AG Hamburg-St. Georg 980b C 30/25 WEG Beschluss Die Parteien streiten über die Pflicht der Beklagten zur Unterlassung einer Wohnnutzung.

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, ihr Teileigentum in der Teilungserklärung vom 22.2.1988 der Klägerin als Nr. 35 bezeichnet, zu Wohnzwecken zu nutzen oder es anderen zur Wohnnutzung zu überlassen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Pflicht der Beklagten zur Unterlassung einer Wohnnutzung. Randnummer 2 Die Beklagte ist Mitglied der Klägerin und Eigentümerin der als Nr. 35 in der Teilungserklärung vom 22.02.1988 als „nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (Teileigentum) im Erdgeschoß und Untergeschoß Gebäude H. Weg … (Laden), Fleischergeschäft, H. Weg ….“ bezeichneten Einheit. Die Beklagte vermietete ihre Einheit zuletzt - zu Wohnzwecken - an die IHG Immobilien Hamburg GmbH, die diese Einheit als Monteurswohnung nutzen ließ. Auf der Eigentümerversammlung vom 15.07.2025 wurde zu TOP 5.2 einstimmig beschlossen, einen Rechtsanwalt „mit Durchsetzung des Nutzungsverbotes der Einheit Nr. 35 Eigentümerin Frau K. zu Wohnzwecken [zu beauftragen], da gemäß vorliegendem Lärmprotokoll von der Wohnnutzung des Teileigentums erhebliche Störungen (vor allem Lärmbelästigungen) ausgehen.“ Mit Schreiben vom 08.08.2025 (Anlage K4) an die Klägerin, vertreten durch ihre Verwaltung, teilte das Bezirksamt Hamburg-Mitte - Fachamt Bauprüfung - mit, dass die Nutzung als Monteurswohnung öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspreche, weil dafür keine Genehmigung erteilt worden sei. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 22.10.2025 (Anlage K7) forderte die Klägerin die Beklagte (erneut) auf, die Wohnnutzung binnen 7 Tagen zu beenden. Zuvor hatte die Beklagte das Mietverhältnis mit der I. GmbH unter dem 01.09.2025 zum 31.03.2026 gekündigt (Anlage K5). Randnummer 4 Die Klägerin macht geltend, dass die Beklagte zur Unterlassung der Wohnnutzung ihrer Einheit verpflichtet sei. Dadurch erfolgten erheblich stärkere Störungen als bei einer Nicht-Wohnnutzung. Randnummer 5 Die Klägerin beantragt, Randnummer 6 die Beklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, ihr Teileigentum in der Teilungserklärung vom 22.2.1988 der Klägerin als Nr. 35 bezeichnet, zur Wohnnutzung zu nutzen oder es anderen zur Wohnnutzung zu überlassen. Randnummer 7 Die Beklagte beantragt, Randnummer 8 die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Sie macht geltend, dass sie den Mietvertrag gekündigt habe und dass sie die Zusage der Mieterin erhalten habe, ab sofort die Einheit nicht mehr zum Wohnzwecken zu nutzen. Entsprechendes ergebe sich auch aus dem Schreiben der I. GmbH vom 09.12.
4. Das Objekt befinde sich im A-Wohngebiet-Bereich und es sei nicht einzusehen, dass erlaubte Geschäftsmöglichkeiten nicht gewährleistet bzw. zu ihrem Nachteil bewertet werden würden. Randnummer 10 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 11 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 12 Die Klägerin hat gegen die Beklagte - die sich in der mündlichen Verhandlung nicht darauf verstehen konnte, den Klageanspruch anzuerkennen, sondern stattdessen durch ihren lautstark auftretenden Sohn jegliche vernünftige Erörterung der Sach- und Rechtslage hat verhindern lassen - einen Anspruch auf Unterlassung aus § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG, ihre Einheit Nr. 35 künftig zu Wohnzwecken zu nutzen oder durch Dritte insoweit nutzen zu lassen. Randnummer 13 Unstreitig handelt es sich bei der Sondereigentumseinheit der Beklagten nach dem Inhalt der Teilungserklärung um „nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (Teileigentum) im Erdgeschoß und Untergeschoß Gebäude H. Weg …(Laden), Fleischergeschäft, H. Weg …“ Nach dieser Zweckbestimmung im weiteren Sinne (vgl. § 1 Abs. 3 WEG) ist damit eine Wohnnutzung der Räumlichkeiten, die als „Teileigentum“ bestimmt sind, nicht zulässig. Das ergibt sich zudem auch aus dem Zusatz „(Laden), Fleischergeschäft“, der - in diesem Sinne - nur eine (bestimmte) gewerbliche Nutzung der Einheit festlegt (sog. Zweckbestimmung im engeren Sinne), wozu nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut keine Nutzung als „Monteurswohnung“ zählt. Daraus folgt, dass die Beklagte, sofern sie die Einheit selbst zu Wohnzwecken genutzt hat (als sog. unmittelbare Handlungsstörerin) oder durch Dritte hat nutzen lassen (als sog. mittelbare Handlungsstörerin), rechtswidrig gehandelt hat und - weil die Wiederholungsgefahr durch den Rechtsverstoß indiziert ist - auf Unterlassung haftet. Die Beklagte hat im Streitfall auch nicht geltend gemacht, dass es sich bei der Nutzung ihrer Einheit als sog. Monteurswohnung tatsächlich gar nicht um eine Wohnnutzung, sondern vielmehr um eine lediglich gewerbliche Nutzung gehandelt hat (vgl. dazu etwa AG München, ZMR 2025, 741 = IMRRS 2025, 0114 [m. Anm. Sankol, IMR 2025, 124]). Randnummer 14 Zwar kann sich nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der das erkennende Gericht folgt, eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung; entscheidend dafür ist allerdings, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist (vgl. BGH, NZM 2025, 986, 988, Rn. 11 m.w.N. = ZMR 2025, 158). Die Voraussetzungen dieser Ausnahmeregelung liegen im Streitfall aber nicht vor, abgesehen davon hat sich die Beklagte darauf auch nicht - weder ausdrücklich noch konkludent - berufen. Die Klägerin hat mit der Vorlage der Lärmprotokolle gemäß Anlagen K6 und K8 schlüssig - und von der Beklagten nicht angegriffen - dargetan, dass es zu erheblichen Lärmbeeinträchtigten im Zusammenhang mit der Nutzung der Einheit im Zeitraum vom 21.09.2025 bis zum 03.11.2025 gekommen ist. Das Schreiben der (ehemaligen) Mieterin der Beklagten, der I. GmbH, mit der angekündigt worden ist, die Einheit bis zum Ende des Mietvertrages (31.03.2026) nicht mehr zu Wohnzwecken zu nutzen, stammt erst vom 08.12.
5. Randnummer 15 Hinzu kommt im Streitfall, dass die Nutzung der Einheit als Monteurswohnung auch (mangels baurechtlicher Genehmigung nach § 69 HBauO ) gegen öffentliches Recht verstoßen hat. Eine entsprechende Genehmigung des Bauamtes hat die Beklagte im Streitfall auch nicht vorgelegt. Auf die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen (“A-Wohngebiet-Bereich“ bzw. [offenbar gemeint] Allgemeines Wohngebiet i.S.v. § 4 BauNVO) kommt es im wohnungseigentumsrechtlichen Kontext für die Frage, in welcher Weise die Beklagte ihre Einheit nutzen durfte, fernerhin nicht an. Randnummer 16 Die Wiederholungsgefahr hat die Beklagte durch ihr Kündigungsschreiben v. 01.09.2025 (Anlage K5) ebenso wenig ausgeräumt wie durch Vorlage des Schreibens der I. GmbH vom 08.12.
6. Insoweit wäre nur die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungsverpflichtungserklärung in Betracht gekommen, zu der sich die Beklagte aber nicht verstanden hat. Randnummer 17 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.