Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern 3. Senat 3 M 396/15 Beschluss Nutzungsuntersagung der Vermietung einer Wohnung zu Ferienwoh

Nutzungsuntersagung der Vermietung einer Wohnung zu Ferienwohnzwecken Leitsatz Die Nutzungsuntersagung einer Ferienwohnnutzung (Vermietung zu Ferienwohnzwecken) kann rechtmäßig sein, wenn ein Sonderfall - Legalisierung durch Änderung des Bebauungsplans in absehbarer Zeit - nicht (mehr) vorliegt. (Rn.25) Orientierungssatz Hat sich die Sachlage im Zeitpunkt der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung durch die Mitteilung von Hinweisen bzw. Bedenkenanmeldungen geändert und ist eine neue Sach- und Rechtslage entstanden, ist es gerechtfertigt von einem angenommenen Sonderfall abzurücken. (Rn.25) Verfahrensgang vorgehend VG Schwerin,

1. August 2015, 2 B 1226/15 SN, Beschluss Tenor Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Schwerin vom
2. August 2015 wird zurückgewiesen. Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens als Gesamtschuldner. Der Streitwert wird für das Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht auf 2.500,00 Euro festgesetzt. Gründe Randnummer 1 Die Antragsteller begehren vorläufigen Rechtsschutz gegen eine Nutzungsuntersagung, mit der ihnen die Vermietung ihrer Wohnung zu Ferienwohnzwecken verboten wurde. I. Randnummer 2 Sie sind Eigentümer einer Wohnung auf dem Grundstück Flurstück ..., Flur ... der Gemarkung Rerik ... unter der Adresse ..., ...18230 Rerik. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans des Ostseebads Rerik „Gebiet nördlich der Schillerstraße“ und ist darin als Baufeld E 11 verzeichnet. Für diesen Bereich weist der Bebauungsplan ein „allgemeines Wohngebiet“ aus. Randnummer 3 Mit Bescheid vom
3. August 2014 forderte der Antragsgegner die Antragsteller unter Anordnung der sofortigen Vollziehung auf, die Nutzung der Wohnung zu Ferienwohnzwecken einzustellen; die private Nutzung bleibe hiervon unberührt. In der Begründung des Bescheides führte der Antragsgegner aus, dass die Nutzung der Wohnung zu Ferienwohnzwecken (Vermietung als Ferienwohnung) ohne die erforderliche Baugenehmigung erfolge. Mit dem Erwerb der Wohnung und der daraufhin vorgenommenen Vermietung hätten die Antragsteller eine baurechtlich relevante Nutzungsänderung vorgenommen, da die Ferienwohnnutzung eine gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung eigenständige Nutzungsform darstelle. Für diese fehle es an der erforderlichen Baugenehmigung. Damit sei die Ferienwohnnutzung bereits formell rechtswidrig, was nach der einschlägigen Rechtsprechung für eine Nutzungsuntersagung ausreiche. Eine Genehmigung könne auch nachträglich nicht erteilt werden, weil das Vorhaben nicht genehmigungsfähig sei. Es verstoße gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes; die Voraussetzungen für eine Befreiung davon seien nicht erfüllt. Die Ferienwohnnutzung sei insoweit auch materiell rechtswidrig. Die Untersagung sei auch ermessensgerecht. Randnummer 4 Die Antragsteller legten hiergegen am
4. September 2014 Widerspruch ein, den der Antragsgegner mit Widerspruchsbescheid vom
5. Februar 2015 zurückwies. Randnummer 5 Den am
6. März 2015 mit der Hauptsacheklage gestellten Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes hat das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Beschluss vom
7. August 2015 abgelehnt, da sich die streitgegenständliche Nutzungsuntersagungsverfügung voraussichtlich als rechtmäßig erweisen werde. Die Nutzungsuntersagung könne sich auf § 80 Abs. 2 Satz 1 LBauO M-V stützen. Die von den Antragstellern praktizierte Nutzung ihrer Wohnung zu Ferienwohnzwecken sei mit der Zweckbestimmung des vom Bebauungsplan festgesetzten allgemeinen Wohngebietes nicht vereinbar. Allein das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung rechtfertige regelmäßig die Nutzungsuntersagung. Denn das Erfordernis der vor Baubeginn und damit auch vor Aufnahme der Nutzung einzuholenden Baugenehmigung solle Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung ausschließen, die dadurch entstehen könnten, dass bauliche Anlagen und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht widersprechen. Es könne offen bleiben, ob eine Nutzungsuntersagungsverfügung ausnahmsweise dann nicht ausgesprochen werden dürfe, wenn die formell illegale Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig sei. Von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit könnte nur dann gesprochen werden, wenn für die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen ersichtlich und damit geradezu handgreiflich wäre, dass die in Rede stehende Nutzung dem öffentlichen Baurecht in jeder Hinsicht entspreche. Ein solcher Fall liege hier nicht vor. Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets sei gesetzlich geregelt. Eine individuelle Auslegung dahingehend, dass kein Verstoß gegen die Festsetzungen erfolgt sei, weil die Gemeinde mit deren Erlass Ferienwohnungen habe zulassen wollen, sei nicht möglich. Die Ferienwohnnutzung sei nach der – vom Verwaltungsgericht ausführlich zitierten – Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern (Beschl. v. 08.01.2008 – 3 M 190/07 –, NordÖR 2008, 169; bestätigt durch Urt. v.
8. Februar 2014 – 3 L 212/12 ) – in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig. Auch die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei nicht zu beanstanden. Randnummer 6 Zu einem anderen Ergebnis führe auch nicht der Umstand, dass die Stadtvertreterversammlung der Stadt Ostseebad Rerik am
9. März 2014 einen Aufstellungsbeschluss zur
10. Änderung des Bebauungsplans Nr. 2 mit dem Ziel einer Legalisierung der Ferienwohnnutzung in bestimmten Teilen des Bebauungsplangebietes gefasst habe. Denn ein Stadium der Planreife nach § 33 BauGB liege nicht vor. Darüber hinaus sei nicht absehbar, ob durch die von der Plangeberin angestrebte Änderung des Bebauungsplans eine Legalisierung der ungenehmigten Ferienwohnnutzungen im Plangebiet erreicht werden könne. Soweit das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern in einem Beschluss vom
11. April 2015 (– 3 M 86/14 –) in einem ebenfalls das Baufeld W1 betreffenden Fall die aufschiebende Wirkung des Rechtsbehelfs befristet wiederhergestellt habe, weil nach seiner Auffassung aufgrund des nunmehr eingeleiteten Planänderungsverfahrens die konkrete Möglichkeit einer Legalisierung der untersagten Nutzung durch Festsetzung eines Sondergebietes Ferienwohnen für den fraglichen Bereich bestanden habe und die Stadt Rerik bei ernsthaftem Bestreben um eine planerische Lösung im Sinne der Antragstellerin nach Ablauf der Befristung einen Bebauungsplan mit entsprechenden Festsetzungen erlassen haben würde, folge die Kammer dem angesichts der tatsächlichen Entwicklung des Planänderungsverfahrens nicht. Wie der Antragsgegner im Parallelverfahren (Az. 3 B 2077/15) mitgeteilt habe, gebe es derzeit noch keinen Entwurf einer
12. Änderungsfassung des Bebauungsplans. Der in der Stadtvertretung vorgestellte Entwurf der
13. Änderung müsse durch den Planer aufgrund unzähliger Hinweise, Anregungen und Bedenken vollständig überarbeitet werden. Wann die Vorstellung der überarbeiteten
14. Änderung des Bebauungsplans erfolge und wann diese öffentlich ausgelegt werden würde, sei zeitlich offen. Randnummer 7 Die Nutzungsuntersagung verstoße auch nicht gegen das Gleichbehandlungsgebot des Art. 3 Abs. 1 GG. Bei einer Vielzahl von Verstößen müsse die Behörde nicht gleichzeitig tätig werden; entschließe sie sich zu einem Einschreiten, sei es ihr unbenommen, die Verhältnisse nach und nach zu bereinigen; ihr sei es lediglich verwehrt, systemlos oder willkürlich vorzugehen. Vorliegend gehe der Antragsgegner nicht nur gegen die Antragsteller, sondern auch gegen andere ungenehmigte Ferienwohnvermietungen in der näheren Umgebung vor. Die Nutzungsuntersagung sei auch nicht unverhältnismäßig. Die Androhung eines Zwangsgeldes sei nicht zu beanstanden. Randnummer 8 Nachdem den Antragstellern der verwaltungsgerichtliche Beschluss am
15. August 2015 zugestellt worden war, haben sie am
16. September 2015 Beschwerde eingelegt, die sie mit weiterem Schriftsatz vom
17. September 2015 am selben Tag – einem Montag – per Email und per Einwurf in den Briefkasten des Verwaltungsgerichts Schwerin begründet haben. In dem Emailanschreiben erklären die Antragsteller: Randnummer 9 „…, da offensichtlich ihre Telefon- und Faxanlage nicht funktionsfähig ist, senden wir anbei unseren Schriftsatz per E-Mail.“ Randnummer 10 In ihrer dienstlichen Erklärung vom
18. September 2015 vermerkte die Mitarbeiterin der Geschäftsstelle des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern: Randnummer 11 „Ein kurzzeitiger Stromausfall am 21.09.2015 gegen 12.00 Uhr verursachte einen landesweiten Computerabsturz in den Gerichten. Die komplette Netzwerktechnik, an die Computer, Telefone und Faxgeräte gekoppelt sind, nahm dadurch Schaden und konnte erst am 22.09.2015 vormittags repariert werden. Ein Senden und Empfangen von Faxen war somit vom 21.09.2015 mittags bis 22.09.2015 vormittags nicht möglich.“ Randnummer 12 Am
19. September 2015 haben die Antragsteller beantragt, ihnen Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren. Die Frist zur Begründung der Beschwerde habe aufgrund eines technischen Defekts beim Oberverwaltungsgericht nicht eingehalten werden können. Die Faxsendung sei misslungen; auch das Faxgerät des Verwaltungsgerichts Greifswald sei nicht erreichbar gewesen. Randnummer 13 In der Sache tragen die Antragsteller vor, das Verwaltungsgericht habe auf den Streit zwischen den Beteiligten darüber, ob die Klage und der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung fristgemäß beim Verwaltungsgericht eingereicht worden seien, keinen Bezug genommen. Vor der Begründetheit sei die Zulässigkeit eines Antrages zu prüfen. Das Parallelverfahren, auf das sich das Verwaltungsgericht berufe, sei ihnen nicht bekannt. Im Übrigen wiederholen und vertiefen die Antragsteller ihren erstinstanzlichen Vortrag und weisen darauf hin, dass der Errichter zunächst die Einreichung einer Baugenehmigung für die Ferienwohnanlage geplant habe, dann von der Gemeinde Rerik auf die Möglichkeit der Genehmigungsfreistellung verwiesen worden sei, da das Bauvorhaben ja dem B-Plan entspreche, und von dieser Genehmigungsfreistellung Gebrauch gemacht habe. Auch habe das Verwaltungsgericht außer Acht gelassen, dass unter Berücksichtigung der neuesten Beschlüsse der Gemeinde Rerik das Vorgehen des Antragsgegners unverhältnismäßig sei. Es sei lediglich eine Frage von Wochen/Monaten, bis eine Nutzung von Ferienwohnungen im fraglichen B-Plangebiet ausdrücklich der geltenden Rechtslage (entspreche). Der entsprechende Beschluss der Gemeinde werde bis Jahresende vorliegen. Abschließend verweisen die Antragsteller auf die Beschlüsse des Oberverwaltungsgerichts in den weiteren Verfahren, die eine Ferienwohnung in den Immobilien Ostseeallee 1 und 1A in Rerik zum Gegenstand haben (3 M 45/14, 3 M 46/14 und 3 M 86/14 ). Das Verwaltungsgericht habe die darin geführte Argumentation nicht verstanden. Randnummer 14 Der Antragsgegner tritt der Beschwerde entgegen. Er ist insbesondere unter Übersendung weiterer Unterlagen des Amtes Neubukow-Salzhaff (BA. B) der Ansicht, dass eine Planreife nicht gegeben sei. Am
20. Oktober 2015 habe die Stadtvertretung Rerik einen erneuten Entwurfs- und Auslegungsbeschluss mit verändertem Geltungsbereich gefasst. Eine formelle Planreife nach § 33 Abs. 1 Nr. BauGB setze voraus, dass die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Abs. 2, § 4 Abs. 2 und § 4a Abs. 2-5 BauGB durchgeführt worden sei. Davon könne keine Rede sein. Zuletzt mit Schreiben vom
21. Februar 2016 führt der Antragsgegner – unbestritten – aus, dass auch bezüglich der überarbeiteten
22. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2, welche einen deutlich kleineren Teilbereich des Gebietes des vorgenannten Bebauungsplanes umfasse als beim ersten Änderungsversuch, erneut zahlreiche Hinweise, Anregungen und Bedenkenanmeldungen eingegangen seien. II. Randnummer 15 Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Randnummer 16 Die – nach Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Beschwerdebegründungsfrist – zulässige Beschwerde ist unbegründet. Denn der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage ist unbegründet, weil die angefochtene Nutzungsuntersagungsverfügung offensichtlich rechtmäßig ist.
23. Randnummer 17 Den Antragstellern war hinsichtlich der versäumten Beschwerdebegründungsfrist, die – nach Zustellung des angefochtenen Beschlusses am
24. August 2015 – gemäß § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO einen Monat nach Bekanntgabe, am
25. September 2015 endete, auf ihren Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gemäß § 60 VwGO zu gewähren. Randnummer 18 Nach dieser Vorschrift ist demjenigen, der ohne Verschulden gehindert war, eine gesetzliche Frist einzuhalten, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren. Die Antragsteller müssen sich dabei ein Verschulden ihres Prozessbevollmächtigten gemäß § 173 VwGO i.V.m. § 85 Abs. 2 ZPO zurechnen lassen. Die Wiedereinsetzungsgründe, d.h. sämtliche Umstände, die für die Frage von Bedeutung sind, auf welche Weise und durch wessen Verschulden es zu der Fristversäumnis gekommen ist, müssen bei einem Wiedereinsetzungsgesuch grundsätzlich innerhalb der Antragsfrist des § 60 Abs. 2 Satz 1 VwGO dargelegt werden. Erforderlich ist eine rechtzeitige substantiierte und schlüssige Darstellung der für die unverschuldete Fristsäumnis wesentlichen Tatsachen (vgl. zum Ganzen BVerwG, Beschl. v. 23.06.2011 – 1 B 7.11 –, juris). Randnummer 19 Diesem Maßstab genügt das Vorbringen der Antragsteller. Sie haben bereits am Tag des Fristablaufs per Email glaubhaft vorgetragen, dass die Telefon- und Faxanlage des Oberverwaltungsgerichts am letzten Tag der Beschwerdebegründungsfrist, dem
26. September 2015 dauerhaft gestört war und eine Faxversendung misslang. Dieser Vortrag ist durch den oben zitierten Vermerk der Geschäftsstellenmitarbeiterin des Oberverwaltungsgerichts bestätigt worden. Innerhalb der sodann laufenden Frist zur Einlegung des Rechtsbehelfs haben die Antragsteller am
27. September 2015 die versäumte Beschwerdebegründung rechtzeitig nachgeholt. Randnummer 20 Danach war die Beschwerde zulässig eingelegt.
28. Randnummer 21 Die Beschwerde erweist sich jedoch in der Sache als unbegründet. Dabei berücksichtigt der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO nur die mit der Beschwerde dargelegten Gründe. Randnummer 22 Zur Begründung verweist der Senat zunächst gemäß § 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung, die vollinhaltlich mit der ständigen Senatsrechtsprechung in Übereinstimmung steht, wie sich schon aus der mehrfachen und ausführlichen Zitierungen von diversen Senatsbeschlüssen durch das jeweils zustimmende Verwaltungsgericht ergibt. Randnummer 23 Entgegen der Ansicht der Antragsteller hat das Verwaltungsgericht auch nicht die Senatsbeschlüsse zu den Parallelverfahren (Beschl. v. 27.05.2015 – 3 M 45/14 –, Beschl. v. 01.06.2015 – 3 M 46/14 – und Beschl. v. 14.04.2015 – 3 M 86/14 –) verkannt. In den dortigen Verfahren war der Senat im Frühjahr 2015 davon ausgegangen, dass ein Abschluss des Planänderungsverfahrens „in absehbarer Zeit“ erwartet werden könne. Im Beschluss vom
29. April 2015 – 3 M 86/14 – heißt es hierzu: Randnummer 24 „Die Antragstellerin macht jedoch zu Recht geltend, dass entgegen diesem Grundsatz im hier vorliegenden Sonderfall ausnahmsweise das öffentliche Interesse an der sofortigen Durchsetzung der Vorschriften des öffentlichen Baurechts gegenüber ihrem privaten Interesse an der Fortsetzung der Nutzung derzeit nicht überwiegt. Als maßgeblich sieht der Senat an, dass die Gemeinde in einem bereits fortgeschrittenen Stadium ein Planänderungsverfahren durchführt mit dem Ziel, die Ferienwohnnutzung in dem die Antragstellerin betreffenden Bereich zu legalisieren. Dieses Verfahren befindet sich auf dem Stand der Beratung der zweiten Entwurfsfassung des Planes in der Gemeindevertretung und wird von der Gemeinde offenbar ernsthaft und unverzögert in einer Weise betrieben, dass ein Abschluss in absehbarer Zeit erwartet werden kann. In diesem Rahmen besteht nach summarischer Einschätzung auf der Grundlage des Vortrags der Beteiligten jedenfalls die konkrete Möglichkeit einer Legalisierung der untersagten Nutzung durch Festsetzung eines Sondergebietes Ferienwohnen für den fraglichen Bereich.“ Randnummer 25 Zu diesen Ausführungen steht die angefochtene Entscheidung des Verwaltungsgerichts, die sich ausdrücklich mit dem Senatsbeschluss vom
30. April 2015 befasst, nicht in Widerspruch. Vielmehr hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass es dem Senat „angesichts der tatsächlichen Entwicklung im Planänderungsverfahren“ nicht folgt. Das ist nicht zu beanstanden. Bei seiner Entscheidung vom
31. April 2015 war der Senat davon ausgegangen, dass die
32. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 quasi nur noch eine Formsache sei und „demnächst“ umgesetzt werde. Dass es bereits zu diesem Zeitpunkt „bedingt durch die Brisanz der Planänderung (…) sehr viele Hinweise/ Bedenkenanmeldungen seitens der Betroffenen (gab)“, wie das Amt Neubukow-Salzhaff mit Schreiben vom
33. Mai 2015 an den Antragsgegner (Bl. 1 d. BA. B) mitteilte, war dem Senat bei der Beschlussfassung – auch in den o. g. Folgebeschlüssen – nicht bekannt. Zum Zeitpunkt der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung am
34. August 2015 war der vom Senat benannte „absehbare Zeitraum“ somit nicht nur bereits abgelaufen, vielmehr war durch die Mitteilung der genannten Hinweise bzw. Bedenkenanmeldungen eine neue Sach- und Rechtslage entstanden, die es rechtfertigte von dem Sonderfall, den der Senat (ausnahmsweise) angenommen hatte, abzurücken. Randnummer 26 Im Übrigen hat sich an dieser Sach- und Rechtslage nach dem Kenntnisstand des Senats auch nichts geändert. Die Antragsteller haben lediglich vorgetragen, dass die Gemeinde Rerik in der Stadtvertreterversammlung am
35. Oktober 2015 einen erneuten Entwurfs- und Auslegungsbeschluss zur Satzung über die Zweite Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 gefasst habe. Der Erklärung des Antragsgegners mit Schriftsatz vom
36. Februar 2016, dass auch bezüglich der überarbeiteten
37. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2, erneut zahlreiche Hinweise, Anregungen und Bedenkenanmeldungen eingegangen seien, sind die Antragsteller nicht entgegengetreten. Damit ist bis heute – mehr als einem Jahr nach dem Senatsbeschluss vom
38. April 2015 – das Planänderungsverfahren, das bereits durch Aufstellungsbeschluss der Stadtvertreterversammlung am
39. März 2014 begonnen wurde, noch immer nicht abgeschlossen.
40. Randnummer 27 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2 VwGO. Randnummer 28 Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 GKG i.V.m. § 52 Abs. 3 GKG und § 53 Abs. 2 GKG. Randnummer 29 Hinweis: Randnummer 30 Der Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO und § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG unanfechtbar.