der die Stadt Barth den Kläger von Beitragsforderungen freizustellen habe. Diese Vereinbarung sei wirksam. Insbesondere verstoße sie nicht gegen ein gesetzliches Verbot. Das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Kommunalabgabengesetz 1991 habe keine Beitragserhebungspflicht normiert, sondern die Beitragserhebung in das Ermessen der beitragsberechtigten Körperschaft gestellt. Randnummer 8 Der Kläger beantragt, Randnummer 9 den Beitragsbescheid des Beklagten vom
2 Satz 1 KAG M-V beträgt die Festsetzungsfrist für alle kommunalen Abgaben und damit auch für Anschlussbeiträge vier Jahre. Die Festsetzungsfrist beginnt gemäß § 12 Abs. 1 KAG M-V i.V.m. § 170 Abs. 1 AO mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Abgabe entstanden ist. Die Beitragspflicht ist nicht bereits mit dem Anschluss des Grundstücks an die zentrale Abwasserbehandlungsanlage, sondern gemäß § 9 Abs. 3 Satz 1 KAG M-V erst mit der am 27. Juli 2017 erfolgten Heilung der Abwasserbeitragssatzung vom 24. Oktober 2013
3 KAG M-V entstanden (s.o.). Randnummer 20 Diese Satzung ist die erste wirksame Satzung in diesem Sinne. Die Abwasserbeitragssatzung der Stadt Barth vom
3 der Satzung über die Erhebung von Beiträgen für die Abwasserbeseitigung der Stadt Barth (Kanalbaubeitragssatzung – KBS 1996) vom 26. März 1996 zahlen Grundstücke, die bereits vor (dem) Inkrafttreten des KAG Mecklenburg-Vorpommern voll an die öffentliche Einrichtung Abwasserbeseitigung angeschlossen waren, zur Abdeckung des Vorteils der verbesserten Reinigung durch die Kläranlage, wenn das Grundstück an die neue Kläranlage angeschlossen ist, den Beitragssatz aus § 4 Abs. 10 c. Diese Vorschrift sieht einen gegenüber dem allgemeinen Schmutzwasserbeitrag abgesenkten „Klärwerksbeitrag“ vor. Die Privilegierung altangeschlossener Grundstücke ist unzulässig. Sie ist vorteilswidrig und verletzt den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz (GG). Randnummer 21 b. Mit Blick auf die Definition einer von der Entstehung der Beitragspflicht unabhängigen Festsetzungshöchstfrist in § 12 Abs. 2 Nr. 1 KAG M-V hat sich die Möglichkeit der Beitragserhebung weder „verflüchtigt“, noch verstößt sie gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz des Vertrauensschutzes ( OVG Greifswald, Urt. v. 06.09.2016 – 1 L 212/13 –, juris Rn. 68 ff.; rechtskräftig durch BVerwG, Beschl. v. 18.05.2017 – 9 B 71.16 –, juris). Randnummer 22 c. Schließlich steht die Vereinbarung in § 6 Abs. 3 des Grundstückskaufvertrages der Beitragserhebung nicht entgegen. Entgegen der Auffassung des Klägers ist damit keine Freistellung von öffentlichen Grundstückslasten vereinbart worden. Randnummer 23 aa. Das Verwaltungsgericht ist nicht wegen fehlender Rechtswegzuständigkeit an der Prüfung der in § 6 Abs. 3 getroffenen Vereinbarung gehindert. Die Frage des zulässigen Rechtsweges kann nicht mit Blick auf § 17 Abs. 2 Satz 1 Gerichtsverfassungsgesetz (GVG), wonach das Gericht des zulässigen Rechtsweges den Rechtsstreit unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten entscheidet, auf sich beruhen. Denn bei dem vom Kläger geltend gemachten Freistellungsanspruch handelt es sich nicht um einen „rechtlichen Gesichtspunkt“ des Rechtsstreits im Sinne dieser Regelung, sondern um ein selbstständiges Gegenrecht. Solche Gegenrechte werden von § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG nicht erfasst, denn die Vorschrift soll lediglich eine einheitliche Sachentscheidung durch das Gericht ermöglichen, wenn derselbe prozessuale Anspruch auf mehreren, eigentlich verschiedenen Rechtswegen zugeordneten Anspruchsgrundlagen beruht (OLG Nürnberg, Beschl. v. 15.07.2015 – 12 W 1374/15 –, juris Rn. 29; VG Bremen, Urt. v. 01.10.2008 – 5 K 3144/07 –, juris Rn. 26). Randnummer 24 Für die Prüfung des Einwandes ist der Verwaltungsrechtsweg eröffnet.
dem Vortrag des Klägers haben die Parteien des Grundstückskaufvertrages mit der Wendung „Es handelt sich um ein voll erschlossenes Grundstück“ eine Freistellungsvereinbarung getroffen, die die Erhebung von Anschlussbeiträgen für das Grundstück ausschließt. Dieser Vortrag ist der Rechtswegprüfung zugrunde zu legen. Ob er zutrifft, ist eine Frage der Sachprüfung. Dies zugrunde gelegt, handelt es sich bei der streitigen Vereinbarung um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag. Damit ist der Streit um die Auslegung der Vereinbarung als öffentlich-rechtliche Streitigkeit i.S.d. § 40 Abs. 1 VwGO anzusehen. Der Erlass eines Vorbehaltsurteils analog § 302 Zivilprozessordnung (ZPO) i.V.m. § 173 VwGO scheidet mithin aus. Hierfür sind folgende Erwägungen maßgeblich: Randnummer 25 Grundsätzlich handelt es sich bei einer Freistellungsvereinbarung um eine zivilrechtliche Vereinbarung, mit der die gesetzliche Regelung über die Tragung öffentlicher Grundstückslasten abbedungen wird. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses galt § 436 BGB a.F., wonach der Verkäufer eines Grundstücks nicht für die Freiheit des Grundstücks von öffentlichen Abgaben und von anderen öffentlichen Lasten haftet, die zur Eintragung in das Grundbuch nicht geeignet sind. Es darf bei der rechtlichen Einordnung der Vereinbarung aber nicht verkannt werden, dass bei Verträgen zur Abbedingung der gesetzlichen Kostentragungslast – sei es der
BGB a.F., sei es der
BGB in der aktuell gültigen Fassung – in der Regel keine der Vertragsparteien zugleich auch Gläubiger des (aktuellen oder künftigen) Abgabenanspruchs ist. Es ist vielmehr so, dass die Abbedingungsvereinbarung zwischen dem (aktuellen oder künftigen) Schuldner des Abgabenanspruchs und dem Grundstückskäufer getroffen wird. Weil das Bestehen oder Nichtbestehen öffentlicher Grundstückslasten wertbildend ist, ist es sinnvoll, durch eine Freistellungsvereinbarung festzulegen, wer diese Lasten im Innenverhältnis zu tragen hat. Der Abgabengläubiger ist von dieser Vereinbarung nicht betroffen. Randnummer 26 Vorliegend besteht die Besonderheit, dass die Stadt Barth nicht nur Partei des Grundstückskaufvertrages, sondern eben auch Gläubigerin des Abgabenanspruchs ist. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses war sie potentielle Gläubigerin eines Abgabenanspruchs, denn § 8 Abs. 1 Satz 1 des Kommunalabgabengesetzes vom 11. April 1991 (KAG 1991) gab ihr die Befugnis zur Erhebung von Anschlussbeiträgen. Dies hat zur Folge, dass mit der Freistellungsvereinbarung nicht nur im Innenverhältnis der Vertragsparteien bestimmt wurde, wer die Kosten der von der Vereinbarung erfassten Erschließungsmaßnahmen trägt. Da der Beitragsanspruch grundstücksbezogen ist und neben dem Grundstückseigentümer bzw. Erbbauberechtigten (vgl. § 8 Abs. 2 KAG 1991) kein weiterer Abgabenschuldner existiert, umfasst der Abschluss einer Freistellungsvereinbarung notwendigerweise einen Verzicht auf die Abgabenerhebung. Da öffentliche Abgabenansprüche nur einem Hoheitsträger zustehen können, handelt es sich bei einem Verzicht bzw. – wie hier – Vorausverzicht um eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung, die der Prüfungskompetenz des Verwaltungsgerichts unterliegt. Randnummer 27 Weil der Streit eine vertragliche Vereinbarung betrifft, greift auch die abdrängende Sonderzuweisung in § 40 Abs. 2 Satz 1 zweite Var. VwGO nicht. Randnummer 28 bb. Die Vereinbarung in § 6 Abs. 3 des Grundstückskaufvertrages steht der Beitragserhebung nicht entgegen. Zwar bestehen keine Zweifel an ihrer Wirksamkeit. Insbesondere scheidet die Annahme eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot i.S.d. § 134 BGB aus. Eine Beitragserhebungspflicht bestand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht, denn
1 Satz 1 KAG 1991 stand die Erhebung von Anschlussbeiträgen im Ermessen der beitragsberechtigten Körperschaften. Eine Pflicht zur Beitragserhebung ist erst durch § 8 Abs. 1 Satz 1 KAG 1993 begründet worden (vgl. VG Greifswald, Urt. v. 10.08.2017 – 3 A 403/15 –). Randnummer 29 Jedoch haben die Beteiligten mit der Wendung „Es handelt sich um ein voll erschlossenes Grundstück“ keine Freistellung von der Erhebung der vorliegend allein streitigen Anschlussbeiträge vereinbart. Bei der Vertragsklausel handelt es sich vielmehr um eine Beschaffenheitsvereinbarung i.S.d. § 459 Abs. 1 BGB a.F. Für die rechtliche Einordnung der
ihrem Wortlaut nicht eindeutigen Vereinbarung sind die Umstände des Einzelfalles maßgeblich, wobei insbesondere die Interessenlage der Vertragsparteien bei Vertragsschluss in den Blick zu nehmen ist. Randnummer 30 Danach ist von einer Beschaffenheitsvereinbarung auszugehen. Hierfür sprechen zunächst systematische Erwägungen. Die Vereinbarung ist in den § 6 „Gewährleistung“ aufgenommen worden. Dies spricht dafür, dass sie sich auf die Begründung von
besserungs- bzw. Sekundäransprüchen bezieht. Vornehmlich aber die Interessenlage spricht für die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung.
dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden § 459 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. haftet der Verkäufer einer Sache dem Käufer dafür, dass sie zu der Zeit, zu welcher die Gefahr auf den Käufer übergeht, nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem
dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern. Die Kaufsache ist fehlerhaft, wenn ihre physische Beschaffenheit von der vertraglich Vereinbarten abweicht. Von der Beschaffenheitsvereinbarung können auch Beziehungen der Kaufsache zur Umwelt, wie z.B. die abwasserseitige Erschließung eines Baugrundstücks erfasst sein (OLG Hamm, Urt. v. 18.03.2002 – 22 U 86/00 –, juris Rn. 10). Weichen die Umweltbeziehungen von der vertraglichen Vereinbarung ab, liegt ein zum Mangel führender Fehler vor (OLG Naumburg, Urt. v. 08.11.2005 – 3 U 41/05 –, juris Rn. 7). Der Kläger hatte ein Interesse an einer Beschaffenheitsvereinbarung, denn er hatte die Absicht und war
1 des Kaufvertrages sogar verpflichtet, auf dem Kaufgrundstück ein Autohaus zu betreiben. Diese Nutzung erfordert die wege- und die leitungsmäßige Erschließung des Grundstücks. Die dafür erforderlichen Anlagen bzw. Anlagenteile im Erschließungsgebiet „Mastweg“ hatte die Stadt Barth kurz zuvor in Eigenregie herstellen lassen. Der Grundstücksanschluss, also die Verbindung zwischen dem Hauptsammler und dem Grundstück, wurde erst
dem Vertragsschluss im August 1993 hergestellt. Die Vereinbarung in § 6 Abs. 3 des Grundstückskaufvertrages bezog sich damit auf konkrete Erschließungsmaßnahmen im unmittelbaren Zusammenhang mit der angestrebten gewerblichen Nutzung des Grundstücks. Randnummer 31 Für vom Kläger favorisierte Annahme einer Freistellungsvereinbarung i.S.d. § 436 BGB a.F. finden sich dagegen keine überzeugenden Argumente. Gegen eine solche Annahme spricht zunächst, dass eine Freistellungsvereinbarung den Notaren geläufig ist und üblicherweise in einem eigenen Abschnitt des Vertrages ausdrücklich formuliert wird. Dies fehlt hier. Randnummer 32 Hinzu kommt, dass die Stadt Barth zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses für die Abwasserbeseitigung noch nicht zuständig war. Die Abwasserbeseitigungspflicht ist den Gemeinden in Mecklenburg-Vorpommern erst mit dem Inkrafttreten des Landeswassergesetzes (LWaG) am
dem aktuellen Abwasserbeseitigungskonzept der Stadt Barth nicht vor dem Jahr 2028 erreichen soll, waren zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht abschätzbar. Eine Beitragssatzung fehlte ebenso, wie eine Beitragskalkulation. Damit war die Höhe der auf das Kaufgrundstück entfallenden Beitragsbelastung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht ermittelbar. Damit kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Herstellungskosten der zentralen Abwasserbeseitigung im Rahmen der Kaufpreisbildung bereits berücksichtigt waren. Randnummer 34 Abweichendes folgt schließlich nicht aus der vom Kläger in diesem Zusammenhang zitierten Rechtsprechung. Randnummer 35 Die Erwägungen in dem Urteil des OLG Rostock vom 14. Dezember 2006 (– 7 U 33/06 –) können auf den vorliegenden Fall nicht übertragen werden, denn die Entscheidung betrifft ein anderes Regelungssystem. Streitig war die Erstattung eines Baukostenzuschusses. Baukostenzuschüsse werden im Rahmen eines zivilrechtlichen Entgeltsystems auf Grundlage des § 9 der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV) erhoben. Im Unterschied zur Beitragserhebung für leitungsgebundene Anlagen
dem Kommunalabgabengesetz beruht die Erhebung von Baukostenzuschüssen
der AVBWasserV nicht auf dem Gesamtanlagenprinzip (vgl. hierzu § 2 Abs. KAG M-V ). Es werden nicht die Kosten der Gesamtanlage in ihrer Endausbaustufe
den aus dem Vorteilsprinzip folgenden Maßgaben auf die Beitragspflichtigen umgelegt. Stattdessen erfolgt die Kostenermittlung in einem wesentlich kleinteiligeren Rahmen.
V umfasst der Baukostenzuschuss die Kosten für die Erstellung oder Verstärkung von der örtlichen Versorgung dienenden Verteilungsanlagen. Zudem sind die Herstellungskosten solcher Verteilungsanlagen verhältnismäßig einfach zu ermitteln und verteilen (vgl. 9 Abs. 2 AVBWassV: Kosten für einen Meter Versorgungsleitung multipliziert mit der Straßenfrontlänge des Grundstücks). Auch insoweit unterscheidet sich die AVBWasserV von dem aufwändigen System der Vorteilsermittlung und -verteilung
dem Kommunalabgabengesetz. Bei dieser Sachlage ist die Annahme vertretbar, dass der Kläger jenes Verfahrens bei Vertragsschluss schutzwürdig davon ausgehen konnte, dass die Herstellungskosten der Trinkwasserhauptleitung bei der Kaufpreisbildung berücksichtigt worden waren. Für den vorliegenden Fall gibt die Entscheidung dagegen nichts her. Randnummer 36 Die entscheidungstragende Annahme, der Kläger jenes Verfahrens habe darauf vertrauen dürfen, dass die Erschließungskosten – hier die Kosten der trinkwasserseitigen Erschließung – bereits bei der Kaufpreisbildung berücksichtigt worden und damit im Kaufpreis enthalten seien (OLG Rostock, Urt. v. 14.12.2006 – 7 U 33/06 –, S. 6 des Entscheidungsumdrucks), kann auch deshalb nicht auf den vorliegenden Fall übertragen werden, weil eine solche Auslegung zur Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages führen würde. Erschließungskosten sind im Kaufpreis nicht gesondert ausgewiesen. Dies ist bei einem Grundstücksverkäufer – auch einem kommunalen Grundstücksverkäufer – prinzipiell unproblematisch, nicht aber bei einem kommunalen Grundstücksverkäufer, der – wie vorliegend die Stadt Barth – Gläubiger eines künftigen Beitragsanspruchs ist. Zwar kann ein solcher Anspruch durch Vertrag abgelöst werden. Auch kann die Ablösung des Beitrags in einem Grundstückskaufvertrag erfolgen. Allerdings muss in einem solchen Fall der Ablösebetrag gesondert ausgewiesen werden. Ein „verdeckte“ Ablösung ist unzulässig (OVG Greifswald, Beschl. v. 23.02.2004 – 1 M 10/04 –, juris Rn. 12) und führt zur Nichtigkeit des Vertrages.Es kann aber nicht unterstellt werden, dass die Vertragsparteien eine rechtliche Konstruktion bei Vertragsabschluss haben wählen wollen, die sich bei einer gerichtlichen Prüfung als nichtig erweisen würde (vgl. OVG Greifswald a.a.O.). Randnummer 37 Die vom Kläger weiter zitierten Entscheidungen (BGH, Urt. v. 02.07.1993 – V ZR 157/92 –, juris und OLG Hamm, Urt. v. 05.05.1988 – 22 U 297/87 –, juris) betreffen Grundstückskaufverträge, die ausdrückliche Vereinbarungen über die im Kaufpreis enthaltenen Erschließungskosten aufweisen. Die Entscheidungen sind daher auf den vorliegenden Fall, der dadurch gekennzeichnet ist, dass solche Vereinbarungen fehlen, nicht übertragbar. Die Wendung „voll erschlossen“, auf die der Kläger seine gesamte Argumentation stützt, wird in den (veröffentlichten) Entscheidungsgründen überhaupt nicht erwähnt. Randnummer 38 cc. Soweit der Kläger in der mündlichen Verhandlung schließlich hat vortragen lassen, er hätte den Kaufvertrag nie abgeschlossen, wenn ihm bewusst gewesen sei, dass er neben dem Kaufpreis noch Anschlussbeiträge zu entrichten habe, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Vertrauensschutzgesichtspunkte können bereits deshalb nicht greifen, weil die fehlerhafte Interpretation einer Vertragsklausel keinen Vertrauenstatbestand begründet. Im Übrigen besteht Anlass zu dem Hinweis, dass der vereinbarte Kaufpreis von umgerechnet 17,90 EUR/m² für ein gewerblich nutzbares Baugrundstück zumindest nicht als besonders hoch erscheint. Randnummer 39 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Nebenentscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO. Gründe für eine Zulassung der Berufung sind nicht ersichtlich.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.