Bauplanungsrechtliche Zulassung von Ferienwohnungen in Wohngebieten unter der Voraussetzung einer baulich untergeordneten Bedeutung Leitsatz Zur Abwägungsfehlerfreiheit eines Änderungsbebauungsplans, mit dem Ferienwohnungen in Wohngebieten unter der Voraussetzung einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung ausnahmsweise zugelassen werden (Rn.37) . Tenor Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung wird abgelehnt. Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner. Der Streitwert wird auf 7.500 Euro festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Antragsteller begehren die vorläufige Außervollzugsetzung der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 Wohngebiet „A“. Randnummer 2 Sie sind Eigentümer eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks im Geltungsbereich des ursprünglichen Bebauungsplans Nr. 20 „A“ der Antragsgegnerin ebenso wie im Geltungsbereich der 4. Änderung. Das Grundstück liegt im Baugebiet 11, einem reinen Wohngebiet. Randnummer 3 Der Bebauungsplan Nr. 20 „A“ der Antragsgegnerin ist in seiner ursprünglichen Fassung 2005 in Kraft getreten und sieht reine und allgemeine Wohngebiete vor. Die nach § 3 Abs. 3 und § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sollten gemäß Ziff. 1.2, 1.3 der textlichen Festsetzungen nicht Bestandteil des Bebauungsplans sein. In der Nutzungsschablone wurden für die einzelnen Baugebiete jeweils Grundstücksmindestgrößen und Grundflächenzahlen von 0,3 vorgesehen, so auch für das Baugebiet der Antragsteller. Nach Ziff. 3.1 der textlichen Festsetzungen sind nur Einzelhäuser mit einer Wohnung und Einzelhäuser mit einer Wohnung und einer Einliegerwohnung zulässig. Randnummer 4 Mit der 2006 in Kraft getretenen 1. Änderung des Bebauungsplans wurden die textlichen Festsetzungen dahingehend geändert, dass von den ausnahmsweise zulässigen Nutzungen in reinen Wohngebieten nur noch kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausgeschlossen sein sollten, in allgemeinen Wohngebieten Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen. Randnummer 5 Die im Jahr 2015 in Kraft getretene 2. Änderung des Bebauungsplans, die der Bestandssicherung vorhandener Ferienwohnungen im Plangebiet diente, erklärte der Senat mit Urteil vom 19. Dezember 2018 – 3 K 499/15 – für unwirksam. § 1 Abs. 10 BauNVO könne keine Anwendung finden, weil die vorhandenen Ferienwohnungen nicht bestandsgeschützt seien. Die Regelung über die Zulassung von Ferienwohnungen, beschränkt auf diejenigen Grundstücke, auf denen sie bereits formell und materiell illegal errichtet worden seien, sei ferner mangels städtebaulicher Gründe für die Begünstigung gerade dieser Grundstücke im Ergebnis abwägungsfehlerhaft. Das von den hiesigen Antragstellern geführte parallele Normenkontrollverfahren (Az. 3 K 266/16) wurde daraufhin für erledigt erklärt. Randnummer 6 Mit der streitgegenständlichen Satzung über die 4. Änderung des Bebauungsplans soll – so die Einleitung zur Planbegründung – im Wesentlichen wiederum die Zulässigkeit von Ferienwohnungen geregelt werden. Der Geltungsbereich dieser Satzung ist etwas kleiner als der des Ursprungsplans; er umfasst zwar sämtliche Baugebiete, nicht aber zum Teil in Randbereichen Grünflächen und Verkehrsflächen. In die textlichen Festsetzungen (Ziff. 1) wurde zur Art der baulichen Nutzung folgende Regelung aufgenommen: Randnummer 7 „Gemäß § 13a BauNVO können Räume, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind (Ferienwohnungen) bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung als Betriebe des Beherbergungsgewerbes in den Allgemeinen Wohngebieten nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO oder als kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes in den Reinen Wohngebieten nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden. Ferienwohnungen sind als nicht störende Gewerbebetriebe oder Gebäude unzulässig.“ Randnummer 8 Die Grundflächenzahl wurde für die Baugebiete 1 (allgemeines Wohngebiet) und die Baugebiete 3 und 11 (reine Wohngebiete) von 0,3 auf 0,4 erhöht (Ziff. 2 der textlichen Festsetzungen); für alle übrigen Baugebiete hatte bereits der Ursprungsplan eine Grundflächenzahl von 0,4 vorgesehen. Die Zweckbestimmung der privaten Grünflächen westlich des Baufelds 11 wurde geändert („Hausgarten“ statt „Schutzgrün“). Ferner wurden unter Ziff. 3.2 der textlichen Festsetzungen innerhalb der privaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Hausgarten“ Nebenanlagen, die ausschließlich der Gartennutzung dienen, mit einer maximalen Grundfläche bis 10 qm für zulässig erklärt; diese sind nicht bei der Berechnung der Grundflächenzahl zu berücksichtigen. Randnummer 9 Die Planaufstellung erfolgte im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB. Eine Vorprüfung des Einzelfalls kam zu dem Ergebnis, dass eine wesentliche Beeinträchtigung von Umweltbelangen nicht zu erwarten sei. Die Antragsteller erhoben im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung Einwendungen. Der Satzungsbeschluss datiert vom 17. Juni 2020; die Bekanntmachung im Amtsblatt der Antragsgegnerin erfolgte am 25. Juni 2020. Randnummer 10 Die Antragsteller haben – zusammen mit weiteren Eigentümern von Grundstücken im Plangebiet – am 1. September 2020 Normenkontrollantrag gestellt und diesen zugleich begründet. Das Verfahren ist unter dem Az. 3 K 643/20 anhängig. Randnummer 11 Am 17. September 2020 haben die Antragsteller den Erlass einer einstweiligen Anordnung beantragt. Mit Beschluss vom 30. September 2020 hat der Senat die 4. Änderung des Bebauungsplans im Wege der gerichtlichen Zwischenverfügung vorläufig außer Vollzug gesetzt. Randnummer 12 Die Antragsteller tragen vor: Randnummer 13 Die Antragsgegnerin verfolge mit dem Änderungsbebauungsplan ungeachtet des Urteils des Senats vom 19. Dezember 2018 zum Az. 3 K 499/15 das Ziel, die im Plangebiet vorhandenen zwölf Ferienwohnungen zu schützen. Durch eine allgemeine Erhöhung der GRZ und die Zulassung von Nebenanlagen solle ein Ausufern der Nutzung von ganzen Häusern und Wohnungen zur Überlassung an Feriengäste ermöglicht werden. Randnummer 14 Die Planänderungen zielten im Ergebnis darauf ab, in weitaus größerem Umfang das zuzulassen, was bereits mit der 2. Änderung beabsichtigt und mit § 1 Abs. 10 BauNVO nicht vereinbar gewesen sei. Nunmehr sollten nicht nur die zwölf bekannten illegalen Nutzungen im Plangebiet legalisiert werden, sondern allgemein in jedem Objekt solche Nutzungen mit deutlicher Erweiterung der Grundstücksnutzung zugelassen werden. Die Anwohner sollten in massiver Form Ferienwohnungen in unbegrenzter Zahl in der unmittelbaren Nachbarschaft dulden müssen. Letztlich solle eine uferlose Ferienwohnungsnutzung ermöglicht werden. Randnummer 15 Die Antragsteller seien antragsbefugt. Die Änderung des Bebauungsplans sei geeignet, ihre Rechtsposition zu beeinträchtigen. In unmittelbarer Nähe zu ihren Grundstücken sollten allgemein Ferienwohnnutzungen legalisiert werden. Zudem werde die bauliche Ausnutzbarkeit der Grundstücke deutlich erhöht, was zur Folge haben dürfte, dass diese Störungen sich künftig weiter intensivieren würden. Der durch den originären Bebauungsplan geschaffene und gewollte Zustand würde ins Gegenteil verkehrt, würden nun nahezu in jedem Bestandsgebäude und möglicherweise künftig auch in Zweithäusern Ferienwohnungen zugelassen werden. Dies habe nach dem ursprünglichen Bebauungsplan nicht einmal ausnahmsweise zulässig sein sollen. Der Gebietscharakter würde sich dauerhaft nachteilig verändern. Die Antragsteller hätten einen Anspruch auf angemessene Berücksichtigung ihrer Belange im Rahmen der Abwägung. Randnummer 16 Es sei nicht ersichtlich, dass ein ausreichendes Planbedürfnis bestehe. Vielmehr dürfte der Fall vorliegen, dass städtebauliche Gründe nur vorgeschoben würden und es in Wahrheit nur um die Begünstigung Privater gehe. Die geringen städtebaulichen Aspekte, die die Antragsgegnerin anführe, hätten nur eine „Alibi-Funktion“ und keine selbständige Bedeutung gegenüber der eigentlichen Motivation, die auf vielen Seiten in der Satzungsbegründung ausgeführt werde. Dies gelte auch vor dem Hintergrund, dass die Antragsgegnerin seit Jahren öffentlich verkünde, keine neuen Ferienwohnungen in Wohngebieten mehr zulassen zu wollen. Die Erweiterung der Nutzung einer Immobilie habe rein private Gründe Randnummer 17 Es sei zweifelhaft, ob die Vorgaben des § 13a BauGB gewahrt worden seien. Das Plangebiet werde willkürlich aufgeteilt und reduziert, weil die Verkehrs- und Grünflächen ausgenommen würden. Das Bedürfnis einer Umweltverträglichkeitsprüfung werde verneint, obwohl sich aufdränge, dass die erhöhten Auslastungen der Grundstücke und der zusätzliche Verkehr sich nicht nur im Plangebiet, sondern auch darüber hinaus auswirken dürften. Randnummer 18 Es sei nicht ersichtlich, dass alle abwägungsrelevanten Aspekte zutreffend erfasst und gewürdigt worden seien, so dass das Abwägungsergebnis erkennbar fehlerhaft sei. Randnummer 19 Soweit die Antragsgegnerin argumentiere, sie habe den ursprünglichen Plan nicht in dem Sinne gemeint, dass vorhandene Feriennutzungen hätten ausgeschlossen werden sollen, sei dies unzutreffend. Das Plangebiet sei erst aufgrund des Bebauungsplans bebaut worden. Die Ferienwohnungen seien also erst nachträglich geschaffen worden. Eine historisch schützenswerte Struktur habe es nicht gegeben. Die Antragsgegnerin wolle aufgrund eines politischen Sinneswandels auf dem Rücken der Eigentümer, die auf den Bestand des Bebauungsplans vertraut hätten, den Gebietscharakter ins Gegenteil verkehren. Die Änderung berühre die Grundzüge der Planung. Randnummer 20 Es werde verkannt, dass auch eine Ferienwohnung als untergeordnete Nebennutzung zu einer selbst genutzten Hauptwohnung eine permanente und signifikante Erhöhung der Grundstücksnutzung bedeute. Auch die Stellplätze für den erhöhten Bedarf sollten auf den Grundstücken errichtet werden und führten zu einer Ausweitung der Nutzung. Soweit nunmehr auch Gartenlauben zugelassen werden sollten, werde damit nicht der vorhandenen Wohnnutzung Rechnung getragen, sondern den geplanten Ferienwohnungen. Es solle für die Gäste zusätzlicher Stauraum geschaffen werden. Für die Eigentümer, die ihre Grundstücke allein zu Wohnzwecken nutzten, wären diese Festsetzungen weder geboten noch bedeutsam. Randnummer 21 Es sei unklar, wann überhaupt noch von einer untergeordneten Ferienwohnung auszugehen wäre. Wenn in vorhandenen Häusern neben gewerblichen Nutzungen (z.B. Praxen) auch Ferienwohnungen genehmigt würden, würde die Wohnnutzung weder im einzelnen Gebäude noch im gesamten Gebiet überwiegen. Davon könne man auch dann nicht mehr sprechen, wenn quasi auf jedem Grundstück mindestens eine Ferienwohnung zulässig wäre. Die Anzahl der Anwohner und Nutzer sowie das Verkehrsaufkommen je Grundstück würde sich dadurch mindestens verdoppeln. Das Kriterium der untergeordneten Ferienwohnung sei daher nicht geeignet, ein Überwiegen der Wohnnutzung sicherzustellen. Im Übrigen habe die Antragsgegnerin nicht untersucht, welche Objekte überhaupt noch selbst genutzt würden bzw. bereits (illegal) als Ferienwohnungen vermietet würden. Die errichteten Gebäude ließen auch nicht erkennen, wie dort untergeordnete Ferienwohnungen vorhanden seien oder geschaffen werden könnten. Soweit die Antragsgegnerin offenbar selbst davon ausgehe, dass ganze Häuser als Ferieneinheit vermietet würden, sei die Abwägung zudem widersprüchlich. Randnummer 22 Die Belange, die für die Planung sprächen, seien nicht schutzwürdig. Tatsächlich gehe es nicht darum, der örtlichen Bevölkerung eine „Teilhabe“ an Einnahmen aus dem Tourismus zu ermöglichen, sondern darum – auf dem Rücken von Anwohnern – die Immobilienrendite zu Gunsten Privater nach oben zu treiben. Wie kontraproduktiv diese subjektiven Begünstigungen seien, zeige sich darin, dass es kaum noch möglich sei, den Bedarf der örtlichen Bevölkerung und der für den Tourismus benötigten Bediensteten mit Wohnraum zu befriedigen. Einen Bedarf an noch größerer Teilhabe an touristischen Einnahmen gebe es nicht. Es sei auch deshalb geboten, gerade in Wohngebieten keine Ferienwohnungen mehr zuzulassen, weil die Kapazitäten der Kommunen in allen Belangen seit Jahren übermäßig erschöpft seien. Das Interesse Einzelner an der Erzielung von Einkünften aus der Vermietung von Ferienwohnungen sei angesichts des bereits vorhandenen Überangebots an Ferienwohnungen zu vernachlässigen. Das Interesse an Wohnungen sei dagegen zu fördern, um negativen Entwicklungen in der Stadt vorzubeugen und dadurch mittelbar auch den Bestand der vorhandenen Ferienwohnungen zu sichern. Randnummer 23 Die Antragsgegnerin blende weiterhin im Wesentlichen aus, dass die vorhandenen Ferienwohnungen illegal seien. Die nachträgliche Legalisierung illegaler Nutzungen sei auch in der Weise, in der sie nunmehr versucht werde, nicht zulässig. Die Änderung widerspreche jedenfalls im Ergebnis den Wertungen des § 1 Abs. 10 BauNVO, der einen Bestandsschutz voraussetze. Ein solcher sei zu verneinen, wenn erst der Bebauungsplan eine Nutzung überhaupt ermöglicht habe und die konkrete Nutzung diesem stets widersprochen habe. Randnummer 24 Die Belange der Wohnnutzer würden nicht gewürdigt. Eine vollständige Verdrängung ihrer Belange sei nicht gerechtfertigt. Die Ferienwohnungsnutzung führe zu einer Fülle von Störungen, die die Antragsgegnerin verharmlose. Soweit alle Argumente gegen die Nutzungsintensivierung mit einem angeblich geringen Störverhalten künftiger Nutzer klein geredet würden, beruhe diese Beurteilung auf bloßen Mutmaßungen. Die Frage nach dem Umgang mit Nutzungen, die von der zu Grunde gelegten verharmlosenden Idylle abweichen könnten, werde unbeantwortet gelassen. Die ausreichende soziale Kontrolle durch die Dauerwohnnutzer vor Ort, auf die der Plangeber hinweise, gebe es nicht, weil Eigentümer gar nicht vor Ort wohnten. Anderenfalls hätten diese kein Interesse daran, Gäste zu „vergraulen“. Sie hätten durch ihr jahrelanges illegales Nutzungsverhalten schon hinreichend bewiesen, dass sie nicht ansatzweise auf die Interessen der Wohnnutzer Rücksicht nehmen wollten, sondern nur an ihrem privaten Profit interessiert seien. Ferner sei absehbar, dass auch die zuständigen Ordnungsbehörden gegen unzulässige Störungen nicht effektiv einschreiten würden. Randnummer 25 Es sei damit zu rechnen, dass vergnügungssüchtiges „Ballermann-Publikum“ sich zukünftig vor Ort auslebe statt in fernen Ländern. Der Wandel des Tourismus-Publikums an der Ostsee sei offensichtlich und werde sich künftig noch massiv verstärken. Die Nachfrage werde nicht auf die Ferienzeiten beschränkt bleiben, sondern sich über das ganze Jahr verteilen. Randnummer 26 Die Infrastruktur des Plangebiets sei auf die beabsichtigte Nutzungsausweitung nicht ausgelegt. Das Plangebiet verfüge nur über eine Zu- und Abfahrt zum sonstigen öffentlichen Straßennetz; gesonderte Fußwege gebe es nicht. Stellplätze mussten auf den Grundstücken errichtet werden. Eine drohende Verdoppelung des Verkehrsaufkommens würde das Gebiet strukturell überlasten und die Anwohner unzumutbar beeinträchtigen. Das Verkehrsaufkommen könne sich im schlechtesten Fall auch vervielfachen, weil es keine gesicherte Erkenntnis gebe, dass Feriengäste nur mit einem Pkw anreisten. Für die Mutmaßung in der Abwägung, dass die Ferienwohnungen überwiegend nur von einem Paar genutzt würden und die Nutzer die meiste Zeit mit dem Fahrrad unterwegs seien, fehle eine empirische Grundlage. Die Erfahrung vor Ort sei, dass allein die zwölf bekannten illegalen Ferienwohnungen ständig einen erheblichen Zusatzverkehr verursachten, der durch die Reinigungseinsätze verschärft werde, zumal die entsprechenden Pkw oft verkehrsbehindernd im öffentlichen Straßenraum abgestellt würden. II. Randnummer 27 Der zulässige Antrag ist unbegründet. Randnummer 28 Nach § 47 Abs. 6 VwGO kann das Gericht auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist. Prüfungsmaßstab im Verfahren nach § 47 Abs. 6 VwGO sind bei Bebauungsplänen zunächst die Erfolgsaussichten des in der Sache anhängigen Normenkontrollantrages, soweit sich diese im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes bereits absehen lassen. Ergibt diese Prüfung, dass der Normenkontrollantrag voraussichtlich unzulässig oder unbegründet sein wird, ist der Erlass einer einstweiligen Anordnung nicht im Sinne von § 47 Abs. 6 VwGO zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten. Erweist sich dagegen, dass der Antrag nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO zulässig und (voraussichtlich) begründet sein wird, so ist dies ein wesentliches Indiz dafür, dass der Vollzug des Bebauungsplans bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache suspendiert werden muss. In diesem Fall kann eine einstweilige Anordnung ergehen, wenn dessen (weiterer) Vollzug vor einer Entscheidung im Hauptsacheverfahren Nachteile befürchten lässt, die unter Berücksichtigung der Belange der Antragstellerin, betroffener Dritter und/oder der Allgemeinheit so gewichtig sind, dass eine vorläufige Regelung mit Blick auf die Wirksamkeit und Umsetzbarkeit einer für die Antragstellerin günstigen Hauptsacheentscheidung unaufschiebbar ist. Lassen sich die Erfolgsaussichten des Normenkontrollverfahrens nicht abschätzen, ist über den Erlass einer beantragten einstweiligen Anordnung im Wege einer Folgenabwägung zu entscheiden: Gegenüberzustellen sind die Folgen, die eintreten würden, wenn eine einstweilige Anordnung nicht erginge, der Normenkontrollantrag aber Erfolg hätte, und die Nachteile, die entstünden, wenn die begehrte einstweilige Anordnung erlassen würde, der Antrag nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO aber erfolglos bliebe. Die für den Erlass der einstweiligen Anordnung sprechenden Erwägungen müssen die gegenläufigen Interessen dabei deutlich überwiegen, mithin so schwer wiegen, dass der Erlass der einstweiligen Anordnung - trotz offener Erfolgsaussichten der Hauptsache – dringend geboten ist (BVerwG, Beschluss vom 25. Februar 2015 – 4 VR 5.14 – juris; OVG Greifswald, Beschluss vom 28. Oktober 2015 – 3 M 199/15 – juris, Beschluss vom 12. Februar 2019 – 3 KM 31/18 – juris; stRspr). Randnummer 29 In Anwendung dieser Grundsätze kommt der Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 47 Abs. 6 VwGO vorliegend nicht in Betracht. Die Einwände der Antragsteller führen voraussichtlich nicht zum Erfolg des Normenkontrollantrags. Randnummer 30 1. Bedenken gegen die formelle Rechtmäßigkeit der Planung bestehen nicht bzw. nicht mehr. Randnummer 31
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.