zusteht und die erforderliche Erheblichkeit der Pflichtverletzung des Mieters daher nicht gegeben ist. Aus dem gleichen Grund ist auch eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1
nicht begründet. (Rn.14) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg,
die Räumung und Herausgabe der von der Beklagten gemieteten Wohnung verlangen. Randnummer 13 a) Die außerordentliche Kündigung vom 15.01.2023 ist materiell rechtswidrig. Randnummer 14 Ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund ist nicht gegeben. Randnummer 15 Nach § 543 Abs. 1, 569 Abs. 2
kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2
insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, weil die unbefugte Gebrauchsüberlassung im vorliegenden Fall die Rechte der Klägerin nicht erheblich verletzt hat. Randnummer 16 Die Gebrauchsüberlassung ist bereits dann unbefugt, wenn sie ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgt ist (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024,
144). Dies gilt auch dann, wenn ein Mieter eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10 = NJW 2011, 1065 Rn. 20). Ob in einem derartigen Fall der Vertragsverletzung ein die Kündigung rechtfertigendes, erhebliches Gewicht zukommt, ist anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10 = NJW 2011, 1065 Rn. 20). Steht dem Mieter gegen den Vermieter ein vertraglicher oder gesetzlicher Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zu, wirkt sich dies erheblichkeitsmindernd aus (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024,
151). So liegt es hier. Randnummer 17 Der Beklagten stand ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1
zu. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Dies gilt nach § 553 Abs. 1 Satz 2
nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte im Sinn der Vorschrift des § 553 Abs. 1
ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt, sodass ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung bestehen kann (BGH, Urteil vom 13.9.2023 – VIII ZR 109/22, NJW-RR 2023, 1435, beck-online). Hiervon kann bereits ausgegangen werden, wenn – wie im vorliegenden Fall – persönliche Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen werden und der Zugriff auf diese durch Zurückbehalten eines Wohnungsschlüssels möglich bleibt. Randnummer 18 Ein berechtigtes Interesse des Mieters ist anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 13.09.2023 – VIII ZR 109/22 = NJW-RR 2023, 1435 Rn. 20 m. w. N.). Berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (BGH, Urteil vom 13.09.2023 – VIII ZR 109/22 = NJW-RR 2023, 1435 Rn. 20 m. w. N.). Der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm unter anderem die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung zu ermöglichen (BGH, Urteil vom 13.9.2023 – VIII ZR 109/22 = NJW-RR 2023, 1435 Rn. 21 m. w. N.). Eine Untervermietung zum Zwecke der Kostenentlastung ist vorliegend gegeben. Ein solcher Fall liegt nicht nur dann vor, wenn der Mieter ohne die Untervermietung nicht in der Lage wäre, die Wohnung zu halten, sondern bereits dann, wenn der Mieter die Kosten einer längeren Ortsabwesenheit verringern möchte, zumal Personen mit geringen finanziellen Mitteln sich eine Ortsabwesenheit von längerer Dauer als einer durchschnittlichen Urlaubsreise nicht selten nur bei Untervermietung ihrer Wohnung überhaupt leisten können werden. Randnummer 19 Es liegt keine tage- oder wochenweise Untervermietung an Touristen vor, hinsichtlich derer kein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis besteht. Eine Untervermietung von Wohnraum erfolgt für gewöhnlich in der Weise, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum, jedenfalls für eine gewisse Dauer, überlässt; hiervon unterscheiden sich die Konstellationen, in denen der Mieter die Wohnung an Touristen oder Geschäftsleute tage- oder wochenweise überlasst, grundlegend (BGH, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13 = NJW 2014, 622 Rn. 11; Schmidt-Futterer/Flatow, 16. Aufl. 2024,
11). Es ist für die Beurteilung nicht auf das Inserat, sondern auf die tatsächlich erfolgte Gebrauchsüberlassung gemäß Untermietvertrag vom 02.01.2023 abzustellen. Die vorhergehende Inserierung diente lediglich der Suche nach einer als Untermieter geeigneten Person. Aus der unverbindlichen Annonce können noch keine Rückschlüsse auf das später tatsächlich entstandene Vertragsverhältnis gezogen werden. Die Entscheidung des Landgerichts Berlin (Beschluss vom 03.02.2015 – 67 T 29/15) ist insofern nicht übertragbar. Dort war, nachdem bereits mehrfach eine Gebrauchsüberlassung an Touristen stattgefunden hatte, weiterhin über „a.“ geworben worden. Randnummer 20 Der Zeitraum der Gebrauchsüberlassung der Wohnung der Beklagten von sechs Wochen bzw. 1,5 Monaten stellt einen Zeitraum von gewisser Dauer dar. Diese Dauer entspricht etwa einer üblichen Dauer eines Praktikums und damit einem häufigen Untervermietungsbedürfnis von zum Beispiel Studierenden. Insbesondere diente die streitgegenständliche Nutzung des in H fortan beruflich tätigen Untermieters bereits der Verlagerung seines Lebensmittelpunktes und überschritt dabei auch die durchschnittliche Aufenthaltsdauer eines Touristen deutlich. Ein gewerbliches Handeln der Beklagten war ebenfalls nicht gegeben, weil es bei einer lediglich einmalig auf eineinhalb Monate befristeten Untervermietung an einem auf Dauer angelegten Handeln fehlt. Randnummer 21 Die vereinbarte Untermiethöhe steht auch mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang. Ein Mieter hat danach keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff.
vereinbar ist (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2023 – 64 S 270/22; LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 – 65 S 221/21). Das Amtsgericht hat zutreffend auf die vereinbarte Untermiete in Höhe von 550,00 Euro zuzüglich pauschaler Nebenkosten in Höhe von 200,00 Euro und nicht auf die im Inserat genannte Mietzinsvorstellung abgestellt. Diese vereinbarte Miethöhe verstößt nicht gegen § 556d Abs. 1
i. V. m. der MietenbegrenzungsVO Hamburg vom 23.07.2015 in der Fassung vom 03.07.2018. Randnummer 22 Diese Vorschrift ist gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1
nicht anwendbar, da die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch erfolgt ist. Dieser Ausnahmetatbestand liegt vor, wenn nur ein kurzfristiges Wohnbedürfnis des Mieters befriedigt wird, die Beendigung des Mietverhältnisses in absehbarer Zeit von vorneherein beabsichtigt ist und es mithin an einem entsprechenden Schutzbedürfnis aufseiten des Mieters fehlt. Es muss zum einen beim Mieter der Bedarf für die Anmietung des Wohnraums aus besonderem Anlass entstehen (Sonderanlass), zum anderen muss das baldige Ende des Mietverhältnisses von vornherein für beide Parteien feststehen (kurze Vertragsdauer) (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024,
22, beck-online). Diese Voraussetzungen liegen vor. Der Untermieter benötigte die Wohnung zum Zwecke der Fortsetzung der Wohnungssuche, also für einen vorübergehenden Zweck. Eine kurze Vertragsdauer ist bei eineinhalb Monaten ebenfalls gegeben. Randnummer 23 Die erforderliche Erheblichkeit der Pflichtverletzung der Beklagten ist aufgrund des Anspruchs auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung auch unter Berücksichtigung der sonstigen Umstände, insbesondere der der Beklagten bekannten ablehnenden Haltung der Klägerin gegenüber einer Untervermietung bzw. der Suche nach einem Untervermieter über eBay Kleinanzeigen noch nicht gegeben. Randnummer 24 b) Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 15.01.2023 ist ebenfalls materiell rechtswidrig. Randnummer 25 Die Pflichtverletzung der Beklagten durch die unbefugte Untervermietung ist aufgrund der bereits dargelegten Umstände nicht derart schwerwiegend, dass sie die Klägerin zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1
kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1
insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1
steht zu den Tatbeständen der fristlosen Kündigung in einem Stufenverhältnis (vgl. BGH, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338; Blank/Börstinghaus/Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020,
12). Der Pflichtverletzung muss eine gewisse Bedeutung zukommen. Hiervon ist nicht nur dann auszugehen, wenn Gründe vorliegen, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen, sondern auch bei schuldhaften Vertragsverletzungen von geringerem Gewicht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1
erforderlich ist; es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrags bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist (BGH, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, a. a. O.; Blank/Börstinghaus/Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020,
12). Eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter ist nicht vorauszusetzen; allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508). Randnummer 26 Vorliegend hat die Beklagte die Klägerin zwar nicht um die Erlaubnis der Untervermietung gebeten, obwohl sie wusste, dass die Klägerin einer Untervermietung ablehnend gegenüber stand und ihr die Mitteilung zeitlich vor ihrer Abreise gerade noch möglich gewesen wäre. Der Untermietvertrag datiert vom 02.01.2023 (Montag) und die Beklagte ist am 05.01.2023 (Donnerstag) abgereist. Die Mitteilung wurde auch nicht zeitnah nach Abreise, sondern erst nach Ausspruch der Kündigung nachgeholt. Für die Beklagte spricht jedoch die lange Mietdauer von im Zeitpunkt der Kündigung annähernd 14 Jahren. Zudem war die wegen eines früheren Inserats erteilte Abmahnung der Klägerin vom 08.09.2021 so formuliert, dass die Beklagte damit rechnen musste, dass ihr eine Untervermietung auch dann untersagt werden würde, wenn sie – wie hier – einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hatte. Die Abmahnung war nur hinsichtlich einer kurzzeitigen Untervermietung an geschäftlich und touristisch Reisende berechtigt. Randnummer 27 2. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.