

§ 573Rn. 298).

, da die Vereinbarung von 1998 über den Verweis in Ziffer 5 der Vereinbarung von 1986 wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages geworden ist – zu gewährleisten. Randnummer 74 (α) Randnummer 75 „Ohne zeitliche Befristung“ und „dauerhaft“ beinhalten jeweils zeitliche Bestimmungen und erscheinen zunächst tautologisch. Allerdings ist Ersteres aus dem Gesamtzusammenhang primär klarstellender Natur dafür, dass die Verpflichtung zum Erhalt des Wohnmodells nicht von vornherein zeitlich auflösend oder aufschiebend terminiert ist (§ 163

). Randnummer 76 „Dauerhaft“ zielt dagegen nicht auf einen konkret absehbaren Termin, sondern auf eine Zeitspanne bzw. einen Zeitrahmen ab. Dauerhaft meint etwas nicht nur Vorübergehendes. Der Begriff steht nach dem juristischen Sprachgebrauch – vergleichbar der peremptorischen zur dilatorischen Einreden oder auch dem dauerhaften Getrenntleben von Ehegatten – im Gegensatz zu vorübergehenden Umständen. Randnummer 77 (β) Randnummer 78 Der dauerhafte Erhalt eines Wohnmodells ist begrifflich – entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten – allerdings auch nicht mit dem ewigen Erhalt gleichzusetzen, sondern meint einen Erhalt auf unbestimmte Zeit. Randnummer 79 Dies gilt, auch wenn die Mieter mit der in der Vereinbarung festgelegten Gegenleistung im Ergebnis ewig auf rechtliche Schritte gegen die Baugenehmigung verzichten, da der Drittrechtsschutz gegen die Baugenehmigung – eine fehlende Zustellung insoweit unterstellt – jedenfalls mit Ablauf eines Jahres verwirkt ist. Randnummer 80 Denn das Rechtsinstitut Miete geht bereits seiner Rechtsnatur nach von einer entgeltlichen Gebrauchsüberlassung auf (unbestimmte) Zeit aus. Insoweit führt der Kläger unter Verweis auf § 544

zutreffend an, dass eine Art Erbmiete, d.h. eine eigentümerähnliche dingliche Stellung des Mieters abseits der Möglichkeiten von (dinglichen) Wohnungs- und Wohnrechten, gesetzlich verhindert werden soll (Schmidt-Futterer/Lammel, 16. Aufl. 2024,

§ 544Rn. 1 mw

N). Randnummer 81 Die dem Beklagten eingeräumte Stellung führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit, sondern zur Frage, wie lange eine dauerhafte Bindung fortbesteht. Die streitgegenständliche Vereinbarung räumt dem Beklagten in Bezug auf die mit dem Eigentumsrecht im Kern einhergehende Nutzungs- und Ausschlussfunktion (Art. 14 Abs. 1 GG) eine eigentümerähnliche Stellung ein. Denn durch die Verpflichtung zum – nicht nur vorübergehenden, sondern auf unbestimmte Dauer zu gewährleistenden – Erhalt des Wohnmodells samt Mietnachfolge-Konzept wird § 573 Abs. 2 Nr. 2

gesperrt, jedenfalls aber über Ziffer 3 der Vereinbarung von 1986 i.V.m. der Vereinbarung von 1998 den erhöhten Anforderungen eines wichtigen Grundes unterworfen, die bei Eigenbedarf nur in Ausnahmesituationen wie einer besonderen Notlage überhaupt erfüllt sein können, was im konkreten Fall - wie bereits oben angesprochen - nicht der Fall ist. Randnummer 82 (γ) Randnummer 83 Der Kläger ist im Entscheidungszeitpunkt an den mittelbaren Ausschluss der Eigenbedarfskündigung aufgrund der unmittelbar eingegangenen Verpflichtung gebunden. Randnummer 84 Eine Aufhebung der Bindung ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt vor Ablauf von 30 Jahren seit der Vereinbarung von 1998 möglich, unabhängig davon, ob die Vereinbarung als von der [...] gestellter formularvertraglicher oder individualvertraglicher mittelbarer Ausschluss der Eigenbedarfskündigung angesehen wird. (i) Randnummer 85 § 573 Abs. 2 Nr. 2

ist zugunsten des Mieters dispositiv, § 573 Abs. 4

. Gleichzeitig ist die unmittelbare Folge des Eigentumsrechts des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG (statt vieler Schmidt-Futterer/Lammel, 16. Aufl. 2024,

§ 573Rn.

58). Versteht man die Vereinbarung von 1998 mit allen damaligen Mietern als individualvertraglich, ergibt sich keine Aufhebung der Bindung - jedenfalls nicht vor Ablauf von 30 Jahren. Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses eines Kündigungsgrunds ist möglich. Unter Abwägung des Erlangungs- und Bestandsinteresses unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände im Einzelfall ergibt sich kein früherer Ablauf. Insbesondere sind die dabei der Rechtsverzicht des Mieters und der Kaufpreis des Käufers zu berücksichtigen. Eine Grenze kann § 138

bilden (BGH, Beschluss vom 08.05.2018 – VIII ZR 200/17, NZM 2018, 556 Rn. 16). Anhaltspunkte für die Anwendung von § 138

sind nicht ersichtlich. (ii) Randnummer 86 Eine frühzeitigere Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs kommt auch bei Annahme eines durch die [...] - in Anlehnung an die zuvor eingegangene Verpflichtung im öffentlich-rechtlichen Vertrag - formularvertraglich nach § 305 Abs. 1

gestellten Ausschlusses nicht in Betracht. Randnummer 87 Einerseits kann darauf abstellt werden, dass Unklarheiten in der zeitlichen Bestimmung zulasten des Verwenders gehen und der Ausschluss mangels zeitlicher Eingrenzung für die Dauer des Vertragsverhältnisses gilt, § 305c Abs. 2

(vgl. LG Berlin, Urteil vom 06.12.2017 – 65 S 175/17 –, juris). Randnummer 88 Darüber hinaus ist eine unangemessene Benachteiligung des Verwenders, in dessen Rechtsposition der Kläger bei Annahme einer formularvertraglichen Regelung eingetreten ist, nach § 307 Abs. 1

nicht ersichtlich. Denn eine Benachteiligung des Vermieters hat sich erst durch die Weiterveräußerungen an nicht juristische Personen wie den Kläger entwickelt, der das Grundstück samt streitgegenständlichen Gebäudekomplexes im Gegenzug zu einem verhältnismäßig geringen Kaufpreis erhielt und § 6 des Kaufvertrags deklaratorisch auf den Eintritt in die Rechte und Pflichten aus der Vereinbarung von 1998 hinweist. Randnummer 89 (iii) Randnummer 90 Etwas anderes ergibt sich auch nicht unter Verweis auf § 544

. Randnummer 91 Wenn überhaupt führt der Umstand einer Bindung an das besondere Wohnmodell mit mittelbarer Wirkung auf die Eigenbedarfskündigung über 30 Jahre hinaus zu einer außerordentlichen Kündigungsmöglichkeit für die Vereinbarung von 1998, die weder im Zeitpunkt der vom Kläger hilfsweise erklärten Kündigung der Vereinbarung von 1998, noch im Entscheidungszeitpunkt abgelaufen ist. Randnummer 92 Die Vorschrift des § 544

ist nicht unmittelbar anzuwenden, weil der Anwendungsbereich der Norm mangels Zeitvertrages im Sinne des § 575

(§ 564c

a.F.) oder Lebenszeitvertrages im Sinne des § 544 S. 2

nicht eröffnet ist. Randnummer 93 Die Frage der analogen Anwendung des § 544

kann im Ergebnis offenbleiben, weil die Berechnungsfrist von 30 Jahren seit der Vereinbarung von 1998 noch nicht abgelaufen ist. Randnummer 94 Der Bundesgerichtshof hat eine analoge Anwendbarkeit des § 544

zwar grundsätzlich für möglich gehalten hat (BGH, Beschluss vom 08.05.2018 – VIII ZR 200/17, NZM 2018, 556 Rn. 16 mwN). Eine zeitliche Begrenzung sei nicht nur geboten, wenn ein Mietvertrag auf eine bestimmte - über 30 Jahre hinausgehende - Dauer angelegt sei, sondern auch dann, wenn eine vertragliche Vereinbarung von Beginn an wenigstens eine der Vertragsparteien für mehr als 30 Jahre binden könne (OLG Hamm, Urteil vom 11.06.1999 – 30 U 238/98 –, juris Rn. 57; OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.12.2007 - 1 U 119/07, BeckRS 2008, 7366 Rn. 26; MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023,

§ 544Rn.

5; abweichend Schmidt-Futterer/Lammel, 16. Aufl. 2024,

§ 544Rn.

11 [Bindung beider Vertragsparteien]). Dies erscheint im Hinblick auf die Verpflichtung der [...] möglich. Allerdings wird die analoge Anwendung von § 544

zum Teil ablehnt, wenn das ordentliche Kündigungsrecht nur für einzelne Kündigungsgründe – wie hier für die Eigenbedarfskündigung – ausgeschlossen ist (so zur Eigenbedarfskündigung LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 06.06.2019 – 7 S 2165/19 –, juris Rn. 3; s.a. Schmidt-Futterer/Lammel, 16. Aufl. 2024,

§ 544Rn. 11 wm

N). Randnummer 95 Die Berechnungsfrist ist auf Grundlage der maßgeblichen Vereinbarung von 1998 jedenfalls noch nicht abgelaufen. Bei der Berechnung kommt es gemäß § 544

grundsätzlich auf die Überlassung der Mietsache an. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn sich die Bindung erst aus einer späteren Vereinbarung ergibt. Denn dann berechnet sich die Frist ab diesem Vertragsschluss (vgl. BGH, Urteil vom 17.04.1996 - XII ZR 168/94, NJW 1994, 2028; Urteil vom 27.11.2003 - IX ZR 76/00, NZW 2004, 190, 191; Beschluss vom 08.05.2018 – VIII ZR 200/17, NZM 2018, 556 Rn. 16; s.a. Schmidt-Futterer/Lammel, 16. Aufl. 2024,

§ 544Rn.

15). cc) Randnummer 96 Eine andere rechtliche Beurteilung zur Beendigung des Mietverhältnisses ergibt sich auch nicht unter Berücksichtigung von § 313 Abs. 3 S. 2

, da die Veräußerung an eine (nicht-)juristische Person nicht zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrages geworden ist (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 21.01.1985 – 3 RE-Miet 8/84, NJW-RR 1986, 89). 2. Randnummer 97 Darüber hinaus konnte sich das Gericht ungeachtet der obigen Ausführungen im Rahmen der persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO – die das Gericht auch für das Verständnis des streitgegenständlichen Wohnkonzeptes für erforderlich hielt – nicht davon überzeugen, dass ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2

vorliegt.

1. a)Randnummer 98 Das Gericht ist unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung im Rahmen einer Verfahrenswürdigung nicht davon überzeugt, dass der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht, § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO. Randnummer 99 Denn dem auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützten Eigennutzungswunsch fehlt es an der erforderlichen Ernsthaftigkeit und hinreichenden Konkretheit.
2. b)Randnummer 100 Ein auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist (BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14 –, juris, Leitsatz). Sollte der Nutzungswille des Vermieters rechtlich nicht realisierbar sein, ist dies im Rahmen der fehlenden Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunschs zu würdigen (BGH, Beschluss vom 23.10.2018 – VIII ZR 61/18 – juris, Rn. 20). Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2

reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus (BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14 – juris, Rn.22; Beschluss vom 11. Oktober 2016 – VIII ZR 300/15 –, juris, Leitsatz 1a.). Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch dergestalt „verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14 – juris, Rn.22). c) Randnummer 101 Für die Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches im vorgebrachten Ausmaß ist der Kläger darauf angewiesen, dass sämtliche Mietverträge der Mieter des 7-9 wirksam gekündigt wurden. Das ist – mit Blick auf Haus 7 und 8 – bereits nicht ersichtlich. Randnummer 102 Wie auch der Kläger geht das Gericht davon aus, dass die Voraussetzungen einer Teilkündigung nach § 573b

mangels zulässiger Verwendungsabsicht nicht vorliegen. Auch auf die Mietverträge des Hauses 7 und 8 findet § 313

mangels weggefallener Geschäftsgrundlage keine Anwendung. Die Kündigung der Mietverträge für einen Teilbedarf ist in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, die zur inhaltlich identischen Vorgängerregelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2

erging, ausgeschlossen. Dies ist als einfachrechtlicher Ausgangspunkt hinzunehmen. Die Beschränkung der Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung auf Fälle, in welchen die ganze Wohnung benötigt wird, verstößt nicht gegen Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG (BVerfG, Beschluss vom 19.10.1993 – 1 BvR 25/93 u.a., NWJ 1994, 308, 309). d) Randnummer 103 Für die hinreichende Konkretheit des Eigennutzungswunsches muss keine Planung bis ins Detail vorliegen. Setzt der Eigennutzungswunsch, wie der Kläger ihn darstellt, aber bereits baulich erhebliche Umbaumaßnahme voraus und hat er sich über diese noch keine Gedanken gemacht, kann dies im Rahmen der Überzeugungsbildung hinsichtlich eines konkreten Interesses an der alsbaldigen Eigennutzung zulasten des Vermieters berücksichtigt werden. Randnummer 104 In der persönlichen Anhörung konnte sich das Gericht durch die lediglich pauschalen und oberflächlichen Angaben des Klägers, er wolle renovieren und bei Altbau mache er immer eine Komplettrenovierung, nicht von einem konkreten Interesse an der alsbaldigen Nutzung überzeugen, sondern lediglich - und insoweit nicht ausreichend - von einem abstrakten Interesse an der grundsätzlichen Eigennutzung. Grundlegende Fragen zum Gebäudekomplex konnte der Kläger nur mit in der Darstellung sehr zaghaften, leicht fragenden Formulierungen beantworten („Ich glaube, es gibt im Haus ein Erdgeschoss, ein

1. OG und ein
2. OG“ und der Durchbruch im Treppenhaus dürfte sich „wohl im Treppenhaus von Haus 9 zu Haus 8 befinden, im
3. OG“). Angaben zu Toiletten und Küchen konnte der Kläger – nicht nur zum gesamten Gebäudekomplex, sondern konkret auch zu Haus 9 – nur gemeinsam unter fragender Zur-Hilfenahme des Beklagten machen. Auch die kargen Ausführungen zur Schulsituation der drei schulpflichtigen Kinder, u.a. zur Nachfrage auf welche Schule die Kinder von Italien nach Hamburg wechseln würden, hinterließen überwiegende Zweifel am konkreten Interesse einer alsbaldigen Nutzung. Der Kläger antwortete insoweit ausweichend, dass ein Wechsel zu September angesichts der Rechtsstreitigkeiten unrealistisch sei und das Auslandsschuljahr in Italien flexibel um ein weiteres Schuljahr verlängert werden könne.
4. Randnummer 105 Aufgrund der Klagabweisung war über den Hilfsantrag des Beklagten nicht zu entscheiden. II. Randnummer 106 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit geht zurück auf §§ 708 Nr. 11
5. Alt., 711 S. 1 ZPO. III. Randnummer 107 Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus §§ 63 Abs. 2, 48, 41 Abs. 2 GKG.