Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 4. Zivilsenat 4 W 89/26 Beschluss § 242 BGB, § 858 BGB, § 862 BGB, § 97 ZPO, § 920 ZPO, ...

Verfahrensgang vorgehend LG Hamburg, kein Datum verfügbar, 311 O 66/26 Tenor 1. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg vom 27.03.2026, Az. 311 O 66/26, wird zurückgewiesen. 2. Die Beschwerdeführerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Gründe Randnummer 1 Die zulässige sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist in der Sache nicht begründet. Zu Recht hat das Landgericht den Erlass einer einstweiligen Verfügung wegen der von der Antragsgegnerin umgesetzten Versorgungssperre abgelehnt. Die Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung nach §§ 935 ff. ZPO liegen nicht vor. Insbesondere hat die Antragstellerin nicht gemäß §§ 936, 920 Abs.2 ZPO glaubhaft gemacht, dass ihr ein auf Wiederherstellung und Aufrechterhalten der Versorgung der Mieträume gerichteter Verfügungsanspruch zusteht (dazu 1.). Auch ein Unterlassungsanspruch im Hinblick auf das Eindringen in die Mieträume und die Vornahme von Veränderungen in den Mieträumen ist nicht glaubhaft gemacht (dazu 2.). Randnummer 2 1. Die Antragstellerin hat nicht gemäß §§ 936, 920 Abs.2 ZPO glaubhaft gemacht, dass ihr ein auf Wiederherstellung und Aufrechterhalten der Versorgung der Mieträume, insbesondere mit Strom und Wasser, gerichteter Verfügungsanspruch zusteht. Randnummer 3

1. a)Ein derartiger Anspruch kann nicht auf eine Besitzstörung und damit nicht auf § 862 Abs.1 S.2 BGB gestützt werden. Randnummer 4 Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung des Gewerbemieters mit Strom oder Wasser ist für sich genommen keine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht i.S.v. § 858 Abs.1 BGB. Die zur Nutzung des Gewerbemietobjekts erforderlichen Energielieferungen sind nicht Bestandteil des Besitzes und können daher nicht Gegenstand des Besitzschutzes nach §§ 858 ff. BGB sein (BGH, Urteil vom 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07, NJW 2009, 1947, Tz. 20). Die Rechtslage ist insoweit für das Einstellen von vermieterseitigen Leistungen höchstrichterlich geklärt (vgl. Pfeifer, in; BeckOK Mietrecht, 43. Ed., 2026, § 556 BGB, Rn. 1740). Randnummer 5 Verbotene Eigenmacht kann allenfalls dann angenommen werden, wenn es um den Zufluss von Versorgungsleistungen geht, die nicht der Vermieter erbringt, die vielmehr der Mieter direkt vom Versorgungsunternehmen bezieht (Pfeifer, a.a.O., Rn. 1741). Eine solche Konstellation liegt hier nach dem ausdrücklichen Vorbringen der Antragstellerseite aber gerade nicht vor. Die Antragstellerin hat vielmehr auch in der Beschwerdeinstanz nochmals betont, dass die Versorgung mit Strom und Wasser stets direkt durch die Antragsgegnerin erfolgt ist. Randnummer 6 Soweit man schließlich deshalb an eine verbotene Eigenmacht der Antragsgegnerin i.S.v. § 858 Abs.1 BGB denken könnte, weil diese sich unerlaubt Zutritt zu Mietflächen verschafft und dort Einrichtungen des Mietobjekts manipuliert und beschädigt hätte, fehlt es an einer Glaubhaftmachung einer solchen Grenzüberschreitung. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist es eben gerade nicht unerheblich, ob die Versorgungseinstellung mittels eines solchen Eindringens erfolgt ist. Es ist nämlich aus unzähligen mietrechtlichen Verfahren für den Senat gerichtsbekannt, dass für ein Einstellen der Versorgung mit Strom und Wasser nicht stets ein Übergriff auf die Fläche des Mieters erforderlich ist. Vielmehr kann ein derartiger Eingriff technisch auch von anderen Teilen des Gebäudes aus vorgenommen werden. Es hätte daher einer näheren Darlegung bzw. einer entsprechenden Glaubhaftmachung bedurft, an der es insbesondere in den vorgelegten eidesstattlichen Versicherungen (Anlagen Ast 5 und 6) fehlt. Randnummer 7
2. b)Ein Anspruch auf Versorgung mit Strom und Wasser folgt aus nicht aus dem zwischen den Parteien ursprünglich geschlossenen Mietvertrag (Anlage Ast 1). Das Gericht musste auch für die Zwecke des hiesigen Verfahrens vielmehr davon ausgehen, dass entsprechend dem landgerichtlichen Urteil vom 30.03.2026 in der Sache 313 O 313/25 das Mietverhältnis der Parteien wirksam durch die außerordentliche fristlose Kündigung vom 07.10.2025 beendet worden ist, sodass ein vertraglicher Belieferungsanspruch gerade nicht mehr besteht, sondern allenfalls noch nachvertragliche Pflichten der Antragsgegnerin zur Versorgung der Antragstellerin mit Strom und Wasser bestehen könnten. Randnummer 8 Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist die Antragstellerin für den Fortbestand des Mietverhältnisses jedenfalls deshalb darlegungsbelastet, weil sie erstinstanzlich zur Räumung verurteilt worden ist. Sie konnte es nicht bei allgemeinen Ausführungen dazu belassen, dass das erstinstanzliche Urteil noch nicht rechtskräftig sei, das Berufungsverfahren noch lange dauern könne und sie sich unter Verweis auf Mängelrechte gegen das Bestehen eines Zahlungsverzuges verteidigt habe. Vielmehr hätte die Antragstellerin, um einstweiligen Rechtsschutz zu erlangen, in der Beschwerdebegründung im hiesigen Verfahren im Einzelnen darlegen müssen, warum das Räumungsurteil und die dafür tragende Erwägung, dass das Mietverhältnis wirksam gekündigt worden ist, unzutreffend sind. An einem solchen Vortrag fehlt es hier völlig. Randnummer 9 Selbst wenn der erkennende Einzelrichter, der zugleich auch Berichterstatter im Berufungsverfahren betreffend das Räumungsurteil (Az. 4 U 47/26) ist, seine diesbezüglichen Erkenntnisse aus der Parallelakte nutzen würde, weil jedenfalls das Urteil vom 30.03.2026 aufgrund der entsprechenden dienstlichen Kenntnisse des Einzelrichters bereits gerichtsbekannt ist, würde sich zugunsten der Antragstellerin aktuell kein anderes Ergebnis ergeben. Aus dem Räumungsurteil ist nämlich zu entnehmen, dass die Antragstellerin bereits in den Jahren 2024 und im Januar und Februar 2025 die Miete fortlaufend erheblich verspätet gezahlt hat. Dieses Verhalten hat sie auch nach einer Abmahnung vom 07.03.2025 fortgesetzt. Selbst unter Berücksichtigung einer angeblichen Minderungsberechtigung hat die Antragstellerin sich hinsichtlich der auch nach ihrem eigenen Vorbringen geschuldeten Restzahlungen nicht vertragstreu verhalten und den unter Berücksichtigung der Minderung geschuldeten Betrag nicht pünktlich gezahlt. Da die Antragstellerin nichts dafür aufzeigt, dass die Wertung der Fortsetzung des Mietverhältnisses als für die Antragsgegnerin unzumutbar unzutreffend sein könnte, muss die Antragstellerin derzeit gegen sich gelten lassen, dass das Mietverhältnis nicht fortbesteht. Die Beurteilung im Berufungsverfahren mag bei entsprechendem weiteren Vortrag der Antragstellerin naturgemäß eine andere sein. Randnummer 10
3. c)Schließlich kann die Antragstellerin auch nicht aufgrund entsprechender nachvertraglicher Pflichten der Antragsgegnerin als Vermieterin die Wiederherstellung der Versorgung mit Strom und Wasser und die Unterlassung einer Versorgungssperre verlangen. Allerdings können sich nach ständiger Rechtsprechung auch des erkennenden Senats aus § 242 BGB nach Treu und Glauben entsprechende Pflichten zur Erbringung von Versorgungsleistungen ergeben (vgl. zuletzt Urteil des Senats vom 05.02.2025, Az. 4 U 95/24 , MDR 2025, 718 = BeckRS 2025, 2095, Tz. 37 ff.). Für Gewerberaummietverhältnisse könne sich solche nachvertraglichen Pflichten im Einzelfall aus besonderen Belangen des Mieters, z.B. aufgrund eines durch die Versorgungssperre drohenden besonders hohen Schadens, ergeben. Die Annahme einer nachvertraglichen Verpflichtung des Vermieters setzt aber eine Abwägung des Interesses des Mieters an einer fortgesetzten Belieferung mit dem Interesse der Antragsgegnerin an der Einstellung der weiteren Versorgung voraus. Eine Fortsetzung von Versorgungsleistungen scheidet insbesondere dann aus, wenn bereits die Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Zahlungsverhalten des Mieters beruhte und das Entstehen eines weiteren finanziellen Schadens für den Vermieter nicht durch regelmäßiges Entrichten der Nutzungsentschädigung verhindert wird (BGH, Urteil vom 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07, NJW 2009, 1947, Tz. 17 bis 19). Randnummer 11 Eine derartige Situation liegt hier vor: Die Antragstellerin zahlt weiterhin monatlich nur einen deutlich geminderten Betrag, obwohl die Antragsgegnerin nach Vertragsbeendigung nach den Grundsätzen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteil vom 27.05.2015, Az. XII ZR 66/13, NZM 2015, 695) nach Treu und Glauben auch nicht ausnahmsweise zur Beseitigung der von der Antragstellerin beklagten Mängel verpflichtet war, sodass die Antragstellerin ihrerseits zu einer ungeminderten Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet ist. Eine Mangelbeseitigungsverpflichtung des Vermieters bestünde nur dann, wenn der Mieter während eines Streits um die Wirksamkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung mit nachvollziehbaren Erwägungen davon ausgehen durfte, weiterhin mangels wirksamer Kündigung zum Besitz der Mietsache berechtigt zu sein (BGH, a.a.O., Tz. 27). An einer solchen Schutzbedürftigkeit der Antragstellerin fehlt es - wie bereits oben darlegt - indessen: Die Antragstellerin hat aktuell nicht dargetan, aufgrund welcher Überlegungen sie vernünftigerweise davon ausgehen durfte, dass die außerordentliche Kündigung der Antragsgegnerin unwirksam sein könnte. Vor diesem Hintergrund vergrößert sich der finanzielle Schaden durch die unterlassene Räumung der Mietfläche laufend, da der Antragsgegnerin ein signifikanter Teil der geschuldeten Nutzungsentschädigung entgeht, sodass die Interessenabwägung hinsichtlich der nachvertraglichen Versorgungspflicht zu Lasten der Antragstellerin ausfällt. Randnummer 12 2. Mangels Glaubhaftmachung einer verbotenen Eigenmacht durch unerlaubten Zutritt zur Mietfläche (s.o.) scheidet auch der Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem Inhalt gemäß Ziffer 4 der Beschwerdeschrift aus. Randnummer 13 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs.1 ZPO.