Planwidrige Ferienwohnungsnutzung im Geltungsbereich einer Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 7 BauGB - MaßnahmenG 1993 Leitsatz 1. Wirksamkeitsanforderungen an den Durchführungsv
§ 8Abs.
1 des Durchführungsvertrages offensichtlich von einem anderen Szenario für das Verfahren des Eigentumsübergangs an den öffentlichen Erschließungsflächen aus, nämlich davon, dass sich die Frage eines (rechtsgeschäftlichen) Eigentumsübergangs (und damit zugleich diejenige von dazu notwendigen Auflassungserklärungen) erst nach Fertigstellung der öffentlichen Erschließungsflächen stellt. Randnummer 24 Nach § 8 Abs. 1 des Vertrages übernimmt die Gemeinde im Anschluss an die Abnahme der mangelfreien Erschließungsanlagen diese in ihre Baulast, wenn sie Eigentümerin der öffentlichen Erschließungsflächen geworden ist und die weiter genannten Voraussetzungen erfüllt sind, unter anderem, dass der Vorhabenträger die Schlussvermessung durchgeführt und eine Bescheinigung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs über die Einhaltung der Grenzen übergeben hat. § 8 Abs. 1 des Vertrages setzt mithin voraus, dass die Gemeinde Eigentümerin der öffentlichen Erschließungsflächen werden soll oder zumindest werden kann, wenn nicht der Vorhabenträger weiterhin für diese Flächen unterhalts- und verkehrssicherungspflichtig bleiben will. Das gilt umso mehr, als die Flächen nach ihrer Herstellung auch ohne Eigentumsübergang für ihren öffentlichen Zweck gewidmet werden können, weil der Vorhabenträger dazu in § 8 Abs. 4 des Vertrages seine nach § 7 Abs. 3 Alt. 2 Straßen- und Wegegesetz des Landes Mecklenburg-Vorpommern (StrWG M-V) erforderliche Zustimmung erklärt hat. Damit korrespondiert die Regelung in § 1 Abs. 3 des Vertrages, wonach sich die Gemeinde bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 8 zur Übernahme der Erschließungsanlagen in ihre Unterhaltung und Verkehrssicherungspflicht verpflichtet. Randnummer 25 Nach seinem Wortlaut würde § 10 Satz 2 des Vertrages demgegenüber dazu führen, dass der Durchführungsvertrag überhaupt nicht hätte wirksam werden können. Denn die öffentlichen Erschließungsflächen konnten im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung noch nicht aufgelassen sein, weil deren Herstellung ja gerade (auch) Gegenstand des Vertrages ist. Neben der physischen Herstellung der Erschließungsflächen hat der Auflassung regelmäßig zudem deren (zumeist sich an die Herstellung anschließende) Vermessung und die Bildung der entsprechenden Flurstücke vorauszugehen. Randnummer 26 Die Regelung in § 10 Satz 2 des Vertrages steht zu den Bestimmungen in den § 1 Abs.
§ 8des Vertrages nicht nur in einem normativen Widerspruch.
Sie steht vielmehr auch im Widerspruch zu den tatsächlichen und rechtlichen Abläufen bei der Durchführung eines Vorhaben- und Erschließungsplans wie dem hier in Rede stehenden. Die Auflösung dieses Widerspruchs hat sich gemäß § 62 Landesverwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG M-V) i. V. m. § 133 BGB an dem wirklichen Willen der Vertragspartner und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu orientieren. Der wirkliche Wille der Parteien eines städtebaulichen Vertrages wie dem hier in Rede stehenden Durchführungsvertrag kann nicht auf die Unmöglichkeit seines (wirksamen) Zustandekommens gerichtet sein. § 10 Satz 2 des Vertrages stellt sich daher vor dem Hintergrund des in den § 1 Abs.
§ 8
des Vertrages anders Vereinbarten als unanwendbar dar, ohne dass damit der Vertrag insgesamt unwirksam würde. Dem entspricht die Bestimmung in § 9 Abs. 2 Satz 1 des Vertrages, wonach die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen die Wirksamkeit der übrigen Regelungen des Vertrages nicht berühren soll. Die Gemeindevertretung hatte auch unabhängig von der Regelung in § 10 Satz 2 des Vertrages eine verlässliche Grundlage für die Beurteilung des Realisierungsangebots. § 10 Satz 2 des Durchführungsvertrages kommt bezogen auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses gerade keine für die Beurteilungsmöglichkeit der Gemeinde konstitutive Bedeutung zu. Randnummer 27
(2)Der Durchführungsvertrag ist auch nicht deshalb unwirksam, weil er nicht notariell beurkundet worden ist. Anders als es der Kläger meint, folgt aus der Regelung in § 8 Abs. 1 des Vertrages keine Beurkundungspflicht. Zwar bedarf ein Durchführungsvertrag nach § 62 VwVfG M-V i. V. m. § 311b Abs. 1 BGB (insgesamt) der notariellen Beurkundung, wenn sein Gegenstand (auch) die Verpflichtung zum Erwerb bzw. zur Veräußerung von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten ist (vgl. Bank, in: Brügelmann, BauGB,
- Lfg. Oktober 2022, § 12 Rn. 75 m. w. N.). Erforderlich ist eine verbindliche Verpflichtung. Absichtserklärungen und andere Vorstufen auf dem Weg zu einem verbindlichen Vertrag über Veräußerung und Erwerb von Grundbesitz genügen nicht (vgl. Ruhwinkel, in: Münchener Kommentar zum BGB, Band 3,
- Aufl. 2019, § 311b Rn. 31). So liegt es hier. Der Durchführungsvertrag enthält weder eine unmittelbare noch eine mittelbare Verpflichtung zu Veräußerung und Erwerb der öffentlichen Erschließungsflächen. Vielmehr regelt § 8 Abs. 1 des Vertrages lediglich die Voraussetzungen, unter denen die Gemeinde sich verpflichtet, die Flächen in ihre Baulast zu übernehmen. Soweit die Übernahme in die gemeindliche Baulast von der Eigentümerstellung der Beigeladenen abhängig gemacht wird, ist damit nicht zugleich eine mittelbare Verpflichtung der Vertragspartner zur Eigentumsübertragung bestimmt. Vielmehr lässt der Vertrag den Weg zum Eigentumsübergang offen. Randnummer 28
(3)Dem Durchführungsvertrag fehlt es auch nicht an einer bestimmbaren Durchführungsfrist. Nach § 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB-MaßnahmenG setzt der Erlass der Satzung unter anderem voraus, dass sich der Vorhabenträger auf der Grundlage eines von ihm vorgelegten und mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist verpflichtet. Die Vereinbarung einer oder ggfs. mehrerer Fristen zur Durchführung der Erschließungsmaßnahmen einerseits und des Vorhabens andererseits ist daher notwendiger Gegenstand des Durchführungsvertrages und Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für die Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan (vgl. Bank, in: Brügelmann, BauGB, 124. Lfg. Oktober 2022, § 12 Rn. 82). Zwar ist dem Kläger darin zuzustimmen, dass der hier in Rede stehende Vertrag in § 1 Abs. 1 Satz 1 für die Herstellung der Erschließungsanlagen und die Durchführung des Vorhabens selbst lediglich einen Zeitraum bestimmt, indem dort formuliert ist „innerhalb einer Frist von 5 Jahren“; offen bleibt in § 1 Abs. 1 Satz 1 des Vertrages, wann die Fünfjahresfrist zu laufen beginnt. Randnummer 29 Indessen lässt sich der Fristbeginn ohne weiteres durch Auslegung des Vertrages ermitteln. So regelt § 2 Abs. 1 des Vertrages die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Fertigstellung der Erschließungsanlagen „innerhalb von 5 Jahren nach Inkrafttreten der Satzung“. Zutreffend ist, dass sich § 2 Abs. 1 des Vertrages allein auf die Erschließungsanlagen, nicht aber auf das Vorhaben selbst bezieht. Allerdings ist nicht ersichtlich, warum der in § 2 Abs. 1 des Vertrages vereinbarte Fristbeginn nicht auch für die Durchführung des Vorhabens gelten soll. Dafür spricht schon, dass § 1 Abs. 1 Satz 1 des Vertrages unterschiedslos sowohl für die Herstellung der Erschließungsanlagen als auch für die Durchführung des Vorhabens selbst eine (einheitliche) Frist von fünf Jahren vorsieht. Da für die Frist zur Durchführung des Vorhabens im Vertrag kein anderer Fristbeginn bestimmt worden ist, zugleich aber auch nicht anzunehmen ist, dass die Vertragspartner für den Beginn zur Durchführung des Vorhabens selbst keinen Zeitpunkt festlegen wollten, ist (auch) insoweit von einem Fristbeginn „nach Inkrafttreten der Satzung“ auszugehen. Für dieses Auslegungsergebnis spricht zudem die Bestimmung in § 5 Abs. 5 Satz 3 des Vertrages: Danach darf mit der abschließenden Fertigstellung der Erschließungsanlagen erst nach Beendigung der Hochbaumaßnahmen begonnen werden. Das setzt bei dem vereinbarten einheitlichen Durchführungszeitraum voraus, dass der Beginn der Frist zur Durchführung des Vorhabens selbst nicht zeitlich nach dem Fristbeginn für die Herstellung der Erschließungsanlagen liegen kann. Randnummer 30
- bb)Der B-Plan Nr. 4 ist nicht funktionslos geworden. Eine bauplanerische Festsetzung kann funktionslos sein, wenn und soweit die tatsächlichen Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, ihre Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließen und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist für jede Festsetzung gesondert zu prüfen. Dabei kommt es nicht auf die Verhältnisse auf einzelnen Grundstücken an. Entscheidend ist vielmehr, ob die jeweilige Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten. Die Planungskonzeption, die einer Festsetzung zugrunde liegt, wird nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan insoweit seine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein. Das setzt voraus, dass die Festsetzung unabhängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, bei einer Gesamtbetrachtung die Fähigkeit verloren hat, die städtebauliche Entwicklung noch in einer bestimmten Richtung zu steuern (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. März 2023 – 4 A 9/21 – juris Rn. 39 m. w. N). Randnummer 31 Gemessen daran ist nicht von einer Funktionslosigkeit des B-Plans Nr. 4 auszugehen. Die sich im Plangebiet befindenden Häuser entsprechen nach den in den Akten befindlichen Fotos und Luftbildern sowie den Satellitenaufnahmen in google maps nach ihrer Größe und äußeren Gestaltung dem Erscheinungsbild von Wohnhäusern. Dass sich in einzelnen oder auch mehreren Objekten möglicherweise mehr als die im B-Plan Nr. 4 festgesetzten maximal zwei Wohnungen befinden, stellt kein Thema der hier in Rede stehende Art der baulichen Nutzung dar. Zwar findet offenbar in einer Vielzahl von Gebäuden entweder zum Teil oder auch ausschließlich Ferienwohnnutzung statt. Welche Gebäude im Einzelnen zu Ferienwohnzwecken genutzt werden, braucht nicht näher aufgeklärt zu werden. Denn es steht nach dem Vorbringen der Beteiligten, insbesondere den von dem Beklagten mit der Klageerwiderung als Anlagen B-2.1 und B-2.2 vorgelegten Luftaufnahmen - in denen einerseits genehmigte Ferienwohnungen und Wohnnutzungen (Anlage B-2.1) und andererseits nicht genehmigte Ferienwohnungen und Wohnnutzungen (Anlage B-2.2) farblich unterschiedlich markiert sind (ungeachtet kleinerer Unterschiede im Detail) - fest, dass von den insgesamt im Plangebiet vorhandenen etwa 105 Nutzungseinheiten zwar ca. 72 Einheiten als Ferienwohnungen, davon jedoch allenfalls ca. 35 Einheiten mit entsprechender Genehmigung genutzt werden. Randnummer 32 Zwar werden danach fast 70% der Einheiten nicht dem B-Plan Nr. 4 entsprechend zu Dauerwohnzwecken genutzt. Indessen kommt es nicht auf die konkrete Verteilung planwidriger Nutzungen und ihr Verhältnis zu den plangemäßen Nutzungen an. Vielmehr schließt (auch) eine Vielzahl planwidriger Nutzungen, wie hier, als solche nicht die in die Zukunft gerichtete städtebauliche Gestaltungs- und Steuerungsfunktion des Plans aus (vgl. zum Ganzen BVerwG, Urteil vom 21. März 2023 – 4 A 9/21 – juris Rn. 41 m. w. N.). Den nicht den Festsetzungen des B-Plans Nr. 4 entsprechenden Nutzungen kann mit den Mitteln des Bauordnungsrechts begegnet werden. Das gilt ohne weiteres für die nicht genehmigten Ferienwohnungen, weil der Beklagte, was er in der mündlichen Verhandlung bekräftigt hat, in Abhängigkeit vom Ergebnis im vorliegenden Verfahren gegen diese bauordnungsrechtlich einzuschreiten plant und was er – insoweit gerichtsbekannt – in der Vergangenheit mittels Anhörungen bereits teilweise unternommen hat. Der Beklagte hat sich damit gerade nicht mit dem Vorhandensein einer Mehrzahl von nicht genehmigten Ferienwohnungen endgültig abgefunden. Darauf, ob der Beklagte darüber hinaus auch die durch eine bestandskräftige Baugenehmigung bisher rechtlich gesicherten Ferienwohnungen in den bauordnungsrechtlichen Blick nimmt, kommt es nicht an. Randnummer 33
- b)Die von dem Kläger beabsichtigte Änderung der Nutzung zu Ferienwohnzwecken widerspricht der Festsetzung eines WR in dem B-Plan Nr. 4 und ist daher planungsrechtlich unzulässig. Bei der beantragten Ferienwohnnutzung handelt es sich – wie oben bereits ausgeführt - bauplanungsrechtlich nicht um Wohnnutzung im Sinne der BauNVO, so dass sie nicht gemäß § 3 Abs. 1 BauNVO allgemein zulässig ist. Auch ist das Vorhaben des Klägers nicht gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässig. Denn bei der in Rede stehenden Ferienwohnungsnutzung handelt es sich – mangels beherbergungstypischer Dienstleitungen, es sollen selbstständige Ferienwohnungen vermietet werden, d.h. die Feriengäste sollen sich ausschließlich selbst in der (temporären) eigenen Häuslichkeit versorgen – nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes (vgl. zur Abgrenzung: OVG Greifswald, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – juris Leitsatz 4 und Rn. 44). Auf die im Plangebiet vorhandenen Ferienwohnungen, auch soweit sie baurechtlich genehmigt sind, kann sich der Kläger nicht berufen, weil es keine Gleichbehandlung im Unrecht geben kann. Randnummer 34 2. Der Kläger kann sich nicht auf die am 13. Mai 2017 in Kraft getretene Vorschrift des – die Zulässigkeit von Ferienwohnungen unter anderem im WR regelnden – § 13a BauNVO berufen. § 13a BauNVO ist auf, wie hier, zuvor beschlossene Bebauungspläne weder anwendbar noch als Auslegungshilfe heranziehbar (vgl. zum Ganzen VG Schwerin, Urteil vom 16. August 2018 – 2 A 3543/17 SN – juris Rn. 31; zuletzt VG Schwerin, Urteil vom 1. Dezember 2023 – 2 A 546/19 – amtl. Umdruck S. 11). Randnummer 35 Selbst wenn man die Vorschrift des § 13a Satz 2 BauNVO anwenden wollte, würde das der Klage nicht zum Erfolg verhelfen. Nach dieser Bestimmung können zu Ferienwohnzwecken genutzte Räume, insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung, unter anderem zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO gehören, was zur ausnahmsweisen Zulässigkeit im WR führen würde. Allerdings ist Voraussetzung dafür, dass die Ferienwohnnutzung (in insbesondere zur Hauptnutzung untergeordnetem Umfang) in einzelnen Räumen stattfindet, nicht jedoch, wie hier beabsichtigt, in dem Gebäude insgesamt (vgl. dazu z. B. für eine Doppelhaushälfte VG Schwerin, Urteil vom 11. November 2021 – 2 A 1371/18 – amtl. Umdruck S. 9 ff.; für ein Reihenhaus VG Schwerin, Urteil vom 7. September 2022 – 2 A 1634/19 – amtl. Umdruck S. 11). Randnummer 36 3. Der Kläger hat schließlich auch keinen Anspruch nach § 31 Abs. 2 BauGB auf Erteilung einer Befreiung von der Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung. Danach kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und weitere Voraussetzungen erfüllt sind. Hier ist indes der Gebietscharakter, d.h. die Festsetzung nach der Art der baulichen Nutzung betroffen. Diese gehört regelmäßig zur Grundkonzeption eines Bebauungsplans (vgl. hierzu auch Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 133. Lfg. Mai 2019, § 31 Rn. 36). So ist es auch bei dem B-Plan Nr. 4, dessen Ziel es ist, den Wohnraumbedarf für Einheimische und zusätzlich benötigte Fachkräfte zu decken. Randnummer 37 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO. Da die Beigeladene keinen eigenen Antrag gestellt hat, entspricht es der Billigkeit, sie ihre eigenen außergerichtlichen Kosten selbst tragen zu lassen. Randnummer 38 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).