Obsah (4)

§ 4a§ 34§ 4§ 80

Nutzungsuntersagung einer Ferienwohnung bei formeller Illegalität Leitsatz Die Nutzungsuntersagung einer Wohnung zu Ferienwohnungszwecken ist im unbeplanten Innenbereich nicht bereits

halb offensichtlich materiell-rechtlich genehmigungsfähig, weil es in der näheren Umgebung eine faktische Vielzahl von anderen Ferienwohnungen gibt. (Rn.18) Orientierungssatz Für die Beurteilung der Frage, ob nicht genehmigte und nicht genehmigungsfähige bauliche Anlagen bei der Art der Nutzung zu berücksichtigen sind, ist wesentlich, ob sie von den zuständigen Behörden in einer Weise geduldet werden, die keinen Zweifel daran lässt, dass sie sich mit dem Vorhandensein der Gebäude bzw. der Art ihrer Nutzung abgefunden haben. Auszuscheiden sind danach ungenehmigte und auch nicht genehmigungsfähige Gebäude, deren Beseitigung jederzeit verlangt werden kann und dies nach Lage der Dinge auch zu erwarten ist. (Rn.18) Verfahrensgang vorgehend VG Greifswald, 17. Januar 2023, 5 B 10/23 HGW, Beschluss Tenor Die Beschwerde

Antragstellers gegen den Beschluss

Verwaltungsgerichts Greifswald vom a. Januar 2023 wird zurückgewiesen. Der Antragsteller trägt die Kosten

Beschwerdeverfahrens. Der Streitwert wird für das Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht auf b.500 Euro festgesetzt. Gründe Randnummer 1 Der Antragsteller wehrt sich mit der Beschwerde gegen einen Beschluss

Verwaltungsgerichts Greifswald zu einer sofort vollziehbaren Nutzungsuntersagung für eine Ferienwohnung. Randnummer 2 Der Antragsteller ist Eigentümer

Grundstücks C-Straße, Flurstück a der Flur b, Gemarkung C-Stadt. Im Ober- und Dachgeschoss seines sog. „Haus M.“ vermietet er Ferienwohnungen. Das Objekt befindet sich im unbeplanten Innenbereich. Randnummer 3 Nach Anhörung zum Erlass der streitgegenständlichen Ordnungsverfügung beantragte der Antragsteller eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung

Ober- und Dachgeschosses zu Ferienwohnungszwecken, die der Antragsgegner mit Bescheid vom

1. Juni 2022 ablehnte. Dagegen wurde Widerspruch eingelegt, über den noch nicht entschieden ist. Randnummer 4 Der Antragsgegner untersagte dem Antragsteller mit Ordnungsverfügung vom
2. November 2022 die Ferienwohnnutzung für das „Haus M.“, drohte im Falle der Nichtbefolgung ein Zwangsgeld i. H. v. 3.500 Euro an und ordnete die sofortige Vollziehung der Verfügung an. Auch über den noch im November 2023 eingelegten Widerspruch gegen diesen Bescheid wurde noch nicht entschieden. Randnummer 5 Anfang Januar 2023 hat der Antragsteller vorläufigen Rechtsschutz beantragt, den das Verwaltungsgericht mit dem angegriffenen Beschluss vom a. Januar 2023 abgelehnt hat. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Der Bescheid erweise sich nach summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage als rechtmäßig. Rechtsgrundlage sei § 80 Abs. b Satz 1 LBauO M-V. Eine Nutzung im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften sei gegeben, da für die Aufnahme der Ferienwohnnutzung im „Haus M.“ keine erforderliche Baugenehmigung erteilt worden sei, so dass das Vorhaben formell illegal sei. Die Umnutzung einer Wohnung in eine Ferienwohnung in den Jahren 2010/11 sei nach den seinerzeit geltenden Vorschriften der Landesbauordnung nicht genehmigungsfrei gewesen. Das Bundesrecht unterscheide zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits, insbesondere in den Baugebietsvorschriften der §§ 3 ff. BauNVO. Es liege im Hinblick auf die streitgegenständliche Umnutzung eine nach § 59 Abs. 1 LBauO M-V genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. Unter den Begriff der Nutzungsänderung i. S. d. § 29 Abs. 1 BauGB fielen solche Änderungen, mit denen die jeder Nutzung eigene Variationsbreite verlassen werde. Dies könne sowohl dann der Fall sein, wenn die Zulässigkeitsfrage der neuen Nutzung weitergehenden Vorschriften unterfalle als dies für die bisherige Nutzung gegolten habe, als auch dann, wenn sich die neue Nutzung zwar weiterhin nach denselben Vorschriften wie die alte bestimme, jedoch anders zu beurteilen sei als die bisherige Nutzung. Der Nutzungswechsel von Wohnraum zu einer Ferienwohnung führe zwangsläufig zu einer Neubewertung der planungsrechtlichen Auswirkungen

Bauvorhabens. Randnummer 6 Schon die formelle Baurechtswidrigkeit rechtfertige in aller Regel den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Das der Bauaufsichtsbehörde eingeräumte Ermessen stelle sich als intendiertes Ermessen dar. Bei einem trotz Genehmigungsbedürftigkeit ungenehmigt genutzten Bauwerk müssten erhebliche bzw. besondere Gründe vorgebracht werden, weshalb ausnahmsweise die Nutzung bis zur Entscheidung über die materielle Legalität weiter ausgeübt werden dürfe. Soweit der Antragsteller darauf hingewiesen habe, dass er mit dem Amt Nord-Rügen die Baumaßnahmen abgestimmt und diesem gegenüber bezüglich anfallender Steuern und Abgaben kommuniziert habe, dass eine Nutzung zu Ferienzwecken beabsichtigt sei, sei dies vorliegend unbeachtlich. Das Amt Nord-Rügen sei nicht die Bauordnungsbehörde. Randnummer 7 Es liege auch nicht der Fall vor, dass die formell illegale Nutzung offensichtlich materiell genehmigungsfähig sei. Ob eine Baugenehmigung zu erteilen sei, bedürfe umfassender Prüfung. Dagegen sei abgesehen von dem Fall der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit im Rahmen der Rechtmäßigkeitsprüfung der Nutzungsuntersagung vom Gericht ein Genehmigungsverfahren nicht vorweg zu nehmen; es sei nicht unselbständiger Bestandteil

Verfahrens der Nutzungsuntersagung. Randnummer 8 Die Anordnung

Sofortvollzugs sei ebenfalls formell rechtmäßig erfolgt. Der Antragsgegner habe das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung schriftlich begründet. Diese Begründung genüge den Anforderungen. Wenn die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung vorlägen, sei in der Regel auch die Anordnung der sofortigen Vollziehung gerechtfertigt und es bedürfe grundsätzlich keiner weiteren Begründung. So liege der Fall hier. Randnummer 9 Gegen den ihm am

1. Januar 2023 zugestellten Beschluss hat der Antragsteller am
2. Februar 2023 Beschwerde eingelegt und diese am
3. Februar 2023 begründet. II. Randnummer 10 Die zulässige Beschwerde ist unbegründet. Randnummer 11 Nach § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO muss die Beschwerdebegründung einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung

Verwaltungsgerichts abzuändern oder aufzuheben ist, und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinander setzen. In Beschwerdeverfahren

vorläufigen Rechtsschutzes ist der Gegenstand der gerichtlichen Prüfung gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO darauf beschränkt, den angefochtenen Beschluss

Verwaltungsgerichts an Hand derjenigen Gründe nachzuprüfen, die der Beschwerdeführer darlegt. Wie sich aus § 146 Abs. 4 Sätze 1 und 3 VwGO ergibt, können nur solche Gründe in die Prüfung einbezogen werden, die der Beschwerdeführer innerhalb der einmonatigen gesetzlichen Begründungsfrist vorbringt. Nach Ablauf dieser Frist können zwar fristgerecht – dem Darlegungserfordernis genügend – geltend gemachte Gründe vertieft, nicht aber neue Gründe in das Beschwerdeverfahren eingeführt werden (Beschluss

Senats vom 30. November 2020 – 3 M 471/20 OVG –). Randnummer 12 Die Beschwerdebegründung rechtfertigt nach diesem Maßstab keine Änderung

erstinstanzlichen Beschlusses. Randnummer 13 1. Der Antragsteller ist der Ansicht, die Nutzung als Ferienwohnung sei offensichtlich genehmigungsfähig. Das Gebäude befinde sich weder in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO noch einem Gebiet i. S.

§ 4aBau

NVO, welches nur festgesetzt werden könne und nicht im Rahmen

§ 34Abs. b Bau

GB Anwendung finde, sondern in einer Gemengelage i. S.

§ 34Abs. 1 Bau

GB. Bei der Betrachtung der näheren Umgebung sei es irrelevant, ob eine Nutzung formell und/oder materiell rechtswidrig sei. Etwas Anderes gelte nur, wenn die Behörde bereits baupolizeilich eingeschritten sei. Dies sei hier nur bei zwei der 38 Ferienwohnungen der Fall. Die übrigen Ferienwohnungen befänden sich seit vielen Jahren in der näheren Umgebung und es habe keine Anzeichen gegeben, dass der Antragsgegner hiergegen baupolizeilich einschreiten werde. Neben den danach zu berücksichtigenden 36 Ferienwohnungen befänden sich in der näheren Umgebung weitere Gebäude, ein Hotel, ein großes Restaurant, der gemeindliche Bauhof, ein Unternehmen der Gebäudediagnostik und Haustechnik, ein Café, eine Fischgaststätte, die Freiwillige Feuerwehr, ein Heizungsserviceunternehmen, eine Bar, eine Wassersportschule, das Marinehistorische- und Heimatmuseum, die Gemeindeverwaltung und ein Kiosk. In Anbetracht dieser Nutzungen handle es sich nicht um ein faktisches allgemeines Wohngebiet. Das Gebiet diene nicht vorwiegend dem Wohnen. Selbst bei „nur“ 36 Ferienwohnungen, gegen welche der Antragsgegner nicht vorgegangen sei, handle es sich nicht mehr um bloße Ausnahmen i. S.

§ 4Abs. 3 Bau

NVO. Die Nutzungen

Strandhotels und der Fischgaststätte mit 60 Sitzplätzen seien dort nicht ausnahmsweise zulässig. Nach dem folglich anzuwendenden § 34 Abs. 1 BauGB sei die Nutzung zulässig, da sich die Ferienwohnungsnutzung nach der hier allein zu prüfenden Art der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfüge. Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit liege vor, wenn zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit keine tiefgreifende Prüfung und keine Prüfung von Gutachten erforderlich seien. Dies sei vorliegend der Fall. Es handle sich um eine Nutzungsänderung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. Nach § 63 Abs. 1 LBauO M-V seien daher lediglich Bauplanungsrecht, beantragte Abweichungen von Vorschriften der Bauordnung, Abstandsflächenvorschriften und aufgedrängtes Fachrecht zu prüfen. Bauplanungsrechtlich sei das Vorhaben aufgrund der Vielzahl der vorhandenen und zu berücksichtigenden Ferienwohnungen bzw. Ferienhäuser offensichtlich nach der allein zu prüfenden Art der baulichen Nutzung genehmigungsfähig. Hier seien keine tiefgreifenden Prüfungen notwendig. Abweichungen seien nicht beantragt und nicht erforderlich. Abstandsflächenrecht sei ebenfalls bei der bloßen Nutzungsänderung eines legal errichteten Gebäudes nicht zu prüfen und sei auch eingehalten. Aufgedrängtes Fachrecht sei ebenfalls nicht zu prüfen. Daher handle es sich auch nicht um eine „umfassende Prüfung“, welche dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleibe. Auch die Ablehnung

Bauantrags führe nicht dazu, dass kein Fall der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit vorliege. Vielmehr müsse das Gericht auch in einem Eilverfahren prüfen, ob ein Fall der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit vorliege. Randnummer 14 Mit diesem Vortrag gelingt es dem Antragsteller nicht, die Würdigung

Verwaltungsgerichts in Frage zu stellen, dass die allein auf die formelle Illegalität gestützte Nutzungsuntersagung nach § 80 Abs. b Satz 1 LBauO M-V mangels offensichtlicher Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung ermessensfehlerfrei sei. Randnummer 15 Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann nach der ständigen Rechtsprechung

Senats nur dann gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entspricht. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte Zustand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht (OVG Greifswald, Beschluss vom

1. Juni 2017 – 3 M 264/a –, S. 7; Beschluss vom
2. März 2015 – 3 M 38/15 –, juris Rn. 23 m. w. N.). Dass dies vorliegend der Fall ist, hat der Antragsteller aber auch in der Beschwerdebegründung nicht dargetan. Randnummer 16 Er trägt zunächst nicht konkret vor, wie die maßgebliche nähere Umgebung abgegrenzt werden soll. Zur „näheren Umgebung“ – hier im Hinblick auf die Nutzungsart – gehört der Bereich, auf den sich das Vorhaben auswirken kann und der seinerseits den bodenrechtlichen Charakter

Baugrundstücks prägt oder beeinflusst (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 –, BVerwGE 55, 369 ff. = juris, Rn. 33). Die räumlichen Grenzen der näheren Umgebung sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist. Insoweit fehlt es für die Beurteilung, ob die Ferienwohnungsnutzung ohne nähere Prüfung geradezu handgreiflich bauplanungsrechtlich zulässig ist, an hinreichenden Darlegungen zur offenkundigen Abgrenzung der näheren Umgebung

Grundstücks

Antragstellers. In der Antragsschrift vom

1. Januar 2023 bestimmt der Antragsteller zwar die nähere Umgebung mit dem dort beschriebenen recht großen Bereich, was jedenfalls aber nicht offensichtlich erscheint. In der Beschwerdebegründung finden sich hierzu aber keine Ausführungen. Randnummer 17 Zudem ist auch die bauplanungsrechtliche Beurteilung im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung nicht offensichtlich. Dies gilt bereits hinsichtlich der Frage, ob § 34 Abs. 1 BauGB oder § 34 Abs. b BauGB i. V. m. der für das entsprechende faktische Gebiet geltenden Vorschrift der Baunutzungsverordnung die bauplanungsrechtliche Grundlage für die Beurteilung der ebensolchen Zulässigkeit der Nutzungsänderung ist. Randnummer 18 Im Übrigen kommt es vom Rechtsstandpunkt der Beschwerde aus darauf an, ob sich die Nutzung als Ferienwohnungen gemäß § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Insoweit trifft es nicht zu, dass (stets) auch eine Nutzung, die untersagt werden könnte, berücksichtigt werden muss. Für die Beurteilung der Frage, ob nicht genehmigte und nicht genehmigungsfähige bauliche Anlagen zu berücksichtigen sind, ist wesentlich, ob sie von den zuständigen Behörden in einer Weise geduldet werden, die keinen Zweifel daran lässt, dass sie sich mit dem Vorhandensein der Gebäude bzw. der Art ihrer Nutzung abgefunden haben. Auszuscheiden sind danach ungenehmigte und auch nicht genehmigungsfähige Gebäude, deren Beseitigung jederzeit verlangt werden kann und dies nach Lage der Dinge auch zu erwarten ist (EZBK/Söfker, BauGB,
2. EL Februar 2023, § 34 Rn. 35 m. w. N. aus der Rspr.

Bundesverwaltungsgerichts). Dass der Antragsgegner gegen baurechtlich illegale Nutzungen (noch) nicht vorgegangen ist, genügt nicht. Insoweit bedarf es ggf. der weiteren Klärung im Baugenehmigungsverfahren bzw. in einem anschließenden Klageverfahren. Einer Offensichtlichkeitsbeurteilung sind die genannten Kriterien nicht zugänglich. Randnummer 19 2.

Weiteren rügt der Antragsteller mit der Beschwerde, dass das (vermeintliche) Vorliegen der Voraussetzung für eine Nutzungsuntersagung in der Regel noch nicht für die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. b Satz 1 Nr. 4 VwGO genüge. Insofern sei einschränkend insbesondere die für den Wegfall

Suspensiveffekts erforderliche Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit eines Verwaltungsakts eng auszulegen. Hätte der Gesetzgeber gewollt, dass eine baupolizeiliche Verfügung „im Regelfall“ sofort vollziehbar sei, so hätte er baupolizeiliche Verfügungen in den Katalog

§ 80Abs. b Vw

GO aufgenommen. Da der Gesetzgeber dies nicht getan habe, sei stets eine Abwägung im Einzelfall unter Beachtung der besonderen Auswirkung der (vermeintlichen) illegalen Nutzung vorzunehmen. Eine solche Abwägung im Einzelfall sei nicht vorgenommen worden. Beachte man, dass es in der direkten Umgebung

Grundstücks

Antragstellers 38 weitere Ferienwohnungen gebe und von der Nutzung weder Gefahren für die Nutzer noch Störungen für die Umgebung ausgingen, sei nicht erklärlich, dass die Nutzungsuntersagung der Ferienwohnung

Antragstellers für sofort vollziehbar erklärt worden sei. Soweit das Verwaltungsgericht ausführe, dass die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit rechtmäßig sei, weil auf das öffentliche Interesse an einer wieder geordneten und öffentlich-rechtlich genehmigten Nutzung abgestellt werde, so sei zu beachten, dass eine solche Nutzung mit der Nutzungsuntersagung nicht erzielt werde. Der Antragsgegner möge ein Interesse an der Schaffung von Wohnraum haben. Dies Ziel erreiche er jedoch nicht, indem er die Nutzung einer Ferienwohnung, welche von dem Eigentümer als Zweitwohnsitz genutzt werde, untersage, da eine dauerhafte Vermietung

Objekts aufgrund der Nutzung als Zweitwohnsitz, welche in diesem Falle entfallen würde, ohnehin ausscheide. So möge der Antragsgegner zwar ein Ziel genannt haben, dies könne jedoch offensichtlich nicht erreicht werden. Randnummer 20 Auch insoweit rechtfertigt die Beschwerdebegründung nicht die Änderung der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung. Das Verwaltungsgericht orientiert sich an der ständigen Rechtsprechung

Senats, wonach die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. b Satz 1 Nr. 4 VwGO im Falle einer (voraussichtlich) rechtmäßigen bauordnungsrechtlichen Nutzungsuntersagung in der Regel gerechtfertigt ist (OVG Greifwald, Beschluss vom

1. Dezember 2008 – 3 M 153/07 –, juris Rn. 7; aus neuerer Zeit etwa Beschluss vom
2. November 2020 – 3 M 471/20 OVG –, S. 11 m. w. N.). In der Begründung im Bescheid

Antragsgegners vom 9. November 2022 werden dazu tragfähige Erwägungen angegeben (häufige Gefahr der Breitenwirkung von illegalen Bauten und deren Nutzung, ungerechtfertigter Vorteil bei Fortsetzung der illegalen Nutzung während der Ausschöpfung von Rechtsmitteln gegenüber demjenigen, der die Nutzung erst nach Genehmigung aufnimmt). Lediglich

kriptiv benennt der Antragsgegner die Zunahme von Ferienunterkünften und die Zurückdrängung der Wohnnutzung, was der Antragsteller offenbar dahingehend missversteht, die Behörde wolle Wohnraum schaffen. Randnummer 21

1. Der Antragsteller begründet seine Beschwerde schließlich auch damit, dass das Verwaltungsgericht gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör verstoßen habe. Die Antragserwiderung vom
2. Januar 2023 habe der Antragsteller erst nach dem Sachbeschluss am
3. Januar 2023 erhalten. Er habe sich daher nicht zu dem teils auch neuen Sachvortrag

Antragsgegners äußern können. Randnummer 22 Auch dieser Einwand führt nicht zu einer Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung. Der Antragsteller legt schon nicht dar, dass das Verwaltungsgericht sich auf einen vom Antragsgegner im Schriftsatz vom

1. Januar 2023 genannten Aspekt in tatsächlicher Hinsicht gestützt hat. Randnummer 23
2. Der Antragsteller trägt im Schriftsatz vom
3. April 2023 u. a. weitergehend vor, der Antragsgegner gehe gegen „einheimische“ Anbieter von Ferienwohnungen nicht vor, die Gemeinde bewerbe diese auf ihrem Internetauftritt, folglich habe die Verwaltung hiervon auch positive Kenntnis. Dieser ohnehin unsubstantiierte Vortrag kann in der Beschwerde nicht berücksichtigt werden, da er außerhalb der Beschwerdefrist vorgebracht worden ist und keine bloße Vertiefung von Vorbringen innerhalb der fristgerecht vorgetragenen Begründung enthält. Randnummer 24 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. b VwGO. Randnummer 25 Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47, § 52 Abs. b, 53 Abs. b GKG. Der Senat hat den für das Hauptsacheverfahren anzusetzenden Auffangstreitwert von 5.000,00 € für das vorläufige Rechtsschutzverfahren halbiert. Randnummer 26 Hinweis: Randnummer 27 Der Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO und § 68 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG unanfechtbar.