en der Begründung dieser Entscheidung wird ausdrücklich auf die Anlage K 2 Bezug genommen. Randnummer 17 Instandsetzungsarbeiten wurden auch danach nicht durchgeführt. Vielmehr hat die überwiegende Mehrheit der Wohnungseigentümer an der Nutzung und dem Erhalt der Schwimm- und Saunaanlage kein Interesse. Dies begründet sich aus ökologischen Gesichtspunkten, aber auch den mit einer Aufrechterhaltung verbundenen wirtschaftlichen Interessen aufgrund aufzubringender Bewirtschaftungskosten. Randnummer 18 Die Verwaltung der Beklagten lud mit Schreiben vom 28.11.2023 zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung für den 20.12.2023 ein (Anlage K 3). Randnummer 19 Am 20.12.2023 fand eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt. Dort wurde über den unerledigten Instandsetzungsbedarf und dem Anliegen der Mehrheit der Wohnungseigentümer auf Stilllegung beraten und beschlossen (TOP 2). Auch wurde über den Antrag der Klägerin auf Vorbereitung einer Instandsetzung der Schimmbad- und Saunaanlage beraten und beschlossen (TOP 3). Randnummer 20 Bezüglich der Schwimmbad- und Saunaanlage wurde unter TOP 2 (Diskussion und Beschlussfassung über bauliche Veränderung Schwimmbad/Sauna und Finanzierung) folgender Beschluss gefasst: Randnummer 21 „a) Die Gemeinschaft beschließt auf Grundlage von § 20 Abs. 1
(bauliche Veränderungen), dass das bestehende Schwimmbad und die Sauna im Keller stillgelegt werden sollen, indem der Heizkessel für den Pool entleert, elektrisch- und heizungsrohrseitig getrennt, ausgebaut und entsorgt wird, die alten Heizungsleitungen ausgebaut und entsorgt werden, die alte Pool-Pumpe und Filteranlage ausgebaut/entsorgt und der Pool leergepumpt wird, die alte Gasleitung zurückgebaut, entsorgt und die Gasleitung nach der TRGI abgedichtet wird, nicht benötigte Elektrokabel ausgebaut und entsorgt werden, die vorhandene Sauna und Elektroheizung ausgebaut, abtransportiert und entsorgt werden, die vorhandene Heizungslüftungsleitung ausgebaut, abtransportiert und entsorgt wird, eine rückbaufähige und begehbare Fläche über dem leeren Becken in Gestalt von 25 mm OSB-Platten als Bodenmaterial, welche auf ein KVH-Rahmen / Unterkonstruktion 80 x 160 mm geschraubt wird, errichtet wird sowie an den Kopfenden vom Becken Lüftungsgitter in den OSB-Platten eingelassen werden, um eine Luftzirkulation zu gewährleisten. Randnummer 22
, mithin mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile, erreicht wird, so dass die Kosten für die Durchführung auf alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Die Verwaltung weist ausdrücklich darauf hin, dass in Rechtsprechung und Literatur bislang keine Einigkeit darüber besteht, ob die in § 20 Abs. 1
eröffnete Kompetenz, bauliche Veränderungen zu beschließen, auch die faktische Änderung der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthaltenen Zweckbestimmung gemeinschaftlicher Flächen oder Einrichtungen umfasst.“ Randnummer 25 Der TOP 2 wurde mehrheitlich mit 8 Ja-Stimmen und 3 Nein-Stimmen gefasst und vom Verwalter festgestellt, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen mit Ja gestimmt haben und die betreffenden Miteigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehalten. Randnummer 26 Über den Antrag der Klägerin auf Beratung und Beschlussfassung zur Sanierung des Schwimmbades/Duschräumen/Sauna/Technikraum wurde auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 20.12.2023 unter TOP 3 beraten. Dieser Antrag lautete wie folgt: Randnummer 27 „Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Verwaltung mit der Planung der Instandsetzung des Schwimmbad- und der Saunatechnik, sowie der dafür vorgesehenen Räumlichkeiten zu beauftragen. Die Verwaltung ermächtigt im Auftrag der Eigentümergemeinschaft Angebote bei Fachfirmen einzuholen. Für den Fall, dass die Erstellung von Angeboten mit Kosten verbunden ist, wird für die Planungsphase ein Budget von € 2.000,00 bereitgestellt, welches aus dem laufenden Budget finanziert werden soll.“ Randnummer 28 Der TOP 3 wurde mehrheitlich mit 3 Ja-Stimmen und 8 Nein-Stimmen abgelehnt. Randnummer 29 Mit der am 11.01.2024 erhobenen und zugleich begründeten und bei Gericht am demselben Tag eingegangenen Anfechtungsklage macht die Klägerin die Ungültigkeitserklärung der zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüsse geltend und begehrt zugleich eine Beschlussersetzung des TOP 3. Randnummer 30 Die Klägerin trägt vor, der Stilllegungsbeschluss zu TOP 2 widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, die eine Verpflichtung zum Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums vorsehe. So fehle der Beklagten die Beschlusskompetenz für eine Stilllegung der in der Teilungserklärung als Bestandteil des Gemeinschaftseigentums vorgesehenen Schwimmbad- und Saunaanlage und somit der Klägerin den Mitgebrauch dieses Gemeinschaftseigentums zu entziehen. Randnummer 31 Durch die beschlossene Stilllegung fände eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage statt. Randnummer 32 Ferner werde die Klägerin hierdurch unangemessen benachteiligt, da diese dieses Gemeinschaftseigentum nicht mehr nutzen könne. Dieser Anspruch auf Mitgebrauch am Gemeinschaftseigentum könne nicht entzogen werden. Ein durch den Betrieb etwaig verursachter zu hoher Kostenaufwand müsse durch einen energetische Modernisierung begegnet werden. Randnummer 33 Auch liege in der Stilllegung keine bauliche Veränderung. Die beschlossenen Maßnahmen seien lediglich Folgemaßnahmen aufgrund der beschlossenen Stilllegung und würden daher nicht über eine ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen. Der beschlossene Ausbau der technischen Ausstattung für die Benutzung der Schwimm- und Saunaanlage sei nicht vom Normzweck des § 20 Abs. 1
erfasst. Randnummer 34 Auch der Negativbeschluss zu TOP 3 widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Beklagte sei im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum instandzusetzen. Hierzu sei eine Planung durch Einholung von 3 Angeboten von Fachfirmen erforderlich. Das angesetzte Budget von 2.000,00 € sei hierfür angemessen. Randnummer 35 Die Klägerin beantragt, Randnummer 36
der GdWE die Beschlusskompetenz für eine bauliche Veränderung begründet, auch wenn diese einer Nutzungsvereinbarung widerspricht. Durch die Ermächtigung in § 20 Abs. 1
könne somit grundsätzlich der Soll-Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums neu definiert werden. Randnummer 48 Eine grundlegende Umgestaltung i.S.d. § 20 Abs. 4
oder eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin liege nicht vor. Von der beschlossenen Stilllegung seien alle Wohnungseigentümer betroffen. Randnummer 49 Die Aufrechterhaltung sowie der Betrieb eines Innen-Schwimmbades in einem privaten Mehrfamilienhaus sei aufgrund des erheblichen Energiebedarfs und Wasserverbrauchs nicht mehr zeitgemäß. Randnummer 50 Die Anfechtungsklage wurde am 18.01.2024 zugestellt. Randnummer 51 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 52 I. Die zulässige Klage ist unbegründet. Randnummer 53 1. Soweit die Klägerin den Negativbeschluss zu TOP 3 angefochten hat, steht ihr zunächst ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines solchen Negativ-Beschlusses zu (vgl. BGH, NJW 2015, 3713, 3714, Rn. 8 = ZMR 2016, 122). Randnummer 54 Gemäß § 44 Abs. 1 S. 2
kann das Gericht anstelle der Wohnungseigentümer in einem Rechtsstreit gemäß § 43
auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss fassen, sofern eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Die gerichtliche Ersetzung von Entscheidungen der zunächst zur Regelung berufenen Gemeinschaft ist subsidiär. Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage gemäß § 44 Abs. 1 S. 2
besteht nur dann, wenn zuvor versucht wurde, eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung als dem primär zuständigen Beschlussorgan zu erreichen (entsprechend zu § 21 Abs. 8
a.F. BGH ZWE 2010, 174, 176; LG Dortmund ZWE 2016, 32 ff.; KG ZWE 2000, 40 ff.). Randnummer 55 Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. In der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 20.12.2023 wurde der dem klägerischen Antrag im vorliegenden Verfahren entsprechende Antrag zu TOP 3 mehrheitlich abgelehnt. Randnummer 56 2. Die Klägerin hat die Anfechtungsklage innerhalb der materiellen Frist des § 45 Abs. 1 S. 1
erhoben und - soweit von Relevanz - innerhalb von zwei Monaten begründet. Randnummer 57 3. Die Anfechtungsklage ist aber unbegründet. Randnummer 58 Die Beschlüsse zu TOP 2 und TOP 3 vom 20.12.2023 sind nicht für ungültig zu erklären, da diese den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechen. Die Klägerin hat ferner keinen Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung, weswegen das Ermessen der Eigentümer zum Zeitpunkt der Versammlung auf Null reduziert war (zu den Anforderungen s. etwa BGH, NJW 2016, 473, Rz. 6 ff.; NJW 2015, 3713, Rn. 13; LG Hamburg, ZWE 2018, 285 , 287, Rz. 30 ). Randnummer 59 Ein Wohnungseigentümer kann von der GdWE eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung) entspricht. Ferner kann eine Verwaltung verlangt werden, die den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. Dies trifft auf die hier angefochtenen Beschlüsse zu TOP 2 und 3 zu. Randnummer 60 a) Entgegen der Auffassung der Klägerin wurde in dem angefochtenen Beschluss zu TOP 2 eine bauliche Veränderung i.S.d. § 20 Abs. 1
beschlossen. Randnummer 61 § 20 Abs. 1
definiert bauliche Veränderungen als Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Die Maßnahmen können grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss (§ 25
) beschlossen werden. Randnummer 62 Eine bauliche Veränderung i.S.d. § 20 Abs. 1 ist jede auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die von der Bewahrung des im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustands und der bestehenden Form abweicht und über eine ordnungsgemäße Erhaltung hinausgeht (vgl. MüKoBGB/Rüscher, 9. Aufl. 2023,
20, beck-online). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Randnummer 63 In dem angefochtenen Beschluss zu TOP 2 ist u.a. für die beabsichtigte Stilllegung vorgesehen, dass der Heizkessel für den Pool entleert, elektrisch- und heizungsrohrseitig getrennt, ausgebaut und entsorgt wird, die alten Heizungsleitungen ausgebaut und entsorgt werden, die alte Pool-Pumpe und Filteranlage ausgebaut/entsorgt und der Pool leergepumpt wird, die alte Gasleitung zurückgebaut, entsorgt und die Gasleitung nach der TRGI abgedichtet wird, nicht benötigte Elektrokabel ausgebaut und entsorgt werden, die vorhandene Sauna und Elektroheizung ausgebaut, abtransportiert und entsorgt werden, die vorhandene Heizungslüftungsleitung ausgebaut, abtransportiert und entsorgt wird sowie eine rückbaufähige und begehbare Fläche über dem leeren Becken in Gestalt von 25 mm OSB-Platten als Bodenmaterial errichtet wird. Randnummer 64 Durch die beschlossenen Maßnahmen wird über die ordnungsmäßige Erhaltung der Schwimm- und Saunaanlage als Gemeinschaftseigentum erkennbar hinausgegangen und es sind konkrete bauliche Maßnahme zur Veränderung die Anlage vorgesehen, die mit einem Substanzeingriff verbunden sind. Randnummer 65 b) Entgegen der Auffassung der Klägerin konnte über diese bauliche Veränderung auch nach § 20 Abs. 1
beschlossen werden, da eine Beschlusskompetenz nach § 20 Abs. 1
gegeben war. Eine Beschlusskompetenz scheidet u.a. nicht deshalb aus, dass durch die beschlossene bauliche Veränderung eine Nutzung der Schwimm- und Saunaanlage faktisch für sämtliche Wohnungseigentümer nicht mehr möglich ist und somit gegen eine bestehende Nutzungsvereinbarung verstößt. Randnummer 66
) oder Gruppen von Wohnungseigentümern (§ 21 Abs. 3 Satz 2
) beruht auf einer bewussten Entscheidung des Gesetzgebers (vgl. BGH a.a.O.). Randnummer 67
, wonach ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, die Nutzungen zu ziehen, grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Diese Norm regelt die gesetzlichen Folgen eines aufgrund von § 20 Abs. 1
gefassten Beschlusses, schränkt die dort eingeräumte Beschlusskompetenz aber gerade nicht ein (vgl. BGH, BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 –, Rn. 9, juris). Randnummer 68
als Schwimm- und Saunaanlage nicht entgegen. Randnummer 69 Die oben erwähnte bewusste Entscheidung des Gesetzgebers durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz führt auch dazu, dass seit dem
auch dann beschließen, wenn die bauliche Maßnahme lediglich faktisch dazu führt, dass - wie hier - eine in der Vereinbarung bzw. Zweckbestimmung i.S.d. § 10 Abs. 1 Satz 2
vorgesehene Nutzung nicht mehr möglich ist (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 –, Rn. 13, juris - mit diversen Nachweisen). Randnummer 70 Die Schwimm- und Saunaanlage wird nach § 5 der TE ausdrücklich als zum Gemeinschaftseigentum gehörig festgelegt. Diese sachenrechtliche Zugehörigkeit wird im übrigen durch die beschlossene bauliche Veränderung auch nicht verändert und anderweitig geregelt. Die einzelnen unter den Wohnungseigentümern geltenden Regelungen „sollen“ ferner nach § 6 der TE durch Mehrheitsbeschluss in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden. Dort enthaltene Regelungen - das Bestehen solcher Regelungen ist nicht vorgetragen - wären aufgrund der mehrheitlichen Beschlussfassung keine Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2
. Randnummer 71 In § 5 der TE in Verbindung mit der Regelung in § 6 der TE wird aber zudem die Nutzung dieser im Aufteilungsplan gekennzeichneten Räumlichkeiten für bestimmte Zwecke geregelt und somit vereinbart. Hierbei handelt es sich um eine sog. Vereinbarung im engeren Sinne. Eine solche Vereinbarung setzt voraus, dass sie sich mit dem Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bzw. zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, also mit dem Gemeinschaftsverhältnis, befasst. Aufgrund dieser Zweckbestimmung ist zwischen den Wohnungseigentümern eine Vereinbarung getroffen worden, dass die Nutzung dieser Räume als „Schwimmbad mit WC, Dusche, Sauna und Filterraum“ erfolgt. Randnummer 72 Haben die Wohnungseigentümer eine bestimmte Angelegenheit durch eine Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 Satz 2
geregelt, ist eine Aufhebung, Änderung oder Ergänzung grundsätzlich nur durch eine erneute Vereinbarung möglich (vgl. u.a. BGH, Urteil vom
, 15. Aufl., § 10 Rn. 81; Hügel/Elzer,
,
eingeräumte Beschlusskompetenz für bauliche Veränderungen und einer Nutzungsvereinbarung ausführlich auseinandergesetzt. Dabei verneint er eine Nichtigkeit der Nutzungsvereinbarung entgegenstehender Beschlüsse aufgrund einer auch insoweit bestehenden Beschlusskompetenz nach § 20 Abs. 1
. Randnummer 75 Zur Begründung der Beschlusskompetenz auch insoweit führt der BGH ausführlich aus (BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 –, Rn. 18 - 22, juris) : Randnummer 76 „
bauliche Veränderungen auch dann gestatten können, wenn diese dazu führen, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist, spricht zunächst der Wortlaut der Vorschrift. Den Wohnungseigentümern wird allgemein die Kompetenz eingeräumt, bauliche Veränderungen zu beschließen bzw. durch Beschluss zu gestatten. Randnummer 77
, wonach Beschlüsse über die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung unter dem Vorbehalt stehen, dass keine entgegenstehende Vereinbarung der Wohnungseigentümer vorliegt, ist eine vergleichbare Einschränkung in § 20 Abs. 1
nicht enthalten. Dies spricht dafür, dass die auf bauliche Veränderungen bezogene Beschlusskompetenz durch Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht in Frage gestellt werden soll. Das grundsätzlich bestehende Rangverhältnis von Vereinbarungen und Beschlüssen steht dem nicht entgegen, weil die Vereinbarung - wie eingangs ausgeführt (vgl. Rn. 12) - für sich genommen nicht geändert wird. Randnummer 78
, die möglicherweise nur geringfügig in die Rechte der einzelnen Eigentümer eingreife, entgegenstehe, nicht aber einem Beschluss über eine bauliche Veränderung, die regelmäßig mit einem schwerwiegenderen Eingriff für die Eigentümer verbunden sei, trägt nicht. Randnummer 79 (a) Es berücksichtigt zunächst nicht hinreichend, dass der Reformgesetzgeber die Flexibilität der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen stärken wollte. In der Gesetzesbegründung wird darauf verwiesen, dass Wohnungseigentumsanlagen im Vergleich zu anderen Wohnanlagen häufig einen erhöhten Sanierungsbedarf aufweisen. Als Ursache hierfür werden insbesondere die rechtlichen Rahmenbedingungen angeführt, die nach dem bisherigen Recht bei der Durchführung baulicher Veränderungen zu beachten waren. So war bislang in vielen Fällen die Einstimmigkeit oder die Zustimmung von mindestens drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erforderlich (vgl. § 22
aF). Diese Voraussetzungen wurden in der Praxis selten erreicht. Da das bisherige Recht daher dem Bedürfnis, den baulichen Zustand von Wohnungseigentumsanlagen an die sich stetig ändernden Gebrauchsbedürfnisse anzupassen, nicht hinreichend gerecht wurde, soll mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz eine erhebliche Vereinfachung des Rechts der baulichen Maßnahmen herbeigeführt werden. Insbesondere sollen bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können (vgl. BT-Drs. 19/18791 S. 26, 61). Auch wenn nicht hinsichtlich sämtlicher Teile des Gemeinschaftseigentums Nutzungsvereinbarungen bestehen, hätte die Verneinung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Folge, dass in vielen Bereichen Beschlüsse zu baulichen Veränderungen nicht mehr möglich wären. Dies hat der Gesetzgeber erkennbar nicht gewollt. Randnummer 80 b) Würde die Beschlusskompetenz schon durch einen faktischen Widerspruch zu einer Vereinbarung in Frage gestellt, käme es darüber hinaus stets auf die durch Auslegung zu ermittelnde Reichweite der Vereinbarung und die Auswirkungen der baulichen Veränderung im Einzelnen an. Insgesamt führte dies zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit. Mit den Zielen des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes wäre das unvereinbar, denn die Förderung von baulichen Veränderungen setzt voraus, dass schnell und dauerhaft Klarheit über deren Zulässigkeit geschaffen werden kann. Die Vorschriften sollten klarer als bislang gefasst werden, um Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden. Die vielfältigen Zweifelsfragen, die das bisherige Recht im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen aufgeworfen hat, sollen durch die Neufassung soweit wie möglich beseitigt werden (vgl. BT-Drs. 19/18791 S. 62). Randnummer 81
. Vielmehr hängt die Bindungswirkung von Beschlüssen für Sondernachfolger gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1
generell nur noch bei solchen Beschlüssen von der Eintragung in das Grundbuch ab, die "aufgrund einer Vereinbarung" (sog. vereinbarte Öffnungsklausel) gefasst werden. Beruht der Beschluss demgegenüber auf dem Gesetz (sog. gesetzliche Öffnungsklausel, vgl. z.B. § 16 Abs. 2 Satz 2
), ist ein Rechtsnachfolger an den Beschluss auch ohne dessen Eintragung in das Grundbuch gebunden. Der Gesetzgeber rechtfertigt diese Differenzierung mit der Überlegung, dass gesetzliche Öffnungsklauseln - anders als vereinbarte Öffnungsklauseln - von dem Erwerber unmittelbar aus dem Gesetz entnommen werden könnten und dieser deshalb mit einer Änderung der Vereinbarung durch einen Beschluss rechnen müsse (vgl. BT-Drs. 19/18791 S. 41). Dies gilt entsprechend für einen Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1
, der gegenüber einer Nutzungsvereinbarung aufgrund der Regelung in § 21
vorrangig ist und der deshalb einem auf der Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel ergangenen Beschluss gleichsteht. Ein zutreffendes Bild über die aktuellen Rechtsverhältnisse in der GdWE erhält der Sondernachfolger deshalb nach wie vor nur durch die Durchsicht der nach § 24 Abs. 7
zu führenden Beschlusssammlung (vgl. auch Häublein/Jacoby/Lehmann-Richter/Wobst, ZWE 2021, 27, 28). Randnummer 82
, wonach bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen oder gestattet werden dürfen und auch nicht verlangt werden können. Unabhängig davon müssen auch Beschlüsse nach § 20 Abs. 1
ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2024 - V ZR 244/22, NJW 2024, 1030 Rn. 33), was allerdings allein durch den
fall der bisherigen Nutzungsmöglichkeit nach dem Willen des Gesetzgebers nicht in Frage gestellt werden soll (vgl. BT-Drs. 19/18791 S. 66 und oben Rn. 8)...“ Randnummer 83 Das Gericht schließt sich dieser Rechtsprechung des BGH ausdrücklich an und bejaht vorliegend eine Beschlusskompetenz. Randnummer 84
ist auch nicht nach § 47
ausgeschlossen. Randnummer 85 Nach § 47 S. 2
besteht die - widerlegbare - Regelvermutung, dass in der Regel abweichende Altvereinbarungen der Anwendung des WEMoG nicht entgegenstehen. Randnummer 86 In der Teilungserklärung ist in §§ 5, 6 wie oben ausgeführt geregelt, dass das Schwimmbad mit WC, Dusche, Sauna und Filterraum zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört und die Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss eine Nutzungsregelung für Waschküche, Schwimmbad und Sauna enthalten „soll“. Randnummer 87 Bei den Regelungen in §§ 5, 6 der Teilungserklärung handelt es sich nicht um eine von der - nach dem neuen
-Recht - abweichende Altvereinbarung, mit der Folge das § 20 Abs. 1
vorliegend keine Anwendung findet. Die Teilungserklärung enthält zur Möglichkeit und den Voraussetzungen von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum überhaupt keine Regelungen. Daher ist insbesondere in der Teilungserklärung weder ausdrücklich oder konkludent geregelt worden, dass eine bauliche Veränderung bzw. eine abweichende Nutzung der Schwimm- und Saunaanlage der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Ein sog. „Versteinerungswille“ i.S.d. § 47
besteht daher nicht., Randnummer 88 c) Auch liegen die Voraussetzungen des § 20 Abs. 4
vorliegend nicht vor. Randnummer 89 Nach § 20 Abs. 4
dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen werden. Randnummer 90 Eine grundlegende Umgestaltung einer Wohnanlage kann nur dann bejaht werden, wenn die beschlossene bauliche Veränderung der
-Anlage ein „neues Gepräge“ gibt, sich also im konkreten Einzelfall angesichts der Größe und Gestaltung der
-Anlage wesentlich auf diese auswirkt und das charakterliche Aussehen der Anlage - vorliegend Mehrhausanlage - bzw. deren besondere Eigenart, mit der sich ein Gebäude von benachbarten Gebäuden im Umfeld prägend abhebt, gravierend beeinträchtigt (vgl. Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023,
356). Dabei kann eine grundlegende Umgestaltung auch bei erheblichen Änderungen im Innenbereich anzunehmen sein (vgl. Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023,
366, beck-online). Diese Voraussetzungen sind hier weder ersichtlich noch nachvollziehbar vorgetragen. So ist bereits nicht ersichtlich, dass das Vorhandensein der Schwimm- und Saunaanlage für die streitgegenständliche
-Anlage angesichts der Größe und Gestaltung wesentlich prägend ist. So werden keine Ausführungen zum Ausmaß dieser Schwimm- und Saunaanlage gemacht, so dass bereits nicht festgestellt werden kann, dass die Wohnanlage ohne eine - stillgelegte - Schwimm- und Saunaanlage ein komplett neues Gepräge bekommt. Randnummer 91 Auch eine unbillige Benachteiligung der Klägerin durch die beschlossene Stilllegung ist nicht gegeben. Die beschlossene Stilllegung der Schwimmbad- und Saunaanlage betrifft gerade nicht nur die Klägerin allein, sondern alle Wohnungseigentümer in gleichem Maße. Denn die Nutzungsmöglichkeit wird allen Wohnungseigentümern entzogen, so dass der Klägerin ein Sonderopfer nicht auferlegt wird. Randnummer 92 d) Der angefochtene Beschluss entspricht auch im übrigen - soweit hier aufgrund der Anfechtungsgründe von Relevanz - ordnungsmäßiger Verwaltung. Randnummer 93 Ein von den Wohnungseigentümern auf der Grundlage von § 20 Abs. 1
gefasster Beschluss muss, auch wenn dies - anders als etwa in § 19 Abs. 1
- im Wortlaut des Gesetzes keine besondere Erwähnung findet, ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 2
entsprechen (vgl. BGH, Urteil vom
sind daher nicht abschließend (vgl. BT-Drs. 19/18791, S. 66). Bei der Bestimmung der Grenzen der ordnungsmäßigen Verwaltung sind jedoch die Wertungen von § 20 Abs. 4
zu berücksichtigen (vgl. BT-Drs. 19/18971, S. 66). Randnummer 95
vorliegt. § 20 Abs. 1
ist gegenüber § 19 Abs. 1
als lex specialis vorrangig. Denn § 19 Abs. 1
, der u.a. die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums regelt, enthält für die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen keine konkreten inhaltlichen Vorgaben (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 –, Rn. 9, juris; Suilmann, ZWE 2022, 266). Vielmehr eröffnet § 20 Abs. 1
den Wohnungseigentümern im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einen Ermessensspielraum. Randnummer 96
auch die Klägerin trotz fehlender Zustimmung an den Kosten der beschlossenen baulichen Veränderung beteiligt wird, führt vorliegend zu keinem anderen Ergebnis. Dies ist Folge der gesetzgeberischen Wertung, dass zum einen bauliche Veränderungen in den Grenzen des § 20 Abs. 4
beschlossen werden können und von der Minderheit zu tolerieren sind und zum anderen beim Erreichen des geforderten Quorums davon ausgegangen wird, dass die beschlossene bauliche Veränderung typischerweise sinnvoll und angemessen ist. Solche baulichen Veränderungen sollen dann auch von allen Wohnungseigentümern getragen werden. Regulativ gilt diese Kostenrechtsfolge nicht, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Das ist vorliegend nicht der Fall. Randnummer 98
statthafte und zulässige Beschlussersetzungsklage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die begehrte Beschlussfassung. Randnummer 106 Zur Begründung kann ebenfalls auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden. Randnummer 107 II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Randnummer 108 III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO. Randnummer 109 IV. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 GKG.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.