Hamburgisches Oberverwaltungsgericht 4. Senat 4 Bs 78/25 Beschluss 1. Hochpreisige oder dem Luxussegment zuzuordnende Wohnungen sind weder vom Anwendu

Leitsatz

1. Hochpreisige oder dem Luxussegment zuzuordnende Wohnungen sind weder vom Anwendungsbereich des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes noch von der Durchsetzung eines Wohnnutzungsgebots nach § 12 Abs. 1 HmbWoSchG ausgenommen. Allein ihre Zugehörigkeit zu einem gehobenen Marktsegment begründet keinen atypischen Fall, der ein Abweichen von der Sollvorschrift des § 12 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG rechtfertigt.
2. Eine Verpflichtung des Eigentümers, zur Abwendung zweckentfremdenden Leerstands eine Wohnung ggf. auch unbefristet zu vermieten, ist mit Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar. Die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die wirtschaftlich günstigste Verwertung einer Wohnung. Das Interesse, sie unvermietet zu einem höheren Kaufpreis an einen Eigennutzer veräußern zu können, tritt hinter der Sozialbindung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zurück. Verfahrensgang vorgehend VG Hamburg,
3. Juni 2025, 19 E 3487/25 Tenor Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Hamburg vom
4. Juni 2025 wird zurückgewiesen. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 5.000,-- Euro festgesetzt. Gründe I. Randnummer Randnummer 1 Die Antragstellerin begehrt im Wege der Beschwerde vorläufigen Rechtschutz gegen ein von der Antragsgegnerin verfügtes Wohnnutzungsgebot, die Verwirkterklärung eines Zwangsgeldes sowie die Festsetzung eines weiteren Zwangsgeldes. Randnummer 2 Die Antragstellerin ist (noch) Eigentümerin einer Eigentumswohnung im
5. Obergeschoss rechts in einem Mehrfamilienhaus in der ………………… in ... Hamburg. Drei weitere Wohnungen in dem Gebäude konnte sie im Zeitraum von August 2024 bis Juni 2025 zu Kaufpreisen von 2.300.000 bis 2.725.000 Euro veräußern. Randnummer 3 Im Dezember 2024 erhielt die Antragsgegnerin einen Hinweis auf Leerstand von Wohnraum in dem Gebäude und unternahm eigene Ermittlungen. Die hierzu angehörte Antragstellerin teilte mit, dass sie seit Frühjahr 2022 umfassende Modernisierungen am Gebäude und seit März 2023 eine Kernsanierung von insgesamt drei Wohnungen im
6. und
7. Obergeschoss durchführe. Randnummer 4 Auf ein Auskunftsersuchen der Antragsgegnerin hin teilte die Antragstellerin mit Schreiben vom
8. Februar 2024 mit, die Sanierungsarbeiten in den Wohnungen seien Ende Januar 2024 abgeschlossen und der Verkauf der Wohnungen sei in die Wege geleitet worden. Sie bemühe sich hierdurch, den Wohnraum einer Wohnnutzung zuzuführen. Ein Angebot zur Vermietung sei nicht angezeigt und auch nicht geeignet, den Verkauf zu beschleunigen, vielmehr erschwere eine Vermietung den Verkauf erheblich. Ihr, der Antragstellerin, stehe es frei, die Wohnung ohne Mieter und damit lukrativer zu veräußern. Eine angemessene Kaltmiete würde sich auf ca. 5.400,-- Euro im Monat belaufen und es gebe in Hamburg keinen Mangel an Wohnungen zu diesem Preis. Derart hochpreisige Luxuswohnungen habe der Gesetzgeber bei Erlass des Zweckentfremdungsverbotes nicht erfassen wollen, da sie für die Masse der Wohnungssuchenden nicht bezahlbar seien und nicht nachgefragt würden. Es liege ein atypischer Fall vor, bei dem das Angebot der Wohnungen zur Miete den Zweck des Hamburger Wohnraumschutzgesetzes nicht erfüllen könne. Randnummer 5 Mit streitgegenständlichem Bescheid vom
9. September 2024 ordnete die Antragsgegnerin gegenüber der Antragstellerin unter anderem an, die nicht genehmigte Zweckentfremdung der Wohnung im
10. Obergeschoss rechts in der …………… zu beenden und den Wohnraum bis zum
11. November 2024 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall der Nichtbefolgung der Anordnung setzte sie ein Zwangsgeld i.H.v. 5.000,-- Euro fest. Hiergegen legte die Antragstellerin am
12. Oktober 2024 Widerspruch ein, über den bisher noch nicht entschieden worden ist. Randnummer 6 Mit streitgegenständlichem Bescheid vom
13. März 2025 erklärte die Antragsgegnerin das mit Bescheid vom
14. September 2024 bedingt festgesetzte Zwangsgeld in Höhe von 5.000,-- Euro für wirksam und forderte die Antragstellerin dazu auf, den Leerstand des Wohnraums im
15. Obergeschoss rechts bis zum
16. Mai 2025 zu beenden und wieder einer Wohnnutzung zuzuführen. Für den Fall, dass sie der Anordnung nicht fristgerecht nachkomme, setzte die Antragsgegnerin gegen sie ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 10.000,-- Euro fest. Zur Begründung führte sie aus, die Wohnung stehe weiterhin leer und werde lediglich zur Vermietung für den vorübergehenden Gebrauch mit einer Mietvertragsdauer von drei bis sechs Monaten angeboten. Gegen diesen Bescheid erhob die Antragstellerin mit Schreiben vom
17. März 2025 ebenfalls Widerspruch, über den bisher noch nicht entschieden worden ist. Randnummer 7 Am
18. Mai 2025 hat die Antragstellerin einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Widersprüche gegen die Bescheide vom
19. September 2024 und vom
20. März 2025 beim Verwaltungsgericht Hamburg gestellt. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen geltend gemacht, ihr werde zu Unrecht vorgeworfen, seit über sieben Monaten erfolglos versucht zu haben, die Wohnung zu verkaufen, dabei eine Verschärfung des Hamburger Immobilienmarktes in Kauf zu nehmen und keine Zwischenvermietung vorzunehmen. Eine befristete Vermietung durch qualifizierten Zeitmietvertrag sei mangels Vorliegen der in § 575 Abs. 1 BGB genannten Befristungsgründe nicht möglich; eine Zwischenvermietung im Sinne der Fachanweisung zur Durchführung des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes sei daher ausgeschlossen. Sie, die Antragstellerin, biete die Wohnung deshalb allein zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB an, bei dem – anders als bei unbefristeten Mietverträgen – kein Kündigungsschutz des Mieters bestehe und eine fristgerechte Räumung der Wohnung nach Mietende wahrscheinlicher sei. Hierdurch würden Interessenten weniger abgeschreckt, als wenn die Wohnung vermietet wäre. Sie sei nicht verpflichtet, die Wohnung zur unbefristeten Vermietung anzubieten, da bei einem unbefristeten Mietverhältnis nicht nur möglicherweise ein geringerer Kaufpreis erzielt werden könne, sondern ein Verkauf faktisch unmöglich sei, da derartige Wohnungen für Käufer ausschließlich zur Eigennutzung interessant seien und nicht als Kapitalanlage. Randnummer 8 Mit Beschluss vom
21. Juni 2025 hat das Verwaltungsgericht die Anträge auf vorläufigen Rechtsschutz abgelehnt. Die Anordnung des Wohnnutzungsgebots sei auf der Grundlage von § 12 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG voraussichtlich rechtmäßig. Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 12 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG dürften vorliegen. Bei der streitgegenständlichen Wohnung handle es sich um Wohnraum im Sinne dieses Gesetzes, der seit Beginn der Ermittlungen der Antragsgegnerin und auch aktuell entgegen § 9 Abs. 2 Satz 3 Nr. 5 HmbWoSchG nicht zum Wohnen genutzt werde. Eine – ohne Ergebnis und lediglich für die Dauer der Sanierungsarbeiten beantragte – Genehmigung für die Zweckentfremdung liege nicht vor und die Sanierungsarbeiten seien bereits abgeschlossen. Das nach der Soll-Vorschrift in § 12 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG intendierte Ermessen zur Anordnung eines Wohnnutzungsgebots habe die Antragsgegnerin rechtmäßig ausgeübt. Nur bei Vorliegen von Umständen, die den Fall als atypisch erscheinen ließen, habe die Behörde nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Ein atypischer Fall ergebe sich nicht daraus, dass nach mietrechtlichen Vorschriften ein Abschluss befristeter Mietverträge nur im Rahmen von § 575 BGB zulässig sei. Der Gesetzgeber dürfte gerade davon ausgegangen sein, dass Wohnnutzung einerseits eine mietrechtlich geschützte Nutzung und andererseits eine Eigennutzung bzw. eigentumsrechtliche Verfügung des Eigentümers sein könne. Ob rechtliche Gründe für eine Befristung des Mietvertrags nicht vorlägen, könne dahinstehen, denn eine befristete Vermietung des Wohnraums sei von der Antragstellerin nicht verlangt worden. Einer unbefristeten Vermietung entgegenstehende rechtliche Gründe habe die Antragstellerin nicht geltend gemacht, sondern sich allein auf wirtschaftliche Gründe berufen. Zwar schütze die von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG umfasste Verfügungsbefugnis auch die Wahlfreiheit des Eigentümers zwischen dem Verkauf und der Vermietung einer Wohnung. Dieses Recht unterliege jedoch zugleich der Sozialbindung aus Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Aus der Eigentumsgarantie folge grundsätzlich kein Recht, Wohnungen, die dem Wohnraumschutzrecht unterlägen, in unbewohntem Zustand (an einen Selbstnutzer) veräußern zu können. Auch vermieteter Wohnraum könne veräußert werden. Das gewichtige öffentliche Interesse an der Erhaltung von Wohnraum gehe dem weniger schützenswerten Interesse des Verfügungsberechtigten an einer günstigeren Verwertung seines Eigentums vor und lasse keinen Raum für die Berücksichtigung der von der Antragstellerin angeführten mietrechtlichen Aspekte. Die gesetzte Frist zur Beendigung der Zweckentfremdung bis zum
22. November 2024 unterschreite nicht die in § 12 Abs. 1 Satz 2 HmbWoSchG vorgesehene Zweimonatsfrist. Gründe für eine längere Frist seien weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Zwangsgeldfestsetzung dürfte sich ebenfalls als rechtmäßig erweisen. Es sei auch im Übrigen kein überwiegendes Interesse des Antragstellers erkennbar, welches eine Aussetzung des gesetzlich angeordneten Sofortvollzugs gebieten würde. Auch die Verwirkterklärung im Bescheid vom
23. März 2025 erweise sich voraussichtlich als rechtmäßig. Randnummer 9 Gegen den ihren Bevollmächtigten am
24. Juni 2025 zugestellten Beschluss des Verwaltungsgerichts richtet sich die am
25. Juni 2025 eingelegte und am
26. Juli 2025 begründete Beschwerde der Antragstellerin. II. Randnummer 10 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht nach § 147 Abs. 1 VwGO eingelegte und nach § 146 Abs. 4 VwGO begründete Beschwerde der Antragstellerin gegen die Versagung vorläufigen Rechtsschutzes bleibt in der Sache ohne Erfolg. Randnummer 11 Die mit der Beschwerde vorgetragenen Gründe, die der Senat allein zu prüfen hat (§ 146 Abs. 4 Satz 3 und 6 VwGO), rechtfertigen eine Abänderung des angefochtenen Beschlusses des Verwaltungsgerichts nicht. Der Darlegungsgrundsatz des § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO verlangt insofern vom Beschwerdeführer vorzutragen, warum er die Entscheidung des Verwaltungsgerichts für nicht tragfähig und änderungsbedürftig hält. Er erfordert, dass die entscheidungstragenden Rechtssätze oder die für die Entscheidung erheblichen Tatsachenfeststellungen mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt werden. Lediglich das Vortragen einer eigenen Würdigung der Sach- und Rechtslage, die im Ergebnis von derjenigen des Verwaltungsgerichts abweicht, reicht grundsätzlich nicht aus (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 5.2.2024, 3 Bs 160/23 , juris Rn. 10 ; OVG Schleswig, Beschl. v. 15.4.2024, 3 MB 222/23, juris Rn. 4; VGH Mannheim, Beschl. v. 9.4.2024, 12 S 77/24, juris Rn. 5). Für die Beschwerdebegründung ist ein substantiierter Vortrag erforderlich (vgl. Guckelberger in: Sodan/Ziekow, VwGO,
27. Aufl. 2018, § 146 Rn. 73, 76). Sofern das Verwaltungsgericht seine Entscheidung auf mehrere selbstständig tragende Gründe gestützt hat, kann die Beschwerde nur Erfolg haben, wenn hinsichtlich jeder der tragenden Begründungen den Anforderungen des § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO entsprechend Gründe dargelegt werden, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 19.3.2019, OVG 10 S 14.19 u.a., Grundeigentum 2019, 612, juris Rn. 3; OVG Hamburg, Beschl. v. 29.4.2022, 4 Bs 286/21, n.v.). Randnummer 12 Diesen Anforderungen wird die Beschwerdebegründung der Antragstellerin nicht gerecht. Randnummer 13
28. Die Antragstellerin macht zunächst geltend, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht eine im Rahmen des behördlichen Ermessens zu berücksichtigende atypische Fallgestaltung verneint, die sich vorliegend daraus ergebe, dass es sich bei der Wohnung im
29. Obergeschoss um eine Luxuswohnung handle. Zwar unterliege auch Luxuswohnraum grundsätzlich dem Zweckentfremdungsverbot. Die Durchsetzung des Verbots sei jedoch nur verhältnismäßig, wenn das Verbot tatsächlich zur Entlastung des allgemeinen Wohnungsmarktes beitrage, was bei Luxuswohnungen, die aufgrund hoher Mieten für die vom Gesetzgeber in den Blick genommenen Wohnungssuchenden aus der breiten Bevölkerung nicht erreichbar seien, jedoch gerade nicht der Fall sei. Randnummer 14 Damit legt die Antragstellerin nicht schlüssig dar, dass der erstinstanzliche Beschluss zu ändern wäre. Dabei kann dahinstehen, ob es sich, wie die Antragstellerin behauptet, bei der streitgegenständlichen Wohnung im
30. Obergeschoss rechts um Luxuswohnraum handelt und nach welchen Kriterien diese Bestimmung zu erfolgen hat. Denn auch Luxuswohnungen sind generell nicht vom Zweckentfremdungsverbot auszunehmen und stellen auch keine im Rahmen des beim Wohnnutzungsgebot intendierten Ermessens zu berücksichtigenden atypischen Umstände dar. Im Einzelnen: Randnummer 15 Eine gesetzgeberische Intention, hochpreisige Wohnungen vom Anwendungsbereich des HmbWoSchG oder der Durchsetzung eines Wohnnutzungsgebots nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG auszunehmen, ist nicht erkennbar. Hiergegen spricht zunächst die weite Legaldefinition von Wohnraum in § 2 Abs. 1 HmbWoSchG , die allein auf die objektive Eignung und die subjektive Bestimmung zu Wohnzwecken abstellt und damit auch weit über einem durchschnittlichen Wohnstandard liegende Räume und Wohnungen erfasst. Auch der Gesetzesbegründung lassen sich keine Anhaltspunkte hierfür entnehmen. Zwar verfolgt der Gesetzgeber mit dem HmbWoSchG das Ziel, die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen sicherzustellen (vgl. den Entwurf für ein Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz, Bü-Drs. 18/7191, S. 42 sowie § 9 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG ). „Angemessene Bedingungen“ liegen – unter Rückgriff auf überkommene verfassungsgerichtliche Rechtsprechung zum abgelösten Zweckentfremdungsrecht des Bundes in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes – bei Mieten vor, die, für Wohnungen der entsprechenden Art, von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, mithin auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht werden, und zwar einschließlich der vom Staat gewährten finanziellen Hilfen (vgl. VG Berlin, Urt. v. 8.2.2023, 6 K 88/22, juris Rn. 32 mit Verweis auf BVerfG, Beschl. v. 4.2.1975, 2 BvL 5/74, juris Rn. 44). Daraus folgt aber nicht, dass dem Luxussegment zuzuordnende Wohnungen vom HmbWoSchG ausgenommen sein sollten. Der Gesetzgeber will mit dem Zweckentfremdungsverbot im Gegenteil ausdrücklich verhindern, dass Wohnraum frei und uneingeschränkt dem Wohnzweck entzogen und der vorhandene Bestand so verringert werden kann (vgl. Bü-Drs. 18/7191, S. 42), was auch den vorhandenen Bestand an hochwertigem Wohnraum einschließt (s. auch unten). Randnummer 16 Es steht auch in keinem Widerspruch zu dieser Zielsetzung, dass hochpreisige Wohnungen mit zulässigen Mieten von mehreren tausend Euro im Monat für die breite Masse der Wohnungssuchenden nicht finanzierbar sind. Nähme man derartige Wohnungen vom Zweckentfremdungsverbot oder dessen Durchsetzung aus, wodurch sie leichter für andere Nutzungszwecke verwendet werden könnten, würde dies den Druck auf Wohnungen, die in Ausstattung und Preis darunterliegen, erhöhen, weil ein Teil des hochpreisigen Angebots dem normalen Wohnungsmarkt entzogen würde, und dadurch die Nachfrage nach Wohnungen in den nächstgünstigeren Segmenten steigen würde. Dieser Verdrängungseffekt setzt sich stufenweise nach unten fort und verschärft letztlich auch die Lage für Mieter im mittleren und unteren Preissegment und damit die Wohnversorgung der Allgemeinheit (vgl. VGH München, Urt. v. 31.10.2023, 5 N 22.2094, juris Rn. 67). Randnummer 17
31. Soweit die Antragstellerin unter Verweis auf die Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg geltend macht, ein Wohnnutzungsgebot sei ermessensfehlerhaft, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung bestehe, was das Verwaltungsgericht hier nicht geprüft habe, legt sie nicht schlüssig dar, dass der erstinstanzliche Beschluss zu ändern wäre. Randnummer 18 Da die Antragstellerin sich inzident auf das Bestehen eines Anspruchs gegenüber der Behörde beruft, muss sie auch das Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen begründen (vgl. entsprechend zu § 123 VwGO Stuhlfauth, in: Bader/Funke-Kaiser/Stuhlfauth/von Albedyll, VwGO,
32. Aufl. Rn. 32). Denn nach § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO muss die Beschwerdebegründung die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist. Daraus folgt, dass durch die Beschwerdebegründung das Entscheidungsergebnis in Frage gestellt werden muss. Aus den mit ihr fristgerecht dargelegten Gesichtspunkten müssen sich also die Rechtswidrigkeit der angefochtenen Entscheidung und die Notwendigkeit ihrer Aufhebung ergeben. (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 12.12.2013, 4 Bs 333/13 , NVwZ-RR 2014, 494 , juris Rn. 9 ). In der Beschwerdebegründung findet sich jedoch kein substantiierter Vortrag dazu, aus welcher Anspruchsgrundlage und aufgrund welcher Voraussetzungen sich dieser Anspruch ergeben soll. Randnummer 19
33. Die Antragstellerin macht weiter geltend, sie sei für die Zwischenzeit bis zum weiterhin beabsichtigten Verkauf der Wohnung lediglich dazu verpflichtet, die Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch zur Vermietung anzubieten, nicht jedoch zur unbefristeten Vermietung. Die durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG grundrechtlich geschützte Wahlfreiheit zwischen dem Verkauf und der Vermietung einer Wohnung werde faktisch aufgehoben, wenn von ihr mehr verlangt werde als eine befristete Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Ein unbefristetes Mietverhältnis mache einen Verkauf der Wohnung zu einem angemessenen Preis praktisch unmöglich. Denn der Erwerber könne das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs erst nach seiner Grundbucheintragung kündigen und müsse zusätzlich noch eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Zudem trage er das Risiko langwieriger gerichtlicher Auseinandersetzungen, falls der Mieter rechtlich gegen die Eigenbedarfskündigung vorgehe. Ein unbefristeter Mietvertrag schrecke daher Interessenten, die die Wohnung zeitnah selbst nutzen wollten, nachhaltig ab. Die Wohnungen in dem Gebäude würden jedoch ausschließlich von Eigennutzern erworben, welche diese sofort selbst beziehen wollten, und seien als Kapitalanlage nicht geeignet. Randnummer 20 Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts ist durch dieses Vorbringen nicht erschüttert. Wird die Ermessensausübung der Behörde – wie hier in § 12 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG – durch eine Soll-Vorschrift gesteuert, hat die zuständige Behörde grundsätzlich so zu verfahren, wie es im Gesetz bestimmt ist. Liegen keine Umstände vor, die den Fall als atypisch erscheinen lassen, so bedeutet das „Soll“ ein „Muss“ (BVerwG, Urt. v. 26.10.2017, 8 C 18.16, juris Rn. 29). Soll-Vorschriften gestatten eine Abweichung von der gesetzlichen Regel nur in atypischen Ausnahmefällen, in denen das Festhalten an diese Regel auch unter Berücksichtigung des Willens des Gesetzgebers nicht gerechtfertigt ist (BVerwG, Urt. v. 30.5.2013, 2 C 68/11, juris Rn. 36). Die hier zum Vorliegen einer Atypik vorgebrachten Gründe überzeugen nicht. Randnummer 21 Die in der Sache zutreffende Argumentation des Verwaltungsgerichts, dass hier einer unbefristeten Vermietung der Wohnung keine rechtlichen Gründe entgegenstünden, hat die Antragstellerin durch ihr Vorbringen nicht erschüttert. Sie stellt zunächst selbst nicht in Abrede, dass ihr eine unbefristete Vermietung der Wohnung im
34. Obergeschoss, die sie bisher nicht verkaufen konnte, rechtlich möglich wäre. Offenbleiben kann, ob die Behauptung der Antragstellerin zutrifft, dass ein potenzieller Käufer einer hier streitigen Wohnung diese stets möglichst zeitnah selbst nutzen wolle. Eine unbefristete Vermietung ist ihr im vorliegenden Fall zur Abwendung des Leerstands rechtlich zumutbar, wie das Verwaltungsgericht unter Bezugnahme auf die Sozialbindung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG richtig ausgeführt hat. Der Einwand, eine unbefristete Vermietung führe dazu, dass sie die Wohnung faktisch nicht zu einem angemessenen Preis verkaufen könne, weil ein Käufer die Schwierigkeiten einer späteren Eigenbedarfskündigung scheue, setzt sich nicht hinreichend mit der zutreffenden Annahme des Verwaltungsgerichts auseinander, dass unter Berücksichtigung der Sozialbindung des Eigentums aus Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (grundsätzlich) kein Recht folge, dem Wohnraumschutzrecht unterliegende Wohnungen stets in unbewohntem Zustand veräußern zu können. Eine allgemein ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen dient unmittelbar der Bereitstellung des für die Bevölkerung unentbehrlichen Wohnraums. Wenn diese Versorgung besonders gefährdet ist, wie es auch die Anwendbarkeit des Zweckentfremdungsgebots nach § 9 Abs. 1 HmbWoSchG voraussetzt, so bedeutet das für eine Vielzahl von Menschen, dass sie keinen ausreichenden Wohnraum haben. Der soziale Bezug, der dem Wohnraum ohnehin innewohnt, verstärkt sich noch erheblich. In einer solchen Situation ist es eine im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sachgerechte, am Gemeinwohl orientierte Maßnahme, die Zweckbestimmung des vorhandenen Wohnraums dadurch zu erhalten, dass seine Zweckentfremdung grundsätzlich verboten wird, solange die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers ausreichend gewahrt bleiben (vgl. BVerfG, Beschl. v. 4.2.1975, 2 BvL 5/74, juris Rn. 68). Sofern und solange nicht überwiegende (private) Interessen zugunsten der Zweckentfremdung von Wohnraum durchgreifen, muss sich der Eigentümer den Verzicht auf eine Zweckentfremdung als Ausdruck der Sozialgebundenheit seines Eigentums zumuten lassen (BVerwG, Urt. v. 10.5.1985, 8 C 35.83, juris Rn. 16). Randnummer 22 Der Eigentumsgarantie kommt im Gefüge der Grundrechte insbesondere die Aufgabe zu, dem Träger des Grundrechts einen Freiheitsraum im vermögensrechtlichen Bereich zu sichern. Das verfassungsrechtlich gewährleistete Eigentum ist durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet. Es soll als Grundlage privater Initiative und in eigenverantwortlichem privatem Interesse von Nutzen sein (BVerfG, Beschl. v. 18.7.2019, 1 BvL 1/18, juris Rn. 53). Randnummer 23 Die Antragstellerin als Eigentümerin legt hier verfassungsrechtlich anzuerkennende und gegenüber dem Zweckentfremdungsverbot überwiegende private Interessen nicht substantiiert dar. Ein die Sozialbindung des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG überwiegendes Interesse kann angenommen werden, wenn die Privatnützigkeit als Wesensgehalt des grundrechtlich garantierten Eigentums derart ausgehöhlt wird, dass dem Eigentümer durch die gesetzliche Regelung praktisch jede Möglichkeit genommen ist, sein Eigentum (durch Veräußerung) noch wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12.7.1979, 1 BvL 19/76, juris Rn. 123; BVerfG, Beschl. v. 2.3.1999, 1 BvL 7/91, juris Rn. 85; zur Grenze des Zweckentfremdungsverbots bei dauerhaft fehlender Renditemöglichkeit siehe BVerwG, Urt. v. 18.5.1977, VIII C 44.76, juris Rn. 35 f.). Die Antragstellerin zeigt indes weder auf, dass eine unbefristet vermietete Wohnung – wenn auch zu einem geringeren Preis – generell unverkäuflich wäre, noch, dass der beim Verkauf einer solchen Wohnung erzielbare Erlös so niedrig ausfiele, dass er lediglich unter Verlust und damit unter wirtschaftlich nicht mehr vertretbaren Bedingungen realisiert werden könnte. Zwar ist nicht zu verkennen, dass beim Verkauf einer leerstehenden Wohnung gegenüber dem einer vermieteten Wohnung ein höherer Kaufpreis erzielt werden kann. Art. 14 Abs. 1 GG schützt jedoch nicht die einträglichste oder den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechende Nutzung des Eigentums (BVerfG, Beschl. v. 2.3.1999, 1 BvL 7/91, juris Rn. 84; Beschl. v. 9.10.1991, 1 BvR 227/91, juris Rn. 12; vgl. auch BVerfG, Beschl. v. 18.7.2019, 1 BvL 1/18, juris Rn. 76 zum fehlenden Schutz der Erzielung höchstmöglicher Mieteinnahmen). Die aus dem Wohnnutzungsgebot folgende Verpflichtung, die Wohnung zur Vermeidung von zweckentfremdendem Leerstand ggf. auch unbefristet zu vermieten, beschränkt die Antragstellerin daher lediglich in ihrer durch das Eigentumsrecht nach Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschützten Möglichkeit, ihr Eigentum zur maximalen Gewinnerzielung jederzeit – bezogen auf den Streitfall – unvermietet verkaufen zu können. Randnummer 24 Vor diesem Hintergrund durfte die Antragsgegnerin zutreffend davon ausgehen, dass die von der Antragstellerin unternommenen Schritte – beschränkt auf den Versuch des Verkaufs sowie die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch für drei bis sechs Monate – nicht ausreichen, um die Zweckentfremdung zu verhindern, und daher keinen atypischen Fall begründen. Randnummer 25
35. Für die hilfsweise begehrte zeitlich befristete Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Widersprüche gegen das Wohnnutzungsgebot und die Verwirkterklärung bis zum
36. Dezember 2025 oder äußerst hilfsweise bis zum
37. Oktober 2025 besteht vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen kein Anlass. III. Randnummer 26 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. § 52 Abs. 1 und 2 GKG.