Zweitwohnungssteuer; reine Kapitalanlage; Schätzung der Vergleichsmiete Orientierungssatz 1. Für die verfassungsrechtlich gebotene Abgrenzung zwischen zweitwohnungssteuerfreier reiner Kapitalanlage un

§ 3Abs.

1 der Zweitwohnungssteuersatzung seien sie als Steuerpflichtige in Anspruch zu nehmen, denn sie hätten als Eigentümer die unbeschränkte Verfügungsbefugnis über die Wohnung. Während der vermietungsfreien Zeiträume hätten die Kläger die Möglichkeiten zur Eigennutzung und würden daher die Wohnung für die persönliche Lebensführung vorhalten. Die Eigenvermietung lasse gerade die Möglichkeit der jederzeitigen kurzfristigen Zweckänderung offen und sei objektiv nicht geeignet, die Inanspruchnahme zu eigenen Zwecken auszuschließen (OVG Schleswig, Beschluss vom

1. Januar 2019 – 2 LA 213/17 – m.w.N.). Dem stünde auch nicht entgegen, dass sie andernorts weitere Immobilien besitzen, denn diese stünden nicht im Zusammenhang mit der Verfügungsbefugnis über die streitgegenständliche Wohnung. Ein Vorhalten der Zweitwohnung für die persönliche Lebensführung sei bereits dann gegeben, wenn sich der Wohnungsinhaber die Möglichkeit einer Eigennutzung offenhalte. Im Übrigen komme es für die Erfüllung des Steuertatbestandes auch nicht auf die tatsächliche Nutzung durch den Wohnungsinhaber an. Auch ohne tatsächliche Inanspruchnahme der Zweitwohnung werde ein besteuerbarer Aufwand betrieben. Es genüge, wenn der Inhaber die Zweitwohnung auch für den eigenen Lebensbedarf oder den Lebensbedarf seiner Angehörigen vorhalte und somit das streitgegenständliche Objekt jedenfalls für eine zeitweilige Eigennutzung während des Veranlagungszeitraumes offengehalten werde (VG Schleswig, Beschluss vom
2. Oktober 2017 – 2 B 50/17). Im Rahmen der Zweitwohnungssteuererhebung sei darüber hinaus jeder Leerstand, für den der Wohnungsinhaber die Eigennutzungsmöglichkeit rechtlich nicht ausgeschlossen habe, Ausdruck der Einkommensverwendung zur persönlichen Lebenshaltung. Diese Zeiten seien deshalb grundsätzlich als Zeiträume anzusehen, in denen die Wohnung für Zwecke des persönlichen Lebensbedarfs vorgehalten werde (BVerwG, Urteil vom
3. Oktober 2004 – 10 C 2/04). In diesem konkreten Fall bedürfe es nicht erst der Vermutung, dass die Wohnung auch für den persönlichen Lebensbedarf vorgehalten werde, denn die tatsächliche Nutzung setze das Vorhalten der Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf voraus. In diesen Fällen bestehe die Steuerpflicht dem Grunde nach, ohne dass es der Ermittlung weitere Umstände bedürfe (VG Schleswig, Urteil vom
4. Januar 2017 – 2 A 162/16). Schließlich habe die Gemeinde in ihrer Satzung zulässig die Parameter für die Schätzung des Mietaufwandes festgelegt. Diese würden im Ermessen der Gemeinde liegen, da sie gesetzlich nicht vorgegeben seien. Die aktuellen in der Region erzielten durchschnittlichen Kaltmieten kommunaler Wohnungsunternehmen und freier Anbieter auf dem Wohnungsmarkt seien der Schätzung zugrunde gelegt und abgerundet worden. Damit sei die Festsetzung der 7,00 € Nettokaltmiete pro m² verhältnismäßig. Denn nach allgemeiner Lebenserfahrung sei für Ferienhäuser sogar trotz eines höheren Leerstands im Vergleich zu dauerhaft genutzten Erstwohnungen eine höhere Miete zu veranschlagen (OVG Lüneburg, Beschluss vom
5. Oktober 2021 – 9 ME 146/21). Randnummer 6 Am
6. Mai 2024 haben die Kläger Klage erhoben. Zur Begründung führen sie insbesondere aus, dass der Abgabenbescheid in Gestalt des Widerspruchsbescheids rechtswidrig sei. Randnummer 7 Nach § 2 Abs. 4 der Zweitwohnungssteuersatzung sei eine Wohnung dann als Zweitwohnung einzuordnen, wenn diese jemand für seinen persönlichen Lebensbedarf oder den persönlichen Lebensbedarf seiner Familienmitglieder innehat und in der er nicht mit Hauptwohnsitz gemeldet ist. Die positive Formulierung ""für seinen persönlichen Lebensbedarf"" setze zunächst einmal voraus, dass diese Wohnung als räumlich abgrenzbarer Raum in der konkreten Belegenheit sowohl in der persönlichen Lebensplanung des Wohnungseigentümers bzw. in der seiner Angehörigen als möglicher Nutzungs- und Aufenthaltsort objektiv in Frage komme und darüber hinaus in der persönlichen Lebensgestaltung durch die Berechtigten auch dafür vorgesehen werden müsse. Dies sei im konkreten Fall gerade nicht so, da die Wohnung als Anlageobjekt einzig zur Erzielung von Kapitaleinkünften gehalten werde und somit nicht der Zweitwohnungssteuer unterliege. Randnummer 8 Für die Abgrenzung zwischen zweitwohnungssteuerfreier Kapitalanlage und zweitwohnungssteuerpflichtiger Vorhaltung auch für die persönliche Lebensführung bedürfe es einer umfassenden Würdigung aller objektiven Umstände des Einzelfalls. Aufgrund neuer technischer Möglichkeiten im Bereich der Selbstvermittlung müsse die Rechtsprechung im Hinblick auf die Abgrenzung von Zweitwohnung und Kapitalanlage weiterentwickelt werden. Es stelle einen übermäßigen Eingriff in das grundrechtlich geschützte Recht auf Eigentum dar, wenn dem Wohnungseigentümer die Steuerpflicht nur dann nicht auferlegt werde, wenn dieser jegliche Eigennutzung rechtlich ausschließe. Die Nutzung zur persönlichen Lebensführung sei dabei aufgrund der Einbindungen in die diversen Internetportale ebenso ausgeschlossen wie bei klassischen Vermittlungsverträgen mit überregionalen Agenturen, denn die Kläger hätten die Regeln der Portale zu beachten, um eine möglichst hohe Sichtbarkeit auf den Plattformen zu erzielen und somit eine maximale Auslastung und Vermietung zu gewährleisten. Die Zahl der von den Klägern gehaltenen Eigentumswohnungen selbst sei ein starkes Indiz für die Vorhaltung auch dieser verfahrensgegenständlichen Wohnung als Kapitalanlage. Auch aus der Regelung im Kaufvertrag unter Punkt
7. ergebe sich, dass die Kläger lediglich eine Vermietung an Dritte vorsehen würden. Ferner würden die Kläger ihren arbeitsvertraglich auf 30 Tage begrenzten Jahresurlaub auch nicht in der verfahrensgegenständlichen Wohnung verbringen, sondern primär Auslandsurlaube unternehmen. Schließlich sei die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nicht nachvollziehbar und intransparent. Der Hinweis darauf, dass die aktuellen in der Region erzielten durchschnittlichen Kaltmieten kommunaler Wohnungsunternehmen und freier Anbieter auf dem Wohnungsmarkt zugrunde gelegt worden seien, gebe keine ausreichende Auskunft über den Bestand der Datenerhebungsgrundlage. Randnummer 9 Die Kläger beantragen, Randnummer 10 den Abgabenbescheid vom
8. November 2023 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom
9. April 2024 aufzuheben. Randnummer 11 Die Beklagte beantragt, Randnummer 12 die Klage abzuweisen. Randnummer 13 Die Beklagte bezieht sich im Wesentlichen auf ihre Ausführungen im Widerspruchsbescheid und führt ergänzend insbesondere aus, dass die Kläger die Wohnung im Sinne der Zweitwohnungssteuersatzung innehätten, denn es sei gerade nicht erforderlich, dass die Wohnung überhaupt für den persönlichen Lebensbedarf genutzt werde. Das Innehaben einer Zweitwohnung sei dann gegeben, wenn die Kläger bestimmen können, ob, wann und wie sie die Zweitwohnung nutzen, ob und wann sie sich selbst darin aufhalten oder sie anderen zur Verfügung stellen wollen. Es komme nicht darauf an, dass sie die Wohnung auch vermieten. Sie diene nicht ausschließlich der Einkommenserzielung. Unter Berücksichtigung der Leerzeiten habe die Wohnung den Klägern im veranlagten Jahr 2023 für mindestens vier Monate für den persönlichen Lebensbedarf zur Verfügung gestanden. Ferner seien die angesetzten 7,00 € je m² ortsüblich und würden für Räumlichkeiten mit gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung im Gemeindegebiet G... gezahlt. Selbst wenn dieser Wert nicht ordnungsgemäß ermittelt worden wäre, dann seien die Kläger dadurch nicht in ihren Rechten verletzt, denn der festgelegte Wert sei deutlich niedriger als die tatsächlich realisierbare Miete je Quadratmeter. Der Schätzung liege die neue Verwaltungsanweisung zur Ermittlung der Kaltmieten zugrunde. Randnummer 14 In der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte ergänzend zum betriebenen Aufwand zur Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeführt, dass sie alle Eigentümer von vermieteten Wohnraum im Gemeindegebiet angeschrieben hätten und auch eine nicht unerhebliche Anzahl von Rückmeldungen erhalten hätten. Insbesondere würden sich hinter den Auskünften kommunaler Wohnungsunternehmen unter der Adresse ""Rügen Radio"" nicht nur drei, sondern 21 Wohnungen verbergen. Diese seien bei der Ermittlung einer Vergleichsmiete ebenfalls mitberücksichtigt worden. Randnummer 15 Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den Verwaltungsvorgang des Beklagten sowie auf das Protokoll über die mündliche Verhandlung vom
10. März 2025 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 16 I. Das Rubrum war von Amts wegen zu berichtigen. Richtiger Klagegegner ist nicht, wie in der Klageschrift genannt, das Amt Nord-Rügen, sondern die Amtsvorsteherin des Amts … .

§ 78Abs. 1 Nummer 2 Verwaltungsgerichtsordnung (nachfolgend: Vw

GO) i.V.m. § 14 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Gerichtsstrukturgesetztes (AGGerStrG M-V) ist eine Anfechtungsklage gegen die Behörde selbst zu richten, die den angegriffenen Verwaltungsakt erlassen hat. Randnummer 17 II. Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 18 Der angefochtene Abgabenbescheid in der Gestalt des Widerspruchsbescheides ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Randnummer 19

1. Rechtsgrundlage der Steuererhebung ist die Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer in der Gemeinde G... vom
2. Oktober 2022 in der Fassung der
3. Änderungssatzung vom
4. Juni 2024 (nachfolgend: ZWS). Randnummer 20 Neben den gesetzlichen Vorgaben in § 3 Abs. 1 Sätze 5 und 6 Kommunalabgabengesetz M-V (nachfolgend: KAG M-V), die mit § 2 Abs. 3 Nr. 1 der Satzung rechtmäßig umgesetzt werden, weist die Satzung den nach § 2 Abs. 1 Satz 2 KAG M-V für kommunale Abgabensatzungen erforderlichen OVG (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom
5. März 2023 – 3 LB 720/21 –, zu einer Zweitwohnungssteuersatzung, welche eine Regelung zur Staffelung der Zweitwohnungssteuer für Fälle der begrenzten Eigennutzungsmöglichkeit enthält , juris, Rn.37, 40). Nach § 2 Abs. 1 Satz 2 KAG M-V muss die Satzung den Kreis der Abgabenschuldner, den die Abgabe begründenden Tatbestand, den Maßstab und den Satz der Abgabe sowie den Zeitpunkt ihrer Entstehung und Fälligkeit angeben. Randnummer 21 Entgegen der Ausführungen der Kläger weist die ZWS insbesondere einen verhältnismäßigen Steuermaßstab auf, da sie eine Regelung für Fälle der auf einen Zeitraum von weniger als zwei Monaten beschränkten Nutzungsmöglichkeit der Zweitwohnung enthält. Die Steuerfestsetzung für den Zeitraum ab
6. Januar 2023 erfolgt, unter Berücksichtigung der
7. Änderungssatzung vom
8. Juni 2024, auf einer rechtmäßigen Rechtsgrundlage, da die Satzung einen wirksamen Steuermaßstab für Fälle der auf einen Zeitraum von weniger als zwei Monaten beschränkten Nutzungsmöglichkeit der Zweitwohnung enthält. Randnummer 22 a) Zwar handelt es sich insoweit um einen Fall der echten Rückwirkung, weil die Steuersatzung kraft der Rückwirkungsanordnung nachträglich ändernd in einen abgeschlossenen Tatbestand eingreift. Die Rückwirkungsanordnung ist gleichwohl wirksam. Randnummer 23 Das grundsätzliche Verbot rückwirkender belastender Gesetze beruht auf den Prinzipien der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes. Es schützt das Vertrauen in die Verlässlichkeit und Berechenbarkeit der unter der Geltung des Grundgesetzes geschaffenen Rechtsordnung und der auf ihrer Grundlage erworbenen Rechte. Eine echte, verfassungsrechtlich grundsätzlich unzulässige Rückwirkung liegt vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift. Das Rückwirkungsverbot, das seinen Grund im Vertrauensschutz hat, tritt jedoch zurück, wenn sich kein schützenswertes Vertrauen auf den Bestand des geltenden Rechts bilden konnte. Das Verbot echter Rückwirkung findet im Gebot des Vertrauensschutzes nicht nur seinen Grund, sondern auch seine Grenze ( VG Greifswald, Urteil vom
9. April 2011 – 3 A 775/09 –, juris, Rn.15 ). Der rückwirkende Erlass von Rechtsnormen, also auch von Satzungen, ist zulässig, wenn eine nichtige oder entgegen höherrangigem Recht lückenhafte Regelung durch eine rechtmäßige Bestimmung ersetzt wird (OVG Münster, Beschluss vom
10. Oktober 2019 – 15 A 808/17 – juris, Rn.6, 8). Denn ein Vertrauen dahingehend, dass eine Satzung ungültig ist und bleibt, ist nicht schützenswert (OVG Greifswald, Urteil vom
11. September 2020 – 1 LB 370/18 – nicht veröffentlicht). Die Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer in der Gemeinde G... vom
12. Oktober 2022 dürfte u.a. deswegen ungültig gewesen sein, da sie keinen wirksamen Steuermaßstab für Fälle der auf einen Zeitraum von weniger als zwei Monaten beschränkten Nutzungsmöglichkeit der Zweitwohnung enthielt. Somit erreichte die vorhergehende Satzung nicht den Mindestinhalt einer kommunalen Abgabensatzung

§ 2Abs.

1 Satz 2 KAG M-V. Insoweit ist die rückwirkende Anwendung der ZWS zulässig, da sie eine ungültige Norm durch eine gültige ersetzt. Randnummer 24

1. b)Der nunmehr gewählte Steuermaßstab (§§ 4 i.V.m. 6 Abs. 2 ZWS) ist wirksam und verstößt nicht gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, abgeleitet aus dem Rechtsstaatsprinzip aus Art. 20 Abs. 3 Grundgesetz (nachfolgend: GG). Randnummer 25 Mit der 1. Änderungssatzung enthält die ZWS in § 6 Abs. 2 nunmehr für Fälle zeitlich beschränkter Eigennutzungsmöglichkeit der Zweitwohnung den von der Rechtsprechung geforderten verhältnismäßigen Steuermaßstab ( OVG Greifswald, Urteil vom 24. März 2015 – 1 L 90/13 –, juris, Rn.23 , 26 f. unter Bezug auf BVerwG, Urteil vom 26. September 2001 – 9 C 1.01 –, juris, Rn.36). In welcher Weise die Steuererhebung für Zeiträume einer möglichen Eigennutzung von weniger als zwei Monaten gestaffelt wird, unterliegt der Satzungsautonomie der steuererhebenden Gemeinde. Bundesverfassungsrecht erfordert auch insoweit keine ""tagesgenaue"" Verteilung, sondern erlaubt eine am Verhältnismäßigkeitsgrundsatz orientierte pauschalierende Aufsplittung des Jahresbetrags in wenigen Stufen (BVerwG, Urteil vom 26. September 2001, a. a. O. Rn.36). Insofern steht es dem kommunalen Satzungsgeber frei, auch gar nicht zur Zweitwohnungssteuer zu veranlagen. Daran gemessen begegnet die Regelung in der Satzung keinen rechtlichen Bedenken. Randnummer 26 2. Die Rechtsanwendung durch die Beklagte im konkreten Fall ist rechtlich zu beanstanden. Die Kläger sind grundsätzlich zweitwohnungssteuerpflichtig. Sie halten die Zweitwohnung zumindest auch für Zwecke der persönlichen Lebensführung vor, jedoch erfolgte die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fehlerhaft. Randnummer 27
2. a)Die Kläger haben das streitgegenständliche Objekt inne. Randnummer 28

§ 2Abs.

1 ZWS ist Gegenstand der Steuer das Innehaben einer Zweitwohnung im Gebiet der Gemeinde G... .

§ 3Abs.

1 Satz 1 ZWS ist steuerpflichtig der Inhaber einer im Gebiet der Gemeinde G... liegenden Zweitwohnung . Nach § 3 Abs. 1 Satz 2 ZWS ist Inhaber einer Zweitwohnung derjenige, dem die Verfügungsbefugnis über die Wohnung als Eigentümer, Mieter oder als sonstiger Dauernutzungsberechtigter zusteht . Randnummer 29

1. aa)Für die verfassungsrechtlich gebotene Abgrenzung zwischen zweitwohnungssteuerfreier reiner Kapitalanlage und zweitwohnungssteuerpflichtiger Vorhaltung der Wohnung auch für die persönliche Lebensführung sowie für die Frage, ob die Zweitwohnungssteuer mit dem vollen Jahresbetrag oder nur anteilig erhoben werden darf, ist nicht auf das Ausmaß der tatsächlichen Vermietung, sondern allein darauf abzustellen, welche Dauer die rechtlich realisierbare Eigennutzungsmöglichkeit aufweist (OVG Greifswald, Urteil vom 28. März 2023 – 3 LB 720/21 –, juris, Rn.47). Da als Steuergegenstand schon das Innehaben einer Zweitwohnung im Gemeindegebiet bestimmt wird, ist nicht erforderlich, dass die Wohnung überhaupt tatsächlich für den persönlichen Lebensbedarf genutzt wurde. Das Innehaben der Zweitwohnung ist – nur, aber auch bereits – dann gegeben, wenn der Adressat des Steuerbescheides für eine gewisse Dauer bestimmen kann, ob, wann und wie er die (Zweit-) Wohnung nutzt, ob und wann er sich selbst darin aufhalten oder sie anderen zur Verfügung stellen will (Holz in: Aussprung/ Seppelt/ Holz, KAG M-V, § 3, Nr. 3.4.4 [Stand: Februar 2023]). Es genügt, wenn der Inhaber die tatsächliche und rechtliche Verfügungsmacht über die Zweitwohnung hat, sodass er die Möglichkeit hatte, die Wohnung zur persönlichen Lebensführung zu nutzen (vgl. VG München, Urteil vom 18. August 2023 – M 10 K 20.2882 –, juris, Rn.23). Neben der tatsächlichen Selbstnutzung ist es gerade der Leerstand der Zweitwohnung, trotz rechtlich bestehender Nutzungsmöglichkeit, der regelmäßig auf die der Besteuerung zugrundeliegende Leistungsfähigkeit des Wohnungsinhabers schließen lässt. Deshalb betont das Bundesverwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung, dass der von der Aufwandsteuer erfasste konsumtive Aufwand für die persönliche Lebensführung auch ohne tatsächliche Inanspruchnahme der Zweitwohnung vorliegt. Es genügt, dass eine zeitweilige Eigennutzung während des Veranlagungszeitraums rechtlich offengehalten und die Zweitwohnung damit hierfür vorgehalten wird (BVerwG, Urteil vom 27. Oktober 2004 – 10 C 2/04 –, juris, Rn.21). Randnummer 30
2. bb)Die Vermutung der Vorhaltung einer Zweitwohnung für Zwecke der persönlichen Lebensführung konnte durch die Kläger nicht erschüttert werden. Für die Kläger besteht die objektive Möglichkeit zur Eigennutzung des Objekts. Randnummer 31 Nur Wohnungen, die ausschließlich der Einkommenserzielung dienen, unterliegen nicht der Zweitwohnungssteuer. Eine nicht steuerbare Zweitwohnung darf also nicht nebenbei zu Zwecken der Erholung, der Berufsausübung, der Ausbildung oder des sonstigen persönlichen Lebensbedarfs genutzt oder vorgehalten werden. Die Zweitwohnungssteuer wird als Aufwandsteuer im Sinne von Art. 105 Abs. 2a GG auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit erhoben, die in der Verwendung des Einkommens für den persönlichen Lebensbedarf zum Ausdruck kommt. In dem Innehaben einer weiteren Wohnung, die ihrem Zweck nach zur Nutzung als Zweitwohnung (neben einer Erstwohnung) bestimmt ist, liegt ein besonderer Aufwand, der gewöhnlich die Verwendung von finanziellen Mitteln erfordert und in der Regel wirtschaftliche Leistungsfähigkeit belegt. Es ist daher maßgeblich darauf abzustellen, ob die Wohnung dem persönlichen Lebensbedarf dient oder als reine Geld- oder Vermögensanlage eingesetzt wird. Hält sich der Inhaber die Möglichkeit der Eigennutzung offen, kommt es für die Entstehung der Steuerpflicht nicht darauf an, ob die Wohnung im maßgeblichen Erhebungszeitraum auch tatsächlich zur persönlichen Lebensführung genutzt wurde (VGH München, Urteil vom 17. Juli 2018 – 4 BV 16.2343 –, juris, Rn.16). Da nur der konsumtive Aufwand für den persönlichen Lebensbedarf Gegenstand der Besteuerung nach Art. 105 Abs. 2a GG sein darf, scheiden solche Zweitwohnungen als Gegenstand einer örtlichen Aufwandsteuer aus, die diesen Zwecken persönlicher Lebensführung nicht dienen, sondern von ihrem Inhaber als reine Kapitalanlage in der Form des Immobiliarbesitzes - also ausschließlich zur Einkommenserzielung - gehalten werden (VGH Mannheim, Urteil vom 23. April 1998 – 2 S 112/97 –, juris, Rn.23). Randnummer 32 Im Rahmen der Prüfung ist zur Aufrechterhaltung einer nur durch Typisierung und Pauschalierung zu gewährleistenden Praktikabilität auf objektive und vor allem verifizierbare Umstände abzustellen (BVerwG, Urteil vom 26. September 2001 – 9 C 1.01 –, juris, Rn.37). Für die Abgrenzung zwischen zweitwohnungssteuerfreier Kapitalanlage und zweitwohnungssteuerpflichtiger Vorhaltung (auch) für die persönliche Lebensführung bedarf es demnach einer umfassenden Würdigung aller objektiven Umstände des Einzelfalls. Denn maßgeblich ist nicht die subjektive Zweckbestimmung des Wohnungsinhabers, sondern die unüberprüfbare innere Absicht muss auf der Grundlage objektiver, nach außen in Erscheinung tretender und nachprüfbarer Umstände beurteilt werden (VGH München, Urteil vom 17. Juli 2018 – 4 BV 16.2343 –, juris, Rn.16). Dabei kann die steuererhebende Gemeinde von der tatsächlichen Vermutung der Vorhaltung einer Zweitwohnung (auch) für Zwecke der persönlichen Lebensführung ausgehen, solange der Zweitwohnungsinhaber keine Umstände vorträgt, die diese tatsächliche Vermutung erschüttern. Erhobene Einwände kann die Gemeinde ihrerseits gegebenenfalls entkräften und dadurch die ursprüngliche tatsächliche Vermutung zugunsten des Steuertatbestands wiederherstellen (VGH Mannheim, Urteil vom 23. April 1998 – 2 S 112/97 –, juris, Rn.24). Randnummer 33 Umstände, welche die tatsächliche Vermutung der Vorhaltung einer Zweitwohnung für Zwecke der persönlichen Lebensführung erschüttern können, sind beispielsweise die Lage der Hauptwohnung innerhalb desselben Feriengebietes, der Abschluss eines Dauermietvertrages, die Übertragung der Vermietung an eine überregionale Agentur unter Ausschluss der Eigennutzung sowie unter Nachweis ganzjähriger Vermietungsbemühungen (BVerwG, Urteil vom 26. September 2001 – 9 C 1.01 –, juris, Rn.28). Randnummer 34 Diese Rechtsprechung dient der Wahrung der Steuergleichheit, die ihren Niederschlag in § 85 Satz 1 Abgabenordnung (nachfolgend: AO) gefunden hat, wonach die Finanzbehörden verpflichtet sind, die Steuern nach Maßgabe der Gesetze gleichmäßig festzusetzen und zu erheben. Insbesondere haben sie sicherzustellen, dass Steuern nicht verkürzt, nicht zu Unrecht erhoben oder Steuererstattungen und Steuervergütungen nicht zu Unrecht gewährt oder versagt werden (§ 85 Satz 2 AO). Deshalb kann die bloße Behauptung, die Wohnung nicht für den persönlichen Lebensbedarf zu nutzen, nicht ausreichen. Da andererseits die Gemeinden nicht über die Möglichkeit verfügen, entsprechende Behauptungen – etwa durch die Einvernahme von Nachbarn als Zeugen – stets von Amts wegen zu überprüfen und eine solche Vorgehensweise auch nicht erstrebenswert wäre, ist es sachgerecht, dem Inhaber der Wohnung die Obliegenheit aufzuerlegen, die entsprechende Vermutung der Eigennutzung zu widerlegen (vgl. VG Greifswald, Urteil vom 27. Mai 2021 – 2 A 517/21 –, nicht veröffentlicht). Randnummer 35 Sofern der Zweitwohnungsinhaber die Zweitwohnung im Erhebungsjahr tatsächlich für den persönlichen Lebensbedarf genutzt hat, bedarf es nicht erst der Vermutung, dass die Wohnung (auch) für den persönlichen Lebensbedarf vorgehalten wurde, denn die tatsächliche Nutzung setzt das Vorhalten der Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf folgerichtig voraus. In einem solchen Fall besteht die Steuerpflicht dem Grunde nach, ohne dass es der Ermittlung weiterer Umstände bedarf (vgl. OVG Schleswig, Urteil vom 20. April 2005, - 2 LB 61/04 –, juris, Rn.46; VG Schleswig, Urteil vom 12. Februar 2018 – 2 A 153/17 –, juris, Rn.51) Randnummer 36

§ 4Abs.

1 ZWS berechnet sich die Steuerschuld nach dem jährlichen Mietaufwand. Absatz 2 der Vorschrift normiert dementsprechend, dass der jährliche Mietaufwand die jährliche Nettokaltmiete ist, die der Steuerpflichtige nach seinem Mietvertrag für die Benutzung der Wohnung im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld für ein Jahr zu entrichten hat. Als Mietaufwand gelten auch alle anderen Formen eines vertraglich vereinbarten Überlassungsentgeltes. Randnummer 47 Schließlich bestimmt § 4 Abs. 3 ZWS, dass an Stelle des Betrages nach Abs. 2 als jährlicher Mietaufwand die übliche Nettokaltmiete für solche Wohnungen, die eigengenutzt, ungenutzt, zum vorübergehenden Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind, gilt. Die übliche Miete wird in Anlehnung an die jährliche Nettokaltmiete geschätzt, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Randnummer 48 Eine ordnungsgemäße Schätzung der Vergleichsmiete hat sich daran zu orientieren, was für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Aus Gründen der rechtsstaatlichen Bestimmtheit (Art. 20 Abs. 3 GG) und der abgabenrechtlichen Gleichbehandlung (Art. 3 Abs. 1 GG) muss der Satzungsgeber allerdings bereits in der Satzung die Parameter festlegen, an denen sich die Schätzung zu orientieren hat (vgl. VGH München, Urteil vom 2. Mai 2016 – 4 BV 15.2778 –, juris, Rn.50). Diesen Vorgaben entspricht die vom kommunalen Satzungsgeber in § 4 Abs. 3 ZWS getroffene Regelung, wonach die Schätzung der fiktiven Miethöhe in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Nettokaltmiete geschätzt wird. Dabei ist es unschädlich, dass die Begriffe ""Art, Lage und Ausstattung"" in der Satzung im Einzelnen nicht definiert sind, weil sie der Auslegung zugänglich sind (VG Braunschweig, Urteil vom 15. Februar 2024 – 8 A 63/22 –, juris, Rn.65; vgl. auch VG München, Urteil vom 24. November 2022 – M 10 K 20.6523 –, juris, Rn.35). Randnummer 49 Der streitgegenständliche Zweitwohnungssteuerbescheid ist vor diesem Hintergrund rechtswidrig. Die Beklagte hat die Satzungsbestimmungen in dem angefochtenen Bescheid rechtsfehlerhaft angewandt. Sie hat den Mietwert in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft geschätzt, weil sich die Nettokaltmiete als lediglich gegriffener Wert darstellt. Es fehlt bereits an einer ausreichenden Datenlage, um überhaupt eine praktisch und rechtlich verwertbare Schätzungsgrundlage zu haben (dazu unter aa). Des Weiteren finden die in der ZWS genannten maßgeblichen Kriterien (Art, Lage und Ausstattung) zur Schätzung einer ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbare Objekte überhaupt keine Anwendung (dazu unter bb). Randnummer 50

1. aa)Die Datengrundlage für die Schätzung einer Vergleichsmiete ist unzureichend. Randnummer 51 Im Rahmen des Schätzungsverfahrens können Tatsachenfeststellungen auch mit einem geringeren Grad an Überzeugung getroffen werden, als dies in der Regel geboten ist. Das gewonnene Schätzungsergebnis muss aber jedenfalls schlüssig, wirtschaftlich möglich und vernünftig sein. Fehlerhaft ist eine Schätzung insbesondere dann, wenn sie auf falschen oder offenbar unsachlichen Erwägungen beruht, wenn wesentliche Tatsachen nicht ermittelt oder außer Acht gelassen oder wenn der Schätzung unrichtige Maßstäbe zugrunde gelegt werden (VG Braunschweig, Urteil vom 15. Februar 2024 – 8 A 63/22 –, juris, Rn.76; vgl. OVG Bautzen, Urteil vom 10. September 2019 - 4 A 1403/18 -, juris, Rn.25; VGH Mannheim, Urteil vom 24. Juni 2013 - 2 S 2116/12 -, juris, Rn.53 m.w.N). Für die Gemeinde G... wurden nach Aktenlage lediglich die Nettokaltmieten für fünf unterschiedliche Objekte ermittelt. In der Gemeinde G... befinden sich ausweislich der Verwaltungsanweisung 165 Eigenheimgrundstücke und 81 Mietwohngrundstücke jeweils mit Hauptwohnsitz in der Gemeinde. Die herangezogenen Objekte sind schon hinsichtlich der bloßen Anzahl nicht repräsentativ und nicht geeignet, Grundlage einer Durchschnittsmiete zu sein. Überdies befinden sich die drei herangezogenen Objekte der kommunalen Wohnungsunternehmen in derselben Straße (Rügen Radio). Der Vortrag der Beklagten in der mündlichen Verhandlung, dass sich hinter den drei herangezogenen Objekten insgesamt 21 Wohnungen befänden, ist unbeachtlich, da sich dies aus der Verwaltungsanweisung zur Ermittlung der Vergleichsmiete nicht ergibt. Die beiden Objekte, die über den freien Wohnungsmarkt herangezogen wurden, liegen ebenfalls in derselben Straße (An den Boddenwiesen). Ebenso stellen Quadratmeterpreise in einer Wohnungsanzeige lediglich die gewünschten, nicht die tatsächlich realisierten Quadratmeterpreise dar. Würde man solche Werte zu Grunde legen, hätte dies zur Folge, dass die tatsächlich realisierten Quadratmeterpreise, insbesondere auch die langjährigen Altbestände, die höchstwahrscheinlich unterhalb von Neuvermietungen liegen dürften, keine oder nur eine verzerrte Rolle bei der Ermittlung der Vergleichsmiete spielen. Maßgeblich kommt es zur Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete jedoch gerade auch auf diese Werte an. Methodischen Mängeln begegnet auch der Umstand, dass die Beklagte diese ermittelten Mietwerte auch für die anderen Ortsteile der Gemeinde G... (z.B. Bobbin oder Polchow) heranzieht (vgl. VG Braunschweig, Urteil vom 15. Februar 2024 – 8 A 63/22 –, juris, Rn.82). Die Beklagte hat übersehen, dass sich in diesen Ortsteilen weitere Objekte zur Vermietung befinden. Ob dort die durchschnittliche Nettokaltmiete denselben Wert ergibt, hat die Beklagte nicht ermittelt. Ferner räumt sie in der Verwaltungsanweisung zur Ermittlung einer Vergleichsmiete selbst ein, dass die Kaltmieten in den einzelnen amtsangehörigen Gemeinden so stark voneinander abweichen, dass sie nicht Grundlage für die Ermittlung eines einheitlichen Mietwertes für das Amtsgebiet sein können und dennoch errechnet sie in der ersten Tabelle zur Verwaltungsanweisung einen Durchschnittsmietwert aus genau den unterschiedlichen Gemeindewerten. Überdies ist weder dargelegt, noch findet sich eine Grundlage in der ZWS, warum der rechnerisch ermittelte Wert von 8,60 € je m² für die Gemeinde G... dann auf 7,00 € festgesetzt wurde. Woraus sich ein pauschaler Abschlag von 1,60 € je m² ergibt, wurde nicht dargelegt und ist ebenfalls methodisch zu beanstanden. Insofern ist auch nicht der Rechtsauffassung des Beklagten zuzustimmen, dass die Kläger durch die fehlerhafte Ermittlung der Vergleichsmiete zumindest nicht in ihren Rechten verletzt seien. Denn zum einen steht nicht fest, dass die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete oberhalb der festgesetzten Vergleichsmiete liegt, und zum anderen kommt es für die Bejahung einer Rechtsverletzung auch nicht darauf an, ob die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete oberhalb der festgesetzten Vergleichsmiete liegt, sondern einzig auf die Tatsache, dass die festgesetzte Vergleichsmiete fehlerhaft ermittelt worden ist. Randnummer 52
2. bb)Die in § 4 Abs. 3 ZWS genannten Kriterien zur Schätzung einer ortsüblichen Vergleichsmiete für Objekte finden keine Berücksichtigung in der konkreten Ermittlung der Vergleichsmiete. Randnummer 53 Danach wird die ortsübliche Miete in Anlehnung an die Nettokaltmiete, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig zu entrichten ist, geschätzt. Diesem Anspruch werden die Abbildungen von sowohl Art und Lage als auch Ausstattung nicht gerecht, sodass auch deswegen der Schätzungsvorgang und das Schätzungsergebnis nicht plausibel sind (vgl. VG Braunschweig, Urteil vom 15. Februar 2024 – 8 A 63/22 –, juris, Rn.89). Es fehlt vorliegend bereits an einer entsprechenden Datengrundlage, in der überhaupt nach den oben genannten Kriterien differenziert wird und diese erfasst werden. Gesetzt den Fall, die Beklagte hätte eine ausreichende Datengrundlage ermittelt, dann hätte in einem zweiten Schritt für die jeweilige Gemeinde (z.B. G...) ein Durchschnittsmietzins aus allen im Gemeindegebiet gelegenen Objekten gebildet werden müssen. Der Durchschnitt muss sich aber auf eine nach Art, Lage und Ausstattung fassbare Wohnungskategorie beziehen. Ein Durchschnittswert der Mieten für Wohnungen unterschiedlicher Art, Lage und Ausstattung kann nicht Ausgangspunkt für Zu- und Abschläge in Bezug auf Art, Lage und Ausstattung sein (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. Januar 2015 – 9 B 7.14 –, juris, Rn.23; OVG Lüneburg, Beschluss vom 20. Oktober 2021 – 9 ME 146/21 –, juris, Rn.33). Dieser so errechnete Mietwert ist dann Grundlage der Schätzung für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung. Anschließend daran hat eine gesonderte Bewertung der Lage, Art und Ausstattung des konkret zu besteuernden Objekts zu erfolgen. Um ausgehend von der Nettokaltmiete als Basismiete eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung und Erhebung der Zweitwohnungssteuer zu ermöglichen, ist eine weitere Differenzierung möglich, wenn nicht gar geboten (vgl. dazu VG Braunschweig, Urteil vom 15. Februar 2024 – 8 A 63/22 –, juris, Rn.88). Randnummer 54 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Randnummer 55 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 56 Gründe für die Zulassung der Berufung nach §§ 124, 124a VwGO liegen nicht vor.