Nutzungsänderung von Wohnhaus zu Beherbergungsbetrieb im faktischen reinen Wohngebiet Leitsatz 1. Ein Bebauungsplan ist aufgrund fehlerhafter Verkündung unwirksam, wenn eine in der textlichen Festsetz

§ 3Abs. 3 Bau

NVO mit 6 Doppelzimmern gemäß der geänderten Genehmigungsplanung vom

1. November 2009 zu erteilen, Randnummer 22 hilfsweise, Randnummer 23 den Beklagten zu verpflichten, den Kläger unter Aufhebung des Bescheides vom
2. Februar 2010 und des Widerspruchsbescheides vom
3. November 2010 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden. Randnummer 24 Der Beklagte beantragt, Randnummer 25 die Klage abzuweisen. Randnummer 26 Er macht ergänzend geltend, der Kläger habe zunächst bei der Verwirklichung seines eigenen Bauvorhabens die Festsetzungen des nunmehr von ihm angegriffenen Bebauungsplans für sich ausgenutzt. Er habe bezüglich seiner Baulichkeit nicht nur als Bauherr, sondern auch als Entwurfsverfasser fungiert. Ihm seien die Festsetzungen des Bebauungsplans somit vollständig bekannt gewesen. Erst als sich die wohl anfänglichen Nutzungsabsichten nicht oder nicht vollständig hätten verwirklichen lassen, habe der Kläger illegal die Nutzung geändert. Das Verhalten des Klägers, den Bebauungsplan nun anzugreifen, sei rechtsmissbräuchlich, da er zuvor auf der Grundlage dieses Bebauungsplans das streitgegenständliche Vorhaben realisiert, also die Festsetzungen des Bebauungsplans für sich ausgenutzt habe. Randnummer 27 Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich auch schriftlich in der Sache nicht geäußert. Randnummer 28 Die Berichterstatterin hat am
4. Dezember 2012 einen Ortstermin durchgeführt, um die Örtlichkeit und ihre Umgebung in Augenschein zu nehmen. Auf das über den Ortstermin errichtete Protokoll wird verwiesen. Randnummer 29 Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge, die ihrem wesentlichen Inhalt nach Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 30 Die Klage ist zulässig, aber nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der Kläger hat Anspruch auf Aufhebung des Bescheides vom
5. Februar 2010 sowie des Widerspruchsbescheides vom
6. November 2010 und die Verpflichtung der Beklagten, über seinen Baugenehmigungsantrag vom
7. November 2009 gemäß der geänderten Genehmigungsplanung vom
8. November 2009 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. § 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO). Randnummer 31 Ein darüber hinausgehender Anspruch des Klägers auf Verpflichtung der Beklagten zum Erlass der begehrten Baugenehmigung für die Nutzungsänderung von Dauerwohnen zu Beherbergung auf dem Grundstück C-Straße in A-Stadt besteht jedoch nicht. Randnummer 32
9. Nach § 72 Abs. 1 S. 1 LBauO M-V ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind. Randnummer 33 Ein Anspruch des Klägers auf Erteilung der Baugenehmigung scheitert dabei nicht bereits daran, dass er keine prüffähigen Bauvorlagen eingereicht hat. Die sich bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Bauvorlagen sind im Gegensatz zu der vom Beklagten und der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung geäußerten Auffassung weder unvollständig noch zu unbestimmt. Aus dem Bauantrag vom
10. November 2009 in Gestalt der geänderten Genehmigungsplanung vom
11. November 2009 ergibt sich vielmehr hinreichend deutlich, dass der Kläger einen

§§ 3Abs. 3 Nr. 1, 4 Abs. 3 Nr. 1 Bau

NVO zur Genehmigung gestellt hat. Randnummer 34 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Beschl. v. 08.05.1989 - 4 B 78/98 -, BRS 49 Nr. 66) liegt ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne von §§ 3 Abs. 3 Nr. 1, 4 Abs. 3 Nr. 1 BauGB vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Diese Voraussetzungen sind bei der streitgegenständlichen Vermietung des Klägers - wie sie sich aus den Bauvorlagen ergibt - gegeben. Insbesondere ist der Bauantrag nicht deshalb als unbestimmt anzusehen, weil unklar bleibt, ob es sich bei dem Vorhaben tatsächlich um einen Beherbergungsbetrieb oder vielmehr um eine Nutzung als Ferienwohnungen handeln soll. Randnummer 35 Zwar ist im Bauantrag vom

1. November 2009 zur Zweckbestimmung des Vorhabens noch angegeben "Ferienwohnnutzung/Beherbergung und/oder Dauerwohnnutzung". Auch aus den beigefügten Grundrissen von Erd- und Obergeschoss des Gebäudes ergibt sich keine eindeutige Zuordnung der einzelnen Räume, so dass allein hieraus noch nicht klar wird, ob vom Kläger eine Beherbergungsnutzung im Sinne eines Pensions- oder Hotelbetriebes geplant ist oder die Räumlichkeiten als Ferienwohnungen genutzt werden sollten. In der weiteren Baubeschreibung hat der Kläger dann allerdings zur Zweckbestimmung des Vorhabens die Nutzungsänderung eines Wohngebäudes zu Beherbergung angegeben. In seinem gleichzeitig gestellten Antrag auf Befreiung bezieht er sich im Übrigen ausdrücklich auf die angestrebte Genehmigung für einen kleinen Beherbergungsbetrieb unter Berufung darauf, dass diese in den "Reinen Wohngebieten desselben B-Plangebietes ausnahmsweise zulässig" sind. Nachdem der Beklagte mit Schreiben vom
2. Dezember 2009 beim Kläger weitere Unterlagen - darunter die Eintragung in die Grundrisse, ob die Räume als Ferienwohnung, zur Beherbergung oder zum Dauerwohnen genutzt werden sollten - angefordert hatte, übersandte der Kläger eine vom
3. November 2009 datierende geänderte Genehmigungsplanung. Aus den diesbezüglichen Grundrissen für Erd- und Obergeschoss war nunmehr ersichtlich, dass sechs Räume als Doppelzimmer mit angeschlossenem Bad genutzt werden sollten. Weiter waren im Erdgeschoss ein Aufenthalts-/Essraum mit davon abgehender Küche, ein Hauswirtschaftsraum, ein weiteres separates Bad sowie im Obergeschoss eine zweite Küche von 4,85 m², die nur vom Flur aus zu betreten war, vorhanden. Hieraus wird der Charakter eines Beherbergungsbetriebes hinreichend deutlich. Randnummer 36 Dass die Räumlichkeiten - jedenfalls zum damaligen Zeitpunkt - auch tatsächlich entsprechend den Bauvorlagen genutzt wurden, ergibt sich darüber hinaus aus den sich bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Ausdrucken von verschiedenen Internetseiten. Hierauf bot der Kläger in seinem Haus sechs Doppelzimmer jeweils mit angeschlossenem Bad zur Vermietung an. Die jeweiligen Preise beinhalteten die Kosten für Übernachtung und Frühstück. Eine Küche oder Kochnische war ausweislich der Fotoaufnahmen in den Zimmern nicht vorhanden. Da der Kläger selbst mit seiner Ehefrau das Wohnhaus, an das das streitgegenständliche Gebäude angebaut ist, bewohnt, ergibt sich das Bild einer kleinen, familiengeführten Frühstückspension. Auch insoweit ist ersichtlich, dass es sich bei den vom Kläger angebotenen Doppelzimmern nicht um Ferienwohnungen handelt, die nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern (vgl. Beschl. v. 28.12.2007 - 3 M 190/07 -, NordÖR 2008, 169) eine eigenständige Nutzungsart darstellen und in allgemeinen Wohngebieten nicht zulässig sind. Gegen die Annahme von Ferienwohnungen spricht vorliegend bereits der Umstand, dass in den Zimmern keine Kochgelegenheit vorhanden ist. Auch dienen die Zimmer aufgrund ihrer Größe und Ausstattung vorwiegend der Übernachtung; zu längeren Aufenthalten auch tagsüber sind sie mangels ausreichender Sitz- und Essmöglichkeiten eher nicht geeignet. Randnummer 37 Insgesamt ist daher davon auszugehen, dass der Bauantrag des Klägers hinreichend bestimmt ist und die Bauvorlagen vollständig sind. Dementsprechend hat der Beklagte den Bauantrag auch nicht gemäß § 69 Abs. 2 LBauO M-V zurückgewiesen, sondern eine materielle Ablehnungsentscheidung getroffen. Zudem ist der Beklagte im Widerspruchsbescheid vom
4. November 2010 offenbar selbst davon ausgegangen, dass es sich bei dem Vorhaben des Klägers um einen Beherbergungsbetrieb handelt, wenn dort von "Ferienwohnnutzung/Beherbergung" die Rede ist. Randnummer 38 Inhaltlich stehen dem Vorhaben des Klägers die Festsetzungen des Bebauungsplans der Beigeladenen als im Baugenehmigungsverfahren zu prüfende öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts nicht entgegen. Insoweit erweisen sich der Ablehnungsentscheidung des Beklagten vom
5. Februar 2010 und der Widerspruchsbescheid vom
6. November 2010 als rechtswidrig, so dass dem Kläger ein Anspruch auf erneute Entscheidung über sein Baugesuch zusteht. Randnummer 39 Zwar sind nach den textlichen Festsetzungen zu Ziffer 1 des Bebauungsplans in allgemeinen Wohngebieten die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Ausgeschlossen sind im maßgeblichen, als allgemeines Wohngebiet festgesetzten Baufeld Nr. 7 danach auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Randnummer 40 Dem vom Kläger zur Genehmigung gestellten Beherbergungsbetrieb kann die entsprechende Festsetzung in Ziffer 1 der textlichen Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. allerdings deshalb nicht entgegengehalten werden, weil der Bebauungsplan rechtswidrig und damit unwirksam ist. Der Bebauungsplan wurde sowohl in der hier maßgeblichen
7. Änderungsfassung vom
8. Januar 2000 als auch in den nachfolgenden
9. und
10. Änderungsfassungen nicht ordnungsgemäß verkündet, weil die in der textlichen Festsetzung zu Ziffer 16 b enthaltene Verweisung auf die DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) nicht den rechtsstaatlichen Anforderungen an eine solche Verweisung genügte. Randnummer 41 Das Rechtsstaatsprinzip gebietet, dass förmlich gesetzte Rechtsnormen verkündet werden; denn die Verkündung stellt einen integrierenden Teil der förmlichen Rechtsetzung dar, ist also Geltungsbedingung. Verkündung bedeutet regelmäßig, dass die Rechtsnormen der Öffentlichkeit in einer Weise förmlich zugänglich gemacht werden, dass die Betroffenen sich verlässlich Kenntnis von ihrem Inhalt verschaffen können. Diese Möglichkeit darf auch nicht in unzumutbarer Weise erschwert sein. Konkrete weitere Gebote für die Ausgestaltung des Verkündungsvorganges im Einzelnen ergeben sich aus dem Rechtsstaatsprinzip unmittelbar nicht. Bebauungspläne gehören als Satzungen zu den förmlich gesetzten Rechtsnormen. Bei ihnen ist allerdings nur die Erteilung der Genehmigung oder, soweit eine Genehmigung nicht erforderlich ist, der Beschluss des Bebauungsplans durch die Gemeinde ortsüblich bekannt zu machen (§ 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Im Übrigen genügt es, den Bebauungsplan mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB zu jedermanns Einsicht bereit zu halten, auf Verlangen über den Inhalt Auskunft zu geben und in der Bekanntmachung darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann (§ 10 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauGB (vgl. BVerwG, Beschl. v. 29.07.2010 - 4 BN 21/10 -, zitiert nach Juris). Randnummer 42 Die dargelegten Anforderungen an die Verkündung von Rechtsnormen stehen einer Verweisung auf nicht öffentlich zugängliche DIN-Vorschriften in den textlichen Festsetzungen eines Bebauungsplans zwar nicht von vornherein entgegen. In diesem Fall ist den dargelegten rechtsstaatlichen Anforderungen an die Verkündung von Rechtsnormen jedoch nicht allein dadurch genügt, dass die Gemeinde den Bebauungsplan gemäß § 10 Abs. 3 BauGB bekannt macht. Sie muss vielmehr sicherstellen, dass die Betroffenen auch von der DIN-Vorschrift verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können. Das kann sie dadurch bewirken, dass sie die in Bezug genommene DIN-Vorschrift bei der Verwaltungsstelle, bei der auch der Bebauungsplan eingesehen werden kann, zur Einsicht bereit hält und hierauf in der Bebauungsplanurkunde hinweist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 29.07.2010 a.a.O.). Randnummer 43 Diesen Vorgaben entspricht bereits die textliche Festsetzung zu Ziffer 16 b im Bebauungsplan Nr. nicht, da hier kein Hinweis darauf enthalten ist, bei welcher Verwaltungsstelle der Beigeladenen die DIN 4109 eingesehen werden kann. Auch eine sonstige Fundstelle oder Bezugsquelle (vgl. hierzu OVG Koblenz, Urt. v. 26.03.2009 - 8 C 10729/08 -; OVG Münster, Urt. v. 13.09.2007 - 7 D 91/06.NE -, jeweils zitiert nach Juris) der DIN 4109 wird nicht genannt. Darüber hinaus war die DIN 4109 in der Gemeindeverwaltung der Beigeladenen auch tatsächlich nicht vorhanden. So hat der Kläger unwidersprochen vorgetragen, dass er am
11. April 2010 im Rathaus der Stadt A-Stadt vorgesprochen habe, um in die DIN 4109 Einsicht zu nehmen. Man habe ihm geantwortet, dass die DIN 4109 nicht vorliege. Diese Angaben des Klägers sind vom Prozessbevollmächtigten der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung bestätigt worden. Randnummer 44 Aufgrund des Verkündungsfehlers - der auch in der
12. und
13. Änderungsfassung des Bebauungsplans Nr. nicht geheilt worden ist - erweist sich der Bebauungsplan als rechtswidrig und damit unwirksam. Randnummer 45 Auf den vorgenannten Mangel des Bebauungsplans kann der Kläger sich auch berufen. Dem Argument des Beklagten, das Verhalten des Klägers, den Bebauungsplan nunmehr anzugreifen, sei rechtsmissbräuchlich, da er zuvor auf der Grundlage dieses Bebauungsplans das streitgegenständliche Vorhaben realisiert und damit die Festsetzungen des Bebauungsplans für sich ausgenutzt habe, greift nicht durch. In der Rechtsprechung ist insoweit zwar im Rahmen von Normenkontrollanträgen anerkannt worden, dass unter bestimmten Umständen die Antragsbefugnis für einen solchen Antrag verwirkt sein kann, da auch die Ausübung prozessualer Rechte den Geboten von Treu und Glauben und damit dem Verbot, sich mit eigenem vorangegangenem Verhalten in treuwidriger Weise in Widerspruch zu setzen, unterliegt. Eine Verwirkung der Antragsbefugnis kommt danach etwa dann in Betracht, wenn ein Eigentümer die Festsetzungen eines Bebauungsplans ausnutzt und anschließend ihre Beseitigung im Wege des Normenkontrollverfahrens zu erwirken versucht (vgl. u.a. OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 29.12.2005 - 10 D 110/03.NE -, zitiert nach Juris). In einem solchen Fall muss allerdings nicht ausnahmslos Rechtsmissbräuchlichkeit angenommen werden. Wenn beispielsweise ein Antragsteller zunächst im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Plans von einer auf dessen Festsetzungen beruhenden Baugenehmigung Gebrauch macht, dann aber feststellt, dass eine ausreichende Erschließung seines Baugrundstücks durch den Plan entgegen seiner Erwartung nicht sichergestellt wird, dürften die Grenzen der guten Sitten nicht überschritten sein, wenn er sein Interesse an einer ausreichenden Erschließung nach Ausnutzung der Baugenehmigung im Wege der Normenkontrolle geltend macht. Nutzt hingegen ein Eigentümer die für ihn günstigen Festsetzungen eines Bebauungsplans aus und wendet sich anschließend, gewissermaßen unter dem Schutz der Legalisierungswirkung der erteilten Baugenehmigung, im Wege der Normenkontrolle gegen diesen Plan, um die Bebauung der Nachbargrundstücke gezielt zu unterbinden, so wird ein Fall der Rechtsmissbräuchlichkeit regelmäßig vorliegen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen a.a.O.). Randnummer 46 Ein solcher Fall von Rechtsmissbräuchlichkeit ist vorliegend jedoch zu verneinen. Dem Kläger geht es hier nicht darum, Bauvorhaben von Dritten zu verhindern, sondern lediglich die Änderung eines eigenen Vorhabens durchzusetzen. Ein Verhalten, das Treu und Glauben widerspricht, ist darin nicht zu sehen. Randnummer 47 Nach alldem hat der Beklagte die vom Kläger begehrte Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des streitgegenständlichen Wohnhauses von Dauerwohnen zu Beherbergung zu Unrecht aufgrund der entgegenstehenden Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. versagt. Der Bescheid vom
14. Februar 2010 und der Widerspruchsbescheid vom
15. November 2010 erweisen sich bereits aus diesem Grund als rechtswidrig und waren daher mit der Folge aufzuheben, dass der Beklagte (zumindest) zu verpflichten war, über den Bauantrag des Klägers unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden. Darauf, ob die weiteren vom Kläger gerügten Fehler des Bebauungsplans Nr. vorliegen, kommt es unter diesen Umständen nicht mehr an. Insbesondere ist auch nicht darüber zu befinden, ob dem Bebauungsplan insoweit ein gemäß §§ 214, 215 BauGB beachtlicher Fehler zugrunde liegt, als die Beigeladene die nach §§ 4 Abs. 3 Nr. 1, 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vorhaben nur in allgemeinen Wohngebieten, nicht aber in den unmittelbar angrenzenden und grundsätzlich hinsichtlich der Wohnruhe schutzbedürftigeren reinen Wohngebieten ausgeschlossen hat. Randnummer 48
16. Soweit der Kläger darüber hinaus die Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung der streitgegenständlichen Nutzungsänderungsgenehmigung begehrt, war die Klage dagegen abzuweisen, weil die Sache insoweit nicht spruchreif ist. Das Vorhaben des Klägers ist als Beherbergungsbetrieb in dem vorliegenden (faktischen) Wohngebiet zwar gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bzw. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässig (siehe hierzu nachfolgend unter a.). Die Zulassung einer Ausnahme steht als Verwaltungsakt jedoch im pflichtgemäßen Ermessen des Beklagten, dessen noch zu treffende Entscheidung das Gericht nicht vorwegnehmen kann. Insbesondere liegt eine Ermessensreduzierung auf Null nicht vor (siehe hierzu nachfolgend unter b.). Randnummer 49 a) Dass es sich bei dem Vorhaben des Klägers um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes handelt, wurde bereits oben dargelegt. Als solcher ist es im allgemeinen Wohngebiet gemäß §§ 34 Abs. 2 BauGB, 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO - unabhängig von seiner Größe - ausnahmsweise zulässig. Doch auch wenn es sich bei der maßgeblichen näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. den Vorschriften der Baunutzungsverordnung sogar um ein reines Wohngebiet im Sinne von § 3 BauNVO handeln würde - was nach den Eindrücken, die die Berichterstatterin im Rahmen eines am
17. Dezember 2012 durchgeführten Ortstermins gewonnen und den übrigen Kammermitgliedern vermittelt hat, nahe liegt - wären die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO gegeben. Denn der vom Kläger geplante Beherbergungsbetrieb ist auch als kleiner

§ 3Abs. 3 Nr. 1 Bau

NVO anzusehen. Randnummer 50 § 3 Abs. 3 BauNVO verwendet zur Kennzeichnung des Typs der in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zulassungsfähigen Beherbergungsbetriebe als Zusatz den unbestimmten Rechtsbegriff "klein", um eine Konkretisierung im Einzelfall, nämlich unter Bezug auf das im Bebauungsplan festgesetzte Gebiet bzw. das jeweils gegebene faktische reine Wohngebiet, zu ermöglichen. Was in diesem Sinne "klein" ist, kann im Einzelfall nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal bestimmt werden, aber nicht allgemein mit einer bestimmten Zahl einheitlich für alle nach § 3 BauNVO festgesetzten und festzusetzenden Gebiete (vgl. BVerwG, Beschl. v. 27.11.1987 - 4 B 230 - 231/87, 4 B 230/87, 4 B 231/87 -, zitiert nach Juris). Die Auslegung hat sich daran zu orientieren, inwieweit sich das Bauvorhaben in den Wohncharakter des Baugebiets einordnet. Danach ist maßgebend, inwieweit sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet, wobei dem Gesichtspunkt des Schutzes der Wohnruhe besondere Bedeutung zukommt (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 20.01.1999 - 2 Bs 11/99 -, zitiert nach Juris). Randnummer 51 Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben ist bei dem Vorhaben des Klägers von einem kleinen Beherbergungsbetrieb gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO auszugehen. So hält sich die im streitgegenständlichen Beherbergungsbetrieb vorgesehene Bettenzahl mit zwölf (in sechs Doppelzimmern) im Rahmen dessen, was von Rechtsprechung und Literatur für einen kleinen Beherbergungsbetrieb noch als zulässig angesehen wird (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO,

1. Aufl. 2008, § 3 Rn. 19.3; Stange, BauNVO, 2010, § 3 Rn. 51, jeweils m.w.N.). Auch nach seiner Erscheinungsform und der Betriebsführung ordnet sich das Vorhaben in das vorhandene Wohngebiet ein. Das Baufeld 7 ist mit Wohngebäuden bebaut, die überwiegend über ein Vollgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss verfügen. Dem entspricht das streitgegenständliche Gebäude des Klägers. Zudem ist es auf einem Eckgrundstück am Rande des Baufeldes 7 gelegen, so dass aufgrund der Lage des Vorhabengrundstücks etwaige Störungen der Wohnruhe für das umliegende Wohngebiet reduziert werden. Nach der streitgegenständlichen Planung vom November 2009 steht die bloße Übernachtungsmöglichkeit im Vordergrund; außer der Möglichkeit, das Frühstück einzunehmen, bietet der Kläger im Haus "S. " keine weiteren Leistungen wie Sport- und Freizeitaktivitäten oder Behandlungsmöglichkeiten im Wellnessbereich an. Mit wohngebietsunverträglichen Emissionen durch das klägerische Vorhaben dürfte insofern nicht zu rechnen sein. Randnummer 52 b) Obwohl die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Zulassung einer Ausnahme gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 3 Abs. 3 Nr. 1, 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO daher vorliegen, kann die Kammer eine entsprechende Verpflichtung des Beklagten vorliegend nicht aussprechen. Bei der Frage der Zulassung von Ausnahmen nach Maßgabe der Absätze 3 der genannten Vorschriften handelt es sich um Anwendungsfälle des § 31 Abs. 1 BauGB (vgl. Stange, BauNVO, 2010, § 2 Rn. 65 m.w.N.). Die Erteilung einer Ausnahme liegt somit im Ermessen der Baugenehmigungsbehörde. Eine solche Ermessensentscheidung hat der Beklagte vorliegend noch nicht getroffen, da er bislang von der Gültigkeit des Bebauungsplans Nr. der Beigeladenen ausging und daher die Genehmigungsvoraussetzungen als nicht gegeben ansah. Auch hinsichtlich der Gewährung einer Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB hat der Beklagte nicht befunden, sondern lediglich das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB geprüft und diese verneint. Randnummer 53 Bei der somit noch zu treffenden Ermessensentscheidung hat der Beklagte sich von folgenden Grundsätzen leiten zu lassen: Zu berücksichtigen sind nur städtebauliche Gründe. Da die Ausnahme, anders als die Befreiung, im Bebauungsplan (bzw. - wie vorliegend - im faktischen Baugebiet) selbst angelegt ist, beschränkt sie sich nicht allein auf die Zulassung von Vorhaben in atypischen Einzelfällen, wie dies jedenfalls vor Änderung des § 31 Abs. 2 BauGB zum
2. Januar 1998 für die Befreiung angenommen worden ist. Eine Ausnahme darf aber andererseits nicht dazu dienen, den Bebauungsplan (bzw. das faktische Baugebiet) in seinen Grundzügen zu verändern. Ausnahmsweise zugelassene Vorhaben müssen quantitativ deutlich hinter der Regelbebauung zurückbleiben. Sie dürfen keine prägende Wirkung auf das Baugebiet haben. Insbesondere darf der Nutzungscharakter eines Baugebiets durch Ausnahmen nicht in einer seiner gesetzlichen Typik widersprechenden Weise verändert werden. Das Ermessen soll vor allem für den Umfang der Ausnahme von Bedeutung sein. Eine Ausnahme kann auch versagt werden, wenn durch sie eine Entwicklung eingeleitet würde, die zu einer Beeinträchtigung der Eigenart des Baugebiets führen könnte. Die Baurechtsbehörde kann so der Gefahr eines "Umkippens" des Baugebiets begegnen. Schließlich genügt für die Versagung einer Ausnahme nicht jede städtebauliche Erwägung, mit der eine Gemeinde einen Bebauungsplan ändern könnte. Als Ermessenserwägungen sind Planungsänderungsabsichten vielmehr nur beachtlich, wenn sie ernsthaft und hinreichend konkret sind. Insoweit reicht der Wunsch der Gemeinde, ein bestimmtes Vorhaben zu verhindern, ebenso wenig aus, wie er den Erlass einer Veränderungssperre rechtfertigen könnte (vgl. VGH Mannheim, Urt. v. 19.11.2004 - 5 S 2726/02 -, BauR 2004, 1909). Randnummer 54 Unter Zugrundelegung dieser Vorgaben wird der Beklagte etwa zu berücksichtigen haben, dass der Beherbergungsbetrieb des Klägers in der maßgeblichen näheren Umgebung, wie sie sich bei der Augenscheinseinnahme im Rahmen des Ortstermins vom
3. Dezember 2012 dargestellt hat, der erste seiner Art ist und damit keine prägende Wirkung auf das Baugebiet haben dürfte. Bei den bisher - illegal - im Baugebiet aufgenommenen Ferienwohnnutzungen handelte es sich nicht um Beherbergungsbetriebe wie im Fall des Klägers, sondern um Ferienwohnungen, die, wie bereits erwähnt, eine eigenständige Nutzungsart darstellen und in (auch in faktischen) allgemeinen Wohngebieten grundsätzlich nicht zulässig sind. Zwar geht das Verwaltungsgericht Greifswald davon aus, dass (auch) die Vermietung von Ferienwohnungen die Voraussetzungen für die Annahme eines Betriebes des Beherbergungsgewerbes erfüllen kann (vgl. Urt. v. 31.08.2012 - 5 A 760/11 -, amtl. Umdruck, S. 8 f.). Dem tritt die Kammer indes nicht bei. Vielmehr unterfällt das Vermieten von Appartements, sei es auch nur zu Ferien- bzw. Urlaubszeiten, nicht den Begriff des Beherbergungsgewerbes (vgl. Stange, a.a.O., § 3 Rn. 49 m.w.N.), weil in Ferienwohnungen regelmäßig aufgrund deren Ausstattung die Möglichkeit zur unabhängigen, wenn auch nur temporären, Gestaltung eines häuslichen Wirkungskreises besteht. Randnummer 55 Ob durch eine (ausnahmsweise) Zulassung des Vorhabens des Klägers bereits das "Umkippen" des gesamten Baugebiets droht, erscheint daher zweifelhaft. Indes liegt trotz dieser Umstände eine Ermessensreduzierung auf Null (noch) nicht vor. Auch wenn - wie oben dargelegt - eine Versagung der Baugenehmigung bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzung für die Gewährung einer Ausnahme nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 3 Abs. 3 Nr. 1, 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nur aus städtebaulichen Gründen und unter den genannten engen Voraussetzungen erfolgen kann, bleibt für den Beklagten hier noch ein - wenn auch geringer - Raum für eine Ermessensausübung. Dies ergibt sich daraus, dass er auch schutzwürdige Nachbarinteressen in die Ermessensabwägung einzubeziehen hat und beispielsweise unzumutbare Belästigungen im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO für die nähere Umgebung nicht entstehen dürfen. Somit sind auch die vom geplanten Vorhaben ausgehenden Emissionen durch beispielsweise durch An- und Abfahrverkehr in den Blick zu nehmen. Hier wäre u.a. an Auflagen hinsichtlich der zulässigen Zimmer- bzw. Bettenzahl sowie Anzahl und Lage der notwendigen Stellplätze auf dem Grundstück des Klägers zu denken. Die diesbezüglichen Ermittlungen sind jedoch nicht vom Gericht anzustellen, sondern bleiben Aufgabe des Beklagten. Randnummer 56 Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 VwGO. Da die Beigeladene keinen Antrag gestellt und sich damit nach § 154 Abs. 3 VwGO keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat, war sie an der Kostentragungslast nicht zu beteiligen. Randnummer 57 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 709, 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO). Randnummer 58 B e s c h l u s s Randnummer 59 Der Streitwert wird auf 50.000,00 Euro festgesetzt. Randnummer 60 Gründe Randnummer 61 Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz n.F. i.V.m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2004, Ziffer 9.1.
4. Das Gericht geht dabei davon aus, dass das wirtschaftliche Interesses des Klägers sich aus den für die Dauer eines Jahres zu begrenzenden Mieteinnahmen ergibt (vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschl. v. 18.05.2011 - 3 M 38/11 - zu Ziffer 9.4 des Streitwertkataloges). Danach ergibt sich unter der Annahme der Vermietung von sechs Doppelzimmern an etwa 25 bis 30 Wochen des Jahres zu einem Wochenpreis von 385,00 Euro pro Unterkunft ein jährliches Aufkommen von ca. 50.000,00 Euro.