Anspruch auf Rückbau nach baulichen Veränderungen in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Orientierungssatz 1. In einer Wohnungseigentumsanlage können Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhal

e einer baulichen Veränderung ohne Berechtigung verändert hat. (Rn.22) (Rn.26) 3. Da die Vorbefassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach der Konzeptionierung des

ein hohes Gut darstellt, kann grundsätzlich ein Zwang zur Beschlussfassung vor der Durchführung der baulichen Veränderung zu bejahen sein, der in solchen Fällen, in denen die (nachträgliche) Genehmigung verweigert wird, zu einem Ausschluss auch eines etwaigen ursprünglich bestehenden Anspruchs aus § 20 Abs. 3

führt (Anschluss BGH, Urteil vom

1. März 2023 - V ZR 140/22). (Rn.34) (Rn.35)
2. Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1

ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen hat, kann dem Beseitigungsanspruch nicht gemäß § 242 BGB entgegenhalten, dass ein Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3

besteht (Anschluss BGH, Urteil vom

1. März 2025 - V ZR 1/24). (Rn.39) Tenor Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm eingebrachten drei Kernbohrungen sowie die von ihm installierten Abwasserleitungen im Kellerraum Nummer 31 des Hauses, 22455 Hamburg zurückzubauen und die eingebrachten Kernbohrungen in die Kellerdecke ordnungsgemäß zu verschließen. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von € 152,20 nebst 5%-Punkten Zinsen über dem Basiszinssatz ab dem 17.09.2024 zu bezahlen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.500,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.000,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um Rückbauansprüche nach baulichen Veränderungen in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Randnummer 2 Die Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Hamburg, der Beklagte Mitglied der Gemeinschaft und als solcher Eigentümer einer Erdgeschosswohnung. Der Beklagte hat im Rahmen einer Badsanierung Abwasserrohre neu verlegen lassen. Zu diesem Zweck ließ der Beklagte durch den Fußboden seiner Erdgeschosswohnung drei Kernbohrungen in den darunter belegenen Kellerraum Nr. 31 einer anderen Sondereigentümerin ausführen, dort hindurch wurden Abwasserrohre verlegt und in jenem Kellerraum an die bestehenden Abwasserrohre angeschlossen (vgl. Lichtbild Anlage K2). Randnummer 3 Der Beklagte hatte vor der Maßnahme keinen seine bauliche Veränderung legitimierenden Beschluss eingeholt. Ein entsprechender Antrag zur nachträglichen Genehmigung wurde anlässlich der Eigentümerversammlung vom 26.10.2022 unter TOP 17 erstmals abgelehnt. Randnummer 4 Unter TOP 7 ETV vom 11.12.2023 (K3) fasste die Klägerin den folgenden inzwischen bestandskräftigen Beschluss: Randnummer 5 „Besprechung und Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Klage auf Rückbau der durch den Eigentümer Herrn E. durchgeführten Kernlochbohrungen sowie vorgenommenen Installationen von Abwasserrohren im Kellerraum Nr. 31 im im Kostenrahmen von bis zu € 5.000,00 inkl. MwSt. Randnummer 6 Nach kurzer Diskussion wurde beschlossen, einen Rechtsanwalt mit der Klage auf Rückbau der durch den Eigentümer Herrn E. durchgeführten Kernlochbohrungen sowie vorgenommenen Installationen von Abwasserrohren im Kostenrahmen von bis zu € 5.000,00 inkl. MwSt. zu beauftragen. Die Finanzierung erfolgt aus dem laufenden Etat. Randnummer 7 Abstimmung: Ja-Stimmen: 43 Nein-Stimmen: 8 Enthaltungen: 8 Randnummer 8 Damit ist der Antrag angenommen.“ Randnummer 9 Mit Schreiben vom 15.04.2024 wurde der Beklagte zum Rückbau aufgefordert worden (Anlage K4), was der Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 07.05.2024 (Anlage K5) zurückweisen ließ. Randnummer 10 Die Klage ist dem Beklagten am 16.09.2024 zugestellt worden. Randnummer 11 Nach Rechtshängigkeit der Klage ruhte das Verfahren nach übereinstimmendem Antrag der Parteien, um dem Beklagten abermals die Möglichkeit einzuräumen, einen genehmigenden Beschluss der Beklagten einzuholen. Dies ist in der Eigentümerversammlung am 10.07.2025 gescheitert. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt, Randnummer 13
2. den Beklagten zu verurteilen, die von ihm eingebrachten drei Kernbohrungen sowie die von ihm installierten Abwasserleitungen im Kellerraum Nummer 31 des Hauses, 22455 Hamburg zurückzubauen und die eingebrachten Kernbohrungen in die Kellerdecke ordnungsgemäß zu verschließen. Randnummer 14
3. an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von € 152,20 nebst 5%-Punkten Zinsen über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu bezahlen. Randnummer 15 Der Beklagte beantragt, Randnummer 16 die Klage abzuweisen. Randnummer 17 Die Beklagte meint, ein Rückbauanspruch bestehe nicht. Die drei Kernbohrungen seien allesamt fachgerecht und brandschutzkonform durch einen Klempner durchgeführt worden. Es entspreche einzig ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 18 Abs. 2

, von einem Rückbau abzusehen. Durch die erfolgten Arbeiten sei keine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums oder eines Sondereigentums zu erkennen. Ein Rückbau hätte keinerlei Nutzen für die Klägerin, bringe jedoch einen erheblichen Nachteil für den Beklagten mit sich, der sein gesamtes Badezimmer zurückbauen müsste. Eine Interessenabwägung falle folglich eindeutig zugunsten des Beklagten aus. Es sei zudem nicht Aufgabe der Klägerin, angebliche Beeinträchtigungen des Sondereigentums eines einzelnen Eigentümers gerichtlich klären zu lassen. Dass die Leitungen in der Immobilie verlaufen müssen, verstehe sich von selbst. Mithin hätte der Beklagte ohnehin einen Anspruch auf einen Gestattungsbeschluss gem. § 20 Abs. 3

gehabt, was ebenso dem Rückbauanspruch gem. § 242 BGB entgegenstehe. Randnummer 18 Im Übrigen wird auf den gesamten Akteninhalt Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 19 Die Klage ist zulässig und vollumfänglich begründet. Randnummer 20 Die Klägerin hat einen Rückbauanspruch gegen den Beklagten sowie einen Anspruch auf Zahlung entsprechender vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen. Randnummer 21 - Rückbauanspruch Randnummer 22 Die Klägerin hat einen Beseitigungs- und Rückbauanspruch gegen den Beklagten gemäß §§ 1004 Abs. 1 S. 1, 823 Abs. 1 BGB, § 14 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Nr. 1

, da er das gemeinschaftliche Eigentum im

e einer baulichen Veränderung ohne Berechtigung im Sinne des § 20 Abs. 1, 3

verändert hat. Randnummer 23 - Bauliche Veränderung Randnummer 24 Bei den drei Kernbohrungen durch die Kellerdecke/den Boden der Erdgeschosswohnung handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Gemäß § 20 Abs. 1 Alt. 2

können Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), einem Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss gestattet werden. Bei den Kernbohrungen von jeweils ca. 15 bis 20 cm Dicke zum Zwecke der Installation von Abwasserleitungen sowie des Anschlusses an die Abwasserleitung handelt es sich um eine derartige bauliche Veränderung, da es sich um einen auf Dauer angelegten Eingriff in das Gemeinschaftseigentum handelt, der auf Veränderung des vorhandenen Zustandes gerichtet ist und zwar dadurch, dass Gebäudeteile verändert und Leitungen neu geschaffen werden, folglich vom früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abgewichen wird und dies über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Randnummer 25 - Keine Einwilligung oder Genehmigung der Klägerin Randnummer 26 Eine Einwilligung der Klägerin zur Baumaßnahme des Beklagten lag nicht vor. Ein Antrag des Beklagten zur nachträglichen Genehmigung wurde anlässlich der Eigentümerversammlung vom 26.10.2022 unter TOP 17 abgelehnt. Unter TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 11.12.2023 fasste die Klägerin den Beschluss, den Beklagten auf Rückbau zu verklagen. Auch in der Eigentümerversammlung vom 10.07.2025, in der der Beklagte eine Genehmigung der Klägerin erneut erbitten wollte, ist ein solcher Genehmigungsbeschluss nicht gefasst worden. Randnummer 27 - Einwendungen des Beklagten Randnummer 28 a. Geltendmachung von Beeinträchtigung von Sondereigentum durch die Gemeinschaft? Randnummer 29 Allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist berechtigt,

en eines nicht legitimierten Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum gegen den Störer vorzugehen. Dass daneben, gleichsam als Reflex, auch die Sondereigentümerin des Kellerraums Nr. 31 entsprechende Ansprüche gegen den Beklagten haben könnte, ist unschädlich. Jedenfalls kann die Klägerin den Rückbau einer unzulässigen baulichen Maßnahme und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nach §§ 1004, 823 BGB vom Handlungsstörer verlangen, § 9a Abs. 2

. Randnummer 30 b. Anspruch des Beklagten auf Gestattung? Randnummer 31 aa. Es kann dahinstehen, ob der Beklagte einen Anspruch auf Gestattung (Genehmigung) der baulichen Veränderung hätte und ob sich ein solcher Anspruch aus § 20 Abs. 2 oder Abs. 3

ergeben würde. Denn ein entsprechender genehmigender Beschluss der Klägerin - ob in einer Eigentümerversammlung gefasst oder gerichtlich ersetzt - liegt jedenfalls nicht vor. Mit der baulichen Veränderung ist die Klägerin offensichtlich nicht einverstanden, da die Mehrheit für die Durchsetzung des Rückbaus gegenüber dem Beklagten gestimmt hat und zuvor die Genehmigung der baulichen Veränderung nicht erteilt hat. Eine solche Genehmigung ist dem Beklagten auch am 10.07.2025 nicht erteilt worden. Randnummer 32 bb. Der Beklagte kann sich auch nicht auf § 242 BGB sowie darauf berufen, dass ein Beharren auf dem Rückbau treuwidrig wäre. Ein derartiger Einwand ist nach der aktuellsten BGH-Rechtsprechung ausgeschlossen. Randnummer 33 Mehrheitlich wurde in Rechtsprechung und Literatur die Frage, ob eine Genehmigung für eine bauliche Veränderung, die ohne Gestattung durchgeführt wurde, überhaupt noch mithilfe des § 20 Abs. 3

herbeigeführt werden kann, verneint. Dazu beispielsweise Dötsch, in: Bärmann,

15. A. 2023, § 20 Rn. 107 f.: „ Jede bauliche Veränderung des gemE bedarf eines „legitimierenden“ Beschlusses, dies selbst dann, wenn kein WEer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird.“ Randnummer 34 Da die Vorbefassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach der Konzeptionierung des

ein hohes Gut darstellt, kann grundsätzlich ein Zwang zur Beschlussfassung vor der Durchführung der baulichen Veränderung zu bejahen sein, der in solchen Fällen, in denen die (nachträgliche) Genehmigung verweigert wird, zu einem Ausschluss auch eines etwaigen ursprünglich bestehenden Anspruchs aus § 20 Abs. 3

führt. Diesen Ansatz verfolgte der BGH bereits in seiner Swimmingpool-Entscheidung (BGH, Urt. v. 17.3.2023 – V ZR 140/22, NZW 2023, 370, Rn. 29 f.): Randnummer 35 „Ob dies auch für eine ohne vorherigen Beschluss bereits fertiggestellte bauliche Veränderung, die nach dem Vorgesagten einen Beseitigungsanspruch gem. § 1004 I BGB auslöst, durchgängig gilt, ist hier nicht zu entscheiden (vgl. zum dolo agit-Einwand gegen Beseitigungsansprüche nach altem Recht Senat NZM 2018, 794 = NJW-RR 2018, 1165 Rn. 27; NZM 2012, 239 = NJW-RR 2012, 140 Rn. 6; gegen die Zulassung des dolo agit-Einwands nach neuem Recht AG Paderborn ZMR 2022, 1018 Rn. 155; Bärmann,

/Dötsch,

§ 20Rn. 427; Beck

OGK

/Kempfle, 15.12.2022,

§ 20Rn. 273; Mü

KoBGB/Rüscher, 9. Aufl.,

§ 20Rn.

14 f.; dafür aber Hügel/Elzer,

§ 20Rn.

182; Jennißen,

/Hogenschurz,

§ 20Rn.

120). Denn die Bekl. haben den Bau gegen den erklärten Willen der Kl. begonnen und – nicht zuletzt

en der von der Kl. erwirkten einstweiligen Verfügung – nicht vollendet. Randnummer 36 Ebenso kann dahinstehen, wie in völlig eindeutig gelagerten Fällen, in denen – anders als hier – ganz offensichtlich kein anderer Wohnungseigentümer ernsthaft beeinträchtigt ist, zu verfahren ist. Allerdings werden innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums übliche Veränderungen des dort befindlichen gemeinschaftlichen Eigentums – wie etwa das Bohren von Dübellöchern in tragende Wände (vgl. Bärmann,

/Dötsch,

§ 20Rn.

69, 429) – ohne Weiteres als gestattet anzusehen sein.“ Randnummer 37 Der BGH argumentierte im Grundsatz, dass das Beschlusserfordernis auch in solchen Fällen, in denen ein Anspruch nach § 20 Abs. 3

besteht, keine bloße Förmelei sei, sondern der Gesetzgeber seit 2020 nunmehr diesen klaren

für beabsichtigte bauliche Veränderungen vorgesehen hat, der mit einem Gestattungsbeschluss beginnt. Randnummer 38 Allerdings schien der BGH für „Bagatell-Fälle“ eine Ausnahme zulassen zu wollen („Dübellöcher“ bzw. Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum im räumlichen Bereich des Sondereigentums). Das erkennende Gericht ist nicht der Ansicht, dass vorliegend ein derartiger Bagatell-Fall gegeben ist, der mit einem Dübelloch im räumlichen Bereich des Sondereigentums vergleichbar ist. Dies ist bereits aufgrund des erheblichen Ausmaßes der Kernbohrungen sowie der Tatsache, dass Abwasserleitungen in erheblichem Umfang durch den Keller, einen Sondereigentumsbereich, gelegt worden sind, nicht der Fall. Randnummer 39 Nunmehr hat der BGH kürzlich diese Frage auch für den Fall einer ohne vorherigen Beschluss bereits fertiggestellten baulichen Veränderung klar beantwortet (BGH, Urt. v. 21.03.2025 – V ZR 1/24, ZWE 2025, 212): „Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung iSd § 20 I

ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen hat, kann dem Beseitigungsanspruch aus § 1004 I 1 BGB nicht gem. § 242 BGB entgegenhalten, dass ein Gestattungsanspruch nach § 20 III

besteht.“ Damit ist dem Beklagten ein Berufen auf § 242 BGB in dem vorliegenden Fall nun nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung vollständig abgeschnitten. Randnummer 40 Die strengen Voraussetzungen von § 242 BGB liegen auch im Übrigen nicht vor, ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Klägerin ist nicht ersichtlich. Randnummer 41 Ausnahmsweise kann die Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs gegen die allgemeinen Grundsätze der Rechtsausübung verstoßen. Das ist dann der Fall, wenn die Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs gegen Treu und Glauben oder das Schikaneverbot verstößt. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben liegt allerdings nicht bereits dann vor, wenn die Beseitigung eines rechtswidrigen Zustands mit hohen Kosten verbunden ist und ein Miteigentümer die Veränderungen eigenmächtig vorgenommen hat (Elzer, Stichwortkommentar Wohnungseigentumsrecht, 1. A Ed. 2, 2024, „Beseitigung“, Rn. 53). Der Beseitigungsanspruch kann dem Grunde nach durch die „willkürliche Rechtsanwendung“ und somit das Schikaneverbot gem. §§ 226, 242 BGB begrenzt sein. Das ist der Fall, wenn die übrigen Wohnungseigentümer einer eigentlich beseitigungspflichtigen Änderung, z. B. einer baulichen Veränderung, zugestimmt haben. Ein solcher Fall liegt hier allerdings ersichtlich nicht vor. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, dass ihm ein erheblicher Umbau seines Badezimmers droht, ist dies in wirtschaftlicher Hinsicht nachvollziehbar. Dies hat allerdings seine Ursache darin, dass der Beklagte vor der baulichen Veränderung die Gemeinschaft nicht beteiligt und deren erforderliche Einwilligung nicht eingeholt hat. Rechtsmissbräuchliches Verhalten der Klägerin, die nunmehr ihre Beseitigungsansprüche durchsetzt, ist darin nicht zu erkennen. Randnummer 42 c. § 18 Abs. 2

: Verzicht auf Rückbau entspricht allein ordnungsmäßiger Verwaltung? Randnummer 43 Ein Anspruch des Beklagten auf „Behaltendürfen“ der baulichen Veränderung kann sich auch nicht aus § 18 Abs. 2

ergeben („Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen“). Randnummer 44 Vielmehr entspricht die Durchsetzung der Beseitigungsansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die ihr gegen den Beklagten zustehen, der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 18 Abs. 2

. Die Gemeinschaft hat ihr Ermessen, ordnungsmäßig zu verwalten, vorliegend dergestalt ausgeübt, dass sie den Genehmigungsantrag des Beklagten mehrheitlich abgelehnt und einen mehrheitlichen Beschluss zur Durchsetzung der Rückbauansprüche gegenüber dem Beklagten gefasst hat. Beide Beschlüsse sind bestandskräftig. Randnummer 45 II. vorgerichtliche Anwaltskosten Randnummer 46 Ein Anspruch der Klägerin aus Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von € 152,20 nebst Rechtshängigkeitszinsen ergibt sich aus §§ 823 Abs. 1; 288 Abs. 1, 291 BGB. Randnummer 47 III. Die Entscheidung über die Kosten ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711 ZPO.