Grundstücksverkehrsrecht: Erbteilsübertragungsvertrag als genehmigungspflichtiges Umgehungsgeschäft Leitsatz 1. Die Ausübung des Vorkaufsrecht ohne einen Antrag einer Vertragspartei oder des begünstig

§ 10

Satz 1 RSG entscheidet das Landwirtschaftsgericht über die Einwendungen des Antragstellers gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts. Unschädlich ist in diesem Zusammenhang, dass die Beteiligten u.a. auch über die Nichtigkeit des angegriffenen Bescheides streiten. Auch darüber hat das Landwirtschaftsgericht im Verfahren gem. § 10 Satz 1 RSG zu befinden (OVG Greifswald, Beschluss vom 22.05.1995, Az. 1 O 41/95, Agrarrecht 1996, 200, 201). Randnummer 25

1. b)Entgegen der Auffassung des Landwirtschaftsgerichts ist der angegriffene Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gem. § 44 Abs. 1 VwVfG M-V nichtig. Da die Tatbestände des § 44 Abs. 2 VwVfG M-V nicht erfüllt sind, kommt allein eine Nichtigkeit aufgrund der Generalklausel des § 44 Abs. 1 VwVG M-V in Betracht. Nach dieser Vorschrift ist ein Verwaltungsakt nichtig, soweit er an einem besonders schwerwiegenden Fehler leidet und dies bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offensichtlich ist. Randnummer 26
2. aa)Dem Landwirtschaftsgericht ist zunächst darin zuzustimmen, dass dem Amt ein Verfahrensfehler unterlaufen ist. Die Ausübung des Vorkaufsrechts setzt einen Antrag des Verkäufers oder Käufers voraus. Das ergibt sich aus § 4 Abs. 1 RSG i.V.m. § 3 Abs. 1 GrdStVG. Die Versagung einer nicht beantragten Genehmigung ist schon denklogisch ausgeschlossen. Das Amt hat das Verfahren ohne Antrag eingeleitet. Der Antrag vom 22.07.2008 auf Genehmigung des Grundstückkaufvertrages war zurückgenommen und damit gegenstandslos. Randnummer 27
3. bb)Zu Recht weist das StALU darauf hin, dass das Fehlen eines Antrages allein einen Verwaltungsakt nicht nichtig macht. Das folgt schon aus § 45 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG M-V , wonach die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die nicht den Verwaltungsakt nach § 44 VwVfG M-V nichtig macht, unbeachtlich ist, wenn der für den Erlass des Verwaltungsaktes erforderliche Antrag nachträglich gestellt wird. Diese Norm machte keinen Sinn, wenn das Fehlen des Antrages ohnehin die Nichtigkeit begründete. Ohne Erfolg verweist der Beteiligte zu 1) darauf, dass die nachträgliche Genehmigung einseitiger Rechtsgeschäfte wie der Ausübung des Vorkaufsrechts

§ 182Abs.

3 BGB nicht möglich sei. Er übersieht, dass sich die Wirksamkeit privatrechtsgestaltender Verwaltungsakte nicht nach dem BGB, sondern nach den einschlägigen Verwaltungsverfahrensgesetzen richtet (Pldt./Ellenberger, BGB,

1. Auflg. § 182 Rz 6 für die Genehmigung). Randnummer 28 Der Senat übersieht nicht, dass in besonderen Ausnahmefällen dennoch eine Nichtigkeit in Betracht kommt. So soll ein Verwaltungsakt ohne Antrag nichtig sein, wenn er nicht ausreichend konkretisiert ist oder wenn auf die Mitwirkung des Betroffenen nicht verzichtet werden kann, weil sein Status betroffen ist (Knack/Henneke/Ritgen, VwVfG,
2. Aufl., § 44 Rdz. 17). So liegt es hier nicht, insbesondere beeinträchtigt das eingeleitete Verfahren nach dem GrdStVG nicht eine gesicherte Rechtsposition der Beteiligten zu 1) bis 4) (a.A. ohne Begründung Netz, Grundstücksverkehrsgesetz,
3. Auflg., S. 831). Zu Recht weist das StALU darauf hin, dass die Beteiligten zu 1) bis 4) für den mittlerweile aufgehobenen Kaufvertrag eine Genehmigung beantragt hatten und mit dem Abschluss des Erbteilübertragungsvertrages das Genehmigungsverfahren offensichtlich vermeiden wollten. Eine gesicherter Rechtsposition können die Vertragsparteien daraus nicht herleiten. Ohne Erfolg gibt der Beteiligte zu 1) zu bedenken, dass die Vertragsparteien in Teil A § 1 Nr. 4 des Vertrages vom 16.10.2008 ausdrücklich auf die fehlende Genehmigung des Kaufvertrages hingewiesen haben. Denn die Vertragsparteien haben den Erbschaftskauf nicht zur Genehmigung vorgelegt, womit deutlich wird, dass sie ein Genehmigungsverfahren nicht wünschten. Abschließend ist festzuhalten, dass das Fehlen eines Antrages kein offensichtlicher Fehler i.S.d. § 44 Abs. 1 VwVfG M-V ist. Randnummer 29 cc) Dem Antragsteller zu 1) ist zuzugeben, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts ohne den erforderlichen Antrag rechtsfehlerhaft ist (Kopp/Ramsauer, VwVfG,
4. Aufl., § 45 Rdz. 15). Das ist jedoch unschädlich, weil dieser Verfahrensfehler gem. § 45 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG M-V geheilt ist. Danach tritt eine Heilung des Verfahrensfehlers ein, wenn der für den Erlass des Verwaltungsaktes erforderliche Antrag nachträglich gestellt wird. So liegt es hier. So hat der Beteiligte zu 1) mit Schreiben vom 06.07.2009 ausgeführt: "... im Übrigen sehe ich der hiermit beantragten Genehmigung nach §§ 6, 5 GrdStVG zur anliegenden Urkunde entgegen" (Bl. 134 VA). Damit hat der Beteiligte zu 1) ausdrücklich eine Genehmigung

§ 2Grd

StVG beantragt ("... hiermit beantragte Genehmigung ..."). Bei einem Negativattest

§ 5Grd

StVG handelt es sich um keine Genehmigung. Dagegen regelt § 6 GrdStVG die näheren Modalitäten des Genehmigungsverfahrens nach § 2 GrdStVG. Randnummer 30

1. c)Nach Auffassung des Senats unterfällt der streitgegenständliche Erbteilsübertragungsvertrag nicht dem Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens i.S.v. § 4 Abs. 1 RSG. Wird ein landwirtschaftliches Grundstück oder Moor - oder Ödland, das in landwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann, in einer Größe von 2 ha aufwärts durch Kaufvertrag veräußert, so hat das gemeinnützige Siedlungsunternehmen, in dessen Bezirk die Hofstelle des Betriebes liegt, gem. § 4 Abs. 1 RSG das Vorkaufsrecht, wenn die Veräußerung einer Genehmigung nach dem GrdstVG bedarf und die Genehmigung nach § 9 des GrdstVG zu versagen wäre. Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben. Randnummer 31
2. aa)Die Veräußerung der Erbteile bedarf nicht der Genehmigung nach dem GrdstVG.

§ 2Abs. 1 Grd

StVG ist nur die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber genehmigungspflichtig. So liegt es hier nicht. Verkauft ist hier lediglich der Erbteil und nicht das einzelne zum Nachlass gehörende Grundstück (vgl. BGH, Urteil vom 14.11.1969, Az. V ZR 115/66, WM 1970, 321 Rdz. 11 <zitiert nach juris>). Randnummer 32

§ 2Abs. 2 Nr. 2 Grd

StVG steht jedoch die Veräußerung eines Erbteils an einen anderen als an einen Miterben der Veräußerung eines Grundstücks gleich, wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besteht. So verhält es sich hier jedoch nicht. Zum Nachlass gehört nicht ein Betrieb, sondern nur einzelne landwirtschaftliche Grundstücke. In diesem Fall ist die Erbteilsübertragung nicht

§ 2Abs. 2 Nr. 2 GrdStVG genehmigungspflichtig (Netz, a.a.O., Seite 281). Randnummer 33

§ 14Abs.

1 Satz 2 GG werden Inhalt und Schranken durch die Gesetze und nicht durch die Rechtsprechung bestimmt. Randnummer 36 Ohne Erfolg berufen sich die Beschwerdeführer auf den Beschluss des BGH vom 3.05.1957, Az. V BLw 2/57 (RdL 1957, 173). Der BGH hat in dieser Entscheidung einen Pachtvertrag, den die Vertragsparteien anstelle eines zuvor nicht genehmigten Grundstückskaufs abgeschlossen hatten, als nach Art. IV KRG Nr. 45 genehmigungspflichtigen Grundstücksveräußerungsvertrag behandelt (BGH a.a.O., 176). Die Laufzeit des Pachtvertrages betrug 35 Jahre, der im voraus für die gesamte Pachtzeit zu entrichtende Pachtzins entsprach dem Kaufpreis (BGH a.a.O., 174). Diese Entscheidung ist nicht einschlägig. Denn der Gesetzgeber hat bei Pacht- anders als bei Erbteilsübertragungsverträgen (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 GrdStVG) keine konkrete Bestimmung getroffen, in welchen Fällen von einem Umgehungsgeschäft auszugehen ist. Mangels ausdrücklich erklärten gesetzgeberischen Willens war auf den Zweck des Gesetzes abzustellen (BGH a.a.O., 176). Anders liegt es hier, weil ein ausdrücklich erklärter gesetzgeberischer Wille des Gesetzgebers vorliegt, den der Senat zu respektieren hat (vgl. dazu BVerfG, Beschluss vom 11.06.1958, 1 BvL 149/52, NJW 1958, 1227 Rz 22 <zitiert nach juris>). Randnummer 37 Der Senat übersieht nicht, dass eine solche Auslegung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrdStVG dem Ziel des GrdstVG, eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens zu verhindern, zuwiderlaufen kann. Nach Kenntnis des Senats bildet zumindest in den neuen Bundesländern die Veräußerung von landwirtschaftlichen Betrieben die Ausnahme. Dagegen treten häufig Erbengemeinschaften als Veräußerer auf. Jedoch ist aus den oben genannten Gründen der Gesetzgeber und nicht die Rechtsprechung berufen, einer etwaigen Missbrauchsgefahr zu begegnen. Randnummer 38 bb) Selbst wenn der Erbteilsübertragungsvertrag genehmigungspflichtig wäre, hätte die Beteiligte zu 5) ihr Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt. Es fehlt jedenfalls an einem Kaufvertrag i.S.v. § 4 Abs. 1 RSG. Nach richtiger Auffassung unterliegen Erbteilsübertragungsverträge grundsätzlich nicht dem Vorkaufsrecht (Netz, a.a.O., S. 916 unter Bezugnahme auf BGH WM 1970, 1073, der sich jedoch mit dem Vorkaufsrecht nach § 24 BBauG a.F. befasst). Mit der Aufgabe eines gemeinnützigen Siedlungsunternehmens, Land zu beschaffen (§ 1 Abs. 1 Satz 1 RSG), lässt sich nach Auffassung des Senats nicht vereinbaren, dass der Erbteilskäufer vollumfänglich in die vermögensrechtliche Stellung der Erben am Nachlass einrückt (Pldt./Weidlich, BGB, 70. Auflg., § 2033 Rz 6). Das Siedlungsunternehmen liefe daher Gefahr, Eigentümer von Nachlassgegenständen zu werden, die sich mit seinem gesetzlichen Auftrag nicht vereinbaren lässt. Der Auftrag ist zumindest bei der Ausübung des Vorkaufrechts eng begrenzt, wie der wirtschaftliche Grundstücksbegriff des § 4 RSG zeigt. Befinden sich auf dem gekauften Grundstück nicht nur landwirtschaftliche Flächen, sondern auch Waldstücke, scheidet in der Regel die Ausübung des Vorkaufsrechts aus, wenn der forstwirtschaftlich genutzte Teil einer isolierten Nutzung zugänglich ist, etwa weil eine Zuwegung existiert (BGH, Beschluss vom 29.11.1996, Az. BLw 10/96, WM 1997, 678 Rdz. 9 <zitiert nach juris>). Zu bedenken ist ferner, dass der Erbteilskäufer

§ 2382Abs.

1 Satz 1 BGB gegenüber den Nachlassgläubigern haftet. Auch der Erbteilskauf ist ein Erbschaftskauf i.S.v. §§ 2382, 2371 BGB (Pldt./Weidlich, a.a.O., § 2371 Rz 1). Ohne Erfolg hat der Vertreter des StaLU in der Anhörung vor dem Senat darauf verwiesen, dass vorliegend der Nachlass nur aus dem landwirtschaftlich genutzten Grundstück besteht. Das wird sich häufig in der Kürze der für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zur Verfügung stehenden Zeit nicht feststellen lassen. Randnummer 39 Anders als bei der Genehmigungsbedürftigkeit nach § 2 GrdStVG (s.o. Ziff. 2 c) aa)

§ 24Abs. 1 Satz 2 Lw

VG a.F. die Rechtsbeschwerde zugelassen.

1. Randnummer 41 Die Entscheidung über die Gerichtskosten und die Erstattung außergerichtlicher Kosten in zweiter Instanz folgen aus §§ 44, 45 Abs. 1 Satz 2 LwVG. Auch der Beteiligte zu
2. ist Beteiligter i.S.v. § 45 Abs. 1 Satz 1 LwVG, wie sich aus § 32 Abs. 2 Satz 3 LwVG ergibt (BGH, BEschluss vom 10.03.1955, Az. V BLw 14/55, MDR 1955, 605, 606). Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten in erster Instanz gem. § 45 Abs. 1 Satz 1 LwVG ist nicht angezeigt. Der Umstand, dass der Senat die Rechtsbeschwerde zugelassen hat, zeigt, dass kein grobes Verschulden der Beteiligten zu
3. anzunehmen ist.
4. Randnummer 42 Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf §§ 36, 37 LwVG.