Heranziehung zu Sanierungsausgleichsbeträgen; Ermittlung von Bodenrichtwerten Leitsatz
(2)BRW-RL – der Bodenrichtwert auch mit Hilfe deduktiver Verfahren oder in anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise ermittelt werden. Im maßgeblichen Sanierungsgebiet und der maßgeblichen Bodenrichtwertzone hätten über einen längeren Zeitraum keine ausreichenden Verkaufsfälle vorgelegen, so dass sich der Gutachterausschuss in Anlehnung an § 11 ImmoWertV entschieden hätte, die Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anhand von Bodenpreisindexreihen festzustellen und anhand dieser dann den Bodenrichtwert fortzuschreiben. Der Ermittlung der Bodenpreisindexreihe lägen auch Kaufpreisfälle zugrunde, allerdings in einem regionalen bzw. territorialen größeren Rahmen, wobei auf vergleichbare Lagen und Grundstücke zurückgegriffen worden sei, die regelmäßig nicht in einem Sanierungsgebiet liegen bzw. lagen. Vorliegend seien dafür die Seebäder und Erholungsorte der Insel Usedom, wie aus der Anlage 1 „Bodenpreisindexgebiete im “ ersichtlich (vgl. Stellungnahme des Gutachterausschusses vom 23.08.2019, Bl 70GA), zusammengefasst worden. Es sei auch nicht bekannt, dass in anderen Gebieten der Insel Usedom bis zum
- Dezember 2014 (hier der maßgebliche Zeitpunkt) Sanierungen bereits abgeschlossen und die entsprechenden Satzung aufgehoben worden seien. Soweit Verkaufsfälle in dem Sanierungsgebiete vorgelegen hätten und diese mit einbezogen worden, sei darauf geachtet worden, dass der Verkauf zum Anfangswert erfolgt sei. Dies werde durch die notwendige Genehmigung der Gemeinde zum Verkauf im Sanierungsgebiet gemäß §§ 144 Abs. 2 Nr. 1, 145 Abs. 2, § 153 Abs. 2 BauGB suchergestellt. Eine solche sei nur zu erteilen, wenn zum Anfangswert verkauft werden würde. Im Übrigen seien diese Kaufpreise, um auszuschließen, dass es sich um „Ausreißer“ handele, besonderes gewichtet worden. Dieses Verfahren werde in der schriftlichen Stellungnahme näher dargestellt. Damit sei sichergestellt, dass nur sanierungsunbeeinflusste Werte in die Berechnung eingeflossen seien. Randnummer 32 Die dargestellte Vorgehensweise steht nach Ansicht des Gerichtes mit dem geltenden Recht in Einklang und ist von dem den Gutachterausschuss aufgrund seines besonderen Sachverstandes zustehenden, weiten Ermessenspielraum gedeckt. Die Ermittlung des Anfangswertes ist daher nicht zu beanstanden. Sie ist plausibel und nachvollziehbar und spiegelt lediglich die allgemeine Preissteigerung auf dem Grundstücksmarkt wieder. Randnummer 33 Mit der dargestellten Vorgehensweise wird auch nicht die konjunkturelle Wertsteigerung abgeschöpft. Denn der an die allgemeinen Wertverhältnisse angepasste Anfangswert ist nur der Ausgangspunkt für die dann durch die Sanierung eingetretene und zu ermittelnde Bodenwerterhöhung ist. Die über die Jahre aufgrund der konjunkturellen Entwicklung eingetretene Bodenwerterhöhung - etwa wie hier von 225 Euro/m² auf 657 Euro/m² - verbleibt bei dem Grundstückseigentümer. Nur die darüber hinausgehende, auf der Sanierung beruhende Bodenwerterhöhung und mit Hilfe des Niedersachsenverfahrens ermittelte Wertsteigerung wird von der Gemeinde abgeschöpft. Randnummer 34 bb. Die mit Hilfe des Modells Niedersachsen ermittelte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 6 % - und damit einem Endwert von 814,80 Euro/m² - ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Bei der Bestimmung der Bodenwerterhöhung wurden die sanierungsbedingten Veränderungen im Umfeld des Grundstücks berücksichtigt, die Einfluss auf den Bodenwert nach Abschluss der Sanierung haben. Dabei wurden, wie aus dem Gutachten des Dipl.-Ing. L. hervorgeht, die maßgeblichen Missstände und sanierungsbedingten Maßnahmen berücksichtigt. Diese wurden anhand der von dem Beklagten eingereichten Unterlagen, wie etwa die umfangreichen Aufzeichnungen über die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen vom November 1991, den städtebaulichen Rahmenplan aus dem Jahr 1993, den Abschlussbericht zur städtebaulichen Sanierung nach dem Baugesetzbuch in dem Teilaufhebungsgebiet des Sanierungsgebietes „Ortskern“ vom März 2015 und einer Besichtigung vor Ort durch den Gutachter ermittelt. An der Qualifizierung der Missstände und Maßnahmen in den Klassifikationsrahmen und den so ermittelten Kenngrößen bestehen derzeit nach Ansicht des Gerichtes keine Zweifel. Solche wurden auch von der Klägerin nicht vorgetragen, so dass von weiteren Darlegungen abgesehen wird. Randnummer 35 cc. Aufgrund der o.g. Ausführungen unterliegt der durch den Gutachter Dipl.-Ing. L. ermittelte konkrete Anfangs- und Endwert für das klägerische Grundstück keinen Bedenken. Der ermittelte Anfangswert beträgt 768,70 Euro/m² und der sich daraus ergebende Endwert 814,80 Euro/m². Bei einer Grundstücksgröße von 1.813 m² ergibt sich so ein Ausgleichsbetrag für das Grundstück von insgesamt 83.579,00 Euro, der von dem Beklagten festgesetzt wurde. Randnummer 36 e. Der Einwand der Klägerin, ein großer Anteil der Sanierungsmaßnahme am Grundstück der Klägerin sei von ihr bzw. ihrem Ehemann selbst finanziert worden und dies sei zu berücksichtigen, hat keinen Erfolg. Zum einen hat die Klägerin diese „Maßnahmen“ nicht weiter substantiiert. Zum anderen verkennt sie, dass eine Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag nur unter den Voraussetzungen des § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB erfolgen kann. Nach § 155 Abs. 1 Nr. 2
- HS BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Nach der Norm kommt es auf die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks an, wobei diese nicht mit den Aufwendungen des Eigentümers an Gebäuden gleichzusetzen ist, weshalb es auf die Kosten der Maßnahme selbst nicht ankommt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 14.03.2016 – OVG 10 S 9.16 –, juris Rn. 10 m.w.N.). Nach den nicht weiter spezifizierten Angaben der Klägerin wurden wohl die Fassade und auch das Dach erneuert. Dass diese Investitionen bzw. weitere von ihr getätigte Investitionen auf das Grundstück selbst oder derart auf das Gebäude verwendet worden seien, dass sie zu einer Lageverbesserung beigetragen hätten, die sich mittelbar über das allgemeine Bodenwertgefüge erhöhend auf den Bodenwert des Grundstückes selbst ausgewirkt habe, hat die Klägerin weder konkret vorgetragen noch ist dies für das erkennende Gericht ersichtlich. Eine Anrechnung hatte daher nicht zu erfolgen. II. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO; die Nebenentscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11 Zivilprozessordnung (ZPO). Gründe für die Zulassung der Berufung liegen nicht vor (§ 124 VwGO).