Werklohn im Abrechnungsverhältnis; Schadensersatz wegen Wasserschadens Orientierungssatz 1. Ein Werklohnanspruch entsteht nicht, wenn der Unternehmer im Abrechnungsverhältnis die Mangelfreiheit seiner

– es handelt sich um die einzig denkbare Anspruchsgrundlage – zu. Das Gericht hat dabei die Aufrechnungserklärung der Beklagten so ausgelegt, dass die Aufrechnung nur in der Höhe als Hauptaufrechnung erklärt werden sollte, als dass sie grundsätzlich zur Zahlung der Rechnung vom

1. Juli 2020 (K3) verpflichtet war und dass im Übrigen – also insoweit sie konkrete Einwendungen gegen diese Rechnungen geltend gemacht hat – die Aufrechnung nur hilfsweise für den Fall erklärt worden ist, dass ein Zahlungsanspruch des Klägers vom Gericht bejaht wird. Randnummer 26 In diesem Sinne bestand ein Zahlungsanspruch der R. & S1 GbR in Höhe nie in Höhe von EUR 3.340,80 (dazu nachfolgend 1.) und weiteren EUR 505,03 (dazu nachfolgend 2.). Im Übrigen - d.h. in Höhe von EUR 6.232,19 - ist die Forderung durch Aufrechnung erloschen (dazu nachfolgend 3.).
2. Randnummer 27 Soweit in dieser Rechnung EUR 2.880,00 netto (entspricht zuzüglich dem damals geltenden, pandemiebedingt gesenkten Mehrwertsteuersatz von 16 % EUR 3.340,80 brutto) unter der Position "Wände weiß streichen" aufgeführt sind, bestand ein Zahlungsanspruch der R. & S1 GbR nach § 631 Abs. 1

schon gar nicht. Randnummer 28 Hat - wie hier die Beklagte durch das Schreiben vom 11. August 2020 (B9) - der Werkbesteller unter Berufung auf Mängelrechte jegliche weitere Erfüllung durch den Werkunternehmer - hier die R. & S1 GbR - abgelehnt und die Geltendmachung von Ersatzansprüchen für die Ersatzvornahme angekündigt, geht das ursprüngliche Werkvertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis über, in welchem Schadensersatzansprüche und Vergütungsansprüche wegen bereits erbrachter Teilleistungen zu verrechnen sind (vgl. BeckOK

/Voit, 76. Ed. 1.2.2024,

§ 641Rn.

36, beck-online). Dabei gilt hinsichtlich der Vergütungsansprüche, dass der Werkunternehmer bei mangelbedingter Erfüllungsverweigerung durch den Besteller weiterhin darlegen und beweisen muss, dass er die Werkleistung, für die Vergütung verlangt wird, mangelfrei im Sinne von § 633 Abs. 1

erbracht hat (Grüneberg- Retzlaff ,

,

1. Aufl. 2026, § 634 Rn. 14). Randnummer 29 Dieser ihn treffenden Darlegungslast hat der Kläger als Rechtsnachfolger der R. & S1 GbR nicht genügt. Auf den Vortrag der Beklagten auf Seite 7 des Schriftsatzes vom
2. Juli 2024, es sei lediglich Farbe an Wände usw. "geschmiert" worden und sämtliche Arbeiten müssten erneuert werden, hat der Kläger nicht konkret zur Mangelfreiheit der Arbeiten vorgetragen, sondern lediglich behauptet, die Arbeiten seien "ordnungsgemäß" erfolgt (Seite 1 des Schriftsatzes vom
3. Mai 2025). Dies genügt nicht, um dem - wenn auch gleichfalls sehr pauschalen - Vortrag der Beklagten im Sinne von § 138 Abs. 3 ZPO wirksam zu entgegnen, worauf der Kläger im Termin vom
4. September 2025 hingewiesen worden ist, ohne dass es zu konkreterem Vortrag gekommen wäre. Es ist insoweit auch nicht davon auszugehen, dass ein Zueigenmachen der Aussage des Zeugen W. zu den Malerarbeiten den bis dato unzureichenden Vortrag des Klägers ersetzen könnte. Denn der Zeuge W. hat lediglich bekundet, dass die Malerarbeiten durchgeführt worden sind. Zur von der Beklagten bemängelten Qualität der Arbeiten hat er sich dagegen nicht geäußert.
5. Randnummer 30 In Höhe von EUR 503,03 brutto ist ein Zahlungsanspruch nach § 631 Abs. 1

schon deswegen gar nicht erst entstanden, weil der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kläger nicht nachgewiesen hat, dass die diesem Betrag entsprechenden 1,470 Tonnen Sperrmüll (1,470 to x 295,-EUR/to = EUR 433,65 zzgl. 16 % Mehrwertsteuer = EUR 503,03) entsprechend Wiegeschein ... der Firma F. & S. R. S. GmbH & Co. KG vom

1. Juli 2020 tatsächlich auf die Entrümplung des Hauses W.weg ... zurückzuführen sind. Denn unter "Herkunft" ist dort - anders auf den anderen Wiegescheinen der Firma O. D. E. GmbH (Anlage B7) – nicht die Adresse W.weg ... genannt, sondern eine F. R. S. GmbH & Co. KG, die keinen Bezug zum W.weg ... erkennen lässt. Auf den gerichtlichen Hinweis im Termin vom
2. September 2025 hat der Kläger nicht weiter vorgetragen.
3. Randnummer 31 Die im Übrigen aus der Rechnung vom
4. Juli 2020 bestehenden Zahlungsansprüche der R. & S1 GbR in Höhe von EUR 6.232,19, die in Folge der Rechtsnachfolge dem Kläger zustehen, sind in Folge der von der Beklagten erklärten Aufrechnung nach §§ 387, 389

erloschen. Randnummer 32 Der Beklagten steht der geltend gemachte Gegenanspruch aus § 280 Abs. 1

(ggf. in Verbindung mit § 634 Nr. 4

) als Schadensersatz neben der Leistung wenigstens in der Höhe der noch offenen Forderung des Klägers zu. a. Randnummer 33 aa. Die R. & S1 GbR hat, handelnd durch die von ihr beauftragten Arbeiter eine Pflicht im Sinne von § 280 Abs. 1

verletzt, wobei dahinstehen kann, ob die Demontage der Küchenzeile durch Abflexen der beiden Wasserrohre zur Spüle als Mangel im Sinne von § 633 Abs. 1

zu qualifizieren ist. Selbst wenn dies nicht der Fall sein sollte, so ergab sich doch aus § 241 Abs. 2

die Pflicht, sicherzustellen, dass nicht durch aus den Rohren austretendes Wasser das Haus der Beklagten beschädigt wird. Diese Pflicht hat die R. & S1 GbR, der das Handeln der von ihr beauftragten Arbeiter nach § 278 Abs. 1

zugerechnet wird, zur Überzeugung des Gerichts pflichtwidrig verletzt. Randnummer 34

,

1. Aufl. 2026 § 280 Rn. 37 m.w.N.). So liegt der Fall hier: Nach der Beweisaufnahme hat die Beklagte zur Überzeugung des Gerichts (§ 286 ZPO) dargelegt, dass die Ursache für den Wasserschaden ausschließlich aus der Sphäre der R. & S1 GbR stammt. Bei der Anwendung von § 286 ZPO hat das Gericht dabei entsprechend der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung als Maßstab für die Überzeugungsbildung zugrunde gelegt, dass absolute Gewissheit nicht zu verlangen ist, sondern dass eine Überzeugung dann vorliegt, wenn zwar keine über jeden denkbaren Zweifel erhabene Gewissheit gewonnen werden kann, indes den Zweifeln Schweigen geboten ist, ohne sie völlig auszuschließen (Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung,
2. Auflage, 10/2025, § 286 ZPO, Rn. 19 m.w.N. zur Rechtsprechung). Randnummer 36 Unter Anlegung dieses Maßstabs bezieht sich die Überzeugung des Gerichts zunächst darauf, dass die Ursache für den Wasserschaden in der Demontage der Rohre an der Spüle durch das Abflexen und Abdrücken der Enden (anstelle einer echten Abdichtung) zu sehen ist. Es ist unstreitig, dass diese Ursache durch den Arbeitstrupp gesetzt worden ist, gleichfalls ergibt sich aus dem Lichtbild Anlage B5 und der Aussage des Zeugen A., dass genau aus diesen Rohren das Wasser austrat, das letzten Endes ins Erdgeschoss lief. Randnummer 37 Das Gericht ist darüber hinaus davon überzeugt, dass die Arbeiter auch verantwortlich dafür waren, dass letzten Endes Wasser in dem am nächsten Morgen festgestellten Maße aus diesen Rohren ausgetreten ist. Eine andere Erklärung hat das Gericht nach Einvernahme der Zeugen A. und W. nicht (wobei das Gericht auf eine Einvernahme des Zeugen K. verzichtet hat, nachdem der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung am
3. November 2025 klargestellt hat, dass der Zeuge K. nicht vor Ort war). Randnummer 38 Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass bei Beginn der Arbeiten am
4. Juli 2020 die Wasserleitungen komplett ausgestellt waren. Das haben sowohl der Zeuge A. als auch der Zeuge W. bestätigt (Seiten 5 und 6 des Protokolls vom
5. September 2025 und Seite 5 des Protokolls vom
6. November 2025), letzterer besonders eindrucksvoll und anschaulich dadurch, dass er bereits am Morgen des ersten Tages bei Nutzung der Toilette das abgedrehte Wasser bemerkt hat. In diesem Sinne steht auch fest, dass bei Demontage der Küche im ersten Stock (wohl am ersten Tag, dem
7. Juli 2020, s. Seite 4 des Protokolls vom
8. November 2025) die Leitung kein Wasser führte. Insoweit hat der Zeuge W. glaubhaft bestätigt, er habe den Wasserhahn der Spüle vor der Demontage auf laufendes Wasser überprüft, außerdem wäre ihm laufendes Wasser aufgefallen, nachdem die Küche entfernt und sodann dort die Wände gestrichen wurden (Seiten 4, 7 und 8 des Protokolls vom
9. November 2025). Gleichfalls ist das Gericht davon überzeugt, dass am Morgen des
10. Juli 2020 Wasser aus den Leitungsrohren in den bereits übergelaufenen Eimer lief und dass es sich um frisches Wasser aus der Leitung handelte, mithin die Leitungen Wasser führten, also unter einem gewissen Wasserdruck standen. Dies ergibt sich aus der Aussage des Zeugen A., der angegeben hat, dass an dem Morgen des
11. Juli 2020 weiter Wasser in den schon übergelaufenen Eimer lief und dass der Wasserfluss aufhörte, nachdem er im Keller den Hauptwasserhahn zugedreht hatte (Seite 5 des Protokolls vom
12. September 2025). Randnummer 39 Dies zwingt zu dem Schluss, dass das Wasser in der Zwischenzeit von menschlicher Hand wieder aufgedreht worden ist. Eine andere Erklärung gibt es dafür nicht. Das Gericht schließt es mit der nach § 286 ZPO erforderlichen Gewissheit insbesondere aus, dass sich der Hauptwasserhahn auch nur teilweise ohne menschliche Einwirkung geöffnet hätte. Auch ohne Kenntnis der Verhältnisse vor Ort kann das Gericht einen solchen Verlauf nach der Lebenserfahrung ausschließen. Hauptwasserhähne verändern ihre Stellung nicht von allein. Randnummer 40 Das Aufdrehen des Hauptwasserhahns ist zur Überzeugung des Gerichts auch in dem Zeitraum bis zum Abrücken der Arbeiter am Abend des
13. Juli 2020 geschehen, also in einem Zeitraum, in dem sämtliche Vorgänge in dem Haus W.weg ... dem Verantwortungsbereich der Arbeiter zuzurechnen waren. So haben die beiden Zeugen A. und W. übereinstimmend berichtet, dass lediglich die Arbeiter in dem Haus waren und der Zeuge A. lediglich einmal kurz vor Ort war, um sich zu erkundigen, wann die Arbeiten abgeschlossen sind (Seite 5 des Protokolls vom
14. September 20205, Seite 3 des Protokolls vom
15. November 2025). Dass der Zeuge A. – wie vom Kläger vorgetragen (Seite 3 des Schriftsatzes vom
16. Mai 2025) – selbst noch einmal vor Ort in Anwesenheit eines Arbeiters an dem Hauptwasserhahn gedreht hätte, haben weder der Zeuge A. noch der Zeuge W. bestätigt (Seite 8 des Protokolls vom
17. September 2025, Seite 5 des Protokolls vom
18. November 2025). Randnummer 41 Das Gericht schließt es zu seiner Überzeugung (§ 286 ZPO) zuletzt auch aus, dass das Aufdrehen des Wassers im Zwischenzeitraum nach Verlassen des Hauses durch die Arbeiter am Abend des
19. Juli 2020 und dem Morgen des
20. Juli 2020 durch eine dritte Person erfolgt wäre. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Zeuge A. nach dem Ende der Arbeiten die Tür – wie von ihm angegeben – wieder abgeschlossen hat oder ob die Arbeiter die Tür lediglich gemäß einer Absprache mit dem Zeugen A. zugezogen haben und das Haus in der Nacht frei zugänglich war (Seite 5 des Protokolls vom
21. September 2025, Seiten 3 und 4 des Protokolls vom
22. November 2025, wo der Zeuge W. insoweit Unsicherheiten zum genauen Ablauf angegeben hat). Denn das Gericht schließt es aus, dass sich zwischen dem späten Abend des
23. Juli 2020 (s. Seite 8 des Protokolls vom
24. November 2025, "21:00 bis 22:00 Uhr") und dem Morgen des
25. Juli 2020 ein Unbekannter auch bei einer lediglich "zugezogenen" Tür Zugang zu dem Haus verschafft, dann das Wasser teilweise aufgedreht und ansonsten keinerlei Spuren hinterlassen hat. Ein solcher alternativer Kausalverlauf ist zwar nicht mit letzter Gewissheit auszuschließen, da das Gericht in der fraglichen Nacht nicht vor Ort war und auch keine Kameraüberwachung des Hauses existiert. Eine solche absolute Gewissheit ist nach dem oben dargestellten Maßstab des § 286 ZPO aber auch nicht erforderlich. Es reicht vielmehr aus, dass Zweifeln, ob es nicht vielleicht doch so gewesen sein könnte, Schweigen geboten ist. So liegt es hier: Wenn sich eine dritte Person Zugang zu dem Haus verschafft hätte (etwa ein Obdachloser, der das leer stehende Haus als Nachtlager genutzt hat), wäre zwingend zu erwarten gewesen, dass diese Person weitere Spuren hinterlässt, von denen der Zeuge A. aber nicht berichtet hat. Zudem liegt es außerhalb jeglicher Lebenswahrscheinlichkeit, dass ein solcher hypothetischer "ungebetener Gast" sich die Mühe macht, den Hauptwasserhahn zu finden und aufzudrehen. Vor diesem Hintergrund verbleibt als einzige denkbare Erklärung für das laufende Wasser, dass dieses von den Arbeitern vor Verlassen des Hauses aufgedreht wurde und diese es verabsäumt haben, das Wasser wieder komplett abzudrehen. Randnummer 42 Soweit sich die dargestellte Überzeugungsbildung auf die Schilderungen der beiden Zeugen A. und W. stützt, waren diese insgesamt als glaubhaft zu bewerten, nicht zuletzt deshalb, weil sie von vielen originellen Details geprägt waren. Die Aussage des Zeugen A. wird zudem maßgeblich unterstützt durch die eingereichten Lichtbilder gemäß Anlage B 5, die das Ausmaß des Wasserschadens vor allem im Erdgeschoss eindrucksvoll zeigen. Das Gericht hat bei der Bewertung seiner Aussage berücksichtigt, dass diese nicht frei von Vorurteilen war (so äußerte sich der Zeuge – was nicht protokolliert, aber dem Gericht noch sicher erinnerlich ist – abschätzig zu den Arbeitern, indem er sie sinngemäß als "dunkle Gestalten" bezeichnete, ohne dies konkret belegen zu können). Nichtsdestotrotz ist das Gericht mit der nach § 286 ZPO erforderlichen Sicherheit davon überzeugt, dass die wesentlichen Teile seiner Aussage zum zunächst abgestellten Wasser und dem Zustand des Hauses am
26. Juli2 2020 der Wahrheit entsprachen. Seine Aussage ergibt zum Einen ein plausibles Bild im Lichte der restlichen Beweismittel (Aussage des Zeugen W. zum komplett abgedrehten Wasser, Lichtbilder Anlage B5 zum Zustand des Hauses am Morgen des
27. Juli 2020). Zum Anderen hält es das Gericht für ausgeschlossen im Sinne von § 286 ZPO, dass eine ggf. negative bzw. herabwürdigende Einstellung gegenüber den Arbeitern den Zeugen A. dazu veranlasst hätte, den Zustand des Hauses falsch darzustellen bzw. sogar zu manipulieren, um "nebenbei" zugunsten der Beklagten die Entrümplungskosten zu reduzieren. Der Zeuge A. hatte keine nähere Verbindung zur Beklagten, zudem lag der ganz erhebliche Wasserschaden keinesfalls im Interesse der Beklagten, die das Haus verkaufen wollte. Dafür, dass ggf. vorhandene Vorurteile des Zeugen diesen veranlasst hätten, einen solchen Schaden wie in der Anlage B5 dokumentiert absichtlich zu verursachen, ist nichts ersichtlich. Randnummer 43

zugerechnet werden, wird nach § 280 Abs. 1 Satz 2

vermutet, die Vermutung ist nach dem Gesagten auch nicht widerlegt. Randnummer 45 bb. Der Umfang der Eigentumsverletzung in Form von Durchfeuchtung des Fußbodens im ersten Obergeschoss, der darunter liegenden Zimmerdecke des Erdgeschosses und der Zwischendecke sowie Zerstörung der Paneele im Flurbereich im Erdgeschoss sowie sämtlicher Tapeten in den betroffenen Räume ergibt sich direkt aus den eingereichten Lichtbildern gemäß Anlage B5, von denen der Zeuge A. überzeugend erklärt hat, dass er sie am 18. Juli 2020 gefertigt hat. b. Randnummer 46 Der Schadensersatzanspruch besteht auch (mindestens) in Höhe von EUR 6.232,19 und führt damit zum vollständigen Erlöschen der Klagforderung. Randnummer 47 Die Höhe des Schadensersatzanspruchs bemisst sich nach §§ 249 ff.

. Es ist nach § 249 Abs. 2

grundsätzlich zulässig, den Schadensersatzanspruch bei Beschädigung einer Sache nach dem Mindererlös zu berechnen, der bei Weiterverkauf auf den Schaden zurückzuführen ist (Grüneberg-Grüneberg,

, 85. Aufl. 2026, § 249 Rn. 7 m.w.N.; Staudinger/Leupertz/Popescu

§ 634, Rn.

342). Hinsichtlich der Schadenshöhe stellt der konkrete Mindererlös ein Indiz für den Schadensersatzanspruch im Fall einer Weiterveräußerung dar, das sowohl vom Besteller als auch vom Unternehmer widerlegt werden kann. Der Schadensersatz bei der Weiterveräußerung des Werks kann dann niedriger als der tatsächliche Mindererlös ausfallen, falls der Unternehmer nachweisen kann, dass der erzielte Veräußerungspreis den tatsächlichen Wert unterschreitet. Denn der zu niedrige Veräußerungserlös kann aufgrund der Obliegenheit des Bestellers zur Schadensminderung nach § 254 Abs. 2

im Verhältnis zum Unternehmer nicht ersatzfähig sein (Messerschmidt/Voit/Moufang/Koos, 5. Aufl. 2026,

§ 636Rn.

191, beck-online). Randnummer 48 Vor diesem Hintergrund war die Beklagte grundsätzlich berechtigt, den Schaden mit dem durch Ziffer VII. des Kaufvertrages vom 6. November 2020 (B10) nachgewiesenen schadensbedingten Mindererlös von EUR 10.000,00 anzusetzen. Randnummer 49 Der Beklagten ist auch kein Mitverschulden im Sinne von § 254 Abs. 2 Satz 2 letzter Hs.

vorzuwerfen, weil sie etwa im Rahmen der Verhandlungen mit dem (unbekannt gebliebenen) Hauskäufer den Wasserschaden überbewertet hätte. Ein solches Mitverschulden ist bei dem gewährten Preisnachlass nicht zu erkennen, jedenfalls nicht in der hier lediglich interessierenden Höhe von EUR 6.232,19. Dem Schadensersatzgläubiger muss bei dem Weiterverkauf einer beschädigten Sache, jedenfalls bei Grundstücken, für die es keinen großen Erwerbermarkt mit verobjektivierbaren Preisbildungskriterien gibt, im Rahmen der Verkaufsverhandlungen grundsätzlich ein gewisser Verhandlungsspielraum zustehen, welchen Abschlag er dem Käufer auf Grund des Schadens gewährt. Erst wenn sich der Abschlag außerhalb eines wirtschaftlich nachvollziehbaren Rahmens bewegt, kann von einem Verstoß gegen die in § 254 Abs. 2 Satz 2 letzter Hs.

normierte Schadensminderungspflicht gesprochen werden. Diese Grenze hat die Beklagte jedenfalls bei einem Abschlag von EUR 6.232,19 (= 1,78 % auf den ursprünglichen Kaufpreis von EUR 350.000,00) nicht überschritten. Zu berücksichtigen ist dabei, dass die Schäden nicht lediglich die Optik des – angesichts der Lichtbilder (B5) ohnehin renovierungsbedürftigen – Hauses betrafen, sondern durch die Durchfeuchtung der Zwischendecke und Zimmerdecke auch tragende Elemente des Hauses von dem Wasserschaden betroffen waren. Vor dem gerichtsbekannten Hintergrund, dass Immobilienkäufer erfahrungsgemäß sehr sensibel auf Informationen zu vergangenen Feuchtigkeitsschäden reagieren, vor allem wenn tragende Gebäudebestandteile betroffen waren, überschreitet nach der Überzeugung des Gerichts ein Preisabschlag von unter 2 % nicht den dem Geschädigten zukommenden Einschätzungsspielraum bei der Gewährung eines schadensbedingten Preisabschlags. Dass der Käufer das Haus ohnehin hätte abreißen wollen (was dazu führen dürfte, dass schadensbedingte Abschläge per se gegen die Schadensminderungspflicht verstoßen hätten), ist angesichts des unbestritten gebliebenen Vortages der Beklagten, dass der Käufer das Haus mehrfach auf den Wasserschaden hin hat untersuchen lassen (s.a. Ziffer VII des Kaufvertrages vom 6. November 2020, B10), nicht ersichtlich. II. Randnummer 50 Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 Satz 1, Satz 2 ZPO. III. Randnummer 51 Der Streitwertbeschluss basiert auf § 48 GKG, 3 ZPO. Über die Aufrechnungserklärung ist Beklagten ist lediglich insoweit entschieden worden, als sie als Hauptaufrechnung in den Rechtsstreit eingeführt worden ist, so dass eine Streitwerterhöhung nach § 45 Abs. 3 GKG nicht in Betracht kam.