Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern 1. Senat 1 L 7/14 Urteil Berechnung des Sanierungsausgleichsbetrages § 154 Abs 1 BauGB, § 1

Berechnung des Sanierungsausgleichsbetrages Leitsatz

1. Der in § 154 Abs. 2 BauGB legal definierte Anfangswert für die Berechnung des Sanierungsausgleichsbetrags ist ein fiktiver Wert, da die abzurechnende Sanierung im Zeitraum bis zum maßgeblichen Stichtag - dem Inkrafttreten der Aufhebungssatzung nach § 162 BauGB - tatsächlich stattgefunden hat und sich im Verkehrswert widerspiegelt, für den Anfangswert aber unberücksichtigt bleibt. (Rn.38)
2. Der Gemeinde steht bei der Festlegung der Anfangs und Endwerte ein Wertungsspielraum zu, den sie auch dadurch ausfüllen kann, dass sie sich den vom Gutachterausschuss gemäß § 192 BauGB ermittelten (Sanierungs ) Anfangs und Endwerten anschließt. (Rn.47)
3. Beim sog. Niedersachsen Verfahren wird der Endwert als prozentuale Steigerung aus dem Anfangswert anhand von Klassifikationsrahmen für die städtebaulichen Missstände und Maßnahmen ermittelt. (Rn.58) (Rn.59) Verfahrensgang vorgehend VG Greifswald
4. Kammer,
5. Dezember 2013, 3 A 923/11, Urteil Tenor
6. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom
7. Dezember 2013 – 3 A 923/11 – geändert und die Klage abgewiesen.
8. Die Klägerin hat die Kosten des Verwaltungsrechtsstreits zu tragen.
9. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
10. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand Randnummer 1 Die Beteiligten streiten um einen Sanierungsbetrag gemäß § 154 BauGB für zwei Grundstücke der Klägerin. Randnummer 2 Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke G1 (B. Straße ... mit ... m²) und G2 (S. Straße ... mit ... m²). Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich der Satzung der Gemeinde Seebad Bansin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Ortskern“ vom
11. Juni 1998, die rückwirkend zum
12. November 1993 in Kraft gesetzt wurde. Randnummer 3 Mit der am
13. März 2007 beschlossenen Satzung über die Teilaufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Ortskern“ Bansin vom
14. April 2007 wurde der Bereich der Satzung aufgehoben, zu dem auch die klägerischen Grundstücke gehören. Randnummer 4 Mit Bescheid vom
15. September 2010 setzte der Beklagte gegen die Klägerin einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 17.231,00 Euro (6.950,00 Euro betreffend das Flurstück G1 und 10.351,00 Euro betreffend das Flurstück G2) fest. Der Festsetzung lagen zwei Sachverständigengutachten von Frau Dipl.-Ing. E. vom
16. November 2007 (Az. ... und ...) zugrunde. Bereits unter dem
17. Februar 2004 hatte die Sachverständige ein Gutachten zu den Anfangs- und Endwerten für die Ortserneuerung im Seebad Bansin, Grundstücke in der
18. Zone, B. Straße/Hintere B. Straße, zum Zweck der Ermittlung der grundstücksbezogenen Anfangs- und Endwerte als Grundlage für die vorzeitige Ablöse der Ausgleichsbeträge nach § 154 (BauGB) durch die Gemeinde Seebad Bansin erstellt (Az. ...). Ebenfalls im Februar 2004 ermittelte die Sachverständige ausgehend von den so genannten zonalen Anfangs- und Endwerten, die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landkreises Ostvorpommern zum Stichtag
19. Dezember 2002 festgelegt worden waren, die konkreten grundstücksbezogenen Anfangs- und Endwerte für die klägerischen Grundstücke. Im Gutachten vom
20. Februar 2004 listete die Sachverständige die dem Gutachten zugrunde liegenden Unterlagen im Einzelnen auf (Gutachten, S. 3, BA. B). Davon liegen neben den Satzungen folgende Unterlagen als Beiakten vor: Randnummer 5 - Bericht vom September 1991 über die Gründe, die die Durchführung der Sanierungsmaßnahme rechtfertigen; Randnummer 6 - Städtebaulicher Rahmenplan, Nutzungskonzept, ohne Datum; Randnummer 7 - registrierte Kauffälle-Erfassungsliste; Randnummer 8 - Gebietsbeschreibung des Ist-Zustandes vom April 1993 mit Fotodokumentation; Randnummer 9 - Beschreibung der gemäß Rahmenplan vorgesehenen Maßnahmen vom April
21. Randnummer 10 In der Kaufpreissammlung-Erfassungsliste ist auch der Verkauf der klägerischen Grundstücke (B. Straße .../S. Straße ...) als bebaute Grundstücke mit der Nutzung Hotel „H. O.“ mit Kaufvertrag vom
22. Mai 1992 zu einem Kaufpreis von 1.900.000,00 DM aufgeführt. Der Kaufpreis für Grund und Boden ist nicht gesondert angegeben. Hierzu ist in der Spalte „zum AW DM/m²“ der Betrag von „200“ und unter Bemerkungen „Bodenrichtwert“ vermerkt. Randnummer 11 Im Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. E. vom
23. Februar 2004 wird zur Ermittlung des Anfangswertes darauf hingewiesen, dass der „besondere Bodenrichtwert“ vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landkreises Ostvorpommern in dieser Zone zum Stichtag
24. Dezember 1994 mit 160,00 DM/m² für ein Richtwertgrundstück festgesetzt worden ist (Gutachten, S. 15, BA. B). Dieser besondere Bodenrichtwert sei fortgeschrieben worden. Zum Stichtag
25. Dezember 2002 sei der Anfangswert vom Gutachterausschuss für Grundstücke der Anfangswertzone 2.1 – entspricht der Lage des Bewertungsgrundstücks – mit 120,00 Euro/m² fortgeschrieben worden. Das Richtwertgrundstück wurde mit „B-SO-o-III-30-800-0,6“ angegeben. Randnummer 12 Diese zonalen sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwerte (so genannte Anfangswerte) für die Zone 2.1 hatte der Gutachterausschuss nach eigener Auskunft – auf Anfrage des Verwaltungsgerichts – im Jahre 2003 für den Stichtag
26. Januar 2003 durch umfangreiche Auswertungen der in der Geschäftsstelle vorliegenden Kaufverträge mit 120,00 Euro/m² abgeleitet (Schreiben des Gutachterausschusses vom
27. Juni 2013, Bl. 44 d. A.). In dem Schreiben des Gutachterausschusses heißt es weiter, dass dieser Wert zum Stichtag
28. Januar 2007 erstmals fortgeschrieben worden sei. Als neuer Anfangswert sei vom Gutachterausschuss am
29. März 2007 aufgrund der konjunkturellen Entwicklung ein Wert von 114,00 Euro/m² beschlossen worden. Aufgrund der Tatsache, dass keine ausreichende Anzahl auswertbarer Kaufverträge vorgelegen habe, sei die Anpassung durch den Gutachterausschuss – wie in solchen Fällen üblich und notwendig – mit sachverständigem Ermessen erfolgt. Darüber hinaus hat der Gutachterausschuss mitgeteilt, dass Unterlagen, die eine Nachvollziehbarkeit der Entscheidungsfindung ermöglichen, demzufolge nicht existieren. Es liege lediglich ein Beschlussprotokoll vor. Die zonalen sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerte (so genannte Endwerte) seien vom Gutachterausschuss bei Anwendung des „Niedersachsen-Verfahrens “ abgeleitet worden. Für den Stichtag
30. Januar 2007 sei ein Wert von 127,00 Euro/m² beschlossen worden. Die dem Beschluss zugrunde liegenden Unterlagen seien nicht mehr vorhanden. Randnummer 13 Im Auszug aus der Bodenrichtwertkarte zum
31. Dezember 2006 ist der „Näherungsanfangswert“ mit 114,00 Euro, der Endwert mit 127,00 Euro für das Wertgrundstück „B-SO1-o-III-40-800-0,9“ angegeben. Randnummer 14 Zur Begründung ihres am
32. September 2010 erhobenen Widerspruchs gegen den angefochtenen Bescheid hat sich die Klägerin auf ihr Schreiben vom
33. Dezember 2008 bezogen. In diesem Schreiben hat sie ausgeführt, dass die Ausgleichsforderung nicht rechtmäßig sei. Die Sanierungssatzung habe nicht aufgehoben werden dürfen, da die Gemeinde die in der Sanierungssatzung gesteckten Ziele nicht erreicht und wesentliche Forderungen der Sanierungssatzung nicht umgesetzt habe. Insbesondere habe die Gemeinde die Waldfläche „Buchenpark“ nicht umgestaltet. Zudem sollte die B. Straße in einen verkehrsberuhigten Bereich umgewandelt werden. Nunmehr sehe der Bebauungsplan Nr. 14 vor, dass die Verkehrsbelastung der B. Straße drastisch erhöht werde. Die B. Straße werde zur Haupterschließungsstraße. Dies stelle Ziel und Zweck der Sanierungssatzung auf den Kopf. Randnummer 15 Das Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. E. enthalte zahlreiche Mängel. Der Verkehrswert sei nicht zu Beginn der Sanierung bzw. bei Erstellung der Sanierungssatzung ermittelt, sondern offensichtlich rückwirkend festgestellt worden. Die Gutachterin habe zwar die wesentlichen Ziele des Städtebaulichen Rahmenplanes genannt. Sie habe sich aber nicht damit befasst, dass die Gemeinde Heringsdorf durch den Bebauungsplan Nr. 14 diese Ziele aufgegeben und unerreichbar gemacht habe. Die Sanierungssatzung sei durch die Neuplanung obsolet geworden. Auf die Sanierungssatzung könne keine Forderung auf Zahlung eines Ausgleichsbetrags gestützt werden. Randnummer 16 Mit Schreiben vom
34. Oktober 2009 ergänzte die Klägerin, die Gemeinde habe ein neues Verkehrskonzept erarbeiten lassen, wonach die B. Straße vollkommen umgestaltet werden solle. Im Zuge der Sanierung sei die B. Straße verkehrsberuhigt worden, dies solle wieder rückgängig gemacht werden. Die B. Straße werde wieder für den Zwei-Richtungs-Verkehr eröffnet und die verkehrsberuhigenden Maßnahmen würden zurückgebaut werden. Damit seien die Hauptkosten, die durch die Sanierung entstanden seien, nutzlos aufgewandt worden. Dafür könne die Klägerin nicht herangezogen werden. Randnummer 17 Mit Widerspruchsbescheid vom
35. August 2011 wies der Beklagte den Widerspruch der Klägerin zurück. Einwendungen gegen die Berechnung seien nicht geltend gemacht worden. Soweit vorgebracht werde, dass die Sanierungssatzung nicht hätte aufgehoben werden dürfen, sei dies unerheblich. Die Gemeinde habe einen entsprechenden Beschluss gefasst. Dieser sei durch die Untere Rechtsaufsichtsbehörde nicht beanstandet worden. Randnummer 18 Nach Zustellung des Widerspruchsbescheides an die Klägerin am
36. September 2011 hat die Klägerin am
37. September 2011 Klage vor dem Verwaltungsgericht erhoben. Mit weiterem Schreiben vom
38. November 2011 hat sie Einsicht in im Einzelnen genannte Unterlagen beantragt, auf die sich das Gutachten stützt. Die Klägerin trägt vor, aus dem Gutachten sei nicht ersichtlich, wann wer den Anfangswert ermittelt habe. Es werde lediglich Bezug genommen auf eine Stellungnahme des Gutachterausschusses. Dieser habe auch die Endwerte ermittelt. Die entsprechenden Gutachten müssten ebenfalls eingesehen werden. Es sei notwendig, die Kosten der Beklagten und die Einnahmen zu überprüfen. Entsprechende Akten und Belege mögen vorgelegt werden. Randnummer 19 Die Klägerin hat vor dem Verwaltungsgericht beantragt, Randnummer 20 den Bescheid des Beklagten vom
39. September 2010 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom
40. August 2011 aufzuheben. Randnummer 21 Der Beklagte hat beantragt, Randnummer 22 die Klage abzuweisen. Randnummer 23 Er ist der Ansicht, die Bescheide seien zu Recht ergangen. Der Ermittlung der Anfangs- und Endwerte sei die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken zugrunde gelegt worden. Randnummer 24 Mit Urteil vom
41. Dezember 2013 – 3 A 923/11 – hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben und die angefochtenen Bescheide aufgehoben. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht im Wesentlichen ausgeführt, zwar sei die sachliche Ausgleichsbetragspflicht nach Teilaufhebung der Sanierungssatzung entstanden. Das Gericht könne jedoch nicht feststellen, dass der Ausgleichsbetrag der Höhe nach zutreffend festgesetzt worden sei. Die Gutachterin, deren Bewertung der Beklagte übernommen habe, habe die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Ostvorpommern für ein Referenzgrundstück im vormaligen Sanierungsgebiet mitgeteilten Sanierungsanfangs- und Sanierungsendwerte nach Lage, Beschaffenheit, tatsächlichen Eigenschaften sowie Art und Maß der baulichen Nutzung an die tatsächlichen Gegebenheiten des Bewertungsgrundstücks angepasst und diese sanierungsbedingte Werterhöhung mit der Differenz aus dem angepassten Endwert und dem angepassten Anfangswert angenommen. Dem Gericht sei es nicht möglich, die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Wertermittlung zu überprüfen. Der Gutachterausschuss habe mitgeteilt, dass die zonalen sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerte (so genannte Endwerte) unter Anwendung des Niedersachsen-Verfahrens abgeleitet worden seien. Die Verfahrensunterlagen seien insoweit aber nicht mehr vorhanden. Damit sei eine Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung ausgeschlossen. Randnummer 25 Die Nichterweislichkeit der Eingriffsvoraussetzungen gehe im Anfechtungsprozess grundsätzlich zu Lasten der Behörde. Das Gericht sei nicht gehalten, die Frage, ob der Gutachterausschuss den zonalen sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwert in vertretbarer Weise ermittelt habe, im Wege des Sachverständigenbeweises zu klären und die Sache spruchreif zu machen. Die Pflicht, eine Sache spruchreif zu machen, finde dort ihre Grenze, wo eine Bestimmung des „richtigen Zahlbetrags“ durch das Gericht den angefochtenen Verwaltungsakt in seinem Wesen verändern würde. Das gelte auch für die Wahrnehmung eines Bewertungsspielraums auf der Tatbestandsebene, wie er dem Beklagten in der Form eines Wertermittlungsspielraums zustehe. Das (Niedersachsen-)Verfahren beinhalte bei der Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen wertende Elemente, die vom Gericht vollständig nur auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung hin überprüft werden könnten, während die Bewertung selbst nur einer Plausibilitätskontrolle unterliege. Diese Bewertung, die der Gemeinde obliege, könne nicht durch ein Sachverständigengutachten ersetzt werden. Da die Frage, ob das Gericht in Fällen des § 154 BauGB die Sache stets spruchreif zu machen habe, obergerichtlich umstritten sei, hat das Verwaltungsgericht im Urteil die Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Randnummer 26 Dem Beklagten wurde das Urteil am
42. Dezember 2013 zugestellt. Er hat am
43. Januar 2014 Berufung eingelegt, die er mit am
44. Februar 2014 eingegangenem Schriftsatz begründet hat. Er ist der Ansicht, das Urteil verstoße gegen Bundesrecht, weil das Verwaltungsgericht die angefochtenen Bescheide vollständig aufgehoben habe, anstatt sie entsprechend seiner Verpflichtung zur Spruchreifmachung teilweise, nämlich in bestimmter rechtmäßig festgesetzter Höhe aufrecht zu halten. Die Verwaltungsgerichte seien gemäß § 113 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO verpflichtet, grundsätzlich selbst, gegebenenfalls mit Hilfe der beklagten Behörde, zu ermitteln und zu prüfen, ob ein Geldleistungsverwaltungsakt zumindest hinsichtlich eines Teilbetrags in bestimmter Höhe („soweit“) aufrecht erhalten bleiben könne. Eine Wesensänderung sei nicht anzunehmen. Die teilweise Bestätigung des Bescheides setze keinen Willensakt der Gemeinde voraus. Ein etwaiger Ermessensspielraum habe sich auf Null reduziert. Das Verwaltungsgericht sei gehalten gewesen, im Rahmen des Amtsermittlungsgrundsatzes gegebenenfalls durch Beweiserhebung die Tatsachengrundlagen festzustellen. Randnummer 27 Der Beklagte beantragt, Randnummer 28 das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 05.12.2013 Az. 3 A 923/11 abzuändern und die Klage abzuweisen. Randnummer 29 Die Klägerin beantragt, Randnummer 30 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 31 Sie ist der Ansicht, die Höhe des Sanierungsbetrages hänge entscheidend davon ab, welcher Anfangswert für diese Grundstücke im Sanierungsgebiet ermittelt werde. Welcher Ansatz für die Bewertung gewählt werde, sei eine Entscheidung, die der Verwaltungsbehörde obliege. Das Verwaltungsgericht könne der Behörde diese Entscheidung nicht abnehmen. Randnummer 32 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte, die beigezogenen Verwaltungsakten, die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind, und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 33 Die zulässige Berufung ist begründet. Denn die Klage der Klägerin ist unbegründet, weil der angefochtene Bescheid vom
45. September 2010 über den Sanierungsausgleichsbetrag in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom
46. August 2011 rechtmäßig ist und die Klägerin nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 VwGO). Das erstinstanzliche Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom
47. Dezember 2013 – 3 A 923/11 – war deshalb entsprechend abzuändern.
48. Randnummer 34 Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sind die von dem Beklagten unter Berücksichtigung seines Wertungsspielraums im Bescheid aufgeführten Sanierungsbeträge nachvollziehbar und zutreffend berechnet worden. Eine Überprüfung durch das Gericht ist unter Heranziehung der – auch in den Akten – vorhandenen Unterlagen hinreichend möglich. Auf die vom Verwaltungsgericht vermissten Unterlagen kommt es nicht an, sodass sich die aufgeworfene Frage, ob eine Pflicht zur Spruchreifmachung besteht, nicht stellt. Randnummer 35 Das Verwaltungsgericht hat maßgeblich darauf abgestellt, dass nach dem Schreiben des Gutachterausschusses vom
49. Juni 2013 die Unterlagen, die dem Beschluss über die zonalen sanierungsbedingten Bodenrichtwerte (so genannte Endwerte) zum Stichtag
50. Januar 2007 auf 127 €/qm zugrunde lagen, nicht mehr vorhanden seien. Deshalb sei eine gerichtliche Überprüfung nicht mehr möglich. Das Verwaltungsgericht verkennt hierbei, dass nach dem vom Gutachterausschuss angewendeten so genannten Niedersachsen-Verfahren sich die Endwerte nur rechnerisch aus den Anfangswerten in Form einer prozentualen Steigerung – hier 11% – berechnen lassen. a. Randnummer 36 Der Anfangswert ist nach der Legaldefinition in § 154 Abs. 2 BauGB der Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Der Anfangswert soll also von der Sanierung unbeeinflusst sein. Er ist somit nicht mit dem Bodenrichtwert identisch, wenn die Sanierungssatzung bereits erlassen worden ist, da dieser den Verkehrswert darstellt und hierbei die Wertsteigerungen durch die Sanierung mitberücksichtigt werden. Randnummer 37 Vorliegend ist die Sanierungssatzung im Jahr 1998 auf den
51. November 1993 rückwirkend erlassen worden, so dass maßgeblich der Beschluss über die Aufstellung der Sanierungssatzung ist. Im Umkehrschluss heißt das, dass der Bodenrichtwert vor 1993 noch von der Sanierung unbeeinflusst ist. Zwar gab es bereits im September 1991 einen Bericht über die geplante Sanierung, der hatte jedoch noch keinen formellen Charakter, da die Gemeinde noch keinen Beschluss getroffen hatte. Randnummer 38 Maßgeblicher Stichtag für den Anfangswert und den Endwert ist der Tag des Inkrafttretens der Aufhebungssatzung nach § 162 BauGB – hier der
52. April 2007 –, da nicht die konjunkturellen (allgemeinen) Preissteigerungen im Zeitraum der Durchführung der Sanierung mit abgeschöpft werden sollen (vgl. Battis/ Krautzberger/ Löhr, BauGB,
53. Aufl., 2014, § 154 Rn. 13). Daraus folgt, dass der Anfangswert nur ein fiktiver Wert sein kann, weil die Sanierung tatsächlich durchgeführt und sich diese im Verkehrswert widerspiegelt. Der Endwert wird ebenfalls in § 154 Abs. 2 BauGB legal definiert als der Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. Er entspricht daher regelmäßig dem Bodenrichtwert/Verkehrswert für unbebaute Grundstücke. Randnummer 39 Das von dem Beklagten der Berechnung zugrunde gelegte Niedersachsen-Verfahren ist im Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. E. vom
54. Februar 2004 ausführlich allgemein (Gutachten, S. 20; mit Tabellen zu Kennzahlen der städtebaulichen Missstände und Maßnahmen) dargelegt und auf die klägerischen Grundstücke angewendet worden. Danach ergaben sich zum damaligen Zeitpunkt folgende Werte: Randnummer 40 B. Str. ... , Bansin (482 qm, Gutachten Az. 22-8, S. 5): Mittlere Kennzahl für die städtebaulichen Missstände 4 Mittlerer Kennzahl für die städtebaulichen Maßnahmen 3,5 Sanierungsbedingte Werterhöhung (nach Tabelle S. 20) 10% Anfangswert 120 €/qm Werterhöhung (10%) 12 €/qm Endwert 132 €/qm S. Str. ... , Bansin (537 qm, Gutachten Az. 22-9, S. 5): Mittlere Kennzahl für die städtebaulichen Missstände 4 Mittlerer Kennzahl für die städtebaulichen Maßnahmen 4 Sanierungsbedingte Werterhöhung (nach Tabelle S. 20) 11% Anfangswert 120 €/qm Angepasster Anfangswert (aufgrund Lage u. Nutzung) 175 €/qm Werterhöhung (11%) 19 €/qm Endwert 194 €/qm Randnummer 41 In den weiteren fortschreibenden Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. E. vom
55. November 2007 zum – im vorliegenden Streitfall maßgeblichen – Stichtag
56. April 2007 legte die Sachverständige für beide Grundstücke den vom Gutachterausschuss zum Stichtag
57. Dezember 2006 bestimmten Randnummer 42 Anfangswert von 114,00 €/qm und Endwert von 127,00 €/qm zugrunde Randnummer 43 und nahm darauf aufbauend Anpassungen der Werte an das (konkrete) Bewertungsgrundstück nach Randnummer 44 - Lage - Art der Nutzung - Maß der baulichen Nutzung - Beschaffenheit und tatsächlichen Eigenschaften Randnummer 45 vor: Randnummer 46 B. Str.... , Bansin (Az.: 132/3-11-07, S. 11) Anfangswert: 482qm * 114€/qm * 105% * 95%= 54.811 € Endwert: 482qm * 127€/qm * 105% * 95%= 61.061 € Differenz: 6.250 € S. Str. ..., Bansin (Az.: 132/4-11-07, S. 10) Anfangswert: 537qm * 114€/qm * 143% * 110%= 96.296 € Endwert: 537qm * 127€/qm * 143% * 110%= 107.277 € Differenz: 10.981 € Differenz beide Grundstücke insgesamt (= Streitwert): 17.231 € b. Randnummer 47 Die diesen Berechnungen zugrunde gelegten, vom Gutachterausschuss festgelegten zonalen Anfangswerte (zuletzt zum maßgeblichen Stichtag
58. April 2007 in Höhe von 114,00 €) sind von der Klägerin nicht ausdrücklich bestritten worden. Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung die Richtigkeit pauschal bestreitet, reicht das nicht aus. Denn es geht nicht um irgendeine (substanzlose) Wertung der Gemeinde, vielmehr hat im vorliegenden Fall die Gemeinde ihren Wertungsspielraum hinsichtlich der zonalen Werte derart ausgeübt, dass sie sich den vom Gutachterausschuss ermittelten Werten angeschlossen hat. Das ist nicht zu beanstanden, zumal der Gutachterausschuss die gesetzliche Aufgabe hat, Grundstückswerte zu ermitteln und dafür als unabhängiges Gremium eingerichtet und mit in der Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen sachkundigen und erfahrenen Gutachtern besetzt ist (§ 192 BauGB). Der Gutachterausschuss übt eine hoheitliche Tätigkeit aus (Battis/ Krautzberger/ Löhr, BauGB,
59. Aufl. 2014, § 192 Rn. 3). Das Gutachten hat zwar keine bindende Wirkung (§ 193 Abs. 3 BauGB) und ist kein Verwaltungsakt (Battis/ Krautzberger/ Löhr, BauGB,
60. Aufl., 2014, § 193 Rn. 17 mit Hinweis auf BVerwG, Beschl. v. 29.11.1972 - IV B 102.72 -, DVBl. 1973, 371), gleichwohl hat es eine erhebliche faktische Bedeutung. Insbesondere können die Behörden, die ein Gutachten beantragt haben, von dem Ergebnis des Gutachtens nur abweichen, wenn sie dies spezifiziert begründen (Battis/ Krautzberger/ Löhr, BauGB,
61. Aufl., 2014, § 193 Rn. 18). Randnummer 48 Diese so von dem Beklagten vorgenommene Festlegung der zonalen Anfangswerte kann hinreichend gerichtlich überprüft werden. Randnummer 49 Der vom Gutachterausschuss festgelegte und von der Sachverständigen und der Gemeinde übernommene zonale Anfangswert war schon deshalb nicht unzutreffend, weil er über einen längeren Zeitraum (von 1994 bis 2006/2007) immer wieder angepasst worden ist (vgl. VG Düsseldorf, Teilurteil vom 03.12.2010 - 25 K 3881/10 -, juris). So wurde der Anfangswert im Jahr 2003 für den Stichtag
62. Januar 2003 als „ Sanierungs anfangswert“ auf 120 €/qm festgelegt (vgl. Bodenrichtwertkarte 2002, BA. C). Diese Ableitung hatte der Gutachterausschuss nach seinen Angaben im Schreiben vom
63. Juni 2013 durch umfangreiche Auswertungen der in der Geschäftsstelle vorliegenden Kaufverträge ermittelt. Die Kaufvertrags-Erfassungsliste liegt auch den Gerichtakten bei. Die Klägerin hat sich hierzu nicht konkret geäußert. Anhaltspunkte dafür, dass dieser Anfangswert unzutreffend sein könnte, hat der Senat nach Durchsicht dieser Liste nicht. Randnummer 50 Im Gegenteil geht aus dieser Liste hervor, dass im Jahr 1992 – also noch vor dem Zeitpunkt der rückwirkenden Geltung der Sanierungssatzung – der Bodenrichtwert für die streitgegenständlichen Grundstücke 200,00 DM betrug. Nach der Kaufpreis-Erfassungsliste wurden die Grundstücke B. Str. ... und S. Str. ..., Bansin beide mit gemeinsamen Kaufvertrag vom
64. Mai 1992 zu einem Kaufpreis von 1.900.000 DM bebaut (Nutzung „H. O.“) veräußert. Der Kaufpreis für den Grund und Boden wurde in der Liste nicht gesondert aufgeführt; er wurde als „AW“ mit 200 DM angegeben und in der Spalte „Bemerkungen“ mit „Bodenrichtwert“ bezeichnet. Zwar würde dieser Bodenrichtwert von 200 DM umgerechnet in EURO nur ca. 102,26 € betragen. Dieser Betrag aus dem Jahr 1992 ist mit dem Betrag des zonalen Anfangswertes von 114,00 € aus dem Jahr 2007 jedoch nur vergleichbar, wenn die allgemeine Preissteigerung (Kaufkraftschwund) in diesem Zeitraum einberechnet wird. Dies kann jedenfalls im Rahmen der gerichtlichen Überprüfung des Wertungsspielraums zum Beispiel über den Verbraucherpreis-/Kaufpreissteigerungsindex unter Heranziehung des Statistischen Jahrbuchs für die Bundesrepublik Deutschland erfolgen (Tabelle siehe: Palandt, BGB, 2009, § 1376 BGB Rn. 31): Randnummer 51 1992 86,90% 200,00 DM 2000 100,00% 230,15 DM 2007 112,50% 258,92 DM (= 132,38 €). Randnummer 52 Damit würde der damalige Kaufpreis deutlich über dem Anfangswert liegen und sogar noch deutlich über dem für das Jahr 2004 aus der Kaufpreis-Erfassungsliste ermittelten Anfangswert von 120,00 €. Umgekehrt lässt sich auch der zonale Anfangswert entsprechend indexieren: Randnummer 53 2007 114,00 € 2000 00,00 : 112,50 101,33 € 1992 * 86,90 : 100,00 88,06 € (= 172,23 DM). Randnummer 54 Damit liegt der zurückgerechnete Anfangswert noch deutlich unter dem Bodenrichtwert für die klägerischen Grundstücke. Warum die Ermittlung des Gutachterausschusses dennoch fehlerhaft gewesen sein soll, erschließt sich dem Senat nicht und wird auch von der Klägerin nicht dargelegt. Randnummer 55 Hinzu kommt, dass der Gutachterausschuss den Anfangswert von 120,00 € mangels hinreichender Kaufvertragsfälle nur mit sachverständigem Ermessen aufgrund der konjunkturellen Entwicklung im Wege der Schätzung auf 114,00 € fortgeschrieben hat (Bodenrichtwertkarte 2006, Bl. 36 d. A.). Schon deshalb sind etwaige Unterlagen hierfür nicht vorhanden und auch nicht erheblich. Das Verwaltungsgericht hat nach Ansicht des Senats insoweit das Schreiben des Gutachterausschusses vom
65. Juni 2013 wohl fehlgedeutet. Denn bezogen auf diese Fortschreibung hat der Gutachterausschuss nur erklärt, dass „demzufolge“ Unterlagen nicht existierten. Er hat insoweit gerade nicht – wie das Verwaltungsgericht wohl auslegt – gemeint, das solche Unterlagen nicht „mehr“ vorhanden seien. Randnummer 56 Ohnehin wirkt die Reduzierung des zonalen Anfangswerts von 120 €